滸關(guān)板塊市場(chǎng)分析

蘇州重點(diǎn)板塊市場(chǎng)分析——市場(chǎng)營(yíng)銷部2023年5月10日注：含吳中、高教區(qū)滸關(guān)板塊科技城板塊活力島板塊青劍湖板塊獨(dú)墅湖板塊尹山湖板塊目錄·市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)·細(xì)分結(jié)構(gòu)·客戶演變·典型個(gè)案

木瀆板塊板塊市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)：間斷性供給，成交觸底上揚(yáng)，價(jià)穩(wěn)中有挫；2023年庫(kù)存下滑，13年去化周期為6.1。月度商品住宅供求價(jià)走勢(shì)月度商品住宅庫(kù)存量、去化周期走勢(shì)注：去化周期=當(dāng)月庫(kù)存/累計(jì)3個(gè)月去化平均值板塊工程較少，供給不均，成交低迷國(guó)五條出臺(tái)，成交陷入低迷剛需盤低價(jià)入市，抬高板塊成交量，拉低均價(jià)2023年3月開(kāi)始，市場(chǎng)走高，庫(kù)存下滑政策影響，庫(kù)存小步上揚(yáng)季度商品住宅產(chǎn)品線成交結(jié)構(gòu)季度商品住宅總價(jià)段成交結(jié)構(gòu)板塊細(xì)分結(jié)構(gòu)：中低端產(chǎn)品為主力，120-144㎡&300-350萬(wàn)中高端產(chǎn)品線后期份額提升。↓5%客戶研究樣本抽取〔熱銷工程〕2023年2023年2023年2023年1Q年份板塊起步階段，城市商業(yè)未成形，客群封閉；板塊當(dāng)?shù)厝藶橹?，主力單價(jià)在8000元/㎡以下；規(guī)劃利好，吸引緊鄰板塊客戶導(dǎo)入?？蛻粲绊懸貥潜P名稱銷售套數(shù)新港名墅420文昌花園372朗地藍(lán)山郡271丹景廷235上河郡136云錦城135樓盤名稱銷售套數(shù)上河郡776朗香郡173藍(lán)山郡169丹景廷150云錦城120文昌花園108樓盤名稱銷售套數(shù)上河郡571華庭345朗香郡303云錦城140藍(lán)山郡95丹景廷83樓盤名稱銷售套數(shù)華庭601梧桐墅88朗香郡72上河郡68云錦城46藍(lán)山郡13利多：板塊規(guī)劃利空：客群封閉熱銷工程板塊客戶推導(dǎo)：調(diào)控影響，高端客戶縮水；首置產(chǎn)品為板塊市場(chǎng)主流，個(gè)別樓盤憑借其品牌及地段吸引大量板塊及周邊人群購(gòu)置。城市商業(yè)規(guī)模呈現(xiàn)，大量周邊板塊客戶涌入，外部客戶比例進(jìn)一步抬高。剛需帶動(dòng)市場(chǎng)回暖，改善型客戶積極入市。售價(jià)提升，主力單價(jià)在8500元/㎡左右板塊以剛需產(chǎn)品為主導(dǎo)，長(zhǎng)江路一帶為主要客源。改善型產(chǎn)品高總價(jià)限制局部客源。板塊工程減少，大量客源面臨外溢，以科技城及金閶新城為主要流向板塊。利多：價(jià)格下調(diào)利空：調(diào)控收緊利多：配套成熟利空：調(diào)控持嚴(yán)利多：輕軌3號(hào)線利空：客群外溢板塊客戶演變：板塊有封閉式向半封閉式轉(zhuǎn)變，新區(qū)及其他區(qū)域客戶比例提升，購(gòu)置目的多為自住+投資，價(jià)格承受力提高?？蛻魠^(qū)域來(lái)源客戶購(gòu)置目的客戶總價(jià)承受力客戶職業(yè)屬性注：以上結(jié)論為各階段板塊內(nèi)重點(diǎn)工程客戶抽樣所得板塊未來(lái)可售量體梳理：核心工程4個(gè)，取證庫(kù)存10.99萬(wàn)方，未來(lái)儲(chǔ)藏地塊42.6萬(wàn)方，未來(lái)可售83.41萬(wàn)方，競(jìng)爭(zhēng)北移。梧桐墅，總建7.28萬(wàn)，容積率1，售價(jià)7700元/㎡，12年銷售6277萬(wàn)元，取證庫(kù)存3.66萬(wàn)方，剩余量體5.78萬(wàn)方〔取證庫(kù)存+未取證庫(kù)存〕蘇地2023-G-21，總建7.19萬(wàn)方，容積率2.2，拿地時(shí)間2023-4-22，樓面單價(jià)3366，開(kāi)發(fā)商旭輝集團(tuán)蘇地2023-G-15，總建21萬(wàn)方，容積率2.2，拿地時(shí)間2023-3-8，樓面單價(jià)2922，開(kāi)發(fā)商南山房地產(chǎn)中吳紅璽,總建8.22萬(wàn)，容積率1.4，售價(jià)待定，12年銷售金額0，取證庫(kù)存0，剩余量體8.22萬(wàn)方〔取證庫(kù)存+未取證庫(kù)存〕旭輝華庭,總建22萬(wàn)，容積率2，售價(jià)8650-8720元/㎡，12年銷售24766萬(wàn)元，取證庫(kù)存1.86萬(wàn)方，剩余量體13.57萬(wàn)方〔取證庫(kù)存+未取證庫(kù)存〕蘇地2023-G-90，總建4.27萬(wàn)方，容積率1.8，拿地時(shí)間2023-10-18，樓面單價(jià)3055，開(kāi)發(fā)商滸新置業(yè)注：以上數(shù)據(jù)截止到2023年4月30日旭輝百合公館，總建8.03萬(wàn)，容積率1.7，售價(jià)待定，12年銷售0，取證庫(kù)存0，剩余量體8.03萬(wàn)方〔取證庫(kù)存+未取證庫(kù)存〕旭輝朗香郡，總建8萬(wàn)，容積率1.4，售價(jià)9500元/㎡，12年銷售38778萬(wàn)元，取證庫(kù)存0.55萬(wàn)方，剩余量體0.55萬(wàn)方〔取證庫(kù)存+未取證庫(kù)存〕蘇地2023-G-86，總建6.64萬(wàn)方，容積率0.7，拿地時(shí)間2023-10-18，樓面單價(jià)3928，開(kāi)發(fā)商永昌置業(yè)蘇地2023-G-87，總建3.5萬(wàn)方，容積率0.6，拿地時(shí)間2023-10-18，樓面單價(jià)4166，開(kāi)發(fā)商博遠(yuǎn)置業(yè)旭輝上河郡，總建32萬(wàn)，容積率1.37，售價(jià)9000元/㎡，12年銷售61284萬(wàn)元，取證庫(kù)存0.52萬(wàn)方，剩余量體0.52萬(wàn)方〔取證庫(kù)存+未取證庫(kù)存〕惠澤云錦城，總建19萬(wàn)，容積率1.6，售價(jià)7500-9000元/㎡，12年銷售9979萬(wàn)元，取證庫(kù)存4.14萬(wàn)方，剩余量體4.14萬(wàn)方〔取證庫(kù)存+未取證庫(kù)存〕工程情況區(qū)位：蘇州高新區(qū)文昌路與金燈街交界處土地：2023年12月，樓面價(jià)2299元/㎡，建筑面積約22萬(wàn)方，容積率2配套：陽(yáng)山實(shí)驗(yàn)學(xué)校、大潤(rùn)發(fā)超市、蘇大附屬二院高新區(qū)分院、楓橋人民醫(yī)院、第七人民醫(yī)院、便利店產(chǎn)品：高層，目前在售主力面積高層90-134㎡兩房、三房產(chǎn)品銷售表現(xiàn)預(yù)約情況：2023年10月27日開(kāi)始預(yù)約，12月8日開(kāi)盤，截至開(kāi)盤前，共預(yù)約客戶700組，當(dāng)天到場(chǎng)客戶500組左右。開(kāi)盤情況：2023年4月12日加推8#樓一單元，共計(jì)71套房源。90㎡均價(jià)8720元/平方米，115㎡均價(jià)8650元/平方米。進(jìn)場(chǎng)客戶90組左右。銷控表去化51套，去化率72%，去化主力面積90㎡；優(yōu)惠：最高優(yōu)惠3.3萬(wàn)。工程區(qū)位推盤位置熱銷戶型90㎡〔2-2-1〕重點(diǎn)個(gè)案—旭輝華庭：剛需定位+高性價(jià)比產(chǎn)品+優(yōu)質(zhì)地段根本概況旭輝華庭月度量?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)品線去化情況房型面積段總價(jià)段供應(yīng)量去化量去化比率庫(kù)存量2-2-176-9560-83110499890%1062-2-2114-11690-1001085854%503-2-2133-134106-116543157%23重點(diǎn)個(gè)案—旭輝華庭：開(kāi)盤去化熾熱，售價(jià)逐次抬高，以75-95㎡剛需型產(chǎn)品線為主。開(kāi)盤開(kāi)盤重點(diǎn)個(gè)案—旭輝華庭：客戶主要來(lái)自新區(qū)長(zhǎng)江路一條線上，自住為主要目的，順帶投資。年輕人為主，價(jià)格承受力小于100萬(wàn)。客戶區(qū)域來(lái)源客戶購(gòu)置目的客戶總價(jià)承受力客戶職業(yè)屬性工程情況區(qū)位：新區(qū)鴻禧路2號(hào)〔大白蕩公園內(nèi)〕土地：2023年1月，樓面價(jià)5766元/㎡，建筑面積約7.28萬(wàn)方，容積率1配套：陽(yáng)山實(shí)驗(yàn)學(xué)校、新滸學(xué)校、吳縣中學(xué)、陽(yáng)山實(shí)驗(yàn)幼稚園、大潤(rùn)發(fā)超市、綠寶廣場(chǎng)、麥德龍、長(zhǎng)江醫(yī)院、楓橋醫(yī)院產(chǎn)品：小高層、別墅，目前在售主力面積小高層120-141㎡三房產(chǎn)品銷售表現(xiàn)預(yù)約情況：2023年年初開(kāi)始預(yù)約，2023年4月29日開(kāi)盤，截至開(kāi)盤前，共預(yù)約客戶50組，當(dāng)天到場(chǎng)客戶30組左右。開(kāi)盤情況：4月21日加推10#11#13#，共計(jì)64套房源，戶型130-139㎡，均價(jià)7700元/㎡。優(yōu)惠：可享受一萬(wàn)抵八萬(wàn)優(yōu)惠。工程區(qū)位推盤位置熱銷戶型130㎡〔3-2-2〕重點(diǎn)個(gè)案—梧桐墅：大白蕩景觀+低價(jià)促銷根本概況梧桐墅146新推在售235789111310月度量?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)品線去化情況房型面積段總價(jià)段供應(yīng)量去化量去化比率庫(kù)存量2+1-2-2115-14192-11330118561116獨(dú)棟418-598待定4