物業(yè)管理早期介入服務(wù)方案

物業(yè)管理早期介入服務(wù)方案1.前期介入服務(wù)與接管驗收及入住管理方案前期物業(yè)管理物業(yè)管理階段劃分時點1時點1時點2時點3工程咨詢保安控制墾荒保潔工程管理員工招聘員工培訓(xùn)全方面管理前期介入接管驗收長效管理前期介入服務(wù)前期介入工作的好壞將直接影響后來物業(yè)管理工作的開展，作為專業(yè)管理公司，我們將著重向業(yè)主提出工程方面的合理化意見及技術(shù)，為此后開展物業(yè)管理工作及控制管理成本奠定基礎(chǔ)，同時根據(jù)物業(yè)管理實際狀況逐步推動公眾制度及內(nèi)部管理制度的建立和完善，方便正式接管后即能高水準地開展物業(yè)管理工作。前期介入人員配備構(gòu)想為了確保物業(yè)管理前期介入的成功，公司將選擇并組織好一批人員參加前期介入。前期介入的人員構(gòu)成可采用兩種方式，互相結(jié)合，但應(yīng)以長久介入人員為核心：長久介入人員(2～3人)：項目經(jīng)理、構(gòu)造工程師和設(shè)備工程師構(gòu)成。長久介入人員參加項目的全過程。介入人員的素質(zhì)與技術(shù)在很大程度上決定了物業(yè)管理前期介入的成敗。人員選配上普通由經(jīng)驗豐富、知識全方面的管理人員為主、并配以構(gòu)造工程師和設(shè)備工程師，分管土建工程和設(shè)備安裝的質(zhì)量把關(guān)。短期介入人員(3～4人)：由部門經(jīng)理和技術(shù)骨干構(gòu)成。短期介入人員的作用是參加前期介入，檢查、協(xié)助、指導(dǎo)長久介入人員的工作。短期介入人員普通由物業(yè)管理公司經(jīng)理牽頭，組織骨干隊伍參加，重要聽取長久介入人員的工作報告，指導(dǎo)他們的工作；另首先，與房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商進行工作協(xié)調(diào)，把前期介入發(fā)現(xiàn)的問題解決好。驗收接管服務(wù)驗收交接和設(shè)備調(diào)試此階段工作將以順利接管為主宗旨，必須有計劃、有環(huán)節(jié)地進行，否則必須造成后來長效管理工作的被動和無序。驗收接管工作內(nèi)容涉及但不限于下列各項：與建設(shè)單位及工程承建商協(xié)商接受日期；員工招聘及培訓(xùn)，建立管理機構(gòu)；重要崗位員工政審；于接受之日派駐管理、保安及保潔人員至現(xiàn)場開始物業(yè)基礎(chǔ)管理運作，例如24小時保安控制、公共區(qū)域墾荒及保潔等；制訂及實施物業(yè)驗收及移交計劃，涉及土建及設(shè)備的檢查接管，驗收圖紙，監(jiān)管物業(yè)全部鑰匙，收集承包方/供應(yīng)商的設(shè)備資料等。準備辦理入住手續(xù)，登記資料、派發(fā)顧客手冊；跟進裝修工程，審核圖紙、辦理審批；與工程承包商跟進物業(yè)遺漏項目；遷入控制成品保護方法等。竣工接管驗收物業(yè)開發(fā)竣工后來，發(fā)展商竣工驗收后將建筑物委托給物業(yè)管理公司管理，管理公司與發(fā)展商辦理接管驗收。就“**文化廣場”實際狀況來看，我們建議兩者同時進行，這不僅減少的重復(fù)工作，還能夠使管理公司掌握更多的第一手資料，便于后來管理工作的開展。重要工作內(nèi)容有：施工質(zhì)量與使用功效驗收；資料與設(shè)備驗收移交；同時進行質(zhì)量整治與物業(yè)接管準備。移交接管工作計劃為使管理工作平穩(wěn)過渡，我們認為有必要請一并參加移交接管工作，根據(jù)周密的交接計劃逐步、逐項實施。如我司有幸接管“**文化廣場”，我們將進一步加強與的溝通并制訂可操作性強，時間接洽的緊密性的交接計劃提供應(yīng)，其它重要交接內(nèi)容涉及下列幾項：物業(yè)工程交接施工單位有義務(wù)移交全部工程資料及檔案，我們將通過協(xié)助，理解其保管和掌握的資料及檔案，然后列出具體的清單，逐項交接和驗收，重要工作內(nèi)容有：清點和接受設(shè)備/系統(tǒng)，核對臺帳；清點和接受圖紙、質(zhì)檢合格證、操作手冊等；統(tǒng)計（拍照）物業(yè)多個缺點狀況；清點和接受備品、備件及材料；清點和接受全部鑰匙；清點和接受全部工具。外包合同交接在交接前，將認真審視全部外包合同和合同，以利分清責(zé)任，避免留下經(jīng)濟糾紛隱患或造成不良后果，重要工作內(nèi)容有：檢查外包合同/合同執(zhí)行狀況；原施工單位應(yīng)結(jié)清全部應(yīng)付款項；無疑意的外包合同/合同續(xù)簽；不適宜的外包合同/合同協(xié)商中斷。物品檔案交接交接前，我司將認真核對及施工單位移交的有關(guān)文檔和物品帳冊；交接時，逐項核對資料與否與實情、實物相符；接受后來，審視移交設(shè)備、工具與否符合工作所需，根據(jù)實際需要調(diào)節(jié)配備。清潔墾荒清潔墾荒是指“**文化廣場”竣工入住前，進行樓內(nèi)外全方面清潔工作。清潔墾荒（物業(yè)的第一次清潔）是清潔工程之首，對此后“**文化廣場”的清潔含有重要的意義，第一次清潔不好或清潔不當(dāng)而造成建筑物表面腐濁，直接影響到后來保潔工作的質(zhì)量和檔次，將造成對“**文化廣場”設(shè)施形成長久的不良影響。墾荒所用工具大型吸塵吸水機、多功效擦地機、玻璃套裝工具、加長桿、梯子、水桶、撣子、云石鏟刀、刮子、涂水器等。所用藥劑全能清洗劑、玻璃清洗劑、瓷磚清洗劑、陶瓷清洗劑、去膠劑、除漬劑、酸性清潔劑、潔廁劑、不銹鋼清洗劑、不銹鋼光亮劑、家私蠟等。墾荒程序墾荒是清潔工程之首，由于建筑工程中經(jīng)常會遺留下許多垃圾污垢，多個地面石頭，墻壁上會遺留下水泥漿塊、油漆、玻璃膠、水污、銹跡等，這些都必須在墾荒工作中清洗干凈，因此它是一項最艱辛、最復(fù)雜、最費心的工作，墾荒工程的好壞，直接影響到后來保潔工作的質(zhì)量和檔次，因此做好墾荒保潔有著相稱重要的規(guī)定。

程序以下：1、首先清理現(xiàn)場留下的裝修垃圾；2、由上到下全方面吸塵；3、擦玻璃：先用毛巾把玻璃框擦拭干凈，再用涂水器沾稀釋后的玻璃水溶液，均勻的從上到下涂抹玻璃，有頑固的污漬用鏟刀去除干凈，再重復(fù)以上工序后用刮子從上到下刮干凈，用干毛巾擦凈框上留下的水痕，玻璃上的水痕用機皮擦拭干凈。4、衛(wèi)生間：堅持由上而下的原則，首先認清衛(wèi)生間頂子的材質(zhì)，是PVC的或是鋁塑板還是涂料的，再根據(jù)不同的材質(zhì)用不同的清潔辦法進行清潔；用清潔球或是板刷清洗衛(wèi)生間的墻壁，著重瓷磚的縫隙，和瓷磚表面上遺留的膠跡、涂料點、水泥漬等；用毛巾清潔衛(wèi)生間的潔具，用不銹鋼清洗液針對多個龍頭、管件進行清潔；用洗地機對地面進行最后的清潔，由其是地面的邊角，用清潔球和刀片對洗地機洗不到的角落進行針對性的除污、去除水泥漬等；最后，檢查無遺漏后，再用干毛巾把水龍頭等管件擦拭一遍。5、廚房：程序同上。注意：因廚房里的不銹鋼管件比較多，應(yīng)是清潔重點。6、臥室及大廳：墻壁用撣子或是吸塵器做除塵解決，擦拭燈具、開關(guān)盒、排煙置、空調(diào)口、排風(fēng)口等。7、門及框：分清門的材質(zhì)，用專業(yè)清潔劑稀釋后，用毛巾擦拭，程序也是從上到下，把毛巾疊成方塊，從門的頂部開始從左到右的擦拭，不能有遺漏，有膠漬的地方可用除膠劑做解決；框的程序同門；一定要做到無遺漏、無死角。8、地面的清洗：把全部的做完后來，就是地面的清洗了，地面也要分材質(zhì)，是木地板的、還是瓷磚的、或是石材的，當(dāng)分清后就選擇專用清潔劑稀釋后，開始清洗。地面上的膠漬可用刀片去除，頑固的可用去膠劑解決；最后一道工序做完后，應(yīng)由領(lǐng)班全方面檢查一遍后，確認無遺留后撤離現(xiàn)場。9、地角線：用毛巾擦拭，用刀片去掉多個膠跡、涂料點等。墾荒原則玻璃的原則：目視無水痕、無手印、無污漬、光亮干凈。衛(wèi)生間的原則：墻體無色差、無明顯污漬、無涂料點、無膠跡、潔具干凈光亮、不銹鋼管件光亮干凈、地面無死角、無遺漏、無異味。廚房原則：墻體無色差、無明顯污漬、無涂料點、無膠跡、不銹鋼管件光亮干凈、地面無死角、無遺漏。臥室及大廳原則：墻壁無塵土，燈具干凈，開關(guān)盒干凈無膠漬，排風(fēng)口、空調(diào)出風(fēng)口無灰塵、無膠點；門及框原則：無膠漬、無漆點、觸摸光滑、有光澤，門沿上無塵土。地面的原則：木地板無膠漬、干凈；瓷磚無塵土、無漆點、無水泥漬、有光澤；石材無污漬、無膠點、光澤度高。內(nèi)部裝修管理內(nèi)部裝修是”文化廣場”管理的一種非常重要的內(nèi)容，我們進入“文化廣場”后，首先碰到的管理內(nèi)容之一就是內(nèi)部裝修管理。內(nèi)部裝修由管理處為重要管理部門并協(xié)同其它部門具體實施。重要管理工作有：裝修管理文獻的制訂，力求在業(yè)戶入駐前定稿。重要有：《裝修指南》、《裝修管理合同》、《安全合同》等。接受裝修申請，介紹裝修應(yīng)注意事項，管理處將派專人上門服務(wù)。審核裝修圖紙，如審核承認由管理處保安部協(xié)助申報消防許可，接受政府消防部門審批。與裝修公司訂立裝修管理及安全責(zé)任合同書；裝修施工現(xiàn)場監(jiān)督，管理處工程部與保安部每天不少于二次現(xiàn)場監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時督促解決。裝修工程質(zhì)量驗收，資料歸檔。全過程人員進駐計劃管理處的組織機構(gòu)將隨著工程的進度和人員的逐步進入不停演變：階段人員進駐時間重要任務(wù)施工階段我司人員到位根據(jù)管理需要，提出構(gòu)造布局、設(shè)備安置、能源配備等方面的建議和意見根據(jù)經(jīng)營需要，提出構(gòu)造布局、設(shè)備安置、能源配備等方面的補充修改意見參加工程例會，合同搞好施工現(xiàn)場監(jiān)理工程圖紙、資料的收集、整頓、歸檔參加竣工驗收制訂管理大綱階段部門管理人員到位組織機構(gòu)，崗位設(shè)立，定崗定位完畢崗位職責(zé)、工作流程、多個制度，完畢全部管理大綱員工招聘培訓(xùn)階段班組長以上管理人員逐步到位員工招聘、面試、考核、調(diào)查、錄用員工強化培訓(xùn)，實習(xí)服裝定制管理用品、用品采購開業(yè)準備階段全體人員到崗“**文化廣場”接管，做好各項清潔衛(wèi)生工作做好交接工作，辦好交接手續(xù)各項設(shè)施設(shè)備的調(diào)試工作開業(yè)慶典的各項準備工作2.商業(yè)用房在實際運行前的管理方法2.1管理規(guī)定管理處每月對商業(yè)商業(yè)空關(guān)房的管理狀況進行抽查，督促管理處做好空關(guān)房的日常安全巡視及停電、停水管理，實施空關(guān)房日常維護，確保能隨時投入使用，每月末將商業(yè)空關(guān)房的動態(tài)狀況統(tǒng)計在案。2