投資性房地產(chǎn)公允價值計量研究

投資性房地產(chǎn)公允價值計量研究

一、規(guī)范投資性房地產(chǎn)企業(yè)的會計處理和信息披露投資資產(chǎn)是指接受租金和資本附加值，或者是同時持有的資產(chǎn)，其單獨列出為“投資資產(chǎn)”，資產(chǎn)損益報告單獨報告。投資性房產(chǎn)是企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)和持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。新會計準(zhǔn)則單獨劃分投資性房地產(chǎn)的目的是規(guī)范企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的會計處理和相關(guān)信息的披露,提高會計信息的相關(guān)性。投資性房地產(chǎn)只有在投資性房地產(chǎn)包含的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)且該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計量時才予以確認。投資性房地產(chǎn)的初始計量按照取得時的成本進行初始計量。企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,對股東權(quán)益和凈利潤無影響,房地產(chǎn)行業(yè)許多上市公司出于謹慎性的考慮,仍沿用原來的成本模式。采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。新會計準(zhǔn)則中還規(guī)定,投資性房地產(chǎn)應(yīng)披露其種類,金額和計量模式。采用公允價值模式的應(yīng)披露公允價值的確定依據(jù)和方法以及公允價值變動對損益的影響。二、公司基本情況S*ST百花系新疆百花村股份有限公司(以下簡稱百花村公司)。該公司主營住宿、餐飲、文化娛樂服務(wù),現(xiàn)有股本總額為94,801,360元。百花村公司國有股東為:新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團國有資產(chǎn)經(jīng)營公司(持股比例為29.56%),北京昌鑫國有資產(chǎn)投資經(jīng)營公司(持股比例為15.00%),新疆八一鋼鐵集團有限責(zé)任公司(持股比例為5.00%)。該公司2004、2005年連續(xù)虧損,曾在“2006年第三季度報告”中預(yù)計2006年凈利潤仍為虧損。在“2006年度業(yè)績預(yù)告修正公告”中,初步測算預(yù)計2006年度將實現(xiàn)盈利,在2006年年報中披露凈利潤為1,283,028.11元(2005年為-121,119,681.29元),實現(xiàn)每股收益0.01元(2005年為-1.28元),每股凈資產(chǎn)0.14元(2005年為0.05元)。鑒于公司2006年實現(xiàn)扭虧為盈,百花村公司召開董事會臨時會議審議通過關(guān)于申請撤銷退市風(fēng)險警示的議案。筆者分析該公司2006年實現(xiàn)的盈利,認為盈利與采用新會計準(zhǔn)則密切相關(guān),主要是在對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量時選用了公允價值模式。三、結(jié)論:公車價值是救命稻草的功能房地產(chǎn)行業(yè)被普遍認為是受新會計準(zhǔn)則影響最大的行業(yè)之一,若公司按公允價值計量投資性房地產(chǎn),其業(yè)績可能飛漲。但第一個采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的不是房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司而是以餐飲為主業(yè)的新疆百花村股份有限公司。該公司烏魯木齊市中山路141號為百花村IT產(chǎn)品展示中心,租金是該項資產(chǎn)的主要收入來源,公司根據(jù)新會計準(zhǔn)則對現(xiàn)有房地產(chǎn)資產(chǎn)進行重分類時確認為投資性房地產(chǎn)的,主要是該處房產(chǎn),按新會計準(zhǔn)則被劃分為“企業(yè)擁有并已出租的建筑物”。百花村公司報表附注顯示,確認為投資性房地產(chǎn)的房產(chǎn)賬面價值總計1.73億元,包括烏魯木齊市中山路141號和石河子購物中心,賬面價值分別為1.57億元和0.16億元。百花村公司第一個采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)究其原因是為了提高凈資產(chǎn),增強融資能力,運用公允價值來調(diào)節(jié)業(yè)績,免于退市。在防止停牌危機時,公允價值這根救命稻草的功能不可小覷,其影響包括對所有者權(quán)益和利潤兩方面。首先,在采用新會計準(zhǔn)則公允價值模式的首年,公司需采取追朔調(diào)整的方式,調(diào)整年初所有者權(quán)益,在目前房地產(chǎn)價格普遍高于歷史成本的情況下按公允價值模式計量,其影響結(jié)果是,公司上年度的資本公積大幅提升,所有者權(quán)益將會大增。百花村公司2006年股東權(quán)益(不含少數(shù)股東權(quán)益)為16,547,243.31元,而2005年僅為4,649,730.73元,這中間由于公允價值模式對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量帶來的差異不會是小數(shù)。其次,采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)計量的,不對投資性房地產(chǎn)計得折舊或進行攤銷,可能使公司費用減少利潤增加。再次,在房地產(chǎn)升值的情況下,投資性房地產(chǎn)的公允價值一般都高于成本價。在用公允價值計價時,將資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值與賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益,也可能增加公司利潤。百花村公司持有的出租房產(chǎn)賬面價值總計1.73億元按公允價值法市價重估,重估增值不言自明。百花村公司賬面價值總計1.73億元的投資性房地產(chǎn)目前公允價值未明確披露。百花村公司在股東權(quán)益調(diào)節(jié)表中,沒有提及以公允價值計量投資性房地產(chǎn)帶來的差異。筆者認為其原因是該公司已連續(xù)兩年虧損,為了避免停牌,保持投資人對公司的信心,穩(wěn)定股價。因此百花村公司借公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)夸大業(yè)績,隱瞞重要信息,傾向于披露有利信息,不愿披露或少披露不利信息,導(dǎo)致公司會計信息披露失真。四、警告和建議從百花村公司信息披露可以折射很多上市公司都存在類似的信息披露問題,以下為筆者根據(jù)對百花村公司的分析得到的啟示并提出了建議。(一)股權(quán)多主體缺失,無法對上市公司管理模式的進行約束百花村公司國有股權(quán)比重大,流通股比重小。百花村公司國有股東新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團國有資產(chǎn)經(jīng)營公司,北京昌鑫國有資產(chǎn)投資經(jīng)營公司,新疆八一鋼鐵集團有限責(zé)任公司合計持有近50.00%,而流通股僅占15.81%,國有股“一股獨大”,而國有股權(quán)主體缺位,難以對上市公司的產(chǎn)權(quán)進行約束和控制,社會流通股較少且股權(quán)較為分散,也難以實現(xiàn)有效的產(chǎn)權(quán)約束,從而造成股東對上市公司管理權(quán)的失控,出現(xiàn)了利潤的操縱者。(二)投資性房地產(chǎn)信息披露需進一步關(guān)注筆者認為該公司應(yīng)該在未來年度加大管理力度,發(fā)展公司餐飲業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)等優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè),促進規(guī)模和效益的同步增長,努力提升企業(yè)形象和經(jīng)濟運行實效,通過增強競爭力渡過危機,而不應(yīng)靠粉飾報表、虛夸業(yè)績、玩文字游戲來保住上市資格。信息披露是上市公司的法定義務(wù),依法公開披露的信息是投資者決策的重要依據(jù)。筆者希望百花村公司2006年年報對投