財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析課件

恒大集團永續(xù)債融資案例分析財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析4532目錄/CONTENTS永續(xù)債簡介1概念和理論房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀案例典型性案例分析總結(jié)與展望6財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析永續(xù)債簡介PARTONE財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析永續(xù)債就是沒有明確的到期日，或者說期限非常長的債券。通俗地理解：特點不能在一個確定的時間點得到本金可以定期獲取利息可以推遲支付利息在報表中列為權(quán)益，而不是負債

(不一定）通常帶有贖回條款何為永續(xù)債MeaningOfPerpetualBond財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析永續(xù)債就是刁蠻的女朋友更加通俗地理解：1、分手她說了算——贖回權(quán)2、復(fù)合也是她說了算——延期選擇權(quán)何為永續(xù)債MeaningOfPerpetualBond2、啥時候約會也是她說了算——利息遞延支付發(fā)行人能在約定的時間按一定的價格贖回永續(xù)債在每個到期日，發(fā)行人可以選擇延長到期日每個付息日，發(fā)行人可將應(yīng)付利息推遲至下個付息日支付，且不構(gòu)成違約財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析——雖然種種不滿意，可還是非她不娶投資人那么被動，為何還要選擇她？1、永續(xù)債的利息>一般債券

永續(xù)債的風險<普通股2、每筆遞延利息在遞延期間，也需計算利息（孳息）何為永續(xù)債MeaningOfPerpetualBond3、在遞延利息及孳息全部清償完畢前，發(fā)行方不得分紅，不得向償付順序劣

后于永續(xù)債的證券進行償付投資人保護條款4、設(shè)置利率跳升條款，永續(xù)債的利率可隨著借款時間的增加而提升財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析永續(xù)債的成本那么高，為何還要發(fā)行？對于傳統(tǒng)債務(wù)融資：何為永續(xù)債MeaningOfPerpetualBond資產(chǎn)負債率=負債/資產(chǎn)對于永續(xù)債：永續(xù)債雖計入權(quán)益，但不會稀釋股權(quán)財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析何為永續(xù)債MeaningOfPerpetualBond資產(chǎn)負債率=負債/資產(chǎn)財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀PARTTWO財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析行業(yè)融資特點FinancingStatus產(chǎn)品開發(fā)的周期長，資金需求量大為了抑制房地產(chǎn)投資過快增長，國家宏觀調(diào)控政策收緊銀根，銀行貸款難度大國家為保護投資者，對房地產(chǎn)上市的控制力度較大我國目前的債券融資市場覆蓋較小，手續(xù)復(fù)雜，資金到位時間長，發(fā)行成本高我國地產(chǎn)企業(yè)較高的資產(chǎn)負債率也在一定程度上限制了企業(yè)債券融資財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析行業(yè)融資特點FinancingStatus2017年在A股上市的136家房地產(chǎn)企業(yè)負債合計超過了6.58萬億元，平均負債率高達79.1%其中有35家公司的資產(chǎn)負債率超過了80%。房地產(chǎn)企業(yè)具有開發(fā)周期長且進行預(yù)售商品等特點，使其負債率一直都較高過高的資產(chǎn)負債率會增加企業(yè)的財務(wù)風險，進一步加大融資難度。數(shù)據(jù)來源：Wind財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析截至2018年年底，國內(nèi)市場上存在永續(xù)債共1153只，余額總計為16454.46億，發(fā)行主體集中在基建、軌道交通建設(shè)、電力以及地產(chǎn)等行業(yè)。商品開發(fā)周期較長，可與永續(xù)債較長的期限相匹配。將永續(xù)債劃分為權(quán)益工具，可以起到優(yōu)化財務(wù)杠桿的效果。永續(xù)債融資現(xiàn)狀FinancingStatus財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析案例典型性PARTTHREE財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析永續(xù)債在國內(nèi)資本市場上存在的時間并不長，自2013年起才開始有企業(yè)嘗試著利用這種新型融資工具。在大部門國內(nèi)企業(yè)還不太了解永續(xù)債這一新興的概念時，恒大集團就己經(jīng)抓住了機會。恒大集團的永續(xù)債在2013年首次發(fā)行就立刻引起了其他企業(yè)的關(guān)注，原因就在于它一開始就發(fā)行了244億元的永續(xù)債，在此之后的幾年里，又陸陸續(xù)續(xù)多次大額發(fā)行，在2016年年底，恒大集團手中持有的永續(xù)債金額己經(jīng)高達1129億元。這么大規(guī)模的永續(xù)債發(fā)行量，遠超過其他地產(chǎn)企業(yè)，且已經(jīng)歷了一整套完整的發(fā)行、使用及贖回流程流程完整發(fā)行量大案例典型性CaseTypicality財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析案例典型性CaseTypicality恒大集團全名為恒大地產(chǎn)集團有限公司，于1996年在廣州成立。公司初始期間是專門從事民用住宅開發(fā)，其初始注冊資本為1,000萬元，于2009年在香港聯(lián)合交易所上市?，F(xiàn)今恒大集團的注冊資本已達393,979.64萬元，位列世界500強中的240強。財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析案例典型性CaseTypicality恒大集團在發(fā)行永續(xù)債券前，主要通過債務(wù)融資工具獲取資金，且其融資方式的創(chuàng)新也局限于債務(wù)融資工具。大量的債務(wù)融資不僅使恒大集團償債能力弱化，同樣在金融市場發(fā)展及政府宏觀調(diào)控的影響下無法滿足其多元化發(fā)展的需要。財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析案例典型性CaseTypicality許家印，男，中共黨員，現(xiàn)任中國恒大集團董事局主席、黨委書記。1992年，鄧小平同志南巡講話，許家印決定放棄鞍鋼主任的職位，南下打工。1996年，許家印帶著七八個人，白手起家創(chuàng)立了恒大實業(yè)集團公司。在2017年超王健林成為中國地產(chǎn)新首富?！耙粋€實實在在做慈善的企業(yè)家”“恒大的一切都是黨和國家以及社會給的，理當先富幫后富?！必攧?wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析相關(guān)概念PARTFOUR財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析01夾層融資是一種收益和風險介于債務(wù)融資和股權(quán)融資之間的融資方式。從融資成本來看，夾層融資的融資成本低于股權(quán)融資，如可以固定利率方式，則相對股權(quán)人體現(xiàn)出了債權(quán)的優(yōu)點。從權(quán)益角度來看，夾層融資的權(quán)益低于優(yōu)先債券，所以對于優(yōu)先債權(quán)人來說，可以體現(xiàn)出股權(quán)的優(yōu)點。夾層融資相關(guān)概念CaseTypicality夾層融資相對于銀行開發(fā)貸要求較低，不要求“四證”齊全和自有資金超過35%。另外，夾層融資資金使用靈活，可作為引入銀行貸款或其他融資的“過橋資金”財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析02影子銀行是游離于銀行監(jiān)管體系之外的信用中介體系。影子銀行資金方與資金使用者之間是一種借貸關(guān)系，但在資本充足、杠桿比率以及流動性風險等方面沒有比照銀行的標準進行監(jiān)管。影子銀行相關(guān)概念CaseTypicality永續(xù)債的資金來源方和資金使用方之間就是一種借貸關(guān)系，永續(xù)債業(yè)務(wù)不過是將銀行原本的信貸業(yè)務(wù)進行了層層的包裝，交易結(jié)構(gòu)變的復(fù)雜，交易主體變得繁多，從而將銀行表內(nèi)業(yè)務(wù)表外化逃避監(jiān)管，屬于一種監(jiān)管套利行為。但和銀行信貸業(yè)務(wù)不同，其不占用銀行的信貸額度財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析案例分析PARTFIVE財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析恒大地產(chǎn)集團的第一筆永續(xù)債融資業(yè)務(wù)，是民生加銀基金子公司集合會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、券商和銀行等多平臺金融機構(gòu)封閉三個月設(shè)計出來的一款創(chuàng)新融資方式。恒大永續(xù)債業(yè)務(wù)模式分析合同條款分析發(fā)行動機發(fā)行前后對比風險分析案例分析CaseAnalysis財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析業(yè)務(wù)模式分析BusinessModelA銀行將自有資金等投資于基金子公司作為委托人成立的資產(chǎn)管理計劃。委托人再委托B銀行通過委托貸款方式將資金發(fā)放給A銀行事先選定的恒大地產(chǎn)集團項目子公司的地產(chǎn)項目開發(fā)使用，以項目子公司的股權(quán)質(zhì)押、在建土地抵押或恒大地產(chǎn)集團提供擔保。財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析業(yè)務(wù)模式分析BusinessModel投資者和A銀行之間投資者為委托人，銀行為受托人，投資者將個人資金投資于銀行發(fā)行的理財產(chǎn)品，該理財產(chǎn)品的投向為專項資產(chǎn)管理計劃。

財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析業(yè)務(wù)模式分析BusinessModelA銀行和專項計劃管理人之間

銀行作為委托人將資金投向于專項計劃管理人作為受托人成立的專項資產(chǎn)管理計劃中。該專項資產(chǎn)管理計劃份額銷售期屆滿，將進行驗資，并向中國證監(jiān)會備案。財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析業(yè)務(wù)模式分析BusinessModel專項計劃管理人、B銀行及恒大項目子公司之間專項計劃管理人作為委托人，B銀行作為受托人，委托人委托B銀行將資金投放給恒大地產(chǎn)集團項目子公司。B銀行作為委托貸款行，不承擔任何形式的貸款風險，不墊付資金，不對貸款的本息能否及時足額收回承擔任何責任，并收取相應(yīng)的手續(xù)費。財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析貸款利率資金監(jiān)控

永續(xù)債條款分析ClauseAnalysis貸款期限項目投融資安排擔保方式項目公司延遲付款的違約處理財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析①貸款利率貸款利率前兩年較低約為10%，第三年利率升幅為30%左右，第四年及以后的利率較最初上升較大幅度并一直維持在較高的利率水平A%，促使企業(yè)在兩年內(nèi)還本。②貸款期限永續(xù)債的貸款期限為無固定期限貸款，僅在項目公司宣布清算時到期。項目公司未按期足額支付任何一期資金成本，資產(chǎn)管理公司可根據(jù)協(xié)議規(guī)定要求項目公司清算。③資金監(jiān)控項目公司歸還該資金的第一還款來源為項目公司的銷售回款，項目整體已銷售面積達到可售面積的30%后的十日內(nèi)，銷售回款監(jiān)管賬戶累計存入金額合計不低于貸款金額的30%。④項目投融資安排資產(chǎn)管理計劃資金可以先于項目自有資金投入，并用于支付地價款、或償還前期股東借款等投入。項目建設(shè)在滿足“四證齊全”及資本金不低于35%的標準時，可在銀行辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款。永續(xù)債條款分析ClauseAnalysis財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析⑤擔保方式項目公司股東提供項目公司股權(quán)質(zhì)押、恒大地產(chǎn)集團提供連帶責任擔保。如果在簽訂本協(xié)議時項目公司已取得項目地塊的土地使用權(quán)證，項目公司應(yīng)將該地塊的土地使用權(quán)抵押給委貸銀行。如果在簽訂本協(xié)議時項目公司尚未取得項目地塊的土地使用權(quán)證，項目公司應(yīng)在取得項目地塊的土地使用權(quán)證后的2個月內(nèi)將項目地塊追加抵押給委貸銀行。永續(xù)債條款分析ClauseAnalysis⑥項目公司延遲付款的違約處理如恒大地產(chǎn)集團或項目公司宣布分紅后項目公司未按約定向投資者按期足額支付任何一期資金成本(“到期資金成本”)，則該等應(yīng)付未付的到期資金成本將按每口萬分之五的標準計算罰息直至該等到期資金成本及罰息足額清償。財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析一、限制性條款使無期變有期永續(xù)債期限設(shè)置表面上看是無限期，計入發(fā)行者的權(quán)益而非負債。但通過利率設(shè)置為2+N模式，呈現(xiàn)跳升機制，使得融資者前兩年享受較低的融資成本，第三年起利率大幅跳升，促使融資者還款。變無限為有限，從而將永續(xù)債變?yōu)椤坝邢拶J”。永續(xù)債條款分析ClauseAnalysis二、限制性條款使利息遞延具有代價永續(xù)債業(yè)務(wù)賦予了發(fā)行人利息遞延支付的權(quán)利，但當發(fā)行人遞延支付利息時，利息將會在原有基礎(chǔ)上大幅增加，使得發(fā)行人延遲支付利息的代價非常大，促使發(fā)行人按期支付利息。三、限制性條款使風險可控制永續(xù)債業(yè)務(wù)中要求地產(chǎn)企業(yè)項目公司提供股權(quán)質(zhì)押、在建工程(或土地)抵押、地產(chǎn)集團擔保等增信措施。另外，項目投融資安排、項目公司銷售回款的監(jiān)管以及延遲付款的違約處理等條款的設(shè)計都保障了投資者的權(quán)益。財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析一、拓寬企業(yè)的融資渠道

發(fā)行動機分析MotivationAnalysis二、滿足自身資金需求四、順應(yīng)政策要求三、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析一、拓寬企業(yè)的融資渠道恒大集團在香港上市，在內(nèi)地的具體項目可以直接通過國內(nèi)銀行進行融資，而在境外的活動就很難通過在這種方式，只能通過發(fā)外債、增發(fā)股票等方式。在發(fā)行永續(xù)債之前，恒大集團的融資方式比較單一，主要融資途徑就是通過銀行貸款。在2012年中，恒大集團一整年的融資額大約在325億元，其中單就銀行貸款占比高達98%。2012年之后，恒大開始嘗試多元化的融資途徑，這其中就包括了發(fā)行永續(xù)債。在2013年，僅當年的融資額就在1114億元左右，同去年相比增長了將近2.5倍。發(fā)行動機分析MotivationAnalysis財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析二、滿足自身資金需求從2013年開始，恒大集團開始采取快速擴張的戰(zhàn)略計劃。這不僅體現(xiàn)在融資金額的翻倍，也可以從恒大的土地儲備方面顯現(xiàn)出來。恒大2013年的數(shù)據(jù)中顯示當年儲備建筑面積凈增加1057萬平方米，與去年同期數(shù)據(jù)相比增加7.5個百分點。土地儲備面積增幅如此之大，成本也在上升，恒大集團所需要承擔的資金壓力隨之增加，再加上恒大集團在開發(fā)物業(yè)等方面也加快了進程，這就直接導(dǎo)致了資金需求缺口相當之大。如果恒大繼續(xù)采用銀行貸款的單一融資方式，很顯然己經(jīng)不能滿足公司當年的發(fā)展需求。通過恒大集團2013年的財務(wù)報告可以看到，永續(xù)債的發(fā)行用于支付了部分土地儲備金，緩解了企業(yè)資金需求的巨大壓力。發(fā)行動機分析MotivationAnalysis財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析三、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)恒大集團在發(fā)行永續(xù)債之前的幾年里，其資產(chǎn)負債率遠遠高于同行業(yè)其他企業(yè)。在2009年恒大資產(chǎn)負債率就達到了79.14%，而其他幾家均保持在70%以下，且自身數(shù)據(jù)一直在持續(xù)升高。但是恒大集團在2013年發(fā)行永續(xù)債之后，資產(chǎn)負債率由2012年的82.56%降至2013年的77.21%.發(fā)行動機分析MotivationAnalysis財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析四、順應(yīng)政策要求發(fā)行動機分析MotivationAnalysis恒大集團在2013年就開始發(fā)行永續(xù)債，當時的永續(xù)債在國內(nèi)市場上還不太成熟，采取這種融資方式的企業(yè)也比較少，只有少數(shù)幾家大中型國企進行了少量發(fā)行。就永續(xù)債自身的性質(zhì)而言，與一些開發(fā)周期比較長的行業(yè)相匹配，國家發(fā)改委就發(fā)布了相關(guān)文件鼓勵這些行業(yè)利用永續(xù)債來進行融資。在恒大集團利用永續(xù)債來進行融資的時候，國家層面對于這種債券的監(jiān)管條件還比較寬松，再加上較少限制的資金使用條件，使恒大集團在永續(xù)債方面的業(yè)務(wù)得以迅速開展。財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析發(fā)行前后對比分析ComparativeAnalysis恒大集團在2013年首次發(fā)行永續(xù)債之后，企業(yè)的凈利潤在之后幾年中持續(xù)增加。在2017年6月贖回全部永續(xù)債后，年末的報表中顯示凈利潤高達370多億元，在短短的幾年時間里，凈利潤增長將近3倍，企業(yè)市值一躍躋身于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭老大。財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析發(fā)行前后對比分析ComparativeAnalysis一般來說，權(quán)益報酬率越高，通常也就認為該公司對股東的利益保障程度也就越高?？梢钥吹?，恒大集團在2012年的權(quán)益報酬率為23.99%，而在2013年首次發(fā)行永續(xù)債之后，權(quán)益報酬率立馬得到了上升。財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析對凈利潤和ROE進行調(diào)整發(fā)行前后對比分析ComparativeAnalysis財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析盈利能力分析發(fā)行前后對比分析ComparativeAnalysis在2017年，當恒大集團對永續(xù)債進行全部贖回操作之后，歸屬于公司的凈利潤有了大幅度的飛躍，高達240多億。這說明恒大集團的盈利能力其實是在一直增強的。財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析風險分析RiskAnalysis信用評級下調(diào)助推后續(xù)融資風險03高負債率加大企業(yè)償付風險02付息壓力侵蝕股東巨額利潤01政策變動增加不確定性04財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析侵蝕股東利益風險RiskAnalysis在2012年，恒大集團的股東利潤占比保持在99.89%，雖然存在著非控股權(quán)益，但是占比較小只有0.1%左右，基本可以忽略不計。而從2013年開始發(fā)行永續(xù)債的這幾年里，股東利潤占比一降再降，這是由于永續(xù)債的利息不能在稅前扣除導(dǎo)致的，因而就出現(xiàn)了與股東共同分享凈利潤的情況。財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析侵蝕股東利益風險RiskAnalysis從2013年開始，隨著利潤的逐步增加，每年可供分配給股東的凈利潤金額卻呈現(xiàn)出一種下降的趨勢。尤其是從2014年開始，這種趨勢達到了一種斷崖式的下跌。永續(xù)債發(fā)行時的利率水平以及利率的跳升機制，決定了恒大永續(xù)債并不永續(xù)。財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析企業(yè)償付風險RiskAnalysis由于房地產(chǎn)企業(yè)商品房的開發(fā)周期較長，為了回籠資金，企業(yè)通常會進行預(yù)售，提前售房收到的資金雖然計入預(yù)收賬款，歸屬于負債欄，但一般來講其最后都會轉(zhuǎn)化為收入。如果繼續(xù)使用資產(chǎn)負債率來衡量房企的償債能力，就會產(chǎn)生企業(yè)預(yù)售狀況越好，財務(wù)指標卻越糟糕的困境。財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析后續(xù)融資風險RiskAnalysis在2013年之前，標普對恒大集團給出的等級是BB+，這是投機級等級中最高的信用評級。而在2013年恒大發(fā)行完永續(xù)債后，標普將其下調(diào)了一個信用評級。雖然恒大集團將其劃分到了權(quán)益，但是標普認為永續(xù)債是一種負債從2013年開始，恒大集團的凈負債率一路飄升，在2016年更是高達432%標普又再次下調(diào)了恒大集團的信用評級財務(wù)管理恒大集團永續(xù)債融資案例分析政策的不確定性RiskAnalysis之前的相關(guān)會計規(guī)定對永續(xù)債會計屬性并未嚴格要求，這就給了企業(yè)較大的自由度2019年1月28日，財政部發(fā)布文件，進一步規(guī)范了永續(xù)債的會計處理恒大集團在2013年發(fā)行的第一筆永續(xù)債，屬于新規(guī)定中的金融負債假若嚴格按照新規(guī)對市面上的所有永續(xù)債進行重分類出于降低資產(chǎn)負債率、美化財務(wù)