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地產(chǎn)企業(yè)拿地的十六種模式時(shí)間:2018年10月主講人:陳前海南鉑金海岸置業(yè)有限公司地產(chǎn)企業(yè)拿地的16種方式目錄COMPANY01招、拍、掛02創(chuàng)造招、拍、掛03購買轉(zhuǎn)讓土地(項(xiàng)目)04購買股權(quán)地產(chǎn)企業(yè)拿地的16種方式目錄COMPANY05創(chuàng)造境外賣股權(quán)06設(shè)立spv購買股權(quán)07先并后買08先投后買地產(chǎn)企業(yè)拿地的16種方式目錄COMPANY09先投資再合并后轉(zhuǎn)質(zhì)10投資新公司,賣股權(quán)11先分后遠(yuǎn)期賣12先分后并地產(chǎn)企業(yè)拿地的16種方式目錄COMPANY13讓產(chǎn)分股與讓產(chǎn)贖股14合作建房(一)15合作建房(二)16委托代建地產(chǎn)企業(yè)拿地的16種方式?我們常見的拿地方式有哪幾種地產(chǎn)企業(yè)拿地的16種方式一、招、拍、掛問題一土地閑置費(fèi)問題:國稅函【2010】220號:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。問題二考慮拿地的主體問題:例如,簽訂土地轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的可以是母公司,如果是最后簽訂協(xié)議,一定是項(xiàng)目公司。否則,土地再轉(zhuǎn)讓到項(xiàng)目公司,稅收問題很嚴(yán)重。最規(guī)范的拿地方式:出讓土地一方為國家,沒有任何稅費(fèi),拿地一方,可以支付的所有款項(xiàng)進(jìn)入企業(yè)所得稅和土地增值稅成本,沒有任何爭議。地產(chǎn)企業(yè)拿地的16種方式二、創(chuàng)造招、拍、掛總結(jié):該方法主要是為了在盡量節(jié)省稅款的方式下,解決如何將土地從一個(gè)國有企業(yè)轉(zhuǎn)移到另外一家。第一步:國家將土地收儲,支付給開發(fā)企業(yè)補(bǔ)償費(fèi),營業(yè)稅(國稅發(fā)[1993]149號文件、國稅函【2008】277號文件、國稅函【2009】520號文件)不征稅,土地增值稅(《條例》和財(cái)稅【2006】21號文件,不征稅,企業(yè)所得稅(國稅函【2009】118號文件,享受搬遷補(bǔ)償納稅待遇)第二步:國家二次招拍掛,承諾該企業(yè)拿到土地,支付給國有企業(yè)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)在招拍掛中支付;此時(shí),政府出讓土地,沒有任何稅費(fèi)。第三步:如果該國有企業(yè)要房子,不要地,則地產(chǎn)企業(yè)保留分給國有企業(yè)的房子不賣,而是在將利潤分走后,將企業(yè)股權(quán)留給國有企業(yè)來完成。即不是招、拍、掛,創(chuàng)造招、拍、掛(操縱政府)的情況。

例如:某國有企業(yè)土地補(bǔ)繳土地出讓金,變?yōu)殚_發(fā)用地后,準(zhǔn)備將地轉(zhuǎn)讓給某開發(fā)企業(yè)地產(chǎn)企業(yè)拿地的16種方式買方直接按照支出款項(xiàng)作為成本費(fèi)用,除了繳納契稅以外,沒有其他涉稅問題,最干凈。涉及稅收很高。第一,企業(yè)所得稅;第二,營業(yè)稅;第三,土地增值稅,第四,涉及法律問題,第五,實(shí)質(zhì)重于形式(國稅函【2007】645號)。賣方:三、購買轉(zhuǎn)讓土地(項(xiàng)目)地產(chǎn)企業(yè)拿地的16種方式1、股權(quán)溢價(jià)不允許作為成本在所得稅和土地增值稅前扣除,相當(dāng)于對方少繳的土地增值稅遞延到下游來了(資本結(jié)構(gòu)的一般變化,其稅收待遇不變)。萬科拿地多是股權(quán)模式。2、標(biāo)的企業(yè)(在競標(biāo),拍賣的活動中符合競標(biāo)條件的企業(yè)的通稱)未來的稅務(wù)檢查風(fēng)險(xiǎn)。例如,該企業(yè)賬上有3000萬元白條。3、該企業(yè)既往少繳的稅款遇到的稅務(wù)檢查風(fēng)險(xiǎn)。(不能為目標(biāo)企業(yè)的過去買單,例如:過去偷稅)4、該企業(yè)的其他潛在負(fù)債。(例如:電訊盈科將北京的土地轉(zhuǎn)讓后罰款主體依然是華夏房地產(chǎn)公司)

將目標(biāo)公司的其他資產(chǎn)先清理掉,然后賣公司100%股權(quán),該方式是目前運(yùn)用非常普遍的方式。購買方的大忌是在談判的時(shí)候,不考慮稅負(fù)問題,結(jié)果釀成大問題。

賣方:只有企業(yè)所得稅,沒有營業(yè)稅和土地增值稅。(財(cái)稅【2002】191號、青地稅函【2009】47號、國稅函【2000】687號)買方:稅負(fù)較重,風(fēng)險(xiǎn)較大。四、購買股權(quán)地產(chǎn)企業(yè)拿地的16種方式五、創(chuàng)造境外賣股權(quán)(一)境外賣股權(quán)。將使得企業(yè)所得稅稅率從25%下降到10%,所以如果預(yù)計(jì)到未來將轉(zhuǎn)賣股權(quán),拿地之前就要建立外商投資企業(yè)去參與拿地是最好的方式。

(二)將增值分段,創(chuàng)造境外賣股權(quán)(組合拳)。

1、在境外避稅港先建立全資子公司;2、將有地的子公司投資到境外子公司,該項(xiàng)投資可以實(shí)現(xiàn)一部分增值,并交納企業(yè)所得稅,但是稅法規(guī)定可以遞延10年。例如,計(jì)稅基礎(chǔ)1億元,市場公允價(jià)值為5億元,可以3億元的評估價(jià)值投資到境外的全資子公司,雖不公允但實(shí)現(xiàn)增值較大,一般能夠接受。(財(cái)稅【2009】59號文件第七條第三款);

3、境外新建立的子公司將取得股權(quán)轉(zhuǎn)售給需要土地的公司,作價(jià)5億元。該交易可以在境內(nèi)完成,也可以在境外完成,這部分增值按照10%交納預(yù)提所得稅。稅負(fù)比較:如果長期股權(quán)投資計(jì)稅基礎(chǔ)為1億元,市場公允價(jià)格為5億元。則第一步投資的時(shí)候,可以按照3億元投資,此時(shí)2億元的所得額可以遞延10年實(shí)現(xiàn)。第二步,境外銷售價(jià)格為5億元,此時(shí)增值額為2億元,此時(shí)預(yù)提所得稅稅負(fù)為10%。

地產(chǎn)企業(yè)拿地的16種方式

(一)股權(quán)架構(gòu)設(shè)計(jì):1、在維爾京群島設(shè)立控股公司;2、在香港設(shè)立二級控股公司;3、香港的公司全資控股大陸有地一方。

(二)操作模式:1、維爾京群島轉(zhuǎn)讓香港股權(quán),價(jià)款在境外支付。2、理論上,中國大陸沒有征稅權(quán)。

(三)反避稅:1、國稅函【2009】698號文件,可以刺穿公司面紗。但是如果企業(yè)不是上市公司的話,由于此類轉(zhuǎn)讓非常隱蔽,稅務(wù)當(dāng)局很難知道消息。

2、根據(jù)中港協(xié)定,如果不動產(chǎn)占到目標(biāo)股權(quán)50%,中國大陸有征稅權(quán)。第二議定書確定,這里的50%是在36個(gè)月之內(nèi),曾經(jīng)達(dá)到過50%。

S·P·V六、設(shè)立spv購買股權(quán)大的地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常運(yùn)用,但是在國稅函【2009】698號文件頒布以后,受到了一些限制。SPV指特殊目的的載體也稱為特殊目的機(jī)構(gòu)/公司,SPV的原始概念來自于中國墻(ChineseWall)的風(fēng)險(xiǎn)隔離設(shè)計(jì),它的設(shè)計(jì)主要為了達(dá)到“破產(chǎn)隔離”的目的。地產(chǎn)企業(yè)拿地的16種方式即直接同目標(biāo)企業(yè)合并,然后目標(biāo)公司的股東賣股權(quán)。

情況描述:甲公司準(zhǔn)備購買乙公司的土地,乙公司先將其他資產(chǎn)清理掉,只有一塊土地。

。操作模式:1、甲公司直接將乙公司吸收合并;(財(cái)稅【2009】59、財(cái)稅【1995】48號、國稅函【2002】165號、財(cái)稅【2008】175號、財(cái)稅【2003】183號)

2、12個(gè)月后,乙公司股東將股權(quán)轉(zhuǎn)售給甲公司原有股東。

點(diǎn)評:企業(yè)合并法律程序比較復(fù)雜,但是在幾乎零稅負(fù)的情況下將土地拿到手,如果能夠操作成功,稅收利益很大。七、先并后買地產(chǎn)企業(yè)拿地的16種方式情況表述:有地一方將土地投資到房地產(chǎn)公司,然后將所持有的股權(quán)變現(xiàn)。1、投資及將來轉(zhuǎn)讓股權(quán)均不繳納營業(yè)稅(財(cái)稅【2002】191號文件。)2、投資到地產(chǎn)公司,自2006年3月2日以來,需要交納土地增值稅。(如果是非地產(chǎn)公司更好)3、投資行為,需要交納企業(yè)所得稅。

總結(jié):節(jié)省稅負(fù)有限,只省略了營業(yè)稅,好處是投資的溢價(jià)可以作為土地成本在企業(yè)所得稅和土地增值稅前扣除。相比較直接賣土地來說,是比較好的方式,綜合稅負(fù)來看,上游少繳了營業(yè)稅,而下游稅負(fù)沒有提高。

以上適用企業(yè)資產(chǎn)很多,無法直接用賣股權(quán)的方式交易土地的情形。八、先投后買即有地一方投資到地產(chǎn)公司,然后賣股權(quán)。

地產(chǎn)企業(yè)拿地的16種方式情況描述該方法適用范圍較為狹窄,適用于協(xié)調(diào)能力強(qiáng)的企業(yè),算是刀鋒下跳舞第一,企業(yè)投資到一家非房地產(chǎn)企業(yè),名稱為某某化工公司(該問題中南京市地稅局問答明確不繳納土地增值稅),由于被投資方不是房地產(chǎn)企業(yè),此時(shí)只繳納企業(yè)所得稅,而不繳納土地增值稅和營業(yè)稅;。第二,企業(yè)被房地產(chǎn)企業(yè)吸收合并,仍不繳納土地增值稅和營業(yè)稅。第三,運(yùn)作政府,補(bǔ)繳土地出讓金后土地變性。但是不符合59號文件條件中的權(quán)益連續(xù)性,要繳納企業(yè)所得稅。九、先投資再合并后轉(zhuǎn)質(zhì)即非地產(chǎn)公司投資到非房地產(chǎn)公司,然后同地產(chǎn)企業(yè)合并,或者申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。地產(chǎn)企業(yè)拿地的16種方式情況描述:由于開發(fā)項(xiàng)目可能是酒店等,需要單獨(dú)保持一個(gè)公司形式,以便將來靈活處置。例如:建好的酒店將來是要全部賣給另外一家企業(yè)的,那么就需要保持一個(gè)單獨(dú)的公司形式,以便為下一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓做準(zhǔn)備。

即投資到新公司,然后賣股權(quán)十、投資新公司,賣股權(quán)地產(chǎn)企業(yè)拿地的16種方式十一、先分后遠(yuǎn)期賣即企業(yè)分立一個(gè)新公司,然后遠(yuǎn)期賣股權(quán)(實(shí)際權(quán)益轉(zhuǎn)讓在先)。

情況描述:某企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模較大,要將其中的一塊地賣給地產(chǎn)企業(yè)。地產(chǎn)企業(yè)拿地的16種方式即分立一個(gè)新公司,然后合并。(先分立,后合并)

情況描述:某公司擁有一個(gè)地塊,需要購買另外一個(gè)公司的地塊連成一片進(jìn)行開發(fā)。

操作手法:1、先分立(財(cái)稅【2009】59號、國稅函【2002】165號、國稅函【2003】1108號、青地稅函【2009】47號)2、再合并。財(cái)稅【2009】59號、財(cái)稅【1995】48號、國稅函【2002】165號)

評述:如果不是特別的需要,分立后賣股權(quán)即可,不必進(jìn)行第二步的合并。

十二、先分后并地產(chǎn)企業(yè)拿地的16種方式2、乙公司分立,其中這塊土地分立出一個(gè)新公司即購買方將資金投資到有地的目標(biāo)企業(yè),然后分立(讓產(chǎn)分股與讓產(chǎn)贖股)1、甲公司以現(xiàn)金2億元在乙公司投資入股3、12個(gè)月后轉(zhuǎn)讓股權(quán)(讓產(chǎn)贖股)十三、讓產(chǎn)分股與讓產(chǎn)贖股情況描述:甲公司欲購買乙公司的土地,土地價(jià)值2億元。地產(chǎn)企業(yè)拿地的16種方式操作模式1、以甲方為主體開發(fā),實(shí)際由乙方運(yùn)作。2、乙方將資金投入到甲方。3、乙方代替甲方的名義買房子,只繳納這一道營業(yè)稅。十四、合作建房(一)情況描述:甲方擁有土地,乙方擁有資金及資質(zhì),合作建房,然后分房子。稅收分析:國稅函【2005】1003號、國稅發(fā)【2009】31號文件36條、

財(cái)稅【1995】48號地產(chǎn)企業(yè)拿地的16種方式十五、合作建房(二)稅收分析:國稅函【2005】1003號、國稅發(fā)【2009】31號文件36條、財(cái)稅【1995】48號第一步:以甲方為主體開發(fā),實(shí)際由乙方運(yùn)作第二步:乙方將資金投入到甲方第三步:乙方代替甲方的名義買房子,只繳納這一道營業(yè)稅。情況描述:甲方擁有土地,也擁有

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