某商貿(mào)區(qū)域調(diào)研分析總結(jié)

江北商貿(mào)區(qū)域調(diào)查分析報(bào)告一、

區(qū)域環(huán)境研究1、區(qū)域綜述江北區(qū)觀音橋位于重慶渝中半島和北部地區(qū)的幾何中心，是傳統(tǒng)的商貿(mào)繁華區(qū)域，是重慶市人民政府確定的五大商圈之一，是江北區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和交通樞紐。觀音橋商圈以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，建新東、南、西、北路為輻射方向，半徑1000米內(nèi)區(qū)域。商圈作為北部城區(qū)商業(yè)發(fā)源地，憑借鄰解放碑及新區(qū)優(yōu)勢，曾為上世紀(jì)90年代中期的第二大商圈，但隨著交通改善，商業(yè)結(jié)構(gòu)、布局不合理而出現(xiàn)“商業(yè)空心”現(xiàn)象，限制了一些大型、綜合性商業(yè)物業(yè)在此發(fā)展。隨著觀音橋商圈的重新規(guī)劃并開始實(shí)施2003年龍湖·北城天街、協(xié)信·黃金海岸投入使用，使該商圈的整體形象得到了很大改觀，商業(yè)布局初具雛形2004年，對觀音橋商圈進(jìn)行了從新定位，政府意在把觀音橋商圈建為極具特色的休閑、娛樂、購物場所，集中體現(xiàn)“重慶的名片、城市的客廳、市民的樂園、消費(fèi)的天堂”四個(gè)方面的文化消費(fèi)內(nèi)涵2005年2月，2萬方的嘉陵廣場的正式開放，進(jìn)一步定位了觀音橋生態(tài)商圈的形象，在規(guī)劃中，觀音橋商圈面積將達(dá)到42公頃，目標(biāo)直指西南地區(qū)最大的生態(tài)商圈2、商圈環(huán)境分析商業(yè)環(huán)境人流量（日/萬）輻射消費(fèi)范圍商業(yè)營業(yè)面積（萬㎡）商業(yè)形態(tài)20萬江北、渝北、北部新區(qū)70余萬㎡百貨、家電、建材、餐飲、娛樂等大型商業(yè)項(xiàng)目：（分類）購物型商業(yè)：龍湖·北城天街（名店坊、華聯(lián)商廈、遠(yuǎn)東百貨）、天街2號(hào)、AEPC香港城、茂業(yè)百貨、新世紀(jì)百貨、重百、協(xié)信銅鑼灣廣場（黃金海岸）、金源地下城等，家電買場：國美、蘇寧、商社以及即將開業(yè)的大中電器等建材賣場：青田家私廣場、營業(yè)面積4萬方的建瑪特、南亞家具廣場、金觀音家具廣場等大型超市：家樂福、福建永輝超市、新世紀(jì)超市等餐飲、娛樂項(xiàng)目：分布區(qū)域較為散亂，歐式一條街、北城天街、金源地下城、協(xié)信銅鑼灣廣場等，金源地下城內(nèi)餐飲定位中高檔，借助金源大酒店超五星級(jí)的配套，在高端群體中有一定的認(rèn)知度，金源·時(shí)代俱樂部整合娛樂的消費(fèi)模式也得到消費(fèi)者的認(rèn)可，其他的餐飲、娛樂項(xiàng)目主要為商圈配套的點(diǎn)綴，未能形成商圈的核心消費(fèi)點(diǎn)，且在消費(fèi)者心中認(rèn)知度也都不高。交通環(huán)境觀音橋位于江北區(qū)交通樞紐，多路公交車可達(dá)城市各主要區(qū)域，到解放碑20分種車程，到沙坪壩約30分鐘，到南平約30分鐘，從觀音橋商圈的輻射區(qū)域來看，區(qū)域內(nèi)可通過公交、小巴、環(huán)城車等交通工具，在20分鐘以內(nèi)均可到達(dá)。人口及產(chǎn)業(yè)構(gòu)成*當(dāng)前情況目前觀音橋商圈的商業(yè)輻射區(qū)域主要包括江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)，輻射人口100萬以上，江北、渝北不屬于傳統(tǒng)意義上的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，但隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場的開發(fā)，大量的中、高檔樓盤的興建，北部新區(qū)的興起，城市居民紛紛選擇該區(qū)置業(yè)，僅此帶給北部新區(qū)的新增人口達(dá)10萬以上，且北部新區(qū)逐漸形成重慶主要的富人聚居區(qū)域之一，徹底顛覆了該區(qū)域傳統(tǒng)的人口結(jié)構(gòu)。區(qū)域主要以二、三產(chǎn)業(yè)為主，汽車摩托車、電子通信設(shè)備、醫(yī)藥、日用化工為區(qū)域的主要支柱產(chǎn)業(yè)，江北是重慶北部商貿(mào)中心，觀音橋農(nóng)貿(mào)市場年成交額在全國同類市場排名第二。*未來發(fā)展隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)的進(jìn)一步深入，江北城CBD的興建，北部區(qū)域新增人口將達(dá)20萬—30萬，大量城市配套的建設(shè)將大力促進(jìn)區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)，尤其是餐飲、娛樂以及流通商業(yè)的發(fā)展。二、主城區(qū)各區(qū)商圈對比分析1、商業(yè)體量商圈當(dāng)前供應(yīng)量2005年預(yù)計(jì)近期供應(yīng)量2006年預(yù)計(jì)遠(yuǎn)期供應(yīng)量2010年解放碑商圈100萬30萬75萬沙坪壩商圈20萬30萬40萬南坪商圈26萬30萬45萬楊家坪商圈20萬34萬40萬觀音橋商圈70萬32萬45萬2、商圈特色內(nèi)容商圈名步行街商業(yè)面積吸納和輻射面（人口）特殊題材解放碑建成時(shí)間最早，市內(nèi)影響范圍最大8萬平方米100萬平方米以上100萬以上中央商務(wù)區(qū)沙坪壩在全國較有影響，8萬平方米20萬平方米左右100余萬人三峽文化、人性化、文化區(qū)南坪變數(shù)最大的步行街，33萬平方米約26萬平方米60余萬人吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸楊家坪有最高的玻璃塔，18.9萬平方米約20萬平方米近100萬人輕軌橫貫，周圍有重慶動(dòng)物園觀音橋市民期待最多，42萬平方米70萬平方米左右80余萬人附近橋梁最多，臨近北部新區(qū)三、區(qū)域板快分析1、商圈各區(qū)塊分析北城天街

區(qū)塊*區(qū)塊范圍洋河大道及建新北路沿線*概述步行街外商圈的主要商業(yè)分布區(qū)，集中了北城天街（北京華聯(lián)、遠(yuǎn)東百貨）、香港城、天街2號(hào)、茂業(yè)百貨、新世紀(jì)百貨等觀音橋商圈的主力營業(yè)店*商業(yè)類型大型百貨商場、品牌店、零關(guān)稅商場、特色餐飲、休閑娛樂、快餐店、移動(dòng)通訊城、電影城等*主要商業(yè)營業(yè)面積名稱世紀(jì)新都茂業(yè)百貨北城天街天街2號(hào)CEPA香港城總營業(yè)面積營業(yè)面積1.4萬方8萬方14萬方2萬方2萬方約38萬方*租金價(jià)格帶▲CEPA香港城租金情況樓層經(jīng)營范圍租金情況出租情況5F茶餐廳、美容、服飾80—200元/M250%4F服飾、美容、居飾100—200元/M280%3F服飾、美容200—250元/M290%2F服飾、美飾、皮具等250—300元/M295%1F餐飲、通訊、服飾等300—450元/M295%以上▲天街租金情況樓層經(jīng)營范圍租金情況出租情況5F電影娛樂城150元/㎡·月—4F特色餐飲、娛樂150元/㎡·月100%3F

中西快餐、家居城、速博運(yùn)動(dòng)城200—300元/㎡·月95%2F服飾、化妝品、通訊200—400元/㎡·月95%1F時(shí)尚女裝街300—500元/㎡·月95%GF時(shí)尚精品街300—500元/㎡·月98%*消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征該區(qū)塊集中了觀音橋商圈的主要商業(yè)形態(tài)，為商圈的核心區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有遠(yuǎn)東百貨、茂業(yè)百貨等中、高檔商業(yè)，也有香港城、北城天街、北京華聯(lián)等面向普通階層的大眾商業(yè)，購物環(huán)境及氛圍較好，另外區(qū)域內(nèi)有少量的特色餐飲、茶餐廳及美容等商業(yè)內(nèi)容，一般情況下，該區(qū)域?yàn)橛^音橋商圈的主要購物區(qū)塊。*區(qū)塊市場特征及發(fā)展趨勢目前區(qū)域市場已基本定型，主要是購物特征，由于區(qū)塊處在步行街外，各類交通車可直達(dá)，緊鄰的歐式一條街有一定量的餐飲，目前尚未形成此類業(yè)態(tài)的氛圍，未來比較看好。

金源地下城

區(qū)塊*區(qū)塊范圍金源大酒店地下商城，嘉陵公園下面*概述金源不夜城位于觀音橋步行街金源飯店下一層。上面是江北區(qū)“市民中心”，與規(guī)劃中的輕軌站3號(hào)線相連。建筑面積45000平方米，業(yè)態(tài)劃分為三條街：美食街、休閑街、服飾精品街。集餐飲、娛樂、購物為一體的大型休閑場所。*商業(yè)類型現(xiàn)目前金源不夜城內(nèi)主要商業(yè)項(xiàng)目有時(shí)代俱樂部、永輝超市、金源海鮮城以及不分服裝飾品、主題餐飲、游戲廳等。其中，經(jīng)營較好的部分包括時(shí)代俱樂部的歌劇院、慢搖酒吧、KTV和福建的永輝超市。*營業(yè)面積金源地下城規(guī)劃商業(yè)面積近3萬方，目前在營業(yè)商業(yè)面積約2.8萬方左右。*租金價(jià)格帶入市時(shí)，開發(fā)商承諾租金80元/M2，8年不變。*消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征在餐飲、娛樂方面，如時(shí)代俱樂部、金源海鮮城以及各主題餐飲等，主要面向中、高端客戶，在服裝、居飾等方面，價(jià)格一般較高，其中也有大部分A貨，福建永輝超市因其價(jià)格比較優(yōu)惠，在周圍居民當(dāng)中口碑甚好。*區(qū)塊市場特征及發(fā)展趨勢按照開發(fā)商金源大飯店的最初設(shè)想，金源不夜城不僅僅是飯店的一個(gè)集餐飲、娛樂、購物為一體的大型休閑場所，還應(yīng)成為重慶娛樂休閑的新地標(biāo)。而園林景觀與拉斯維加斯建筑風(fēng)格的完美融合，相當(dāng)于一般地下商場兩層的層高，良好的換氣系統(tǒng)正在向我們張顯它一流硬件設(shè)施的氣派。隨著輕軌3號(hào)線的建成，屆時(shí)金源不夜城的市場前景更加看好。

家樂福

區(qū)塊*區(qū)塊范圍建新東路口至建新南路沿線*概述該區(qū)塊為觀音橋商圈重要的一極，重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目有家樂福超市以及協(xié)信黃金海岸等，因項(xiàng)目落戶較早，且自身品牌有一定的影響力，在周邊居民心目中有相當(dāng)?shù)姆萘俊?商業(yè)類型購物超市、家電賣場、餐飲娛樂、臨街小商鋪等*營業(yè)面積商業(yè)項(xiàng)目黃金海岸家樂福超市其他營業(yè)面積2.9萬方1.5萬方合計(jì)約1萬方合計(jì)5.4萬方*租金價(jià)格帶臨街商鋪：租金帶在80—200元/平米黃金海岸：底層臨街，租金350—450元/平米；逐層遞減，其5層近4000方，被音樂龍整體租下*消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征該區(qū)塊現(xiàn)目前除傳統(tǒng)的商鋪在經(jīng)營電子、通訊類商品、及部分餐飲小店外，其他主要分布在協(xié)信黃金海岸和家樂福，對于家樂福，因其品牌影響，對江北區(qū)的輻射范圍較大，超市每天的人流量也較大；而對于黃金海岸，開發(fā)商想打造的是一站式商業(yè)步行街，地理區(qū)位較好，人流量也很大，但現(xiàn)目前由于觀音橋整體商圈消費(fèi)傾向于北城天街區(qū)塊，黃金海岸目前業(yè)主經(jīng)營情況不太理想，因基礎(chǔ)設(shè)施配套等原因，顧客很難停留下來。*區(qū)塊市場特征及發(fā)展趨勢目前，區(qū)塊商業(yè)氛圍還不太濃厚，在市民印象中屬商圈邊緣地帶，區(qū)塊還未能很好體現(xiàn)其在觀音橋商圈的價(jià)值，隨著觀音橋商圈逐步向建新東路擴(kuò)展的趨勢，以及周邊城市還建工作的進(jìn)一步開展，同時(shí)，步行街商業(yè)的逐步成型，將極大促進(jìn)該區(qū)塊商業(yè)的發(fā)展。

建新東路

區(qū)塊*區(qū)塊范圍建新東路沿線至建東天橋段*概述該區(qū)塊目前除蘇寧電器、商社電器外，暫無其他稍有影響的商業(yè)項(xiàng)目，除上述兩大專業(yè)家電賣場外，其他形式的商業(yè)基本上都是傳統(tǒng)的臨街小商鋪。*商業(yè)類型家電賣場、小餐飲店、零售通訊店等*營業(yè)面積商業(yè)項(xiàng)目蘇寧電器商社電器其他營業(yè)面積1萬方左右約5000方約5000方合計(jì)2萬方*租金價(jià)格帶臨街商鋪?zhàn)饨鸲嘣?00—200元/平米區(qū)間*消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征目前，區(qū)塊內(nèi)主要商業(yè)形態(tài)為大型家電賣場，因?yàn)榧译娰u場的區(qū)位集中，在消費(fèi)者當(dāng)中有一定的認(rèn)知度，除此之外，區(qū)塊內(nèi)其他商業(yè)僅為周圍居民生活配套，消費(fèi)層次較低。*區(qū)塊市場特征及發(fā)展趨勢作為進(jìn)入觀音橋商圈的主要通道之一，現(xiàn)階段區(qū)塊內(nèi)商業(yè)氛圍主要停留在傳統(tǒng)的商業(yè)零售及批發(fā)方面，另外，家電專業(yè)賣場的集中給區(qū)塊帶來了一定的商業(yè)氣息，隨著觀音橋商圈的進(jìn)一步擴(kuò)展，建新東路將是發(fā)展的重點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿艽蟆?/p>

步行街區(qū)塊*區(qū)塊范圍觀音橋步行街沿線*概述步行街區(qū)塊的商業(yè)主要是最近才興起，隨著嘉年華大廈、財(cái)信大廈、未來國際、同聚遠(yuǎn)景等項(xiàng)目商業(yè)部分的推出，原來“幾乎空白”的步行街商業(yè)帶迅速崛起。*商業(yè)類型主要是大型商場及專業(yè)賣場。嘉年華大廈的商業(yè)部分為負(fù)1至5層為其商業(yè)部分，營業(yè)面積約3萬方，其負(fù)1層已經(jīng)開始經(jīng)營，主題為女性服裝、鞋帽、飾品等的專業(yè)賣場，1層為銀行和麥當(dāng)勞，2至5層已基本敲定為數(shù)碼大賣場。財(cái)信大廈由于新世紀(jì)的進(jìn)入而顯得充滿活力，因此又名新世紀(jì)大廈，位于江田廣場的書記新都即將在年內(nèi)搬遷至財(cái)信大廈的1至7層，定位為新世紀(jì)百貨重慶旗艦店，其新店預(yù)計(jì)在年內(nèi)開業(yè)，且新世紀(jì)百貨公司的辦公總部也將搬遷至此。世紀(jì)金街項(xiàng)目為財(cái)信大廈商業(yè)部分之一，位于項(xiàng)目負(fù)1層，緊鄰?fù)瑯游挥谪?fù)1層的新世紀(jì)超市，營業(yè)面積5000方左右，主要經(jīng)營思路是經(jīng)營中、低檔服裝、飾品等，類似香港城。由英利集團(tuán)打造的未來國際大廈，定位是建造高達(dá)40余層的觀音橋商圈地標(biāo)性建筑，其商業(yè)部分分布在裙樓，5層體量約4萬方，據(jù)悉，目前已經(jīng)商定引進(jìn)香港某高檔百貨，檔次定位較高，可能為重慶檔次定位最高的商場。*營業(yè)面積商業(yè)名稱嘉年華大廈財(cái)信大廈未來國際大廈同聚遠(yuǎn)景營業(yè)面積3萬方約4萬方4萬方約6000方合計(jì)11.6萬方*租金價(jià)格帶該區(qū)塊因?yàn)轫?xiàng)目性質(zhì)比較接近，在租、售價(jià)格上也比較接近，以嘉年華大廈為例，其負(fù)1層租金為200—300元/平米，臨街鋪面租金為500—600元/平米，銷售的價(jià)格在2.8萬至6萬之間。*消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征目前區(qū)塊消費(fèi)市場還未啟動(dòng)，就商業(yè)定位來看，主要是面向中、高檔市場，這將是觀音橋商圈另一個(gè)消費(fèi)熱點(diǎn)。*區(qū)塊市場特征及發(fā)展趨勢輕軌3號(hào)線觀音橋站點(diǎn)設(shè)在新世紀(jì)大廈下，由此帶來的輕軌經(jīng)濟(jì)以及步行街經(jīng)濟(jì)在觀音橋商圈的回歸，將極大帶動(dòng)區(qū)塊消費(fèi)市場的發(fā)展。2、區(qū)塊比較及發(fā)展趨勢

區(qū)塊商業(yè)規(guī)模及類型比較區(qū)塊名稱商業(yè)定位現(xiàn)供應(yīng)規(guī)模營業(yè)規(guī)模主要商業(yè)類型北城天街區(qū)塊購物、娛樂約50萬方40萬方左右大型百貨、綜合型商業(yè)金源地下城區(qū)塊娛樂、餐飲4萬方約4萬方娛樂城、餐飲家樂福區(qū)塊購物、娛樂6萬方5.4萬方超市、綜合型商業(yè)建新東路區(qū)塊家電3萬方2萬方家電賣場步行街區(qū)塊購物12萬方基本上未開始營業(yè)高檔百貨、專業(yè)賣場區(qū)塊特征及走勢各區(qū)塊特征及走勢比較區(qū)塊名稱區(qū)塊商業(yè)特征未來商業(yè)發(fā)展走勢北城天街區(qū)塊觀音橋商圈商業(yè)最密集區(qū)域緊鄰歐式一條街，之后在餐飲、娛樂方面將有一定突破金源地下城區(qū)塊地下商業(yè)版塊，依托輕軌經(jīng)濟(jì)而形成的地下商業(yè)帶，同時(shí)背靠金源大酒店的優(yōu)勢，其娛樂、餐飲方面的優(yōu)勢將更加凸顯家樂福區(qū)塊傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域城市還建工程的開展，將帶活這個(gè)商圈的邊緣經(jīng)濟(jì)區(qū)域建新東路區(qū)塊傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域觀音橋商圈擴(kuò)展的首要區(qū)域，商圈經(jīng)濟(jì)有向建新東路延伸的趨勢步行街區(qū)塊新興貴族商業(yè)區(qū)輕軌在腳下延伸，該區(qū)域?qū)⑹且院笥^音橋商圈購物的首站DATE\@"M.d.yyyy"1.6.2020DATE\@"HH:mm"DATE\@"M.d.yyyy"1.6.2020DATE\@"HH:mm"14:34DATE\@"HH:mm:ss"14:34:51TIME\@"yy.M.d"20.1.6TIME\@"h時(shí)m分"2時(shí)34分TIME\@"h時(shí)m分s秒"2時(shí)34分51秒DATE\@"MMM.d,yy"Jan.6,20DATE\@"dMMMMyyyy"6January2020DATE\@"h:mm:ssam/pm"2:34:51PMDATE\@"HH:mm:ss"14:34:51TIME\@"yyyy年M月d日星期W"2020年1月6日星期一DATE\@"HH:mm:ss"14:34:51

投資者如何分析現(xiàn)金流量表

總體分析現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)，認(rèn)定企業(yè)生命周期所在階段

現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)十分重要，總量相同的現(xiàn)金流量在經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)之間分布不同，則意味著不同的財(cái)務(wù)狀況。一般情況下：

1、當(dāng)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為負(fù)數(shù)，投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為負(fù)數(shù)，籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為正數(shù)時(shí)，表明該企業(yè)處于產(chǎn)品初創(chuàng)期。在這個(gè)階段企業(yè)需要投入大量資金，形成生產(chǎn)能力，開拓市場，其資金來源只有舉債、融資等籌資活動(dòng)。

2、當(dāng)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為正數(shù)，投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為負(fù)數(shù)，籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為正數(shù)時(shí)，可以判斷企業(yè)處于高速發(fā)展期。這時(shí)產(chǎn)品迅速占領(lǐng)市場，銷售呈現(xiàn)快速上升趨勢，表現(xiàn)為經(jīng)營活動(dòng)中大量貨幣資金回籠，同時(shí)為了擴(kuò)大市場份額，企業(yè)仍需要大量追加投資，而僅靠經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額可能無法滿足所需投資，必須籌集必要的外部資金作為補(bǔ)充。

3、當(dāng)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為正數(shù)，投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為正數(shù)，籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為負(fù)數(shù)時(shí)，表明企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)品成熟期。在這個(gè)階段產(chǎn)品銷售市場穩(wěn)定，已進(jìn)入投資回收期，但很多外部資金需要償還，以保持企業(yè)良好的資信程度。

4、當(dāng)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為負(fù)數(shù)，投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為正數(shù)，籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為負(fù)數(shù)時(shí)，可以認(rèn)為企業(yè)處于衰退期。這個(gè)時(shí)期的特征是：市場萎縮，產(chǎn)品銷售的市場占有率下降，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入小于流出，同時(shí)企業(yè)為了應(yīng)付債務(wù)不得不大規(guī)模收回投資以彌補(bǔ)現(xiàn)金的不足。

分析現(xiàn)金流量變動(dòng)，預(yù)測各種風(fēng)險(xiǎn)

從現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額的增減趨勢，可以分析被投資單位未來短時(shí)間內(nèi)潛藏的風(fēng)險(xiǎn)因素。

當(dāng)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為正數(shù)時(shí)有以下幾種可能性：①經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入絕對大于現(xiàn)金流出，并有較大額度積累，完全可以對外投資或歸還到期債務(wù)，這時(shí)被投資單位財(cái)務(wù)狀況良好，投資風(fēng)險(xiǎn)較小。②經(jīng)營活動(dòng)正常，對外投資得到高額回報(bào)，暫時(shí)不需要外部資金，為減少資金占用，歸還銀行借款，償付債券本息，這也表明被投資單位有足夠的經(jīng)營能力和獲利能力，是對其投資的最佳時(shí)機(jī)。③經(jīng)營持續(xù)穩(wěn)定，投資項(xiàng)目成效明顯但未到投資回收高峰，企業(yè)信譽(yù)良好，外部資金亦不時(shí)流入，證明被投資單位風(fēng)平浪靜、成熟而平穩(wěn)地持續(xù)經(jīng)營，沒什么大的投資風(fēng)險(xiǎn)。④經(jīng)營每況愈下，不得不盡力收回對外投資，同時(shí)大額度籌集維持生產(chǎn)所需的資金，說明被投資單位將面臨必然的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為負(fù)數(shù)時(shí)可能是：①經(jīng)營正常、投資和籌資亦無大的起伏波動(dòng)，企業(yè)僅靠期初現(xiàn)金余額維持財(cái)務(wù)活動(dòng)，即出現(xiàn)經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量都為負(fù)數(shù)，這時(shí)需要詳細(xì)分析被投資單位現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體內(nèi)容。②現(xiàn)金凈流量總額出現(xiàn)負(fù)增長，現(xiàn)金流量內(nèi)部結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)的升降規(guī)律與前述分析生命周期相同，可比照預(yù)測被投資單位的風(fēng)險(xiǎn)程度。

作為會(huì)計(jì)報(bào)表主表，現(xiàn)金流量表應(yīng)結(jié)合其他兩張報(bào)表分析，才具有有用性。一、分析企業(yè)投資回報(bào)率。

有關(guān)指標(biāo)是：

（一）現(xiàn)金回收額（或剩余現(xiàn)金流量）。計(jì)算公式為：經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量-償付利息支付的現(xiàn)金。該指標(biāo)相當(dāng)于凈利潤指標(biāo)，可用絕對數(shù)考核。分析時(shí)，應(yīng)注意經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量中是否有其他不正常的現(xiàn)金流入和流出。如果是企業(yè)集團(tuán)或總公司對所屬公司進(jìn)行考核，可根據(jù)實(shí)際收到的現(xiàn)金進(jìn)行考核。如：現(xiàn)金回收額=收到的現(xiàn)金股利或分得的利潤+收到的管理費(fèi)用+收到的折舊+收到的資產(chǎn)使用費(fèi)和場地使用費(fèi)。

（二）現(xiàn)金回收率。計(jì)算公式為：現(xiàn)金回收額/投入資金或全部資金?，F(xiàn)金回收額除以投入資金，相當(dāng)于投資報(bào)酬率，如除以全部資金，則相當(dāng)于資金報(bào)酬率。

二、分析企業(yè)短期償債能力。

分析企業(yè)短期償債能力主要是看企業(yè)的實(shí)際現(xiàn)金與流動(dòng)負(fù)債的比率。即：期末現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物余額/流動(dòng)負(fù)債。由于流動(dòng)負(fù)債的還款到期日不一致，這一比率一般在0.5至1之間。

三、分析經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量存在的問題。

（一）分析經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量是否正常。在正常情況下，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量>財(cái)務(wù)費(fèi)用+本期折舊+無形資產(chǎn)遞延資產(chǎn)攤銷+待攤費(fèi)用攤銷。計(jì)算結(jié)果如為負(fù)數(shù)，表明該企業(yè)為虧損企業(yè)，經(jīng)營的現(xiàn)金收入不能抵補(bǔ)有關(guān)支出。

（二）分析現(xiàn)金購銷比率是否正?！，F(xiàn)金購銷比率=購買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金/銷售商品出售勞務(wù)收到的現(xiàn)金。在一般情況下，這一比率應(yīng)接近于商品銷售成本率。如果購銷比率不正常，可能有兩種情況：購進(jìn)了呆滯積壓商品；經(jīng)營業(yè)務(wù)萎縮。兩種情況都會(huì)對企業(yè)產(chǎn)生不利影響。

（三）分析營業(yè)現(xiàn)金回籠率是否正常。營業(yè)現(xiàn)金回籠率=本期銷售商品出售勞務(wù)收回的現(xiàn)金/本期營業(yè)收入*100%。此項(xiàng)比率一般應(yīng)在100%左右，如果低于95%，說明銷售工作不正常；如果低于90%，說明可能存在比較嚴(yán)重的虛盈實(shí)虧。

（四）支付給職工的現(xiàn)金比率是否正常。支付給職工的現(xiàn)金比率=用于職工的各項(xiàng)現(xiàn)金支出/銷售商品出售勞務(wù)收回的現(xiàn)金。這一比率可以與企業(yè)過去的情況比較，也可以與同行業(yè)的情況比較，如比率過大，可能是人力資源有浪費(fèi)，勞動(dòng)效率下降，或者由于分配政策失控，職工收益分配的比例過大；如比率過小，反映職工的收益偏低。

四、分析企業(yè)固定付現(xiàn)費(fèi)用的支付能力。

固定付現(xiàn)費(fèi)用支付能力比率=（經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金注入-購買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金-支付各項(xiàng)稅金的現(xiàn)金）/各項(xiàng)固定付現(xiàn)費(fèi)用。這一比率如小于1，說明經(jīng)營資金日益減少，企業(yè)將面臨生存危機(jī)。可能存在的問題是：經(jīng)營萎縮，收入減少；資產(chǎn)負(fù)債率高，利息過大；投資失控，造成固定支出膨脹；企業(yè)富余人員過多，有關(guān)支出過大。

五、分析企業(yè)資金來源比例和再投資能力。

（一）企業(yè)自有資金來源=經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量+吸收權(quán)益性投資收到的現(xiàn)金+投資收回的現(xiàn)金-分配股利或利潤支付的現(xiàn)金-支付利息付出的現(xiàn)金。

（二）借入資金來源=發(fā)行債券收到的現(xiàn)金+各種借款收到的現(xiàn)金。

（三）借入資金來源比率=借入資金來源/（自有資金來源+借入資金來源）*100%。

（四）自有投資資金來源比率=自有投資資金來源/投資活動(dòng)現(xiàn)金流出*100%。自有資金來源比率，反映企業(yè)當(dāng)年投資活動(dòng)的現(xiàn)金流出中，有多少是自有的資金來源。在一般情況下，企業(yè)當(dāng)年自有投資資金來源在50%以上，投資者和債權(quán)人會(huì)認(rèn)為比較安全。

在日益崇尚“現(xiàn)金至尊”的現(xiàn)代理財(cái)環(huán)境中，現(xiàn)金流量表分析對信息使用者來說顯得更為重要。這是因?yàn)楝F(xiàn)金流量表可清楚反映出企業(yè)創(chuàng)造凈現(xiàn)金流量的能力，更為清晰地揭示企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性和財(cái)務(wù)狀況。一、現(xiàn)金流量的結(jié)構(gòu)分析現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)分析包括流入結(jié)構(gòu)、流出結(jié)構(gòu)和流入流出比例分析，下面以深圳市某股份有限公司(以下簡稱M公司)1998年年報(bào)(報(bào)表數(shù)據(jù)從略)為例加以說明。現(xiàn)金流量表分析的首要任務(wù)是分析各項(xiàng)活動(dòng)誰占主導(dǎo)，如M公司現(xiàn)金總流入中經(jīng)營性流入占40.76%，投資流入占19.9%，籌資流入占39.34%，說明經(jīng)營活動(dòng)占有重要地位，籌資活動(dòng)也是該企業(yè)現(xiàn)金流入來源的重要方面。1.流入結(jié)構(gòu)分析由于經(jīng)營、投資和籌資活動(dòng)均能帶來現(xiàn)金流入，因此，就應(yīng)著重分析流入結(jié)構(gòu)。在公司經(jīng)營活動(dòng)流入中，主要業(yè)務(wù)銷售收入帶來的流入占86.6%，增值稅占12.39%，由此反映出該公司經(jīng)營屬于正常；投資活動(dòng)的流入中，股利流入為0，投資收回和處置固定資產(chǎn)帶來的現(xiàn)金流入占到100%，說明公司投資帶來的現(xiàn)金流入全部是回收投資而非獲利；籌資活動(dòng)中借款流入占籌資流入的52.18%，為主要來源；吸收權(quán)益資金流入占47.74%，為次要來源。2.流出結(jié)構(gòu)分析該公司的總流出中經(jīng)營活動(dòng)流出占24.18%，投資活動(dòng)占28.64%，籌資活動(dòng)占47.18%。由于公司1998年未對股東進(jìn)行現(xiàn)金分配，故公司現(xiàn)金流出中償還債務(wù)占很大比重，使負(fù)債大量減少。經(jīng)營活動(dòng)流出中，購買商品和勞務(wù)占54.38%；支付給職工的以及為職工支付的現(xiàn)金占10.81%，稅費(fèi)占3.6%，負(fù)擔(dān)較輕，支付的其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金為29.80%，比重較大。投資活動(dòng)流出中權(quán)益性投資所支付的現(xiàn)金占60.74%，而購置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金占39.26%?；I資流出中償還本金占47.51%,其他為籌資費(fèi)和利息支出。從以上分析可以看出，該企業(yè)的投資活動(dòng)的現(xiàn)金流出較大，在投資活動(dòng)的現(xiàn)金流出中，權(quán)益性投資又占最大比例，說明該企業(yè)的股權(quán)擴(kuò)張較快。3.流入流出比例分析從M公司的現(xiàn)金流量表可以看出：經(jīng)營活動(dòng)中：現(xiàn)金流入量4269.89萬元現(xiàn)金流出量3234.90萬元該公司經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入流出比為1.32，表明1元的現(xiàn)金流出可換回1.32元現(xiàn)金流入。此值當(dāng)然越大越好。投資活動(dòng)中：現(xiàn)金流入量2085.00萬元現(xiàn)金流出量3833.19萬元該公司投資活動(dòng)的現(xiàn)金流入流出比為0.74，公司投資活動(dòng)引起的現(xiàn)金流出較大，表明公司正處于擴(kuò)張時(shí)期。一般而言，處于發(fā)展時(shí)期的公司此值比較小，而衰退或缺少投資機(jī)會(huì)時(shí)此值較大?；I資活動(dòng)中：現(xiàn)金流入量4120.50萬元現(xiàn)金流出量6314.49萬元籌資活動(dòng)流入流出比為0.65，表明還款明顯大于借款。如果籌資活動(dòng)中現(xiàn)金流入系舉債獲得，同時(shí)也說明該公司較大程度上存在借新債還舊債的現(xiàn)象。作為信息使用者，在深入掌握企業(yè)的現(xiàn)金流情況下，還應(yīng)將流入和流出結(jié)構(gòu)進(jìn)行歷史比較或同業(yè)比較，這樣可以得到更有意義的結(jié)論。一般而言，對于一個(gè)健康的正在成長的公司來說，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量應(yīng)為正數(shù)，投資活動(dòng)的現(xiàn)金流量應(yīng)為負(fù)數(shù)，籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流量應(yīng)是正負(fù)相間的，上述公司的現(xiàn)金流量基本體現(xiàn)了這種成長性公司的狀況，二、償債能力分析雖然流動(dòng)比率、速動(dòng)比率也能反映資產(chǎn)的流動(dòng)性或償債能力，但這種反映有一定的局限性，這是因?yàn)檎嬲苡糜趦斶€債務(wù)的是現(xiàn)金，現(xiàn)金流量和債務(wù)比較可以更好地反映償還債務(wù)的能力。1.現(xiàn)金到期債務(wù)比現(xiàn)金到期債務(wù)比=現(xiàn)金余額÷本期到期的債務(wù)這里，本期的到期債務(wù)是指本期即將到期的長期債務(wù)和應(yīng)付票據(jù)。若對同業(yè)現(xiàn)金到期債務(wù)比進(jìn)行考察，則可以根據(jù)該指標(biāo)的大小判斷公司的即期償債能力。2.現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比=現(xiàn)金余額÷流動(dòng)負(fù)債總額這一指標(biāo)偏低說明依靠現(xiàn)金償還短期負(fù)債的壓力較大。3.現(xiàn)金債務(wù)總額比現(xiàn)金債務(wù)總額比=現(xiàn)金余額÷債務(wù)總額這一指標(biāo)比率越高，企業(yè)承擔(dān)債務(wù)的能力越強(qiáng)。4.獲取現(xiàn)金能力比獲取現(xiàn)金的能力是指經(jīng)營現(xiàn)金凈流入和投入資源的比值，投入資源可以是銷售收入、總資產(chǎn)，凈營運(yùn)資金、凈資產(chǎn)或流通股股權(quán)等5.銷售現(xiàn)金比率銷售現(xiàn)金比率=經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流入÷銷售額比如，M公司的銷售額為4000萬元，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流入為1000萬元，則：銷售現(xiàn)金比率=1000÷4000=0.25。說明每銷售一元，可得到現(xiàn)金0.25元。6.每股營業(yè)現(xiàn)金流量=經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流入÷普通股股本假如M公司普通股股本為6000萬股，經(jīng)營現(xiàn)金凈流入為1000萬元，則，每股營業(yè)現(xiàn)金流量=1000÷6000=0.17元/股這個(gè)比率越大，說明企業(yè)進(jìn)行資本支出和支付股利的能力越強(qiáng)。7.全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率，是經(jīng)營活動(dòng)和投資活動(dòng)現(xiàn)金的流入與全部資產(chǎn)的比值，說明企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金的能力。現(xiàn)金流量表是我國會(huì)計(jì)制度與國際接軌改革過程中

,要求企業(yè)編制和提供的一張報(bào)表。它以現(xiàn)金

(包括現(xiàn)金等價(jià)物

,除非特別說明

,以下所說現(xiàn)金均包括現(xiàn)金等價(jià)物

)為編制基礎(chǔ)

,反映企業(yè)一定期間內(nèi)經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)所引起的現(xiàn)金流入和流出

,表明企業(yè)的獲利能力。與以營運(yùn)資金為基礎(chǔ)編制的財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表相比

,現(xiàn)金流量表更能反映企業(yè)的償付能力。同時(shí)

,現(xiàn)金流量表對于報(bào)表使用者正確分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果也更加容易和直觀。具體來說

,現(xiàn)金流量表的分析可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行

:

一、流入、流出原因的分析現(xiàn)金流量表將現(xiàn)金流量劃分為經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

,并按現(xiàn)金的流入、流出項(xiàng)目分別反映

,有利于報(bào)表使用者對其流動(dòng)原因進(jìn)行分析。例如某企業(yè)當(dāng)期銷售商品收回現(xiàn)金

1

0

0

0萬元

,從銀行借款

2

0

0萬元

,當(dāng)期支付原材料

50

0萬元

,支付購建的固定資產(chǎn)

3

0

0萬元

,支付股利

1

0

0萬元

,上述各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)在現(xiàn)金流量表中分別反映為

:經(jīng)營活動(dòng)

,銷售商品

1

0

0

0萬元

,支付原材料

50

0萬元

;投資活動(dòng)

,購建固定資產(chǎn)

3

0

0萬元

;籌資活動(dòng)

,分配股利1

0

0萬元。通過該表

,報(bào)表使用者可以清楚地了解某企業(yè)當(dāng)期現(xiàn)金流入、流出的原因

,即現(xiàn)金從哪里來

,又流到哪里去。

二、償債能力的分析

企業(yè)在正常經(jīng)營活動(dòng)中所獲得的現(xiàn)金收入

,首先要滿足生產(chǎn)經(jīng)營的一些基本支出

,如購買原材料、支付職工工資、交納稅金等

,然后才能用于償付債務(wù)。所以在分析企業(yè)償債能力時(shí)

,首先要看企業(yè)當(dāng)期取得的現(xiàn)金收入在滿足生產(chǎn)經(jīng)營所需現(xiàn)金支出后

,是否有足夠的現(xiàn)金用于償還到期債務(wù)。在擁有資產(chǎn)負(fù)債表和損益表的基礎(chǔ)上

,可以用以下兩個(gè)比率來分析

:

短期償債能力

=經(jīng)營現(xiàn)金流量/流動(dòng)負(fù)債

長期償債能力

=經(jīng)營現(xiàn)金流量/總負(fù)債

以上兩個(gè)比率值越大

,表明企業(yè)償還債務(wù)的能力越強(qiáng)。但是并非這兩個(gè)比率值越大越好

,這是因?yàn)楝F(xiàn)金的收益性較差

,若現(xiàn)金凈增加額過大

,即現(xiàn)金流量表中“現(xiàn)金增加額”項(xiàng)目數(shù)額過大

,則可能是企業(yè)現(xiàn)在的生產(chǎn)能力不能充分吸收現(xiàn)有資產(chǎn)

,使資產(chǎn)過多的停留在盈利能力較低的現(xiàn)金上

,從而降低了企業(yè)的獲得能力。這需要說明一點(diǎn)

,就是在這里分析償債能力時(shí)

,沒有考慮投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。因?yàn)槠髽I(yè)是以經(jīng)營活動(dòng)為主

,投資活動(dòng)與籌資活動(dòng)作為不經(jīng)常發(fā)生的輔助理財(cái)活動(dòng)

,其產(chǎn)生的現(xiàn)金流量占總現(xiàn)金流量的比例較低

,而且如果企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)所取得的現(xiàn)金在滿足了維持經(jīng)營活動(dòng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)所必須發(fā)生的支出后

,其節(jié)余不能償還債務(wù)

,還必須向外籌措資金來償債的話

,這說明企業(yè)已經(jīng)陷入了財(cái)務(wù)困境

,很難籌措到新的資金。即使企業(yè)向外籌措到新的資金

,但債務(wù)本金的償還最終還取決于經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流量。

三、利潤質(zhì)量的分析

由于利潤表中的凈利潤指標(biāo)

,是企業(yè)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則編制的

,利潤質(zhì)量往往受到一定影響

,它并不能反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生了多少現(xiàn)金

,但通過經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流量與會(huì)計(jì)利潤進(jìn)行對比

,就可以對利潤質(zhì)量進(jìn)行評價(jià)。有些項(xiàng)目

,如固定資產(chǎn)折舊、