相鄰關系糾紛的實踐特點與法律難點

相鄰關系糾紛的實踐特點與法律難點引言隨著我國都市化進程的不停加緊、都市人口的不停膨脹、住房制度的不停改善以及群眾維權意識的不停增強，相鄰關系越來越成為影響都市發(fā)展和社會和諧的重要環(huán)節(jié)。僅以青島市市南法院為例，以相鄰關系和排除妨害糾紛兩個案由備案案件總數(shù)就達成47起，而，案件總數(shù)也達成了38起，如此多發(fā)的相鄰糾紛問題使得我們不得不關注這個影響都市發(fā)展和社會和諧并日趨復雜的問題。一、相鄰關系概述相鄰關系是指互相毗鄰的不動產全部人或使用人之間在行使全部權或使用權時，因互相間予方便利或接受限制所發(fā)生的權利義務關系?！睹穹ㄍ▌t》第83條規(guī)定，不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，對的解決截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相對方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。該法條可視為對相鄰關系的原則性規(guī)定。即使之后的司法解釋及《物權法》對該條內容有所擴充，但并未突破第八十三條的基本精神。在司法實踐中，涉及相鄰關系的糾紛重要體現(xiàn)在下列兩個案由，即相鄰關系糾紛與排除妨害糾紛。另外尚有一小部分以損害賠償糾紛的案由備案審理。但不管何種案由備案，相鄰關系糾紛都呈現(xiàn)了一系列的其它案件所不含有的獨特特性和難點。而這些特性和難點也使得法院的審判的艱難得以凸顯。二、案件特點1、爭議類型集中在與建筑物內部有關聯(lián)的相鄰關系糾紛。按照我國現(xiàn)有的相鄰權的法律規(guī)定，相鄰關系普通可分為：1、相鄰截水、排水、流水、用水關系；2、相鄰通風、采光關系；3、相鄰通行關系；4、相鄰損害賠償關系。而作為青島市的中心城區(qū)，市南區(qū)部分老城區(qū)存在住房密度相對較大、居住空間相對有限的狀況，因同一建筑物內的居民也發(fā)生糾紛和摩擦而造成的相鄰關系糾紛，在市南法院全部相鄰關系案件的類型中所占比例最大，占兩年案件總數(shù)的76.47%。相鄰權本身就是對全部權或使用權的一種限制或擴張，必然涉及對建筑物內部的專有部分、共有部分的權利之爭。對于建筑物內部的相鄰關系糾紛可進一步分為兩大類，一是全部權人或使用權人在專有部分因裝修、安裝防盜門、變化管道線路或因年久失修等，造成相鄰方房屋構造受損、屋面滲漏水、存在安全隱患，這部分在市南法院相鄰關系糾紛案件中所占比例為35.29%；二是在共有部分非法搭建、非法占用、安裝空調外掛機等影響相鄰方通行、采光、生活環(huán)境等，這一因素在市南法院相鄰關系糾紛案件所占比例為41.18%。而涉及其它不動產權利的如采光妨害、不可量物妨害（如煙塵、噪音、放射物等）的其它因素引發(fā)的相鄰關系糾紛在市南法院為23.52%。2、案件主體以自然人間訴訟為主相鄰關系的主體是兩個或兩個以上的不動產全部人或使用人，因此作為相鄰關系的主體范疇也十分的廣泛，涉及自然人、法人、個體工商戶、個體私營公司、承包經營戶等。而在市南法院所涉及的相鄰關系案件中，兩個或兩個以上自然人之間的糾紛占全部案件總量的85.88%，原、被告一方涉及法人或其它組織的僅占8.23%，原、被告雙方均涉及法人或其它組織的僅占5.89%。3、老城區(qū)、學區(qū)房為糾紛發(fā)生重要地點市南區(qū)是新老城區(qū)并立的特殊城區(qū)，在這兩年全部的相鄰關系案件中，發(fā)生在老城區(qū)及二十年以上房齡的老房子內的糾紛占到市南法院相鄰關系糾紛兩年案件總數(shù)的62.35%。其中，28起，占案件總數(shù)的59.57%，25起，占案件總數(shù)的65.79%。究其因素，首先是老城區(qū)房子年久失修，房屋質量較差，在碰到自然災害或裝修不當時容易造成雨水滲漏等危害相鄰權人的問題；二是由于老城區(qū)住宅空間相對狹小，設施配套相對局限性，容易引發(fā)亂搭建、違章建筑等侵害相鄰權人生活空間的矛盾；三是老城區(qū)內有許多傳統(tǒng)學區(qū)房，區(qū)域內購房、租房市場繁華造成人員流動性大，缺少對房屋的長久關注與維護，在產生侵害相鄰權人的狀況下難以及時維修，易造成矛盾激化。4、案件訴訟標的額小，但矛盾鋒利，結案難了事相鄰關系糾紛涉及的金額標的額并不大，當事人的訴訟請求多以排除妨礙、恢復原狀為主，直接規(guī)定賠償損失的并不多，數(shù)額也不大。但這類案件的當事人，長久共同生活在含有一定聯(lián)系性的空間內，昂首不見低頭見，且訴訟涉及當事人的不動產利益，與群眾的日常生活親密有關，某些當事人處在長久矛盾中，情緒對立嚴重，利益沖突鋒利，矛盾難以調和。因此，在及兩年市南法院的相鄰關系糾紛案件中，出現(xiàn)多起結案后因問題尚未解決或新問題出現(xiàn)而再次起訴的案件，這類案件占兩年案件總數(shù)的17.65%，甚至出現(xiàn)在一起案件結束后，被告另案起訴原告的案件，因此結案難了事成為相鄰關系糾紛的一大特點。三、審判難點1、法律規(guī)定的原則性與審判實踐的具體性規(guī)定間的沖突我國的相鄰關系的法律規(guī)則重要規(guī)定在《民法通則》及其有關司法解釋以及《物權法》上。比較于本文涉及的相鄰關系，將于7月1日起施行的《侵權責任法》，即使就侵權行為的普通規(guī)定、責任構成和責任方式作出規(guī)定，這些規(guī)定在相鄰關系糾紛的解決中必定應當合用，但該法更多的傾向于特殊類型的侵權及歸責原則、責任承當?shù)确矫孢M行法律界定?！睹穹ㄍ▌t》也僅僅規(guī)定了解決相鄰關系的普通性原則，即有利生產、方便生活、團結互助、公平合理。而《民通解釋》與《物權法》上的內容雖對《民法通則》有所擴充，但法律條文均未超出十條，大大少于其它國家的有關法律規(guī)定。且《民通解釋》與《物權法》的規(guī)定內容相對重復，欠缺對具體原則的把握，特別對發(fā)生在都市的相鄰關系的具體規(guī)定更顯簡樸。例如，在通風、采光相鄰關系中，建筑物與建筑物應有多大的間隔及間隔比例原則，噪音的可容忍范疇、相鄰侵權責任與否為過失責任、有無免責事由等，在現(xiàn)在的法律規(guī)定上均為空白。這造成法官在審理相鄰關系案件時需要大量的運用自由裁量權，一是對本身審判權的使用造成困難，二是因缺少對應的參考原則易造成當事人的不服判等不利因素。因此，如何更加好的精確理解與合用民事法律對相鄰關系責任構成及承當方式的規(guī)定，是相鄰關系糾紛審判中的一大難點。2、調解困難相鄰關系糾紛本質上是一種權利的限制與擴張糾紛，對一方權利的限制即意味著一方權利的擴張；而一方權利的擴張也意味著對一方權利的限制。由于這類案件沖突的雙方日常居住空間較為靠近，日常接觸較為頻繁，為避免對方借機尋釁、施加報復，相鄰方在受到侵害時，普通樂意加以忍受、不肯主張其權利。因此，一旦到法院起訴，則意味著雙方矛盾較為鋒利，調解工作難以進行。同時，正由于日常接觸較為頻繁，原、被告間難免有些其它積怨，造成問題更加復雜化。以市南法院、的相鄰關系糾紛為例，該類案件以調解結案的均為6起，僅占兩年結案總數(shù)的13.64%和20.69%。例如在市南法院的某一案件中，因夏天暴雨，造成二樓、三樓均發(fā)生漏雨現(xiàn)象，而二樓其中一戶居民則將三樓三戶居民共同起訴為被告，規(guī)定維修并賠償損失。后通過調解，原告提出由樓上三家各賠償300元的調解方案，在兩家同意的狀況下，其中一戶果斷不同意調解。究其因素，并不是調解數(shù)額的問題，核心在于該兩戶居民平時關系不佳，在言語上多有沖突，因此該被告緊張出錢賠償后會造成后來再產生摩擦時在氣勢上輸于原告，因此始終回絕賠償。3、執(zhí)行困難相鄰關系糾紛的訴訟請求多以停止侵害、排除妨礙居多，故在實際判決中經常會涉及到對房屋及其附屬設施的案件的改造、修復、拆除、清理居多，因此相鄰關系糾紛的判決執(zhí)行就顯得特別困難。有的當事人在判決生效后不主動推行；有的當事人推行了部分義務，其它則不推行；有的被執(zhí)行人在面對執(zhí)行人員時會將違章部分進行拆除，但當執(zhí)行人員離開后，則會予以恢復，當事人只得重新申請執(zhí)行或重新起訴；有的判決中僅用“恢復原狀”作為裁判主文，造成執(zhí)行原則不明確，這些都增加了相鄰關系糾紛案件的執(zhí)行難度。例如在市南法院的某一案件中，原、被告系七樓鄰居，被告私自在樓梯部位搭建了一處三、四平米的小屋，遮擋住了防火器械及通風窗口，原告在協(xié)商不成的狀況下來法院起訴，法院判決拆除私自搭建部分并恢復原狀。因被告回絕推行義務，原告又申請執(zhí)行，被告在執(zhí)行人員的監(jiān)督下拆除了部分私自搭建建筑，但在幾個月后不僅在原私搭建筑基礎上重新蓋起新的小屋，并且擴大規(guī)模加蓋房屋，嚴重影響原告的生活空間與生活安全，故原告再次起訴。但第二次訴訟時，被告將房屋出租，本人下落不明，多方聯(lián)系無果，不出庭應訴，為審判、調解及執(zhí)行都增加了困難。4、專業(yè)知識的缺少與鑒定評定的不利因素審理相鄰關系案件經常需要擬定損害發(fā)生的因素、因果關系、損害程度、修復費用等事項，其中的諸多事項牽涉到專業(yè)知識，如房屋構造、管道鋪設、噪聲指標等，而對審判員本身而言，由于專業(yè)的限制，不可能對這些專業(yè)內容有進一步的掌握，因此需要委托專業(yè)機構進行鑒定。但損害因素、損害程度及維修費用的評定普通又屬于不同的評定機構，而鑒定機構進行鑒定時間普通需要幾個月甚至更長時間，遲延了訴訟時間。鑒定費用更是動輒數(shù)千元，經常超出當事人的爭議標的，委托鑒定也并不能真正維護當事人的利益。相鄰關系的案件，無論是辦案人員還是鑒定機構的專業(yè)人員，均需要到現(xiàn)場進行勘驗，經常會碰到當事人不配合勘驗、阻撓等。即使鑒定機構出具了鑒定結論，有時候也僅能證明損害程度，不能證明損害成果與相鄰方行為的因果聯(lián)系，對審判協(xié)助有限。而以上不利因素，均對相鄰關系糾紛的審判造成了困難。四、解決原則1、明確物權歸屬，定份止爭相鄰關系問題從根本上說應當是一種物權問題，所謂定份止爭，要想止爭，必須先定份。對相鄰關系問題而言，某些問題的產生本源就在于對物權歸屬問題的爭議，特別涉及到哪些部分屬于專有，哪些部分屬于共有，問題尤為復雜。我國物權法專有部分與共有部分的分辨即使沒有明確規(guī)定，但最新的《最高人民法院有關審理建筑物分辨全部權糾紛案件具體應使用方法律若干問題的解釋》對此作出了較為明確的規(guī)定，指出建筑區(qū)劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）含有構造上的獨立性，能夠明確分辨；（二）含有運用上的獨立性，能夠排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主全部權的客體。該三項原則不應孤立來看，而是應當同時含有，方可認定為專有部分。而在具體司法程序的認定過程中，該三項原則可具體為：與否是獨立的部分；與否含有獨立的出入口；與否屬于正當建筑。另外，該司法解釋規(guī)定，規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的構成部分。概括起來就是有規(guī)劃、有合同。而既不屬于業(yè)主專有也不屬于市政公用部分的，就應認定為共有部分。普通來說，對專有部分的使用只要不侵害共有部分的使用、不侵害別人的專有部分的使用，就不應容易認定為非法，而應對其使用權利進行保護。對具體案件而言，如果爭議一方的物權占用、使用、處分是基于其專有物權部分，并且也未有證據(jù)證明該使用范疇超出其專有部分，則普通不能認定其侵權。對共有部分，則應按照下列第二項原則——合理運用原則進行解決。2、合理運用實際在相鄰案件的民事審判中，真正針對專有部分發(fā)生糾紛的較少，大多數(shù)的案件發(fā)生爭議還是針對的共有部分。既不屬于業(yè)主專有也不屬于市政公用部分的，就應認定為共有部分。但具體來說，共有部分應分為兩大類：一是法定共有，即涉及物權法所規(guī)定的物業(yè)服務用房、公用設施等；另一部分即自然共有部分，即在司法解釋中所列舉的涉及建筑物的基礎、承重構造、外墻、屋頂?shù)然緲嬙觳糠郑ǖ?、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等構造部分。所謂的天然共有部分，也就是構造這個建筑物所必須的，是指從社區(qū)建設成立之后，就不可能歸為個人全部，也不能由開發(fā)商把這個部分拿走的部分。該部分的爭議，重要涉及使用權限的大小，相鄰方誰使用的多了某些、誰使用的少了某些、使用的方式辦法達不成一致所引發(fā)的矛盾。因此，在解決時必須遵照合理運用原則。所謂合理運用，首先不能違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約、不能損害別人正當權益。例如說，運用其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權；但如果運用到了別人專有部分所對應的外墻部分，則含有侵權的可能性：空調能夠安裝在自己房屋的外墻上，但有的空調主機安放在別人的外墻外，占了別人的位置，就不能叫做合理。對此，《最高人民法院有關審理建筑物分辨全部權糾紛案件具體應使用方法律若干問題的解釋》第十五條對“損害別人正當權益”有較為明確的規(guī)定，在審判中必須大膽應用。合理使用的第二個原則，應當是利益分享的合理性。例如，運用屋頂共有部分晾曬衣物或安裝太陽能熱水器，使個人生活獲益、便利，應在合理范疇之內，但如果是私自安裝廣告或運用屋頂進行其它盈利性活動，收益歸個人全部，則無法認定為運用的合理性?？傊?，解決相鄰關系問題，首先應明確爭議目的的物權歸屬性，擬定使用方使用權利的正當性，再判斷其使用方式、辦法的合理性，正當性與合理性的統(tǒng)一，是解決相鄰關系案件的基本原則。五、具體解決方法1、完善都市化過程中的相鄰關系法律規(guī)定我國有關相鄰關系的法律規(guī)定始終存在規(guī)定過于原則、難以解決實踐中相鄰關系的民事糾紛的問題。特別隨著都市化發(fā)展，都市相鄰關系糾紛日益增多，但法律上卻對此規(guī)定甚少，這為審判帶來了極大的難度。法官在裁判過程中，雖可通過調解、勘驗、經驗法則等方式辦法的應用解決審判中的實際問題，但這種自由裁量缺少必要的、具體的參考原則，容易造成尺度不一，進而造成當事人的不承認，難以達成息訟的目的。因此在此后，應加強對不動產相鄰關系的制度研究，將相鄰關系的中的多個權利、義務關系由法律作出明確規(guī)定，做到相鄰關系中的物權法定，減少審判的隨意性。在完善立法的過程中，我國能夠學習其它國家已經成型的立法。例如，在相鄰建筑物構建方面，《日本民法典》就規(guī)定，建造建筑物，應自疆界限起保存五十厘米以上的距離；與人違反前款規(guī)定進行建筑時，鄰地全部人可讓其廢止或變更建筑。但是自建筑著手起通過一年，或其建筑竣工后，只能請求損害賠償，該規(guī)定既明確了兩建筑物之間的距離，并且明確了兩種責任承當方式的合用時間范疇。該種明確的法律規(guī)定方式值得我國借鑒。再例如，在有關煙塵、氣味、噪音等不可量物侵入的法律規(guī)定上，《瑞士民法典》則規(guī)定“依土地的位置或性質，或依本地習慣屬于未鄰人所不能容忍的去年概況的，特別應為嚴禁”，而我國臺灣地區(qū)民法典則規(guī)定“其侵入輕微或按土地形狀、地方習慣、認為相稱者，不在此限”。兩部法律從正反兩方面規(guī)定了對不可量物進行進行自由裁量的根據(jù)。另外，有關相鄰關系的歸責方式與免責狀況也在審判實踐中合用不統(tǒng)一?！蹲罡呷嗣穹ㄔ河嘘P貫徹執(zhí)行若干問題的意見》第一百零二條規(guī)定了相鄰房屋滴水糾紛合用過失責任，而我國的民訴法及有關解釋，也沒有對相鄰關系糾紛的歸責原則作進一步規(guī)定，《物權法》第九十二條對用水、排水、通行、鋪設管線造成損害時僅規(guī)定造成損害的應予以賠償，雖有人認為這體現(xiàn)了相鄰關系的無過失歸責原則，但筆者認為該規(guī)定并不明確。實踐中，也有諸多當事人以自己無過失為由進行抗辯，對審判、特別是調解、釋法工作造成妨礙，筆者建議，法律應將相鄰關系的歸責原則進行明確規(guī)定，由于相鄰關系標的額小和鑒定成本高昂的特點，建議立法明確規(guī)定為無過失責任或過失推定責任，能夠達成避免鑒定、為當事人節(jié)省訴訟成本的法律效果。另外，對于賠償原則，也應當規(guī)定對應的計算原則與范疇，做到有法可依、計算明確。2、重視居委會、街道辦事處的調解作用相鄰關系糾紛的復雜性在于當事人心態(tài)的復雜，有確實實是為了恢復原有居住空間，但也有的是為了爭奪物質利益，或者是為了報復借機生事，或是由于往日積怨出氣。而法院就個案進行審理的時候，往往難以查清隱藏在具體案件背后的種種其它矛盾，即使能夠查清，限于訴訟的特殊性，不能判超訴請，故單純就該具體案件進行調解有時難以達成案結事了的目的，在單個案件結案后也容易由于其它糾紛未解決造成結案不能服判息訴。相比之下，居委會與街道辦事處的調解則有諸多優(yōu)勢。第一，居委會調解能夠通過做當事人家人、朋友、鄰居等相熟人員的工作，間接做通當事人的工作，或通過與對方沖突矛盾對立情緒不嚴重的家人與對方的接觸，緩和、化解糾紛。例如在我院解決的某一案件中，在調解過程中我們理解到，與被告同住的父母樂意支付一部分賠償金以解決原、被告之間的糾紛，鑒于此原告也同意撤訴，但被告本人由于某些案外因素果斷不同意賠償，也由于被告的態(tài)度造成原告果斷不撤訴。如果訴前通過居委會調解，被告父母能夠支付部分賠償金給原告，可能就能夠避免訴訟的發(fā)生。第二，居委會與街道辦事處工作人員，相比法院法官與法院其它工作人員而言，與當事人日常接觸較多，對爭議現(xiàn)場及爭議標的的歷史也比較理解，更容易通過多個相熟人員側面理解爭議背后的狀況，將當事人的某些有關糾紛進行一攬子調解，找出一種利益最優(yōu)化的解決方案。調解的過程其實也是當事人利益的一種博弈過程，在有關人員之間有多個糾紛的狀況下，當事人為了爭取某種利益或擴大某種利益也會樂意適宜放棄另一部分利益，此時，就容易達成調解的目的，并且在對多個矛盾綜合下的一攬子調解，有助于最后化解當事人矛盾。3、與行政執(zhí)法部門配合,重視事前救助,增強事后執(zhí)行力度訴訟是一種事后救助手段，有時需要耗費高昂成本，不利于當事人經濟的解決問題。而相鄰關系的某些問題，其實能夠通過行政行為的預先介入，達成化解糾紛的目的。例如某些老房子由于年久失修，造成漏雨發(fā)霉，能夠通過街道辦事處找房管部門，動用公用的房屋維修基金進行修繕，這現(xiàn)有助于問題的解決，也可避免相鄰方在面對面的訴訟過程中增加對立情緒。再例如，在對房屋頂層或外墻進行其它用途前，能夠通過召開業(yè)主大會或與全體業(yè)主就使用費用等進行協(xié)商，避免事后發(fā)生糾紛。同時規(guī)范完善行政審批、環(huán)境評定、行政復議、行政申訴制度，通過多個方式解決糾紛，避免最后的司法手段的介入。而在面對強制拆除、恢復原狀的判決過程中，法院有時也難以單獨推行職責，需要其它行業(yè)、其它部門配合、協(xié)助與支持，才干真正的解決問題。固然，某些當事人選擇民事訴訟作為救助手段，是由于過去長久的“官本位”思想造成不肯直接與行政部門打交道，或在與行政部門溝通并未獲得預期效果的狀況下的不得已選擇，但相信隨著我國行政部門的服務性職能越來越被強調，嚴格依法行政，達成有法必依，執(zhí)法必嚴，某些相鄰關系的解決方式也會日益多元化，訴訟也將不會是當事人的必然選擇。4、重視現(xiàn)場勘驗與經驗法則的應用相鄰關系是來源于實踐的問題，最后也必然通過實踐的方式去解決，這就需要審判人員重視現(xiàn)場勘驗與經驗法則的應用。在相鄰關系案件中，當事人會提供照片、錄像、圖紙等證據(jù)證明自己的主張，但這些平面的證據(jù)并不能讓審判人員對損害的事實產生直觀感受，因此必須要進行現(xiàn)場的實地勘察。在勘驗過程中，首先能夠更清晰的感受到損害與否對當事人產生了不利后果、影響大小，能夠在雙方的對話中對損害發(fā)生的因素、因果關系有個初步的認識，更能夠通過現(xiàn)場勘驗接觸其它鄰居、居委會等人員，聽取他們的意見，為合理裁判做好基礎。另首先，在實地的現(xiàn)場勘驗也是調解的另一次有利機會，法官與當事人邊走邊看邊溝通的過程中，比在法庭上正襟危坐的調解更加沒有距離感，更容易讓人信服、利于溝通。通過現(xiàn)場勘驗之后，審判人員會對糾紛的產生、狀況大致做到心中有數(shù)，在接下來的審判中就要大膽應用經驗法則，節(jié)省訴訟成本，做出公正裁判。法律習慣本身就是法律淵源的一種，而從有助于生活秩序穩(wěn)定和和睦鄰里關系的考慮，習慣與經驗也是相鄰關系案件要考慮的重要因素。例如，對公共通道的使用與否是符合日常習慣的，與否超出了其它樓層的程度，噪音的產生與否超在普通人可忍受范疇內；再例如，樓上裝修，樓下發(fā)生漏水現(xiàn)象，如果被告不能舉證證明與其無關，則根