金豐易居：上海周浦商業(yè)初步定位及概念性規(guī)劃方案報告

周浦商業(yè)金豐易居·普潤地產(chǎn)2021年6月初步定位及概念性規(guī)劃方案報告市場競爭策略區(qū)域市場環(huán)境業(yè)態(tài)組合方案相關(guān)案例借鑒空間落實規(guī)劃初步收益測算區(qū)域市場環(huán)境周浦商業(yè)現(xiàn)狀消費結(jié)構(gòu)特征未來人口導(dǎo)入周浦公園軌道交通11號線周浦東站周浦新行政中心康沈路關(guān)岳路周東路年家浜路小上海周浦萬達(dá)印象春城商業(yè)周浦醫(yī)院大潤發(fā)綠地東上海中邦金座康橋半島商業(yè)街周康商業(yè)現(xiàn)狀消費結(jié)構(gòu)特征未來人口導(dǎo)入小上海周東路年家浜路關(guān)岳路康沈路秀沿路（大潤發(fā)）建筑體量18萬平米，2、3層的商業(yè)街及商業(yè)廣場約3萬平米的住宅底商，2或3層約5萬平米的社區(qū)底商，1或2層約5萬平米的社區(qū)底商，1或2層約4萬平米的社區(qū)底商，1或2層約2.5萬平米，3層，大潤發(fā)約2萬平米主力面積100-300㎡面積為主50-100㎡面積為主50-100㎡面積為主50-100㎡面積為主100-300㎡面積為主100-300㎡面積為主業(yè)態(tài)配置服飾（60%）、餐飲（20%）、娛樂等社區(qū)配套（80%）、餐飲（20%）社區(qū)配套（45%）、餐飲（35%）、服飾、娛樂等社區(qū)配套（55%）、餐飲（20%）、娛樂（25）等餐飲（37%）、服飾（32%）、娛樂、社區(qū)配套等社區(qū)配套（60%）、餐飲（20%）、家裝公司等經(jīng)營檔次中低檔，品牌小肥羊火鍋、避風(fēng)塘、NIKE、ADIDASs等中低檔中低檔中低檔中檔中檔經(jīng)營方式一期出售，二期出租，有統(tǒng)一的經(jīng)營公司管理出售出售出售出售出售租金水平3-6元/㎡·天2-3元/㎡/天3-4元/㎡/天2-4元/㎡/天3-6元/㎡/天4-6元/㎡/天目前周康地區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)周康商業(yè)現(xiàn)狀消費結(jié)構(gòu)特征未來人口導(dǎo)入目前周康地區(qū)的新興商業(yè)區(qū)萬達(dá)廣場中邦金座綠地東上海建筑體量31.5萬平米，有商業(yè)廣場、商業(yè)街、酒店式公寓、SOHO辦公等2萬平米，2層沿街、內(nèi)街商業(yè)規(guī)劃10萬平米主力面積50—1000㎡面積為主80—200㎡面積為主/業(yè)態(tài)配置購物、餐飲、休閑、娛樂、教育等社區(qū)配套、服飾等/經(jīng)營檔次中檔，萬千百貨、國美電器、樂購超市、萬達(dá)國際影城、大歌星KTV、大玩家電玩城、一兆韋德健身、石浦大酒店等12家主力店中低檔/經(jīng)營方式租售并舉，由經(jīng)營管理公司統(tǒng)一管理出售/租金水平4-6元/㎡/天3-4元/㎡/天/開業(yè)時間計劃09年9月開業(yè)已開業(yè)，60%空置/周康商業(yè)現(xiàn)狀消費結(jié)構(gòu)特征4、區(qū)域內(nèi)新興的萬達(dá)廣場是整個南匯地區(qū)的唯一一座集餐飲、娛樂、休閑、購物于一體的大型商業(yè)廣場，將引領(lǐng)整個區(qū)域商業(yè)市場的開展；周康地區(qū)的商業(yè)格局正經(jīng)歷著商業(yè)功能升級、商業(yè)層次提升的階段。未來人口導(dǎo)入業(yè)態(tài)購物（服飾、家電等）餐飲休閑娛樂文化教育社區(qū)配套其他比重15%30%10%3%40%1%1、周康地區(qū)的商業(yè)主要集中在康沈路段〔川周路以南、年家浜路以北〕；主要為1-2層的沿街社區(qū)底商，只小上海廣場形成了一定的市場規(guī)模商業(yè)業(yè)態(tài)比較單一，以社區(qū)配套、餐飲為主，區(qū)域各業(yè)態(tài)配比方下所示：2、沒有統(tǒng)一的經(jīng)營公司進(jìn)行管理；市場經(jīng)營檔次較低，消費環(huán)境比較零亂。3、區(qū)域內(nèi)的租金大多在3-4元/㎡/天，最低的只2元/㎡/天，最高達(dá)6元/㎡/天。小結(jié)123周康商業(yè)現(xiàn)狀消費結(jié)構(gòu)特征未來人口導(dǎo)入商業(yè)經(jīng)營者多為周浦、康橋的當(dāng)?shù)鼐用窦吧倭拷憧蛻?；由于周康區(qū)域的人口增長速度較快，就近購物消費的欲望較強烈，所以經(jīng)營狀況尚可。消費群體特征消費能力當(dāng)?shù)卦幼∪丝诤w全年齡層，消費意識較為保守，講究實惠就地便利消費市區(qū)導(dǎo)入人口主要為年輕人士，注重品牌、注重消費環(huán)境消費能力強，較多選擇去市中心購物消費園區(qū)商務(wù)人口教育程度較高，有一定的生活情趣，注重消費環(huán)境消費能力非常強，較多選擇去市中心及其它繁華地區(qū)購物消費區(qū)域消費群體分析區(qū)域經(jīng)營特征分析區(qū)域消費結(jié)構(gòu)分析吃穿住行醫(yī)療、教育、娛樂等30%15%40%5%10%目前周康板塊在售住宅工程存量還有156萬㎡未來供給〔08年1月至今〕——住宅用地出讓總量約45萬㎡；其中周康板塊約37萬㎡，預(yù)計09年-10年面市。本地居民的去化能力已經(jīng)飽和，按照人均30㎡來計算，156+37=193萬㎡，193萬㎡÷30㎡/人=6.5萬人，未來將導(dǎo)入約6萬的市區(qū)人口。規(guī)劃中的各個經(jīng)濟(jì)園區(qū)，已引進(jìn)企業(yè)近1300家，12家世界500強投資的企業(yè)。根據(jù)周康綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)整體規(guī)劃，未來將吸引大量高科技創(chuàng)新人才引入，也勢必導(dǎo)入一定的人口。按照50人/企業(yè)計算，預(yù)計將導(dǎo)入7萬商務(wù)人口。目前周浦常住人口16萬，流動人口5萬，中心鎮(zhèn)目前常住人口有6萬，流動人口3萬。未來3-5年，周浦人口至少到達(dá)34萬。周康商業(yè)現(xiàn)狀消費結(jié)構(gòu)特征未來人口導(dǎo)入市場競爭策略A20秀沿路年家浜路周祝路A3周浦東站周東路周園路楊高南路滬南路康沈路小上海綠地東上海萬達(dá)1.4km2.5km0.7km印象春城恒河中路大潤發(fā)2km時機優(yōu)勢劣勢交通便捷，出行方便；區(qū)域商業(yè)比較落后，有開展空間；周邊住宅區(qū)林立，2021年預(yù)計約有30萬人口，行政、教育等公建設(shè)施規(guī)劃完善，市場潛力巨大；萬達(dá)的先期開業(yè)為區(qū)域商業(yè)加溫；商業(yè)工程還未開工，即可觀察市場又可等待市場進(jìn)一步成熟。目前地理位置比較偏，消費人群需要引導(dǎo)；各大園區(qū)在規(guī)劃建設(shè)中，入駐需要一定時間；周邊住宅區(qū)、行政及教育等設(shè)施都在規(guī)劃建設(shè)中，人氣缺乏；缺少商業(yè)氣氛，消費觀念落后，培養(yǎng)需要一段時間；工程自身地塊限制，真正臨街只有年家浜路一面。大浦東政策出臺，處于2個中心的橋頭堡位置；周康地區(qū)工業(yè)園區(qū)規(guī)劃日趨成熟；軌道交通11號線周浦站距本案近；道路交通加速開展，縮短市區(qū)距離。萬達(dá)商業(yè)體量巨大，業(yè)態(tài)齊全，對本工程的規(guī)劃有一定限制；周邊眾多的社區(qū)商業(yè)正在規(guī)劃中，形成強有力的競爭格局；優(yōu)質(zhì)人口的導(dǎo)入尚需時日。威脅工程本體認(rèn)識初步定位原那么定位策略及競爭對手確定由于本工程商業(yè)體量在7.9萬方左右，依據(jù)整體定位及未來商業(yè)預(yù)期，我們考慮商業(yè)空間落實的幾個原那么有：1、引進(jìn)復(fù)合工程實際需要的業(yè)態(tài)，以造成對現(xiàn)有商業(yè)格局的沖擊，樹立在周康及南匯地區(qū)的特色地位，將工程打造成南匯地區(qū)以特色、差異化取勝的商業(yè)標(biāo)桿；2、按照風(fēng)險與收益最正確原那么及物業(yè)契合度最高原那么，充分考慮開發(fā)商資金的及時回籠。3、依照統(tǒng)一經(jīng)營及統(tǒng)一管理原那么，商業(yè)工程由經(jīng)營管理公司后期運營，保證工程對周邊商業(yè)的競爭力，輻射范圍，吸引人氣。工程本體認(rèn)識初步定位原那么定位策略及競爭對手確定定位策略3追隨者/側(cè)翼戰(zhàn)條件：區(qū)域無特別優(yōu)勢商業(yè)體，如小上海及大量沿街商業(yè)戰(zhàn)略：緊跟或模仿標(biāo)桿工程，通過強調(diào)與標(biāo)桿工程的共性來提升自身價值條件：區(qū)域領(lǐng)先項目，如綠地東上海商業(yè)戰(zhàn)略：改變游戲規(guī)則；通過行政區(qū)和高檔住宅區(qū)凸顯項目2挑戰(zhàn)者/進(jìn)攻戰(zhàn)1領(lǐng)導(dǎo)者/防御戰(zhàn)條件：區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿商業(yè)綜合體，如萬達(dá)戰(zhàn)略：通過強化核心優(yōu)勢保持市場最高影響力4補缺者/游擊戰(zhàn)條件：區(qū)域內(nèi)的特色商業(yè)體戰(zhàn)略：不參與直接競爭；走專業(yè)化或特色化道路

總體定位策略確立——差異化補缺者工程本體認(rèn)識初步定位原那么定位策略及競爭對手確定周康地區(qū)商業(yè)競爭對手我們的競爭策略市場差異化的業(yè)態(tài)補缺者市場差異化的檔次區(qū)隔者市場差異化的區(qū)域領(lǐng)先者工程本體認(rèn)識初步定位原那么定位策略及競爭對手確定市場差異化的區(qū)域區(qū)隔者相關(guān)案例借鑒前言商業(yè)類型分類規(guī)模日人流核心客戶群競爭優(yōu)勢市級中心商業(yè)區(qū)50萬㎡50萬以上由城區(qū)與中距離郊區(qū)半小時車程居民與辦公人員、旅游者整體商業(yè)布局、連續(xù)性、較多主力店與特色店支撐區(qū)域性商業(yè)區(qū)10萬㎡以上5萬以上行政區(qū)域或居住群商業(yè)核心區(qū)必須有自己主力品牌商家，從而以距離優(yōu)勢留住區(qū)域內(nèi)的消費者社區(qū)級商業(yè)區(qū)10萬㎡以下5千以上大型住宅社區(qū)商業(yè)中心，區(qū)域十五分鐘車程居民依托居住人口數(shù)量，發(fā)揮低成本優(yōu)勢主題功能商業(yè)區(qū)5萬㎡以上依附于人口密集地，交通條件優(yōu)越依附于人口密集地、交通優(yōu)越地，通常位于旅游景點或物流集散地特色定位，特色業(yè)態(tài)由于本工程在地理位置上屬于上海近郊，而且本工程體量不超過10萬㎡，故市級中心商業(yè)、區(qū)域性商業(yè)的案例可以排除在外，不做參考。九隆坊1、工程概況九隆坊位于黃興路、國順路路口，北接五角場環(huán)島核心，東臨黃興公園，西連四平路，處于五角場商圈的南部核心位置。九隆坊總體量達(dá)10萬，包括CocoPark、怡富商務(wù)廣場、快捷假日酒店，其中CocoPark建筑面積超過25000平方米，其中地上4層，地下1層。商業(yè)鋪位逾250個。是一個集休閑、娛樂、購物為一體的高檔商業(yè)廣場，致力于打造出一個舒適、開放的休閑購物空間。主題商業(yè)案例大型社區(qū)商業(yè)案例臨近大潤發(fā)、百安居和大量成熟居住社區(qū)。九隆坊與怡富商務(wù)廣場及快捷假日酒店一同整體開發(fā)。九隆坊主題商業(yè)案例大型社區(qū)商業(yè)案例九隆坊業(yè)態(tài)配比餐飲15%服裝服飾35%家電家居8%休閑娛樂12%其他5%商鋪空置25%主題商業(yè)案例大型社區(qū)商業(yè)案例商業(yè)定位以年輕人為主；與周邊業(yè)態(tài)差異化；集休閑、娛樂、時尚消費區(qū)。建筑形態(tài)單一盒子+街區(qū)+塔樓，采用“內(nèi)街外化“思路，通過構(gòu)筑一條“街鋪型”內(nèi)街。周邊環(huán)境距五角場商圈1km，周邊有大潤發(fā)、國美、百安居等賣場，小區(qū)居民眾多。租售模式九隆坊26000㎡，銷售為主（帶租約）；怡富商務(wù)廣場48000㎡，銷售為主；快捷假日酒店34000㎡，只租不售。商業(yè)業(yè)態(tài)主力店：永樂電器、棒約翰、ITAT、億翔娛樂游藝中心等及鄰近的大潤發(fā)、百安居。租售價格九隆坊單鋪面積為50-100㎡，單價27000元/㎡；怡富商務(wù)廣場單鋪面積為68-182㎡，單價21000元/㎡；快捷假日酒店，合作經(jīng)營。備注九隆坊250間商鋪；怡富商務(wù)廣場170間辦公房；快捷假日酒店296間套房。租售面積比例3、樓層分布九隆坊主題商業(yè)案例大型社區(qū)商業(yè)案例4、九隆坊商業(yè)成功因素分析從銷售角度來說：該工程是成功的。2006年開盤，在一年內(nèi)全部售完。持續(xù)摸高的商鋪租金使得五角場商業(yè)的商鋪幾乎全部以租賃形式推向市場，只有九隆坊的商鋪是五角場地區(qū)唯一以出售的形式面向市場的。對于廣闊中小型品牌或投資者來說，九隆坊這樣銷售型的街化商鋪的出現(xiàn)，是有市場需求的，同時開發(fā)商也及時的回籠了資金。從租賃角度來說：該工程目前的招商情況是失敗的。開發(fā)商采用帶5年租約銷售，由沃華管理公司經(jīng)營管理，由于租期的限制，使得許多品牌商家不考慮本工程，同時在經(jīng)營管理上無法協(xié)調(diào)各個小業(yè)主，造成商場內(nèi)人流稀少，經(jīng)營狀況慘淡；局部商鋪已空置，招商狀況亦比較困難。九隆坊主題商業(yè)案例大型社區(qū)商業(yè)案例我們的借鑒：業(yè)態(tài)組合包括：辦公〔出售〕+酒店〔合作經(jīng)營〕+商業(yè)〔出售〕，業(yè)態(tài)可以互補，同時控制租售比例，保證工程正常運作的同時開發(fā)商能及時回籠資金。從商業(yè)布局來看，選擇了最適合該區(qū)域的建筑形式〔內(nèi)街外化〕，靈活的人流動線促進(jìn)了商鋪的銷售。上海春城位于閔行區(qū)春申路、蓮花南路口，離地鐵一號線蓮花南路出口2.8公里，住宅建筑面積36萬平方米，總戶數(shù)：3000，投資商:上海房地集團(tuán)公司，規(guī)劃毛容積率約為1.5，綠化率42%。商業(yè)面積約4萬平方米。小區(qū)以美國佛羅里達(dá)社區(qū)建筑跌落式天際線為環(huán)境和規(guī)劃的主題。春申路、蓮花南路上的大潤發(fā)是區(qū)域居民日常消費首選，上海春城商業(yè)街，長約300米，橫貫整個街坊。商業(yè)街兩側(cè)分別連著偉業(yè)路和梅隴地區(qū)的交通主干道蓮花南路，包含了社區(qū)效勞、服飾、餐飲、娛樂休閑等業(yè)態(tài)，滿足了小區(qū)居民日常生活的需求。上海春城商業(yè)街春城步行街主題商業(yè)案例大型社區(qū)商業(yè)案例大潤發(fā)業(yè)態(tài)配比大賣場20%餐飲20%服裝服飾10%社區(qū)配套40%休閑娛樂10%商鋪空置0%上海春城商業(yè)街主題商業(yè)案例大型社區(qū)商業(yè)案例商業(yè)定位以滿足小區(qū)居民日常生活為主。建筑形態(tài)整條商業(yè)街長約300米，連接著偉業(yè)路和蓮花南路，住宅底商為主，共2層，底層層高約5.5m。周邊環(huán)境閔行莘莊春申板塊，周邊有易買得、屈臣氏、必勝客、各大餐廳、大型菜市場、醫(yī)院、幼兒園、中，小學(xué)等。租售模式大潤發(fā)出租，社區(qū)商業(yè)銷售為主。商業(yè)業(yè)態(tài)主要以大賣場、社區(qū)配套和餐飲為主。租售價格目前租金4-5元/㎡/天。備注商業(yè)氛圍經(jīng)過5年時間自發(fā)形成。上海春城商業(yè)街主題商業(yè)案例大型社區(qū)商業(yè)案例3、上海春城商業(yè)優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：單鋪面積為50-100㎡，面積小，便于租售。依托大潤發(fā)商業(yè)吸引力，社區(qū)底商人氣旺，商業(yè)氣氛良好，便民利民。商業(yè)業(yè)態(tài)比例自發(fā)形成，由市場決定供求。社區(qū)商鋪全部銷售，開發(fā)商快速回籠資金，不用后期經(jīng)營管理。劣勢：沒有后期運營管理，導(dǎo)致人車混雜，一定程度影響了居民生活。商業(yè)業(yè)態(tài)沒有統(tǒng)一規(guī)劃，比較雜亂，商業(yè)形象一般。新興商業(yè)街的開展成熟時間較長。上海春城商業(yè)街主題商業(yè)案例大型社區(qū)商業(yè)案例我們的借鑒：商鋪面積控制在50-100㎡，底層層高5.5m可分割為2層，小面積商鋪總價低，利于銷售。持有大潤發(fā)保障了消費客流，以銷售為目的的社區(qū)商業(yè)，做成商業(yè)街的建筑形式，利于商業(yè)氣氛的形成。尚樂坊位于閔行區(qū)蓮花南路與興梅路口，上海春城東面春申景城，同屬于春申板塊，春申景城60萬平方米約3600戶大型住宅群。均價約15000元/㎡左右，開發(fā)商上海蓮申房地產(chǎn)。定位為中高檔消費人群聚集的大型新興居住區(qū)。

尚樂坊總建筑面積26000平方米，定位于社區(qū)商鋪，涉及業(yè)態(tài)有餐飲、娛樂、健身、休閑、教育及各類生活配套等，其特色的商業(yè)鋪面吸引了特色品牌餐飲、教育、休閑店的紛紛入駐。

隨著人口的持續(xù)導(dǎo)入，這里將是人口年輕化、文化知識高水平的區(qū)域板塊。春申景城尚樂坊主題商業(yè)案例大型社區(qū)商業(yè)案例業(yè)態(tài)配比餐飲50%服裝服飾10%社區(qū)配套20%休閑娛樂20%商鋪空置（內(nèi)街）15%春申景城尚樂坊主題商業(yè)案例大型社區(qū)商業(yè)案例商業(yè)定位打造成淮河中路上的“雁蕩路風(fēng)情街”。建筑形態(tài)整條商業(yè)街長約200米，建筑風(fēng)格為盒子+街區(qū)，商鋪由獨立的商業(yè)部分和住宅底商組成，共2層，部分3層，底層層高約4.5m、商鋪面積50-1000㎡不等。周邊環(huán)境閔行莘莊春申板塊，周邊有大潤發(fā)、易買得、屈臣氏、必勝客、各大餐廳、大型菜市場、醫(yī)院、幼兒園、中，小學(xué)等。租售模式只租不售。商業(yè)業(yè)態(tài)主力店有：papajohns、永琪、映山紅、黑三娘、牛滿地、一兆韋德、萬嘉酒店、藏樂湯坊等，業(yè)態(tài)主要以餐飲、娛樂休閑、服飾為主。租售價格目前租金3-6元/㎡/天。備注2008年初陸續(xù)開業(yè)。主題商業(yè)案例大型社區(qū)商業(yè)案例業(yè)態(tài)分布圖春申景城尚樂坊主題商業(yè)案例大型社區(qū)商業(yè)案例春申景城尚樂坊主題商業(yè)案例大型社區(qū)商業(yè)案例3、尚樂坊商業(yè)優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：開發(fā)商持有商業(yè)物業(yè)，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理。商業(yè)客戶品牌檔次高，商業(yè)形象好。與春城步行街業(yè)態(tài)差異化，吸引不同層次客戶。劣勢：開發(fā)商回籠資金慢，租金收益不高。對商業(yè)品牌有一定要求，且租金水平較高，導(dǎo)致內(nèi)街根本空置。時段性消費，主要集中在晚上，白天人氣不旺，比較冷清。春申景城尚樂坊主題商業(yè)案例大型社區(qū)商業(yè)案例我們的借鑒：開發(fā)商持有商業(yè)物業(yè)，有利于引進(jìn)高檔次的品牌，維護(hù)商業(yè)形象。建筑風(fēng)格：獨棟別墅型餐飲，做到與周邊餐飲的差異化。東苑新天地位于閔行區(qū)七莘路、疏影路口，七莘路樂購購物中心旁，總建筑面積為25萬平方米。戶數(shù)：1500。工程包括3萬多平方米的主題商業(yè)街，以傳統(tǒng)的荷蘭底層建筑為樣板，商務(wù)酒店1.5萬。開發(fā)商：上海東苑房地產(chǎn)開發(fā)〔集團(tuán)〕。建成一個集購物、娛樂、餐飲、休閑、居住為一體的綜合性工程。商業(yè)主要為地面3—4層商店、娛樂、餐飲及酒店等業(yè)態(tài)。東苑新天地廣場主題商業(yè)案例大型社區(qū)商業(yè)案例東苑新天地廣場主題商業(yè)案例大型社區(qū)商業(yè)案例社區(qū)底商東苑新天地廣場1700㎡，3F，包房為主，人均消費300—500元。1500㎡，3F，人均消費150—200元。1000㎡，3F，人均消費80—100元。2500㎡，4F，集形象設(shè)計、女子美容、足浴保健為一體2000㎡，3F，中法合資，與一旁的恒福酒店相連14000㎡，19F，按四星級標(biāo)準(zhǔn)中高端的商務(wù)酒店，120間套房，套房均有廚房，接入煤氣。開發(fā)商持有，經(jīng)營管理。主題商業(yè)案例大型社區(qū)商業(yè)案例業(yè)態(tài)配比酒店45%餐飲35%社區(qū)配套15%休閑娛樂5%商鋪空置（內(nèi)街）5%東苑新天地廣場主題商業(yè)案例大型社區(qū)商業(yè)案例商業(yè)定位以傳統(tǒng)的荷蘭建筑為樣板，荷蘭風(fēng)情商業(yè)中心。建筑形態(tài)建筑風(fēng)格為盒子+高層，商鋪由獨立的商業(yè)部分和住宅底商組成，小型獨棟商業(yè)3-4層，層高約4.8m；沿街住宅底商1-2層，層高約6m，商鋪面積500-2000㎡不等。周邊環(huán)境地處莘莊中心區(qū)域，屬于地鐵一號線1.5公里輻射范圍內(nèi)，毗鄰七莘路、中春路等交通主干道；與大賣場樂購僅一步之遙，基礎(chǔ)商業(yè)配套十分完善。租售模式住宅底商以售為主，小型獨棟商業(yè)只租不售。商業(yè)業(yè)態(tài)臨近Tesco，主力店有：恒福酒店、舒友精菜坊、名家酒樓、莘第坊、鑫影時尚天地、百臣花神咖啡等。業(yè)態(tài)主要以餐飲、娛樂休閑、社區(qū)配套為主。租售價格目前租金2-4元/㎡/天。備注2008年初陸續(xù)開業(yè)。租售面積比例東苑新天地廣場主題商業(yè)案例大型社區(qū)商業(yè)案例東苑新天地廣場主題商業(yè)案例大型社區(qū)商業(yè)案例3、東苑新天地廣場商業(yè)優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：租售并舉，開發(fā)商持有集中商業(yè)，控制商業(yè)品質(zhì)。依托Tesco，吸引消費人群。利用七莘路的交通優(yōu)勢和樂購的人流優(yōu)勢，集中設(shè)置商業(yè)，形成較大的商業(yè)廣場。注重景觀設(shè)計，營造良好商業(yè)氣氛。劣勢：開發(fā)商持有商業(yè)，都是大面積店鋪，客戶針對性較強，招商周期相應(yīng)延長。獨棟商業(yè)租金收益較少。時段性消費，主要集中在晚上，白天人氣不旺，比較冷清。東苑新天地廣場主題商業(yè)案例大型社區(qū)商業(yè)案例我們的借鑒：依托大賣場吸引消費客群。租售并舉，持有集中商業(yè)，控制商業(yè)品質(zhì)。獨棟別墅型餐飲，拔高整個商業(yè)檔次，做到與周邊餐飲的差異化。證大·大拇指廣場主題商業(yè)案例大型社區(qū)商業(yè)案例近郊集中型商業(yè)案例證大·大拇指廣場由上海證大投資(集團(tuán))、上海愛建信托投資聯(lián)合投資、并由上海證大商誠房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)的綜合性商業(yè)廣場。工程占地近5.3萬平米，建筑面積逾11萬平米，融購物、休閑、娛樂、美食、度假〔四星級酒店〕、藝術(shù)于一體，成為上海規(guī)模最大、功能最全的以藝術(shù)會展為主題的商業(yè)中心。主題商業(yè)案例大型社區(qū)商業(yè)案例近郊集中型商業(yè)案例證大·大拇指廣場商業(yè)定位融購物、休閑、娛樂、美食、度假（四星級酒店）、藝術(shù)于一體，采用藝術(shù)營銷手段，以不斷展會活動吸引消費群。建筑形態(tài)建筑風(fēng)格為組合型盒子+街區(qū)+高層，層高約4.8m，商鋪面積500-2000㎡不等。周邊環(huán)境浦東城區(qū)中心，聯(lián)洋國際社區(qū)內(nèi)，秀甸路與丁香路、迎春路的交匯處。輻射花木文化行政區(qū)、張江高科技園區(qū)、碧云國際社區(qū)、金橋加工區(qū)、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)等人流、資金流、信息流集中區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢明顯并匯集龐大的交通網(wǎng)絡(luò)。租售模式租售并舉，帶租約銷售，回報率7%。商業(yè)業(yè)態(tài)家樂福、肯德基、麥當(dāng)勞、味千拉面、必勝客、星巴克、棒約翰、沙華多利意式西餐和大型豪華中餐廳唐朝、好樂迪KTV、麗笙酒店等。租售價格目前租金3-7元/㎡/天。備注收藏了法國“大拇指”雕塑，及美國“LOVE”雕塑和其它主題雕塑，并與“思想者”雕塑廣場（羅丹廣場）及天主教堂和諧相連，通過建筑、小品而營造出濃郁的藝術(shù)氛圍。主題商業(yè)案例大型社區(qū)商業(yè)案例近郊集中型商業(yè)案例證大·大拇指廣場

家樂福超市特色主題賣場愛心廣場時尚廣場慶典廣場百味廣場辦公酒店商鋪面積73003400約4000約6000約9000約7000約5000約26000業(yè)態(tài)組合

家居、家電咖啡吧、酒吧、陶吧、藝術(shù)吧等服飾、珠寶、化妝品等音像、美容、琴行等國際連鎖餐飲、地方特色餐飲等

麗笙酒店世紀(jì)公園店主題商業(yè)案例大型社區(qū)商業(yè)案例近郊集中型商業(yè)案例證大·大拇指廣場主題商業(yè)案例大型社區(qū)商業(yè)案例近郊集中型商業(yè)案例證大·大拇指廣場家樂福好樂迪主題商業(yè)案例大型社區(qū)商業(yè)案例近郊集中型商業(yè)案例證大·大拇指廣場主題商業(yè)案例大型社區(qū)商業(yè)案例近郊集中型商業(yè)案例證大·大拇指廣場我們的借鑒：雖然在體量上看，沒有什么可參考價值，但是從主題性商業(yè)來看，還是有比較針對性。籍由藝術(shù)的主題，弘揚人文藝術(shù)精神，提升工程品質(zhì)與檔次；也同時在經(jīng)營活動中通過舉辦各類的藝術(shù)展覽、消費品展等，落實了藝術(shù)主題，與周邊商業(yè)廣場差異化，聚集人氣，網(wǎng)羅更廣闊的消費群；根據(jù)區(qū)域內(nèi)消費的供需平衡，，來控制商業(yè)體量，本工程體量約8萬㎡。主力店必須有有：品牌賣場。業(yè)態(tài)組合要有：餐飲、購物、娛樂休閑、社區(qū)配套、酒店等。臨近軌道交通，有大量的駐扎居民，對商業(yè)物業(yè)影響巨大。局部商業(yè)物業(yè)自持，有利于今后商業(yè)規(guī)劃開展。建筑結(jié)構(gòu)為組合型盒子+街區(qū)+高層是未來商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)的開展趨勢。各大商業(yè)工程總結(jié)項目名稱商業(yè)類型面積所在區(qū)域主力店業(yè)態(tài)配比軌道交通租售模式建筑特點九隆坊大型社區(qū)商業(yè)8萬（2.5萬純商業(yè)）五角場大潤發(fā)、假日快捷酒店、棒約翰、永樂電器、ITAT、億翔娛樂游藝中心、小鬼當(dāng)家餐飲：購物：酒店：辦公=2：2：3：3軌道交通8號線—黃興公園站帶租約銷售組合型盒子+街區(qū)春城商業(yè)街3萬純商業(yè)閔行春申大潤發(fā)餐飲：購物：娛樂休閑：社區(qū)配套=3：1：1：5軌道交通1號線—蓮花路站以售為主步行街春申景城尚樂坊2.6萬純商業(yè)閔行春申大潤發(fā)、papajohns、映山紅、黑三娘、牛滿地、一兆韋德、萬嘉酒店、藏樂湯坊等餐飲：購物：娛樂休閑：社區(qū)配套=5：1：2：2軌道交通1號線—蓮花路站只租不售組合型盒子+街區(qū)東苑新天地廣場5萬（3.5萬純商業(yè)）閔行莘莊樂購、恒福酒店、舒友精菜坊、名家酒樓、莘第坊、鑫影時尚天地、百臣花神咖啡餐飲：酒店：娛樂休閑：社區(qū)配套=3：4：1：2軌道交通9號線—七寶站租售并舉組合型盒子+街區(qū)+高層證大·大拇指廣場主題商業(yè)11萬浦東聯(lián)洋家樂福、星巴克、必勝客、肯德基、麥當(dāng)勞、避風(fēng)塘、唐朝大飯店、證大現(xiàn)代藝術(shù)館、麗笙大酒店、好樂迪等餐飲：購物：娛樂休閑：社區(qū)配套=4：2：3：1無租售并舉組合型盒子+高層+廣場控制租售比例，保證工程正常運作的同時開發(fā)商能及時回籠資金；商鋪面積控制在50-100㎡，底層層高5.5m可分割為2層，小面積商鋪總價低，利于銷售；作為以出售為目的的社區(qū)商業(yè)，做成商業(yè)街的建筑形式，利于商業(yè)氣氛的形成；租售并舉，持有集中商業(yè)，有利于引進(jìn)高檔次的品牌，控制商業(yè)品質(zhì)，維護(hù)商業(yè)形象；依托大賣場吸引消費客群；獨棟別墅型餐飲，拔高整個商業(yè)檔次，做到與周邊餐飲的差異化；設(shè)置主題商業(yè)可以提升工程品質(zhì)與檔次，與綜合型商業(yè)廣場差異化，聚集人氣，網(wǎng)羅更廣闊的消費群；各大商業(yè)工程總結(jié)借鑒業(yè)態(tài)組合方案本工程初步定位方針商業(yè)面積為7.9萬㎡，建筑結(jié)構(gòu)為組合型盒子+街區(qū)+高層。商業(yè)業(yè)態(tài)組合為：品牌賣場、餐飲、社區(qū)配套、高層小戶型產(chǎn)品。開發(fā)模式可采取：大面積商鋪持有，小面積商鋪銷售。新南匯差異化主題商業(yè)的締造者與領(lǐng)跑者整體定位為：依托軌道交通、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊住宅社區(qū)的主題性社區(qū)商業(yè)中心。開發(fā)節(jié)奏可參考周浦萬達(dá)：招商與銷售同步；主力店帶著下的試營業(yè)，酒店隨后開業(yè)方案一中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會副秘書長董利認(rèn)為：印象春城總體量46萬㎡，總戶數(shù)約為4000套，按照3人/戶來計算，整個住宅居民約為12000人，那么可推算出印象春城最合理的社區(qū)配套面積約為12000㎡～23000㎡。效勞內(nèi)容包括：社區(qū)連鎖超市、便利店搭載洗衣、彩擴、快遞、報刊、快餐、家政休息、修理等便民效勞功能。使之像一個社區(qū)的大會所，成為一種為社區(qū)居民創(chuàng)造擁擠熱鬧的場所。社區(qū)底商體量以不超過住宅體量的1/20為好，將社區(qū)居住人口作為社區(qū)體量的參考更科學(xué)，人均不超過1㎡社區(qū)配套商業(yè)面積為宜。社區(qū)配套方案二方案一我們的建議規(guī)劃14000㎡社區(qū)商業(yè)，效勞于本工程住宅及周邊臨近小區(qū)的居民。這局部商業(yè)主要是出售為主，針對區(qū)域內(nèi)投資產(chǎn)品的緊缺，增加了產(chǎn)品種類，讓開發(fā)商快速回籠資金。社區(qū)商業(yè)所占整個工程的比例較小，不會影響整個商業(yè)運營的成功。單間商鋪面積約為50㎡，框架式結(jié)構(gòu)可隨意分割，2層、層高6m為佳。社區(qū)商業(yè)區(qū)應(yīng)以街區(qū)形式出現(xiàn)，可以用于連接餐飲與餐飲之間，這樣不會將餐飲隔斷，同時又增加工程商業(yè)氣氛，保持了商業(yè)的整體性、連貫性。社區(qū)配套方案二方案一社區(qū)商業(yè)要和周邊的大商業(yè)進(jìn)行錯位經(jīng)營，如果小區(qū)離大型購物中心和超市很近，社區(qū)里就不太適合做大量商業(yè)，只能差異化經(jīng)營，比方做餐飲等業(yè)態(tài)。香港太平洋投資參謀公司首席執(zhí)行官賈臥龍建議：小上海商業(yè)區(qū)距本工程約1公里，周浦萬達(dá)廣場距本工程約1.5公里，康橋大潤發(fā)距本工程約2公里，限制了本工程的商業(yè)業(yè)態(tài)布局，我們應(yīng)該拾遺補缺，研究小上海、萬達(dá)廣場在建筑上不可彌補的缺陷而造成某些業(yè)態(tài)無法進(jìn)駐的原因，并且補充這一塊的業(yè)態(tài)。餐飲方案二方案一我們的建議小上海和萬達(dá)的餐飲都是一個大建筑中的某塊區(qū)域，空間比較緊湊，無法滿足經(jīng)營檔次較高的餐飲業(yè)態(tài)。本工程的餐飲可以考慮補充市場的這一塊空白，主要針對中高檔收入的消費人群、企事業(yè)單位宴請的需求。本工程的餐飲是凸顯工程整體定位的形象面，所以讓客戶有一種精致生活、風(fēng)格生活的享受，同時也擁有群體的私密空間，此類餐飲類似于小南國、舒友、俏江南等對建筑面積的需求是單層200～600㎡，最高三層，為了保持優(yōu)雅舒適的用餐環(huán)境，都是以獨棟的建筑形式出現(xiàn)。餐飲區(qū)的選址在沿湖水景邊，貼合中高檔餐飲的主題。建筑控制在5棟以內(nèi)。餐飲消費環(huán)境及外圍的水景需要強力打造。餐飲區(qū)總面積規(guī)劃為8000㎡。餐飲方案二方案一從目前上海商業(yè)開展的趨勢來看，傳統(tǒng)的百貨業(yè)已趨向于沒落，以“萬達(dá)廣場〞、“港匯廣場〞、“正大廣場〞等集“吃喝玩樂〞于一體為代表大型ShoppingMall在市中心迅速崛起。而遍地開花的大型賣場，又大舉擠占了傳統(tǒng)商業(yè)的大量份額。各類非市中心商圈的規(guī)模商業(yè)，都處于二者的夾擊下艱難生存。主題性商業(yè)在這個大環(huán)境下越來越被關(guān)注。32萬㎡的周浦萬達(dá)是集休閑、餐飲、娛樂、文化為一體的城市綜合性廣場。是目前南匯區(qū)最大的商業(yè)娛樂配套，擠壓了本工程的商業(yè)空間，唯有創(chuàng)新求變，才能脫穎而出。知名市場調(diào)研公司AC尼爾森研究發(fā)現(xiàn)：

主題賣場方案二方案一我們的建議規(guī)劃15000㎡品牌賣場，通過上述相關(guān)案例我們可以得出，每個成功的社區(qū)商業(yè)都會有大賣場，大賣場是吸引消費客群的關(guān)鍵。雖然在國內(nèi)有約定俗成的“3公里保護(hù)圈〞，萬達(dá)有了Tesco、康橋地區(qū)有了大潤發(fā)，且2個大賣場距離本工程都在2公里范圍內(nèi)，但商業(yè)的開展離不開競爭，大賣場到底是多了還是不多自然也會由市場來進(jìn)行自我調(diào)節(jié)，只要在2公里范圍內(nèi)有2萬戶、5萬人以上的人口密度，就足以支撐一家大賣場的生存空間，可選擇歐尚、易買得這類大賣場。建筑形態(tài)：最好框架結(jié)構(gòu)，期房、現(xiàn)房都可。樓層不超過三層，層高凈高不低于3.2米，柱距以8米×8米為宜，物業(yè)縱深以30--50米為佳，至少600個機動車停車位，非機動車2000平米以上；主題賣場方案二方案一我們的建議規(guī)劃45000㎡小戶型產(chǎn)品，3棟15000㎡的塔樓，使得本商業(yè)工程在建筑結(jié)構(gòu)上更適合當(dāng)代商業(yè)物業(yè)的要求：盒子+街區(qū)+高層。至于產(chǎn)品的定性，可以根據(jù)后期市場情況調(diào)整。由于萬達(dá)的酒店式公寓已全部售完且銷售火爆，且區(qū)域內(nèi)沒有類似的小戶型投資型產(chǎn)品，結(jié)合未來園區(qū)經(jīng)濟(jì)的開展、道路交通規(guī)劃開展、軌道交通的通車及迪斯尼樂園的建成，酒店式公寓將會有一個較好的前景。公寓面積控制在40-60㎡并且精裝修，參照萬達(dá)銷售經(jīng)驗，希望開發(fā)商能開通煤氣、并且能爭取到水電煤、、網(wǎng)絡(luò)等配套的優(yōu)惠使用費用，這樣既可以做公寓又可作辦公，飽滿產(chǎn)品的多樣性，小戶型產(chǎn)品即可作為公寓、辦公出售又能作為星級酒店持有，這樣的多項選擇對于開發(fā)商今后的租售模式增添了靈活性。本工程限高60m，建議造18層。小戶型產(chǎn)品方案二方案一年家浜路周園路住宅區(qū)別墅區(qū)主題賣場餐飲酒店公寓社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)面積(㎡)精品餐飲8000品牌賣場15000小戶型產(chǎn)品45000社區(qū)配套12000關(guān)于業(yè)態(tài)組合方案二在大賣場不能進(jìn)駐的情況下…業(yè)態(tài)面積(㎡)精品餐飲8000品牌賣場15000小戶型產(chǎn)品45000社區(qū)配套12000業(yè)態(tài)面積(㎡)小戶型產(chǎn)品45000精品餐飲12000社區(qū)配套23000業(yè)態(tài)配比方案二方案一年家浜路周園路住宅區(qū)別墅區(qū)餐飲社區(qū)商業(yè)酒店公寓初步收益測算此次收益測算的售價及租金，均以目前情況為參考，屬于靜態(tài)價格測算，根據(jù)整個市場的開展，將會有一定得增幅。銷售策略收益測算考慮到獨棟商業(yè)和主題商業(yè)面積較大，銷售總價較高，故建議這兩局部商業(yè)開發(fā)商短期持有，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，引進(jìn)品牌主力店，提高本案檔次。用這些品牌主力店的品牌效應(yīng)為本案造勢，吸引其他商家的入駐，并做為本工程的特色商業(yè)為后期做宣傳。小戶型產(chǎn)品和社區(qū)商業(yè)單套面積較小，可全部銷售，快速回籠資金，收回開發(fā)本錢。綜合考慮工程所處的市場情況及工程本身的情況，定價主要采用區(qū)域比較法主要考慮的因素應(yīng)為：區(qū)域因素：主要有區(qū)位級差、交通通達(dá)度、繁華程度、區(qū)域配套等。個別因素：主要有內(nèi)部配套、市場接受能力等。本工程定價依據(jù)及影響因素區(qū)域內(nèi)在建或者在售的酒店式公寓只有上海周浦萬達(dá)廣場，它共有六棟高層，一期三棟27層公寓式酒店，精裝修小戶型面積40-90平方米。二期三棟辦公樓〔一棟16層、二棟29層〕。目前三棟公寓90%已售完，只余下的90㎡，單價11000元。本工程商業(yè)還未施工，未來地價有升值空間。增值因素〔+10%〕萬達(dá)酒店式公寓銷售情況火爆，為本案酒店式公寓的銷售試探了市場，說明區(qū)域市場缺少這一類投資性產(chǎn)品，產(chǎn)品升值空間較大。增值因素〔+2%〕軌道交通11號線離本案較近，交通優(yōu)于萬達(dá)。增值因素〔+2%〕未來園區(qū)的開展，對小戶型的需求量增多，將促進(jìn)本案小戶型的銷售。增值因素〔+2%〕如果開發(fā)商與政府達(dá)成共識，降低水電煤氣以及網(wǎng)絡(luò)相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)的情況下，會大大提升本案的競爭力。增值因素〔+2%〕小戶型產(chǎn)品預(yù)期價格/均價之區(qū)域比較法收益測算故我司認(rèn)為本案酒店式公寓的售價應(yīng)高于萬達(dá)酒店式公寓的價格，單價在11000元/㎡

×1.18=12980元/㎡由于區(qū)域市場可參照的物業(yè)工程比較少，我們將采用修正系數(shù)對酒店式公寓價格進(jìn)行評估；即在同一工程中，酒店式公寓的售價一般是高層住宅的倍；根據(jù)本工程住宅的價格來推算酒店式公寓的價格：本案住宅售價：12000元/平米本案的酒店式公寓售價：12960元——14400元/平米小戶型產(chǎn)品預(yù)期價格/均價收益測算預(yù)計本工程出售小戶型產(chǎn)品銷售均價：13000元/M2工程租售價定位1、工程價值評價租金及售價定位之工程價值評價收益測算序號評判因素權(quán)重評定分值分值萬達(dá)小上海年家浜路商業(yè)街康沈路沿街商鋪本案A周邊環(huán)境(小計)3024.22321.221.323.3A-1商業(yè)位置5443.343.9A-2交通便利度544.2343.8A-3周邊房屋品質(zhì)543.33.63.54A-4周邊居民素質(zhì)543.333.34.2A-5人流54.24.2433.7A-6車流5444.33.53.7B規(guī)劃及建筑(小計)2017.912.5101317.7B-1整體規(guī)劃65.64.6345.2B-2外觀建筑風(fēng)格65.64.8345.7B-3建筑空間規(guī)劃43.53223.5B-4停車位43.23.1233.5C配套設(shè)施(小計)2017.612.311.514.517C-1公共配套設(shè)計87.17.3567.2C-2其它設(shè)施1210.596.58.59.8D營銷管理（小計）3024.912.610.514.524D-1主題形象32.32.61.222.9D-2營銷策略432.11.82.33.1D-3主力店765.32.93.55.1D-4業(yè)態(tài)布局765.31.72.65.8D-5經(jīng)營管理模式43.53.71.823D-6未來發(fā)展54.12.81.12.14.1合計10084.669.553.263.382價值實現(xiàn)度100%84.6%69.5%53.2%63.3%82%價值評價表租金及售價定位收益測算價值實現(xiàn)表推算出本案的租金水平就要先得出平均價值實現(xiàn)度，根據(jù)上表知，平均價值實現(xiàn)度〔本案除外〕為67.6%序號評判因素權(quán)重評定分值分值萬達(dá)小上海年家浜路商業(yè)街康沈路沿街商鋪本案A周邊環(huán)境3024.22321.221.323.3B規(guī)劃及建筑202017.912.51013C配套設(shè)施202017.612.311.514.5D營銷管理3024.912.614.514.524價值實現(xiàn)度100%84.6%69.5%53.2%63.3%82%收益測算項目年家浜路沿街商鋪康沈路沿街商鋪平均租金最低租金332.5最高租金464.25平均租金3.54.53.4工程周邊各商業(yè)街租金統(tǒng)計表〔元/㎡·月〕項目最低租金最高租金平均租金周浦萬達(dá)465小上海休閑廣場364.5小上海旅游文化城354平均租金3.35.64.5價值實現(xiàn)下的租金及售價定位，根據(jù)各商場和商業(yè)街的租金來測算出本工程的平均租金。該區(qū)域商場租金表〔元/㎡·天〕租金統(tǒng)計及分析根據(jù)上表知工程競爭商業(yè)的平均租金為3.95元/平方米·天，因此可根據(jù)該數(shù)據(jù)推算出本案的平均租金，進(jìn)而推算出商鋪平均售價。本案平均租金=平均租金×本案價值實現(xiàn)度÷平均價值實現(xiàn)度=3.95×82%÷67.6%=4.8〔元/平方米·天〕本案平均銷售價格=本案平均日租金×365×10年/7%=4.8×365×10/7%=25028〔元/平方米〕目前周浦商鋪的空置率與轉(zhuǎn)手率較低，綜合性商業(yè)所占比重僅為23%，77%為社區(qū)底商。在售的商鋪價格在18000-55000元/m2不等,出售商鋪面積較大,銷售周期較長。上海周浦萬達(dá)廣場商鋪1、2樓均價為30000元/㎡，面積為200-300㎡，由于本工程出售的商業(yè)物業(yè)單套面積小，總價低，故本工程的銷售價格應(yīng)略高于前面在價值實現(xiàn)度得出的價格，而萬達(dá)的商業(yè)體量大，屬于集中商業(yè)，故本工程目前的銷售價格應(yīng)低于萬達(dá)的建議本工程商鋪的銷售均價25000元/㎡。售價定位收益測算本工程出租局部的商業(yè)為大面積商業(yè)，業(yè)態(tài)多為餐飲娛樂，故租金價格應(yīng)低于前面根據(jù)價值實現(xiàn)度所計算的租金均價4.8元/㎡/天。而萬達(dá)廣場是目前周浦地區(qū)最大的城市綜合體，將成為周浦的城市中心，目前的租金在5-6元/㎡/天，而本工程受招商品牌和商業(yè)體量等因素的制約，目前出租的租金應(yīng)低于萬達(dá)的租金；

租金定位之出售商業(yè)收益測算故建議本工程社區(qū)商業(yè)的租金均價為4元/㎡/天。考慮到本工程初期商業(yè)氣氛很不成熟，餐飲類、賣場類業(yè)態(tài)面積比較大，前期投入本錢多，因此在租金價格上充分考慮商家的承受力，設(shè)置較低門檻并輔以相關(guān)優(yōu)惠措施以及合理的租金遞增率，一方面有利于商家進(jìn)駐，另一方面也可借助大商家品牌效應(yīng)拉動小面積商鋪銷售價格的提升。后期租金可根據(jù)品牌商家進(jìn)駐情況再進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整并有所提升。

租金定位之持有商業(yè)收益測算故建議本工程持有商業(yè)的租金均價為2元/㎡/天。業(yè)態(tài)定位方案