新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)的影響研究

I實用文檔新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)的影響研究——以萬科集團為例則的特點，對國內(nèi)的收入準則進行調(diào)整和完善，并在2017年對原有的收入準則[關(guān)鍵詞]新收入準則房地產(chǎn)企業(yè)萬科集團影響注意事項引言 1一、新收入準則的主要變化 1(一)統(tǒng)一收入確認模型 1(二)收入確認條件 2(三)多重交易安排合同的會計處理 3二、新收入準則下萬科集團的收入概況 4(一)萬科集團概況 4(二)新收入準則下萬科集團的收入概況 4 5(一)盈利能力影響分析 6(二)營運能力影響分析 7(三)償債能力影響分析 9四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用新收入準則應(yīng)注意的問題 (一)重分類的調(diào)整 (二)盈余管理空間加大 (三)提高信息披露質(zhì)量 結(jié)論 致謝詞 錯誤!未定義書簽。 錯誤!未定義書簽。1財政部在2006年2月正式發(fā)布了關(guān)于企業(yè)會計準則的相關(guān)指導(dǎo)意見，即《企業(yè)會計準則第14號——收入》和《企業(yè)會計準則第15號——建造合同》(以下簡稱“舊收入準則”),針對企業(yè)收入確認和計量的相關(guān)信息披露作出了明確的規(guī)范。但是在當前市場經(jīng)濟迅速發(fā)展的過程當中，交易結(jié)算方式呈現(xiàn)出多樣化的特點，并且交易內(nèi)容也越來越復(fù)雜，這就導(dǎo)致在對企業(yè)的收入進行確認和計量的過程當中存在著較多的問題和缺陷，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)中較為明顯。眾房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟當中的一個重要組成部分，所以從整體上來看，其盈利能力是巨大的。然而房地產(chǎn)企業(yè)在收入確認時點中存在一個問題：在舊的收入準則中，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)“風險與報酬轉(zhuǎn)移模型”來確認收入，其收入確認集中在一個點上，就會導(dǎo)致在每個資產(chǎn)負債表日的收入波動較大。而在新收入準則下，對房地產(chǎn)企業(yè)收入確認進行了時點劃分，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認按照相應(yīng)準確地反映房地產(chǎn)公司的盈利能力。這從客觀上要求我們完善現(xiàn)行收入相關(guān)準(一)統(tǒng)一收入確認模型在舊準則中，對收入做出了明確的劃分，指出收入主要有銷售商品收入、建造合同收入、提供勞務(wù)收入以及讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入這幾個內(nèi)容。其中在舊準則當中，將銷售收入準則和建造合同準則劃分開來，但是實務(wù)中卻沒有對它們進行2非常明確的劃分。因此會導(dǎo)致如果兩類合同的交易相似，卻選擇了不同的收入確認方式，那么它們對于企業(yè)來說產(chǎn)生的經(jīng)濟利益也不相同。而在2017年7月，在財政部新發(fā)布的收入準則當中，并沒有劃分銷售收入準則和建造合同準則，而是將這些準則納入統(tǒng)一的收入確認模型當中，根據(jù)合同收入確認原則來對客戶合同所產(chǎn)生的收入進行統(tǒng)一和全面的規(guī)范。同時打破了商品和服務(wù)的界限，消除了在舊收入準則下同類交易不同收入確認方式的不一致。(二)收入確認條件舊收入準則中第四條規(guī)定，銷售商品收入同時滿足以下四個條件，就能予以確人收入。新收入準則第五條規(guī)定，當企業(yè)與客戶之間的合同同時滿足以下五個條件時，企業(yè)應(yīng)當在客戶取得相關(guān)商品控制權(quán)時確認收入。舊收入準則新收入準則●企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方●企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制●相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)●相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量●合同各方已批準該合同并承諾將履行各自義務(wù)●該合同明確了合同各方與所轉(zhuǎn)讓商品或提供勞務(wù)相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)●該合同有明確的與所轉(zhuǎn)讓商品相關(guān)的支付條款●該合同具有商業(yè)實質(zhì)，即履行該合同將改變企業(yè)未來現(xiàn)金流量的風險、時間分布或金額●企業(yè)因向客戶轉(zhuǎn)讓商品而有權(quán)取得的對價很可能收回其主要變化為：明確了“控制權(quán)轉(zhuǎn)移”替代“風險報酬轉(zhuǎn)移”的前提條件，即對于收入確認時點的變更。舊準則下收入確認時點的判斷標準為銷售商品的主要風險以及報酬的轉(zhuǎn)移，體現(xiàn)了謹慎性原則。站在銷售方角度，思考是否真的把3銷售的商品幾乎所有風險和報酬都轉(zhuǎn)移給了對方，如果不是，就不能確認收入。風險報酬轉(zhuǎn)移，一般體現(xiàn)在將商品所有權(quán)憑證或?qū)嵨锏慕桓?，或購買方的簽字驗新收入準則下收入確認時點的判斷標準是銷售商品或提供勞務(wù)的控制權(quán)轉(zhuǎn)移作為收入的確認點，體現(xiàn)了相關(guān)性原則。新準則改用合同角度，明確合同雙方權(quán)利義務(wù)，不區(qū)分商品銷售和提供勞務(wù)、建造合同。通過企業(yè)履行合同中的履約義務(wù)，商品服務(wù)的“控制權(quán)轉(zhuǎn)移”作為收入確認時間。站在購買方思考是否能主導(dǎo)該商品的使用并從中獲取幾乎全部的經(jīng)濟利益。如果是，則確認收入。收入確認依據(jù)具體情況分時點和時段分期確認。意思是，履約義務(wù)是否滿足在某一時段內(nèi)履行的條件；如果是，則通過時段分期確認收入，否則通過時點確認收入。(三)多重交易安排合同的會計處理對于含有多個交易安排的合同，這類交易有個相同點，多重交易實際上是指某一筆交易的交易對象數(shù)量較多，這些交易對象之間可能是捆綁關(guān)系，指類似于打印機和墨盒捆綁在一起或者機器銷售附帶安裝服務(wù)。在舊收入準則下僅僅提供了非常有限的指引。所以可能存在著不同企業(yè)對同一交易做出的會計處理存在差別，同時在處理類似的交易時所做出的會計處理也會存在著一定的差距。而新收入準則對包括多個交易安排的合同的會計處理提供了更清晰的指導(dǎo)，即五步法：要求企業(yè)在合同開始日對合同進行評估、識別合同所包含的各項履約義務(wù)、確認交易收入、按照各項履約義務(wù)所承諾商品(或服務(wù))的相對單獨售價將交易價格分攤至各項履約義務(wù)，進而在履行各履約義務(wù)時確認相應(yīng)的收入。其中，新收入準則引入了“履約義務(wù)”的概念，并且對如何識別單個的履約義務(wù)，以及如何將交易價格分攤至合同中各項履約義務(wù)當中都作出了明確的規(guī)定?？傊?，當一個合同里出現(xiàn)了不止一個而是比較多的履約義務(wù)時，一旦合同生效，那么必須保證交易價格按比例分攤至合同中各項履約義務(wù)。。4二、新收入準則下萬科集團的收入概況(一)萬科集團概況科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)強”,位列榜單第356位。2017年度萬科在“財富世界500強”位列第307位，(二)新收入準則下萬科集團的收入概況5年份收入來源主營業(yè)務(wù)收入其中：房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)其他業(yè)務(wù)服務(wù)合計由表2-1可以看出，從2018年實施新收入準則后的兩年里萬科的收入總額有比較大的波動。其中，相較于2018年度，萬科的收入總額在2019年和2020年呈現(xiàn)快速增長模式，尤其在2019年其收入增長率達到最大為23.59%。此增長在銷售上由最直接的體現(xiàn)：萬科公布2019年銷售額，全年累計實現(xiàn)合同銷售面積4112.2萬平方米，合同銷售金額6308.4億元，超越恒大全年銷售數(shù)據(jù)。同時，我們可以看出萬科主要的收入來源還是來自房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，均占比95%以上，其余5.0%來自其他業(yè)務(wù)。但與2016年97.36%相比，都降低超過1.5個百分點，可見萬科近幾年對主營業(yè)務(wù)進行了一定的調(diào)整。6(一)盈利能力影響分析盈利能力實際上是反映企業(yè)獲取利潤能力的一個重要指標，企業(yè)在實際經(jīng)營和管理過程當中，是以利益最大化為自身的發(fā)展目標的。所以，企業(yè)通過經(jīng)營生產(chǎn)獲得利潤，能夠為自身創(chuàng)造較高的收入水平，與此同時，企業(yè)的利益相關(guān)者也管理效能的一個重要指標，同時也是全面提升職工保障的基礎(chǔ)。表3-1新舊準則下萬科集團財務(wù)指標的對比單位：億元準則財務(wù)指標現(xiàn)行準則舊準則營業(yè)收入營業(yè)成本銷售毛利率資產(chǎn)總額利潤總額總資產(chǎn)報酬率毛利率反映的了企業(yè)的基本競爭狀況和成本控制水平，是企業(yè)生存和發(fā)展的基本前提。如果毛利率薄弱，代表企業(yè)所在行業(yè)的競爭程度較高。根據(jù)上述表3-1數(shù)據(jù)具體而言，新收入準則實施后，萬科的銷售毛利率增長了0.04%。在營業(yè)收入和營業(yè)成本均有所調(diào)減的情況下，反而萬科的銷售毛利率有所增加。其主要原因是地產(chǎn)項目正式開發(fā)前，可以按照實際施工進展進行部分銷售收入確認，分散了收入確認的時間；還能夠促進房地產(chǎn)開發(fā)項目成本投入與收入確認的合理性，同時，在進行計量收入的過程當中，還需要將可變對價和重大融資等相關(guān)因7素充分考慮在內(nèi)?？傮w來看，在應(yīng)用新收入準則后，萬科的盈利能力有所降低，但變動較小。由此可見，萬科對于新準則的應(yīng)用較為保守和謹慎，并未大幅改變企業(yè)的盈利能力指標?？傎Y產(chǎn)報酬率是指企業(yè)利用現(xiàn)有資產(chǎn)創(chuàng)造收益的水平，能夠充分的體現(xiàn)出企業(yè)的投入產(chǎn)出關(guān)系，能夠充分的反映出企業(yè)的獲利能力?？傎Y產(chǎn)報酬率與企業(yè)的資產(chǎn)盈利能力之間存在著正相關(guān)關(guān)系。由表3-1數(shù)據(jù)可以看出，萬科施行新收入準則前后總資產(chǎn)報酬率增長了0.01%。其變動的主要來自2018年末資產(chǎn)總額的變動，其增長了43.17億元。主要有兩方面原因：一是為了滿足新收入準則的要求，萬科將部分符合條件的預(yù)收款項進行重分類，即將存貨下的“建造合同形成的已完工未結(jié)算資產(chǎn)”這一明細項目重分類為合同資產(chǎn)，同時將符合條件的預(yù)收款項重分類為合同負債及其他流動負債。具體而言，萬科過去將其在房地產(chǎn)銷售合同中收取的預(yù)收房款(含稅)計入預(yù)收款項，而2018年1月1日起不含稅預(yù)收房款計入合同負債，稅款計入其他流動負債。其變動情況在2018年年報中有披露。二是來自其他流動資產(chǎn)的變動，即39.23億元。這塊增長主要是合同取得成本里的傭金支出，在后續(xù)進行資本化或費用化的處理?？傮w來看，在應(yīng)用新收入準則后，萬科的盈利能力有小幅度波動，但影響不大。由此可見，萬科對于新準則的應(yīng)用較為保守和謹慎，并未大幅改變企業(yè)的盈利能力指標。(二)營運能力影響分析企業(yè)營運能力分析就是要通過對反映企業(yè)資產(chǎn)營運效率與效益的指標進行計算與分析，通過對企業(yè)的營運能力進行分析和評價，能夠為企業(yè)提升自身的經(jīng)濟效益提供有效的依據(jù)。同時也能夠為企業(yè)管理當局提供有效的經(jīng)營管理對策和措施，使企業(yè)投資者能夠做出更加準確的投資決策。8表3-2新舊準則下萬科財務(wù)指標對比單位：億元準則財務(wù)指標現(xiàn)行準則舊準則應(yīng)收賬款平均余額存貨資產(chǎn)總額營業(yè)收入營業(yè)成本總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率/次的配比情況。根據(jù)表3-2可以看出，在施行新收入準則后，2018年萬科集團的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率僅下滑了0.0009,可以說基本不變。其主要波動是來自于營業(yè)收入減少了7.5億元以及資產(chǎn)總額的增長。存貨周轉(zhuǎn)率，即表示存貨在報告期(通常為一年)內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù)，既體現(xiàn)企業(yè)對存貨的去化速度，也體現(xiàn)企業(yè)的存貨資金占用是否合理。根據(jù)上述表3-2分析，萬科集團應(yīng)用新收入準則后，存貨周轉(zhuǎn)率下滑了0.0008,也可以說是基本保持不變。主要的波動來源于2018年年末的存貨調(diào)減了7.62億以及營業(yè)成本調(diào)增了6.02億元。其中，存貨金額的變動主要原因是：舊收入準則下的收入確9貨金額，從而資產(chǎn)規(guī)模整體虛增?？?，企業(yè)的應(yīng)收賬款收款率于企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展而言，具有重要的影響作用。當企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高時，說明企業(yè)的應(yīng)收賬款變現(xiàn)速度越快，此時企業(yè)能夠在短時間內(nèi)獲得自身的應(yīng)收賬款，使企業(yè)能夠保持正常運轉(zhuǎn)的狀態(tài)。根據(jù)表3-2分析，新收入準則實施后，在應(yīng)收賬款不變的情況下，營業(yè)收入調(diào)減7.5億元，是導(dǎo)致萬科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率有所降低的主要原因。其變動主要是受到營業(yè)收入下滑以及舊收入準則下存貨虛增的影響。(三)償債能力影響分析就是用企業(yè)資產(chǎn)和經(jīng)營過程創(chuàng)造的收益償還債務(wù)的能力。企業(yè)的償債能力和現(xiàn)金支付能力會對企業(yè)未來的經(jīng)營和發(fā)展產(chǎn)生重要的影響作用。準則財務(wù)指標現(xiàn)行準則舊準則流動資產(chǎn)資產(chǎn)總額流動負債負債總額流動比率資產(chǎn)負債率流動比率是企業(yè)流動資產(chǎn)與流動負債的比，一般認為該比例為2:1即流動比率應(yīng)該保持在2比較適宜。根據(jù)表3-3數(shù)據(jù)可得，萬科集團應(yīng)用新收入準則后的流動比率增加了0.26%。其變動一方面來自于流動資產(chǎn)的增長，增幅為45.26億元。主要原因是在新收入準則下，將存貨下的“建造合同形成的已完工未結(jié)算資產(chǎn)”這一明細項目重分類為合同資產(chǎn)，從而合同資產(chǎn)項目的大幅增長。另一方面主要變動是來源于流動負債的增長。其主要原因是在新收入準則下，根據(jù)重分類的要求，將財務(wù)報表中“預(yù)收款項”符合新收入準則規(guī)定的部分拆分為合同負債。在萬科2018年年報中披露，當年5455.62億元的預(yù)收賬款全部被拆分。因此，流動比率有所增幅。但是應(yīng)用新收入準則前后流動比率都是低于2這一水平的，說明萬科集團的短期償債能力理論上不強。盡管在實施新準則后有所增加，但增幅十分小，說明萬科存在潛在的違約風險。資產(chǎn)負債率，能夠充分的展現(xiàn)出企業(yè)的長期償債能力。企業(yè)資產(chǎn)負債率與企業(yè)償債能力之間存在著負相關(guān)關(guān)系，在負債過高的影響之下，企業(yè)也會背負著較大的債務(wù)壓力，從而使企業(yè)面臨著較多的風險問題。因此，需要保持企業(yè)的資產(chǎn)負債率在50%左右，與其他行業(yè)相比較來看，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)本身存在著較強的特殊性，因為房地產(chǎn)行業(yè)在項目建設(shè)前期需要投入大量的資金，而在后期資金回收時間較長，所以房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)可以將資產(chǎn)負債率維持在60%至70%之間。但是一旦房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率超過80%,那么，房地產(chǎn)企業(yè)就需要加強對于自身負債情況的分析，采取有效的對策和措施，降低自身的資產(chǎn)負債率，否則就會導(dǎo)致企業(yè)面臨較大的負債壓力，甚至會對企業(yè)的發(fā)展造成消極影響。從表3-3數(shù)據(jù)來看，萬科集團應(yīng)用新收入準則后的資產(chǎn)負債率降低0.13%,說明其長期償債能力有所增強。雖然資產(chǎn)總額與負債總額都有所增長，但資產(chǎn)總額的增長了43.17億元，大于負債總額的增長16.60億元。所以導(dǎo)致了資產(chǎn)負債率的降低。其中資產(chǎn)總額增加的原因來自重分類產(chǎn)生合同資產(chǎn)的影響以及合同取得成本所產(chǎn)生的傭金收入。而負債總額的增長主要來自于預(yù)收款項的重分類所產(chǎn)生的合同負債。但萬科的資產(chǎn)負債率明顯高于行業(yè)平均水平，說明萬科集團的長期償債能力在全行業(yè)中也處于相對劣勢地位?？偟膩碚f，在施行新收入準則后，萬科的償債能力有所提升，但整體沒有產(chǎn)生大的變動，還是存在一定的財務(wù)風險。(一)重分類的調(diào)整“存貨”科目的金額。原預(yù)收賬款中符合重分類條件的不含增值稅合同責任定義在重分類調(diào)整上萬科集團相對來說比較謹慎，對企業(yè)當年的整體影響比較小。因此，企業(yè)在重新分類之前，首先要分析往來項目是否符合經(jīng)濟業(yè)務(wù)的本質(zhì)，不要盲目地重新分類，否則會得不償失。(二)盈余管理空間加大新的收入準則可以遏制不良的盈余管理行為，但隨著盈余管理手段的不斷完善，新收入準則的約束水平將會降低。新的收入準則規(guī)定，企業(yè)收入確認可以在一定時點或者一定期間內(nèi)進行。因此，企業(yè)可以根據(jù)自身需要自由選擇收入確認方式，這也是企業(yè)盈余管理的溫床。為了扭虧為盈或基于其他動機，房地產(chǎn)企業(yè)很可能會選擇較為有利的收入確認時間。(三)提高信息披露質(zhì)量解公司的實際經(jīng)營狀況和財務(wù)狀況。公司的信息披露完整性和有效性會對中小股東的利益產(chǎn)生最為直接的影響作用。同時，中小股東在對企業(yè)信息披露進行監(jiān)督的過程當中，也能夠間接監(jiān)督企業(yè)的行為。所以通過信息披露這一方式，能夠有效的保證中小股東的利益。對此，就需要針對企業(yè)信息披露制定一個更加完善和有效的披露制度，加強公眾對于資本市場的信心，促進企業(yè)的長遠穩(wěn)定發(fā)展。新收入準則對信息披露提