黃山區(qū)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

黃山區(qū)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告顯示，重慶鋼運(yùn)輸業(yè)代理有限公司大藏京，2010年3月開始，市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時(shí)做出正確的投資決策和營(yíng)銷決策的基礎(chǔ)。 我司對(duì)黃山區(qū)市場(chǎng)持認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，客觀、系統(tǒng)地收集、整理、研究、分析相關(guān)信息資料，在充分研究完成本市調(diào)報(bào)告的市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，通過(guò)嚴(yán)格推理的過(guò)程，提出可行性規(guī)劃推進(jìn)建議，側(cè)重于構(gòu)想的整理和概念的探討。 其中企劃提案部分進(jìn)入合作階段后，根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況，對(duì)本報(bào)告中沒有提到或不深刻的問(wèn)題展開研究，以專題報(bào)告的形式提出研究成果。 本市場(chǎng)報(bào)告只畫玉磚，期待深化和完善！內(nèi)容，宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況本項(xiàng)目周邊案例調(diào)查附件：黃山區(qū)22項(xiàng)案例調(diào)查，宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)購(gòu)買力經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)人口結(jié)構(gòu)城市規(guī)劃布局，2010年黃山各縣GDP :2010年黃山各縣一人GDP :說(shuō)明：黃山區(qū)在黃山7區(qū)GDP排名和屯黃山區(qū)概況-2010年GDP和人均GDP排名、市場(chǎng)購(gòu)買力分析一、市場(chǎng)購(gòu)買力分析二，這幾年黃山經(jīng)濟(jì)不僅整體快速發(fā)展，人均支配收入和社會(huì)消費(fèi)品零售總額與GDP成比例增長(zhǎng)，呈現(xiàn)市場(chǎng)健康發(fā)展趨勢(shì)。 黃山區(qū)06-10年人均可支配收入、社會(huì)消費(fèi)品零售總額分析和市場(chǎng)購(gòu)買力分析總結(jié)，黃山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，其GDP增長(zhǎng)率連續(xù)三年超過(guò)黃山市平均水平黃山區(qū)町人均可支配收入的1.34萬(wàn)元，重慶市整體平均水平黃山區(qū)經(jīng)濟(jì)呈健康發(fā)展態(tài)勢(shì)， 購(gòu)買力進(jìn)一步提高，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析，城市化水平2010年黃山市行政區(qū)域總面積為9807平方公里，市中心市區(qū)面積505平方公里，新高鐵新區(qū)10平方公里，市中心市區(qū)建設(shè)區(qū)域面積約35平方公里， 財(cái)政總收入達(dá)到33.19億元，比上年增加27.4%，比上年增加7.14億元，財(cái)政收入占GDP的比例為14.75%，初步預(yù)計(jì)比上年增加1.25個(gè)百分點(diǎn)。 經(jīng)濟(jì)支柱黃山有三個(gè)主要產(chǎn)業(yè)：通過(guò)實(shí)施有利于旅行、茶業(yè)、農(nóng)業(yè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)分析和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的人口分配本期計(jì)劃生育政策，黃山區(qū)有效控制了人口激增，自然增長(zhǎng)率保持在3.5以內(nèi)的黃山區(qū)勞動(dòng)年齡人口(15-64歲)占全市人口的比例65 人口聚集城市的黃山區(qū)城市人口迅速增長(zhǎng)，城市人口占人口總量的比例(即城市化率)達(dá)到36.4%，反映了黃山區(qū)人口聚集城市的程度，是城市化進(jìn)程的體現(xiàn)，也是工業(yè)化、現(xiàn)代化的重要載體和推進(jìn)器。 總結(jié)：黃山區(qū)人口紅利期間作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的另一支柱城市人口增長(zhǎng)，在為黃山區(qū)注入新活力的同時(shí)，增加了對(duì)住宅的剛性需求。 城市規(guī)劃布局、城市規(guī)劃布局、城市發(fā)展方向主要朝南。 城市采用向心集聚和帶狀發(fā)展相結(jié)合的模式，形成了南北雙中心結(jié)構(gòu)：北部根據(jù)原來(lái)的配置發(fā)展為向心集聚，原來(lái)的中心以商業(yè)中心持續(xù)發(fā)展的南部新區(qū)沿甘芙道路向南發(fā)展，呈帶狀配置在山地丘陵與浦溪川之間，中部形成了文化、行政和商務(wù)中心北部分為東南片、東北片、西北片、西南片4個(gè)領(lǐng)域。 東南電影是旅游休養(yǎng)受理區(qū)：根據(jù)現(xiàn)有設(shè)施調(diào)整完善，各酒店共享基本服務(wù)設(shè)施，保護(hù)現(xiàn)有山林地，利用地形，形成環(huán)境優(yōu)美功能完善的旅游受理基地。 東北電影是居住和文教用地：在博物館周圍建設(shè)青少年活動(dòng)中心、老年活動(dòng)中心等文化設(shè)施，圖書館在現(xiàn)有基礎(chǔ)上擴(kuò)張完善的現(xiàn)有學(xué)校用地。西北片是行政事務(wù)和居住地：行政事務(wù)用地基本上是原來(lái)的基礎(chǔ)上的調(diào)整和擴(kuò)大，以節(jié)約用地為基本原則。 西南電影是居住和文教科研發(fā)展區(qū)：該區(qū)南臨浦溪河景觀條件良好，是未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。 在靠近工業(yè)地區(qū)的濱河地區(qū)配置與高新技術(shù)發(fā)展相關(guān)的科學(xué)研究地區(qū)在中部濱河地區(qū)配置教育用地和醫(yī)院。 南部新區(qū)采用帶狀布局，跨越浦溪川和甘芙道路的帶狀河流發(fā)展。 南部新區(qū)發(fā)展認(rèn)為，以區(qū)政府轉(zhuǎn)移和黃山北大門的開發(fā)為契機(jī)，南區(qū)中部配置了行政中心、文化、商業(yè)、酒店等服務(wù)設(shè)施，可以為城市服務(wù)和黃山北大門旅游開發(fā)區(qū)服務(wù)。 北部居住地在市中心部周邊的東北、西北和西南的一角發(fā)展，南部居住地在南部中心沿浦溪川兩側(cè)建立。 人均居住用地25.05平方米/人，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度超過(guò)黃山市平均水平，購(gòu)買力不斷上升，以經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)充實(shí)，產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展人口結(jié)構(gòu)進(jìn)入分紅期間為主導(dǎo)，城市化速度加快城市規(guī)劃的合理性，城市建設(shè)力大，宏觀經(jīng)濟(jì)總結(jié)，房地產(chǎn)市場(chǎng)概況， 市場(chǎng)活躍度是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的現(xiàn)狀總結(jié)，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度分析，市場(chǎng)需求市場(chǎng)總結(jié)房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資表，從房地產(chǎn)投資總量來(lái)看，07年投資額大幅度增加，08年由于市場(chǎng)原因增長(zhǎng)速度慢，09年也大幅度增加。 從住宅投資額的變化來(lái)看，其與總量的變化趨勢(shì)相同，但住宅投資額在總開發(fā)投資中所占的比例逐年上升，其增長(zhǎng)速度超過(guò)了歷年總投資額，09年幾乎持平，值得關(guān)注。 房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度分析供給市場(chǎng)，備注：數(shù)據(jù)源是黃山市黃山區(qū)統(tǒng)計(jì)局十年年鑒，房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資比較圖，住宅房地產(chǎn)開發(fā)比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他類型房地產(chǎn)，這與開發(fā)者的平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)構(gòu)想密切相關(guān)。 另外，從這張表也可以看出住宅投資額所占的比例逐年上升，開發(fā)企業(yè)也有向住宅投資投入更多的資金的傾向。 住宅開發(fā)投資所占的比例是從07年到10年，黃山區(qū)的住宅工程面積有逐年上升的趨勢(shì)，特別是08年。 但是，竣工面積在08年大幅增加，09年大幅下降后，10年又大幅增加。 根據(jù)前頁(yè)的圖表分析，施工面積受前年銷售情況變化的影響很大，竣工面積受本年度銷售情況的影響很大。 房地產(chǎn)住宅施工、竣工面積分析、市場(chǎng)活躍度分析需求市場(chǎng)，(備注：數(shù)據(jù)源黃山區(qū)統(tǒng)計(jì)局)黃山區(qū)住宅空閑量數(shù)千平方米，在合理范圍內(nèi)。 20067年至10年逐年下降，顯示市場(chǎng)剛性需求強(qiáng)。 從比較中可以看出，住宅的空閑面積不到總空閑面積的一半，住宅的空閑情況比商業(yè)性的土地的空閑情況好。 商社的空閑面積的變化，06年到09年的住宅銷售情況，08年的銷售面積大幅度增加，09年由于市場(chǎng)的影響銷售面積大幅度減少，10年又增加。 08年房?jī)r(jià)整體上漲，09年大幅上漲，主要出現(xiàn)在09年上半年，10年比09年有上升趨勢(shì)。 大藏京的視角：中長(zhǎng)期來(lái)看，黃山區(qū)房?jī)r(jià)呈增加趨勢(shì)。 綜合比較房地產(chǎn)市場(chǎng)各指標(biāo)可知，09、10的施工面積大幅度增加，銷售面積都比竣工面積大，黃山區(qū)住宅市場(chǎng)需求大，期待室消化大。市場(chǎng)活躍度總結(jié)顯示，黃山區(qū)統(tǒng)計(jì)局的十年年鑒和住房管理局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，通過(guò)分析，房地產(chǎn)投資逐年增加，特別是住宅類投資的施工面積大幅度增加，中長(zhǎng)期住宅供給量的充分空閑面積逐年減少，市場(chǎng)需求依然強(qiáng)房?jī)r(jià)逐年上升，中長(zhǎng)期仍呈增加趨勢(shì)， 房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的現(xiàn)狀項(xiàng)目分布區(qū)域結(jié)構(gòu)銷售住宅戶型分析銷售住宅價(jià)格分析，本項(xiàng)目，中科麗園、百安星城、城市印象，華盛春、中央街、西城峰、濱河花園、棠城國(guó)際、恒榮半島、拓新紅城、宏博區(qū)域、金色青庭、東城花園、文曲苑、東方驕傲、拓新、都海家、海棠新都， 展開的表格中，銷售項(xiàng)目的戶型以81100平方米的兩間為主，其次有7180平方米的小兩間和100-110平方米的三間等。 但是，舊市區(qū)項(xiàng)目戶型以7190平方米為主，且6070平方米的小規(guī)模戶型銷售情況良好，如西城峰iii63平方米戶型銷售最快，城市印象的小規(guī)模戶型也很受市場(chǎng)歡迎，小規(guī)模戶型的人氣值得關(guān)注。 銷售房?jī)r(jià)分析備注：上表是根據(jù)實(shí)際調(diào)查統(tǒng)計(jì)的結(jié)果，僅包含高層住宅，考慮到本項(xiàng)目的定位等，只收集了多層價(jià)格，但沒有統(tǒng)計(jì)。 從表中可以看出，榮昌住宅的平均價(jià)格在22502350之間，根據(jù)項(xiàng)目的地理位置、配套、普及質(zhì)量等有所差異。 值得注意的是，隨著棠城國(guó)際的中心位置和普及，銷售了2750的平均價(jià)格，而西城峰由于各種原因(推進(jìn)、執(zhí)行、戶型設(shè)計(jì)等)，銷售價(jià)格在2250左右。 產(chǎn)品的定位、普及的方法、核心賣點(diǎn)的發(fā)掘值得我們考慮。 供求旺盛、市場(chǎng)活躍的榮昌大廈盛開、競(jìng)爭(zhēng)激烈的中小戶型人氣住宅價(jià)格穩(wěn)定上升，受到營(yíng)銷水平的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)、周邊項(xiàng)目調(diào)查， 大樓名稱：慶順盛世棠城位置：原農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)水口寺旁開發(fā)者：重慶慶順?lè)康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積： 1.1萬(wàn)多戶： 7萬(wàn)平方米總戶數(shù)： 596套停車場(chǎng)：交通狀況：非常方便的靠近時(shí)間：春節(jié)前計(jì)劃： 2棟27層，1棟18層電梯房?jī)r(jià)： 1棟18層銷售情況：預(yù)定中，春節(jié)前靠攏，普及方式：目前沒有，項(xiàng)目評(píng)價(jià)：地理優(yōu)勢(shì)明顯，交通和購(gòu)物非常方便。 開發(fā)人員的推進(jìn)構(gòu)想混亂，沒有充分準(zhǔn)備就開始預(yù)約，沒有推進(jìn)，銷售部?jī)?nèi)部配置不齊全，銷售員訓(xùn)練不足，項(xiàng)目和客戶無(wú)法正確管理。 調(diào)查示例：房間號(hào)碼：1-14-1建筑面積：96.16平方米建筑單價(jià)： 2500元/平方米合計(jì)價(jià)格： 24.04萬(wàn)元初付： 4.81萬(wàn)元貸款：19.232萬(wàn)元估計(jì)平均價(jià)格： 2380元/平方米優(yōu)惠政策：一次性優(yōu)惠， 可以說(shuō)大樓名稱：西城峰位置：縣西大街口開發(fā)商：重慶天正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：建筑面積： 3萬(wàn)左右總戶數(shù)： 260停車位：交通狀況：比較方便的靠近時(shí)間： 09年5.1日計(jì)劃：?jiǎn)误w大樓配套：無(wú)價(jià)格：現(xiàn)在銷售的2250平均價(jià)格。 銷售情況：銷售中，小戶型已經(jīng)銷售完畢，合理戶型也接近結(jié)束，剩馀的大部分沒有陽(yáng)臺(tái)，浪費(fèi)面積大的90平方米戶型。 .戶型以兩房和三房為主，小型設(shè)計(jì)少，戶型設(shè)計(jì)不合理，沒有陽(yáng)臺(tái)，廚房呈三角形，生活浪費(fèi)面積大的銷售員積極性不高，綜合素質(zhì)差。調(diào)查示例：房間編號(hào)： 14-N戶型建筑面積：88.35平方米建筑面積單價(jià)： 2288元/平方米總價(jià)格： 20.2145萬(wàn)元首付： 4.04萬(wàn)元貸款：16.17萬(wàn)元估計(jì)平均價(jià)格： 2250元/平方米優(yōu)惠政策：按總住房費(fèi)用優(yōu)惠3000元分類金開惠通念、金開惠通念、開發(fā)企業(yè)以大公司為中心，外國(guó)企業(yè)進(jìn)入榮昌，市場(chǎng)開始成熟的是榮昌房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在幾個(gè)當(dāng)?shù)氐拇蠊竞芏啵诖竺娣e開發(fā)，如天正、宏博、拓新、川三、恒維房地產(chǎn)，以及從廣順町進(jìn)入榮昌的慶順?lè)康禺a(chǎn)等， 這種公司隨著在榮昌人心中有一定品牌形象的外國(guó)企業(yè)財(cái)信、誠(chéng)信的全運(yùn)營(yíng)商的入駐，榮昌市場(chǎng)呈現(xiàn)出新的活力，在外國(guó)企業(yè)比較專業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)下，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)也增強(qiáng)了質(zhì)量意識(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始走向成熟。 開發(fā)者整體營(yíng)銷觀念發(fā)生質(zhì)的轉(zhuǎn)換榮昌房地產(chǎn)市場(chǎng)上有數(shù)千戶大型項(xiàng)目，如開拓新紅城、恒榮半島、中央大街等，品位高、環(huán)境美、規(guī)模大、設(shè)施有人情味、智能管理的住宅區(qū)，開始建設(shè)消費(fèi)者的項(xiàng)目、金開惠通的觀點(diǎn)，市場(chǎng)交易以中大戶型為主，小戶型支持市場(chǎng)交易的大多數(shù)是80130平方米，80110平方米戶型的銷售比較好，寬敞的兩間，緊湊的三間等中大戶型是市場(chǎng)的主要產(chǎn)品。 小戶型開始受到歡迎。 例如，城市印象的小躍層、西城峰63平方米戶型、棠城國(guó)際的小戶型等銷售情況良好。 中長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)尚有上升的馀地，目前榮昌地區(qū)商品住宅多層銷售價(jià)格區(qū)間為2400元/平方米2600元/平方米，上層銷售價(jià)格區(qū)間為22002400元/平方米。 多層住宅的價(jià)格高于高層電梯住宅的價(jià)格，期待住宅的價(jià)格高于現(xiàn)在的住宅。 說(shuō)明市場(chǎng)合理的土地資源看法，考慮到經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和重慶主要城市土地發(fā)展的歷史和未來(lái)，榮昌房?jī)r(jià)有中長(zhǎng)期上升的馀地。 短期來(lái)看，住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)根據(jù)今年上半年房?jī)r(jià)的上升速度和住宅面積大幅度銷售，很多開發(fā)公司增加了開工面積，如金色的藍(lán)色庭院、東方之家期、都海之家、盛世棠城等項(xiàng)目預(yù)計(jì)集中在9、10月，春節(jié)前開始，榮昌住宅市場(chǎng)的短期、項(xiàng)目包裝水平低，銷售現(xiàn)場(chǎng)配套不完善的項(xiàng)目包裝、推進(jìn)，除中央大街、恒榮半島幾個(gè)項(xiàng)目外，榮昌地產(chǎn)整體包裝水平低，如金色青庭、西城峰、都海家項(xiàng)目圍墻、野外展示等。 開發(fā)者雖然有設(shè)置外賣場(chǎng)的意識(shí)，但銷售部的配套不完整，即使有裝備，在維持方面也不好。 從金開惠通的角度來(lái)看，銷售員的綜合素質(zhì)差，銷售經(jīng)過(guò)實(shí)際調(diào)查，很多項(xiàng)目都是統(tǒng)一服裝，開發(fā)人員對(duì)銷售員進(jìn)行了一定的訓(xùn)練，但很多項(xiàng)目如中科麗園、濱河城、西城峰等銷售員還存在很多問(wèn)題。 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)沒有負(fù)責(zé)人，管理不善，銷售人員態(tài)度不端正，綜合素質(zhì)參差不齊，形象差，專業(yè)知識(shí)不足，對(duì)自己的項(xiàng)目無(wú)法理解，沒有銷售演講或者說(shuō)話不好。 附件： 22項(xiàng)調(diào)查，大樓名稱：華盛春位置：北部新區(qū)棠香小學(xué)開發(fā)者：宏博置換業(yè)集團(tuán)占地面積： 35畝： 8萬(wàn)戶左右總家庭數(shù)： 748戶停車位：交通狀況：項(xiàng)目定位：高層、多層計(jì)劃：先進(jìn)居住、旅行、購(gòu)物、文化娛樂(lè)價(jià)格：目前銷售前2350個(gè)平均價(jià)格。 銷售情況：多層已經(jīng)銷售完畢，目前上層4棟中有3棟正在銷售，1棟價(jià)格不出，家庭類型： 2棟、3棟為主，占總家庭數(shù)的90%。戶型評(píng)價(jià)：幾個(gè)戶型設(shè)置空中庭園館，增加贈(zèng)送面積， 想象空間也提供的戶型基本上是明亮、透明的。 調(diào)查示例：房間編號(hào)： 3棟2號(hào)房，14F建筑面積：97.72平方米建筑單價(jià)： 2378元/平方米總單價(jià)： 23.2378萬(wàn)元初付： 4.7378萬(wàn)元貸款：18.5萬(wàn)估計(jì)平均價(jià)格： 2350元/平方米優(yōu)惠政策： a區(qū)5%左右優(yōu)惠b區(qū)宏博沒有置換業(yè)的大樓名稱：中央大街位置：昌