商務(wù)酒店員工手冊

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔目錄序言……………2酒店簡介………4第一章：管理原則……………6第二章：勞動條例……………7第三章：有關(guān)權(quán)益……………10第四章：行為準(zhǔn)則及規(guī)定……12第五章：獎懲條例……………15第六章：安全守冊……………19第七章：其他…………………20第八章：修訂及解釋…………21序言管理是嚴(yán)肅的愛，培訓(xùn)才是最大的福利！―——理念格言對于工作，做得好的叫事業(yè)，做得一般的叫職業(yè)，做得不好的就會失業(yè)！―——理念格言你不能決定生命的長度，但你可以控制生命的寬度；你不能左右天氣的變化，但你可以改變自己的心情；

你不能改變自己的容貌，但你可以展現(xiàn)燦爛的笑容；你不能控制他人的行為，但你可以掌握自己的舉動；

你不能預(yù)知明天的發(fā)展，但你可以利用今天的事實；你不能樣樣事情都順利，但你可以用盡自己的努力。――——理念格言總經(jīng)理歡迎詞親愛的兄弟姐妹：歡迎您加入洛陽新時代商務(wù)酒店，對于我們酒店來說最重要的是您和我們的顧客，并衷心祝賀大家在洛陽新時代商務(wù)這個廣闊的事業(yè)舞臺上通過勤奮刻苦的努力取得輝煌的成績。加入洛陽新時代商務(wù)酒店這支優(yōu)秀的員工團(tuán)隊，您將獲得眾多的成為專業(yè)人士的培訓(xùn)機會，將擁有一個更為廣闊、公平的發(fā)展平臺。您之所以被選中，是因為我們相信您有潛力并愿意達(dá)到我們的高標(biāo)準(zhǔn)。讓賓客賓至如歸的感覺有賴于您的工作態(tài)度，進(jìn)取精神和才干，賓客的滿意源自于您和酒店的共同努力。同時，對您，酒店的一名員工，我們有義務(wù)：…尊重您；…確信您的工作職責(zé)得到明確的劃分；…提供公開、雙向的溝通渠道，并坦誠地回答您提出的問題；…對您的奉獻(xiàn)及優(yōu)秀表現(xiàn)給予適當(dāng)?shù)莫剟?。我們以專業(yè)化的參與管理和積極的人事制度來達(dá)到上述的目標(biāo)。公司的發(fā)展取決于每位員工的努力，通過你堅定的信念和堅持不懈的努力，必定使您在公司獲益萬千，得到晉升和提薪的機會，成為優(yōu)秀、專業(yè)的人才，成為同行業(yè)的精英！再次歡迎您加入洛陽新時代商務(wù)的行列，并非常高興能有機會和大家彼此合作，希望我們團(tuán)結(jié)一心，為洛陽新時代商務(wù)的明天譜寫新的篇章，為我們成為洛陽新時代商務(wù)大家庭中的一員而感到驕傲和滿足！酒店簡介洛陽新時代商務(wù)國際大酒店坐落于十堰市人民中路26號三堰軍分區(qū)大本營院內(nèi)，由洛陽新時代商務(wù)管理有限公司投資興建，酒店共投資兩千多萬人民幣，總營業(yè)面積一萬五千平米，并配有大型停車場，酒店具有無與倫比的地理優(yōu)勢（距商業(yè)步行街步行五分鐘，十堰客運站五分鐘，十堰火車站十分鐘，福銀（漢十）高速公路二十分鐘），酒店采用歐式風(fēng)情裝修格調(diào)，以皇室客房、桑拿洗浴、KTV夜總會、演藝廳、中西簡餐、棋牌茶藝、會議接待、養(yǎng)生保健于一體的綜合性四星級涉外商務(wù)酒店，能夠為賓客提供完美、細(xì)膩、貼心的生活服務(wù)。酒店的主樓高四層，一層商務(wù)中心、桑拿洗浴，二層棋牌茶藝、餐廳、會議廳，三、四層客房，附二樓為KTV夜總會、演藝廳，建有各式精致舒適的豪華客房105間，包括豪華的商務(wù)房和兩間總統(tǒng)套房。軟件建設(shè)方面，酒店通過學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外酒店的先進(jìn)管理經(jīng)驗，提高酒店全面質(zhì)量管理，結(jié)合酒店實際情況，建立了一套合理專業(yè)的組織架構(gòu)，通過嚴(yán)格的培訓(xùn)，強化訓(xùn)練，定期舉辦優(yōu)秀員工的評選等活動努力加快酒店文化建設(shè)的步伐，形成具有獨具特色、充滿了生命力的品牌酒店。洛陽新時代商務(wù)集團(tuán)公司簡介：公司成立于2005年，董事長胡飛先生，公司主要經(jīng)營的品牌有：大本營皇家國際娛樂會所、大本營皇家演藝廣場、云南昆明洛陽新時代商務(wù)國際俱樂部、十堰洛陽新時代商務(wù)國際大酒店、藍(lán)色假日桑拿會所、丹楓白露賓館、武當(dāng)山太極宮（四星級）和房地產(chǎn)的開發(fā)與興建;于2011年正式成立洛陽新時代商務(wù)酒店管理有限公司，全面進(jìn)軍酒店業(yè)，公司擁有一批優(yōu)秀、全面、專業(yè)、高效的管理人員，致力打造“洛陽新時代商務(wù)”優(yōu)質(zhì)酒店、娛樂服務(wù)品牌。公司四大原則1、禁止吸毒；2、禁止聚眾賭博；3、禁止亂搞男女關(guān)系；4、禁止以權(quán)謀私、貪污受賄；凡違反上述四大原則之一者，無論身處何種職位，何種關(guān)系，一律開除，望所有員工以身作則，嚴(yán)格要求自己。公司經(jīng)營方針服務(wù)理念：事無大小，周全照顧，不斷創(chuàng)新，熱誠專注服務(wù)宗旨：唯真至美，唯美至善服務(wù)特點：全面、體貼、細(xì)微、周到戰(zhàn)略目標(biāo)：打造最佳酒店服務(wù)娛樂品牌員工的共同目標(biāo)：以高水平的企業(yè)管理，高素質(zhì)的員工隊伍，高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量，高品位的舒適環(huán)境使顧客滿意，使員工得到收益和進(jìn)步，為公司贏得聲譽和效益。為了達(dá)到上述目標(biāo)，每位員工務(wù)必在上崗前確實掌握專業(yè)技能知識，經(jīng)過考核合格后方可正式上崗。通過你堅定的信念和堅持不懈的努力，必定使你在本公司獲益萬千，得到晉升和提薪的機會，成為優(yōu)秀、專業(yè)的人才，成為同行業(yè)的精英！員工的工作職責(zé)：有良好的思想品質(zhì)、職業(yè)道德和專業(yè)知識，遵章守紀(jì)、忠于職守、刻苦耐勞、誠懇自律、謙虛和藹、尊重上司、團(tuán)結(jié)同事，有良好的責(zé)任心和上進(jìn)心，以熱心、耐心、積極、殷勤、禮貌、迅速、主動地工作態(tài)度和方式為賓客和公司服務(wù)。員工的工作態(tài)度：1.認(rèn)真學(xué)習(xí)必須對自己建立信心：世上無難事，只怕有心人，用心去學(xué)習(xí)，積極主動，努力邁向成功之路。2.刻苦耐勞我們從事的是服務(wù)行業(yè)，每天必須要付出全部的愛心，以熱誠的態(tài)度，細(xì)心的照顧才能使顧客、同事間感到溫馨與和諧，剛開始時也許覺得工作太難、太繁、難以適應(yīng)，這是每個人都必須經(jīng)歷的過程，你必須忍耐，等你學(xué)會的時候，再也沒有任何事情能難得到你，成敗的關(guān)鍵經(jīng)常在于堅持到最后一分鐘，有始有終和信心堅定的人必成大器、立大志。3.誠懇自律遵守上班時間，不遲到、不早退，對于公司規(guī)定的工作踏實的去做，不循私、不偷懶、遵守公司規(guī)定、不破壞團(tuán)結(jié)，養(yǎng)成自律的習(xí)慣，自覺完成本職工作，對于上司安排的工作一定盡力完成（先服從后上訴）4.團(tuán)結(jié)和諧洛陽新時代商務(wù)是一個大家庭，公司經(jīng)營的好壞對于每個員工都有責(zé)任，希望大家團(tuán)結(jié)在一起，在和諧融洽的環(huán)境中工作，一群策群力的精神，用我們的雙手，發(fā)揮無比的力量，為公司創(chuàng)造一個美好的未來而努力。第一章管理原則酒店實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，實行垂直領(lǐng)導(dǎo)逐級負(fù)責(zé)的管理方法，請大家遵守以下管理原則：單一指揮原則：每位員工只接受一位直接上級領(lǐng)導(dǎo),只向直接上級匯報工作。分工負(fù)責(zé)原則：每位員工按照分工,對自己承擔(dān)的工作任務(wù)負(fù)全面的責(zé)任。服從命令原則：每位員工必須完全服從直接上級的領(lǐng)導(dǎo)并執(zhí)行命令。特殊授權(quán)原則：每位員工均須無條件接受酒店臨時授權(quán)人員的指揮。責(zé)權(quán)利連帶原則：每位員工必須堅持責(zé)任、權(quán)利、利益連帶發(fā)生連帶生效。友好協(xié)作原則：在不影響本部門本崗位工作正常運作的前提下，各部門員工有責(zé)任義務(wù)，協(xié)助其它部門的工作。民主參與原則：每位員工均有權(quán)對本部門和酒店的經(jīng)營管理提出口頭或書面建議，酒店將根據(jù)建議采納情況給予表揚和獎勵。全面監(jiān)督原則：每位員工對發(fā)生在酒店任何人身上的過失，均有權(quán)向上級反映。獎優(yōu)罰劣原則：每位員工做出突出貢獻(xiàn)將受到表彰和獎勵，發(fā)生過失也將受到相應(yīng)的處罰，酒店將公平評價員工的實際業(yè)績并記入檔案作為晉級評先的參考。強化管理原則：酒店對各級管理人員實行強化管理的制度。第二章勞動條例一、招聘A酒店根據(jù)經(jīng)營和發(fā)展需要擬定用人計劃，面向社會招聘。B有一定專業(yè)知識及工作經(jīng)驗，身體健康、良好的職業(yè)道德。C凡年滿十八周歲以上無不良嗜好，持身份證、健康證及相關(guān)技術(shù)職稱等有關(guān)證件，經(jīng)面試考核符合錄用標(biāo)準(zhǔn)均可錄用。D應(yīng)聘人員須據(jù)實填寫應(yīng)聘登記表，特殊崗位必須持資格證上崗。E員工須每年進(jìn)行一次身體檢查，對患有各種傳染性疾病的員工，酒店有權(quán)按有關(guān)規(guī)定予以勸退，保證酒店的衛(wèi)生安全。二、試用期 A凡錄用的員工試用期為一到三個月，試用期間按試用工資發(fā)放。B員工在試用期內(nèi)不能達(dá)到崗位要求，酒店有權(quán)辭退。C試用期不合格被辭退的員工，按實際工作日結(jié)算工資。三、勞動合同凡被正式錄用者，酒店將簽訂聘用合同，通常為一年,期滿需提前一個月續(xù)簽.四、個人檔案A所有職工在應(yīng)聘前及時交出有關(guān)簡歷、學(xué)歷證明等。填寫包括個人簡歷、聯(lián)系方式、家庭成員情況等在內(nèi)的登記表。B對于家庭住址、婚姻狀況等情況的變更應(yīng)在五天內(nèi)告知人事部門。C對員工任職后的工作表現(xiàn)、薪資調(diào)整、考核晉升、出勤等情況建立檔案.五、工作時間A參照有關(guān)法規(guī)，結(jié)合本地情況和酒店工作特點編排工作日和工作時間。B對加班超時的員工給予合理的補償。六、發(fā)薪方式工資結(jié)構(gòu)為崗位工資+全勤獎(一個月中不請假,包括每月4天正常休息)+獎金(優(yōu)秀員工獎等)+工齡工資,每月10號發(fā)放工資。如遇特殊情況，工資將提前（推遲）三天發(fā)放。七、員工溝通管理者定期與員工進(jìn)行交流，聽取員工工作和生活的意見及建議。八、員工上訴A員工對處分有疑議，可在七日內(nèi)以書面形式向人事部申訴，人事部將視情況進(jìn)行復(fù)核，并以總經(jīng)理、各部門經(jīng)理組成會議的決議為最后的決定。B員工反映或投訴的情況，應(yīng)按相關(guān)程序逐級進(jìn)行。九、員工入職A員工入職時，按酒店規(guī)定統(tǒng)一發(fā)放相關(guān)工作證件。B如有遺失應(yīng)立即向人事部申請補發(fā)，并支付工本費用。C員工在離職時，須將酒店發(fā)給個人的所有證件及工作用品交還負(fù)責(zé)人，遺失照價賠償。十、員工考勤考勤范圍酒店所有員工均在考勤之列?？记谵k法A員工上下班按規(guī)定簽到簽退及部門集合點名，準(zhǔn)備充分時間更換工作服。B如因加班、病事假、公差、外勤等原因應(yīng)向所在部門領(lǐng)導(dǎo)匯報以備核查。D不得委托他人請假及電話請假,否則按照曠工處理(特殊緊急情況除外).E員工上班時間外出須填寫請假單經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)簽字，無請假單者視為脫崗，按曠工處理。十一、員工請假A員工有事需請假須先填寫請假單，1天內(nèi)(含1天)必須由主管部門經(jīng)理簽字,1天(不含)至3天必須副總或部門總監(jiān)簽字,3天(不含)至7天以上必須總經(jīng)理簽字，部門經(jīng)理助理以上人員請假由總經(jīng)理或總監(jiān)批準(zhǔn),并交人事部備案。B事假無充分理由的員工不得無故缺勤或請假，如有特殊情況需請假，須經(jīng)部門主管批準(zhǔn)后生效，事假不發(fā)薪金。C病假需持本人的縣市級醫(yī)院（二甲或二甲以上醫(yī)院）病假證明、病歷、收費憑證方屬有效，病假期無薪。D未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)或非工傷病假不得超過一個月，否則按自動離職處理。E工作期間如發(fā)現(xiàn)傳染病，確定不符合服務(wù)行業(yè)要求者，作勸退處理。十二、崗位變更根據(jù)工作需要，酒店有權(quán)在內(nèi)部調(diào)整員工崗位。十三、員工辭職（1）員工辭職必須（試用期提前7天，正式聘任后提前30天）向所在部門負(fù)責(zé)人提出書面申請，經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后，方可離崗。（2）員工符合酒店規(guī)定程序離職，獲準(zhǔn)后，酒店將退還保證金并發(fā)給當(dāng)月工資。（3）員工沒有按照正常程序辦理離職手續(xù),視為自動離職.（4）自動離職或被公司開出的員工,公司不予結(jié)算工資.十四、解聘發(fā)生下列情況之一者，酒店有權(quán)解除合同。A不遵守勞動紀(jì)律，玩忽職守，嚴(yán)重違反酒店規(guī)章制度。B曠工3天以上，偽造病假、事假。C服務(wù)態(tài)度惡劣，責(zé)任心不強，營私舞弊，給酒店信譽帶來嚴(yán)重影響者。D被依法追究刑事責(zé)任。E違反計劃生育規(guī)定，造成不良后果者。第三章有關(guān)權(quán)益一、法定假日：凡在酒店工作的員工可享受以下法定假期，各部門可根據(jù)實際工作進(jìn)行安排，并采用換休或補薪兩種方式1．元旦（一天）2．春節(jié)（三天）3．清明節(jié)（一天）4．勞動節(jié)（一天）5．端午節(jié)（一天）6．中秋節(jié) （一天）7．國慶節(jié)（三天）二、福利(1)保險：酒店根據(jù)國家地方有關(guān)規(guī)定及酒店相關(guān)政策，為員工辦理相關(guān)保險。(2)工作餐：A每個工作日酒店負(fù)責(zé)免責(zé)供應(yīng)員工三餐工作餐，只準(zhǔn)員工本人用膳。B未經(jīng)部門經(jīng)理許可，員工不得把工作餐帶出員工餐廳。C工作餐時間為半小時，用膳時間表由人事部門經(jīng)理統(tǒng)籌制訂。D員工憑佩帶酒店工號牌用膳。E不準(zhǔn)在員工餐廳內(nèi)喝酒和浪費飯菜。F工號牌借給他人的，將受到失職處分。(3)工齡補貼：凡在酒店工作年滿一年可享受50元/月工齡工資，工作年滿兩年按100元/月，工作年滿三年按200元/月（200元封頂）。(4)分娩及計劃生育假A工作年滿一年后實行計劃生育的女員工可享受三個月的產(chǎn)假。B產(chǎn)假期間按十堰市最低生活保障發(fā)放產(chǎn)假補貼。C此補貼在員工重新上崗后逐月補發(fā)，工齡予以保留，產(chǎn)假結(jié)束后員工崗位由酒店具體人員根據(jù)現(xiàn)狀安排。D休產(chǎn)假期間發(fā)生的一切事故與酒店無關(guān)。E工作年滿一年后的男員工在妻子產(chǎn)假期間給予男方有薪假期三天。F享受產(chǎn)假者需出示相關(guān)政府部門或醫(yī)院證明。(5)婚假A工作年滿一年的員工到法定年齡可享受帶薪假三天。B申請婚假需提前一個月向部門經(jīng)理提出申請，并出示結(jié)婚證呈交人事部審核，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后生效。(6)喪假：員工直系親屬（包括父母，配偶的父母，配偶，子女，兄弟姐妹）去世，酒店將給予三天的帶薪喪假，員工必須將有關(guān)證明呈交人事部審核經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后生效。(7)年薪假A工作年滿一年者可享有3天帶薪假，年滿兩年者可享受5天帶薪假，年滿三年可享受8天的帶薪假，以此類推，最長不超過10天。B前一年的帶薪假可順延到下一年度，根據(jù)各部門實際工作進(jìn)行安排。(8)月假：試用期滿正式上崗的員工,每個月可以享受4天假期,由部門經(jīng)理適當(dāng)安排。(9)因工受傷或死亡A員工在工作中確認(rèn)為工傷必須24小時內(nèi)通知部門經(jīng)理，并根據(jù)實際情況送往醫(yī)院醫(yī)治，由該部門書面通知人事部。B因工受傷治療期間工資待遇及傷殘或死亡的待遇，按國家有關(guān)規(guī)定結(jié)合酒店的實際辦理。(10)員工住宿：A酒店為員工提供住宿。B由人事后勤部安排相應(yīng)的房間和床位，同時領(lǐng)取所需的住宿物品。C住宿員工對宿舍配套設(shè)施只有使用權(quán)，損壞須照價賠償。D所有住宿員工須遵守酒店的宿舍管理規(guī)定，如有違反，將被取消住宿資格.（11）康體活動：為豐富員工的業(yè)余文化生活，酒店會經(jīng)常舉辦各項康樂及文體活動。第四章行為準(zhǔn)則及規(guī)定一、自身修養(yǎng)1、遵循職業(yè)道德，熱愛本職工作，遵守國家法律、法規(guī)和外事旅游紀(jì)律，自覺維護(hù)酒店聲譽。2、努力學(xué)習(xí)相關(guān)知識，提高業(yè)務(wù)技能，爭當(dāng)有理想、有道德、有文化、守紀(jì)律的優(yōu)秀員工。二、個人準(zhǔn)則1．按時上下班，工作時間不能擅離職守。2．上下班必須走員工通道。3．工作時間不準(zhǔn)打私人電話，不準(zhǔn)會客或陪帶親友到酒店游覽。4．工作時間不準(zhǔn)著工裝外出(特殊情況由部門經(jīng)理同意)、不準(zhǔn)吃東西、不得唱歌、不得玩手機。5．未經(jīng)允許員工不得使用客用設(shè)施。6．不準(zhǔn)用粗言穢語譏諷客人或?qū)腿瞬欢Y貌、不理睬。7．不準(zhǔn)與賓客爭辯或在公共場合與同事爭論。8．在工作場所要禮貌待客，站立服務(wù)，不得依靠墻壁或家具，不可高聲說話或閑聊，不得當(dāng)著賓客整理頭發(fā)和觸摸面孔。各級管理人員不得利用職權(quán)給親友以特殊的優(yōu)惠。10．不得背后議論他人及同事，說話口齒清楚，聲音聲量適中，語調(diào)溫和。三、儀容儀表儀表、儀容、儀態(tài)及個人衛(wèi)生：1、員工的精神面貌應(yīng)表情自然，面帶微笑，端莊穩(wěn)重。2、員工的制服應(yīng)隨時保持干凈、整潔。3、男員工應(yīng)修面，頭發(fā)不過耳或者衣領(lǐng)。4、女員工應(yīng)梳理好頭發(fā)，使用發(fā)夾網(wǎng)罩。5、男員工應(yīng)穿黑色皮鞋、嚴(yán)禁穿拖鞋或涼鞋(浴場崗位例外)。女員工應(yīng)穿肉色絲襪其端不得露出裙外。6、手指應(yīng)無煙熏色，女員工只能使用無色指甲油。7、只允許戴手表，不能戴戒指。廚房員工上班時不得戴戒指。8、工作時間內(nèi)，不剪指甲、摳鼻、剔牙、打哈欠、噴嚏應(yīng)用手遮掩。9、工作時間內(nèi)保持安靜，禁止大聲喧嘩。做到說話輕、走路輕、操作輕。四、工作態(tài)度1、禮儀：員工對待同事和顧客最基本的態(tài)度要求面帶笑容使用敬語，“請”字當(dāng)頭，“謝”字不離口，接電話要先說“您好”做到賓客至上,熱情有禮。2、喜悅：最適當(dāng)?shù)谋憩F(xiàn)方法是常露笑容，微笑是友誼的大使，它會使員工樂觀并給賓客以親切愉快的感覺。3、效率：無論是常規(guī)的服務(wù)還是常規(guī)的管理工作都應(yīng)該力求高效，給人以高效快捷的良好服務(wù)形象。4、責(zé)任：嚴(yán)格按崗位職責(zé)要求盡職盡責(zé)，關(guān)注服務(wù)細(xì)節(jié)，力求為賓客排憂解難。5、協(xié)作：各部門的員工應(yīng)該相互配合、真誠協(xié)作、同心協(xié)力解決問題。6、忠實：忠誠老實是酒店員工必備的品德，有事必報，有錯必改，不提供虛假情況，不文過是非、不陽奉陰違，不誣陷他人。五、服從意識1．各級員工應(yīng)切實服從領(lǐng)導(dǎo)的安排及調(diào)配，按時完成任務(wù)，不得無故拖延拒絕或終止工作。2．若遇疑難或不合理應(yīng)直接向領(lǐng)導(dǎo)請示，先服從后申訴。六、工作制服及工號牌A員工穿著應(yīng)保持整潔端莊大方，上班按規(guī)定著裝，除因公或領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)外，不得穿著或攜帶工裝離開酒店。B離職時將工作服及工號牌交回庫管人員，如有遺失或損壞，須按有關(guān)規(guī)定賠償。七、遺失物品補領(lǐng)手續(xù)A酒店所發(fā)給員工的工作服、工牌號、相關(guān)文具用品均應(yīng)妥善保管，離開酒店時均應(yīng)交還，未交還按規(guī)定賠償。B若有遺失或損壞，應(yīng)立即通知部門主管，并報人事部及相關(guān)部門申請補辦手續(xù)。八、客人投訴A細(xì)心聆聽客人的投訴，應(yīng)書面記下細(xì)節(jié)并向客人致歉；B如客人投訴的事項不能立即解決，應(yīng)迅速通知有關(guān)部門。C投訴中事項的記錄不得涂改、撕毀造假。九、愛護(hù)公物維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生A愛護(hù)酒店的一切工作器具，做好所有設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)，節(jié)約用電用水。B不準(zhǔn)私自挪用公物，不得把有用的公物扔進(jìn)垃圾桶。C養(yǎng)成講衛(wèi)生的美德，不隨地吐痰、丟紙屑、果皮、煙頭和亂扔雜物。D遇有雜物應(yīng)隨手撿起扔進(jìn)垃圾桶，以保持酒店內(nèi)環(huán)境整潔。十、員工食堂1．酒店的員工應(yīng)按規(guī)定持有工號牌進(jìn)餐并嚴(yán)格遵守員工食堂的管理規(guī)定。2．員工應(yīng)在指定的區(qū)域就餐，不得隨便浪費。3．用餐區(qū)域嚴(yán)禁大聲喧嘩，保持環(huán)境衛(wèi)生。十一、員工通道1．員工上下班必須使用指定的員工通道。2．按規(guī)定接受保安部門的檢查。3．員工不得攜帶任何酒店物品離開，保安人員有權(quán)檢查。4．除因工作需要或經(jīng)批準(zhǔn)外，任何員工不得出入大門乘坐客用電梯。十二、保密1．未經(jīng)批準(zhǔn)員工不得向外界傳播或提供有關(guān)酒店的資料。2．員工的一切資料不得交給無關(guān)人員，如有查詢?nèi)耸虏?。十三、拾遺：1、在酒店任何場所拾到錢財或遺留物品應(yīng)立即上繳部門主管領(lǐng)導(dǎo)作好詳細(xì)的記錄。2、如物品保管三個月無人認(rèn)領(lǐng)，則由酒店最高管理當(dāng)局決定處理方法。3、拾遺不報將被視為從偷竊處理。十四、酒店財產(chǎn)：酒店物品（包括發(fā)給員工使用的物品）均為酒店財產(chǎn)，無論疏忽或有意損壞，當(dāng)事人都必須酌情賠償。員工如犯有盜竊行為，酒店將立即予以開除，并視情節(jié)輕重交由公安部門處理。十五、出勤1、員工必須依照部門主管安排的班次上班，需要變更班次，須先征得部門主管允許。2、除經(jīng)理以上管理人員外，公司所有的員工在上班期間規(guī)定時間,到指定地點實行簽到打卡。3、員工上班下班忘記簽到，但確實能證明上班的，將視情節(jié)，每次扣除不超過當(dāng)月5%效益工資。4、嚴(yán)禁替他人簽到，如有違反，簽到者及本人將受到紀(jì)律處分。5、員工如有急事不能按時上班，應(yīng)征得部門主管認(rèn)可，補請假手續(xù)，否則，按曠工處理。6、如因工作需要加班，則應(yīng)由部門主管報總經(jīng)理批準(zhǔn)。7、員工在工作時間未經(jīng)批準(zhǔn)不得離店。十六、員工衣柜：1、員工衣柜的配給由人事部負(fù)責(zé)，必要時，可兩個或兩個以上的員工合用一個衣柜。員工衣柜不能私自轉(zhuǎn)讓，如有違反，將受紀(jì)律處分。2、員工須經(jīng)常保持衣柜的清潔與整齊，柜內(nèi)不準(zhǔn)存放食物、飲料或危險品。3、人事部配給衣柜時，免費發(fā)給一把鑰匙。如遺失鑰匙，須賠人民幣10元。4、如有緊急情況或員工忘帶鑰匙，可向人事部借用備用鑰匙，但須部門主管同意，故意損壞衣柜，則須賠償，并予紀(jì)律處分。5、不準(zhǔn)在衣柜上擅自裝鎖或配鑰匙，人事部和保安部可隨時檢查衣柜，檢查時兩個以上人員在場。6、不準(zhǔn)在更衣室內(nèi)睡覺或無事逗留，不準(zhǔn)在更衣室吐痰、抽煙、扔垃圾。7、員工離店時，必須清理衣柜，并把鑰匙交回人事部，不及時交還衣柜，酒店有權(quán)清理。第五章獎懲條例一、獎勵條例：對工作崗位樂于奉獻(xiàn)，工作表現(xiàn)突出的員工，酒店將給予不同形式的表揚及嘉獎，有口頭表揚和書面表揚，嘉獎形式有升職、獎金、或有薪假，由部門申報人事部審核，總經(jīng)理簽批，凡具備以下條例均符合獎勵條例：1．對酒店的管理、服務(wù)質(zhì)量的提高有重大貢獻(xiàn)者。2．努力開拓業(yè)務(wù)，積極開展市場營銷，對酒店有特殊貢獻(xiàn)者。3．在工作過程中創(chuàng)造突出業(yè)績者。4．為賓客提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，因服務(wù)態(tài)度樹立良好的酒店信譽者。5．樂于奉獻(xiàn)、工作極積熱情多次受客表揚者。6．發(fā)現(xiàn)事故跡象及時采取措施，杜絕重大事故發(fā)生者。7．為保護(hù)酒店財產(chǎn)及賓客的生命財產(chǎn)見義勇為者。8．提出合理化建議并實施有顯著成效者。9．嚴(yán)格控制開支，節(jié)約費用降低成本有顯著成效者。10．拾金不昧者。先進(jìn)員工評選累計全年各月各部門優(yōu)秀員工，連續(xù)超過三次被評為月優(yōu)秀員工者，將獲得自動候選人資格，由總經(jīng)理和各部門主管及員工代表共同評定；（1）半年內(nèi)有重罰記錄者，本年內(nèi)不能參加；（2）半年內(nèi)累計有三次以上事假者，本年內(nèi)不能參加。二、過失處分1．酒店有嚴(yán)格的勞動紀(jì)律和管理制度。只有嚴(yán)格的管理制度和勞動紀(jì)律才能促使酒店不斷向前發(fā)展，只有不斷發(fā)展，您才能在酒店的發(fā)展過程中實現(xiàn)自己的價值。3．酒店對員工的處分決定，將嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)章制度。4．任何處分都是一項嚴(yán)肅的決定，須慎重對待，以保證處分的公正合理性。5．處分的目的不是為了懲罰，而是為了讓您在今后的生活和工作中能夠有所警醒，避免重蹈覆轍。三、處罰程序員工如犯丙類過失第一次口頭警告,第二次書面警告,第三次罰款5—50元/次,出現(xiàn)兩次書面警告者,當(dāng)月降薪10%.乙類過失第一次罰款50—200元,第二次降薪10%，甲類過失任何一項經(jīng)部門經(jīng)理核實，酒店根據(jù)情節(jié)性質(zhì)予以200—500元/次罰款或除名處理，罰款作相應(yīng)工資抵扣，必要時酒店將依法追究相關(guān)法律責(zé)任。丙類過失有下列過失者將記為丙類過失：1．未按要求佩戴工號牌。2．工作時間串崗閑聊。3．用辦公室的電話撥打私人電話閑聊。4．工作時間處理與工作無關(guān)的事情。5．隨地吐痰、亂扔煙頭紙屑。6．工作時間擅自離崗一小時。7．經(jīng)營、行政區(qū)域衛(wèi)生不合格。8．個人儀容儀表不整潔；當(dāng)班時工作服穿著不整。9．未經(jīng)批準(zhǔn)使用專供客用設(shè)施及物品者。10．工作中不尊重他人，謾罵同事者。11．當(dāng)值時間聽廣播、錄像、看電視等。12．在酒店非指定吸煙區(qū)吸煙。13．當(dāng)值吃東西，下班無故在酒店逗留。14．拒絕酒店保安人員的例行檢查。15．違反酒店有關(guān)部門的常規(guī)。乙類過失有下列過失者將記為乙類過失：1．因服務(wù)態(tài)度導(dǎo)致客人投訴。2．違反管理制度不聽勸告者。3．對酒店所發(fā)文件未按時傳達(dá)者。4．蓄意損壞客人或酒店物品。5．對客人不禮貌，與客人爭論。6．在酒店內(nèi)吵架，粗言穢語，違反公共場所擾亂酒店安寧。7．未經(jīng)客人允許擅自進(jìn)入客人房間。8．委托他人或代他人代打卡者。9．未經(jīng)批準(zhǔn)私自更換、私配酒店鑰匙。10．搬弄是非、誹謗他人、影響團(tuán)結(jié)及酒店聲譽。11．違反操作流程造成損失。12．公開泄露自己的薪資或打聽他人的薪資。13．無故不參加會議。14．工作時間睡覺。15．當(dāng)眾頂撞領(lǐng)導(dǎo)不服從管理者。16．違反酒店制度，擅自越權(quán)特批者。17．向外發(fā)出文件（含內(nèi)部通告）校對有誤者。18.丙類過失五次累犯者甲類過失有下類過失將記為甲類過失1、違背酒店營銷政策，未經(jīng)批準(zhǔn)開展業(yè)務(wù)造成損失的，由其承擔(dān)全部責(zé)任。2．經(jīng)營合同未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，私自執(zhí)行者。3．危害酒店或客人的安全利益及榮譽。4．利用職權(quán)或工作之便牟取個人利益。5．在酒店內(nèi)拾遺不報，占為己有。6．偷竊或私自動用客人或酒店財物。7．涂污酒店內(nèi)外的任何部件，蓄意破壞酒店內(nèi)外，造成不良影響。8．在酒店內(nèi)推銷代售或進(jìn)行私人買賣。9．偷聽偷看客人、上司或同事的談話內(nèi)容及文件資料。10．未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，擅自取走人事、財務(wù)等檔案者。11．財務(wù)人員擅自修改帳本者，除名。12．有盜竊行為者，除名并追究其法律責(zé)任。13．泄露酒店重要（含文件資料）者除名。14．私藏、攜帶、展示、使用及兜售違禁物品者。15．進(jìn)行不道德的交易及非法行為者。16．蓄意破壞或擅自動用消防設(shè)施。17．組織及煽動罷工、打架斗毆或聚眾鬧事者除名。18．工作失職，給酒店造成一定數(shù)額經(jīng)濟損失者應(yīng)賠償損失，免職、降職直至除名。19．私自刻印公章者除名，并追究其法律責(zé)任。20．粗暴操作，造成設(shè)備損壞者賠償損失，追究法律責(zé)任。第六章安全手冊全體員工必須樹立“防火、防盜、防毒、防破壞、安全第一、預(yù)防為主”意識。一、消防安全火災(zāi)預(yù)防1．員工上崗前須學(xué)習(xí)和掌握消防知識及消防器材設(shè)備的使用方法。2．愛護(hù)消防設(shè)備，不得擅自動用各種消防設(shè)施。3．及時消除酒店內(nèi)可燃、助燃物，易燃易爆物應(yīng)做到妥善保管。4．嚴(yán)禁在員工宿舍和工作區(qū)私自安裝各種電器設(shè)備及亂拉電線。5．正確使用酒店設(shè)施設(shè)備等，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，發(fā)現(xiàn)隱患及時上報?；馂?zāi)事件的處理1．如發(fā)生火災(zāi)，及時通知保安部及相關(guān)負(fù)責(zé)人。2．應(yīng)保持鎮(zhèn)靜利用滅火器材撲滅火苗，并呼喚同事。3．如火勢嚴(yán)重及迅速蔓延時，應(yīng)正確地指導(dǎo)客人撤離現(xiàn)場，并撥打119火警電話。4．發(fā)生火險時，切記不可使用電梯，按照安全疏散標(biāo)志從安全通道撤離。5．關(guān)閉所有電源及門窗，撤離時應(yīng)先協(xié)助年老或年幼的客人離開。二、食品安全1．自覺接受防毒知識的培訓(xùn)及各種安全預(yù)案的培訓(xùn)，提高防毒意識。2．酒店餐飲部全體人員要認(rèn)真做好防毒工作，發(fā)現(xiàn)可疑人員進(jìn)入廚房操作間，應(yīng)及時阻止并向上級報告。3．如發(fā)生中毒事件應(yīng)啟動緊急預(yù)案及時妥善處理，并做好中毒食品的收集。三、財產(chǎn)安全1．員工應(yīng)提高防盜意識，注意自己的財物保管，貴重物品應(yīng)隨身攜帶。2．隨時注意酒店所有門窗，發(fā)現(xiàn)隱患及時報告。3．工作區(qū)及辦公區(qū)遇到陌生人員應(yīng)問明來意，提高防范意識，做好防范工作。4．未經(jīng)保安部允許，不得將非酒店人員帶入酒店。四、意外1．在酒店范圍內(nèi)，如有意外發(fā)生，應(yīng)立即通知保安部。2．清楚說明發(fā)生意外的地點及意外的性質(zhì)，以便通知有關(guān)部門采取適當(dāng)?shù)男袆印?．員工應(yīng)保持鎮(zhèn)定，鼎力合作，保護(hù)酒店員工安全及維護(hù)酒店的正常秩序。五、安全事件應(yīng)注意的問題1．如酒店發(fā)生被盜、中毒、打劫、火災(zāi)等事件，員工應(yīng)主動維護(hù)現(xiàn)場秩序，保護(hù)好現(xiàn)場。2．協(xié)助酒店、公安機關(guān)做好調(diào)查取證工作。3．加強保密意識，避免事件給企業(yè)帶來的負(fù)面影響。第七章其他一、員工告示欄：各部門在顯著的位置集中設(shè)有告示欄，在告示欄上將張貼大家感興趣的最新信息、酒店新聞和通知、體育活動、規(guī)章制度、安全事項和備忘錄等。告示欄是傳播信息的重要媒介，員工應(yīng)經(jīng)常觀看。一般情況下，酒店只授權(quán)人事部、安全部簽發(fā)、張貼。二、員工建議：員工如有任何有助于改善服務(wù)，加強安全；增加收入，降低成本，改進(jìn)員工和公共關(guān)系的意見或建議請以書面形式遞交給人事部。人事部歡迎你的建議，并會對建議進(jìn)行仔細(xì)研究。一旦采納，有關(guān)員工將會得到酒店的獎勵。第八章修訂與解釋1．本《員工手冊》自公布之日起生效。2．根據(jù)工作需要及實際情況，酒店有權(quán)修訂或更改《員工手冊》。3．對本《員工手冊》內(nèi)容如有疑惑之處，請向人事部咨詢以確保理解無誤。4．本《員工手冊》所定規(guī)則如有未完善之處，可按酒店其他規(guī)章制度執(zhí)行。5．本《員工手冊》最終解釋權(quán)歸酒店所有。精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔目錄第一部分項目總論1.1項目背景1.2可行性研究結(jié)論第二部分市場分析2.1項目投資環(huán)境和市場研究2.2市場宏觀背景2.3區(qū)域市場分析第三部分項目分析及評價3.1地塊解析3.2項目SWOT分析3.3項目評價3.4市場定位及項目評估3.5項目定位3.6方案評估意見第四部分銷售及經(jīng)營收入測定4.1各類物業(yè)銷售收入估算 4.2項目銷售回款計劃 4.3資金來源與運用分析4.4銷售利潤 第五部分財務(wù)與敏感性分析5.1贏利能力分析 5.2項目不確定性分析 5.3社會效益和影響分析第六部分可行性研究結(jié)論與建議6.1可行性研究結(jié)論6.2項目主要問題的解決辦法和建議6.3項目風(fēng)險及防范建議

第一部分項目總論“安徽億棟大酒店”是安徽億棟置業(yè)投資有限公司投資運營的豪華商務(wù)旅游酒店項目，主要功能為四星級商務(wù)旅游酒店和高級娛樂休閑服務(wù)中心。安徽億棟大酒店嚴(yán)格按照國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。1.1項目背景安徽億棟置業(yè)投資有限公司為適應(yīng)時代發(fā)展的要求，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，擬在安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)新建安徽億棟大酒店。1.1.1項目名稱安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)安徽億棟大酒店1.1.2開發(fā)公司安徽億棟置業(yè)投資有限公司1.1.3研究工作依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參考數(shù)》《阜陽市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向2006-2007》《房地產(chǎn)評估規(guī)范》1999《國家計委\建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》《阜陽市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定》《阜陽市主要經(jīng)濟指標(biāo)》《阜陽房地產(chǎn)市場分析》2008《阜陽市旅游統(tǒng)計月報年報》以及其它國家、省、市級法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。1.1.4項目的建筑規(guī)模和內(nèi)容阜陽市太和安徽億棟大酒店，屬于四星級高級商務(wù)旅游酒店，單體11層，總建筑面積：30297㎡（不包括地下車庫），配套面積：11741.76㎡，客房面積：11590.56㎡，主體占地面積7000平方米。

1.2可行性研究結(jié)論經(jīng)過對全國和阜陽經(jīng)濟狀況的研究分析，以及對2010-2011年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)研后認(rèn)為：■在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)阜陽市產(chǎn)權(quán)式酒店市場是樂觀的；■產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃；■在2010-2011年將該項目投放市場的時機是可行的；■考慮目前公司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運營條件基本成熟；

第二部分市場分析2.1項目投資環(huán)境和市場研究2.1.1項目投資環(huán)境分析安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是太和縣迅速崛起的一個工業(yè)區(qū).自改革開放以來，安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)抓住發(fā)展機遇，堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，兩個文明一起抓，促進(jìn)了社會全面進(jìn)步。目前已有初具規(guī)模，廠房面積達(dá)135萬平方米，“三資”企業(yè)100余家，工業(yè)固定資產(chǎn)總值近10億元，外向型工業(yè)格局已初步形成。農(nóng)業(yè)也由封閉自給型逐步向創(chuàng)匯開放型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展，商貿(mào)業(yè)已形成規(guī)模。城鎮(zhèn)建設(shè)已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。全區(qū)國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)過十多年的發(fā)展已成為外商競相投資的寶地。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，特有的地理區(qū)位優(yōu)勢，使這塊熱土為商全國界及海外投資者所垂青。尤其是近幾年來，安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實實在在營造置業(yè)的底成本優(yōu)勢。安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費客戶群，太和工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。2.1.2市場研究太和縣位于安徽省西北部，地處黃淮平原腹地；北鄰毫州市，南連穎泉區(qū)，東靠利辛縣、渦陽縣，西接界首市，西北與河南省邯鄲線相連。東南經(jīng)鳳臺、淮南去合肥200公里，西北經(jīng)淮陽、西華去鄭州307公里。東去津浦路之蚌埠209公里，西去平漢路之漯河210公里?？h境南北長52公里、東西寬60公里，城區(qū)位于縣域最南部的穎河之濱。全縣國土面積1822平方公里，人口162.7萬。安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是整合原安徽省太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（1995年被批準(zhǔn)為省級開發(fā)區(qū)）和太和縣工業(yè)園區(qū)（全省重點工業(yè)園區(qū)），經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級開發(fā)區(qū)。整合后規(guī)劃面積平方公里，截止目前已開發(fā)面積平方公28.74.5里，開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、紡織服裝產(chǎn)業(yè)園、農(nóng)產(chǎn)品深加工園、生物工程產(chǎn)業(yè)園、新型材料產(chǎn)業(yè)園、木業(yè)產(chǎn)業(yè)園、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園及特色產(chǎn)業(yè)園。開發(fā)區(qū)以園林設(shè)計為主題，以綠色環(huán)保為重點，園區(qū)以先進(jìn)的硬件配套為企業(yè)提供更好的服務(wù)，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，形成了水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。開發(fā)區(qū)現(xiàn)引進(jìn)企業(yè)40多家。2010年，開發(fā)區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值20億元，工業(yè)增加值3.5億,經(jīng)營(銷售)收入18億元,稅收4500萬元；初步形成醫(yī)藥加工及配套產(chǎn)業(yè)、紡織服裝、優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品深加工、木業(yè)為主導(dǎo)的特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。2.2市場宏觀背景2.2.1阜陽市2004年上半年經(jīng)濟分析從已公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2010年太和縣上國民經(jīng)濟繼續(xù)保持在高位運行，國民經(jīng)濟保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。全縣經(jīng)濟總量繼續(xù)加大，各項主要指標(biāo)實現(xiàn)較好的增長，生產(chǎn)、消費和需求比較協(xié)調(diào)，總體運行形勢良好。主要表現(xiàn)在：生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴大，增長速度再創(chuàng)新高。2、工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長，主導(dǎo)地位不斷增強。市場消費繁榮，零售總額穩(wěn)增。4、社會消費品零售總額累計增幅與去年同期持平；5、出口逐月回升，增速明顯加快；6、市場物價微升，職工居民收入有所增加；7、交通、郵電發(fā)展增快，民航表現(xiàn)突出；8、財政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴大；9、企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。2.2.2阜陽市歷年酒店經(jīng)營情況分析1、2008年7月開始，酒店入住率急速下降，8月份跌至年度阜陽酒店入住率的最低谷，原因是金融風(fēng)暴在7月份左右開始全面爆發(fā)的影響；2、2008年9月以后，阜陽市酒店行業(yè)迅速恢復(fù)元氣，僅僅用了兩個月的時間，也就是在9月份的時候就已經(jīng)超過了前期的高位，并且在以后呈持續(xù)上升的趨勢；3、2008年1月入住率較低，是傳統(tǒng)的農(nóng)歷新年之前和酒店入住率受季節(jié)影響較大的原因，因此1月份左右是酒店行業(yè)的傳統(tǒng)淡季；4、自2008年1月后逐漸回升，并且很快接近歷史上的高位。2-8月酒店入住率全面超過去年同期水平。2.2.3阜陽市2009年酒店整體經(jīng)濟預(yù)測及分析進(jìn)入2009年，阜陽酒店業(yè)市場持續(xù)向好，1—4月酒店開房率均超過去年同期水平，“五一”黃金周期間，阜陽市酒店開房率更高達(dá)85%以上。具體表現(xiàn)如下：1、阜陽市政府將要把阜陽建設(shè)成為一個區(qū)域性經(jīng)濟性的城市，充分利用WTO、CEPA的政策利好，以及整合自身的各種優(yōu)勢，力爭成為區(qū)域經(jīng)濟核心；2、從國內(nèi)和阜陽的宏觀經(jīng)濟政策面來看，經(jīng)濟的持續(xù)高速增長，有利于阜陽房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，但全國性的經(jīng)濟過熱現(xiàn)象，加大了政府實施宏觀調(diào)控的決心和力度，這將會對新建房地產(chǎn)項目造成較大的開發(fā)難度；3、宏觀調(diào)控政策將“有控有擴”：從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來看，控制局部過熱的投資需求，擴大消費需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會事業(yè)的投資，仍需擴大；4、當(dāng)前經(jīng)濟正處在一個重要關(guān)口，只有樹立和落實科學(xué)發(fā)展觀，控制固定資產(chǎn)過快增長，加強綜合協(xié)調(diào)，注重結(jié)構(gòu)和效益的提高，才能保證經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長；5、經(jīng)過2008年上半年金融風(fēng)暴的影響，阜陽市的旅游和酒店業(yè)已經(jīng)全面恢復(fù)，并且在阜陽市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟高速增長推動下，酒店入住率迅速回升，行業(yè)步入正常運行軌道。

2.3區(qū)域市場分析2.3.1項目所在區(qū)域安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)市場分析太和位于阜陽經(jīng)濟特區(qū)的東部、安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接阜陽經(jīng)濟特區(qū)，西北毗鄰東莞，北連安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)中心城。距阜陽經(jīng)濟特區(qū)18公里，距香港僅20公里，是香港和阜陽經(jīng)濟特區(qū)通往惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內(nèi)地省市的必經(jīng)要道。全鎮(zhèn)總面積81.2平均公里，其中7.3平方公里屬于安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)中心城范圍。

1、交通狀況：安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是阜陽市西北部的重要交通樞紐，公路、鐵路運輸條件十分便利。區(qū)內(nèi)公路四通八達(dá)，村村通公路，運輸也十分便利。一個縱橫交錯、高度密集的交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。大通路改造、裕民路、經(jīng)一路等工程明年通車，安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)的交通壓力有望得以緩解，安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的交通狀況將徹底改變。2、服務(wù)設(shè)施：安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)文化娛樂、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)急待完善。3、投資導(dǎo)向根據(jù)安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)總體規(guī)劃，安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大能源，大流通，以經(jīng)濟效益為中心，重點發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。4、安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)投資導(dǎo)向項目（1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項目（2）新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項目（3）資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項目（4）市場廣闊，附加值高的大型工業(yè)項目（5）倉儲運輸項目（6）旅游觀光農(nóng)業(yè)項目（7）房地產(chǎn)開發(fā)項目（8）供應(yīng)深、港市場的基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項目5、經(jīng)濟發(fā)展成就在城市建設(shè)方面，安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)近年來加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資6億多元大力進(jìn)行鎮(zhèn)，村建設(shè)，使區(qū)容區(qū)貌有了很大的變化，勾畫了一個現(xiàn)代化花園式文明開發(fā)區(qū)的雛型。以興辦“三來一補”企業(yè)為突破口，積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟，經(jīng)過十多年的發(fā)展，安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已成為外商競相投資的“黃金寶地”。2.3.2安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)酒店市場分析1、伴隨著品牌地產(chǎn)的不斷進(jìn)入，各項基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，太和目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市整體崛起之期已經(jīng)指日可待；2、安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)四星級酒店尚無一家，有絕對的稀缺性。因此，項目銷售所面臨的是基本無競爭對手的市場；4、安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的酒店業(yè)但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問題，相對于目前整體房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展已略顯滯后。從長遠(yuǎn)來看，在太和經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的快速帶動作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。

第三部分項目分析及評價3.1地塊解析3.1.1項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)建筑面積：30297㎡（不包括地下車庫）配套面積：11741.76㎡客房面積：11590.56㎡其他面積：6964.68㎡層數(shù)共11層1-3層：商業(yè)配套4層：設(shè)備層6-10層：酒店客房11層：辦公客房總數(shù)：176間標(biāo)準(zhǔn)客房：80套；高級客房：60套豪華客房：20套；豪華套房：14套總統(tǒng)套房：2套酒店配套設(shè)施構(gòu)成：休閑娛樂1層：盧浮閣西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳2層：萬壽宮酒樓3層：皇宮桑那中心4層：仙客來夜總會3.1.2交通條件及周邊配套分析1、位于安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟文化中心，各種配套完善；2、項目方圓500米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多；3、緊鄰105與308公路，人流旺盛，項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。3.1.3景觀價值分析項目的景觀資源豐富，坐擁太和中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。3.2項目SWOT分析 3.2.1SWOT分析優(yōu)勢（S）1、項目位于安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面；2、區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對客戶的綜合吸引力較大；3、發(fā)展商屬于具有政府背景的國有控股企業(yè)，能給客戶以堅定的購買信心；4、項目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強大的潛在客戶群基礎(chǔ)。劣勢（W）1、項目入住客戶類型單一化，入住率偏低；2、項目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足；3、項目周邊商業(yè)氛圍較弱；4、項目內(nèi)部酒店功能性設(shè)計存在缺陷。機會（O）1、WTO、CEPA帶來的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)；2、大通路改造、電氣化復(fù)線鐵路開工、進(jìn)一步緩解交通壓力，樓市能量得以釋放；3、卓越等品牌開發(fā)商開發(fā)大盤的步伐日益加快，帶動整個安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，區(qū)域形象迅速提升；4、產(chǎn)權(quán)式酒店項目在區(qū)域市場處于無競爭狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越；5、外資企業(yè)多，消費能力強；6、本地居民可支配收入高，投資欲望強烈。威脅（T）1、投資型物業(yè)市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大；2、作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無先例，市場存在一定風(fēng)險性；3、國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征等給項目的經(jīng)營帶來不確定因素。3.2.2應(yīng)對策略四大SO策略（強化優(yōu)勢與機會策略）1、強化項目自身的高檔性和唯一性，將項目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場，出奇制勝；2、配合項目太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；3、利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢，通過有針對性地實施點式營銷策略，盡可能將酒店客戶轉(zhuǎn)化為購買客戶；4、強化、利用發(fā)展商良好的社會資源和政府背景資源優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點宣傳，促成集團(tuán)購買。兩大WT策略（化解劣勢與規(guī)避風(fēng)險）1、項目進(jìn)行準(zhǔn)確市場定位，并通過實施具有極強針對性的營銷方案及投資回報承諾方案，吸引客戶購買；2、針對自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢，建議引進(jìn)高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；3、利用政府背景優(yōu)勢對項目進(jìn)行信譽擔(dān)保；4、快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險。結(jié)論：通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素，ABC認(rèn)為：本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風(fēng)險可以有效應(yīng)對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。3.3項目評價太和安徽億棟大酒店項目在安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)片區(qū)目前仍屬于獨一無二的酒店產(chǎn)品類型，但在整個阜陽房地產(chǎn)市場來說，屬于中檔的酒店項目。由于該項目上市時機良好，產(chǎn)品稀缺，預(yù)計銷售壓力不大。另外，從未來長期投資回報的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實現(xiàn)銷售中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風(fēng)險，提高發(fā)展商的品牌形象。整體來看，安徽億棟大酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項目運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟發(fā)展總趨勢及阜陽經(jīng)濟特點的利好影響，本項目前景展望非常良好。3.4市場定位及項目評估：3.4.1市場定位太和作為阜陽重要的衛(wèi)星城，一直以來在阜陽的經(jīng)濟發(fā)展中都占據(jù)著非常重要的地位。但從長期來看仍處在一個起步階段，市場上的買家以本地居民為主，外地消費較少，是一個本地消費群體占主導(dǎo)的地區(qū)。因缺少品牌發(fā)展商的介入，而使到市場缺乏競爭，房地產(chǎn)項目不多，個盤規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤價格每平方米介乎在2500-4000元之間。無論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來看，太和房地產(chǎn)都是阜陽房地產(chǎn)市場的重要組成部分，目前市場中大部分產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。隨著品牌發(fā)展商的進(jìn)入，太和房地產(chǎn)及酒店市場的有十分具有發(fā)展?jié)摿Γ磥砬熬懊篮?，產(chǎn)品升值潛力十分巨大。3.4.2項目評估在整個太和市場中，安徽億棟大酒店作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式高檔酒店，具有很強的獨特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。根據(jù)項目目前情況，我們認(rèn)為：該種解決方案必須能同時滿足以下兩個核心要求：1、在短期內(nèi)能快速回籠大量資金2、能保持并促進(jìn)對項目的高效經(jīng)營管理3.5項目定位安徽億棟大酒店為安徽億棟投資股份有限公司全資擁有，是安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為改善投資環(huán)境而興建起來的。該酒店樓高11層，總投資1.1億元。安徽億棟大酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。位于105國道308省道、南洛高速公路的交匯處。酒店嚴(yán)格按照國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。因此，項目應(yīng)該定位為：安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)首個國際級商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店。3.6方案評估意見綜合3.4.2項目評估三種方案的比較分析，我們認(rèn)為■產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對項目的經(jīng)營管理權(quán)■促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展

第四部分銷售及經(jīng)營收入測定4.1各類物業(yè)銷售收入估算 4.1.1酒店客房部分價格定位定位理論依據(jù)：1、由于項目周邊沒有類似的四星級酒店，故不能采取比較法定價；2、項目屬于典型經(jīng)營收益性物業(yè)，故可采取收益法。收益法定義：預(yù)測估價對象的未來正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益年有限，且其他因素不變的價格計算公式：V=[1－1/（1＋r）n]a/rV——項目現(xiàn)今總價n——項目的收益年限r(nóng)——房地產(chǎn)資本化率，即項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值8％；a——項目的年凈收益價格求取1、本項目作為產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)營年限一般為20年，故收益年限n＝202、本項目作為酒店的凈收益a根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均租金收益：（根據(jù)項目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計）＝210元/套/天入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計）＝50％總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）＝372套年收益租金a＝365天×平均租金×客房總套數(shù)×入住率＝365×210×372×50％=14256900元故依公式求得，項目現(xiàn)今總價值V=[1－1/（1＋r）n]a/r=142569000元經(jīng)初步統(tǒng)計產(chǎn)權(quán)式酒店可售面積S＝20215.19㎡產(chǎn)權(quán)式酒店理論均價＝V/S=7052.27元/㎡價格調(diào)整1、由于產(chǎn)權(quán)式酒店對于業(yè)主而言，只需交首期，回報穩(wěn)定，經(jīng)營年限過后完全歸業(yè)主所有，所以價格超出周邊公寓、寫字樓等回報率相對較低的物業(yè)而言是正常的。同時，該價格從房地產(chǎn)估價理論上講也是合理的，但該價格是按資本化率（投資回報率）8％來計算的，意即是客戶能承受的最高價格。2、考慮到市場的接受度，以及降低開發(fā)風(fēng)險，我們可以根據(jù)經(jīng)驗人為將其調(diào)低，以低價入市。由以上分析，我們在充分考慮市場接受度、開發(fā)商供款負(fù)擔(dān)和收益的平衡問題，經(jīng)過多次嘗試，將初步均價定為：4000元/㎡（±2％）結(jié)論：通過以上對價格的技術(shù)性和市場接受度的分析，我們最終得出本項目的可實現(xiàn)均價為4000元/㎡。4.1.2酒店商業(yè)服務(wù)部分價格定位本項目為安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)唯一四星級酒店，通過對類似酒店項目及安徽太和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)片區(qū)商業(yè)形態(tài)的調(diào)查，我司認(rèn)為：商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)該定位于中高檔品牌服裝、化妝品、珠寶首飾等。按照周邊商業(yè)鋪位的售價水平、租售情況，結(jié)合本項目商業(yè)服務(wù)部分的獨特性，我司建議商業(yè)部分價格定為6000元/㎡（±5％）4.2項目銷售回款計劃 項目銷售回款詳見附表1：《項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》。4.3資金來源和運用分析 項目總投資由項目已支付工程款及銷售費用、財務(wù)費用組成，資金來源包括自籌資金、銀行融資和本項目銷售回款。第五部分財務(wù)與敏感性分析5.1贏利能力分析 5.1.1目前產(chǎn)權(quán)式酒店的三種主要經(jīng)營方式1、固定回報模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營10—20年。發(fā)展商承諾每年7%—8%的固定投資回報；業(yè)主每年可以享受18～84天（分淡、旺季）免費自用；業(yè)主只需交付1～3成首期，剩余月供款每月從固定回報中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。經(jīng)營期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。此類方式適合被地理位置相對偏遠(yuǎn)、銷售價格低、酒店經(jīng)營運作成本較低且入住率較高的產(chǎn)權(quán)式酒店，因為回報明確簡單，可操作性強，正逐步成為此類型產(chǎn)權(quán)式酒店的主要回報模式。2、利潤分成模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營15—20年。業(yè)主只需交付2～3成首期，另付月供貸款。業(yè)主每年可以享受20～40天（分淡、旺季）免費自用，并可按一定比例享受酒店經(jīng)營稅后純利的分紅。此類方式被早期的地處旅游風(fēng)景區(qū)，經(jīng)營運作成本相對較高，酒店經(jīng)營受淡旺季影響嚴(yán)重的度假型酒店廣泛采用。但從后續(xù)經(jīng)營的可操作性角度來看涉及問題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險較大。3、單純免月供模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營20年。業(yè)主交付1.5～3成首期，月供貸款由發(fā)展商代繳外，不在享受額外經(jīng)營分紅或回報；同時每年享受免費入住20—36天。此類方式因為承諾投資回報低，因此后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險相對較小，對發(fā)展商和酒店管理公司的壓力也較小。適合酒店檔次較高，銷售價格和經(jīng)營運作成本也較高，同時出租率偏低的產(chǎn)權(quán)式酒店，如東方銀座等。小結(jié)：項目經(jīng)營方式的選擇關(guān)乎整個酒店后續(xù)經(jīng)營的問題，也是項目可持續(xù)發(fā)展和贏利能力的關(guān)鍵。通過以上三種經(jīng)營模式的對比分析及本項目的具體情況，我司認(rèn)為：選擇單純免月供模式或每年7%固定回報模式比較切合實際。5.1.2本項目固定經(jīng)營成本分析：1、阜陽市酒店正常經(jīng)營費用構(gòu)成：A、能源費用主要包括：水電、油耗及煤氣等費用，經(jīng)調(diào)查，該項成本約占總收入的17%；B、員工費用主要是員工工資費用，經(jīng)調(diào)查，酒店在正常營業(yè)時約需100人，按阜陽市酒店員工人均工資2000元/月的標(biāo)準(zhǔn)計算，員工費用每年大約為240萬元；C、維修費用主要指酒店日常維修的費用，每年約需100萬元；E、保險費主要是財產(chǎn)保險、員工社會保險等，每年約需10萬元；F、管理費用管理費用主要是指辦公費用、接待費等費用，每年約需100萬；G、租賃管理費主要是指出租時上交給政府部門的管理費用，占租金的2%；H、管理公司酬金管理公司酬金為營業(yè)收入的2-5%；I、大修費用為營業(yè)收入的2%。2、行業(yè)正常經(jīng)營成本與本項目成本比較：類別行業(yè)平均成本項目實際成本備注比例金額（萬）能源費用17%27%60水、電、燃油等能源耗費工資保險福利18%22%49經(jīng)營管理費用15%19%41維修、管理、物料消耗等合計50%68%150注：上述指標(biāo)為整個酒店運作所需成本，包括維持酒店客房、餐飲、娛樂等設(shè)施正常運營所需費用。小結(jié)：1、根據(jù)調(diào)查，維持一個四星級酒店正常經(jīng)營所需要的成本約占總營業(yè)額的50%—60%，客房經(jīng)營所需成本一般占總成本的30%—40%；2、從上表可知，本項目維持酒店經(jīng)營所需成本遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，能源費用高出行業(yè)平均水平10個百分點，人員工資高出4個百分點，經(jīng)營管理費用高出4個百分點，使總成本率達(dá)到68%，因此項目現(xiàn)有的經(jīng)營狀況欠佳，利潤空間狹??；3、如何控制酒店經(jīng)營運作成本已成為本項目的當(dāng)務(wù)之急，在努力提高酒店入住率的同時，必須嚴(yán)格控制經(jīng)營成本，逐漸將成本率鎖定在行業(yè)平均水平范圍，否則，將會對酒店的后續(xù)經(jīng)營帶來極大影響。5.1.4本項目經(jīng)營測算1、按照行業(yè)平均成本率50%，入住率45%測算：經(jīng)營測算表（一）類別ABCDE合計客房種類豪華房標(biāo)準(zhǔn)房高級房商務(wù)套房豪華套房客戶數(shù)量（間）98180602014372月出租率（%）406030101045實收房價（元/間/天）464338348600868379實際客房月收入（元）545，6641，095，120187，92036，00036，4561，901，160其他營業(yè)收入316，336月經(jīng)營成本（元）按行業(yè)平均成本50%計算1，108，748月預(yù)期收益（元）1，108，748回報方式一月按揭供款（元）銷售均價7000元/平方米，銷售總面積為20215.19平方米，銷售總額為141506330元，按七成20年按揭，每月供款為655909元655，909預(yù)期贏余（元）452，839回報方式二7%固定回報（元）銷售均價7000元/平方米，銷售總面積為20215.19平方米，銷售總額為141506330元，按7%固定回報，每月還款為825453.59元825，454預(yù)期贏余（元）283，294注：（1）酒店現(xiàn)有實際用于對外經(jīng)營的客房數(shù)為372間（不包括兩套總統(tǒng)套房和用做其他用途的兩套豪華套房）；根據(jù)372套房面積計算，實際可銷售面積為20215.19平米；（2）根據(jù)酒店客房現(xiàn)有出租率水平及后續(xù)經(jīng)營發(fā)展趨勢，預(yù)計酒店客房出租率在短期內(nèi)有望達(dá)到50%左右的水平，因此，將現(xiàn)有42.06%的出租率調(diào)高到45%的水平進(jìn)行計算。2、按照項目實際成本率68%，入住率45%測算：經(jīng)營測算表（二）類別ABCDE合計客房種類豪華房標(biāo)準(zhǔn)房高級房商務(wù)套房豪華套房客戶數(shù)量（間）98180602014372月出租率（%）406030101045實收房價（元/間/天）464338348600868379實際客房月收入（元）545，6641，095，120187，92036，00036，4561，901，160其他營業(yè)收入316，336月經(jīng)營成本（元）按項目實際成本率68%計算1，500，000月預(yù)期收益（元）717，496回報方式一月按揭供款（元）銷售均價7000元/平方米，銷售總面積為20215.19平方米，銷售總額為141506330元，按七成20年按揭，每月供款為655909元655，909預(yù)期贏余（元）61，587回報方式二7%固定回報（元）銷售均價7000元/平方米，銷售總面積為20215.19平方米，銷售總額為141506330元，按7%固定回報，每月還款為825454元825，454預(yù)期贏余（元）-107，958小結(jié)：從表一可知：如果按照行業(yè)平均經(jīng)營成本率50%核算，無論選擇單純免月供回報模式還是固定7%經(jīng)營回報模式都有一定利潤空間，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險較?。粡谋矶芍阂罁?jù)本項目現(xiàn)有經(jīng)營成本率68%核算，如果選擇單純免月供回報模式基本能做到收支平衡，每月有61587元的盈余；如果選擇固定7%經(jīng)營回報模式，則根據(jù)酒店現(xiàn)有經(jīng)營收入情況會出現(xiàn)一定虧損，每月有10萬元左右資金將用于補貼給業(yè)主的經(jīng)營回報。按照20年計算，在現(xiàn)有酒店經(jīng)營狀況不變的情況下，總共補貼金額為2400萬。

5.1.5本項目收益測算分析1、按照項目成本率50%計算經(jīng)營收益：按照4.1.4本項目經(jīng)營測算所得如果以免月供回報模式，則每月回報成本為：655909元如果以7%固定回報模式，則每月回報成本為：825454元下表分別以兩種回報模式計算：開房率月客房收入月客房成本回報方式回報成本利潤20年利潤（萬元）40%1691856元約845928元免月供65590919001945607%回報8254542047449150%2114820元約1057410元免月供65590940150196367%回報825454231956556760%2537784元約1268892元免月供655909612983147127%回報8254544434381064370%2960748元約1480374元免月供655909824465197877%回報8254546549201571880%3383712元約1691856元免月供6559091035947248637%回報8254548664022079490%3806676元約1903338元免月供6559091247429299387%回報8254541077884258692、按照項目成本率60%計算經(jīng)營收益：開房率月客房收入月客房成本回報方式回報成本利潤20年利潤（萬元）40%1691856元約1015114元免月供655909208335007%回報825454-148712-356950%2114820元約1268892元免月供65590919001945607%回報8254542047449160%2537784元約1522670元免月供65590935920586217%回報825454189660455270%2960748元約1776449元免月供655909528390126817%回報825454358845861280%3383712元約2030227元免月供655909697576167427%回報8254545280311267390%3806676元約2284006元免月供655909866761208027%回報82545469721616733

3、按照項目現(xiàn)有成本率68%計算經(jīng)營收益：開房率月客房收入月客房成本回報方式回報成本利潤20年利潤（萬元）40%1691856元約1150462元免月供655909-114515-27487%回報825454-284060-681750%211