怎樣當好甲方代表

一、項目定義：二、房地產管理及流程三、建設工程主體及其各方利益關系；四、怎樣當好甲方〔業(yè)主〕代表；五、總結；1.一、工程定義(甲方代表應知部份)1、工程：即指在一定的約束條件〔限定時間或工期、資源本錢等〕下，為完成某一獨特的產品，或是效勞的一次性任務，也就是說工程具有一次性和獨特性特征，即有明確的開始時間和結束時間，工程的啟動標志著工程的開始，當工程目標已經實現〔成功〕或因工程目標不能實現(失敗〕工程被終止時，就以為著工程的結束，工程主要由以下特征。1〕、工程的單件性：即每件工程產品都是單一的，從形式上和內容上都有可能是單一的、不同的。2〕、目標的特定性：即每個工程都自己的特有的完成目標，主要是指：工程的工期目標、本錢目標、質量目標等。3〕、工程具有約束性：工程是一個既定的目標任務，即在目標的約束下完成工程任務。2.4〕工程的壽命周期性：大概分為三個階段，第一階段是工程前期階段，一般包括工程規(guī)劃部署等，明確工程任務、根本要求所投入的要素〔人、才、物〕以及期望到達的目標；第二階段是工程的實施階段，即明確了第一階段的各項問題，對目標在限定的約束條件下進行實施，主要是指工程的設計、實體施工等；第三個階段是指工程的終止階段，包括工程的總結、清理、交付業(yè)主〔使用單位〕，以及保修期間的保修。5〕工程的系統性：工程是由一系列活動組成的，即由工程建議、工程決策、工程實施、投入使用,后期效勞的一系列的圍繞目標效益有效整合各種資源、優(yōu)化配置?？茖W管理，同時要求在工程的運作中，全面,動態(tài)、統籌兼顧的分析處理問題的管理工作；3.2、項目承包商：其投標書已為發(fā)包人接受，并已正式簽署合同負責實施完成合同任務的當事人。3、工程分包商；指具有相應資質的可以承擔分包工程的單位，建筑工程總承包單位可以將承包工程中的局部工程發(fā)包給具有相應資質條件的分包單位；但是，除總承包合同中約定的分包外，必須經建設單位認可,一般分為專業(yè)分包〔如消防〕和勞務分包。4、工程監(jiān)理單位：指發(fā)包人〔甲方或業(yè)主〕委托的負責本工程監(jiān)理并取得相應工程監(jiān)理資質的單位，由發(fā)包人按照監(jiān)理合同付給監(jiān)理費用，監(jiān)理單位依據監(jiān)理合同、法律、法規(guī)、標準按業(yè)主的要求對工程實施目標控制和工程管理工作；

4.5、建設工程工程管理：建設工程工程管理是為了實現工程建設預定目標，通過一定的組織形式，用系統工程的觀點、理論和方法對工程工程建設從投資決策、建設準備、施工建設、竣工驗收以及售后效勞的全過程進行方案、組織、指揮、協調、和控制等活動，以便有效地利用人力、物力、財力、信息、時間和空間資源，以最低消耗獲得最正確經濟效益。社會效益和環(huán)境效益的過程；6、工程業(yè)主：是指具備某項工程工程建設需要的條件〔資金、規(guī)劃用地、建設手段等〕，建立起與承包〔生產供給〕商及社會中介機構〔如監(jiān)理單位、造價咨詢單位等〕的委托合同關系，并最終得到建筑工程產品所有權的政府部門。企事業(yè)單位和個人。建設工程工程業(yè)主包括各級政府、專業(yè)部門、政府委托的資產管理部門、企事業(yè)單位學校、私營單位和自然人。當然也包括一些如(公用事業(yè)單位,機關單位5.醫(yī)院、工廠、商業(yè)及商業(yè)機構、房地產開發(fā)公司等〕，個人和個人合伙投資者依法登記注冊的法人機構等。7、工程法人：工程法人是依據?中華人民共和國公司法?成立的從事工程開發(fā)的有限責任公司和股份。工程法人不是個人，工程法人是工程建設的責任主體,依法對所開發(fā)的工程負有工程的籌劃、資金籌措、建設實施、生產經營、債務歸還和資本的保值增值等責任并享有相應的權利；8甲方代表：工程法人指定的能代表業(yè)主實施工程管理的部門或責任人員,甲方代表在業(yè)主的授權下可處理現埸進度,質量,投資和平安等一切事宜,其具體權力也可在合同中寫明,也可由業(yè)主寫通知明確。6.二、房地產管理(甲方代表應會)目錄1、房地產企業(yè)工程的綜合管理2、房地產企業(yè)工程人力資源管理3、房地產企業(yè)的時間管理4、房地產企業(yè)的采購管理5、房地產企業(yè)工程的范圍管理6、房地產企業(yè)的風險管理7、房地產工程的質量管理8、房地產工程的本錢管理9、房地長企業(yè)的溝通管理7.一、房地產企業(yè)工程的綜合管理啟動:立項辦土地可行性研究報工程批準前期:前期證照籌劃書方案設計初設實施:施工圖設計招投標合同施工過程控制各項驗收控制:開發(fā)節(jié)點銷售節(jié)點進度質量平安投資協調收尾:綜合驗收備案移交質保維修后期管理8.二、房地產企業(yè)工程人力資源管理1、人才:人才必備的五大要素〔德、才、信、細、動〕，身體健康,證照齊全.2、鼓勵機制:〔工資獎金股權分紅〕.3、授權:〔責任制〕授權責任獎罰.4、需求:(期望值)工資福利獎金保險節(jié)假日培訓學習考證.5、用人標準與制度:標準制度9.三、房地產企業(yè)的時間管理

開發(fā)節(jié)點與開發(fā)節(jié)奏:計劃節(jié)點關健點企業(yè)時間管理:上下班加班開會節(jié)假日值班個人時間管理:上下班自學考証節(jié)假曰工程周期吋間管理:開工竣工停工時間與投資者的關係:信貸時間還款周期交房時間保修時間10.四、房地產企業(yè)的采購管理

采購對象數據庫的建立:各類材料設備廠家數據庫的建立市埸時間價格曲線分析表性價比的模式的建立:模板比較決策采購控制及措施:控制方法控制措施釆購方式:招投標議標緊急釆購釆購流程和制度:流程制度11.五、房地產企業(yè)工程的范圍管理工程范圍界定的基準:紅線空間地下周邊及相鄰范圍變更控制:動因后果對策〔紅線范圍變更、建筑面積、高度設計變動..…〕范圍變更優(yōu)化:體積空間地下如何優(yōu)化范圍內的管理:有關資料動態(tài)變化設計變更空間平面地下的變化處理建立擋案臺賬建立管控制度12.六、房地產企業(yè)的風險管理機遇和風險:形勢未來判斷風險承受風險分析機遇風險和收益的量化:風險損失判斷收益予估判斷工程應用概率進行投資決策的量化分析:國內及周邊投資風險未來投資風險資本運作動態(tài)分析

13.七、房地產工程的質量管理質量管理的7項原那么：圖紙標準合格〔合格材料合格品合格工程〕正規(guī)(過程正規(guī)施工正規(guī))驗收過關缺陷處理合同要求過程控制:質保體糸制度責任心檢查嚴格經驗技術水平樣板先行職業(yè)素質與道德質量本錢的概念和分析:質量與本錢的關係要質量降本錢的措施經驗和教訓:事故處理總結教訓下一步糾正措施14.八、房地產工程的本錢管理房地產企業(yè)如何贏利:土地本錢地段工程優(yōu)勢降低本錢高品質品牌戰(zhàn)略嚴格管理挖潛工程決策設計優(yōu)化合同施工投資控制本錢權重比例:根底主體安裝裝飾園林景觀其它相似工程比較本錢數據庫參數比較收支的重要性和關聯性:予算本錢實際本錢收入損失予控措施品質:售價的分析市埸分析本案亮點品質保證措施本錢表:本錢分析本錢報告本錢予測資金表:分年資金需求表銷售資金回籠表現金流量表資金借貸表15.九、房地長企業(yè)的溝通管理下級溝通:注重方式注重效果平行溝通:注重協調注重配合工程經理的溝通:注重主導注重支持領導的溝通:注重要點絕不重復外部溝通:注重目的注重攻關內外聯糸數據庫:各種有用人員的通迅數據庫溝通重點是人際交往和為人處事,一個人的性格往往決定一個人一生的命運。一個人的溝通能力決定一件事情的成敗,攻關是房地產企業(yè)的重頭戲16.房地產工作流程17.三、建設工程主體及其各方利益關系；(甲方協調應知)

1、根據建設主體在建設工程工程實施中的地位和作用，基于系統的分析。可將建設主體劃分為三大類型。一類是直接參與主體，他們的行為活動對建設工程工程目標的形成有直接影響，他們與建設工程工程之間存在著直接利益關系。直接主體包括：工程業(yè)主、工程使用單位、勘察單位、設計單位、施工單位、生產廠商、材料設備供給單商。專業(yè)設計與施工單位,特殊單項分包單位。第二類是間接主體，主要是中介機構，其行為活動對建設工程工程目標的形成產生間接影響，也就是說他們的活動結構是通過直接主體行為的變化形成的，他們與建設工程工程之間不存在直接利益關系，間接主體包括：監(jiān)理單位、投資咨詢、造價咨詢、招標代理、工程擔保、工程風險、質量檢測機構等。第三類主體是構成建設主體行為活動的環(huán)境，影響環(huán)境建設主體活18.監(jiān)督單位。主要包括政府監(jiān)督管理、建設工程工程所在地區(qū)政府部門和社會相關部門單位；2、工程主體各方的關系：實行工程法人責任制后，工程法人與政府部門、金融機構、投資方、承包方〔設計、施工、物資供給單位等〕、監(jiān)理單位、咨詢單位等的關系，是一種新型的適應社會主義市場經濟運行機制關系。在建設工程工程管理上形成以工程法人為中心和主體，工程法人向國家和各投資方負責，咨詢、監(jiān)理為中介組織，設計施工、物資供給等單位通過投標方式承擔工程建設任務的建設管理新模式；工程法人與政府部門的關系：工程法人是獨立的經濟實體，要承擔投資風險，要對工程立項、籌資、建設和生產運營、還本付息及資產的保值增值的全過程負責。19.為此，工程法人擁有相應的自主權，政府不直接干預工程法人的投資建設活動，政府部門的主要職能是依法進行監(jiān)督、協調和管理。監(jiān)督是指政府通過制定法律、法規(guī)、技術標準等，指導和制約工程法人的投資活動，使其符合國家的宏觀政策和利益。3、工程法人與金融機構的關系：工程法人與金融機構是平等的民事主體，一方面工程法人要取得金融機構的支持，以保證資金的供給。另一方工程法人也可根據貸款條件，自主的選擇金融機構。工程法人與金融機構是雙向的選擇，雙方通過貸款合同明確其權利和義務。為了保證其貸款能連本帶息按期收回，提供貸款的金融機構一般要對工程法人的資金使用情況進行監(jiān)督。20.4、工程法人與承包方的關系：工程法人與承包方是地位平等的民事主體，承包方通過投標競爭獲得工程任務，工程法人通過招標方式選擇中標單位。工程法人〔發(fā)包方〕與承包單位是雙向選擇，雙方通過簽訂工程承發(fā)包合同或設備、材料供給合同，明確其各自的權利和義務，如一方違反合同約定要承擔違約責任。但盡管監(jiān)理單位與承包方之間沒有合同關系，但監(jiān)理單位可根據工程法的授權，監(jiān)督管理承包方履行工程發(fā)包合同或設備、材料供給合同。工程法人委托社會監(jiān)理單位后，承包方應接受監(jiān)理工程師對自己工程工程建設活動的監(jiān)督管理。5、工程法人與監(jiān)理等單位的關系：工程法人與監(jiān)理單位也是平等的民事主體，雙方通過簽訂監(jiān)理合同21.

明確各方的權利和義務。監(jiān)理單位接受工程法人的委托后，工程法人就把工程工程建設管理權利的一局部授予監(jiān)理單位。諸如工程建設組織協調工作的主持權、設計質量和施工質量及建筑材料與設備質量確實認權和否決權、工程量與工程款支付確實認權和否決權、工程建設進度與建設工期確實認權和否決權，以及圍繞工程建設的各種爭議權等。監(jiān)理單位在工程法人授權范圍之內開展工作。監(jiān)理單位要向工程法人負責,監(jiān)理單位不是工程法人的代理人，不是以工程法人的名義開展監(jiān)理，而是以第三方的身份工作。監(jiān)理單位不僅要為工程法人提供高質量的效勞，圍護工程法人的合法權益，同時也要圍護承包方的合法權益,當然現代監(jiān)理根本上按甲方的要求進行監(jiān)理,中國的國情是監(jiān)理不得違背甲方的指令,而不是西方的監(jiān)理是獨立的弟三方。22.

除監(jiān)理單位以外的其他資訊單位，一般只為工程法人提供專業(yè)效勞，如法律、造價、技術、管理資訊等。這些單位同承包方之間一般不發(fā)生關系。6、工程法人與承包商、分包商、監(jiān)理的相互關系：總包商在業(yè)主同意的前提下將專業(yè)工程和局部分項工程發(fā)包給分包商，總包商與分包商簽訂分包合同，分包商與業(yè)主不直接發(fā)生合同關系；總包商向業(yè)主承擔整個工程的施工責任，并接受監(jiān)理工程師的監(jiān)督、管理。分包商對總包商負責，并接受總包商的監(jiān)督。分包商與監(jiān)理單位不發(fā)生關系，監(jiān)理單位只通過總包單位對分包單位實行控制和管理。23.

政府質量監(jiān)督建設業(yè)主監(jiān)理單位質量監(jiān)督檢測單位質量審核監(jiān)督勘察單位質量審核監(jiān)督材料、設備生產供給單位i監(jiān)督施工單位質量審核監(jiān)督設計單位質量審核監(jiān)督使用單位質量審核監(jiān)督建設工程質量工程質量政府全面監(jiān)督體系24.

政府有關部門建設工程管理組織體系工程法人〔業(yè)主〕承建單位工期、投資、質量建設工程工程監(jiān)理單位監(jiān)督管理監(jiān)督管理管理監(jiān)督監(jiān)理25.三、怎樣當好甲方〔業(yè)主〕代表(甲方代表素質與能力)第一點：甲方代表的素質要有組織能力,協調能力和堅強的執(zhí)行力，具有相應的知識結構，能從總體上把握一個工程，抓甲方自己的關鍵工作,掌握開發(fā)節(jié)奏,做好開發(fā)的各種道具,了解房地產形勢和市埸需求，推出符合業(yè)主要求和市埸要求的建筑產品；另外是加控設計管理(因設計合理是最大的節(jié)約),做好投資控制,為業(yè)主節(jié)省開支,素質重點是甲方代表應有好的職業(yè)道德,廉潔清正,大公無私。第二點：勾通協調處理好各單位的關系甲方代表的難點就是怎么樣處理工程建設過程中涉及最多的施工單位、監(jiān)理單位和本單位的關系問題。如果對施工單位過于嚴厲有的時候會適得其反。處理這種關系要有智謀，原那么性問題決不退讓，小問題可進可退，但要看施工單位表現。監(jiān)理單位主要是關系質量問題的專業(yè)監(jiān)理工程師。要經常指導,列出質量予控點讓他們重視,旁站檢查,甲方當然要監(jiān)督執(zhí)行,另外還要不怕麻煩，根據自己的經驗制定一套適合本工程的質量管理細那么和施工管理細那么,最好是灌入合同附件,減輕過程管理難度。26.質量管理細那么要以公司的名義出，而甲方代表就可以沉著的在公司與施工單位周游，把握大原那么。這次我們搞了一個進埸學習。設計了一些條條款款讓施工單位和監(jiān)理單位去遵守和執(zhí)行，就像是我們設的一個局，一個善意的局。目的就是管好工程的質量和進度。第三點;控制好各個關鍵部位,細節(jié)決定成敗質量控制的重點應抓好工程的幾個關鍵部位:1、根底：鋼筋和砼2、框架局部：鋼筋和砼，尤其是幾何尺寸，防開裂.3抹灰：注意必須兩遍成活，并注意在框架與墻體交接部位采取一定的措施。4、應注意外墻的保溫…質量節(jié)點很多,不一一例舉5、從組織上，必須對監(jiān)理公司和施工單位嚴格要求，在重點部位出現質量問題要采取懲罰措施，當然要有一定管理細那么6、提高施工隊伍的素質，多組織培訓和學習，提高工人的素質和管理人員的素質，好的工程是干出來的不是看出來的；27.重點管理弟四點:抓節(jié)點進度和開發(fā)節(jié)奏1、提高執(zhí)行力,對方案節(jié)點嚴格督查,達不到甲方要求又說不出原因一定要處分,到達應給獎勵(獎勵要業(yè)主授權)。2、要深入現埸,了解弟一手情況,不要被承包方牽到鼻子走,要對進度起主導作用。3、每月的方案檢查都要逗硬,旬,周的方案要有超前,使月方案完成留有佘地。4、對內,對外管理要有方法,要有一套制度和手段,要有凝聚力和戰(zhàn)斗力，有組織有目標有方案地調動各方積極性,團結奮斗,實現業(yè)主工期和重點開發(fā)節(jié)點目標。5、開發(fā)節(jié)奏,銷售點十分重要,要制定方案,反復評估,有予見性地解決過程中的問題和困難,一定要想盡方法到達業(yè)主的目標。28.第五點：要有相當的專業(yè)知識和工作經驗1、專業(yè)知識必須精。作為甲方代表，你隨時都可能在現場，有時施工方有些小的專業(yè)問題需要甲方確定的，當場問你你必須答復得出。2、熟悉設計標準、施工標準、驗收標準，熟悉施工圖紙，工作認真、仔細、主動，大局部問題你可以提前發(fā)現并提出來想出好的解決方法。3、有好的管理能力及協調能力。可以說是你要管理好一個工地，有時一個工地不止一個施工單位，人多事雜，如何管理好這個工地及協調好各個單位之間的關系，主要就看你了。4、抓好工程質量，控制工程進度。5、甲方公司權利要下放到甲方代表，施工中，不能一些小問題都決定不了，什么問題都要向上報，等上頭研究研究或走流程，等到定下來時已經過了幾天甚至更久了，這樣延誤工程進度。到時施工單位完不了工會說一些需要甲方確定的問題總是久拖才造成的，給施工單位造借口形成口實。29.重點經驗6、要注重擋案資料的管理,隨時對擋案資料組織檢查,缺失部份一定要補齊。特別是任何一件事的安排,檢查,結果均應留有記錄,出了問題也可追朔,管工程頭腦一定要清析,要有詳細的施工日誌和重點位置的影像資料,凡有問題檢查也一目了然。另外要注重信息的收集和反響,并要用計算機建立各類信息擋案，現代管理對施工現埸信息不了解,出了任何問題均無法當機立斷,可能會給甲方造成極大的損失。30.第六點：解決好施工過程中的各種問題一定要有相當的專業(yè)知識和工作經驗，如果有問題你不能解決那你可能是個擺設，就樹立不起權威，甲方代表必須能解決大多數的現場問題。2、一定要有相當的全局把握的能力和思維，很多工作都是相關的，要分輕重緩急合理處置，這是建立在積極的工作態(tài)度和長時間的工作經驗積累上面的，對控制整個工程進度和本錢是很有效的。3、懂得協調各合作單位和公司內部關聯部門之間的關系，建立獲得正確信息的有效渠道.這是甲方代表對問題進行正確判斷和發(fā)布正確指令的根底之一.4、要對遇到的問題進行深入研究，不能人云亦云，特別是現在大多數的工程技術人員對技術問題的溝通和獲取信息的渠道太少且積極性太小。5、熟悉相關部門的工作流程和相關根底知識，比方要懂得預結算、工程開發(fā)流程等。6、掌握一定的工程管理工具或者軟件，如做進度方案，熟習和會使用工程軟件31.CAD，對現有信息資源進行優(yōu)化處理等。7、施工前的圖紙要完全熟悉，包括建筑、結構、水電、通風、人防、消房…等全套圖紙。這一條是要甲方代表把在施工前減少圖紙的錯誤和沖突,降低對后續(xù)施工的影響.要了解設計意圖并能對圖紙進行局部優(yōu)化，這條也很重要，這可給業(yè)主節(jié)省投資.如果是三邊工程,圖紙會審結果可能太粗了，甲方代表更應事事了解,防止出錯,這不單是態(tài)度問題，還有技術水平上下的問題。不是要每個人都成為各專業(yè)的專家，但是適當的熟悉了解是應該的。8、和政府相關部門的辦事人員有一定的聯系，起碼知道最根本的辦事流程。這是件很累心的事情，但是做好了節(jié)約時間和開支這是肯定的。如報建過程、政府的各職能部冂的聯糸或解決問題，例如開工后的開路口、園林綠化、涉及到的市政管線國防光纜等問題。當然，這一條也許有專門部門去做，但是了解一下總是好的；我所知道的甲方,現場代表配合這些事情太多了。32.第七點：完善好各種管理制度1、在簽施工合同中灌入完善的甲方管理制度(包括進度管理,質量管理,收方簽證管理,平面管理,文明現埸平安管理)。建立進埸交底制度.2、理順與設計單位之間的關系，防止施工單位直接與設計單位直接不打招呼就溝通，應有設計變更管理制度。3、甲方應當扶持和管理監(jiān)理，不能代替監(jiān)理。甲方工程管理是一個綜合的，全方面的管理,涉及質量、進度、造價、人力資源、內部協調、外部協調等等方面。充分利用好監(jiān)理。監(jiān)理單位也必須擺正自己的角色定位，建設單位必須充分利用監(jiān)理單位的作用,制定監(jiān)理單位的職責和任務,減少甲方管現埸的工作,監(jiān)理得力,甲方才好干甲方自已的事,甲方自己的事較多,如招投標,選材料設備…。4、強化合同管理。合同是甲乙雙方工程管理的基石，不偏不倚的執(zhí)行合同，賞罰清楚,甲方應制定合同管理的制度,嚴格管理進度,質量,平安和現埸。5、協調工程各施工方關係,制定總分包職責。并要執(zhí)行33.總分包管理十分重要,在合同中要有明確要求,因為參加施工的單位可能有好幾十家，總包單位、總包的分包單位、甲分包單位、甲供材料單位，甲供設備單位,涉及的合同也好幾十份，處理好甲分包、甲供單位與總包單位的關系是根底。站在甲方主導的地位上，可以強行要求總包單位如何如何，但私底下具體事務還有由分包與總包處理，關系上不能搞得太過僵硬，不能讓總包單位覺得建設單位偏向甲分包或甲供貨單位。6、處理公司內部關系的能力。作為工程部門，是工程管理的龍頭,還要牽頭同公司設計口、采購口、本錢口…打交道，這些部門的關系協調好了，才能保證工程的進度。第八點：要有良好的個人素質、品德和言行1、有問題及時上報公司領導，領會領導意圖。

34.2、