阜陽(yáng)城市理解及房地產(chǎn)簡(jiǎn)析

阜陽(yáng)城市理解及房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析2013年1月城市理解住宅市場(chǎng)及部分典型樓盤(pán)土地市場(chǎng)開(kāi)發(fā)企業(yè)總結(jié)目錄（報(bào)告數(shù)據(jù)來(lái)源國(guó)土、規(guī)劃、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等政府網(wǎng)站）1.1城市理解阜陽(yáng)-合肥：222㎞；阜陽(yáng)-淮南：140㎞；阜陽(yáng)-安慶：404㎞；

（車行距離）

地理位置阜陽(yáng)位于安徽省西北部,黃淮海平原南端、淮北平原的西部，是皖西北重要的門戶,是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組成部分；阜陽(yáng)西部與河南省周口市、駐馬店市相鄰，西南部與河南省信陽(yáng)市接壤，北部、東北部與亳州市毗鄰，東部與淮南市相連，南部緊靠淮河與六安市隔河相望；1.2城市理解

面積、行政區(qū)劃、人口面積：9775平方公里；行政區(qū)劃：轄潁州、潁泉、潁東三區(qū)和臨泉、太和、阜南、潁上四縣及省直轄縣級(jí)界首市；人口：戶籍人口1026萬(wàn)，常住人口762萬(wàn)，是安徽省人口最多的城市，也是全國(guó)比較大的地級(jí)市之一，其中阜陽(yáng)市區(qū)人口約90萬(wàn)；城市化率：阜陽(yáng)城市化率約33.3%，遠(yuǎn)低于全國(guó)51.27%、全省44.85%的平均水平（2011年）；公路：寧洛高速、合阜駐高速、濟(jì)廣高速、105國(guó)道等公路匯聚于境內(nèi)，阜新高速已開(kāi)工建設(shè)；水路：淮河、潁河、泉河、茨淮新河等河道四季通航，可南下長(zhǎng)江，東至東海；鐵路：京九鐵路自北向南貫穿全境，與漯阜、青阜、阜淮三條鐵路和在建阜六鐵路在境內(nèi)構(gòu)成“米”字型框架；鐵路與相鄰的徐州、鄭州、合肥、武漢等樞紐構(gòu)成輻射狀，是全國(guó)六大路網(wǎng)性樞紐之一；航空：阜陽(yáng)西關(guān)機(jī)場(chǎng)位于阜陽(yáng)市西南部，距阜陽(yáng)市中心約9公里；1.3城市理解

交通1.4城市理解規(guī)劃發(fā)展用地發(fā)展方向

近期：城市空間拓展是在現(xiàn)狀建成區(qū)附近具有較大發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，是以阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、阜陽(yáng)工業(yè)園區(qū)、城北工業(yè)園區(qū)、周棚電廠工業(yè)區(qū)，城南新區(qū)向外拓展；

遠(yuǎn)期：選擇向西、南和東南作為主要拓展方向，兼顧潁東、泉北發(fā)展；遠(yuǎn)景：機(jī)場(chǎng)搬遷后城市以向西發(fā)展為主。1.5城市理解規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)以潁西區(qū)為中心，潁、泉河為紐帶，形成“三區(qū)四片組團(tuán)式”的城市空間布局結(jié)構(gòu)。潁西片區(qū)：是阜陽(yáng)市的政治、文化、教育、科研中心和城市發(fā)展的依托，重點(diǎn)發(fā)展城市第三產(chǎn)業(yè)，完善城市中心功能，提高城市中心的聚集與輻射效益。潁東片區(qū)：規(guī)劃重點(diǎn)完善鐵路、公路交通樞紐功能，發(fā)展加工制造業(yè)，建設(shè)東北工業(yè)區(qū)、潁東辛橋物流園區(qū)和城市生活居住區(qū)。泉北片區(qū)：完善古西湖生態(tài)公園、阜陽(yáng)工業(yè)園功能，建設(shè)大型商貿(mào)及高級(jí)住宅區(qū)。潁南片區(qū)：依托阜陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，以興辦高新技術(shù)企業(yè)和出口創(chuàng)匯企業(yè)為主，采用成片開(kāi)發(fā)，建設(shè)成綜合性的城市新區(qū)。1.6城市理解城市性質(zhì)和規(guī)模城市性質(zhì)：

全國(guó)重要的鐵路交通樞紐，以加工制造、商貿(mào)物流為主的皖西北中心城市。

城市規(guī)模：

近期2010年：人口規(guī)模82萬(wàn)人，用地規(guī)模82.8平方公里；遠(yuǎn)期2020年：人口規(guī)模140萬(wàn)人，用地規(guī)模140平方公里；遠(yuǎn)景期2050年：按250萬(wàn)人左右控制用地規(guī)模。

規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地規(guī)模：

規(guī)劃區(qū)2020年中心城市建設(shè)用地規(guī)模140平方公里；鎮(zhèn)（辦事處）、風(fēng)景區(qū)建設(shè)用地規(guī)模70.2平方公里；村莊建設(shè)用地規(guī)模39.7平方公里；區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施用地規(guī)模24.7平方公里。1.7城市理解經(jīng)濟(jì)社會(huì)指標(biāo)區(qū)域人口

（萬(wàn)人）主城區(qū)人口GDP

（億元）人均GDP（元）社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）房地產(chǎn)投資

（億元）商品房銷售面積（萬(wàn)㎡）阜陽(yáng)762908531120238577163淮南23311370930400222107176合肥75235536364856311118801246安慶619/121519628398100/數(shù)據(jù)來(lái)源：2011年各市統(tǒng)計(jì)公報(bào)GDP：853億元(2011年)人均GDP：11202元三產(chǎn)比例：27.3：40.1：32.6城市居民人均可支配收入：16686元社會(huì)零售消費(fèi)品總額：385億城鎮(zhèn)化率：33.3%城市性質(zhì)定位：全國(guó)重要的鐵路交通樞紐，以加工制造、商貿(mào)物流為主的皖北中心城市1.6城市理解

經(jīng)濟(jì)與城市性質(zhì)定位城市理解住宅市場(chǎng)及部分典型樓盤(pán)土地市場(chǎng)開(kāi)發(fā)企業(yè)總結(jié)目錄2.1住宅市場(chǎng)近年供應(yīng)、成交情況年份/指標(biāo)商品住宅新上市面積（城區(qū)）商品住宅銷售面積（城區(qū)）201088.6482.892011119.2486.9201291.65148.9備注：2010年-2012年商品房供銷情況（單位：萬(wàn)㎡）阜陽(yáng)市近年住宅上市量受宏觀政策影響增速有所放緩，但銷售量仍穩(wěn)步增長(zhǎng)；2012年阜陽(yáng)城區(qū)新增住宅供應(yīng)91.65萬(wàn)㎡，銷售148.9萬(wàn)㎡，市場(chǎng)表現(xiàn)為供不應(yīng)求；2012年商品住宅備案量在第四季度明顯減少，說(shuō)明市場(chǎng)供應(yīng)量已經(jīng)捉襟見(jiàn)肘；供＜求2.2住宅市場(chǎng)、近年成交均價(jià)及存量年份/指標(biāo)住宅銷售面積（城區(qū)）住宅均價(jià)（城區(qū)）住宅存量（城區(qū)）201082.89萬(wàn)㎡3978元/㎡43萬(wàn)㎡201186.9萬(wàn)㎡4858元/㎡56.3萬(wàn)㎡2012.1-976.05萬(wàn)㎡4885元/㎡53.45萬(wàn)㎡備注：2010年-2012年商品住宅銷售均價(jià)及存量情況阜陽(yáng)2011年后房?jī)r(jià)增長(zhǎng)明顯，均價(jià)接近5000元/㎡，2012年1-9，住宅均價(jià)4885元/㎡，其中9月份阜陽(yáng)城區(qū)住宅均價(jià)5058元/㎡；截止2012年9月底，阜陽(yáng)住宅存量約53.45萬(wàn)㎡，按照近2個(gè)月去化速度，去化周期約為5個(gè)月左右，去化壓力較小，去化周期較短；阜陽(yáng)2012年8月底商品房累計(jì)可售面積115.31萬(wàn)㎡，扣除住宅后的商業(yè)及其他類為61.86萬(wàn)㎡，商業(yè)及其他類存量多于住宅的存量，主要因素為大量商城同期上市和積壓；2.3住宅市場(chǎng)板塊分析阜陽(yáng)市各板塊存在不同的特征，總體上對(duì)城南、城西的接受度較高；備注：參考兄弟公司資料。2.4住宅市場(chǎng)市場(chǎng)供給城區(qū)住宅目前供給不足，后期供應(yīng)有限，樓盤(pán)整體品質(zhì)較差；商品住宅目前主要供應(yīng)區(qū)域?yàn)槌俏骱统悄希瑵}泉次之，潁東幾乎無(wú)房源；目前的住宅市場(chǎng)存量約5000套，后期供應(yīng)預(yù)計(jì)約200萬(wàn)㎡；住宅整體品質(zhì)較差，建筑風(fēng)格上多采用現(xiàn)代和法式建筑，景觀上總體較差，部分采用小水景式園林景觀；售樓中心整體檔次較低，少部分設(shè)立景觀展示區(qū)，多數(shù)采用租房及臨時(shí)建筑做為銷售中心；樓盤(pán)名區(qū)域總建面積（萬(wàn)㎡）風(fēng)格景觀、品質(zhì)明珠佳苑潁東5/面對(duì)公園，品質(zhì)差紅堡城城南17現(xiàn)代一般，無(wú)水景御景城城南26.4歐式一般天筑香城城南9/景觀較差天瑞名城城南41法式小水景易景國(guó)際花園城南36法式沿河，品質(zhì)較好正基首府城南23.6歐式一般金悅時(shí)代城南18.4/水景麗豐一品城南36/沿河，水景上城國(guó)際城西35/大盤(pán)，一般中南現(xiàn)代城3期城西20現(xiàn)代景觀差紫金城城西22.3現(xiàn)代水景，皇家園林皇家花園城西21.7簡(jiǎn)歐一般美在花城潁泉11.2/較差華興濱河苑潁泉11.6/較差錦華名郡潁泉20.2/較差2.5住宅市場(chǎng)業(yè)態(tài)及戶型阜陽(yáng)住宅目前基本為高層產(chǎn)品，主流戶型集中在75-115㎡；樓盤(pán)名業(yè)態(tài)戶型配比（㎡）戶型區(qū)間＜6060-7980-99100-120＞120明珠佳苑多層、高層88-13280%10%10%紅堡城高層73-12935%40%20%5%御景城高層83-18010%35%35%20%天筑香城高層95-11010%60%30%天瑞名城多層、高層88-10350%50%易景國(guó)際花園洋房、高層80-1385%35%35%25%正基首府高層80-1358%50%40%2%金悅時(shí)代高層86-12540%40%20%麗豐一品高層49-1435%10%40%30%15%上城國(guó)際多層、高層90-12850%40%10%中南現(xiàn)代城3期高層77-16119%44%25%12%紫金城高層87-22310%40%50%皇家花園高層79-9650%45%5%美在花城高層80-13060%30%10%華興濱河苑高層74-12520%50%20%10%錦華名郡高層87-13350%40%10%在售樓盤(pán)多為高層產(chǎn)品，層段從11層至33層不等，多層產(chǎn)品較少，基本無(wú)別墅產(chǎn)品；阜陽(yáng)市場(chǎng)上剛需樓盤(pán)戶型面積多集中在75-90㎡兩房，90-110㎡三房為主，部分改善型樓盤(pán)戶型面積較大；數(shù)據(jù)來(lái)源：阜陽(yáng)房地產(chǎn)信息網(wǎng)2.6部分典型樓盤(pán)物業(yè)類型多層、高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012年9月28日開(kāi)發(fā)商興達(dá)房地產(chǎn)投資商興達(dá)房地產(chǎn)占地面積18畝建筑面積5萬(wàn)㎡容積率總戶數(shù)/戶型面積88-132㎡綜合描述低品質(zhì)、無(wú)營(yíng)銷銷售均價(jià)18層高層表價(jià)5300元/㎡，折后均價(jià)約5200元/㎡，多層5600-6000元/㎡銷售情況一期推出110多套房源，目前僅剩十幾套房源，二期未取得預(yù)售證，14層以下基本無(wú)房源潁東唯一在售樓盤(pán)—明珠佳苑2.7部分典型樓盤(pán)物業(yè)類型高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年10月開(kāi)發(fā)商安徽成大投資商安徽成大占地面積44畝建筑面積12.6萬(wàn)㎡容積率3.8總戶數(shù)1024戶戶型面積80-130㎡綜合描述品質(zhì)一般，展示形象較好銷售均價(jià)高層均價(jià)5200元/㎡，按揭優(yōu)惠3%銷售情況推出房源去化90%以上潁泉代表性樓盤(pán)—美在花城2.8部分典型樓盤(pán)物業(yè)類型高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012年8月開(kāi)發(fā)商君和置業(yè)投資商皖能集團(tuán)占地面積108.6畝建筑面積19.3萬(wàn)㎡容積率3.0總戶數(shù)1616戶戶型面積79、96㎡綜合評(píng)價(jià)低價(jià)剛需樓盤(pán)銷售均價(jià)18層高層均價(jià)4600-5000元/㎡銷售情況首期推出136套，目前剩7套，加推預(yù)計(jì)11月開(kāi)盤(pán)城西剛需樓盤(pán)—君和皇馬花園2.9部分典型樓盤(pán)物業(yè)類型高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間即將開(kāi)盤(pán)開(kāi)發(fā)商阜陽(yáng)三環(huán)明源房地產(chǎn)投資商七度地產(chǎn)占地面積119.6畝建筑面積22.3萬(wàn)㎡容積率2.8總戶數(shù)1800戶戶型面積87-223㎡綜合評(píng)價(jià)純改善型樓盤(pán)，地暖銷售均價(jià)均價(jià)6000元/㎡以上銷售情況首期推出100多套，目前蓄水情況較好，未開(kāi)盤(pán)阜陽(yáng)唯一地暖大盤(pán)—紫金城2.10部分典型樓盤(pán)物業(yè)類型高層、多層開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010年開(kāi)發(fā)商易景置業(yè)投資商易景置業(yè)占地面積385畝建筑面積50萬(wàn)㎡容積率1.4總戶數(shù)戶型面積80-138㎡綜合評(píng)價(jià)法式品質(zhì)大盤(pán)銷售均價(jià)高層沿淮河路均價(jià)5800-6000元/㎡，洋房8000元/㎡左右銷售情況尾盤(pán)2棟高層，去化75%阜陽(yáng)第一大盤(pán)—易景國(guó)際花園2.11住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)小結(jié)城區(qū)住宅目前供給不足，后期供應(yīng)有限，樓盤(pán)整體品質(zhì)較差；住宅價(jià)格2012年居高不下；阜陽(yáng)市各房產(chǎn)板塊存在不同的特征，總體上城南、城西的接受度較高；阜陽(yáng)住宅目前基本為高層產(chǎn)品，主流戶型集中在75-115㎡；阜陽(yáng)尚屬于加快發(fā)展的三四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本以本地消費(fèi)和剛需消費(fèi)為主。

城市理解住宅市場(chǎng)及部分典型樓盤(pán)土地市場(chǎng)開(kāi)發(fā)企業(yè)總結(jié)目錄3.1

土地市場(chǎng)近年成交情況備注：考慮到統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的參考可比性，成交地塊按經(jīng)營(yíng)性用地、出讓面積大于50畝等因素進(jìn)行篩選后得出表中數(shù)據(jù)；近幾年經(jīng)營(yíng)性用地受到宏觀調(diào)控的影響，成交量呈V型變化；2012年經(jīng)營(yíng)性用地成交面積為2290畝，成交總額為142億元，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的局面下保持了雙增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)；3.2

土地市場(chǎng)近年成交均價(jià)情況近幾年經(jīng)營(yíng)性用地成交均價(jià)起伏較大，2010年達(dá)到峰值，2011至2012年表現(xiàn)為增長(zhǎng)趨勢(shì)，2012年的均價(jià)為142萬(wàn)元/畝；3.3

土地市場(chǎng)2012年成交情況2012年阜陽(yáng)成交土地85宗，成交面積6753畝，成交金額約42億元；經(jīng)營(yíng)用地成交35宗，成交面積2882畝，工業(yè)用地成交50宗，成交面積3871畝；土地成交均價(jià)62萬(wàn)/畝，這是由于大量低價(jià)的工業(yè)用地成交拉低了整體均價(jià)水平；2012年流拍土地7宗，其中6宗商住用地；初步判定市場(chǎng)行情不明朗及位置一般是該6宗用地流拍的主因;2012年成交的多宗地塊為阜陽(yáng)市城市建設(shè)投資有限公司拍得，可以看出2012年阜陽(yáng)的土地招拍掛市場(chǎng)總體較為冷清。3.4

土地市場(chǎng)2012年部分成交地塊地塊競(jìng)得人1號(hào)地塊：阜陽(yáng)華信置業(yè)有限公司2號(hào)地塊：安徽省高速地產(chǎn)集團(tuán)有限公司3、4號(hào)地塊：安徽阜陽(yáng)臨沂商城投資發(fā)展有限公司具體地塊詳細(xì)指標(biāo)請(qǐng)查看后表；成交地塊位置示意3.4

土地市場(chǎng)2012年部分成交地塊序號(hào)編號(hào)土地

位置土地面積（畝）土地

用途出讓

年限

(年)規(guī)劃指標(biāo)要求起始價(jià)

(萬(wàn)元)成交總價(jià)(萬(wàn)元)成交單價(jià)（萬(wàn)元/畝）溢價(jià)率競(jìng)得人容積率建筑

密度綠地率1[2012]—48開(kāi)發(fā)區(qū)柳林路南側(cè)林潁路西側(cè)154商、住40、70不大于3.0且不小于2.0不大于25%不小于35%323914205127329.82%阜陽(yáng)華信置業(yè)有限公司2[2012]—22潁東區(qū)渦陽(yáng)路西側(cè)北京東路北側(cè)156商、住40、70不大于2.8且不小于2.0不大于22%不少于30%29575295751900.00%安徽省高速地產(chǎn)集團(tuán)有限公司32012]—51（A）潁泉區(qū)潘寨路南側(cè)紅星路東側(cè)455商業(yè)40詳見(jiàn)阜規(guī)設(shè)函（2012）072號(hào)2838028380620.00%安徽阜陽(yáng)臨沂商城投資發(fā)展有限公司4[2012]—51（B）潁泉區(qū)潘寨路南側(cè)紅星路西側(cè)445商業(yè)40不大于2.5且不小于1.8不大于40%不小于20%3062030620690.00%安徽阜陽(yáng)臨沂商城投資發(fā)展有限公司3.5土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)小結(jié)近幾年經(jīng)營(yíng)性用地成交均價(jià)起伏較大，2010年達(dá)到峰值，2011至2012年表現(xiàn)為增長(zhǎng)趨勢(shì)，2012