國內房地產(chǎn)市場簡析

二零零九年零六月地產(chǎn)發(fā)展中心09年1-5月份房地產(chǎn)市場簡析0001宏觀經(jīng)濟形勢—綜述1國內宏觀經(jīng)濟仍處于下行通道2國內銀行信貸市場開始緊縮4國際市場隱現(xiàn)流動性過剩3房地產(chǎn)投資維持低水平緩慢回升宏觀經(jīng)濟形勢—預警信號出口持續(xù)下降，但投資和消費趨于穩(wěn)定，國內市場基礎尚未惡化。預警指數(shù)由上述10個指標構成，走勢圖見下頁。中國宏觀經(jīng)濟實體仍處于下行通道。宏觀經(jīng)濟形勢—預警指數(shù)宏觀經(jīng)濟形勢—走勢增長自08年開始一直保持下降趨勢，顯示國內經(jīng)濟發(fā)展速度已經(jīng)趨緩。宏觀經(jīng)濟形勢—和和繼續(xù)保持雙雙下跌，但降幅收窄顯示未來經(jīng)濟可能好轉。宏觀經(jīng)濟形勢—新增貸款09年前4個月貸款額已超年初預計的全年4.8萬億，后期可能維持較低水平。5.17萬億宏觀經(jīng)濟形勢—房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資仍處于低水平緩慢回升。指數(shù)圖指數(shù)反映的是國際商品期貨價格的變化趨勢，主要由大豆、小麥、玉米等農產(chǎn)品和原油、汽油、天然氣等能源產(chǎn)品以及黃金、白銀、銅等金屬產(chǎn)品總共19種商品交易情況組成。指數(shù)自3月開始大幅增長，國際市場隱現(xiàn)流行性過剩。宏觀經(jīng)濟形勢—國際市場09年3月4月5月6月房地產(chǎn)市場—綜述1普通住宅開發(fā)資本金比例降為20%2土地市場出現(xiàn)競爭性溢價4上市房企保持擴張且現(xiàn)金能力加強3多數(shù)城市住宅成交保持高位降低普通住宅資本金35%20%資金杠桿由100/35=2.86提高至100/20=5.0資金門檻降低導致市場競爭者增多對二三線區(qū)域的開發(fā)企業(yè)更有作用房地產(chǎn)市場—政策房地產(chǎn)市場—土地市場多個城市住宅用地供應量顯著增加。房地產(chǎn)市場—土地市場開發(fā)商資金壓力有所緩解，土地市場升溫帶來競爭性溢價。房地產(chǎn)E網(wǎng)傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,匯聚海量的免費管理資料。房地產(chǎn)E網(wǎng)傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,匯聚海量的免費管理資料。倍訊易房地產(chǎn)市場—銷售市場5月份全國多數(shù)城市住宅成交面積繼續(xù)保持上升態(tài)勢。房地產(chǎn)市場—銷售市場5月份北京等少數(shù)一線城市住宅出現(xiàn)價漲量跌。出現(xiàn)下跌房地產(chǎn)市場—上市房企行業(yè)資產(chǎn)負債規(guī)模仍在擴張。房地產(chǎn)市場—上市房企行業(yè)存貨總量略有增加，但增速顯著降低至6.6%。行業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流凈額首次轉正，資金壓力得到緩解。房地產(chǎn)市場—上市房企部分一線開發(fā)企業(yè)09年度銷售業(yè)務增長迅速。目前宏觀經(jīng)濟低于8目標，如果第二季度經(jīng)濟指標不理想，后續(xù)仍有利好政策出臺的可能性。上市企業(yè)資金壓力緩解，且出于業(yè)績和后續(xù)發(fā)展需要仍將加大土地儲備，短期內土地市場競爭激烈。利好政策支持，房企現(xiàn)金能力加強，市場下行風險較小，但近期漲價使市場再次出現(xiàn)觀望，因此后市可能會出現(xiàn)波動性，或現(xiàn)“小幅震蕩、小幅增長”的”W型“小周期市場格局【詳見下頁圖示】。123宏觀政策土地市場銷售市場市場走勢預測—結論第一階段開始觀望需求積累市場基礎市場走勢預測圖示第二階段小幅降價刺激需求第三階段交易回升恢復價格第四階段提高價格再現(xiàn)觀望銷售面積銷售價格Thanks!謝謝11月-2311:23:4011:2311:2311月-23