萬科成本控制要點

房地產(chǎn)開發(fā)各階段成本控制要點立項成本控制要點指南控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件開發(fā)形式新征土地征地費用少交或晚交，力爭減免項目部負責詳見項目立項成本控制要點說明中項目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二。拆遷安置費用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費用項目部負責大市政費用自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理工程部、設(shè)計部和審算部負責自建部分；工程部負責交政府部分。規(guī)劃條件滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本項目部、設(shè)計部負責買斷項目買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細項目部負責詳見項目立項成本控制要點說明中項目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及買斷方式的成本構(gòu)成付款總額為公司爭取最大利益項目部負責付款時間周期長、次數(shù)多項目部負責三通或七通一平的標準明確驗收標準明細工程部、項目部負責手續(xù)風(fēng)險與項目付款時間直接掛鉤。項目部負責合作開發(fā)合作方式符合集團要求，有利于北京公司；項目部負責詳見項目立項成本控制要點說明中項目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及合作開發(fā)的成本構(gòu)成分成比例雙贏原則；項目部負責交房時間盡可能地延后交房，工程部負責交房標準不低于合同中交房標準項目部負責付款總額付款時間選擇有利于公司利益的方式項目部負責項目部負責規(guī)劃成本控制示意圖控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件規(guī)劃方案（1）可行性規(guī)劃設(shè)計市場信息搜集和分析市政狀況信息分析規(guī)劃要點確立可行性研究設(shè)計任務(wù)書可行性設(shè)計變更設(shè)計部負責，項目、審算、銷售部配合（2）方案評審組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進行評審、確定。未通過的方案進入可行性設(shè)計變更環(huán)節(jié)，再重新評審。由項目、設(shè)計、工程、審算、財務(wù)、銷售等各部門組成評審委員會，總經(jīng)理負責（3）設(shè)計成果對可行性規(guī)劃設(shè)計根據(jù)實際情況進行細節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前確定設(shè)計部負責，工程部配合根據(jù)提交的設(shè)計成果進行投資估算審算部負責，設(shè)計部配合2、報批設(shè)計（1）設(shè)計方案根據(jù)項目前期運營的情況和市場分析制訂設(shè)計任務(wù)書設(shè)計部負責，項目部、銷售部協(xié)作方案設(shè)計招投標設(shè)計部方案設(shè)計評審招投標評審委員會（2）報批注意市政設(shè)計注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，材料完整項目部負責，設(shè)計部配合招投標成本控制要點指南控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、投標單位的選擇資質(zhì)管理水平技術(shù)力量歷史記錄資金實力合作經(jīng)歷建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫。從公司認可名冊中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標單位。主辦部門推薦五家投標單位報招投標工作組。工程部負責工程監(jiān)理招投標合同；設(shè)計部負責設(shè)計、環(huán)境、裝修招投標合同。審算部負責材料設(shè)備招投標合同。4、銷售部負責營銷、包裝招投標合同。詳見招投標管理規(guī)范第8條至15條和招投標管理程序4、招投標工作小組審核、考察、評估、篩選三家以上投標單位報招投標評審委員會及主管領(lǐng)導(dǎo)招投標評審委員會審核主管領(lǐng)導(dǎo)批準。詳見招投標管理規(guī)范第8條至15條和招投標管理程序2、招投標文件各類合同的招投標書內(nèi)容應(yīng)包含：1、工期；2、工程造價或取費標準；3、質(zhì)量要求；4、付款方式；5、招標范圍；6、結(jié)算方式；7、驗收標準；8、投標注意事項；9、廢標條件（投標書必須加蓋投標單位法人印章）；接標時間；11、開標時間；12、定標方法；13、投標單位補充意見；14、標準合同條文；15、圖紙、其他要求等。1、主辦部門起草、制定招投標標準文本1、工程部負責工程監(jiān)理招投標合同；2、設(shè)計部負責設(shè)計、環(huán)境、裝修招投標合同。3、審算部負責材料設(shè)備招投標合同。銷售部負責營銷、包裝招投標合同。詳見招投標管理規(guī)范第6條、第16條至20條、和招投標管理程序2招投標工作組審核招投標評審委員會審核；主管領(lǐng)導(dǎo)批準；詳見招投標管理規(guī)范第6條、第16條至20條、和招投標管理程序評標和定標技術(shù)性評標和定標2、經(jīng)濟性評標定標優(yōu)先順序技術(shù)評標經(jīng)濟評標合作經(jīng)歷技術(shù)部門負責技術(shù)評標審算部負責經(jīng)濟標書的評標財務(wù)部負責審核廣告包裝費詳見招投標管理規(guī)范第21條至33條、和招投標管理程序綜合審核投標單位；評定中標單位招投標評審委員會審核、評定。主管領(lǐng)導(dǎo)批準詳見招投標管理規(guī)范第21條至33條、和招投標管理程序

施工環(huán)節(jié)成本控制示意圖控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、設(shè)計變更環(huán)節(jié)變更評估審算部負責計算變更費用（含可能引起的索賠）。甲方項目代表執(zhí)行修改的工期評估。審算部成本管理員負責計算變更后的成本現(xiàn)狀。詳見《工程變更管理辦法》——“工程變更的控制辦法”？？？？變更的審核簽認經(jīng)辦部門？？？？詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》第二條、第十三條。發(fā)生變更項目的負責人詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》第5到第8條。變更經(jīng)辦部門詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》第九到第十二條。變更的審批主管總經(jīng)理審批后方可進行變更。主管總經(jīng)理詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》第十三條。2、施工現(xiàn)場簽證簽證的必要性現(xiàn)場簽證的確認應(yīng)嚴格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。經(jīng)辦部門（設(shè)計部或工程部）簽證的時限現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅持當時發(fā)生當時簽證的原則。詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》第十條。簽證的工程量認真核對簽證的工程量準確。簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準確、無涂改、編號準、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認。詳見《工程變更管理辦法》——“工程變更的控制辦法”？？？？簽證的審批施工洽商通知單發(fā)生變更項目的負責人詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》第5到第8條。在確認簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報審，通過后方可正式簽證。主管總經(jīng)理詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》第十四條。簽證的反饋資料工程師詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》第十八、十九條。審圖擴初圖會審施工圖會審分項、分部圖會審各專業(yè)技術(shù)圖紙會審圖紙多層次會審會簽及審批制度。各專業(yè)互審互簽制度。力爭在開工前把圖紙中的問題修改完。甲方技術(shù)負責人詳見《施工環(huán)節(jié)成本控制要點》三、“審圖”總分包配合費分包方式分包內(nèi)容分包的責任界定通過投標確定配合費。應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。甲方代表詳見《施工環(huán)節(jié)成本控制要點》四、“總分包配合費”材料供應(yīng)選型材料供應(yīng)方式材料計劃預(yù)留時間施工所用的各項材料的選型應(yīng)在材料招標前確定。設(shè)計部主要解決的是材料供應(yīng)對施工環(huán)節(jié)成本的影響，詳見《施工環(huán)節(jié)成本控制要點》五、“材料供應(yīng)”先確定材料供應(yīng)方式，通過招標確定相關(guān)費用。審算部組織工程部參加限時編制材料計劃。材料計劃簽認。甲方代表要考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應(yīng)的時間。經(jīng)辦部門工程款的支付付款進度工程進度按合同約定執(zhí)行付款。按進度付款。多層次多角度審核工程進度。甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位預(yù)算人員審核工程價值量詳見《付款審批程序規(guī)范》附件2：“工程款付款流程”付款的審批根據(jù)情況由不同級別人員最終審批。主管副總或總經(jīng)理

材料及設(shè)備采購成本控制要點指南控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、材料進場計劃采購招投標及訂立合同時間暫缺工程部招投標規(guī)范中未提及生產(chǎn)周期與工程進度相配合具體參照標準暫缺運輸周期具體與采購點遠近相對應(yīng)安裝、驗收周期與工程進度相配合交叉作業(yè)時間與工序安排相聯(lián)系2、材料的性能價格比市場信息日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。審算部技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計部確定或封樣。設(shè)計部招投標必須招投標的材料設(shè)備要制定招投標計劃。不需招投標的材料設(shè)備，采用三家以上廠家報價選擇。審算部詳見《招投標管理規(guī)范》第六、七條和《設(shè)備材料采購規(guī)范》第四條3、材料款支付材料款支付方式材料款支付進度保修款預(yù)付款限額控制首次驗收后付款總額進度控制。保修款一般不低于合同總價的5%。依據(jù)合同中約定付款。經(jīng)辦部門（工程部或設(shè)計部）詳見《付款審批程序規(guī)范》附件3“甲供材料付款流程”和附件7“采購類付款流程”4、材料驗收數(shù)量驗收幾方共同確認貨到現(xiàn)場數(shù)量甲方工地代表或?qū)I(yè)工程師負責監(jiān)控驗收詳見《設(shè)備材料采購規(guī)范》第八條質(zhì)量驗收外觀質(zhì)量的驗收安裝后質(zhì)量的驗收工程部投入使用后的質(zhì)量驗收物業(yè)公司5、材料保管與保修材料保管在合同中明確貨物的卸貨和保管的責任承擔者工程部詳見《設(shè)備材料采購規(guī)范》第九條、第十三到十六條材料保修用合同的方式明確保修責任和保修期

銷售成本控制要點指南控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件1、營銷方案費用總額確定費用目標總額項目部詳見《營銷費用管理規(guī)范》市場信息收集營銷計劃營銷預(yù)算根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計劃和費用銷售部營銷方案審批3、征求各方面意見，按審批流程操作主管總經(jīng)理詳見《營銷操作流程規(guī)范》2、營銷現(xiàn)場費用現(xiàn)場銷售人工費用銷售人數(shù)控制銷售工作進度控制獎勵辦法控制銷售部部門經(jīng)理？？？現(xiàn)場銷售器具費賣場、現(xiàn)場包裝費銷售模型費用宣傳資料及禮品費展銷費？？？銷售部專業(yè)經(jīng)理和部門經(jīng)理詳見《營銷包裝操作規(guī)范》計劃額度控制額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度主管總經(jīng)理詳見《營銷費用管理規(guī)范》3、媒體選擇媒體及廣告代理公司信息收集和分析專人負責銷售部詳見《營銷包裝操作規(guī)范》招投標先評后選的原則銷售部詳見《營銷包裝操作規(guī)范》內(nèi)部評審銷售部詳見《招投標管理規(guī)范》招投標招投標評審小組？？4、樣板房裝修設(shè)計、裝修市場信息收集制訂裝修目標成本總額設(shè)計部、銷售部詳見《營銷包裝操作規(guī)范》和《設(shè)計規(guī)劃管理規(guī)范》材料采購信息搜集材料、設(shè)備選型設(shè)計部詳見《設(shè)備、材料采購規(guī)范》信息采集及招投標招投標招投標評審小組詳見《招投標管理規(guī)范》樣板房維護委托物業(yè)代管協(xié)議物業(yè)公司、銷售部祥見《物業(yè)管理規(guī)范》材料回收、保管和再利用建立材料設(shè)備清單使用登記閑置品評估和處理設(shè)計部負責，物業(yè)、銷售部配合詳見《營銷包裝操作規(guī)范》5、銷售回款銷售折扣點待定銷售前臺負責待制訂相關(guān)管理辦法回款周期待定銷售前臺負責，財務(wù)監(jiān)督詳見《回款管理規(guī)范》6、銷售補充條款及承諾承諾的給出制作樓書承諾分類營銷部負責，設(shè)計、工程監(jiān)督待制訂相關(guān)管理辦法設(shè)計變更與承諾變更審批與知會制度承諾變更設(shè)計部負責，銷售、工程協(xié)助7、客戶交房交房日期保修期質(zhì)量補償晚交房原因分類處理與施工隊洽商延長保修期交房驗收協(xié)議詳見《補償管理規(guī)范》8、其他中介費待定與銷售相關(guān)的其他費用（如因銷售要求而發(fā)生的設(shè)計洽商變更費）嚴格按相關(guān)流程進行詳見《工程現(xiàn)場變更管理規(guī)范》等工程預(yù)決算中的成本控制要點指南控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件1、鋼筋用量的核實施工圖中的鋼筋用量洽商、變更的鋼筋用量選擇并委托現(xiàn)場管理經(jīng)驗豐富、職業(yè)道德良好、工作認真負責工程造價咨詢公司進行鋼筋量計算工作財務(wù)部、審算部與主管副總負責確定工程造價咨詢公司。詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范審算部專人負責抽查與核實工程造價咨詢公司的鋼筋用量計算工作工程造價咨詢公司與審算部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況3、審算部經(jīng)理監(jiān)督2、價差的調(diào)整材料價差人工價差費用價差嚴格執(zhí)行合同中價差調(diào)整辦法及時跟蹤價格（材料、人工、費用）變化情況當價格出現(xiàn)異常波動時，應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對策審算部材料組與預(yù)算工程師負責詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范3、洽商、變更的費用控制圖紙審核因市場因素甲方對圖紙的修改現(xiàn)場簽證工程部項目部負責組織各專業(yè)共同審圖，實行專業(yè)負責制監(jiān)理公司審圖施工單位審圖甲方對圖紙做出重大修改之前，應(yīng)進行方案經(jīng)濟比較現(xiàn)場簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費用的原因和責任設(shè)計部負責建筑專業(yè)圖紙質(zhì)量的審核工程部負責其他專業(yè)圖紙的審核工程項目部負責現(xiàn)場簽證的監(jiān)控審算部負責審核洽商、變更的合理性、完整性（負洽商）及經(jīng)濟性詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范4、違約與索賠工期質(zhì)量甲方履行自己的合同義務(wù)甲方督促乙方履行合同義務(wù)工期與質(zhì)量重視過程中控制工程項目部負責施工合同中技術(shù)條款的監(jiān)控審算部負責施工合同中合同條款經(jīng)濟部分的監(jiān)控詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范配合管理工程部項目經(jīng)理負責各施工方的配合問題工程項目部負責施工過程中協(xié)調(diào)、配合停工、窩工當造成重大停、窩工時，工程部與審算部及時進行停、窩工費用計算審算部負責違約費用的核實

期間費用的成本控制要點指南控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、財務(wù)費用公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計劃制定年度資金計劃1、財務(wù)部負責年度資金計劃詳見付款審批程序規(guī)范中工程款付款流程、營銷費用付款流程地價款的支付制定項目總體開發(fā)計劃2、項目部負責項目總體開發(fā)計劃工程款的支付制定工程年度付款計劃3、工程部負責工程年度付款計劃銷售回款的管理制定年度銷售計劃4、銷售部負責年度銷售計劃2、人工費用薪金崗位津貼出差補助加班補助及其他費用獎金（含即時獎金）依據(jù)總部人事部有關(guān)規(guī)定確定北京公司工資總額依據(jù)國家和公司有關(guān)規(guī)定確定加班補助及其他費用與出差補助依據(jù)北京公司獎優(yōu)懲劣的政策確定獎金額財務(wù)部負責詳見費用報銷規(guī)范第15條至第19條、第26至第29條。3、行政管理費用通訊費用通訊費用實行限額報銷總辦與財務(wù)部負責詳見費用報銷規(guī)范第1條至第14條、第20至25條交際費用交際費用實行定額報銷車輛交通費車輛交通費實行油料歸口管理；過路費、過橋費、停車費、養(yǎng)路費實報實銷管理；維修費、保養(yǎng)費事前審批；部門經(jīng)理以上私家車限額報銷其他辦公用品費

物業(yè)管理中的成本控制要點指南控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、委托物業(yè)管理未銷售的商品房地產(chǎn)公司辦公室職工宿舍樣板間制定委托管理邀約并致物業(yè)