文化養(yǎng)生地產(chǎn)項目建議書

中國·河北·衡水“衡水葵花地產(chǎn)中聯(lián)文化大容園”項目建議書 嘉財恒潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2013年11月目錄一、項目背景分析 .2養(yǎng)生資源優(yōu)勢突出（1）上古神話養(yǎng)生理念項目地民間傳說很多，如大禹造湖、龍宮借寶、金龜醉酒、紫薇仙山、女媧補天、黃帝戰(zhàn)蚩尤、共工怒觸不周山等。這些神話對于衡水市的文化滋養(yǎng)是難以估量的，這不僅僅是因為神話傳說彌補了人類早期對自身文明起源問題的認(rèn)知空白，更重要的是神話傳說也是一個民族的精神食糧，并早已自然而然地轉(zhuǎn)化成了民族的價值支點和文化血脈。而在衡水市這些獨具華夏文明特點的上古神話背后，自然而然的體現(xiàn)出了人們對繁衍不息，長壽養(yǎng)生理念的追求與向往。（2）葵花藥業(yè)醫(yī)藥資源葵花藥業(yè)集團(tuán)主營業(yè)務(wù)以中成藥為主，同時涵蓋化學(xué)藥和生物藥等。目前，已形成肝膽用藥系列、小葵花兒童用藥系列、風(fēng)濕骨病用藥系列、呼吸感冒用藥系列、心腦血管用藥系列、抗生素用藥系列等8大系列、724個準(zhǔn)字號藥品的產(chǎn)品新格局，其中3個國家中藥保護(hù)品種，12個國內(nèi)獨家品種。被列入國家基本藥物目錄的產(chǎn)品就達(dá)181個。小葵花兒童藥在第五屆“健康中國”2012中國藥品品牌榜被評為第一品牌。這些都為醫(yī)藥養(yǎng)生的開展提供了保證。三、項目市場需求3.1文化地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮笞試页珜?dǎo)文化“大發(fā)展，大繁榮”后，文化市場漸趨火熱，上至國家對居民生活模式的引導(dǎo)，下至居民自發(fā)的對文化生活的追求，這種背景下，文化已慢慢成為影響居民消費動機(jī)和消費行為的重要因素，而作為居民生活最為重要的一部分，居住環(huán)境的文化性正逐步走進(jìn)人們的視野為大眾所接受。物質(zhì)文化化的文化地產(chǎn)成為人們追求物質(zhì)生活與精神文化生活的重要訴求點與重要載體。文化地產(chǎn)市場需求潛力巨大，文化性的地產(chǎn)將逐步崛起。3.2養(yǎng)生地產(chǎn)市場需求旺盛隨著社會的不斷發(fā)展，養(yǎng)生保健成為人們生活的重要內(nèi)容。按照世界聯(lián)合國健康組織的調(diào)查顯示，社會中的人群中有20%的人是患者、75%為亞健康人群、只有5%是健康人，不難想象現(xiàn)代社會的快節(jié)奏生活和競爭壓力使得越來越多的人不堪重負(fù)，提前透支了自己的生命。生態(tài)環(huán)境惡化和環(huán)境污染造成的疾病和生態(tài)資源枯竭也在不斷威脅著人們的生存安全，養(yǎng)生保健成為人們?nèi)粘Ｉ畹闹匾糠?。這都表明，文化休閑、養(yǎng)生保健越來越成為廣大市場群體關(guān)注的焦點，市場上對文化和養(yǎng)生地產(chǎn)的需求越來越大。四、項目基本構(gòu)想基地具備發(fā)展文化養(yǎng)生地產(chǎn)滿足市場需求的條件。如何利用有利條件，抓住市場需求，獲取經(jīng)濟(jì)效益，推動濱湖新區(qū)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是我們應(yīng)進(jìn)一步思考的問題。4.1項目構(gòu)想由“一心，三組團(tuán)”四大板塊組成?！耙恍摹笔侵缚ü珗@公共服務(wù)中心，“三組團(tuán)”是指中聯(lián)衡水基地功能組團(tuán)、葵花醫(yī)藥養(yǎng)生園功能組團(tuán)以及九州書院衡水分院功能組團(tuán)。（1）葵花公園功能定位：園區(qū)公共服務(wù)中心；建設(shè)構(gòu)思：建設(shè)園區(qū)展示中心，信息咨詢中心，生態(tài)停車場，葵花酒店以及其它公建設(shè)施等。融入陽光活力的元素，通過陽光活力的理念集中展示葵花藥業(yè)集團(tuán)品牌。園區(qū)展示中心：以凸顯“文化、養(yǎng)生、宜居”為核心，宣傳園區(qū)的生態(tài)環(huán)境，進(jìn)行總體布局，以文化養(yǎng)生的理念，吸引游客。信息咨詢中心：主要為游客和購房者提供信息咨詢服務(wù)，加深游客對園區(qū)的了解，方便游客的參觀游覽，促成購房者購房意愿的完成。生態(tài)停車場：基于項目地的環(huán)境保護(hù)，建設(shè)高綠化、高承載的“生態(tài)，低碳”停車場，側(cè)面顯示園區(qū)文化與養(yǎng)生的理念?？ň频辏阂浴翱ā泵?，建設(shè)生態(tài)休閑式的主題酒店，滿足來訪游客的住宿需求。其它公建設(shè)施：包括道路的修建，健身場地的建設(shè)，公園綠化，公共廁所以及其余必要的公共基礎(chǔ)設(shè)施。（2）中聯(lián)衡水基地功能定位：園區(qū)文化體驗中心建設(shè)構(gòu)思：建設(shè)文化街區(qū)、藝術(shù)家大講堂、文化名人工作室、文化藝術(shù)展覽館、文化藝術(shù)劇院、藝術(shù)家公寓、博鰲論壇華北中心以及文化藝術(shù)品華北交易大廈。文化街區(qū)：依托國家文聯(lián)資源，進(jìn)行市場化運作，建設(shè)文化藝術(shù)品特色街區(qū)。藝術(shù)家大講堂：邀請國家文聯(lián)藝術(shù)家到此講課，宣傳普及藝術(shù)知識；還可以與電視臺探索長期的合作模式，建設(shè)成藝術(shù)宣傳交流基地。文化名人工作室：發(fā)揮文化名人領(lǐng)軍作用，為全國有突出貢獻(xiàn)的衡水文化名人建設(shè)工作室集聚區(qū)。讓全市文化工作者、文化愛好者都能接受先進(jìn)的學(xué)術(shù)熏陶、理論教育和科研實踐指導(dǎo)。具體建設(shè)可由名人自行提出設(shè)計要求和風(fēng)格，鼓勵打造精品園林建筑。文化藝術(shù)展覽館：建筑風(fēng)格融入藝術(shù)形式，作為國家文聯(lián)以及衡水市文化工作者作品的收藏、展示、交易基地。文化藝術(shù)劇院：建設(shè)文化藝術(shù)主題劇院，定期開展國內(nèi)外主流文化藝術(shù)劇的演映活動，也可放映衡水本地藝術(shù)家的作品。將其建設(shè)成我國文化藝術(shù)劇的傳播、交流基地。藝術(shù)家公寓：作為接待設(shè)施，滿足在園區(qū)開展文化藝術(shù)活動的藝術(shù)家以及旅游者的住宿需求。并定期舉行文化沙龍活動，為戲劇家、小說家、詩人、音樂家、畫家、評論家等進(jìn)行交流活動提供場所。博鰲論壇華北中心：以高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)主題場館，作為藝術(shù)會議的舉辦地，提高知名度，建設(shè)成具有重要影響力的藝術(shù)論壇基地。文化藝術(shù)品華北交易大廈：作為華北地區(qū)文化藝術(shù)品的創(chuàng)作、交易、銷售和物流中心。（3）葵花健康產(chǎn)業(yè)園功能定位：園區(qū)醫(yī)藥養(yǎng)生中心建設(shè)構(gòu)思：建設(shè)葵花醫(yī)藥養(yǎng)生園、葵花養(yǎng)生會所、葵花養(yǎng)生飲食文化街區(qū)和葵花養(yǎng)生公寓以及系列公建設(shè)施等。打造集旅游養(yǎng)生休閑、生活娛樂于一體的功能區(qū)。葵花醫(yī)藥養(yǎng)生園：利用中醫(yī)藥的特色和優(yōu)勢，建設(shè)國醫(yī)館、養(yǎng)身養(yǎng)心園等，發(fā)揮離退休專家的余熱，建設(shè)集中醫(yī)醫(yī)療、教學(xué)、科研、養(yǎng)生康復(fù)、學(xué)術(shù)繼承、文獻(xiàn)整理、科普咨詢、義診活動、國際交流為一體的主題園中園。葵花養(yǎng)心會所：利用項目地溫泉優(yōu)勢，植入中醫(yī)養(yǎng)生的理念，開展醫(yī)藥養(yǎng)顏，醫(yī)藥理療等活動?？B(yǎng)生飲食文化街區(qū)：選取具有養(yǎng)生價值的菜品、飲食企業(yè)進(jìn)駐，完善內(nèi)涵，豐富健康產(chǎn)業(yè)園的內(nèi)涵?？B(yǎng)生公寓：建設(shè)以養(yǎng)生休閑為主題的住宅公寓，滿足不同群體購房、長短期租房養(yǎng)生的需求。（4）九州書院衡水分院功能定位：中華文化弘揚基地建設(shè)構(gòu)思：為弘揚中華文化精粹為宗旨，繼承宋代書院文化氣象，重視德業(yè)、鼓勵辯爭、修身為本、明道為剛。開展博學(xué)領(lǐng)袖哲商班，佛學(xué)文化之旅，道家精修之旅，周易學(xué)堂，九州國學(xué)講堂等活動。另依托衡水的教育優(yōu)勢，開展高端教育論壇、狀元論壇、學(xué)術(shù)研討會等活動。在“衡水葵花地產(chǎn)中聯(lián)文化大容園”文化養(yǎng)生園基本功能實現(xiàn)的基礎(chǔ)上，逐漸開辟新的文化養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，比如養(yǎng)生旅游、養(yǎng)生保健食品、養(yǎng)生保健藥品、養(yǎng)生保健器材、養(yǎng)生文化藝術(shù)品等，構(gòu)建出新型的文化養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)集群。4.2項目定位以文化為依托，以醫(yī)藥養(yǎng)生為核心，緊扣京津市場，環(huán)渤海市場、長三角市場以及中原市場，努力建設(shè)成為功能結(jié)構(gòu)齊全且獨具地方特色的集養(yǎng)生文化科普、參與分享、保健調(diào)理于一體的“國家級文化養(yǎng)生宜居示范基地”。五、產(chǎn)業(yè)體系構(gòu)建5.1項目的形成機(jī)理通過“衡水葵花地產(chǎn)中聯(lián)文化大容園”養(yǎng)生文化園的興建，帶來各種與養(yǎng)生文化有關(guān)的大規(guī)模消費行為，促進(jìn)并帶動濱湖新區(qū)各類養(yǎng)生健康文化產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展?！昂馑ǖ禺a(chǎn)中聯(lián)文化大容園”養(yǎng)生文化園不僅僅是房地產(chǎn)項目，更有文化、養(yǎng)生理念貫穿始終?？ü珗@、醫(yī)藥養(yǎng)生園區(qū)等都是充分考慮當(dāng)?shù)丨h(huán)境的基礎(chǔ)上，通過文化理念的植入而擬設(shè)置的。5.2產(chǎn)業(yè)體系的構(gòu)建該項目的興建勢必吸引大量的游客到此參觀、游覽、體驗、學(xué)習(xí)、休閑、度假、療養(yǎng)與居住。由此，必將帶動各種與文化養(yǎng)生有關(guān)的大規(guī)模消費行為，極大的促進(jìn)并帶動濱湖新區(qū)包括健康養(yǎng)生食品、養(yǎng)生保健藥品、養(yǎng)生健康農(nóng)產(chǎn)品、養(yǎng)生保健器材、養(yǎng)生保健高科技產(chǎn)品、養(yǎng)生健康住宅與公建事業(yè)、養(yǎng)生文化藝術(shù)品、養(yǎng)生保健旅游產(chǎn)品、精品養(yǎng)生休閑旅游線路產(chǎn)品以及與之相配套的養(yǎng)生休閑服務(wù)與商業(yè)等行業(yè)門類眾多，關(guān)聯(lián)緊密的養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)集群，使濱海新區(qū)成為國內(nèi)文化養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流通、研發(fā)、消費、服務(wù)與信息的集散中心。充分發(fā)揮當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源、人文資源優(yōu)勢促進(jìn)上述產(chǎn)業(yè)的構(gòu)建，全面帶動濱湖新區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。六、項目綜合意義6.1是對濱湖新區(qū)生態(tài)保護(hù)開發(fā)的有效實踐該項目是嘉財恒潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司積極響應(yīng)衡水市政府提出的“水市湖城”的戰(zhàn)略目標(biāo)，促進(jìn)衡水市濱湖新區(qū)經(jīng)濟(jì)社會全面發(fā)展，締造養(yǎng)生文化產(chǎn)業(yè)體系的新思路，項目建設(shè)必將成為河北乃至全國具有獨特人文價值的養(yǎng)生文化旅游示范基地，是在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上，對資源的保護(hù)與開發(fā)的一次有效實踐。6.2是對濱湖新區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效嘗試為衡水市濱湖新區(qū)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入活力，具有顯著的經(jīng)濟(jì)效益。該項目的建設(shè)能形成廣泛的社會效益。首先，該項目將極大的帶動當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展，從而促進(jìn)濱湖新區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，增加大量就業(yè)機(jī)會，為政府創(chuàng)造巨大的稅收；其次，該項目是對濱湖新區(qū)旅游開發(fā)項目的豐富與補充；最后，葵花藥業(yè)在濱湖新區(qū)的投資將會帶動其它品牌對濱湖新區(qū)的關(guān)注與投資。6.3是對濱湖新區(qū)走向全國的有力推動“衡水葵花地產(chǎn)中聯(lián)文化大容園”養(yǎng)生文化園的興建以及由此而形成的養(yǎng)生文化產(chǎn)業(yè)必將促使濱湖新區(qū)走向全國，加速與其它地區(qū)間的交流與合作，通過舉辦各種大規(guī)模養(yǎng)生長壽博覽會、研討會、展覽會與藝術(shù)節(jié)等多種形式的民間與政府間文化交流活動，以文化促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、經(jīng)濟(jì)帶動發(fā)展的方式實現(xiàn)“水上湖城”的城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。未來的濱湖新區(qū)一定會成為充滿現(xiàn)代活力的新興地區(qū)。“衡水葵花地產(chǎn)中聯(lián)文化大容園”養(yǎng)生文化園無疑是衡水市濱湖新區(qū)走向全國的一張最好的名片。七、項目實施條件7.1政府認(rèn)同，社會支持“衡水葵花地產(chǎn)中聯(lián)文化大容園”養(yǎng)生文化園是一項綜合復(fù)雜的社會工程項目，其發(fā)展戰(zhàn)略的順利實施與預(yù)期效果如期實現(xiàn)，最終要依靠政府、企業(yè)和社會各界三方面共同努力才能實現(xiàn)，缺一不可。嘉財恒潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司積極響應(yīng)了市政府關(guān)于經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的總體規(guī)劃與部署，盡所能為社會做出自己應(yīng)有的貢獻(xiàn)。為更好的服務(wù)于社會，運作好項目，希望得到政府和社會的大力支持。7.2土地低價，保證投入為保證項目的預(yù)期進(jìn)行和良性發(fā)展，更好的實現(xiàn)衡水市文化養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)體系的構(gòu)建，需要政府在包括土地在內(nèi)等多方面政策上的大力支持與優(yōu)惠，首先，我們希望政府能夠提供足夠的建設(shè)用地，用于整個項目的建設(shè)；這些并不是因為我們希望獲得更高商業(yè)利潤而提出的要求，而是積極響應(yīng)市政府的發(fā)展規(guī)劃部署，積極投身于城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)，急政府所想，為政府分憂，以期用我們創(chuàng)造的價值更好的回報社會的需要。其次，我們期望通過吸引盡可能多的旅游消費者促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此土地價格不能過高。前期土地價格過高，勢必影響項目運行成本與費用的提高，這就極大的限制和違背了我們期望更好的服務(wù)消費者，促進(jìn)濱湖新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初衷。八、項目選址用地經(jīng)過綜合考慮，項目地點擬選定在濱湖新區(qū)，區(qū)內(nèi)擁有衡水湖國家級自然保護(hù)區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，是旅游者放開身心、怡情逸志、休養(yǎng)健身的絕佳場所。九、項目投資概算在依照《國家關(guān)于建設(shè)項目可行性研究階段投資估算的編制方法》、《<河北省建設(shè)工程計價依據(jù)>（2012年）》、《<河北省建筑工程預(yù)算定額說明及計算規(guī)則>（2012年）》、《<建設(shè)工程費用定額>（2011年）》、交通部《公路工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（JTGB01-2003）等相關(guān)文件和標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)成本與市場價格，進(jìn)行項目的投資匡算。經(jīng)計算，得出項目總投資約為30億元人民幣。詳見下表：表9-1項目投資匡算覽表分區(qū)一級項目二級項目投資額（億元）占比（%）合計（億元）服務(wù)區(qū)葵花公園園區(qū)展示中心1.55%5信息咨詢中心0.51.67%生態(tài)停車場1.44.67%葵花酒店1.65.33%功能區(qū)中聯(lián)衡水基地文化街區(qū)13.33%10藝術(shù)家大講堂0.72.33%文化名人工作室0.51.67%文化藝術(shù)展覽館13.33%文化藝術(shù)劇院0.82.67%藝術(shù)家公寓4.515%博鰲論壇華北中心1.55%葵花健康產(chǎn)業(yè)園葵花醫(yī)藥養(yǎng)生園310%10葵花養(yǎng)心會所13.33%葵花養(yǎng)生飲食文化街區(qū)0.82.67%葵花養(yǎng)生公寓5.217.33%九州書院衡水分院會議中心1.55%5國學(xué)館1.55%書苑公寓26.67%總計100%30十、項目效益評估該項目在開發(fā)過程中將向地方財政上繳約2億元人民幣的稅收。項目開發(fā)完成后，約4500套住宅及1000套酒店式公寓將會為園區(qū)帶來相對固定的人流和消費；另有高端會議的舉辦以及養(yǎng)生旅游人群的季節(jié)性補充。其中，4500套住宅可以容納至少9000人的固定業(yè)主，這部分業(yè)主都是京津市場的中高端收入及消費群體，按照平均每月2500元的消費計算，每年將會至少帶來約2.25億元的消費產(chǎn)值。酒店的200套住房可容納400人左右同時入住，主要面向探親訪友以及度假人群。酒店的客戶比較固定，每周都會構(gòu)成固定的消費，入住率至少在85%以上，按照每周入住2天，每年10個月42周，人均消費500元計算，每年將會帶來至少700萬元的營業(yè)收入。公寓的800套住房主要面向長期養(yǎng)生和短期度假的游客，按照每年10個月，入住率70%，游客平均停留時間1周，人均消費1500元計算，每年將會帶來至少6.4億元的收入。該項目的建設(shè)在為地方提供持續(xù)的稅收和經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)的同時，也會為濱湖新區(qū)乃至衡水市提供大量的就業(yè)崗位，能促使約20000人的直接和間接就業(yè)，為濱湖新區(qū)社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的繁榮做出貢獻(xiàn)。該項目的成功開發(fā)，將會樹立一個具有強大影響力的優(yōu)良的企業(yè)形象和品牌形象，為后續(xù)的養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出長期的持續(xù)性貢獻(xiàn)。由以上概算可以看出，“衡水葵花地產(chǎn)中聯(lián)文化大容園”文化養(yǎng)生園的建成，為濱湖新區(qū)留住了大約9000人的固定業(yè)主和上萬人次的游客，在文化養(yǎng)生園內(nèi)可實現(xiàn)大部分消費，預(yù)計每年的經(jīng)營收入約為8.72億元人民幣。十一、結(jié)束語經(jīng)過分析，嘉財恒潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司認(rèn)為在濱湖新區(qū)建設(shè)一個高標(biāo)準(zhǔn)的文化養(yǎng)生園是可行的。該項目的成功開發(fā)，不僅為廣大文化養(yǎng)生需求人群提供一處配套完善、環(huán)境優(yōu)美、健康舒適、特色鮮明的場所，還將促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，完善濱湖新區(qū)乃至衡水市的旅游休閑功能，提升城市形象，助推“水市湖城”的建設(shè)?！昂馑ǖ禺a(chǎn)中聯(lián)