房屋買賣合同糾紛

“一房二賣”構(gòu)成違約（）贛中民一終字第13號民事判決書江西省贛州市中級人民法院民事判決書（）贛中民一終字第13號上訴人（原審被告）黃成建，男，1965年10月3日生，漢族，南康市人，南康市國稅局干部，住南康市國稅局。被上訴人（原審原告）李亮亮，男，1987年11月10日生，漢族，南康市人，住南康市橫寨鄉(xiāng)長塘村井頭2號，現(xiàn)住南康市旭山北路唐江餐館。委托代理人劉洪基，南康市蓉江法律服務所法律工作者，普通代理。上訴人黃成建因與被上訴人李亮亮商品房買賣糾紛一案，不服南康市人民法院（）康民一初字第881號民事判決，向本院提起上訴。本院依法構(gòu)成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終止。原審法院經(jīng)審理查明：原、被告經(jīng)南康市芙蓉房產(chǎn)中介中心介紹，于2月16日訂立了一份《房屋買賣合同書》，商定由被告將位于南水新區(qū)芙蓉新城慧蓉苑1座701號套房一套轉(zhuǎn)讓給原告，合同內(nèi)容為：該房面積為93平方米，總房價為人民幣153800元；付款方式為在訂立合同時先付2萬元定金，被告交付鑰匙后原告除銀行按揭款外把剩余款付清給被告，開發(fā)商代收費用及稅收除被告支付契稅外，其它費用由原告承當；被告協(xié)助原告辦理過戶手續(xù)，費用由原告負責；合同生效后，不得反悔，如有違約，違約方應向守約方賠償違約金3萬元等等。合同訂立當天，原告向被告支付了2萬元購房定金。農(nóng)歷初8（2月25日），原、被告一起到南康市中聯(lián)芙蓉新城開發(fā)有限公司，原告以被告名義向該公司繳納了累計2230.20元的物業(yè)管理等費用。因被告未向原告交付房屋鑰匙及出示房產(chǎn)權(quán)證明，原告當天并未向被告交付剩余購房款。后雙方對于購房問題幾次協(xié)商，原告規(guī)定被告交付房屋鑰匙并出示房產(chǎn)證明后，自己才干付清剩余房款，而被告則規(guī)定原告付清剩余購房款，故雙方未能達成一致意見。后被告于3月16日在南康市中聯(lián)芙蓉新城開發(fā)有限公司辦理房屋交接手續(xù)，領(lǐng)取慧蓉苑1座701號房鑰匙。4月期間被告在原告未明確表達放棄購置該房屋的狀況下將該房售于案外人張興財，并向其交付了該房鑰匙。另查明，被告于6月6日在南康市中聯(lián)芙蓉新城開發(fā)有限公司領(lǐng)取了慧蓉苑1座701號房產(chǎn)證。在法庭辯論終止前，被告未向原告交付房屋鑰匙，原告也未向被告支付剩余房款。原審法院認為，依法成立的合同受法律保護，合同雙方應當按照商定全方面推行自己的義務。原、被告訂立的房屋買賣合同，是雙方當事人的真實意思表達，不違反法律規(guī)定，屬有效合同。原被告應當按照商定全方面推行自己的義務。合同訂立后，原告依約支付了購房定金2萬元，已推行了自己的義務。根據(jù)該買賣合同第二條：“…….，鑰匙交付乙方（即原告李亮亮）后乙方除銀行按揭款外把剩余款付清給甲方（即被告黃成建）?！钡纳潭ǎ桓鎽葘⒎课蓁€匙交給原告后，原告才把剩余房款付清給被告，但是由于被告未及時在芙蓉新城辦理交接房手續(xù)，造成被告無法及時向原告交付房屋鑰匙，因此原告未向被告支付剩余房款并未違反合同商定，不構(gòu)成違約。4月期間，被告在原告未明確表達放棄購置房屋的狀況，將該房屋售于別人，并將房屋交付別人，致使原被告訂立的房屋買賣合同無法推行，被告的這一行為違反了我國民法中的誠實信用原則，構(gòu)成違約，其應按照合同商定承當違約責任。因原被告訂立合同已經(jīng)無法推行，因此原告規(guī)定與被告解除合同，由被告返還原告定金2萬元并支付違約金3萬元給原告的訴訟請求理由充足，符正當律規(guī)定，予以支持。原告以被告名義交納買賣房屋的物業(yè)管理費用2230.20元因被告違約將房屋售于別人，現(xiàn)原告規(guī)定被告返還此款，理由充足，符正當律規(guī)定，予以支持。據(jù)此，原審法院根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十七條、第九十四條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百一十六條、《中華人民共和國民法通則》第九十二條之規(guī)定，判決：一、解除2月16日原、被告訂立的《房屋買賣合同書》；二、限被告黃成建于判決生效后七日內(nèi)向原告李亮亮返還購房定金0元及支付違約金30000元，累計人民幣50000元；三、限被告黃成建于判決生效后七日內(nèi)向原告李亮亮償還其代繳的物業(yè)管理費用等計人民幣2230.20元。如果被告黃成建未按本判決指定的期間推行給付金錢義務,應當根據(jù)《中華人民共和國訴訟法》第二百三十二條之規(guī)定,加倍支付遲延推行期間的債務利息。案件受理費1205.6元由被告黃成建負擔。上訴人黃成建不服原審判決，上訴至本院，其上訴理由及請求為：2月25日雙方一同前往房屋開發(fā)公司交有關(guān)費用，在各自交完自己應交的代收費用后，被上訴人回去取交房款的錢，因被上訴人的父親不知何故不同意拿錢給被上訴人，房屋交易臨時擱淺。后被上訴人和其兄找到上訴人說他們無法做通其父親的工作，規(guī)定放棄購置房屋，退回確保金。上訴人于是自己湊錢交清購房款。上訴人拿到房屋鑰匙的第二天發(fā)了一條短信給被上訴人的哥哥，規(guī)定他們在3月20日前來拿鑰匙和付清購房款余款。同時上訴人還告知中介公司房屋鑰匙已拿到，中介公司也告知了被上訴人，被上訴人再次表達無法做通其父親的工作，請求退回確保金，因此上訴人將該房屋出售別人，上訴人沒有違約。原審認定上訴人沒有先把鑰匙交給被上訴人構(gòu)成違約，這不符合商品交易規(guī)則，交錢和交鑰匙應當同時進行，而被上訴人未推行交錢的完全義務。請求二審法院依法撤銷原審判決，改判由被上訴人支付給上訴人違約金3萬元，一、二審案件受理費及物業(yè)管理費2230.20元由被上訴人承當。被上訴人李亮亮辯稱：2月25日被上訴人攜帶9萬多元現(xiàn)金與上訴人一同前往房屋開發(fā)公司辦理交房的有關(guān)手續(xù)，因上訴人未向被上訴人交付房屋鑰匙及出示房產(chǎn)權(quán)證明，故被上訴人按合同第二公商定未向上訴人支付剩余購房款，只以上訴人的名義向開發(fā)公司交納了物業(yè)管理費2230.20元。而上訴人于3月16日才領(lǐng)取房屋鑰匙。其后被上訴人多次督促上訴人推行合同義務，及時交房，但上訴人卻將房屋賣給了案外人張興財，致使上訴人與被上訴人所訂立的房屋買賣合同無法推行，上訴人構(gòu)成了根本違約，應承當違約責任。原審判決認定事實清晰，解決對的，請求二審法院駁回上訴，維持原判。二審認定的事實與原審法院查明的事實一致。本院認為：上訴人黃成建與被上訴人李亮亮訂立的《房屋買賣合同書》，系雙方當事人的真實意思表達，內(nèi)容正當，為有效合同。被上訴人李亮亮已按商定向上訴人黃成建支付了購房定金2萬元，并代繳物業(yè)管理費2230.20元。對剩余購房款雙方商定鑰匙交付后付清。但上訴人黃成建不僅未將房屋鑰匙交付給被上訴人，在雙方所簽《房屋買賣合同書》尚未解除的狀況下，將房屋轉(zhuǎn)讓給別人，上訴人黃成建已構(gòu)成違約，應承當違約責任。上訴人黃成建主張其是在被上訴人已放棄購房的前提下才轉(zhuǎn)讓房屋證據(jù)局限性，本院不予采信。上訴人的上訴理由不能成立，本院不予支持。原審判決認定事實清晰，合使用方法律及解決對的。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國民事