萬科財務(wù)分析課件

萬科集團財務(wù)分析vanke小組成員資料整理：李夢嬌、劉仕芬財務(wù)報表：張婷財務(wù)分析：劉希PPT制作：陳雪平演講人：張婷LOREMIPSUMDOLOR目錄01公司簡介02財務(wù)分析03小結(jié)04總結(jié)與展望CONTENTS目錄01公司簡介vanke萬科（一）基本信息（二）企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r萬科企業(yè)股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市現(xiàn)代科教儀器展銷中心，1988年12月，公司公開向社會發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元。1991年l月29日公司A股在深圳證券交易所掛牌交易，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過三十余年的發(fā)展，成為國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司，目前主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)。公司聚焦城市圈帶的發(fā)展戰(zhàn)略，截至2015年底，公司進入中國大陸66個城市，分布在以珠三角為核心的廣深區(qū)域、以長三角為核心的上海區(qū)域、以環(huán)渤海為核心的北京區(qū)域，以及由中西部中心城市組成的中西部區(qū)域。此外，公司自2013年起開始嘗試海外投資，目前已經(jīng)進入香港、新加坡、舊金山、紐約、倫敦等5個海外城市，參與數(shù)10個房地產(chǎn)開發(fā)項目。2015年公司實現(xiàn)銷售面積2067.1萬平米，銷售金額2614.7億元同比分別增長14.3%和20.7%，在全國的市場占有率上升至3.00%。公司物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)以萬科物業(yè)發(fā)展有限公司（“萬科物業(yè)”）為主體展開。萬科物業(yè)始終以提供一流水準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)、做好建筑打理作為企業(yè)立命之本，積極開展市場化，為更多客戶提供優(yōu)質(zhì)的居住服務(wù)。（三）萬科標(biāo)志及理念Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit.目錄02財務(wù)報告及相關(guān)分析vanke萬科（一）

萬科利潤分析（利潤表）萬科利潤分析近三年來，萬科的主營業(yè)務(wù)收入一直呈上升趨勢，2013年到2014年增長幅度較小，2014年到2015年增長幅度較大，2015年達到19554900萬元，說明公司的市場份額正在擴大。萬科利潤分析總體來說，公司的利潤，主營業(yè)務(wù)利潤占主要，利潤構(gòu)成比較合理，其他業(yè)務(wù)利潤和投資收益在利潤構(gòu)成中比重較小，份額變化比較穩(wěn)定，因此在一定程度上保證了公司的總體盈利能力，可持續(xù)較好。(二）萬科資產(chǎn)負(fù)債分析(資產(chǎn)表）萬科資產(chǎn)負(fù)債分析（負(fù)債表）Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit,seddoeiusmodtemporincididuntutlaboreetdoloremagnaaliqua.（三）資產(chǎn)負(fù)債表分析從圖中可以看到自2013年以來萬科資產(chǎn)規(guī)模在總體呈上升趨勢由此可見，從企業(yè)資產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，長期股權(quán)投資，流動資產(chǎn)都逐年增加，速度較穩(wěn)定，從資產(chǎn)的類別看，流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的大部分，這種占比很高，它的盈利能力和周轉(zhuǎn)效率對公司經(jīng)營狀況起決定性作用。

資產(chǎn)負(fù)債表分析

總資產(chǎn)的上升體現(xiàn)在流動資產(chǎn)的上升上，原因是存貨的大幅度增長，由于公司規(guī)模擴大，獲取資源增加，以及其他應(yīng)收款的增加，由于公司合作方來往多，導(dǎo)致其他應(yīng)收款增加，貨幣資金的減少，由于增加了開工和獲取資源導(dǎo)致了貨幣資金減少，總的來說，貨幣資金的減少幅度小于增加幅度使流動資產(chǎn)總額增加。（四）萬科總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析(總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表）萬科總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析析總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比較平穩(wěn)，說明企業(yè)對資產(chǎn)的使用效率比較高，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)為1272天，1579天，1184天，天數(shù)比較穩(wěn)定，整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，營運能力強。存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)在三年內(nèi)逐年減少，原因可能是銷售順暢導(dǎo)致存貨減少，所占用的資金變少了，流動性比較強，從而促進公司發(fā)展。應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率逐年減慢，2013年到2014年是過渡期，周轉(zhuǎn)天數(shù)變長，說明債務(wù)人拖欠時間長，增加了收賬費用和發(fā)生壞賬損失的風(fēng)險，所以要強化應(yīng)收賬款的回收管理，來提高其投資的變現(xiàn)能力和獲利能力。（五）財務(wù)分析（萬科與保利的財務(wù)相關(guān)比較）萬科與保利的財務(wù)相關(guān)比較（償債能力分析）萬科企業(yè)的流動比率和速動比率整體比較平穩(wěn)，流動比率基本保持在1.3左右，而速動比率基本保持在0.3和0.5之間，沒有太大的波動變化。由此可見，萬科的短期償債能力在總體上趨于穩(wěn)定。而保利的流動比率大于1.3，基本保持在1.8左右，速動比率也在0.3和0.5之間基本和萬科差不多，說明保利的短期償債能力比萬科略強。萬科2015年的流動比率和速動比率相對低于2014年，說明萬科2015年存在流動負(fù)債風(fēng)險較2014年有所增加，萬科近年來受市場調(diào)控影響，償債能力有一定的下降。（詳見附表一）財務(wù)分析（萬科與保利的財務(wù)相關(guān)比較）萬科與保利的財務(wù)相關(guān)比較（獲利能力分析）萬科企業(yè)營業(yè)利潤率逐年下降，可能是企業(yè)成本有所增加，不過整體指標(biāo)比較高，企業(yè)競爭力比較強，發(fā)展?jié)摿Υ螅傎Y產(chǎn)報酬率比較穩(wěn)定，說明企業(yè)資產(chǎn)利用效率好，獲利水平高，經(jīng)營管理水平高。保利的營業(yè)利潤率，總資產(chǎn)報酬率，毛利潤也逐年上升，權(quán)益乘數(shù)下降，總體指標(biāo)基本和萬科持平，說明保利的獲利能力也不錯。財務(wù)分析（萬科與保利的財務(wù)相關(guān)比較）萬科與保利的財務(wù)相關(guān)比較（營運能力分析）萬科總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比較平穩(wěn)，說明企業(yè)對資產(chǎn)的使用效率比較高，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)為1272天，1579天，1184天，天數(shù)比較穩(wěn)定，整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，營運能力強，保利的總資產(chǎn)率和萬科基本持平。萬科存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)在三年內(nèi)逐年減少，原因可能是銷售順暢導(dǎo)致存貨減少，所占用的資金變少了，流動性比較強，從而促進公司發(fā)展。保利的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)相對近三年來說是逐年增加，相對而言存貨利用率較高。萬科應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率逐年減慢，2013年到2014年是過渡期，周轉(zhuǎn)天數(shù)變長，說明債務(wù)人拖欠時間長，增加了收賬費用和發(fā)生壞賬損失的風(fēng)險，所以要強化應(yīng)收賬款的回收管理，來提高其投資的變現(xiàn)能力和獲利能力。保利的應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)比較短且穩(wěn)定在40天左右，相對來說保利的應(yīng)收賬款的回收率高。（詳見附表三）財務(wù)分析（萬科與保利的財務(wù)相關(guān)比較）萬科與保利的財務(wù)相關(guān)比較（發(fā)展能力分析）萬科營業(yè)收入增長率速度較快，營業(yè)收入有所增長，市場前景比較好，營業(yè)利潤增長率速度急速上升，說明利潤在一年內(nèi)獲利較多。（保利數(shù)據(jù)暫缺）財務(wù)分析（萬科與保利的財務(wù)相關(guān)比較）萬科與保利的財務(wù)相關(guān)比較（凈利潤）從圖表可以看出。近三年來萬科的凈利潤率整體呈波動下降趨勢，2014年到2015年有小幅度上升趨勢，然而競爭對手保利的凈利潤率近三年一直上升，不過利率總體比萬科低，這說明萬科的經(jīng)營效果比較好，然而受市場影響近幾年凈利潤率有所下降。萬科在同行業(yè)中成長能力較好，所以波動情況受市場影響比較大，以及政府政策和企業(yè)規(guī)模因素影響，行業(yè)發(fā)展形勢嚴(yán)峻。（詳見附表二）附表一：速動比率表（萬科、保利對比）附表二：萬科與保利利潤表對比（保利利潤表）附表三：萬科與保利資產(chǎn)負(fù)債表對比（保利資產(chǎn)負(fù)債表一）萬科與保利資產(chǎn)負(fù)債表對比（保利資產(chǎn)負(fù)債表二）附表四：萬科與保利對比（總覽表）附表四：萬科與保利對比（總覽表）目錄03財務(wù)分析結(jié)論及建議vanke萬科分析結(jié)論Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit.杜邦分析：萬科集團2013年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.282,2014年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.287，而2015年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.317.由此可見萬科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在逐年上升。我們知道總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是衡量企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)管理效率的重要指標(biāo)，體現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)營期間全部資產(chǎn)從投入到產(chǎn)出的流轉(zhuǎn)速度。從萬科集團的相關(guān)指標(biāo)中可以看出萬科在經(jīng)營管理方面越來越好，資金的流轉(zhuǎn)速度越來越快。保利集團2013年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.294,2014年的為0.298,2015年為0.305。萬科與保利相比，萬科前兩年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率要比保利的要低，而到了2015年萬科就反超了保利。分析結(jié)論Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit.杜邦分析：萬科集團2013年權(quán)益乘數(shù)為4.54,2014年權(quán)益乘數(shù)為4.38，而2015年權(quán)益乘數(shù)為4.48.。由此可見萬科的權(quán)益乘數(shù)在2013年時最高，2014年時有所下降，但是2015年又上升了。我們了解到權(quán)益乘數(shù)是指資產(chǎn)總額相當(dāng)于股東權(quán)益的倍數(shù)。它與企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一樣，都是企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的體現(xiàn)，能夠體現(xiàn)企業(yè)的負(fù)債程度。而保利2013年的權(quán)益乘數(shù)為4.53,2014年為4.54,2015年為4.15。相較之下，萬科在2014年的負(fù)債要少于保利，但是在2015年，萬科的權(quán)益乘數(shù)明顯大于保利，說明萬科在2015年負(fù)債要大于保利。分析結(jié)論Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit.杜邦分析：1.通過提高售價或者擴大銷售量等方法提高營業(yè)收入，并努力使?fàn)I業(yè)收入的增長幅度高于成本費用的增長幅度。2.加強企業(yè)內(nèi)部控制，減少公司的銷貨成本和各項費用。3.實施嚴(yán)格的資產(chǎn)管理措施，提高資產(chǎn)使用效率，進一步提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。4.在不危機財務(wù)安全的前提下，增加債務(wù)規(guī)模，投高權(quán)益乘數(shù)，充分利用財務(wù)杠桿效用。5.總的來說，萬科公司的經(jīng)營狀況出現(xiàn)上升態(tài)勢，但是增幅不大是依靠改變財務(wù)策略來的，財務(wù)風(fēng)險會相應(yīng)加大，另外，公司應(yīng)加強成本費用的核算，并盡可能擴大市場份額，提高銷售收入。

分析結(jié)論財務(wù)問題：通過詳盡分析了萬科地產(chǎn)的整體財務(wù)狀況以及將其與同行業(yè)的均值進行了對比分析，我們可以看到萬科地產(chǎn)的優(yōu)勢和長處，但同時也能意識到其存在的問題。（1）從盈利能力看，該公司的營業(yè)利潤率、總資產(chǎn)報酬率、凈資產(chǎn)收益率均有所下降，數(shù)據(jù)說明萬科地產(chǎn)的盈利能力有所降低。（2）從營運能力看，該公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率減慢、周轉(zhuǎn)天數(shù)加長，回收速度變慢，說明債務(wù)人拖欠時間長，增加了收賬費用和發(fā)生壞賬損失的風(fēng)險，也使得自身的資產(chǎn)流動從中受損，所以有應(yīng)收款的風(fēng)險。（3）從償債能力看，該公司流動比例、速動比例和現(xiàn)金比例均低于前年，說明公司短期償債能力下降。股東權(quán)益比率有所下降，資產(chǎn)負(fù)債率有所上升已獲利息倍數(shù)下降，說明企業(yè)支付利息的能力下降。（4）從發(fā)展能力看，該公司凈資產(chǎn)增長率和總資產(chǎn)增長率都有所提高，主營業(yè)務(wù)收入增長率和凈利潤增長率較前一年卻有所減少，利潤的增長與資產(chǎn)的增長不協(xié)調(diào)，說明公司發(fā)展能力較弱。分析結(jié)論改善建議：1.開發(fā)項目前深入市場調(diào)查，做出符合市場需求的高品質(zhì)產(chǎn)品，并加強對員工營銷能力的培訓(xùn)，擴大市場份額以提高利潤率。2.強化應(yīng)收款的回收管理，來提高其投資的變現(xiàn)能力和獲利能力。3.增加銷售額，加快存貨的變現(xiàn)能力，以提高短期償債能力。4.資產(chǎn)的增長應(yīng)依靠權(quán)益的增長來實現(xiàn)，權(quán)益的增長依靠自身的利潤積累，應(yīng)增加銷售收入降低成本，使?fàn)I業(yè)利潤增加率大于資產(chǎn)增產(chǎn)率。目錄04總結(jié)與展望vanke萬科總結(jié)萬科雖然在2008

年受金融危機的影響，凈利潤出現(xiàn)負(fù)值，財務(wù)指標(biāo)下降，經(jīng)營業(yè)績受到影響，但在此后公司不斷加強企業(yè)管理，快速回到了原來的軌道，又出現(xiàn)了欣欣向榮的發(fā)展?fàn)顩r，由此可見萬科強大的發(fā)展實力。作為房地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，為了更好的發(fā)展，萬科應(yīng)更加注重對自身的財務(wù)狀況進行管理，盡量控制銷售成本，提高利潤空間，發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用，提高管理水平，繼續(xù)保持增長勢頭，惟有加強對資本結(jié)構(gòu)的管理，實現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的最優(yōu)化，才能在現(xiàn)有發(fā)展情況的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)最大利潤。vvv未來展望中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷三十多年的發(fā)展，無論是增長態(tài)勢，還是行業(yè)格局的變化、還是政策趨勢都使國房地產(chǎn)發(fā)生了巨大的變化。房地產(chǎn)暴利吋代將終結(jié)，從過去超高增長逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹械退僭鲩L；市場格局已轉(zhuǎn)變成為買房市場，一邊是高昂的房價致使剛性需求的消費者舉步不前，一邊是政府不斷打壓投機炒房行為，對于中國房地產(chǎn)的未來，仍然是值得期待的。新一屆政府對房地產(chǎn)調(diào)控,不再以抑制房價為主，而是將重心放心完善住房供應(yīng)體系、增加住房用地和住房有效供應(yīng)上。今后對房地產(chǎn)的調(diào)控,會根據(jù)各城市各自市場特點因地制宜。隨著不動產(chǎn)登記、財產(chǎn)公示等制度出臺,進一步擴大房地產(chǎn)稅改革試點等一系列措施,政策將會向以市場傾斜，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將會更加健康，房地產(chǎn)的收益分配將從極端不公狀態(tài)向相對公平的狀態(tài)轉(zhuǎn)變。Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit,seddoeiusmodtemporincididuntutlaboreetdoloremagnaaliqua.LOREMIPSUMDOLOR然而，中國城鎮(zhèn)人均住房而積逐年增長，2002-2010年平均每年增加0.89平方米/人，說明城市居民有著旺盛的住房改善性需求，建設(shè)部頒布的2020年全面建設(shè)小康社會居住的21項指標(biāo)中叨確提出,等到2020年，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積要達到35平方米。中國城市化進程、結(jié)婚、改善性住房、投資性住房等四方面的需求仍將拉動房地產(chǎn)市場的增長，為中國房地產(chǎn)企業(yè)帶來機會。但個別三四線城市投資過熱，存在較大風(fēng)險。早些年，萬科在房地產(chǎn)發(fā)展中的戰(zhàn)略布局，以堅持面向自住購房者、中小戶型普通商品住宅的產(chǎn)品定位,不僅滿足客戶居住需求，還關(guān)注客戶對住所的體驗感、對住所帶來的服務(wù)等。由初期設(shè)計到后續(xù)服務(wù)的綜合服務(wù)商，這一戰(zhàn)略在以后的時期將越來越突顯出其競爭優(yōu)勢。隨著地價在成本中占比越來越高，房企的盈利空間有限，即使是萬科這樣的龍頭企業(yè)，面對新的發(fā)展階段，企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略必須拋棄原來制造業(yè)的思維,需要不斷細(xì)分和強化。Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit,seddoeiusmodtemporincididuntutlaboreetdoloremagnaaliqua.LOREMIPSUMDOLOR比如萬科仍然堅持以中小戶型普通住宅為產(chǎn)品定位，同吋發(fā)展商業(yè)地產(chǎn),試水國際化業(yè)務(wù)。未來房地產(chǎn)自身的行業(yè)細(xì)分將越來越細(xì),住宅市場、寫字樓市場、商業(yè)地產(chǎn)的各自屬性也越來越明確。而萬科的精細(xì)化戰(zhàn)略恰巧迎合了未來市場的發(fā)展需要。萬科公司整體財務(wù)穩(wěn)健，在其發(fā)展中繼續(xù)實施成本優(yōu)化措施,加強標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范手段，充裕的現(xiàn)金流和良好的負(fù)債水平，使得經(jīng)營效率不斷提高。經(jīng)過二十多年的摸索和革新，實踐證明萬科是成功的。萬科地產(chǎn)之所以能夠做大，在于其能始終保持與時俱進的洞察力并把握行業(yè)發(fā)展先機，未來萬科地產(chǎn)的表現(xiàn)必將依然出色。Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit,seddoeiusmodtemporincididuntutlaboreetdoloremagnaaliqua.THANKYOU9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節(jié)，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。2023/11/282023/11/28Tuesday,November28,202310、人的志向通常和他們的能力成正比例。2023/11/282023/11/282023/11/2811/28/202310:20:25AM11、夫?qū)W須志也，才須學(xué)也，非學(xué)無以廣才，非志無以成學(xué)。2023/11/282023/11/282023/11/28Nov-