A房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制探討

A房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制探討1緒論1.1研究背景與意義1.1.1研究背景自從進(jìn)入21世紀(jì)后，受益于勞動人口紅利與居民日益高漲的購房需求，中國的房地產(chǎn)行業(yè)迎來了井噴式增長，一大批房地產(chǎn)企業(yè)紛紛崛起，國內(nèi)外海量資金也不斷涌入這個(gè)朝氣蓬勃的行業(yè)。作為房地產(chǎn)行業(yè)核心品類的商品房，銷售額已經(jīng)持續(xù)上漲了十年，并且在2016年又進(jìn)入了爆發(fā)式增長階段。隨著國家進(jìn)行了一系列的調(diào)控政策，2017、2018年商品房銷售額增速終于呈現(xiàn)下降趨勢。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2018年國民經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，中國的商品房銷售額達(dá)到了149973億元，同比增長12.2%，民用住房的銷售額增長了14.7%。而在房地產(chǎn)投資上，2018年中國房地產(chǎn)開發(fā)獲得的投資額總計(jì)120246億元，同比增長9.5%?？傮w而言，中國的房地產(chǎn)行業(yè)正處于平緩增長階段，市場總量將會維持在十萬億以上[1]。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級和宏觀政策的不斷改變，許多中小房地產(chǎn)公司逐漸被淘汰，大房地產(chǎn)公司規(guī)模越來越大，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈[2]。這種形勢對未來房地產(chǎn)的發(fā)展有巨大的影響，對房地產(chǎn)企業(yè)來說既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。然而，中國的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)控制模式較為落后，盲目擴(kuò)張導(dǎo)致的高負(fù)債率問題給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢頭蒙上了一層陰影。盡管中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展日趨成熟，但多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制思想仍然比較滯后，將經(jīng)濟(jì)利益作為唯一目標(biāo)，忽視了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的在企業(yè)發(fā)展中所起的重要作用。目前，中國的大型房地產(chǎn)企業(yè)對于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理已經(jīng)逐步有了成熟的應(yīng)用模式，但中小型房地產(chǎn)企業(yè)對于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)用普遍粗淺[3]。因此本文的研究工作對于中國的房地產(chǎn)企業(yè)形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識和優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)具有重要意義。....................1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國外研究現(xiàn)狀（1）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵與成因ShenLY（1997）確定了從業(yè)人員所認(rèn)為的最嚴(yán)重的項(xiàng)目延遲風(fēng)險(xiǎn)和管理這些風(fēng)險(xiǎn)的有效措施，通過問卷調(diào)查的方式對從業(yè)人員的風(fēng)險(xiǎn)管理行為及其有效性進(jìn)行了數(shù)據(jù)收集[4]。KwakY（2004）審查各種軟件風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)踐的當(dāng)前做法和新的趨勢，并確定軟件開發(fā)項(xiàng)目具有特有的風(fēng)險(xiǎn)，通過改變組織文化，實(shí)施有效的風(fēng)險(xiǎn)管理流程才能取得軟件項(xiàng)目開發(fā)的成功[5]。HaimesY（2005）介紹財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的定義和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方法，通過實(shí)例來描述風(fēng)險(xiǎn)評估和非技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素導(dǎo)致的成本估算差異[6]。（2）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方法CervoneH（2006）概述了項(xiàng)目中的主要風(fēng)險(xiǎn)問題，然后定義了一個(gè)模型來減輕項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)現(xiàn)了解風(fēng)險(xiǎn)管理需要了解導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的潛在因素，不管項(xiàng)目的性質(zhì)如何，這些風(fēng)險(xiǎn)通常是相同的[7]。LeeE（2009）研究出了一種基于貝葉斯信念網(wǎng)絡(luò)的大型工程財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方案，認(rèn)為項(xiàng)目績效風(fēng)險(xiǎn)的變化是通過質(zhì)量管理的風(fēng)險(xiǎn)降低而導(dǎo)致的[8]。KutschE（2010）認(rèn)為尋找最優(yōu)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的解決方案是一種錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)管理表現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)參與者對風(fēng)險(xiǎn)的故意疏忽等主觀因素會阻礙管理者找到最優(yōu)解[9]。PennockM（2010）等對實(shí)施財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理所涉及的概念進(jìn)行了一般性的討論，提出了一種改進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)跟蹤方法，其目標(biāo)是持續(xù)監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)，并在風(fēng)險(xiǎn)失控前將其控制住，所提出的方法包括風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)過濾、風(fēng)險(xiǎn)評估[10]。TaylorH（2012）提出了一種應(yīng)急方法，解決了IT項(xiàng)目的不確定性、復(fù)雜性和模糊性，并能夠盡早識別高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目[11]。FangC（2012）提出了一個(gè)決策支持系統(tǒng)（DSS），用于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)交互的建模和管理，其認(rèn)為現(xiàn)有的經(jīng)典方法對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的復(fù)雜性建模有局限性，因此開發(fā)了一個(gè)集成的決策支持系統(tǒng)框架，包括風(fēng)險(xiǎn)網(wǎng)絡(luò)的識別、評估和分析，在該網(wǎng)絡(luò)中節(jié)點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)，邊緣代表風(fēng)險(xiǎn)之間潛在的因果關(guān)系[12]。Marcelino（2014）等提出了一種為小型企業(yè)設(shè)計(jì)的項(xiàng)目管理方法，這些企業(yè)需要在正常經(jīng)營行為之外運(yùn)行項(xiàng)目。該方法以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理為基礎(chǔ)，包括簡單的工具、模板和風(fēng)險(xiǎn)清單，以及建議的行動和指標(biāo)[13]。.............................2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制相關(guān)理論概述2.1風(fēng)險(xiǎn)管理2.1.1風(fēng)險(xiǎn)定義與類型風(fēng)險(xiǎn)從狹義的角度來看，表達(dá)了事物發(fā)展的不確定性從而造成的損失；從廣義的角度來看，風(fēng)險(xiǎn)不僅意味著損失，同時(shí)也代表了獲得利益的不確定性。也就是說，風(fēng)險(xiǎn)代表了事實(shí)結(jié)果與預(yù)期產(chǎn)生了偏離[34]。事實(shí)上，風(fēng)險(xiǎn)與人的行為有著必然的因果關(guān)系，而外部客觀條件也會導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。人的主觀行為可以通過積極的管理方法來進(jìn)行改善，而客觀風(fēng)險(xiǎn)則需要通過掌握其規(guī)律來進(jìn)行預(yù)測。風(fēng)險(xiǎn)管理活動的意義在于減弱風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失，甚至可以將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為正向狀態(tài)，從而獲得風(fēng)險(xiǎn)收益[35]。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)因素可以將風(fēng)險(xiǎn)劃分為社會風(fēng)險(xiǎn)，自然風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)；根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)造成的損失可以將風(fēng)險(xiǎn)劃分為財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)與人身風(fēng)險(xiǎn)[36]。2.1.2風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)涵風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)涵是指在企業(yè)經(jīng)營或者項(xiàng)目實(shí)施的過程中將風(fēng)險(xiǎn)所引發(fā)的負(fù)面影響減輕至最低的過程。風(fēng)險(xiǎn)管理通常包括風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估以及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對這三個(gè)步驟，通過有計(jì)劃地實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理流程來應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)，期望在付出最低成本的情況下讓企業(yè)經(jīng)營或者項(xiàng)目實(shí)施得到安全保障[37-38]。2.1.3風(fēng)險(xiǎn)管理的分類風(fēng)險(xiǎn)管理主要包括經(jīng)營管理型風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)型風(fēng)險(xiǎn)管理。經(jīng)營型風(fēng)險(xiǎn)管理主要指的是對于經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會文化與國家政策變動所引起風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行的管理；保險(xiǎn)型風(fēng)險(xiǎn)管理指的是將保險(xiǎn)管理作為管理核心，并且以可保風(fēng)險(xiǎn)作為管理對象，安全管理則作為補(bǔ)充手段[39]。............................2.2房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制相關(guān)方法2.2.1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理過程的準(zhǔn)備階段，其內(nèi)容主要是識別風(fēng)險(xiǎn)因素、確定風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的條件以及概括風(fēng)險(xiǎn)影響房地產(chǎn)公司管理的過程。也即是說財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別的主要作用是確定有可能對于房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理進(jìn)程造成影響的風(fēng)險(xiǎn)因素，并且估算出這些風(fēng)險(xiǎn)因素會造成什么樣的損失，將這些重要資料進(jìn)行歸類整理從而完成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的初始階段。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別通常包括確定識別目標(biāo)、風(fēng)險(xiǎn)識別準(zhǔn)備、選擇用于風(fēng)險(xiǎn)識別的方法、進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識別以及記錄風(fēng)險(xiǎn)識別結(jié)果這五個(gè)步驟，其中最為重要的就是選擇用于風(fēng)險(xiǎn)識別的方法。常用的風(fēng)險(xiǎn)識別方法如下所示：（1）專家問答法：又被稱為德爾菲法，憑借著特定房地產(chǎn)公司領(lǐng)域內(nèi)專家的知識與經(jīng)驗(yàn)，對于風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行初步的預(yù)測，這種方法特別適合可借鑒經(jīng)驗(yàn)少的房地產(chǎn)公司。（2）頭腦風(fēng)暴法：房地產(chǎn)公司的所有人員集思廣益，每個(gè)人都可以提出自己的看法，該方法的好處在于容易打破慣性思維，發(fā)現(xiàn)以前沒有意識到的風(fēng)險(xiǎn)因素，缺陷在于相當(dāng)一部分的意見參考價(jià)值不大。（3）情景分析法：根據(jù)歷史上對于同類型問題的出現(xiàn)的頻率與相關(guān)情況，來對現(xiàn)階段可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行預(yù)測。應(yīng)用在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別上，即是根據(jù)同類型房地產(chǎn)公司在過去遭遇到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，對每種風(fēng)險(xiǎn)在什么情況下發(fā)生進(jìn)行記錄，從而與當(dāng)前的房地產(chǎn)公司進(jìn)行對比。這一方法適合風(fēng)險(xiǎn)因素較多、可借鑒經(jīng)驗(yàn)廣泛的房地產(chǎn)公司，可以節(jié)省風(fēng)險(xiǎn)識別的投入。圖3.1組織架構(gòu)圖圖3.1組織架構(gòu)圖......................3A房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀及分析.....................103.1A房地產(chǎn)公司基本情況介紹...............................103.2A房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別................................124A房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估模型構(gòu)建...............................204.1A房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估的方法..............................204.2A房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)權(quán)重確定.............................................205A房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施.....................285.1籌資風(fēng)險(xiǎn)控制措施.....................................285.2資金回收風(fēng)險(xiǎn)控制措施..............................285A房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施5.1籌資風(fēng)險(xiǎn)控制措施（1）制定合理的籌資計(jì)劃房地產(chǎn)公司的健康運(yùn)營依托于內(nèi)外部源源不斷的資金供給以維持項(xiàng)目開展，然而房地產(chǎn)公司籌到的資金越多也會帶來負(fù)面作用，也就是企業(yè)將會承擔(dān)高額的籌資成本與債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[46-48]。房地產(chǎn)公司的籌資結(jié)構(gòu)決定著企業(yè)的籌資成本與還款壓力高低。A房地產(chǎn)公司近些年來由于運(yùn)營管理上的問題盈利表現(xiàn)差，也意味著其在籌資方面也將面臨著不利局面[49]。過于依賴母公司讓A房地產(chǎn)公司自主性差，在未來需要做好籌資規(guī)模與籌資成本上的規(guī)劃。也就是說當(dāng)A房地產(chǎn)公司通過籌資獲得了限定額度的資金以后，公司高層就要依據(jù)階段目標(biāo)轉(zhuǎn)變周轉(zhuǎn)計(jì)劃，改進(jìn)現(xiàn)有的工程進(jìn)度與銷售計(jì)劃，從而讓籌資行為符合企業(yè)的運(yùn)營要求。（2）長短期借款相匹配A房地產(chǎn)公司的籌資渠道主要是銀行貸款與母公司的融資，這也是與A房地產(chǎn)公司類似企業(yè)的主要融資渠道。A房地產(chǎn)公司的商品房產(chǎn)品開發(fā)與營銷工作有時(shí)為了節(jié)省而選擇利息低的短時(shí)間借款，這樣會讓企業(yè)的借款方式局限性很強(qiáng)，A房地產(chǎn)公司需要根據(jù)長期計(jì)劃進(jìn)行長期與短期借款的有機(jī)結(jié)合。通過做出合理的選擇，根據(jù)市場需求狀況做好短期與長期的貸款數(shù)量的計(jì)劃備案，防止短期還款指標(biāo)過高引發(fā)的資金流通困難，全面提升企業(yè)現(xiàn)有資金的利用率。也就是說A房地產(chǎn)公司需要結(jié)合企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)際狀況來制定出利益最大化的多樣性的籌資渠道方案。表3.1A房地產(chǎn)公司償債能力指標(biāo)表3.1A房地產(chǎn)公司償債能力指標(biāo).......................6結(jié)論與展望6.1結(jié)論A房地產(chǎn)公司需要正視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制對于企業(yè)運(yùn)營管理的重要性。在思想觀念上，A房地產(chǎn)公司無論是公司高層還是中下層的資金部門人員都要深刻認(rèn)知財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在房地產(chǎn)公司管理中所起的重要作用。A房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)要將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制放在企業(yè)管理中的核心位置，適時(shí)關(guān)注財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制現(xiàn)狀。在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制制度的建立上，除了要依據(jù)我國對于企業(yè)資金與稅務(wù)所制定的有關(guān)法律法規(guī)外，A房地產(chǎn)公司還可以借鑒學(xué)習(xí)國內(nèi)外房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式。為了杜絕盲目跟風(fēng)模仿，A房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制制度要緊密結(jié)合企業(yè)的規(guī)模與發(fā)展目標(biāo)，既要提升財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的預(yù)算能力與快速反應(yīng)能力，也要將資金管理工作作為反映財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制運(yùn)營情況的重要手段。通過引進(jìn)先進(jìn)的信息技術(shù)手段，使得項(xiàng)目的資金數(shù)據(jù)成為企業(yè)高層進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制決策的有效參考。為了應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)盲目融資的亂象，國家出臺了一系列政策來限制銀行的貸款額度。A房地產(chǎn)公司除了要對于現(xiàn)有資金進(jìn)行精細(xì)管理外，還要尋找其他的融資渠道，例如股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)基金等。對于資金規(guī)模相對較小的A房地產(chǎn)公司而言，不能指望通過母公司來解決現(xiàn)有的融資難題，更為迫切的是提升企業(yè)的開發(fā)能力與品牌影響力來解決房地產(chǎn)項(xiàng)目融資難的問題。通過同類型企業(yè)的資源整合，以合作共贏的方式來應(yīng)對當(dāng)前的融資問題是A房地產(chǎn)公司項(xiàng)目融資的解決辦法之一。本文得出的結(jié)論如下所示：（1）A房地產(chǎn)公司在內(nèi)部控制、風(fēng)險(xiǎn)管理以及內(nèi)部監(jiān)督上存在著問題，導(dǎo)致了A房地產(chǎn)公司在主要財(cái)務(wù)指標(biāo)上表現(xiàn)不佳，沒有形成良好的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制制度；（2）A房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)