土地估價報告

河北金盛德土地價格評估有限公 土地估價報告項目名稱：黃驊市人民法院受理的黃驊青隆村鎮(zhèn)銀行股份有限公司申請執(zhí)行天津華茂海潤商貿有限公司一案中涉及的天津華茂海潤商貿有限公司名下的位于天津濱海新區(qū)大港區(qū)富康道與裕園路交口的西南側富康道71號的一宗出讓性質工業(yè)用地的土地使用權價格評估受托估價單位：河北金盛德土地價格評估有限公司土地估價報告編號:冀金盛德[2019]（估）字第053號提交估價報告日期：二〇一九年九月十日第二部分估價對象界定一、委托估價方委托單位：黃驊市人民法院單位地址：黃驊市渤海西路566號二、受托估價方估價機構：河北金盛德土地價格評估有限公司機構地址：石家莊市中華北大街50號軍創(chuàng)園2號樓2單元701室備案編號：2019130010法人代表：么玉霞聯(lián)系電話政編碼：050051三、估價對象估價對象為天津華茂海潤商貿有限公司位于天津濱海新區(qū)大港區(qū)富康道與裕園路交口的西南側富康道71號的一宗出讓土地，宗地登記用途為工業(yè)用地,土地使用權登記總面積為6913.90平方米。四、估價對象概況1、土地登記狀況（1）宗地位置：大港區(qū)富康道與裕園路交口的西南側富康道71號；（2）宗地用途：土地登記用途為工業(yè)用地，本次設定用途為工業(yè)用地；（3）土地使用權面積：土地使用權面積為6913.90平方米，本次評估面積為6913.90平方米；（4）終止日期：2056年12月30日；（5）房地產(chǎn)權證號：房地證津字第109021206656號；（6）宗地四至：東至大港區(qū)港西街聯(lián)盟村村民委員會；南至大港區(qū)港西街聯(lián)盟村村民委員會；西至大港區(qū)港西街聯(lián)盟村村民委員會；北至富康道。2、土地權利狀況（1）土地所有權：國家所有；（2）土地使用權：天津華茂海潤商貿有限公司通過出讓方式取得待估宗地國有土地使用權；（3）土地他項權利：根據(jù)委托方提供的信息和資料顯示，他項權利人為黃驊青隆村鎮(zhèn)銀行股份有限公司。3、土地利用狀況至估價期日，根據(jù)委托方提供的資料以及估價人員現(xiàn)場勘查，待估宗地部分建筑物已辦理產(chǎn)權證，證載建筑面積共計3430.03平方米，詳細情況如下：產(chǎn)別股份企業(yè)產(chǎn)幢號房號結構房屋總層數(shù)所在層數(shù)建筑面積（㎡）設計用途71--混合111513.31非居住1-2--鋼111008.12非居住2--混合11337.91非居住3--混合11570.69非居住其余部分建筑物尚未辦理產(chǎn)權證，建筑面積共計107.14平方米，能滿足正常的生產(chǎn)需要，房屋維護狀況一般。五、地價影響因素分析（一）一般因素1、區(qū)域概況天津市位于北緯38°34′～40°15′，東經(jīng)116°43′～118°4′之間，處于國際時區(qū)的東八區(qū)。土地總面積11916.85平方公里，疆域周長1290.814公里，其中海岸線長153.334公里，陸界長1137.48公里。天津地處太平洋西岸，華北平原東北部，海河流域下游，東臨渤海，北依燕山，西靠首都北京，是海河五大支流南運河、子牙河、大清河、永定河、北運河的匯合處和入?？冢赜小熬藕酉律摇薄昂雍Ｒ獩_”之稱。天津是中蒙俄經(jīng)濟走廊主要節(jié)點、海上絲綢之路的戰(zhàn)略支點、“一帶一路”交匯點、亞歐大陸橋最近的東部起點，憑借優(yōu)越的地理位置和交通條件，成為連接國內外、聯(lián)系南北方、溝通東西部的重要樞紐，是鄰近內陸國家的重要出海口。天津背靠華北、西北、東北地區(qū)，經(jīng)濟腹地遼闊，是中國北方十幾個省區(qū)市對外交往的重要通道，也是中國北方最大的港口城市。天津距北京120公里，是拱衛(wèi)京畿的要地和門戶。2、自然資源天津自然資源豐富。一是充足的油氣資源。天津有渤海和大港兩個國家重點開發(fā)的油氣田，2016年年產(chǎn)原油3273.26萬噸、天然氣19.69億立方米。二是取之不盡的海鹽資源。天津有約153.3公里的海岸線，中國著名的海鹽產(chǎn)區(qū)長蘆鹽場就位于這里，年產(chǎn)原鹽158.39萬噸。三是豐富的礦產(chǎn)資源。金屬礦產(chǎn)主要有錳硼石、錳、金、鎢、鉬、銅等20多種，非金屬礦產(chǎn)主要有水泥石灰?guī)r、重晶石、疊層石等，都具有較高的開采價值。四是豐富的地熱資源。具有埋藏淺、水質好的特點，已發(fā)現(xiàn)的10個具有勘探和開發(fā)利用價值的地熱異常區(qū)，熱水總儲藏量達1103.6億立方米，是國內最大的中低溫地熱田。3、氣候、地形①氣候天津地處北溫帶位于中緯度亞歐大陸東岸，主要受季風環(huán)流的支配，是東亞季風盛行的地區(qū)，屬暖溫帶半濕潤季風性氣候。臨近渤海灣，海洋氣候對天津的影響比較明顯。主要氣候特征是，四季分明，春季多風，干旱少雨；夏季炎熱，雨水集中；秋季氣爽，冷暖適中；冬季寒冷，干燥少雪，因此，春末夏初和秋天是到天津旅游的最佳季節(jié)。冬半年多西北風，氣溫較低，降水也少；夏半年太平洋副熱帶暖高壓加強，以偏南風為主，氣溫高，降水也多。有時會有春旱。天津的年平均氣溫約為14℃，7月最熱，月平均溫度28℃；歷史最高溫度是41.6℃。1月最冷，月平均溫度-2℃。歷史最低溫度是-17.8℃。年平均降水量在360－970毫米之間，（1949－2010）平均值是600毫米上下。

②地形天津地質構造復雜，大部分被新生代沉積物覆蓋。地勢以平原和洼地為主，北部有低山丘陵，海拔由北向南逐漸下降。北部最高，海拔1052米；東南部最低，海拔3.5米。全市最高峰：九山頂（海拔1078.5米）。地貌總輪廓為西北高而東南低。天津有山地、丘陵和平原三種地形，平原約占93%。除北部與燕山南側接壤之處多為山地外，其余均屬沖積平原，薊縣北部山地為海拔千米以下的低山丘陵?？拷降厥怯珊榉e沖積扇組成的傾斜平原，呈扇狀分布。傾斜平原往南是沖積平原，東南是濱海平原。4、交通條件公路，天津公路網(wǎng)是以國道和部分市級干線為骨架，以放射狀公路為主的網(wǎng)絡系統(tǒng)，以外環(huán)線溝通各條放射公路的聯(lián)系。通過天津的國道主干線有4條：京津塘高速公路、京福一級汽車專用公路、拉丹高速公路和拉丹高速公路津唐支線；國道5條：京哈、京塘、津同、津榆公路和山廣公路。市級干線有：津圍、津北、津沽、津岐、津漢、津靜、金鐘、津霸、津永、津楊、津淶、津港等公路。截至2016年，天津公路通車里程為4243千米，高速公路143.85千米，二級以上高等級公路1273.8千米。鐵路，天津不僅處于京滬鐵路、津山鐵路兩大傳統(tǒng)鐵路干線的交匯處，還是京滬高速鐵路、京津城際鐵路、津秦客運專線、津?？瓦\專線等高速鐵路的交匯處，是北京通往東北和上海方向的重要鐵路樞紐。航運，天津港是世界等級最高、中國最大的人工深水港、吞吐量世界第四的綜合性港口，位于濱海新區(qū)。服務和輻射京津冀及中西部地區(qū)的14個省市自治區(qū)，總面積近500萬平方千米，占全國面積的52%，是蒙古國等內陸國家的主要出海口，航線通達世界180多個國家和地區(qū)的500多個港口。天津在渤海西岸的鹽堿灘涂上建成的吞吐量兩億噸的第二港口天津南港于2011年08月31日開港試通航，也稱天津港的南港區(qū)。航空，天津有天津濱海國際機場、天津塘沽機場、天津濱海東方直升機場和武清楊村機場等。管道，天津管道運輸包括市政給排水、供熱、燃氣、油品等領域。大港油區(qū)油氣長輸管道途經(jīng)天津、河北，其中天津界內管道總長度達200余千米，途經(jīng)21個村鎮(zhèn)，管道周邊企事業(yè)單位120余個，跨越大小河流17條。5、經(jīng)濟概況2018年，全市生產(chǎn)總值（GDP）18809.64億元，比上年增長3.6%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值172.71億元，增長0.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值7609.81億元，增長1.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值11027.12億元，增長5.9%。三次產(chǎn)業(yè)結構為0.9:40.5:58.6。

財政收入質量明顯提高。全年一般公共預算收入2106.19億元。其中，稅收收入1624.84億元，占一般公共預算收入的比重為77.2%，比上年提高7.7個百分點。從主體稅種看，增值稅698.43億元，增長6.7%；企業(yè)所得稅319.51億元，增長3.1%；個人所得稅129.78億元，增長11.4%。全年一般公共預算支出3104.53億元。其中，社會保障和就業(yè)支出504.08億元，增長9.7%；教育支出446.67億元，增長3.3%；醫(yī)療衛(wèi)生支出192.55億元，增長5.7%；住房保障支出91.71億元，增長43.1%。供給側結構性改革年度任務全面落實。去產(chǎn)能扎實推進，2018年四季度，全市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)能利用率為78.5%，比上年同期提高1.4個百分點，粗鋼產(chǎn)量增長6.4%，比上年回落13.4個百分點，生鐵產(chǎn)量下降0.5%。去杠桿成效明顯，2018年末，規(guī)模以上工業(yè)資產(chǎn)負債率為57.9%，比上年末降低1.9個百分點，處于2013年以來的最低水平。企業(yè)成本逐步降低，出臺新一批降成本政策措施，已出臺的降成本政策措施全年為企業(yè)減輕負擔約600億元，2018年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)百元主營業(yè)務收入成本84.01元，比上年降低0.91元。民營經(jīng)濟保持活躍。牢固樹立“產(chǎn)業(yè)第一，企業(yè)家老大”理念，全面落實“天津八條”及61個實施細則，營商環(huán)境不斷向好，市場主體繼續(xù)增加。2018年，全市新登記市場主體22.11萬戶，其中民營市場主體21.88萬戶，占全市的比重為98.9%，日均新登記599戶。主要領域發(fā)展勢頭良好。全市民營經(jīng)濟增加值8551.76億元，增長1.5%，占到全市經(jīng)濟的45.5%。規(guī)模以上民營工業(yè)企業(yè)工業(yè)增加值增長2.5%，工業(yè)總產(chǎn)值增長8.3%，分別比上年加快6.6個和6.7個百分點，占全市工業(yè)的比重分別為22.8%和31.3%。民間投資增長4.4%，快于全市投資10個百分點，其中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營民間投資增長30.5%，租賃和商務服務業(yè)增長99.2%，電力、熱力、燃氣及水生產(chǎn)和供應業(yè)增長56.6%，交通運輸、倉儲和郵政業(yè)增長2.1%。民營企業(yè)出口增長42.0%，快于全市出口33.4個百分點，占全市出口的比重為32.7%。消費價格溫和上漲。2018年，全市居民消費價格上漲2.0%，漲幅比上年回落0.1個百分點。其中，食品價格上漲3.4%，非食品價格上漲1.7%；消費品價格上漲2.3%，服務價格上漲1.6%。工業(yè)生產(chǎn)者價格漲幅回落。2018年，全市工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格上漲5.4%，漲幅比上年回落3.0個百分點；工業(yè)生產(chǎn)者購進價格上漲6.2%，回落4.9個百分點。（二）區(qū)域因素1、區(qū)域簡介濱海新區(qū)，是天津市的市轄區(qū)、副省級區(qū)、國家級新區(qū)和國家綜合配套改革試驗區(qū)，國務院批準的第一個國家綜合改革創(chuàng)新區(qū)。濱海新區(qū)位于天津東部沿海地區(qū)，環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心地帶，總面積2270平方公里，常住人口299萬，是中國北方對外開放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉化基地、北方國際航運中心和國際物流中心、宜居生態(tài)型新城區(qū)，被譽為“中國經(jīng)濟的第三增長極”。1994年3月，天津市決定在天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)的基礎上建成濱海新區(qū)。2005年，濱海新區(qū)被寫入“十一五”規(guī)劃并納入國家發(fā)展戰(zhàn)略，成為國家重點支持開發(fā)開放的國家級新區(qū)。2014年12月12日，濱海新區(qū)獲批自貿區(qū)，成為北方第一個自貿區(qū)。2、自然資源濱海新區(qū)具有良好的生態(tài)環(huán)境，擁有水面、濕地700多平方公里；擁有1200平方公里可供開發(fā)的鹽堿荒地；新區(qū)石油、天然氣資源豐富，已探明渤海海域石油資源總量100多億噸，天然氣儲量1937億立方米，有著巨大的發(fā)展?jié)摿Α?、經(jīng)濟概況①綜合2018年，經(jīng)初步核算，地區(qū)生產(chǎn)總值可比增長4.4%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增長1.5%，第二產(chǎn)業(yè)增長2.1%，第三產(chǎn)業(yè)增長7.9%。三次產(chǎn)業(yè)結構為0.2:54.0:45.8。②農業(yè)農業(yè)總產(chǎn)值完成29.87億元，可比增長1.2%。其中，種植業(yè)產(chǎn)值8.11億元，下降17.1%；林業(yè)產(chǎn)值0.05億元；畜牧業(yè)產(chǎn)值8.29億元，下降2.4%；漁業(yè)產(chǎn)值13.42億元，增長16.1%。③工業(yè)和建筑業(yè)全年工業(yè)增加值可比增長2.9%。在規(guī)模以上工業(yè)中，11大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)完成總產(chǎn)值8694.54億元，同比增長6.8%。其中，石油化工產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)和新能源產(chǎn)業(yè)分別增長20.3%、16.7%和11.2%。全年實現(xiàn)建筑業(yè)總產(chǎn)值1725.17億元，下降13.4%。其中，建筑工程和安裝工程共完成產(chǎn)值1673.66億元，下降14.6%。（三）個別因素待估宗地位于天津濱海新區(qū)大港區(qū)富康道與裕園路交口的西南側富康道71號，土地使用權登記總面積為6913.90平方米，本次評估面積為6913.90平方米，天津華茂海潤商貿有限公司通過出讓方式取得待估宗地國有土地使用權。待估宗地登記用途為工業(yè)用地，本次評估設定用途為工業(yè)用地。其開發(fā)程度達到宗地紅線外“六通”（通上水、通下水、通路、通電、通訊、通氣）和宗地紅線內“五通”及場地平整。。第三部分土地估價結果及使用一、估價依據(jù)（一）國家有關部門頒布的法律法規(guī)及相關文件1、《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議修訂）2、全國人民代表大會常務委員會“關于修改《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的決定”（2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過）3、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）4、國土資源部《關于改革土地估價結果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)[2001]44號）5、“關于印發(fā)《企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見（試行）》和《土地估價報告?zhèn)浒皋k法（試行）》的通知”（國土資廳發(fā)[2001]42號）6、國務院55號令《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉讓暫行條例》（二）地方有關部門頒布的法規(guī)及相關文件1、《天津市土地管理條例》（經(jīng)1992年9月9日天津市十一屆人大常委會第37次會議通過，根據(jù)2012年5月9日天津市十五屆人大常委會第32次會議通過的《天津市人民代表大會常務委員會關于修改部分地方性法規(guī)的決定》第3次修正）2、《天津市人民政府關于印發(fā)天津市國有建設用地有償使用辦法的通知》（津政發(fā)[2014]6號，本辦法自2014年2月26日起施行）（三）有關技術標準1、中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）2、中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》(GB/T18507-2014)3、中華人民共和國國家標準《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）4、《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》（2018年4月9日）5、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》（國土資源部令第39號）6、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）7、《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》（國土資源部令第21號）8、《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發(fā)〔2006〕31號）9、《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）（四）其他資料1、委托方提供的有關資料2、估價人員現(xiàn)場勘察、調查、收集的相關資料二、土地估價（一）估價原則本次估價過程中，遵循的主要原則有（1）替代原則根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時，商品或服務的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價格，受其它具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。換言之，具有相同使用價值、替代可能的地塊之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。（2）需求與供給原則在完全的市場競爭中，一般商品的價格都取決于供求的均衡點。供小于求，價格就會提高，否則，價格就會降低。由于土地與一般商品相比，具有獨特的人文和自然特性，因此在進行土地估價時既要考慮到所假設的公平市場，又要考慮土地供應的壟斷性特征。（3）變動原則一般商品的價格，是伴隨著構成價格的因素的變化而發(fā)生變動的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結果，而這些價格形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。因此，在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中，因此應把握各因素之間的因果關系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預測未來的土地價格。（4）協(xié)調原則土地總是處于一定的自然與社會環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調。因為土地能適應周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調。因此，在土地估價時，一定要認真分析土地與周圍環(huán)境的關系，判斷其是否協(xié)調，這直接關系到該地塊的收益量和價格。（5）預期收益原則對于價格的評估，重要的并非是過去，而是未來。過去收益的重要意義，在于為推測未來的收益變化動向提供依據(jù)。因此，商品的價格是由反映該商品將來的總收益所決定的。土地也是如此，它的價格也是受預期收益形成因素的變動所左右。所以，土地投資者是在預測該土地將來所能帶來的收益或效用后進行投資的。這就要求估價者必須了解過去的收益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、政治經(jīng)濟形勢及政策規(guī)定對土地市場的影響進行細致分析和預測，準確預測該土地現(xiàn)在以至未來能給權利人帶來的利潤總和，即收益價格。（6）最有效使用原則由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益量，且土地權利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。所以，土地價格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。（7）報酬遞增遞減原則土地投資中邊際效益遞減原則，是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時，純收益隨之增加；但達到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會與追加的投資成比例增加。在任何給定的條件下，土地、勞動力、資金、管理水平之間都存在著一定的最優(yōu)組合，超過一定限度，每一要素的繼續(xù)增加，其收益卻不會相應成比例增加。（8）多種方法相結合的原則隨著我國土地估價業(yè)的發(fā)展，目前比較實用的宗地估價方法有收益法、市場比較法、成本逼近法、剩余法和基準地價系數(shù)修正法等方法。由于不適宜的估價方法可能使評估結果產(chǎn)生較大的偏差，因此進行地價評估時，就要根據(jù)估價對象的實際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進行評估，同時為了使評估結果更為客觀，更接近于準確，評估中選擇兩種較為適宜的方法進行評估，以便互相驗證，減小誤差，確定出合理的價格。（二）估價方法根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》），宗地地價的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法等。估價方法的選擇應按照地價評估的規(guī)程，根據(jù)當?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結合評估對象的具體特點及估價目的等，選擇適當?shù)墓纼r方法。待估宗地為工業(yè)用地，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，適宜的估價方法有市場比較法、成本逼近法。由于待估宗地附近區(qū)域近兩年來市場交易較活躍，故可采用市場比較法進行評估；待估宗地所在區(qū)域的征地成本及各項稅費資料較易取得，因此可以采用成本逼近法進行評估。綜上所述，本次估價選用市場比較法和成本逼近法對待估宗地土地使用權價格進行測算，然后根據(jù)兩種方法的評估結果，采用數(shù)學統(tǒng)計方法確定估價對象價格。（三）估價結果經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘和對當?shù)厥袌龇治?按照地價評估的基本原則和估價程序,選擇合適的土地評估方法,評估得到待估宗地在估價設定用途及開發(fā)程度條件下、估價期日2019年7月17日的出讓土地使用權價格為：評估土地面積：6913.90平方米評估土地單價：485元/平方米評估土地地價：335.32萬元大寫：叁佰叁拾伍萬叁仟貳佰元整（貨