三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)分析

三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)分析三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)分析(轉(zhuǎn)摘)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展與競(jìng)爭(zhēng)的日益猛烈使得不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和銷(xiāo)售代理公司紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)三參考。一、房地產(chǎn)行業(yè)中對(duì)城市的分類(lèi)地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展階段，從實(shí)際操作上我們將我國(guó)內(nèi)地各城市作以下分類(lèi)：1、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展最為完善、先進(jìn)，城市最為興盛，經(jīng)濟(jì)富強(qiáng)的北京、上海、廣州和深圳作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一線城市；2、天津、經(jīng)濟(jì)較為興盛的省會(huì)城市如沈陽(yáng)、哈爾濱、西安、重慶、濟(jì)南、杭州等以及興盛的沿海開(kāi)放城市如大連、青島、煙臺(tái)等稱(chēng)為二線城市；3、不興盛的省會(huì)城市如西寧、呼和浩特、烏魯木齊、貴陽(yáng)、南昌等，各省市自治區(qū)的地級(jí)城市行政所在地如秦皇島、濟(jì)寧、淄博〔張店區(qū)〕、包頭等稱(chēng)作三線城市；4、縣級(jí)市及縣城則稱(chēng)為四線城市。線城市轉(zhuǎn)移。在一線城市房地產(chǎn)強(qiáng)勁進(jìn)展、持續(xù)富強(qiáng)的同時(shí)，國(guó)內(nèi)二三線城市也開(kāi)頭迎來(lái)房地產(chǎn)供給量、年施工竣工及銷(xiāo)售量、產(chǎn)品形態(tài)以及營(yíng)銷(xiāo)推廣等各方面表達(dá)出來(lái)。整體來(lái)看，國(guó)內(nèi)二三線城市已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)快速進(jìn)展的春天。二、三四線城市的城市特點(diǎn)思考通過(guò)我們?cè)趪?guó)內(nèi)三四線城市所操作的工程，以及常常出差到三四線城市進(jìn)展考察調(diào)研的經(jīng)歷，得出三四線城市普遍存在以下一些城市特點(diǎn)：1、城市或多或少的獨(dú)特性，即承載確定的城市功能性。城市的進(jìn)展與存在應(yīng)當(dāng)滿足三方面的條城市特點(diǎn)。城市特點(diǎn)包括城市的功能特點(diǎn)。例如山東省淄博市，是全國(guó)三大陶瓷生產(chǎn)基地之一、市是全國(guó)乳制品生產(chǎn)制造業(yè)的中心，是中國(guó)的“乳都”；山西大同采煤業(yè)興盛，是著名的“煤城”，屬資源性城市；大連旅順是軍港，旅游性城市等等。2、城市建設(shè)進(jìn)展較為快速，多處于城市建設(shè)擴(kuò)張期。目前國(guó)內(nèi)三線城市的城市建設(shè)與城市化速度普遍加快。大量的舊城改造、拆遷與城市化帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，帶來(lái)了大量的住房需求。3、周邊郊縣農(nóng)村人口向城市〔區(qū)〕流淌性加大，第一產(chǎn)業(yè)比例逐年降低，三線城市人口增長(zhǎng)以機(jī)械性增加為主，人口自然增長(zhǎng)率較低。目前全國(guó)人口流淌呈現(xiàn)出梯級(jí)層次性流淌的特點(diǎn)。即二三線城市的人口向一線城市流淌——三線城市人口向二線城市流淌——三四線城市周邊郊縣人口向三四線城市市區(qū)流淌。4、城市第三產(chǎn)業(yè)所占比例逐步提高，效勞性行業(yè)就業(yè)人數(shù)持續(xù)增多。在這一方面，當(dāng)?shù)卣闹鲗?dǎo)性及政策的引導(dǎo)性較為明顯。5、在城市的建設(shè)與進(jìn)展中，當(dāng)?shù)卣缪莸慕巧浅鞘羞\(yùn)營(yíng)規(guī)章的制定者與指揮者。在城市運(yùn)營(yíng)逐步市場(chǎng)化的過(guò)程中，當(dāng)?shù)卣睦媸莾?yōu)先得到滿足的，在此條件下，多數(shù)狀況還會(huì)優(yōu)先不少政績(jī)工程的消滅。輪到下一屆政府后，會(huì)關(guān)心自已的政績(jī)，上屆政府的工程建設(shè)假設(shè)沒(méi)有完成而拖到下一屆，或多或少會(huì)對(duì)工程產(chǎn)生影響。6、很多城市建設(shè)方面缺乏特色，導(dǎo)致我國(guó)大多數(shù)城市“千城一面”的現(xiàn)象消滅。失去了建筑藝城市特點(diǎn)與城市建筑來(lái)看根本沒(méi)有什么區(qū)分。山西太原與河北的石家莊也是如此。的宏觀環(huán)境與考量。三、三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)民消化，很少有外地人購(gòu)置或投資的狀況。因此三四城市的房地產(chǎn)投資性需求比例要小得多，當(dāng)?shù)鼐用裰脴I(yè)更多是一種自住性需求。而在北京，投資性購(gòu)置的比例整體平均在30%左右。因而在已經(jīng)屬于銷(xiāo)售狀況相當(dāng)不錯(cuò)的熱銷(xiāo)樓盤(pán)了，賣(mài)的最好的工程每月銷(xiāo)售額也不會(huì)超過(guò)一千萬(wàn)。同體量規(guī)模的房地產(chǎn)工程，開(kāi)發(fā)周期要大大長(zhǎng)于一二線城市。因此，作為從一二線城市進(jìn)入線城市，二者存在著較大的差異。從建筑形態(tài)看，三四線城市的住宅工程仍以多層板樓為主，隨著近年來(lái)高層、小高層產(chǎn)品的消滅，購(gòu)房者開(kāi)頭逐步承受與認(rèn)可。目前三線城市根本上處于由多層產(chǎn)品向高層、小高層產(chǎn)品過(guò)度的階段，南北通透、采光良好的板樓是市場(chǎng)的主流。戶型一般在80-100平米左右，三居室戶型面積則在110-130平米左右。這更多的是一種生活方人想的是對(duì)置業(yè)的一步到位，買(mǎi)一套一百多平米的房子組建一個(gè)家庭、生兒育女，再到子女長(zhǎng)大成人，生命周期相當(dāng)一局部的過(guò)程或許都會(huì)在這里來(lái)完成。然而，目前事實(shí)狀況是很多家庭在一套房子里的居住周期比以前大大的縮短，很多家庭6-8年就要再次置業(yè)，有的甚至更短，這反映了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展、城市建設(shè)的加快與居民生活水平的提高。例的投資性客群，用于出租獲得收益。這種小戶型的產(chǎn)品一般在城市夢(mèng)想度高的城市存在，在城市夢(mèng)想度高、經(jīng)濟(jì)興盛的城市也才會(huì)產(chǎn)生對(duì)小戶型的需求。在價(jià)格方面，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升、長(zhǎng)期平穩(wěn)的特點(diǎn)。從一個(gè)城市或區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)較長(zhǎng)的時(shí)間段來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格整體上是穩(wěn)中有升的，但升幅不大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低在17%以上，扣除居民消費(fèi)價(jià)格的上漲與通貨膨脹因素，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅都在5%-6%左右。三四線城市的房地產(chǎn)價(jià)格處于一個(gè)相當(dāng)平穩(wěn)、漲幅較低、緩慢提升的水平?？紤]完價(jià)格的因素之后，消費(fèi)者才會(huì)考慮諸如地段、交通、物業(yè)、配套等其他方面的因素。在最場(chǎng)帶入了先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念與的治理模式，帶動(dòng)和促進(jìn)了寬闊三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展與完善，在營(yíng)銷(xiāo)策略的運(yùn)用方面三線城市受此影響今后將更加留意價(jià)格策略方面的運(yùn)用。三四線城市的城區(qū)面積較小，信息傳遞速度快，上午城西的工程開(kāi)盤(pán)搞活動(dòng)，下午城東就已鐵里，很多的人會(huì)買(mǎi)份報(bào)紙?jiān)诔俗穆飞戏啠木€城市這樣的狀況較少，人們還沒(méi)有養(yǎng)成占有確定比例，形成了較為聚攏的商務(wù)區(qū)，針對(duì)這些白領(lǐng)人士的DM直投具有點(diǎn)對(duì)點(diǎn)宣傳、可達(dá)DM直投的受眾人群有限。在三四線城市，高本錢(qián)的宣傳推廣不愿定會(huì)產(chǎn)生好的市場(chǎng)效果，相反一些低本錢(qián)、直接面對(duì)終端消費(fèi)者的渠道反而更為有效。因。因此，不少樓盤(pán)會(huì)在馬上封頂或工程已成為現(xiàn)房時(shí)才開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。三四線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的另一個(gè)顯著特點(diǎn)，就是商業(yè)開(kāi)發(fā)成為開(kāi)發(fā)商投資開(kāi)發(fā)的主要方面使用，