延吉房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

2018.07延吉房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研圖解延吉：城市南北兩側(cè)為山區(qū)，以布爾哈通河為發(fā)展主軸；伴隨著政府的搬遷與高鐵站的建設(shè)，西部新區(qū)表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭城市地貌：城市南北兩側(cè)為山地，山地之間形成東西向河流干道——布爾哈通河，城市以河流為主線，沿河流布局發(fā)展，城市主干道東西向延伸；西部板塊：州政府、法院等政府單位，體育場(chǎng)、高鐵站、萬達(dá)等城市核心配套集中布局帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。政務(wù)中心工業(yè)區(qū)長白山路沿河路公園路光明街人民路布爾哈通河帽兒山國家森林公園山地山地山地山地山地延邊州州委延邊大學(xué)延邊朝陽川機(jī)場(chǎng)延邊火車站延邊高鐵站市中心/商業(yè)中心城市功能分區(qū)：東部為傳統(tǒng)老工業(yè)區(qū)，分布城市僅有的卷煙廠、啤酒廠等第二產(chǎn)業(yè)；中部為城市中心，商貿(mào)、餐飲等第三產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)達(dá)；西部為發(fā)展新區(qū)，以政府西遷、重大配套設(shè)施建設(shè)為主導(dǎo)，打造城市開發(fā)熱點(diǎn)板塊，同時(shí)區(qū)域擁有良好的生態(tài)環(huán)境，已成為城市改善客戶置業(yè)的首選區(qū)域。板塊劃分:整個(gè)市區(qū)分為六大板塊，客戶重疊度高，板塊間競爭激烈北部居住板塊板塊特征：定位核心居住區(qū)，有一定環(huán)境優(yōu)勢(shì)，部分項(xiàng)目通過稀缺多層產(chǎn)品獲得改善客戶認(rèn)可；產(chǎn)品：高層為主/多層；客戶：區(qū)域內(nèi)原住居民，在市中心工作的上班族，因產(chǎn)品形式而置業(yè)的改善人群；西部新區(qū)板塊板塊特征：城市發(fā)展主方向，熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，改善客戶置業(yè)首選；產(chǎn)品：高層，90-100平兩居為主力；客戶：項(xiàng)目周邊的企事業(yè)單位職工、私營業(yè)主為主延大板塊板塊特征：近公園、近市中心，文化休閑活動(dòng)聚集地；產(chǎn)品：高層，主力面積在100平以上；客戶：企事業(yè)單位職工、延吉大學(xué)教師、經(jīng)營業(yè)主、出國務(wù)工人員；河南板塊板塊特征：無強(qiáng)勢(shì)資源，居住環(huán)境較差；發(fā)展較慢；產(chǎn)品：多層/高層；客戶：高層以地緣客戶為主；洋房輻射整個(gè)延吉市區(qū)，改善為主；東部板塊板塊特征：傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，面貌較差，以剛需、舊改為主；產(chǎn)品：多層/高層，產(chǎn)品面積相對(duì)偏?。豢蛻簦耗贻p低收入者、外來客戶為主，漢族占比較高，對(duì)其它板塊的吸引力弱；君鈺府萬達(dá)華府上海城廣澤紅府蘇州印象高地公園現(xiàn)代國際大千城經(jīng)緯國際金達(dá)萊1號(hào)海蘭江花園新星宇和悅佰翠園領(lǐng)域東城天池首府百合帝苑東郡花園大洋雅苑河北板塊板塊特征：城市幾何中心，商業(yè)中心，項(xiàng)目一般伴有大體量商鋪，層數(shù)可達(dá)7-8層；產(chǎn)品：高層，面積較復(fù)合，居住密度高；客戶：市區(qū)私營業(yè)主，青睞城生活的年輕人，周邊縣市的高端置業(yè)客群；達(dá)沃斯小鎮(zhèn)江山墅新星宇之洲帽兒山板塊板塊特征：旅游資源豐富，高端物業(yè)聚集區(qū)，開發(fā)程度低；產(chǎn)品：洋房/別墅；客戶：輻射整個(gè)延吉市區(qū)，養(yǎng)老（目前在外地打拼，給自己選購養(yǎng)老的地方）度假（作為第二/三居住場(chǎng)所）為主；朝族客戶明顯多于漢族客戶；御翠園香山花苑版塊北部居住板塊北部居住板塊東部板塊河南板塊帽兒山板塊西部新區(qū)板塊特征定位核心居住區(qū)，有一定環(huán)境優(yōu)勢(shì)，部分項(xiàng)目通過稀缺多層產(chǎn)品獲得改善客戶認(rèn)可城市幾何中心，商業(yè)中心，項(xiàng)目一般伴有大體量商鋪，層數(shù)可達(dá)7-8層傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，面貌較差，以剛需、舊改為主無強(qiáng)勢(shì)資源，居住環(huán)境較差；發(fā)展較慢旅游資源豐富，高端物業(yè)聚集區(qū)，開發(fā)程度低城市發(fā)展主方向，熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，改善客戶置業(yè)首選產(chǎn)品高層為主/多層高層，面積較復(fù)合，居住密度高多層/高層，產(chǎn)品面積相對(duì)偏小多層/高層洋房/別墅高層，90-100平兩居為主力客戶區(qū)域內(nèi)原住居民，在市中心工作的上班族，因產(chǎn)品形式而置業(yè)的改善人群市區(qū)私營業(yè)主，青睞城生活的年輕人，周邊縣市的高端置業(yè)客群年輕低收入者、外來客戶為主，漢族占比較高，對(duì)其它板塊的吸引力弱高層以地緣客戶為主；洋房輻射整個(gè)延吉市區(qū)，改善為主輻射整個(gè)延吉市區(qū)，養(yǎng)老（目前在外地打拼，給自己選購養(yǎng)老的地方）度假（作為第二/三居住場(chǎng)所）為主；朝族客戶明顯多于漢族客戶項(xiàng)目周邊的企事業(yè)單位職工、私營業(yè)主為主價(jià)格4500-5500元/平6500-7500元/平3500-4000元/平3800元/平5000/10000元/平4800元/平市場(chǎng)主要項(xiàng)目案例卡萬達(dá)廣場(chǎng)上海城蘇州印象君鈺府高地公園萬達(dá)廣場(chǎng)位置延河路與新民北街交匯處開發(fā)商延吉萬達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司占地面積14.7㎡建筑面積55.6萬㎡容積率3.8綠化率-建筑類型高層、購物中心、寫字樓、酒店、公寓開盤時(shí)間2014年9月份價(jià)格開盤均價(jià)4488，現(xiàn)均價(jià)5000戶型面積88、98、120、140戶數(shù)總戶數(shù)2100戶裝修情況毛坯案場(chǎng)配置開發(fā)商自售項(xiàng)目看點(diǎn)：本案為城市新區(qū)，品牌開發(fā)企業(yè)綜合體項(xiàng)目80%主流供應(yīng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)：項(xiàng)目主流供應(yīng)面積為97平兩室與140平的三室戶型，占比達(dá)80%，主要吸引改善客戶產(chǎn)品信息物業(yè)類型居室戶型面積（㎡）建筑面積（㎡）面積比套數(shù)套數(shù)比均價(jià)總價(jià)（萬元）高層兩居89106808%12010%448840974656034%48040%43三居1201440010%12010%531406720048%48040%62萬達(dá)華府項(xiàng)目成交量價(jià)情況銷售情況兩居戶型的成交套均總價(jià)為40-45萬；標(biāo)準(zhǔn)三居的成交套均總價(jià)為50-55萬；大三居的成交套均總價(jià)為60-65萬。成交結(jié)構(gòu)：兩居戶型的成交套均總價(jià)為40-45萬；標(biāo)準(zhǔn)三居的成交套均總價(jià)為50-55萬；大三居的成交套均總價(jià)為60-65萬物業(yè)類型居室戶型面積（㎡）成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)（萬元）高層兩居89110979040974654510543三居12010512600531404506300062項(xiàng)目客戶以改善為主，主要為企事業(yè)單位職工、私營業(yè)主、出國務(wù)工人員；營銷水平領(lǐng)先市場(chǎng)客戶分析客戶情況：客戶來源：延吉市全市區(qū)，占比80%，其次是延吉周邊縣市，占20%；置業(yè)目的及職業(yè)：中高端改善為主，主要為企事業(yè)單位職工、私營業(yè)主、出國務(wù)工人；營銷動(dòng)作：開盤前進(jìn)行1個(gè)人月的蓄客動(dòng)作；延吉首例；爆破開盤，延吉首例；開盤搖號(hào)，造勢(shì)緊張氛圍，延吉首例；開盤前期，線下線上齊發(fā)力，轟動(dòng)全市；虛夸開盤高價(jià)，但卻以低價(jià)入市。項(xiàng)目為功能布局合理的舒適改善戶型設(shè)計(jì)，典型戶型為100平的兩房產(chǎn)品，舒適度高戶型分析97㎡2室2廳1衛(wèi)優(yōu)勢(shì)：南北通透，通風(fēng)效果好；超大贈(zèng)送空間劣勢(shì)：衛(wèi)生間為暗室，通風(fēng)和采光性欠佳；客廳與餐廳沒有實(shí)現(xiàn)分離。優(yōu)勢(shì)：南北通透，大面寬設(shè)計(jì)；超大贈(zèng)送空間；明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)；劣勢(shì)：客廳陽臺(tái)采光差，影響室內(nèi)采光。贈(zèng)送空間贈(zèng)送空間100㎡3室2廳2衛(wèi)項(xiàng)目總結(jié)項(xiàng)目操盤模式：1、超大贈(zèng)送空間，吸引客戶置業(yè)2、品牌開發(fā)企業(yè)，超前的營銷水平；核心價(jià)值點(diǎn)：1、賣性價(jià)比——超大贈(zèng)送面積，低價(jià)入市。2、賣綜合體——集大型購物中心、步行街、公寓、寫字樓、住宅于一體。3、賣品牌——萬達(dá)品牌，客戶認(rèn)可度高。關(guān)鍵詞：性價(jià)比、綜合體、品牌項(xiàng)目看點(diǎn)：項(xiàng)目位于城市發(fā)展的主方向，但位置相對(duì)較偏，大體量項(xiàng)目。州政府招商引進(jìn)紅星美凱龍廣場(chǎng)(上海城)位置延吉市延吉市濱河西路7777號(hào)開發(fā)商延吉麗景房地產(chǎn)有限公司占地面積42萬㎡建筑面積62萬㎡容積率1.9綠化率52%建筑類型高層、洋房、別墅、商業(yè)開盤時(shí)間2013年6月份交房時(shí)間2015年年底價(jià)格住宅均價(jià)4850元/㎡戶型面積面積區(qū)間為100-160㎡，主力戶型為90-105㎡兩居，約占比60%戶數(shù)總戶數(shù)7000戶裝修情況住宅毛坯停車位------案場(chǎng)配置自售，案場(chǎng)配置銷售人員7人，策劃外包60%主流供應(yīng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)：項(xiàng)目主流供應(yīng)面積為100平做兩室戶型，占比達(dá)60%，主要吸引改善客戶產(chǎn)品信息物業(yè)類型居室戶型面積（㎡）建筑面積（㎡）面積比套數(shù)套數(shù)比均價(jià)（元）總價(jià)（萬元）高層兩居9339068%4210%4850411002310046%23151%48.5三居1201008020%8419%58.2四居140588012%4210%67.9160672014%4210%77.6上海城項(xiàng)目成交量價(jià)情況銷售情況兩居戶型的成交套均總價(jià)為40-50萬；三居的成交套均總價(jià)為55-60萬；四居的成交套均總價(jià)為65-80萬。成交結(jié)構(gòu)：兩居戶型的成交套均總價(jià)為40-50萬；三居的成交套均總價(jià)為55-60萬；四居的成交套均總價(jià)為65-80萬物業(yè)類型居室戶型面積（㎡）成交套數(shù)成交面積總價(jià)均價(jià)（萬元）高層兩居938074404110089890048.5三居12075900058.2四居140821148067.9160911456077.6項(xiàng)目客戶覆蓋全市區(qū)，吉市全市區(qū)，占比80%，改善為主，營銷上沒有大動(dòng)作客戶分析客戶情況：客戶來源：延吉市全市區(qū)，占比80%，其次是延吉周邊縣市，占20%；置業(yè)目的及職業(yè)：改善為主，主要為企事業(yè)單位職工、私營業(yè)主、出國務(wù)工人員。營銷動(dòng)作：沒有做過大型的營銷活動(dòng)。項(xiàng)目為功能布局合理的舒適改善戶型設(shè)計(jì)，典型戶型為100平的兩房產(chǎn)品，舒適度高戶型分析100㎡2室2廳1衛(wèi)優(yōu)勢(shì)：南北通透，動(dòng)靜分區(qū)。戶型設(shè)計(jì)緊湊，功能空間尺度設(shè)計(jì)合理，復(fù)合剛需客戶需求。劣勢(shì)：衛(wèi)生間為暗室，通風(fēng)和采光性欠佳；套內(nèi)無贈(zèng)送面積，大高層產(chǎn)品得房率低。動(dòng)靜分區(qū)項(xiàng)目總結(jié)項(xiàng)目操盤模式：1、大盤項(xiàng)目形象。2、本土開發(fā)企業(yè)，注重產(chǎn)品品質(zhì)；核心價(jià)值點(diǎn)：1、賣大盤——62萬平的建面，在延吉名列前茅。2、賣景觀——具有城市屬性環(huán)境價(jià)值--濱江的資源價(jià)值。3、賣發(fā)展?jié)摿Α?xiàng)目位于政府的主發(fā)展方向--西部新區(qū)。關(guān)鍵詞：大盤、環(huán)境、升值潛力項(xiàng)目看點(diǎn)：項(xiàng)目位于城市核心地段，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，小體量項(xiàng)目(君鈺府)位置延吉市老體育場(chǎng)開發(fā)商延邊天宇欣捷置業(yè)有限公司占地面積5萬㎡建筑面積30萬㎡容積率2.9綠化率43%建筑類型高層開盤時(shí)間2013年7月份交房時(shí)間2015年年底價(jià)格住宅均價(jià)6000元/㎡戶型面積面積區(qū)間為90-140㎡，主力戶型為90㎡兩居，約占比50%戶數(shù)總戶數(shù)1280戶裝修情況住宅毛坯停車位------案場(chǎng)配置自售，案場(chǎng)配置銷售人員1人，策劃外包61%主流供應(yīng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)：項(xiàng)目主流供應(yīng)產(chǎn)品為兩室戶型，占比達(dá)61%產(chǎn)品信息物業(yè)類型居室戶型面積（㎡）建筑面積（㎡）面積比套數(shù)套數(shù)比均價(jià)總價(jià)（萬元）高層兩居904500044%50053%600054三居11082508%758%661201800018%15016%721301950019%15016%781401050010%758%84君鈺府項(xiàng)目成交量價(jià)情況銷售情況兩居戶型的成交套均總價(jià)為50-55萬；小三居的成交套均總價(jià)為65-70萬；標(biāo)準(zhǔn)三居居的成交套均總價(jià)為70-85萬。成交結(jié)構(gòu)：兩居戶型的成交套均總價(jià)為50-55萬；小三居的成交套均總價(jià)為65-70萬；標(biāo)準(zhǔn)三居居的成交套均總價(jià)為70-85萬物業(yè)類型居室戶型面積（㎡）成交套數(shù)成交面積（㎡）總價(jià)均價(jià)（萬元）高層兩居9032

54三居11048

6612010

7213013

7814017

84項(xiàng)目客戶以延吉市市區(qū)為主，主要為改善類客戶分析客戶情況：客戶來源：延吉市全市區(qū)，占比85%；延吉周邊縣市，占10%；其它約占5%；置業(yè)目的及職業(yè)：改善為主，主要為周邊高校教師、企事業(yè)單位職工、出國務(wù)工人員；營銷動(dòng)作：沒有做過大型的營銷活動(dòng)。項(xiàng)目戶型有較大的贈(zèng)送面積，典型戶型為90平的兩房產(chǎn)品與138平的四房產(chǎn)品，舒適度高戶型分析90㎡2室2廳1衛(wèi)優(yōu)勢(shì)：贈(zèng)送面積大，約6平贈(zèng)送。戶型設(shè)計(jì)緊湊，功能空間尺度設(shè)計(jì)合理，明衛(wèi)設(shè)計(jì)。劣勢(shì)：三陽產(chǎn)品，南北不通透，大高層產(chǎn)品得房率低。138㎡4室2廳2衛(wèi)優(yōu)勢(shì)：贈(zèng)送面積大，約14平贈(zèng)送。戶型南北通透，明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)。一梯一戶設(shè)計(jì)。劣勢(shì)：利用率低，交通面積偏大。項(xiàng)目總結(jié)項(xiàng)目操盤模式：1、區(qū)位發(fā)力，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的去化。核心價(jià)值點(diǎn)：1、賣地段——城市核心地段，區(qū)位優(yōu)越。2、賣贈(zèng)送——每戶產(chǎn)品均有面積贈(zèng)送。3、賣配套----城市核心區(qū)，基礎(chǔ)配套完善。關(guān)鍵詞：城市核心、配套、贈(zèng)送空間項(xiàng)目看點(diǎn)：項(xiàng)目為本土知名開發(fā)商開發(fā)，有一定口碑基礎(chǔ)，同時(shí)項(xiàng)目要求現(xiàn)房銷售，以品質(zhì)獲得客戶認(rèn)可高地公園位置

延吉市北大延北路999號(hào)開發(fā)商

延邊天信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積38.6萬㎡建筑面積65萬㎡容積率1.3綠化率43%建筑類型別墅、多層、小高層、高層開盤時(shí)間2014年6月份交房時(shí)間最早2015年4月價(jià)格均價(jià)4800，最高5300戶型面積在售產(chǎn)品95、102、142㎡三種面積段戶數(shù)總戶數(shù)5000戶裝修情況毛坯停車位車位1：1.5案場(chǎng)配置項(xiàng)目為甲方自售，案場(chǎng)配置銷售人員3人高地公園物業(yè)類型居室戶型面積（㎡）建筑面積（㎡）面積比套數(shù)套數(shù)比均價(jià)總價(jià)（萬元）多層（7-9F）兩居951596026%16831%480045.6三居1081814429%16831%51.81422840055%20038%68.1合計(jì)62504100%536100%45-68供應(yīng)結(jié)構(gòu)：項(xiàng)目供應(yīng)面積為85平兩室戶型，占比達(dá)53%，主要吸引剛需的婚房客戶產(chǎn)品信息項(xiàng)目客戶以本區(qū)域客戶為主，主要為環(huán)境改善類客戶。項(xiàng)目營銷上較為保守，僅有少量戶外廣告客戶分析客戶情況：客戶來源：以本區(qū)客戶為主，占比50%，其他區(qū)域客戶占30%，外縣客戶占比20%，其中開發(fā)商老業(yè)主和老帶新客戶占相當(dāng)比例；置業(yè)目的及關(guān)注點(diǎn)：環(huán)境改善為主，客戶主要看中區(qū)域良好的自然環(huán)境和開發(fā)商的信譽(yù)。營銷動(dòng)作：開發(fā)商在營銷上較為保守，主要依靠實(shí)實(shí)在在的品質(zhì)和口碑傳遞，如現(xiàn)房、建筑外觀，營銷動(dòng)作較少，主要為市中心戶外廣告和少量的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)。項(xiàng)目總結(jié)項(xiàng)目操盤模式：通過不貸款、現(xiàn)房銷售等較為實(shí)在的行動(dòng)表現(xiàn)來構(gòu)建開發(fā)商責(zé)任形象并樹立客戶口碑。核心價(jià)值點(diǎn)：1、口碑——開發(fā)商通過以往開發(fā)樓盤建立客戶口碑，。2、品質(zhì)——托斯卡納風(fēng)格立面、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、現(xiàn)房。3、環(huán)境——項(xiàng)目依山而建，有優(yōu)越的自然環(huán)境、空氣好。關(guān)鍵詞：口碑、品質(zhì)項(xiàng)目看點(diǎn)：江蘇吳中地產(chǎn)開發(fā)，首次將示范區(qū)、樣板間展示等引入延吉，并結(jié)合多種營銷手段取得不俗業(yè)績蘇州印象位置

延吉市北大延北路999號(hào)開發(fā)商

延邊天信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積38.6萬㎡建筑面積65萬㎡容積率1.3綠化率43%建筑類型別墅、多層、小高層、高層開盤時(shí)間2014年9月份價(jià)格均價(jià)5300戶型面積多層88、100、129；高層88、105戶數(shù)總戶數(shù)1200戶車位350裝修情況毛坯，高層產(chǎn)品精裝修（1000-1200標(biāo)準(zhǔn)）案場(chǎng)配置項(xiàng)目為上海代理公司全案代理蘇州印象供應(yīng)結(jié)構(gòu)：項(xiàng)目住宅以95㎡和130㎡三居為主流，洋房產(chǎn)品溢價(jià)產(chǎn)品信息物業(yè)類型居室戶型面積（㎡）建筑面積

（㎡）面積比套數(shù)套數(shù)比均價(jià)

（元/㎡）套均總價(jià)

（萬元）高層兩居881689652%19275%600052.8三居105672030%6425%63合計(jì)23616100