商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)課件

商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)培訓(xùn)課件2010.11商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)商業(yè)基本概念及分類商業(yè)建筑形體及空間設(shè)計主題商業(yè)空間營造PART1PART2PART3商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)商業(yè)基本概念及分類商業(yè)建筑形體及空間設(shè)計主題商業(yè)空間營造PART1PART2PART3商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)商業(yè)基本概念商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)商業(yè)的分類商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)商業(yè)分類業(yè)種業(yè)態(tài)分類綜合店購物中心百貨店大型批發(fā)店商店服裝類食品類雜貨類家用類超級市場平價市場專賣店集中專賣店大型專賣店專賣店藥店家具展賣中心飲食店集中飲食店快餐店專營店按照選址分類市區(qū)型百貨店\大型批發(fā)店集中專賣店集中餐飲店郊區(qū)型購物中心、大型批發(fā)市場、ＤＩＹ、大型專賣店觀光地型購物中心、集中專賣店、集中餐飲店商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)商業(yè)分類按照市場范圍分按照消費行為分類近鄰型鄰里周邊消費者社區(qū)型某個社區(qū)消費者區(qū)域型周邊幾個社區(qū)消費者城市型所在城市的大部分區(qū)域超級型客戶群覆蓋所在城市及周邊城市物業(yè)品業(yè)態(tài)商業(yè)百貨商場超市購物中心家居建材超市直銷折扣商店各種類型商業(yè)街各種類型的旗艦店、專業(yè)店體驗態(tài)商業(yè)娛樂、休閑類商業(yè)介于二者之間餐飲類商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)商業(yè)分類根據(jù)現(xiàn)在的適用范圍按照體量分類近鄰型鄰里周邊消費者社區(qū)型某個社區(qū)消費者區(qū)域型周邊幾個社區(qū)消費者城市型所在城市的大部分區(qū)域超級型客戶群覆蓋所在城市及周邊城市購物中心類生活配套類個性化發(fā)展城市活力中心節(jié)日中心觀光型商業(yè)特色中心直銷中心大型廉價廣場廉價中心城市娛樂中心商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)問題思考：不同的商業(yè)分類是否有不同的建筑形態(tài)？商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)商業(yè)基本概念及分類商業(yè)建筑形體及空間設(shè)計主題商業(yè)空間營造PART1PART2PART3商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)①②③④⑤商業(yè)形體變化商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)商業(yè)形體變化——商業(yè)和住宅、辦公結(jié)合的設(shè)計要點１、首先要遵循地段的商業(yè)屬性；２、要考慮到商業(yè)和環(huán)境的結(jié)合，商業(yè)建筑不能僅僅考慮建筑本身；３、考慮室外空間的商業(yè)用途；４、從經(jīng)營角度考慮；５、從建筑自身形體、結(jié)構(gòu)能要素考慮。商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)案例剖析：商業(yè)空間設(shè)計是否對于后期運營會產(chǎn)生影響？商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)主力店入口立面中庭動線五大要素商業(yè)建筑空間設(shè)計五大要素：商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)1.商業(yè)體建筑立面表現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)外表重不重要？Thisorthis？商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)建筑的立面，恰如人的外表氣質(zhì)，同時也構(gòu)成對消費者最直觀的吸引Thisorthis？新加坡烏節(jié)灣商業(yè)項目上海仲盛世界商城商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)立面風(fēng)格應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出一個商業(yè)體的經(jīng)營內(nèi)涵多種材質(zhì)的運用搭配出鮮活表情色彩豐富、明快彰顯商業(yè)活力個性裝飾風(fēng)格體現(xiàn)商業(yè)主題和調(diào)性商業(yè)元素商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)國外商業(yè)案例2.日本山井奧特萊斯1.日本千葉區(qū)域商業(yè)124.新加坡克拉碼頭43.洛杉磯citywalk3商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)2.商業(yè)體建筑入口設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)思考：為什么我們會經(jīng)?？吹健白叱鰜淼穆贰?？商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)不僅是所謂“路人的素質(zhì)”更重要的是非人性化的路線設(shè)計道路設(shè)計應(yīng)當(dāng)符合人的行為習(xí)慣商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)什么是人的行為習(xí)慣：弧線與捷徑優(yōu)秀的商業(yè)體入口設(shè)計一般也遵從這個規(guī)律通過弧線形成喇叭式（楔形）入口廣場，吸納人氣商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)思考：商業(yè)體的入口又應(yīng)該放在什么位置？是中間，還是路口？商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)傳統(tǒng)商業(yè)觀點認(rèn)為：金角銀邊“金角”路口的位置是商業(yè)價值最高的地方，因此入口通常放在中間“銀邊”位置商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)隨著商業(yè)的發(fā)展和對商業(yè)認(rèn)識的深入，越來越多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：路口“金角”是最容易吸納和聚集人氣的地方，導(dǎo)入客流作用對商業(yè)體的價值貢獻(xiàn)大于商鋪的價值貢獻(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)3.商業(yè)體交通動線設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)商業(yè)動線由客流、車流、貨流三條線共同構(gòu)成消化循環(huán)系統(tǒng)呼吸循環(huán)系統(tǒng)血液循環(huán)系統(tǒng)猶如人的三大循環(huán)系統(tǒng)，互相滲透、永久共存，卻從不交錯商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)客流動線是商業(yè)體中最容易被感知的部分消費者從各個入口被吸納進(jìn)入商業(yè)體，因此外部客流的介接入是商業(yè)客流動線第一個重要部分商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)一條清晰明了的內(nèi)部主動線，是客流動線設(shè)計的核心日本舊船廠改造的區(qū)域商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)恒隆廣場正大廣場一條清晰主動線連接絕大部分商鋪和店面環(huán)形交通路線：以公共空間(中庭)為組織的核心，各功能空間圍繞核心相連。環(huán)形平面組織模式有較強(qiáng)的內(nèi)向性和凝聚力，核心空間突出，整體性強(qiáng)弧形道路：過直的通道容易造成呆板的形象，以弧形增加商業(yè)展示面和空間變化商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)內(nèi)部多條動線嚴(yán)重影響商業(yè)效率商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)動線規(guī)劃方案是在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過所有承租戶的人流通行量達(dá)到最大，達(dá)到購物中心的整體人氣平衡除了平面動線上以一條清晰主動線引導(dǎo)客流外，在垂直方向上以斜向方式引導(dǎo)客流，布置在建筑中庭交通樞紐及出入口等人流密度較大，是加強(qiáng)顧客對建筑認(rèn)知和記憶的重要場所直列式并列繼續(xù)式并列連續(xù)式交叉式商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)保證2-3層區(qū)進(jìn)入的便利性垂直交通不宜過多，以避免減少消費者停留的時間選擇合適的位置設(shè)置垂直交通減小對底層商鋪的遮擋，保證底層商鋪的昭示性連廊：在空間連接不同建筑體，增加項目的整體性

自動扶梯：向上疏導(dǎo)客流，保證商鋪客流的均好性

樓梯：通過個性化樓梯塑造或觀景樓梯增加樓梯的趣味性店鋪采用豎向排列，充分利用疊加空間，通過店鋪豐富性營造出底層商鋪生機(jī)與活力垂直交通組織商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)4.商業(yè)公共空間——中庭商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)思考：商業(yè)體為什么需要中庭？商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)中庭作為商業(yè)體重要的空間節(jié)點，是很好的緩沖空間商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)中庭在大體量集中型商業(yè)和商業(yè)街中被廣泛應(yīng)用上海恒隆廣場上海南方商城上海-海上海商業(yè)廣場上海大拇指商業(yè)廣場商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)恒隆廣場正大廣場中庭為半開敞形式尺度較大、豐富、宏偉、開朗通高空間易形成宏偉感，利用自動扶梯、觀光電梯等形成交錯、動態(tài)、層次豐富的空間商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)直線型中庭空間——突出氣勢和尺度感優(yōu)雅從容的弧形中庭中庭的形態(tài)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)中庭專業(yè)設(shè)計頂部注意引入自然采光商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)引入人性化設(shè)計——休息座椅商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)5.商業(yè)體建筑的主力店商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)什么是主力店一般說來，在項目中能夠主動吸引人流、對其他品牌有號召力的店，就是主力店。包括兩個方面：一個是面積大，大面積能夠帶來大人流。主力店一般面積在5000～2萬平方米。另外一種是擁有眾多忠誠客群的知名品牌。商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)主力店品牌：商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)主力店品牌：商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)主力店品牌：商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)你了解他們在商業(yè)體中的不同作用嗎？商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)主力店位置確定發(fā)展商希望主力店經(jīng)營位置離首層越遠(yuǎn)越好主力商家希望離首層越近越好，最好就定在首層博弈商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)案例解讀多元化休閑中心：商業(yè)空間感覺的打破與重組，集中商業(yè)與街區(qū)商業(yè)的融合。舊城改造時尚新地標(biāo)：新舊建筑的碰撞、傳統(tǒng)與時尚的互溶、詮釋海派文化與國際都市上海新天地上海

大寧國際商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)上海新天地作為重建項目的啟動核心區(qū)域首期開發(fā)，其具有悠久的上海歷史文化風(fēng)貌，改建后成為創(chuàng)造前沿生活體驗的時尚中心，由高級餐廳、酒吧、專賣店及時尚店鋪組成；太平橋人工湖綠地

–項目地塊中央，占地4.4萬平方米的綠化區(qū)，市中心罕見大型水系，提升項目整體景觀價值；高尚住宅

–重建主要打造內(nèi)容，憑借新天地以及人工太平湖的區(qū)域價值打造成配套設(shè)施完備的大型高尚住宅項目，目前已成為上海受屈一指公寓類豪宅。企業(yè)天地

-包括多幢甲級寫字樓及娛樂購物中心，配合淮海路高檔寫字樓區(qū)域壞境打造。高尚住宅區(qū)國際學(xué)校高尚住宅區(qū)翠湖天地已建成規(guī)劃中雅苑（一期）御苑（二期）嘉苑（三期）上海新天地六星級酒店企業(yè)天地一期企業(yè)天地二期白玉蘭大廈白玉蘭商場百老匯劇院上海太平橋地區(qū)重建項目/規(guī)劃定位購物中心古董街太平橋人工湖核心啟動區(qū)圖示說明：以新天地作為商業(yè)啟動沿太平橋人工湖分期開發(fā)上海新天地70商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)文物舊城改造上海時尚新地標(biāo)核心定位文物舊城改造上海時尚新地標(biāo)目標(biāo)客戶境內(nèi)外商務(wù)經(jīng)營人士、游客和年輕時尚一族占地面積30000建筑面積57000容積率1.8項目總投資12億元改造成本2萬元/㎡拆遷安置成本6.7億元停車位馬當(dāng)路地下停車庫150個；太平橋公園地下停車庫220個；企業(yè)天地地下停車庫226個，共596個車位租金35-45元/㎡.天租售率>98%建筑設(shè)計美國WOOD/ZAPATA(Boston)設(shè)計事務(wù)所新加坡日建國際設(shè)計有限公司建筑顧問上海同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計研究院上海新天地/產(chǎn)品核心定位關(guān)鍵字：多元化時尚高品味新天地區(qū)別于以往慣性思維的傳統(tǒng)建筑保護(hù)項目，其更注重商業(yè)元素的利用，針對其后期商業(yè)模式的開發(fā)作產(chǎn)品定位：上海市中心的高檔商業(yè)娛樂聚集地；保護(hù)上海傳統(tǒng)建筑（石庫門），并賦予其時尚元素；引入多家高級餐廳、酒吧、品牌專賣店及時尚店鋪等形成高檔一體化消費娛樂場所；上海新天地71商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)歷史積淀其文化底蘊(yùn)重建后形成海派文化上海新天地/文化背景入口廣場改建后石庫門的對話經(jīng)過

歷史的沉淀….上海新天地其前身是原為舊石庫門里弄區(qū)域，建于20世建紀(jì)20－30年代，作為上海近代文明的象征，其采用傳統(tǒng)江南民居空間特征單元，按西方聯(lián)排住宅的方式進(jìn)行布局，具有中西合璧的色彩；而上海新天地緊鄰中共一大會址，因此部分為優(yōu)秀歷史建筑，而石庫門因年久老化失修，屋基下沉，底層潮濕，木結(jié)構(gòu)不同程度腐朽，街坊原居民約2800戶，逾8000人，經(jīng)過重建，傳統(tǒng)里弄與現(xiàn)代建筑融為一體，創(chuàng)造出集歷史、文化、旅游、商業(yè)、娛樂等為一體等特色街區(qū)的改造之路，結(jié)合上海的文化氛圍形成海派文化。建筑特色紅墻保留上海新天地72商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)上海新天地/規(guī)劃設(shè)計理念「傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合的設(shè)計」理念打造舊城開發(fā)核心啟動區(qū)域南里現(xiàn)代購物中心北里石庫門建筑與現(xiàn)代商業(yè)結(jié)合上海新天地以「傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合」為設(shè)計理念，用現(xiàn)代技術(shù)保留了建于20世紀(jì)初期的石庫門舊建筑為主的南里與現(xiàn)代新建建筑為主的北里：新天地北里由多幢石庫門建筑改造而成，并結(jié)合部分現(xiàn)代建筑、裝潢和設(shè)備，化身為多家高級消費場所及酒吧與餐廳，以各國風(fēng)情為主充分展現(xiàn)新天地的國際元素；新天地南里以大型購物娛樂休閑中心為標(biāo)志性現(xiàn)代風(fēng)格建筑，進(jìn)駐各類特色的商戶，并以高檔酒店式公寓結(jié)合餐飲設(shè)計，為本地和外地的消費者及旅游人士提供了一個多元化、高品味的娛樂地帶。新天地北里新天地南里上海新天地73商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)上海新天地/建筑設(shè)計舊城改造保護(hù)建筑重建南里新建購物中心北里中心廣場保留建筑北里入口重建建筑新建建筑重建建筑保留建筑圖示說明：石庫門標(biāo)志保留改造后石庫門石庫門陽臺石庫門建筑雕飾新天地在改造過程中主要以保留建筑外層表皮，改變內(nèi)部結(jié)構(gòu)與使用功能的方式使其具有商業(yè)功能，在我國尚屬首例：由于石庫門建筑部分已經(jīng)涉危，不宜以結(jié)構(gòu)頂起后的方式改造，方案以拆除部分房屋，并將磚塊用于外墻的修補(bǔ)和支弄的鋪地；按其內(nèi)部按現(xiàn)代都市人的生活方式重新打造，配置自動電梯、中央空調(diào)、給排水系統(tǒng)、寬帶互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)、污水處理、消防系統(tǒng)等；上海新天地74商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)酒吧餐飲為特色招商引擎啟動新天地上海新天地/業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)租戶數(shù)租戶比例典型租戶餐飲/酒吧4354%上海錦江拉丁餐廳/璐娜西餐廳服飾專賣56%五色土服飾/COCOON茶藥/甜品68%堯陽茶行/上海寶詩工藝品/家居用品1519%藏博堂/瓊耳唯品服務(wù)79%華爾街英語/新天地郵政所娛樂休閑34%亞歷山大會館/UME新天地國際影城總計79100%/酒店式公寓服飾/餐飲/電影院購物中心/服飾餐飲高科技產(chǎn)品/辦公中共一大會址新天地主要以北里餐飲、酒吧作為核心啟動區(qū)域，租戶比例達(dá)到50%以上，目標(biāo)客戶為外籍人士以及上海小資白領(lǐng)人群；南里主要以工藝品文化區(qū)域與現(xiàn)代購物中心服飾專賣為主；工藝品文化區(qū)域廣場酒吧區(qū)域上海新天地75商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)新天地商業(yè)街區(qū)上海標(biāo)準(zhǔn)里弄布局形式示意街巷入口廣場景觀軸線內(nèi)部廣場根據(jù)上海里弄改造的開放式商業(yè)街區(qū)“上海新天地”：大部分空間保留街巷空間的肌理，主要交通軸線，擴(kuò)大道路尺度，并且以景觀手法處理，沿主要交通軸線布置活動廣場，增加場景變化的故事情趣。內(nèi)部廣場以居住為主的上海標(biāo)準(zhǔn)里弄布局形式：以住宅和最小化的街巷交通作為整體布局元素，缺少入口強(qiáng)調(diào)，主要交通的引導(dǎo)和公共空間的組織。上海新天地內(nèi)部空間肌理廣場和主要交通軸線商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)上海新天地/入口設(shè)計特色建筑特色標(biāo)示入口設(shè)計引導(dǎo)人流北里入口建筑南里與北里連通入口南里東向入口南里西向入口南里廣場入口主入口與外部城市取得聯(lián)系,院子或以門洞或以小路與主干道相接，其中的支路與干道的組織方式便是里弄住宅的空間場所特征的總結(jié)和提升，使人們記憶中的里弄文化再現(xiàn)。上海新天地77商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)上海新天地/內(nèi)部空間設(shè)計保留原有的街區(qū)空間以院落方式組合建筑單體通過保留原有的街區(qū)空間,與新街區(qū)的空間組織融匯，在節(jié)點上布置小型水池、小型廣場，拱形的玻璃通廊,內(nèi)部保留與重建的建筑形成街巷文化,其余均以院落的方式把不同的單體建筑組合在一起并以露天酒吧餐飲等積聚人氣形成中西文化交流的理想空間。北里入口空間北里廣場空間南里沿街商業(yè)北里街巷北里露天餐飲南里廣場空間上海新天地78商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)其不同于城市中心區(qū)大型商業(yè)步行街的尺度寬大，更為接近人與人小空間交流的尺度，給予人親切化，人性化：街道寬度里弄小巷寬≤2－3米，擴(kuò)大的街道寬度也≤10米，內(nèi)部中央廣場寬度≤30米;里弄建筑高度北里整體建筑高度一般為2－3層，最高不高于4層，南里新修的建筑僅限于5層，在不寬廣的尺度空間內(nèi)不會形成壓抑感；整體空間比例新天地空間高寬比為1-1.5左右，是一個人的心理感覺較為舒適的尺度。宜人空間尺度創(chuàng)造內(nèi)部舒適空間上海新天地/空間界面的尺度內(nèi)部廣場街道寬度里弄街巷寬度里弄建筑高度與整體空間3米10米里弄街巷上海新天地79商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)區(qū)域閘北區(qū)大寧板塊環(huán)線中環(huán)內(nèi)占地面積55000平方米總建筑面積250000平方米商業(yè)面積120000平方米辦公樓面積40000平方米酒店面積30000平方米建筑棟數(shù)15棟停車位1300個車庫面積50000平方米開發(fā)商香港福樂斯特集團(tuán)滬北地區(qū)首個以生活中心為理念的大型購物休閑廣場共和新路大寧路延長路大寧國際商業(yè)廣場大寧國際商業(yè)廣場/核心定位區(qū)位屬性：大寧國際購物中心地處浦西中軸交通主干線共和新路與大寧路交界，位處內(nèi)環(huán)和中環(huán)路網(wǎng)立交之間，項目毗鄰閘北體育場、上海馬戲城等大型公建配套，距離上海大學(xué)等人口密集度區(qū)域，距離地鐵一號線延長路站約80米左右，馬戲城站約300米核心定位：上海首個匯集現(xiàn)代城市生活多元環(huán)節(jié)的“生活中心”主要功能：商務(wù)酒店、辦公樓、零售、餐飲、文化、娛樂、教育和城市生活配套輻射范圍：主要向北輻射，3公里半徑范圍的居住人群約為22萬，依托大潤發(fā)超市的7條免費班車線路，板塊周邊輻射寶山、虹口、普陀及靜安部分地區(qū)，總?cè)丝谶_(dá)450萬。大寧國際廣場主要向北輻射，以滿足這些區(qū)域客戶對休閑娛樂消費的需求軌道M1_延長路站大寧靈石公園軌道M1_馬戲城站上海馬戲城上海閘北體育場上海大學(xué)上海大寧國際80商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)利用大潤發(fā)賣場聚集人流，形成了人流聚集的熱點，并主動引導(dǎo)人流，從而提升整體的商業(yè)價值在此處設(shè)置了一個規(guī)模巨大的立體停車場，結(jié)合地下停車場的主出入口，創(chuàng)造人流匯集熱點，促進(jìn)周邊區(qū)域商業(yè)價值的提升大潤發(fā)希爾頓酒店立體停車場休閑娛樂區(qū)此區(qū)域為整個商業(yè)廣場的核心中央地帶，采用開放式商業(yè)內(nèi)街的形式，使得人流能均衡的導(dǎo)入到項目的其他各個部分，利用聯(lián)通的立體交通，提升高樓層商鋪的商業(yè)價值設(shè)置特色餐飲，引入大型主題賣場（國美、宏圖三胞等），充分吸引人氣，多出入口設(shè)置，同時商鋪雙面開門設(shè)計，拉長商鋪的臨街面，提高商業(yè)價值宏圖三胞國美大寧國際商業(yè)廣場/規(guī)劃布局開放式商業(yè)步行內(nèi)街上海大寧國際81商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)大寧國際商業(yè)廣場/整體商業(yè)業(yè)態(tài)分布1F采取remix混合布局，即餐飲、零售業(yè)混合穿插搭配，不進(jìn)行明確功能分區(qū)；各主入口以零售業(yè)為主、次入口以餐飲業(yè)為主。

零售業(yè)餐飲業(yè)休閑娛樂圖示說明：酒店非商業(yè)用途一層業(yè)態(tài)分布圖二層業(yè)態(tài)分布圖三層業(yè)態(tài)分布圖四層業(yè)態(tài)分布圖2F以廣場中心為起點，第一梯度為餐飲業(yè)、第二梯度（主外街）為零售業(yè)，第三梯度（次外街）為酒店業(yè)。3F業(yè)態(tài)分布以三級梯度組團(tuán)功能為主，原零售業(yè)份額劃撥部分給于休閑業(yè)。即第一梯度為餐飲業(yè)、第二梯度（主外街）為零售、休閑業(yè)，第三梯度（次外街）為酒店業(yè)。4F業(yè)態(tài)主要延續(xù)各建筑3F原有業(yè)態(tài)的延續(xù)或設(shè)置低承受能力相關(guān)業(yè)態(tài)。多業(yè)態(tài)縱向規(guī)劃創(chuàng)造人流匯集熱點整體提升區(qū)域商業(yè)價值上海大寧國際82商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)圖示說明：車行交通動線人行動線動線：人行交通動線與車行交通動線有明顯分界點，分界位置為地塊中軸附近，接近廣場中心區(qū)。車行動線占據(jù)范圍較小，涵蓋面積約為地塊面積的25%，為沿靠停車場環(huán)繞走向。人行道與車道交匯處設(shè)有護(hù)欄和人行橫道線，幫助人流、車流區(qū)分和疏導(dǎo)入口：人行主入口排布在人流密集處，即街角位置及賣場位置人行次入口主要沿街按樓棟之間間距自然排布車行入口集中在西側(cè)，即人流最稀疏區(qū)。大寧國際商業(yè)廣場/交通組織遵循業(yè)態(tài)規(guī)劃需要獨立功能板塊邊緣布置實現(xiàn)人車分流上海大寧國際83商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)沿街次入口處，主要排布中型餐飲業(yè)次入口小品，增添趣味體驗街角主入口處，以零售業(yè)為主街區(qū)沿街，零售、餐飲混搭搭配大寧國際商業(yè)廣場/入口空間關(guān)鍵字：入口廣場小品展示沿街商業(yè)入口廣場形象展示配合大型電子屏幕集中人流注意上海大寧國際84商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)中心廣場屏幕，增加購物趣味體驗的同時到達(dá)聚攏人氣，刺激消費的目的中心廣場，餐飲高度聚集形成廣場內(nèi)商圈二層起以廊橋鏈接，增加各業(yè)態(tài)空間互動合理通道尺度設(shè)計，有效聚集人氣開放式內(nèi)街，人流均勻?qū)氪髮巼H商業(yè)廣場/內(nèi)部空間10米上海大寧國際85商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)休息片刻，稍后繼續(xù)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)商業(yè)基本概念及分類商業(yè)建筑形體及空間設(shè)計主題商業(yè)空間營造PART1PART2PART3商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)空間主題營造——體驗性趨勢景觀型娛樂型體驗性趨勢國內(nèi)杭州：西湖天地—資源型澳門：威尼斯大酒店—本體型國外美國：圣安東尼奧RiverWalk—資源型日本：福岡博多運河水城—本體型日本：大阪難波公園—本體型美國：

洛杉磯環(huán)球影城城市步道加拿大：西艾德蒙頓商場美國：拉斯維加斯沙漠通道商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)主題空間營造——景觀型商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)空間主題營造／景觀型—杭州西湖天地西湖天地/位置通道尺度過大商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)西湖天地/店鋪通道尺度過大空間主題營造／景觀型—杭州西湖天地商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)威尼斯人大酒店以威尼斯城作為藍(lán)本，

建筑內(nèi)部二層設(shè)計人工運河穿越整個酒店、充滿威尼斯情調(diào)的拱橋、石板路及每20分鐘變化一次的人造天空均讓人恍如置身與威尼斯空間主題營造／景觀型—澳門威尼斯人大酒店商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)MadameTussaudsInteractiveWaxAttraction蠟像館

GuggenheimHermitageMuseum古根漢美術(shù)館GondolaRideattheVenetian鳳尾船水岸商業(yè)街賭場蠟像館藝術(shù)展館Casino讓人忘記現(xiàn)實世界的賭場GrandCanalShops魔幻天空、水岸商業(yè)與鳳尾船威尼斯人大酒店核心功能空間主題營造／景觀型—澳門威尼斯人大酒店93商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)人工運河特色拱橋鳳尾船變化絢麗的人造天空空間主題營造／景觀型—澳門威尼斯人大酒店商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)內(nèi)部空間—變幻的人造天空結(jié)合內(nèi)街式的格局空間主題營造／景觀型—澳門威尼斯人大酒店95商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)風(fēng)情建筑—具有威尼斯格調(diào)的建筑空間主題營造／景觀型—澳門威尼斯人大酒店96商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)具有特色的內(nèi)街商業(yè)空間主題營造／景觀型—澳門威尼斯人大酒店97商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)圣安東尼奧的RiverWalk被喻為世界最美麗的水巷長4.5km，穿過21個城市街坊，架有35座橋梁街河畔小逕融會了安靜的公園式空間、活躍的商業(yè)區(qū)和更高密度娛樂區(qū)連接旅館與酒店空間主題營造／景觀型—美國圣安東尼奧RiverWalk水巷的游船水巷與建筑的聯(lián)系駁岸商業(yè)空間主題營造／景觀型—美國圣安東尼奧RiverWalk日本福岡CanalCityHakata項目背景：福岡最具有傳統(tǒng)特色的文化——“博多柢園山笠”是日本傳統(tǒng)的夏季祭典作為日本重要的民俗文化之一規(guī)劃理念：主題敘事藍(lán)本：原始并富有生氣的祭典文化演變?yōu)椤俺鞘袆觥眻鏊鶖⑹轮骶€：以基地南岸水系，開辟一條人工河貫穿建筑群空間主題營造／景觀型—日本福岡博多運河水城商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)通道尺度過大主題敘事空間——“城市劇場”的營造敘事主軸——水系引入建筑內(nèi)部空間主題營造／景觀型—日本福岡博多運河水城商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)目前作為當(dāng)?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、及社區(qū)公益表演的最佳場所：它擁有第一個專用劇場“福岡城市劇場”、匯集13個電影院的“AMC運河城13”、高科技游藝主題公園“福岡快樂國”等建筑理念：結(jié)合規(guī)劃的敘事理念，抽取日本傳統(tǒng)建筑語匯中元素“涂抹”“懸掛”建筑的“臉上“和”身體”，建筑形態(tài)飾有豐富的地方傳統(tǒng)色彩和橫向條紋，組成了”斑馬的家族”，傳統(tǒng)文化被重新整合定義與利用空間主題營造／景觀型—日本福岡博多運河水城商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)植物溝通了上下層之間的聯(lián)系異國情調(diào)購物廊傳統(tǒng)風(fēng)格的購物廊星星庭院之二太陽廣場是現(xiàn)場表演的場所星星庭院之一月亮街月亮街夜景注重空間敘事的處理：利用步行街道將各個空間節(jié)點（廣場、庭院）串聯(lián)形成各個主題區(qū)域空間主題營造／景觀型—日本福岡博多運河水城通道尺度過大日本大阪NambaPark項目背景：大阪是繼東京后日本第二大城市。它位于全國中央位置，難波城的原址是一座棒球館，開發(fā)商N(yùn)K電氣鐵道公司邀請捷得公司為其設(shè)計一座對大坂產(chǎn)生形象具提升意義的建筑作品。捷得因此把難波定義為公園，為擁擠喧囂的城市帶來一片綠洲規(guī)劃理念：主題敘事藍(lán)本：“以渴望大自然環(huán)繞”為主題的場所制造場所敘事主線：內(nèi)部以一條人造峽谷營造空間感受空間主題營造／景觀型—日本大阪難波公園商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)場所制造：NambaPark不像傳統(tǒng)購物中心那樣，將顧客引入封閉式的購物區(qū)，而是過“峽谷”內(nèi)一條“8字形”傾斜上升的通道將商業(yè)區(qū)與自然和開放空間完美地融合在一起，讓你能夠享受在公園中漫步、參觀、購物、娛樂的多重樂趣，讓購物成為一種“經(jīng)歷”。空間主題營造／景觀型—日本大阪難波公園商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)體驗性設(shè)計：NambaPark是一個斜坡公園，形成8層立體回游的森林，層層推進(jìn)，開放的峽谷空間使公園與城市的街道、交通直接相連，斜坡與“山石”形成的層次感，使公園與周圍的的建筑又融于一體

空間主題營造／景觀型—日本大阪難波公園商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)主題空間營造——娛樂型商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)美國洛杉磯環(huán)球影城城市步道UniversalCityWalk項目背景：原始目的在于提升洛杉磯街道的生活品質(zhì)，按其打造一個縮影，使之可以順應(yīng)時代的發(fā)展變化。城市步道按“都市村”的概念設(shè)計,設(shè)計師得把它看成洛杉磯的一個縮影,一個“娛樂城”。規(guī)劃理念：主題敘事藍(lán)本：以洛杉磯作縮影演變?yōu)椤皧蕵烦?，兩條步行街是受到洛杉磯的日落大道和美如斯大街的啟發(fā)。后者以零售商業(yè)為主,前者則以娛樂著名。場所敘事主線：兩條典型廊街交匯于一個節(jié)日廣場城市步道它是環(huán)球影城的中心,把分散在430英畝廣闊場地上的電影攝影棚區(qū)各個部分連接在一起，有些建筑作了戲劇性的安排處理,使人們在走過去與走回來時有極不相同的感受與趣味”。建成后該地成了洛杉磯市最吸引人的場所之一?？臻g主題營造／娛樂型—美國

洛杉磯環(huán)球影城城市城市步道兩旁布置17幢風(fēng)格各異的建筑，建筑作為一種藝術(shù)形式，它們的靈感完全來自于當(dāng)?shù)氐碾娪啊①愜嚭碗娮佑螒蛭幕?，融合多層次的圖標(biāo)、藝術(shù)和各種類型的視覺形象,組成一個豐富的整體城市步道的建筑正立面屬于復(fù)古主義，它懷舊的對象就是當(dāng)?shù)厝讼胂蟮捏A站，但在這里形式以及符號都當(dāng)作是當(dāng)代的而非歷史的東西來感知。

空間主題營造／娛樂型—美國

洛杉磯環(huán)球影城城市這里的商店門面成為一個聚集體，而在這之上，還有一類商業(yè)層——廣告牌，這些招牌已經(jīng)超出了人正常的視線，這種過度的裝飾讓人們從空間上認(rèn)為在真正的洛杉磯大街上底面朝天的雪佛萊敞蓬轎車從冰凍酸奶店的高速公路標(biāo)牌上橫伸出來一個超大型號、稀奇古怪的巨猿金剛從超級市場仿造的裝飾帳篷上懸掛下來一架“宇宙飛船”以同樣方式被釘在“外星來客“（一家科幻玩具店）上?？臻g主題營造／娛樂型—美國

洛杉磯環(huán)球影城城市CityWalk的主題：城市步道真正讓人難忘的是電影，這里擁有全美最大的電影院，共能容納6000名觀眾，還有與過去電影院有關(guān)的的回憶懷舊商品此外，在一家動感影院，當(dāng)你坐在靠水力控制移動基座的椅子上的時候，你感覺不止在看電影——你還在經(jīng)歷他們;在這里，可以找到定義20世紀(jì)60年代美國生活的黑光海報、熒光T-Shirt與；上個世紀(jì)50年代五花八門的商品：緊身衣、熔巖燈、竹簾以及那個時代代表性偶像的照片以及私人物品空間主題營造／娛樂型—美國

洛杉磯環(huán)球影城城市除了電影以及懷舊，這里也有咖啡館、club、綜合性的購物中心和特色小店，它們?nèi)绱藚f(xié)調(diào)的分布在街道中，不喧賓奪主，但也不乏特色空間主題營造／娛樂型—美國

洛杉磯環(huán)球影城城市CityWalk的魅力：城市步道比著眼于功能性的購物廣場更能提供新奇感，它沒有將明媚的天空隔在室外，專門設(shè)計的步行街意在不斷的制造驚喜街頭音樂家、魔術(shù)師、幽默劇、露天午餐、棕櫚樹……這都能吸引人群圍觀，在步行的人群中掀起一陣陣漣漪。就像是街頭的人潮。空間主題營造／娛樂型—美國

洛杉磯環(huán)球影城城市夢幻場（Fantasyland）

水上公園為世界最大的室內(nèi)湖（海脈表演、潛艇深海冒險、哥倫布發(fā)現(xiàn)新大陸使用的復(fù)制船、水生動物展等）超大的室內(nèi)云霄飛車（世界上最高的滑行鐵道）迷你高爾夫球場（18孔）一座教堂提供婚禮服務(wù)700人夜總會一個動物園一個溜冰場世界最大的世界人工湖：哥倫布發(fā)現(xiàn)新大陸使用的復(fù)制船WestEdmontonMall——世界上最大及著名的購物商場（吉尼斯記錄）包含800家商店,150間餐廳及食物館,110間小食檔及十九間戲院全部都在同一屋檐之下：其中特色商業(yè)為空間主題營造／娛樂型—加拿大西艾德蒙頓商場空間主題營造／娛樂型—美國拉斯維加斯沙漠通道商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)空間主題營造／娛樂型—美國拉斯維加斯沙漠通道商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)空間主題營造／娛樂型—美國拉斯維加斯凱撒宮商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)案例探討——商業(yè)空間的故事商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)特色商業(yè)區(qū)：靠近主要道路，展示性強(qiáng)。并且注意與南部低密度生態(tài)居住區(qū)的特點結(jié)合；商業(yè)區(qū)考慮獨立成區(qū)，避免與住宅區(qū)混合，減少干擾。高檔居住區(qū)：三大居住區(qū)獨立成區(qū)，形成相對私密居住環(huán)境；依靠商業(yè)區(qū)的完善生活配套及高檔配套滿足商業(yè)需求，提升項目住宅形象。遵循土地性質(zhì)，并考慮土地自身條件及內(nèi)部屬性，在總體規(guī)劃原則下，綜合各種規(guī)劃要求，形成以下用地布局形式。商業(yè)地塊與整體規(guī)劃關(guān)系1119商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)項目利潤最大化客戶價值最大化品牌價值最大化項目成本最優(yōu)化國際化生活配套社交平臺精品酒店/高尚社交會所以度假、社交作為基本功能，提升項目整體溢價商業(yè)街區(qū)/健康生活會所以休閑娛樂與購物功能為主，結(jié)合運動會所，營造活力休閑的開放空間整體商業(yè)功能定位2120商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)國際化活力生活購物示范區(qū)街區(qū)式商業(yè)主體與價值理解：商業(yè)區(qū)形式考慮沿襲大尺度街區(qū)形式結(jié)合部分集中商業(yè)，外部空間結(jié)合廣場作為人流核心，帶動人氣保證商業(yè)街的人流與消費，帶動街區(qū)商鋪的價值。主要功能：以休閑娛樂與購物功能為主，營造活力休閑的開放空間街區(qū)商業(yè)主體價值3121商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)碧云金橋體育休閑商業(yè)中心項目規(guī)模1.9萬平方米主題功能體育健身、特色購物、餐飲休閑規(guī)劃布局方式集中商業(yè)結(jié)合大尺度街坊模式主力店迪卡儂運動專業(yè)超市美格菲運動俱樂部松坊進(jìn)口食品超市裙帶商業(yè)零售（25個零售商業(yè)）：愛茜茜里、伊人畫廊、中圖書店；餐飲（6個餐廳/酒吧）：卡美澳意大利藝術(shù)餐廳；藍(lán)蛙西餐廳、印度小廚、碧云拉丁餐廳&酒吧；休閑娛樂：星巴克、SPR咖啡、米蘭站、美發(fā)、SPA、悠庭保健會所；滿足國際高端業(yè)主精神訴求以及自我享受的場所樹立碧云社區(qū)高品質(zhì)高品位商業(yè)價值標(biāo)桿商業(yè)空間元素：交往空間歸屬感碧云社區(qū)商業(yè)中心，匯集了家樂福、百安居與碧云體育休閑中心等三大社區(qū)商業(yè)設(shè)施，而其中定義了碧云國際社區(qū)獨特內(nèi)在氣質(zhì)的當(dāng)屬碧云體育休閑中心。

最初的一個小型商業(yè)中心的想法被擴(kuò)展成包括眾多體育和文化活動的功能，總體布局沿襲了大尺度街坊的模式以內(nèi)外空間的結(jié)合成互動的交往空間。碧云金橋體育休閑中心家樂福百安居商業(yè)成功案例選擇》碧云國際社區(qū)商業(yè)4122商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)外街商業(yè)內(nèi)街商業(yè)內(nèi)部空間的游泳池內(nèi)部與外街通過大面積玻璃窗聯(lián)系外街以餐飲為主大面積水景體現(xiàn)生態(tài)元素商業(yè)成功案例選擇》碧云國際社區(qū)商業(yè)4123商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)案例啟示總結(jié)該案在區(qū)位和交通優(yōu)勢資源上與本案地塊相近，宗地規(guī)劃均為國際化社區(qū),項目綜合屬性相似，其商業(yè)街區(qū)的業(yè)態(tài)設(shè)置可作為本案商業(yè)業(yè)態(tài)配比參照。1該案體量與本案相似，全新集中式商業(yè)街區(qū)模式規(guī)劃，以及諸多提升商業(yè)價值的手法，在規(guī)劃時可引入本項目。2該案注重內(nèi)外空間的交流，以外籍客戶為主，則客群的行為模式與本案相似，其建筑空間的設(shè)計值得參考。3商業(yè)成功案例選擇》碧云國際社區(qū)商業(yè)4124商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)A2-1A9-1A1-1A1-2A6-1A7-1商業(yè)整體概念規(guī)劃總圖商業(yè)外街濱水廣場45m125m商業(yè)街區(qū)40m休閑運動會所住宅區(qū)域精品酒店規(guī)劃布局特征商業(yè)區(qū)整體呈現(xiàn)為集中式商業(yè)街區(qū)，布局形式綜合考慮雙向臨街以及人流方向的特點，以北側(cè)地塊與設(shè)置精品酒店以及休閑運動會所形成呼應(yīng)，商業(yè)街區(qū)結(jié)合濱水廣場沿水系分布，街區(qū)式商業(yè)形成內(nèi)外互動商業(yè)整體規(guī)劃概念方案5125商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)地塊物業(yè)類型體量（平方米）比例A9-1商業(yè)街區(qū)760051%精品酒店/社交會所616035%A2-1休閑運動會所600014%合計-19760100%濱水廣場商業(yè)街區(qū)住宅區(qū)域精品酒店商業(yè)整體體量測算6入口動線入口動線入口動線入口動線126休閑運動會所商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)商業(yè)街區(qū)形象示意商業(yè)整體形象示意7精神堡壘塑造精品酒店高尚社交會所127商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)A9-1集中式樣商業(yè)街區(qū)商業(yè)外街：異國風(fēng)情餐飲\休閑類餐飲\中華美食商業(yè)內(nèi)街：以零售購物，包括電子數(shù)碼/精品家居/精品書局/藝?yán)鹊?以適宜國際化客戶悠閑購物的主題；A/B區(qū)一層:生活配套以超級市場/金融商務(wù)/健康護(hù)理/生活服務(wù)等,主要以生活主要配套服務(wù)商業(yè)為宜;A/B區(qū)二層:（局部二層)：以體育用品商店/親子藝?yán)鹊饶康男韵M為主；商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)布局商業(yè)外街商業(yè)內(nèi)街濱水廣場BA中庭空間商業(yè)街區(qū)主要業(yè)態(tài)布局分析8128商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)地塊位置業(yè)態(tài)布局區(qū)域細(xì)分體量比例參考租戶A9-1餐飲類商業(yè)外街異國風(fēng)味餐飲80011%33%卡美意大利藝術(shù)餐廳、印度小廚、華越樓（越南菜系）、天泰餐廳等中華美食120016%俏江南、阿一鮑魚、金多麗等休閑餐飲（咖啡、酒吧）5007%星巴克、藍(lán)蛙等購物零售商業(yè)內(nèi)街電子數(shù)碼/精品家居80011%38%蘋果體驗店、生活經(jīng)典、居佳伴、畫廊、圖書等A區(qū)底層超級市場90012%CityShop/松坊商場A區(qū)二層體育用品/戶外運動/SPA纖體會所120016%迪卡儂、三夫戶外、悠庭會所等配套服務(wù)B區(qū)底層金融商務(wù)/健康護(hù)理/生活服務(wù)等130017%29%中國銀行、私人診所（牙醫(yī)）、美發(fā)美容、寵物診所等親子藝?yán)菳區(qū)二層兒童早教/兒童用品/琴行90012%兒童藝?yán)?、麗嬰房?/p>

合計

7600100%

商業(yè)業(yè)態(tài)及體量分析9129商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)濱水廣場精品酒店與泛會所結(jié)合建筑示意集中式商業(yè)街區(qū)示意集中式商業(yè)街區(qū)：建筑主體以挑高中庭進(jìn)入，通過空間的收放，等形式形成商業(yè)內(nèi)街道，外街則以BLOCK盒子連接內(nèi)街，形成內(nèi)外空間的互動，街道深處為集中式商業(yè)，局部二層；商業(yè)建筑單體示意10商業(yè)建筑單體示意130商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)商業(yè)內(nèi)部空間設(shè)計要點外街BLOCK商業(yè)內(nèi)街濱水廣場中庭空間中庭挑高空間外街BLOCK與景觀空間共享外街道BLOCK餐飲示意自內(nèi)街望向外街街區(qū)式景觀集中式商業(yè)街區(qū)空間設(shè)計：建筑單體以連續(xù)的表皮包裹建筑主體，通過轉(zhuǎn)折、傾斜、變細(xì)、拉伸、折起、變寬等形式應(yīng)對不同的功能空間及日照朝向，形成連續(xù)豐富的空間感商業(yè)街區(qū)空間設(shè)計要點11131商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)外立面應(yīng)注重內(nèi)部功能的展示沿街面建議采用大面