河北邯鄲市峰峰礦區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

河北邯鄲市峰峰礦區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告part1：城區(qū)概況市區(qū)一、城區(qū)根本概況峰峰礦區(qū)是隸屬河北省邯鄲市的一個市轄區(qū)，是邯鄲市的城區(qū)之一，位于河北省南部，太行山東麓，地處晉、冀、豫三省交界地帶，始建于1950年，1952年歸河北省直屬領(lǐng)導(dǎo)，1954年改為省直轄峰峰市，1956年與邯鄲市合并至今。峰峰礦區(qū)轄9個鎮(zhèn)、148個行政村、68個社區(qū)，總?cè)丝诩s50萬人，市區(qū)人口約30萬人。峰峰礦區(qū)2023年生產(chǎn)總值175億元，比上年增長10.3%；財(cái)政收入32.4億元，增長6%。峰峰礦區(qū)是典型的資源性工礦區(qū)，是全國聞名的煤碳、鋼鐵、建材工業(yè)基地，以“煤都、瓷都、鋼鐵城〞而遠(yuǎn)近聞名。經(jīng)過年五十年的開展，已形成了以煤炭、陶瓷、水泥、電力為支柱，鋼鐵、食品加工、電子、機(jī)械、化工、建筑、煤氣等行業(yè)齊全，企業(yè)眾多的工業(yè)體系。二、城區(qū)印象南有景德、北有彭城煤都、瓷都、鋼鐵城藝術(shù)教育示范區(qū)山水峰峰、園林峰峰、生態(tài)峰峰三、城區(qū)經(jīng)濟(jì)年份2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年峰峰礦區(qū)GDP（億元）84.996.79117.43134.57141.97152.1160.22175.13邯鄲市GDP（億元）1098.511354.81608.131906.362015.282361.562789.033024.29峰峰礦區(qū)所占比重7.73%7.14%7.30%7.06%7.04%6.44%5.74%5.79%峰峰礦區(qū)20個市縣GDP總量年度排名47677777峰峰礦區(qū)經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)步增長態(tài)勢，但占全市比例逐年縮小，增幅在逐年縮減三、城區(qū)經(jīng)濟(jì)峰峰礦區(qū)人均GDP在邯鄲22個市縣排名中處在中等水平——邯鄲市域中心城市之一——國家資源型城市礦山地質(zhì)環(huán)境恢復(fù)治理區(qū)——河北省循環(huán)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)——河北省重要的清潔能源、新材料、高端裝備制造業(yè)基地——文化山水旅游城市——磁州窯文化名城四、城區(qū)規(guī)劃開展邯鄲1.城市開展定位中東部填空補(bǔ)齊，主要向東北方向拓展，適度向南建設(shè)，限制向西向北開展。2.城市開展方向四、城區(qū)規(guī)劃開展“一城四區(qū)〞：一座中心城區(qū)，包括彭城、太安、臨水和新區(qū)四大片區(qū)四、城區(qū)規(guī)劃開展3.城市空間結(jié)構(gòu)打造三個綠地景觀區(qū)、新老綜合效勞區(qū)并進(jìn)、居住組團(tuán)南北布局四、城區(qū)規(guī)劃開展4.城市功能分區(qū)五、城區(qū)交通狀況現(xiàn)有擁有鐵路、公路、航空立體交通體系，到邯鄲市區(qū)約40公里〔約半小時車程〕。規(guī)劃期末形成：“雙鐵〞〔邯鄲環(huán)形鐵路、邯峰城際軌道交通〕、“三高〞〔青蘭高速、石林高速、邯峰快速路〕、“三橫〞〔S316省道、X156縣道、X153縣道〕、“三縱〞〔S222省道、S211省道、青蘭高速〕交通網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建集鐵路、高速公路、省道、縣道“四位一體〞的現(xiàn)代化交通新格局。城區(qū)相對較孤立，離邯鄲市區(qū)約40公里。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)過于單一、環(huán)境污染嚴(yán)重、科技創(chuàng)新能力落后。資源枯竭日趨嚴(yán)重、產(chǎn)能過剩、經(jīng)濟(jì)增長失去新動力。政府將啟動新一輪造城運(yùn)動，通過打造“城市新區(qū)〞帶動區(qū)域開展。城區(qū)交通日趨完善，“雙鐵〞建設(shè)將進(jìn)一步拉近到邯鄲市區(qū)的距離。六、城區(qū)分析小結(jié)part2：區(qū)域樓市市場分析一、峰峰礦區(qū)樓市綜述

供需兩不旺，大多現(xiàn)房銷售目前主要在售樓盤5-6個，總體供給量樓盤數(shù)量不大，而且分布較零散。需求量較有限，近幾年商品房年均成交約1300套，每月成交約100套，需求不旺導(dǎo)致大多數(shù)樓盤進(jìn)入現(xiàn)房銷售，個別樓盤甚至出現(xiàn)220多套兩年時間才去化過半?！懊耖g融資風(fēng)波〞讓樓市雪上加霜原本就不景氣的樓市，正好趕上“民間融資風(fēng)波〞，讓樓市雪上加霜，進(jìn)一步加劇消費(fèi)者的觀望情緒，大局部售樓部當(dāng)今門可羅雀；其中位于峰峰礦區(qū)彭城的最大樓盤——富匯豪庭老板跑路。價(jià)格梯度分布較明顯，高層最貴4800中心城區(qū)價(jià)格差異性不大，均價(jià)為4600-4800元/㎡，新區(qū)價(jià)格4000元/㎡，鄉(xiāng)鎮(zhèn)〔彭城鎮(zhèn)〕價(jià)格2800元/㎡。信貸較嚴(yán)，首付最低40%銀行對峰峰礦區(qū)住房貸款較嚴(yán)格，首付款最低為40%，其余大多數(shù)是50%，說明銀行對房地產(chǎn)較擔(dān)憂，信心缺乏。二、峰峰礦區(qū)商品房成交狀況峰峰礦區(qū)近幾年每年商品房需求量較有限，成交量略有波動，平均每年成交約1300套〔約15萬㎡〕，月均成交約100套。備注：數(shù)據(jù)來自峰峰礦區(qū)住建局三、峰峰礦區(qū)代表性樓盤分析滏河灣水岸名都天滏雅筑富匯豪庭幾乎是清一色的現(xiàn)房銷售滏河灣位置峰峰礦區(qū)太滏陽東路與濱河路交叉口規(guī)模建筑面積約31萬㎡，住宅約22.5萬㎡（6407套）開發(fā)商邯鄲市京鈺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型住宅+商業(yè)（3.54萬㎡）主力戶型住宅：119-156㎡均價(jià)高層4700元/㎡,多層5800元/㎡銷售狀況2011年開盤，房源充足客群公務(wù)員、礦廠企業(yè)員工、老師、醫(yī)生、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民個案分析——城區(qū)核心區(qū)大盤項(xiàng)目競爭性分析占據(jù)城區(qū)黃金軸——滏陽東路；臻享成熟配套——5分鐘生活圈、休閑圈、教育圈、購物圈。水岸名都位置滏臨南大街和濱河路交口東南角規(guī)模占地面積約130畝，建筑面積23.2萬㎡開發(fā)商河北萬騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型住宅主力戶型90-140㎡均價(jià)4800元/㎡銷售狀況2010年開盤，西區(qū)已交付，東區(qū)現(xiàn)房銷售客群公務(wù)員、醫(yī)生、老師、礦廠企業(yè)員工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民個案分析——城區(qū)生態(tài)景觀大盤項(xiàng)目競爭性分析大盤規(guī)模優(yōu)勢；配備峰峰礦區(qū)目前最漂亮的社區(qū)景觀；坐享滏陽河景觀。金水灣位置峰峰礦區(qū)軍民路西段南側(cè)規(guī)模占地面積約14.7畝，建筑面積5.68萬㎡開發(fā)商邯鄲市鑫鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型住宅（2棟高層+1棟小高層）主力戶型76-150㎡均價(jià)4700元/㎡銷售狀況2012年開盤，首推一棟高層，220多套僅去化過半?？腿横t(yī)生、老師、個體戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民個案分析——城區(qū)生態(tài)景觀盤項(xiàng)目競爭性分析擁有絕佳雙景觀——元寶山風(fēng)景區(qū)和濱河水景資源。完善的配套，礦區(qū)醫(yī)療條件最好的邯鄲市第四醫(yī)院，礦務(wù)局總醫(yī)院，就在小區(qū)周邊。豐富的教育資源，小區(qū)自建的高品質(zhì)幼兒園，緊鄰的區(qū)直幼兒園，第一小學(xué)，第三小學(xué)，市十四中學(xué)。天滏雅筑位置峰峰礦區(qū)太行路東環(huán)路環(huán)島東南角（原紅星機(jī)械廠）規(guī)模占地面積約50畝，建筑面積11萬㎡開發(fā)商邯鄲市金鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型住宅主力戶型92-133㎡均價(jià)4000元/㎡銷售狀況2012年開盤客群公務(wù)員、醫(yī)生、老師、個體戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民個案分析——新區(qū)代表性樓盤項(xiàng)目競爭性分析城區(qū)新區(qū)首席樓盤，具備價(jià)格優(yōu)勢。營造六重園景，主打公園住家。富匯豪庭位置峰峰礦區(qū)滏陽西路218號規(guī)模占地面積約200畝，建筑面積58萬㎡開發(fā)商邯鄲市卓峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型住宅主力戶型85-124㎡均價(jià)2800元/㎡銷售狀況銷售不暢，開發(fā)商資金斷裂，已經(jīng)跑路客群特征個體戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民個案分析——彭城區(qū)規(guī)模大盤項(xiàng)目競爭性分析規(guī)模龐大：在礦區(qū)屬最大住宅小區(qū)。功能齊全：內(nèi)設(shè)幼兒園、超市、衛(wèi)生院、健身廣場、文化娛樂廳。環(huán)境優(yōu)雅：奇花異木、四季常青、花園式的環(huán)境、曲徑通幽的感覺。安全舒適：樓盤布局合理，通風(fēng)、采光效果達(dá)到國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。四、峰峰礦區(qū)客群特征邯鄲市區(qū)買房峰峰礦區(qū)買房彭城鎮(zhèn)租房住房需求特征1.需求特征四、峰峰礦區(qū)客群特征2.置業(yè)目的婚房需求者，以結(jié)婚為目的的購房需求；為子女購房，父母為了子女上學(xué)及以后的生活而購房；為父母購房，子女為了父母生活的便利及照顧方便等因素而購房；以改善居住生活環(huán)境為目的，礦區(qū)電廠職工、各煤礦職工、公務(wù)員、老師醫(yī)生等高收入者為改善生活環(huán)境而購房；為上班方便，礦區(qū)電廠職工、各煤礦職工、公務(wù)員、老師醫(yī)生等高收入者為上班方便而購房；以改變原有村中生活為目的，陶瓷廠、機(jī)械廠等中低收入者，為脫離城中村生活而購房。城區(qū)處在從“城中村〞向“大都市〞過度初期階段，產(chǎn)品檔次較差。市場不景氣、“民間融資風(fēng)波〞雪上加霜，進(jìn)一步加劇消費(fèi)者觀望情緒。供需兩不旺，在售樓盤屈指可數(shù)，平均每年商品房需求量僅約1300套。去化速度緩慢，大局部是現(xiàn)房銷售，價(jià)格滯漲。客群以城區(qū)居民和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民為主，購置力相對較弱。五、區(qū)域樓市市場小結(jié)part3：土地市場一、峰峰礦區(qū)2023-2023年土地出讓面積狀況近幾年峰峰礦區(qū)土地出讓面積波動較大，一方面是由于城區(qū)地形原因，如元寶山、鐵路、滏陽河、周邊礦廠的限制，另外一方面是受市場影響。2023年以前，政府主要解決回遷安置房、保障房，因此可用于商品房出讓土地面積較少。2023年市場遇冷，導(dǎo)致土地市場低迷，成交量大幅下挫。2023年和2023年出讓面積幾乎持平，可開發(fā)面積為50多萬㎡，其中住宅可開發(fā)量約40萬㎡。近幾年峰峰礦區(qū)土地出讓金額波動較大，主要與土地出讓面積多少有關(guān)聯(lián)，由于每年可供出讓地塊較少，從而導(dǎo)致出讓金額不高，最好的年份出讓金額沒超過4億元。二、峰峰礦區(qū)2023-2023年土地出讓金額2023年峰峰礦區(qū)平均地價(jià)為142萬元/畝，最貴的高達(dá)221萬元/畝。地價(jià)的差異主要跟地塊的位置有關(guān)，城區(qū)核心區(qū)較貴，其次是新區(qū)，再次是彭城鎮(zhèn)。近幾年峰峰礦區(qū)平均樓面地價(jià)仍處在千元以下，但值得一提的是，城區(qū)核心區(qū)樓面地價(jià)突破1000元大關(guān)，到達(dá)1186元/㎡。三、峰峰礦區(qū)2023-2023年土地出讓價(jià)格四、峰峰礦區(qū)2023年土地供給方案從嚴(yán)控制普通商品住房用地出讓規(guī)模，單宗土地出讓面積原那么上不超過7公頃〔105畝〕；支持中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的開展，解決居民的自住和改善型住房需求；按照不低于住宅總建筑物面積10%的比例配建保障性住房，套型建筑面積90㎡以下住房面積占宗地開發(fā)建設(shè)總面積的比例不低于70％。類型結(jié)構(gòu)單位（公頃）備注新增建設(shè)用地住宅13.30其中限價(jià)商品房1.36商服1.36公共管理及服務(wù)4.12工業(yè)2.85存量用地4.64合計(jì)21.6從土地政策可以看出，政府較傾向于普通剛需、改善型以及保障房的平衡性項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址用地面積（畝）容積率建筑面積（㎡）成交價(jià)格（萬元）每畝地價(jià)（萬元/畝）樓面地價(jià)（元/㎡）建設(shè)單位辦理日期瑞和園居住小區(qū)太行西路南側(cè)18.32.530426565.6531186邯鄲市金業(yè)房產(chǎn)2011-6-28朝陽小區(qū)三期躍進(jìn)街東側(cè)11.72.519557108592555邯鄲市億達(dá)房產(chǎn)2011-9-30天鴻佳苑4號樓用地鼓山中街東側(cè)，邯鄲市二十中學(xué)南側(cè)4.438895535120601邯鄲市天鴻房產(chǎn)2012-3-28東城麗景住宅小區(qū)（天滏雅筑）北留旺村南側(cè)29.33586694500153767邯鄲市金鼎房產(chǎn)2012-5-21惠民家園二期工程（限價(jià)商品房）躍進(jìn)街東側(cè)、美雅小區(qū)北側(cè)11.021470077070524國泰開發(fā)公司2012-6-16國泰尚景住宅小區(qū)太行東路北側(cè)15.42.525656130585509國泰開發(fā)公司2012-9-7旭東新居住宅樓太行東路北側(cè)3.01.7339022575664邯鄲市華仁房產(chǎn)2012-12-13富匯豪庭住宅小區(qū)一期二期滏陽西路北側(cè)83.73.51953849215110472邯鄲市卓峰房產(chǎn)2012-12-25富匯豪庭住宅小區(qū)三期四期滏陽西路北側(cè)102.53.523919111280110472邯鄲市卓峰房產(chǎn)2012-12-25東城麗景住宅小區(qū)（天滏雅筑2#3#樓北留旺村西南側(cè)8.04.92626471088270邯鄲市金鼎房產(chǎn)2012-12-31新時代廣場（京鈺滏河灣1#樓）滏陽東路南側(cè)9.87.71506011195121236邯鄲市榮遠(yuǎn)房產(chǎn)2013-5-7八里方38#樓（回遷樓）彭常大橋西側(cè)，滏陽河南側(cè)9.63.52240468571306邯鄲市德易房產(chǎn)2013-5-10瑞鑫小區(qū)滏陽東路南側(cè)，勞動服務(wù)公司東側(cè)10.03.5233071290129553邯鄲市瑞輝房產(chǎn)2013-8-6甸麗花園住宅小區(qū)太行東路北側(cè),三礦鐵路專用線東側(cè)19.43.54531455028121邯鄲市東海家龍房產(chǎn)2013-9-23水岸名三期工程(26#27#28#)滏南渠北側(cè)，水岸名都西南側(cè)12.61.81514188570585河北萬騰房房產(chǎn)2013-10-16鼓山豪庭（鼓山花園二期）鼓山中街東側(cè)79.92106558121015114邯鄲市東海家龍房產(chǎn)2013-12-26宇苑百合小區(qū)鼓山中街東側(cè)7.56.53249371595220河北宇苑房產(chǎn)2014-3-5賓悅國際商住樓滏臨大街東側(cè)11.76.5508942510214493邯鄲市東海家龍房產(chǎn)2014-4-8龍御灣住宅小區(qū)東地塊春光大街東側(cè)，新東方小區(qū)北側(cè)41.12.87677689002161159河北宏江房產(chǎn)2014-6-10龍御灣住宅小區(qū)西地塊春光大街