淺談全過程造價咨詢管理 文檔全文預覽

淺談全過程造價咨詢管理-、全過程造價咨詢管理的簡介□1、全過程造價咨詢管理的概念：為確保建設(shè)工程項目的投資效益和利潤最大化，對工程建設(shè)從可行性研究開始經(jīng)初步設(shè)計、擴大初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、承發(fā)包、施工、調(diào)試、竣工、投產(chǎn)、決算、后評估_的整個過程，圍繞工程造價所進行的全部業(yè)務(wù)行為和組織活動；□2、全過程造價咨詢管理的目的：在優(yōu)化建設(shè)方案、設(shè)計方案和施工方案的基礎(chǔ)上，在建設(shè)的各個階段，采用科學有效的方法和措施，把建設(shè)工程造價所發(fā)生的費用控制在合理的范圍和合理的造價限額以內(nèi)，并隨時糾正其發(fā)生的偏差，以保證工程造價管理目標的實現(xiàn)，從而為投資方取得最大限度的經(jīng)濟效益和社會效益；-、全過程造價咨詢管理的簡介□3、服務(wù)范圍：□根據(jù)項目的特點，其服務(wù)范圍是從項目投資決策階段開始至項目的竣工結(jié)束。各階段的服務(wù)內(nèi)容將圍繞合理有效控制投資的目標進行，并對合同實施管理，應(yīng)用信息技術(shù)對工程進行中的情況加以分析，為投資人各階段的決策提供技術(shù)支持?！跞^程咨詢合同樣本二、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)62011年房企珀售491X^50(110.1-20)縳名公司名騙：鐫《金霰1萬《累團咖29大集團8083綠地集團7764保利地產(chǎn)7龍5中_產(chǎn)7206萬達累團朔V碧桂園4306龍湖累團3@19華問?地36610但茂房地產(chǎn)3151131012綠城中圔30013金地累團29014霣力地產(chǎn)287152651&中值地產(chǎn)25517招19№產(chǎn)21016融創(chuàng)中國19319番僑集團18520華僑城16062011年房企佑害?積1^50(110.1-20)褥名公荀名翁：??觸€萬平方米》?大地產(chǎn)12202萬科城產(chǎn)賺3綠地集團棚4胱圍6845保利地產(chǎn)&中海地產(chǎn)5661萬達集團觀&龍湖地產(chǎn)3399:朗樂30150華澗罝地30011世茂房地產(chǎn)24412住兆此22213保利*?21814冨力地產(chǎn)21214金地集團21216索盛發(fā)屐21017遠料產(chǎn)20318中信地產(chǎn)1鏈金科集團18120新城拉股166二、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)4.模式：周轉(zhuǎn)速度型75品質(zhì)利潤型這些年來，眾房企一直在“周轉(zhuǎn)速度型”和“品質(zhì)利潤型”這兩種模式間尋找看力點和平衡點.在今年信貸緊張，資金成本很高的特定環(huán)境下，萵周轉(zhuǎn)顯然已成為眾房企的追求目標，“快進快出”提萵效率使這一模式有了更大的生存空間.當然，高周轉(zhuǎn)必然會以犧牲利潤率作為代價，但是從整睞效率上來看，周轉(zhuǎn)率的提升彌補了利潤率的降低，并且提升程度遠遠大于利_率的下降幅度，非但沒有降低凈資產(chǎn)回報率，反而加快了資本使用效率，并降低了財務(wù)風險.與之相反，品質(zhì)利潤型企業(yè)更多地追求項目品質(zhì)帶來的萵毛利率和土地升值溢價帶來的超額利潤，在目前的市場壞境下發(fā)展空間反倒受到了一定程度限制.我們可以看到，今年金額榜排名前八的企業(yè)中，萬科、恒大等都是典型的效率萵周轉(zhuǎn)企業(yè)，而以商業(yè)地產(chǎn)為主的萬達篥團，目前的第三代產(chǎn)品目標均為50萬方以上的睞星，而其中僅30%左右為商業(yè)部分（萬達商業(yè)廣場僅需要15萬平方米〉，剩余的都是住宅，且基本布局于三四線城市，因此可以說，今年金額榜前八位均為萵周轉(zhuǎn)企業(yè).而從第九到第十八位的基本都是一些較多為追求周轉(zhuǎn)較慢、追求產(chǎn)品品質(zhì)的企業(yè).事實證明，從今年的表現(xiàn)來看，效率高周轉(zhuǎn)模式更勝一寒.房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)酋頁關(guān)于克而瓖業(yè)務(wù)板塊招騁語訓辰系我們2012年'后高周轉(zhuǎn)吋代?企業(yè)應(yīng)追求有質(zhì)畳增動產(chǎn)品標準化,嚴格控制成本孩企業(yè)邑:2012年，??后島用鈐的代?下企*應(yīng)追求有質(zhì)里的增長中漏房產(chǎn)苣息集團?研究中心一家之言，?謂各方同仁不吝?正*過去的十年是中圔房地產(chǎn)業(yè)的“*金十年”，也<^蔵逢堪長的十年，尤其縣近兩年35周轉(zhuǎn)類的企1更是實現(xiàn)了超某規(guī)的倍11擴柒，典31如僵大三年內(nèi)№售處領(lǐng)成長十五倍？但4,埯著內(nèi)外環(huán)攜的快3支化以及房地產(chǎn)調(diào)控的茉態(tài)化，2011年房么遭遇了十年來最力嚴厲的政策調(diào)5,126日新05八條.7、12和II6號55的兩次表態(tài)強壓，直接液生了中國房地產(chǎn)業(yè)價格的全面調(diào)整，有甚者1?度?&30%以上,結(jié)含目前行此所面^的各方環(huán)境采*_，我們認為房1^產(chǎn)處格進入“后?周?時代”，企業(yè)格面去政策紅利.去存量、去杠桿”的三大壓力，茌此背景下；?量的場長格逐步取代過去弟托的規(guī)授化場長.倍用保利宋廣》的《垚，如柯有效平衡■?住宅與繭亞"、《速度和利?-."資本與資產(chǎn)*?三者之網(wǎng)關(guān)系，接決定在*來越耒的同企競爭中，》格宙鱗走番更好、更番?.綦于此，我們?yōu)槠蟊笔诔隽嗽诎厌u幣場節(jié)兔3悝擴張布馬.《動產(chǎn)￡標準化、嚴格茌制成本.護很調(diào)83悄昭以及靈活開拓獨資楽道等六方_建改，供企業(yè)參考倌簽，工[戌?[中國男產(chǎn)信息篥團11^■№!?!>□>???□?發(fā)布時聞：2011-12-31:、房地廣行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)標準化產(chǎn)品符合市場需求高周轉(zhuǎn)適度品質(zhì)，價格合理保證合理價格底線能有效預控嚴控成本成本去向清晰兩大挑戰(zhàn)、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)三、各階段造價咨詢管理控制的重點____________□1、設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點。盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%,但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設(shè)計質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設(shè)計，可降低工程造價10%。各階段造價咨詢管理控制的重點____________□因此，設(shè)計階段對項目投資的影響是極其重要的。特別是擴初設(shè)計階段對項目經(jīng)濟的影響達70%-95%,實際上，當擴初設(shè)計批復之后，存在的技術(shù)問題、費用問題都很難解決，因此必須重視擴初設(shè)計，以避免“先天不足”?！蹩刂圃O(shè)計成本的幾點建議：□（1）推行設(shè)計招標，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法。三、各階段造價咨詢管理控制的重點□(2)開展限額設(shè)計，有效控制造價，積極推行限額設(shè)計，健全設(shè)計經(jīng)濟責任制。各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計和施工圖預算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合起來。嚴格控制設(shè)計變更，以保證投資限額不輕易突破。合約管理部應(yīng)與設(shè)計部積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。二、各階段造價咨詢管理控制的重點

____________□（3）當前普遍存在著設(shè)計不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的不確定因素。由于設(shè)計頻繁變更，給工程造價運制帶桑一定釦難度。依德弁金經(jīng)驗和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計限額（造價、三材消耗指標等），并利用同類建筑工程的技術(shù)指標進行科學分析、比較，優(yōu)化設(shè)計，降低工程造價?！酰?）采用合同措施，可以在設(shè)計合同經(jīng)濟條款上，增加設(shè)計變更及修改的費用額度限制條款，如設(shè)計變更費不允許超出施工合同價的某一比例（如5%）等。各階段造價咨詢管理控制的重點____________□具體到各個設(shè)計階段方案比較過程中應(yīng)關(guān)注的重點:□概念設(shè)計階段在多個概念設(shè)計間進行選擇時，除關(guān)注交通、功能分區(qū)、景觀分析等方面以外，成本方面應(yīng)重點考慮以下幾個方面：三、各階段造價咨詢管理控制的重點____________□建筑主體應(yīng)避開原水塘等軟地基所在位置；□±0.00的標高、道路環(huán)境標高、基礎(chǔ)埋深等引起土方挖填總方量最??；□水泵房、配電房、煤氣調(diào)壓站、控制中心等配套設(shè)施的位置能使得各種管線的鋪設(shè)長度最短二、各階段造價咨詢管理控制的重點____________□同時應(yīng)該對方案調(diào)整引起的下列變化進行重點關(guān)注：口1、商業(yè)面積調(diào)整；□2、地下室及人防面積調(diào)整；□3、停車比例及方式的調(diào)整（停車率提高；''架空停車、地下車庫等非路面〃停車的比例）三、各階段造價咨詢管理控制的重點____________□4、基礎(chǔ)形式的調(diào)整；口5、設(shè)備配套方案的調(diào)整；□6、場地平衡基礎(chǔ)處理等內(nèi)容的增加；□7、人防地下室造價較高，某些城市可以在自行建造或繳納人防異地建設(shè)費中選擇，本階段應(yīng)對兩種方案分別測算，選擇較為經(jīng)濟的方案三、各階段造價咨詢管理控制的重點____________□擴初設(shè)計階段□本階段重點關(guān)注：建筑平面、基礎(chǔ)類型、結(jié)構(gòu)形式、結(jié)構(gòu)布置、建筑裝飾標準、停車方式及比率、小區(qū)供配電方式、主要設(shè)備選型等：各階段造價咨詢管理控制的重點____________□建筑專業(yè)□確定建筑方案時，要盡可能從結(jié)構(gòu)設(shè)計方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來的結(jié)構(gòu)設(shè)計成本的增加。同時兼顧結(jié)構(gòu)類型的選擇，分別評估平面、豎向等各方向的復雜程度，不選擇不規(guī)則或非常不規(guī)則的建筑方案。三、各階段造價咨詢管理控制的重點____________□建筑專業(yè)□在確定層高時，應(yīng)綜合市場取向，產(chǎn)品自身的定位，同時考慮長期的取暖及制冷的能源消耗，選擇合適的層高，層高每增加0.1131開發(fā)成本相應(yīng)增加該層的3-5%。□在門窗的設(shè)計中，在必須滿足通風及采光要求的同時，應(yīng)注意選擇合適的窗地比（外墻門窗面積與建筑面積比）。鋁合金或塑鋼門窗除風格要求外，分格不宜過小，以降低型材的用量。三、各階段造價咨詢管理控制的重點____________□建筑專業(yè)□在選擇停車方式時，必須滿足規(guī)劃的要求，若規(guī)劃只要求停車位的數(shù)量，各停車方式的優(yōu)勢與劣勢一般如下所述：□地面露天停車：造價最低，業(yè)主使用較為方便。但不可銷售，除月租金可補貼物業(yè)管理外，開發(fā)商沒有收益；且對于景觀的影響較大。三、各階段造價咨詢管理控制的重點____________□建筑專業(yè)□建筑物一層架空停車：多數(shù)城市可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，允許銷售或長租；結(jié)構(gòu)可以利用上部住宅的柱網(wǎng)，若無環(huán)境的要求，對圍護結(jié)構(gòu)要求也不高，故造價屬中間水平。但因上部住宅的柱網(wǎng)不規(guī)則，平均每個車位的面積往往較大；對環(huán)境亦有輕微的影響。三、各階段造價咨詢管理控制的重點____________□建筑物下的地下停車庫：多數(shù)城市可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，允許銷售或長租。造價較高，且因上部住宅的柱網(wǎng)不規(guī)則，平均每個車位的面積往往較大，但因可以利用建筑的基礎(chǔ)，實際增加的成本較空地下的停車庫反而要低，多數(shù)情況下可以通過銷售收回成本。三、各階段造價咨詢管理控制的重點____________□平戰(zhàn)結(jié)合的人防地下室停車庫：多數(shù)城市不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，不可銷售，但對于是否可以長租各城市規(guī)定不一，可以長租的往往還需與人防管理單位分成；和平時期一般可以用月租的方式補貼物業(yè)管理費用。人防地下室兼作停車庫的成本非常高，即便可以長租往往也無法收回成本，故該種停車方式除硬性要求外，一般不主動選擇。三、各階段造價咨詢管理控制的重點____________□半地下停車：往往用于坡地或山地建筑，其成本與收益情況介于一層架空停車與地下室停車之間。三、各階段造價咨詢管理控制的重點____________□地面、樓面、屋面以及墻面等建筑做法應(yīng)遵循技術(shù)合理，實用經(jīng)濟的原則?！醴桨副容^進行成本測算時，應(yīng)注意容易忽略的露臺、不算面積的架空層、假復式、騎樓等引起的成本增加；有計算退臺的建筑的占地面積和屋面面積時，應(yīng)注意與普通建筑的區(qū)別。三、各階段造價咨詢管理控制的重點____________□結(jié)構(gòu)專業(yè)□鋼筋和混凝土成本占主體建筑成本的較大比重，單方鋼筋含量和單方混凝土含量應(yīng)作為結(jié)構(gòu)設(shè)計控制、審查重點，并與同類建筑進行比較分析?！踉O(shè)計工作小組應(yīng)與設(shè)計院設(shè)計師就各結(jié)構(gòu)參數(shù)作深入探討與交流，力求得到安全、最經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)參數(shù)。其中重點審查以下內(nèi)容：結(jié)構(gòu)計算時輸入的荷載值、結(jié)構(gòu)計算參數(shù)、結(jié)構(gòu)計算結(jié)果、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的幾何尺寸及配筋率。三、各階段造價咨詢管理控制的重點____________口一般情況，各基礎(chǔ)類型的成本按以下順序遞增:天然淺地基基礎(chǔ)、復合地基淺基礎(chǔ)（有時采用強夯擠密砂樁等處理方式代替）、筏板、預應(yīng)力管樁、人工挖孔樁（逐漸受限制）、灌注樁；相鄰的兩種在具體的設(shè)計方案中成本有時會顛倒，最準確的方法是請設(shè)計院初步估算進行設(shè)計，再測算其準確造價。三、各階段造價咨詢管理控制的重點____________□結(jié)構(gòu)形式的成本遞增順序一般是：矩形柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻、剪力墻；住宅一般較少采用框架筒體結(jié)構(gòu)。同樣，相鄰的兩種在具體的設(shè)計方案中成本有時會顛倒?！醪捎每蚣芙Y(jié)構(gòu)和框剪結(jié)構(gòu)時，建筑與結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)互相進行反復修正，在對戶型進行少許修改能夠在結(jié)構(gòu)上有較大節(jié)省的方案應(yīng)積極采用，避免建筑定型后再進行結(jié)構(gòu)設(shè)計的被動局面。三、各階段造價咨詢管理控制的重點____________□采用框架結(jié)構(gòu)和框剪結(jié)構(gòu)時，建筑與結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)互相進行反復修正，在對戶型進行少許修改能夠在結(jié)構(gòu)上有較大節(jié)省的方案應(yīng)積極采用，避免建筑定型后再進行結(jié)構(gòu)設(shè)計的被動局面?！醍愋椭蚣芘c矩形柱框架和比較，結(jié)構(gòu)造價一般會高出10-20%，同時矩形柱的使用可能會對建筑使用功能造成一定影響，建議異形柱和矩形柱綜合考慮。三、各階段造價咨詢管理控制的重點____________□柱、梁截面尺寸直接影響結(jié)構(gòu)的混凝土和鋼筋含量，也對建筑使用功能有一定影響，在做方案比較時需著重考慮。三、各階段造價咨詢管理控制的重點____________□安裝專業(yè)□給排水、電氣設(shè)備、智能化設(shè)備的選擇：首先應(yīng)充分調(diào)查市場，了解各種品牌的聲譽及供應(yīng)狀況；其次在滿足使用要求的前提下，性價比較高，且兼顧長期使用成本。三、各階段造價咨詢管理控制的重點____________□安裝專業(yè)□對于分期建設(shè)的大型小區(qū)的總配電房、分配電房及水泵房的方案設(shè)計時，應(yīng)提前做到合理規(guī)劃，全面考慮?！跆峤辉O(shè)計院的住宅套內(nèi)的設(shè)計負荷指標、回路數(shù)量應(yīng)合理考慮，對于項目應(yīng)急負荷的指標應(yīng)準確提供，以便進行發(fā)電機型號、功率的合理選擇?！跞⒏麟A段造價咨詢管理控制的重點____________□以上是擴初設(shè)計階段業(yè)主進行方案比較時的重要關(guān)注點，因本次時間較為緊迫，這里只是把關(guān)注內(nèi)容提出來，沒有細致的一一舉例分析。三、各階段造價咨詢管理控制的重點____________□施工圖設(shè)計階段□建筑專業(yè)□應(yīng)協(xié)助業(yè)主確定設(shè)計合同的經(jīng)濟條款、技術(shù)經(jīng)濟指標要求。在設(shè)計過程中，須及時提供設(shè)計優(yōu)化需要的各項目成本數(shù)據(jù)?？谥黧w的外立面及公共部位的二次裝修費用易被忽略或控制不嚴，應(yīng)提前在施工圖設(shè)計時預測、確定其費用控制目標?！鯊N衛(wèi)有裝修時，固定櫥柜、鏡面覆蓋處可以不滿鋪墻磚（或地磚）。-三、各階段造價咨詢管理控制的重點____________口結(jié)構(gòu)專業(yè)□應(yīng)建議業(yè)主要求設(shè)計院或結(jié)構(gòu)工程師完成結(jié)構(gòu)計算后提供包括結(jié)構(gòu)設(shè)計計算書、各層結(jié)構(gòu)平面布置圖、各層墻梁柱板的配筋量簡圖、柱底內(nèi)力圖在內(nèi)的相關(guān)資料，并就計算書中的內(nèi)容與業(yè)主、設(shè)計師交涉、探討；各階段造價咨詢管理控制的重點____________□結(jié)構(gòu)專業(yè)□若結(jié)構(gòu)布置已確定，本階段成本工作的重點在于設(shè)計過程中對設(shè)計院提供的計算書進行復核,核查配筋率，并在正式出圖之前進行細致的審圖工作?！踉O(shè)計前應(yīng)根據(jù)規(guī)劃方案設(shè)計的成果，結(jié)合已建類似建筑，提出鋼筋、混凝土的限額指標：并要求業(yè)主在施工圖設(shè)計開始前在《設(shè)計指導書》中列明；可在合同中約定，在最終成果達到要求后，給予一定的獎勵，懲罰條款需謹慎采用。三、各階段造價咨詢管理控制的重點____________□給排水專業(yè)□室內(nèi)管線敷設(shè)，滿足管線敷設(shè)長度最短的原則?！跬饬⒚娴挠晁?、空調(diào)凝結(jié)水管除了在建施圖中反映外，還需在水施圖中表示，便于施工?？照{(diào)凝結(jié)水管可考慮盡量合并到雨水管，以節(jié)約管材、改善立面。立管的布置應(yīng)綜合考慮建筑使用功能，避免影響門窗的開啟?！鯇τ诘讓踊▓@、頂層為假復式或斜層面有單獨水電要求時，應(yīng)單獨繪制水電施工圖；避免用標準層代替，而在施工過程中再以變更進行糾正。三、各階段造價咨詢管理控制的重點____________□電氣專業(yè)□電氣系統(tǒng)的線路設(shè)計時，應(yīng)考慮各樓層共用電纜母線，到達樓層再接分枝，在具備條件的情況下，優(yōu)先考慮使用預分支電纜。室內(nèi)線管的敷設(shè)方案應(yīng)在”沿地暗敷"、”沿墻敷設(shè)"中選擇線路較短的敷設(shè)方式?！跣l(wèi)生間的金屬構(gòu)件接地建議采用在衛(wèi)生間埋設(shè)構(gòu)件的方法，不從配電箱內(nèi)單獨分設(shè)「日線回路。特別是給排水管采用塑料管的，在滿足規(guī)范的前提下建議不講行等電位聯(lián)結(jié)板的設(shè)計。_各階段造價咨詢管理控制的重點____________□電氣專業(yè)□小區(qū)智能化系統(tǒng)中，監(jiān)控系統(tǒng)的攝像頭、周界防越界系統(tǒng)的定位應(yīng)做到合理考慮，在滿足功能的情況下采用盡量合理的設(shè)備數(shù)量?！蹙蛹曳辣I報警、對講系統(tǒng)的方案設(shè)計，應(yīng)充分了解產(chǎn)品性能，確定性能穩(wěn)定的對講產(chǎn)品，了解當?shù)叵嚓P(guān)政策，在滿足規(guī)定的情況下，盡量優(yōu)先選擇安保型（對講報警一體）的對講產(chǎn)品。三、各階段造價咨詢管理控制的重點____________□園林景觀設(shè)計：□在業(yè)主委托園林景觀設(shè)計之前，應(yīng)與業(yè)主溝通根據(jù)項目檔次所定的目標成本，確定園林景觀工程的單位成本（元/景觀⑺？），并由業(yè)主向設(shè)計師進行交底，作為概念設(shè)計的依據(jù)?！醺鶕?jù)景觀區(qū)域的位置可把環(huán)境分為重要景觀區(qū)、組團景觀區(qū)、宅間景觀區(qū)等，設(shè)置成本分配系數(shù)，讓成本投入能在重要的區(qū)域有所側(cè)重三、各階段造價咨詢管理控制的重點____________□園林景觀設(shè)計：□詳細的園林景觀方案設(shè)計中，可把總的環(huán)境費用按道路及廣場、綠化、建筑小品、室外照明、室外部品及設(shè)施、圍墻等進行拆分，明確方案的成本目標。在方案完成后，再逐步核算分項費用、總費用是否超標，并反饋給設(shè)計師，再調(diào)整、再核算。三、各階段造價咨詢管理控制的重點____________□園林景觀設(shè)計：□園林景觀設(shè)計公司的景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計做法往往較為保守，應(yīng)重點對其進行分析、優(yōu)化，同時將優(yōu)化后的常用景觀結(jié)構(gòu)建議做法提供給業(yè)主及園林景觀設(shè)計公司。□對于表觀性景觀材料，最好向業(yè)主提出建議由其設(shè)計部、成本部共同確定，保證合理的性價三、各階段造價咨詢管理控制的重點口上面所講為在設(shè)計階段即事前階段業(yè)主進行方案比較時的一些關(guān)注點；□下面對于招投標階段的一些控制重點簡單地講解一下：（因涉及內(nèi)容太多，故本次講解看一下大家的需求來側(cè)重某一方面來進行）、各階段造價咨詢管理控制的重點□制訂詳細的招標計劃和策劃方案：這個招標計劃和策劃方案是通過與業(yè)主各部門之間充分溝通、相互協(xié)調(diào)制訂的，一旦制訂后，就可以按照這個計劃去推進工作，詳細的招標計劃制訂后，更方便規(guī)避風險責任和推進落實工作?？谌绾尉幹普袠擞媱澑魑欢际菍＜?，這里就不在贅述了!采購計戈11模板■-*、各階段造價咨詢管理控制的重點□有關(guān)策劃方案：由具體負責某一項目的項目經(jīng)理來進行編制，一個好的策劃方案可以充分體現(xiàn)項目經(jīng)理的水平、經(jīng)驗及公司的實力、是全過程造價咨詢管理的指導方針;策劃方案樣本、各階段造價咨詢管理控制的重點□合理進行合約分判：掌握好分判時間，在市場波動很大的前提下，分判時機的掌握是十分重要的，如果掌握不好，就會出現(xiàn)，分判價格低了，施工單位無法承擔此價格而拒絕施工，分判價格高了，又會造成成本的增加。及時根據(jù)市場確定分判策略，及時調(diào)整原材料價格，使承發(fā)包雙方能夠共贏。增加市場競爭，引進更多、更好的承建商、供應(yīng)商。、各階段造價咨詢管理控制的重點□如何合理地準確定義和描述各工程之招標范圍即合約規(guī)劃是整個工程招標工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)?！鹾霞s規(guī)劃的理由：■存在總包招標時不具備招標條件的項目（如精裝、幕墻等）。■存在行業(yè)相對壟斷的項目（如變配電、燃氣等）?！龃嬖趯I(yè)性太強的項目（如弱電、水處理等）■存在總包進場時已提前進行的項目（如土石方、護坡降水等）存在業(yè)主有關(guān)戰(zhàn)略合作伙伴的項目（如鋼筋采購、機電設(shè)備采購等）-、各階段造價咨詢管理控制的重點□如何合理地準確定義和描述各工程之招標范圍即合約規(guī)劃是整個工程招標工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)?！鹾霞s規(guī)劃的理由：■存在總包招標時不具備招標條件的項目（如精裝、幕墻等）?！龃嬖谛袠I(yè)相對壟斷的項目（如變配電、燃氣等）?！龃嬖趯I(yè)性太強的項目（如弱電、水處理等）■存在總包進場時已提前進行的項目（如土石方、護坡降水等）存在業(yè)主有關(guān)戰(zhàn)略合作伙伴的項目（如鋼筋采購、機電設(shè)備采購等）-、各階段造價咨詢管理控制的重點□合約規(guī)劃的目的■對全部工作范圍合理劃分工作包，以確定到底需要簽多少份合同才能把工程全部完成■各工作包對應(yīng)之工作內(nèi)容清晰明確?！龈鞴ぷ靼慕缑鎰澐謶?yīng)交待清楚，既不重復也不遺漏?！龈鞴ぷ靼鼘?yīng)的承包人的責任、權(quán)利、義務(wù)應(yīng)清楚明白并相互交圈。■為招標人后續(xù)項目管理工作提供基礎(chǔ)■促進合理的施工次序和提前工期—■在一定程度上能提前控制工程造價。-三、各階段造價咨詢管理控制的€點□合約規(guī)劃的原則■不違背法律法規(guī)（如肢解分包）■劃分要切合工程實際，不宜過于零碎■各工作包之工作范圍要相互交圈，責任義務(wù)要分工清晰且能傳遞■指定分包項目和直接發(fā)包項目不宜過多，要以總承包商的責任主體一體化為原則■適當參考國際慣例結(jié)合當?shù)鼐唧w情況■-*、各階段造價咨詢管理控制的重點□合約規(guī)劃的表現(xiàn)方式一般情況下分為以下幾種□指定分包工程□指定供應(yīng)工程口直接發(fā)包工程（又叫其他承包工程或獨立工程）□業(yè)主直接采購工程（甲供）□業(yè)主指定廠家、品牌承包商采購（甲指乙供）□總承包商自行施工范圍三、各階段造價咨詢管理控制的重點□需要注意的是根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，不得直接指定廠商，但如必須引用某一品牌才能說清楚其技術(shù)標準時，則需加注'或相當于’的字樣?！踹@里要注意如何界定某一施工單位是否應(yīng)視為分包：當施工單位與承包商沒有直接隸屬關(guān)系，且獨立管理或成建制地承擔某一部分工程施工的，應(yīng)視為分包。三、各階段造價咨詢管理控制的重點■要清楚地了解該項目是屬于什么類型的工程（住宅、公建、工廠、醫(yī)院等），是屬于普通標準建筑工程還是特殊工程?！鲆宄亓私馇鍐沃懈髯幽康谋憩F(xiàn)方式是圖紙包干數(shù)量還是暫定數(shù)量、甲方供應(yīng)項目還是甲方指定品牌乙方供應(yīng)還是由乙方自行選擇品牌供應(yīng)的子目，并了解不同表現(xiàn)形式的子目之供應(yīng)和安裝單價之包含內(nèi)容。如為指定品牌則應(yīng)相應(yīng)地提前做好詢價工作，未指定品牌的項目要結(jié)合市場現(xiàn)狀編制合理地單三、各階段造價咨詢管理控制的重點□在編制標底前首先要做好下列準備工作：■要清楚地了解圖紙及工程規(guī)范中有無特別的技術(shù)要求和施工工藝，充分考慮到其可能會導致報價偏高或偏低之因素。■要清楚地了解本工程中有哪些可