房地產 -城市公寓創(chuàng)新產品研發(fā)手冊

CONTENTS01如饑似渴的市場需求政府怎么說市場怎么看客戶怎么想綠地怎么辦陳舊老套的產品現(xiàn)狀居住屬性差社區(qū)環(huán)境差持有成本高市場優(yōu)秀案例與綠地代表項目20-40㎡案例分析40-60㎡案例分析60-90㎡案例分析90-150㎡案例分析150㎡以上案例分析城市公寓創(chuàng)新產品研發(fā)方向n政府怎么說n市場怎么看n客戶怎么想n綠地怎么辦近期新政：商辦重點去庫存，住宅限購升級住宅新政出臺旨在控制快速上漲的房價，降低投資購買但同時也限制了一部分外地客戶流向交易市場。住宅新政出臺旨在控制快速上漲的房價，降低投資購買但同時也限制了一部分外地客戶流向交易市場。年年供應結構的實施意見》的通知。通知指出，要優(yōu)化住房供地結構，供需矛盾突出的區(qū)域，提高至70%）。提高商辦用地供應的準度，鼓勵開發(fā)企業(yè)持有商辦物業(yè)持續(xù)運營，商業(yè)物業(yè)持有比例不促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》從即日起發(fā)布涉及到的樓市調控政策，包括：），利好政策：持續(xù)出臺針對城市公寓市場的利好2010年以來市場整體供大于求。圍繞去庫存，政策支持2010年以來市場整體供大于求。圍繞去庫存，政策支持公寓類產品，成為去化主流2016年5月4日，李克強主持召開國務院常務會議。會議持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務。鼓勵個人依法出租自有住房2016年5月6日,住建部副部長陸克華在國務院政策例行吹房”的相關政策細節(jié)。為發(fā)展住房租賃市場，允許將商業(yè)用房等按照規(guī)定改建房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地；對土地用途調整地的商業(yè)用房項目，為了降低租戶的使用成本，用水、用電、用氣價格按照居企業(yè)思考現(xiàn)狀企業(yè)思考辦公存量高、壓力大要求增加經營效益住宅限購、鼓勵商辦政策導流部分客戶公寓項目去化穩(wěn)定沿海城市人口持續(xù)凈流入，政策進一步對住宅限購沿海城市人口持續(xù)凈流入，政策進一步對住宅限購,使得購買城市公寓的需求持續(xù)增長全國流動人口（億）全國流動人口（億）京津冀高校流動人口（萬）珠三角長三角青年租房市場年度規(guī)模估算流動人口(億）×流動人口租房率×平均年租金青年租房市場年度規(guī)模估算應屆生租房市場年度規(guī)模測算應屆生租房市場年度規(guī)模測算單位：億租賃市場規(guī)模巨大，青年租房者需求旺盛全國租房市場規(guī)模超全國租房市場規(guī)模超2.5萬億元,20-30歲青年租房l租房者年齡分布比較北上廣深非北上廣深60%40%20%0%4%32%25%64%4%32%25%4%8%10%8%小于20歲20-25歲25-30歲30以上9.19.100北京上海深圳成都廣州武漢天津鄭州重慶西安租房將成為未來趨勢沒錢的人租房有錢的人租房新新人類租房有錢的人租房新新人類租房客戶類型客戶需求20㎡以下個人自住客戶過渡居住、基本功能區(qū)完善、預置收納系統(tǒng)個人投資者總價合理、產品性價比高企業(yè)投資客距離企業(yè)近、具有較好的升值性、空間使用性能高個人自住客戶居住兼顧未來投資、功能區(qū)完善、預置收納系統(tǒng)、性價比高，主力訴求面積在30-40㎡居多個人投資者總價合理、增值因素多企業(yè)投資客具有較好的升值性、空間實用性個人自住客戶臥室舒適度高、衛(wèi)生間獨立或雙衛(wèi)、完整的收納設、有一定個性化要求，50-70㎡小兩房或1+1房為主個人投資者總價合理、有一定中高端配套豐富、交通便利企業(yè)投資客具有較好的升值性、地段較好、生活便利個人自住客戶配套及地段優(yōu)質、社區(qū)檔次高、空間便于改造、個性化及舒適度，130-150㎡兩房或2+1大三房為主個人投資者空間個性度高、周邊具有中高端配套豐富、通行便利、具有一定景觀或城市代表性資源，便于后期改造企業(yè)投資客區(qū)域核心地段、突顯企業(yè)品牌、有較好的品質配套與物業(yè)服務——90后不買房——70%單身女性傾向租房探求市場機會點新租房主力軍都市里的新享樂主義者擁抱要有趣的生活方式26.31%租房者相對滿意73.69%租房者深陷“租房癌”新租房主力軍租房態(tài)度u土地觀念淡化u土地觀念淡化u消費能力強不愿當房奴，租房不僅要裝修好看,更要住的舒服u社交控u社交控u生活質量要求高拒絕無聊生活，渴望趣味相投的小伙伴u追求個性u追求個性u注重品質注重品牌，注重體驗，注重服務u喜歡新鮮事物u喜歡新鮮事物高品質，品牌化的新型公寓是不二選擇公寓去化速度為辦公的公寓去化速度為辦公的4-5倍公寓租售比為辦公的1.5-2倍20萬方樓盤類住宅年均平穩(wěn)去化5萬方公寓售價高于辦公10%綠地創(chuàng)新城市公寓產品效益公寓售價比住宅售價低25%通過服務運營售價再提升20%小業(yè)主年資金回報率5%去化速度提升300%辦公普通公寓辦公引入高端運營商小業(yè)主高端公寓小業(yè)主n居住屬性差n社區(qū)環(huán)境差n持有成本高如饑似渴的如饑似渴的市場與低端陳舊的產品之間的矛盾城市公寓應更多地考慮居住者的生活訴求；城市公寓產品是急待開發(fā)并受到關注的產品擁擠、簡陋舒適、人性u上層層高過低，影響居住生活的舒適度（兩層分割的空間）空間狹小暗房出現(xiàn)通透性差20-40㎡綠地昆山膠囊公寓31.519.84綠地M-TOWN4027.3440-60㎡順德運近東綠地中心31.84綠地越秀海玥35.9460-90㎡綠地華家池印65.548.6白云綠地中心88.555.390-150㎡綠地海珠濱江匯68.8u公共空間缺少居住社區(qū)的感覺u商辦產權萬立城汽車公館3.50元/平30㎡4元/平旭輝海上國際40-70㎡48000元/㎡6.8元/平龍湖北城天街4.5元/平上海萬科翡翠公園45000元/㎡5.8元/平8.30元/平保利ONE5616元/平公寓產品痛點的歸納總結公寓產品痛點的歸納總結公寓產品痛點的解決策略無晾曬和儲藏空間：儲藏空間過少或幾乎沒有采光通風差：自然通風采光都有問題入門價格高：商辦產權首付比例高達5成水電煤和物業(yè)費用高：商業(yè)屬性的水電煤費率高投資回報率低：轉讓稅費高、無終端用戶uu通過合理的功能空間排布和高附贈弱化得房率低導致的空間局u大面寬設計保證采光；恒溫恒濕、新風系統(tǒng)等高科技技術手段解決居住舒適性問題uu一流服務團隊打造提升客戶信任度u提高自住需求比例降低不安全感u社群文化公共空間打造歸屬感u強化未來片區(qū)休閑配套和產業(yè)資源配置，以政府前期投入與現(xiàn)實產出為依據(jù)加強客戶對規(guī)劃的信心n20-40㎡案例n40-60㎡案例n60-90㎡案例n90-150㎡案例40-60㎡40-60㎡競品案例綠地案例n景瑞.遇道n龍湖北城天街n綠地膠囊公寓n綠地M-TOWN特點總結n使用范圍：總價低、投資為主n產品特點：以極小空間模式營造功能齊全的居住空間n風險：可變家具裝修成本高n項目區(qū)位：一二線城市次核心區(qū)、近郊區(qū)競品案例綠地案例n光明D9空間n一品國際n綠地越秀海玥n綠地峰尚匯特點總結n使用范圍：LOFT產品主導、投資、居住n產品特點：有一定空間舒適性、贈送率大n項目區(qū)位：一二線城市近郊區(qū)、遠郊區(qū)產品案例分類產品案例分類競品案例綠地案例n旭輝海上國際n萬科翡翠公園n北京·新干線特點總結n使用范圍：SOHO產品主導、酒店式公寓、投資、居住n產品特點：適用性強，空間舒適度高，產品空間形式多樣n項目區(qū)位：一二線城市核心區(qū)、次核心區(qū)和近郊區(qū)90-150㎡競品案例90-150㎡競品案例綠地案例綠地案例n綠地海珠濱江匯特點總結n使用范圍：此面積段類住宅公寓較少、適用于少數(shù)邊角戶型n產品特點：產品配置高、空間舒適度高n風險：總價高、與住宅產品同比，購買性低n項目區(qū)位：一二線城市核心區(qū)、次核心區(qū)競品案例綠地案例n融創(chuàng)外灘188n顧村小辣椒特點總結n使用范圍：類住宅模式、投資、居住n風險：總價高、購置門檻高n產品特點：空間奢侈、豪宅模式n項目區(qū)位：一線城市核心區(qū)或有獨特景觀資源的區(qū)域 產品特點總結產品特點總結客戶分析總結客戶分析總結n20-40㎡系列客戶描述：投資客為主，自住客戶對板式-銷售型-SOHO），近中環(huán)、銷售火爆、投資性產品， 技術指標售價投資商容積率綠化率無景瑞.遇道★景瑞.遇道★外環(huán)外環(huán)項目優(yōu)勢：位于3號線殷高西站旁，交通便利，由1棟3層商業(yè)和1棟6層酒店式公寓組成。景瑞·遇道標準層平面光<>建筑形式：板式結構設計 01置業(yè)目的：90%以上為投資客戶，交通及后期運營增值是核心要素u在長期、短期投資的客戶中，最打動他們的因素是統(tǒng)一運營以及軌交，因此要在戶外廣告及宣傳物料中突顯這兩點優(yōu)勢；由于總價段集中在100萬左右，收益率約5%，也有部分客戶是作為教育投資及養(yǎng)老投資的，因此要加強這板塊的說辭。（例如：送套房子給父母，每月租金正好可以給父母養(yǎng)老；為讀書階段的小孩購置一套，租金可成為他每個月的零花錢）n購房目的分析n總價段分析n項目最打動因素分析景瑞·遇道02客戶定位：產品方面關注點弱，支付能力中等以上為主u認購客戶中，自主創(chuàng)業(yè)基本以外地人為主，而他們購買的原因為是不限購、不限貸，應該在戶外宣傳中突顯不限購不限貸，吸引更多外來戶籍前來購買；認購客戶的職業(yè)主要是企業(yè)單位高管較多，因為他們的收入相對穩(wěn)定，還貸毫無壓力，所以要針對這些老客戶推廣好老帶新的優(yōu)惠政策，才能更好的輻射到他們身邊的朋友前來購房。n認購客戶職業(yè)分析n戶籍分析n月收入分析關注點：首付低、回報率穩(wěn)定、軌交便捷、租金穩(wěn)定、商業(yè)成熟、長期投資升職潛力大 3產品分析（主力戶型）建筑面積：約21㎡套內面積：約14㎡得房率：約67%尺度：約3.2*4.4m(開間*進深）戶型優(yōu)勢戶型劣勢景瑞·遇道戶型特點：n極小空間模式，空間合理分配n利用可變家具營造空間模式n整體式衛(wèi)浴設計，提高空間利用率衛(wèi)生間頂部做儲藏， 板式-銷售型-SOHO 技術指標區(qū)域板塊寶山區(qū)，外環(huán)外樓盤地址寶山陸翔路1018弄開盤時間2016-04-17售價2.2萬/㎡投資商上海龍湖置業(yè)土地面積81637㎡總建面積403832㎡容積率綠化率車位數(shù)物業(yè)公司重慶龍湖物業(yè)服務有限公司物業(yè)費4.5元/月/㎡產權年限50年煤氣LOFT帶煤氣，SOHO無裝修★ 龍湖.北城天街★soe"外環(huán)外環(huán)龍湖·北城天街標準層平面建筑形式：板式結構設計 01置業(yè)目的：70%以上為投資客戶，交通及后期配套是核心要素n客戶來源：自住型客戶u主要客戶屬于區(qū)域型、地域接近型客戶（寶山羅店顧村區(qū)為主、周邊地鐵沿線區(qū)域）投資性客戶u客戶來源多樣，包括周邊拆遷客戶，上海市區(qū)客戶、江浙地區(qū)投資客n客戶描述：投資客受訪人：王先生35歲寶山區(qū)客戶基本屬性：已婚一孩型u上海戶籍，工作地普陀區(qū)，目前工作8年，名下已有多套房產，限購普通商品住宅u目前居住在項目周邊，想購買公寓類產品作為投資u主要考慮置業(yè)因素是總價，且小面積租金與周邊普通住宅相同自住客受訪人：顧先生27歲無錫市客戶基本屬性：已婚未育型u非上海戶籍，工作地靜安區(qū)，目前工作2年，已婚未生育，欲購買靠近地鐵沿線總價低的住房u有生育打算，現(xiàn)階段作為過渡型房產，置業(yè)目標在80-90平米左右的二房產品，不考慮LOFT龍湖·北城天街02客戶定位：產品方面關注一般，支付能力中等以上為主n客戶需求：u不限購u面積小、總價低、可投資u交通便利n產品需求：平層產品u平層裝修居家性比較強LOFT產品u通煤氣認可度高u空間分割后利用率高03關注點：首付低、軌交便捷、租金穩(wěn)定、未來商業(yè)配套、長期投資升職潛力大7000 3產品分析（主力戶型）建筑面積LOFT約37mf得房率:約67%層高:7000 3產品分析（主力戶型）建筑面積LOFT約37mf得房率:約67%層高:4.5m尺度:約3.2*6-7m(開間*進深)戶型優(yōu)勢戶型特點：n小面積戶型LOFT模式，空間合理分配n利用層高優(yōu)勢，區(qū)分私密空間與交流空間n利用走廊上空空間，提高項目賣點及實用空間用贈送空間樣板間營造贈送贈送空間樣板間營造贈送對面戶型A戶型一層：交流娛樂空間二層：休息空間二層贈二層贈送二層一層走廊一層n廚房與衛(wèi)生間采光不足 4產品分析（主力戶型）項目名稱：龍湖.北城天街建筑面積：SOHO約37㎡套內面積：約25㎡得房率：約67%尺度：約3.2*6-7m(開間*進深）6000-70006000-7000戶型缺點：龍湖·北城天街戶型特點：n小空間模式，空間合理分配n利用較長的進深，布置不同的空間n廚衛(wèi)布置入口處，空間干濕分區(qū)明確 板式-銷售型-SOHOuu綠地濱江匯項目是綠地集團推出的首個關愛青年計劃的綠地“小說不會背負過大的壓力，而且又位于核心的商業(yè)中心與他 技術指標區(qū)域板塊昆山/華僑樓盤地址花橋鎮(zhèn)集善路102號開盤時間2016售價1-1.5萬/㎡投資商綠地集團土地面積總建面積容積率4綠化率車位數(shù)地上：1310個、地下：470物業(yè)公司上?？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)展有限公司物業(yè)費1.8元/月/㎡產權年限40年煤氣無裝修毛胚<地鐵11號線★ <地鐵11號線★ 綠地昆山膠囊公寓上海項目優(yōu)勢：位于華僑商業(yè)中心，地理位置優(yōu)越；建筑面積小，總價低綠地昆山膠囊公寓總規(guī)劃圖★位置標準層平面建筑形式：板式結構設計 2產品分析（主力戶型）建筑面積：31.5㎡套內面積：19.84㎡得房率：62.98%尺度：3.9*5.3m(開間*進深）戶型優(yōu)勢綠地昆山膠囊公寓戶型特點：n膠囊公寓，功能設置齊全n利用可變家具打造創(chuàng)造性生活方式n在有限空間內滿足安全、私密、衛(wèi)生、整潔的居住需求可擴展餐桌，滿足多人用餐可收納折疊床鋪展開家庭影院模式收起沙發(fā)、打開工作臺 板式-銷售型-LOFT環(huán)張江高科稀缺產品，u本案位于浦東新區(qū)中部，張江高科園區(qū)核心區(qū)域南側，地處張江中區(qū)環(huán)張江高科稀缺產品，。 技術指標售價投資商容積率綠化率無外環(huán)外環(huán)內內環(huán)★環(huán)綠地M-TOWN★環(huán)項目優(yōu)勢：綠地M-TOWN位于張江13號線中科路（規(guī)劃中）地鐵上蓋項目，LOFT層高4.5米綠地M-TOWN規(guī)劃總4圖★★位置位置標準層平面走廊通風、采光，建筑形式：板式結構設計 2產品分析（主力戶型）建筑面積：40㎡套內面積：27.34㎡得房率：68.35%層高：4.5m尺度：4.05*6.75（開間*進深）戶型優(yōu)勢戶型劣勢綠地M-TOWN戶型特點：n一室一廳兩衛(wèi)n公私區(qū)上下分，兩層均設置衛(wèi)生間，滿足使用需求 產品特點總結產品特點總結客戶分析總結客戶分析總結板式-銷售型-LOFTu項目位于上海市嘉定新城核心區(qū)域，總建u項目位于上海市嘉定新城核心區(qū)域，總建地下4萬方），包括3棟13層的商住兩用酒店式公寓、3棟18-19層的平城市遠郊區(qū)自住型產品，銷售良好光明D9空間 技術指標標準層平面區(qū)域板塊嘉定新城板塊樓盤地址上海嘉定天祝路377弄開盤時間2015-09-26售價1.35萬/㎡投資商上海農工商華都實業(yè)（集團）土地面積45925㎡總建面積184686㎡容積率綠化率23.5%車位數(shù)1139個物業(yè)公司物業(yè)費4.6元/㎡.月產權年限50年煤氣LOFT無煤氣、平層產品有煤氣裝修毛坯★★光明D9空間光明D9空間外環(huán)環(huán)環(huán)11項目優(yōu)勢：光明D9空間距地鐵11號線嘉定新城站2公里，距市中心40min車程。周邊環(huán)境優(yōu)越，建筑形式：板式結構設計 01置業(yè)目的：SOHO自住型客戶占比80%，投資占比20%；客戶占比40%，投資占比60%;周邊環(huán)境和低總價是核心要素n客戶來源：自住型客戶u主要客戶屬于區(qū)域型，以嘉定區(qū)為主，輔以周邊及地鐵沿線區(qū)域投資性客戶u客戶來源多樣，包括周邊拆遷客戶，上海市區(qū)客戶、江浙地區(qū)投資客、華南地區(qū)投資客n客戶描述：投資/自住客受訪人：謝女士48歲蘇州市客戶基本屬性：穩(wěn)定家庭型u主要生活和工作地均在蘇州市，女兒在上海讀書，畢業(yè)想繼續(xù)留上海，所以考慮在上海置業(yè)，以后女兒可以住，也可以出租；節(jié)假日可當作家人來滬度假的居處u主要考慮LOFT等低總價產品，要求房源最好精裝交付，并且看中后期的房屋托管服務自住客受訪人：孫女士24歲嘉定區(qū)客戶基本屬性：未婚單身型u非上海戶籍，工作地嘉定區(qū)，目前在滬工作2年，社保不足5年，限購普通商品住宅u目前租房，想購買公寓類產品作為過渡住宅，家里提供一部分資金，所以自己主要考慮置業(yè)因素是總價光明D9空間02客戶定位：產品方面關注一般，支付能力中等以上為主n客戶需求：u不限購u面積小、總價低、可投資和自住u交通便利n產品需求：平層產品u有煤氣u贈送面積大LOFT產品u層高比較高，分割不壓抑u利用走廊上方空間增加了贈送03關注點：首付低、環(huán)境優(yōu)勢、租金升值快、商業(yè)配套已經成熟、長期投資升職潛力大 3產品分析（主力戶型）項目名稱：光明D9空間建筑面積：LOFT約47㎡套內面積：㎡層高：4.5m尺度：約4.8*6-7m(開間*進深）戶型優(yōu)勢戶型劣勢1/2/3號樓號樓未開毛坯交房4.5m層高4.8m大面寬光明D9空間戶型特點：n小面積戶型LOFT模式，空間合理分配n廚衛(wèi)和衛(wèi)生間布置入口處，空間干濕分區(qū)明確n利用走廊上空空間，提高項目賣點及實用空間書房入戶門二層臥室書房入戶門餐廳客廳衛(wèi)生間餐廳客廳部分房間的儲物空間（贈送面積）板式-銷售型-SOHO小面積、大面寬，居住舒適性高小面積、大面寬，居住舒適性高u位于上海內環(huán)中山北路光新路，緊挨內環(huán)高架，軌道交通3、4、7號線；項目總計在售房源為128戶，以“垂直花園享受”為設計理念， 技術指標售價投資商2507㎡7521.98㎡容積率綠化率無外環(huán)外環(huán)內環(huán)★一品國際內環(huán)★一品國際環(huán)項目優(yōu)勢：位于3/4號線中潭路與鎮(zhèn)坪路之間，臨內環(huán)線，交通便利，由1棟7層商業(yè)和1棟6層酒一品國際標準層平面n北向多為小面積，大面寬、短進深G4戶型58㎡G2戶型39㎡G戶型49-53㎡E戶型53㎡n南向戶型單一，設計均長進深、短面寬；邊套戶型為較大面積，利用資源建筑形式：板式結構設計 n客戶來源：自住型客戶u主要來自普陀及周邊內環(huán)沿線，對區(qū)域價格接受度高，外地女性客戶占比較高，多數(shù)集中在30-35歲投資性客戶u投資客戶以上海本地為主，年紀集中在35-50歲之間n客戶描述：投資/自住客受訪人：陸女士32歲普陀區(qū)客戶基本屬性：即將結婚型u上海戶籍，創(chuàng)業(yè)3年多，男朋友是杭州人，收入較高，但暫不具備購房資格；u本人居住中遠兩灣城，父母希望新房不要太遠；u認可項目地段及交通，自駕車出行方便u2-3年短期居住兼顧以后投資自住客受訪人：王女士34歲靜安區(qū)客戶基本屬性：未婚單身型u外地戶籍，來上海時間比較長，外企中層，收入較高；u目前靜安區(qū)租房，租金漲價，和家里商量決定買房；u買了居住兼顧投資，以后結婚還是希望男方出房，這套以后或者賣掉或者出租補貼貸款；u距離靜安寺比較方便，打車地鐵都可以；u對水電費還是有一定顧慮，覺得還是貴一些；一品國際02客戶定位：小二房受關注，支付能力中高級為主n客戶需求：u不限購u面積小、總價低、可投資和自住u交通便利n產品需求：u精裝修品牌還不錯u功能比較全u有改動的空間，比較好出租u對于沒有煤氣覺得有點不方便03關注點：總價適中、軌交便捷、回報穩(wěn)定、臨近內環(huán)的地段 3產品分析（主力戶型）項目名稱：一品國際建筑面積：約49-53㎡套內面積：約40-43㎡得房率：約80%尺度：約8*6-7m(開間*進深）戶型優(yōu)勢戶型劣勢一品國際戶型特點：n1+1設計，控制總價下，增加可居住空間n大開間、客廳方正，整體空間利用率高n廚衛(wèi)設置在入口，操作與起居空間分明u精裝設備選擇上，主要以Pablo水槽、五金件、三星電子鎖、智能馬桶等國外品牌為主，符合客戶中高收入的定位及對國外品牌有更高認可的心態(tài)板式-銷售型-LOFT雙鑰匙多變化模式、投資，u廣紙片區(qū)居住氛圍已相當成熟，政府還為片區(qū)準備了最高配置，如規(guī)劃將新增快捷路二期、南泰路跨線橋、江燕路跨線道路和地鐵11號環(huán)線、廣佛線、海珠環(huán)島有軌電車等3條雙鑰匙多變化模式、投資，綠地越秀海鑰 技術指標區(qū)域板塊廣州/海珠樓盤地址海珠區(qū)廣紙新城南石路開盤時間2015-06售價3.5萬/㎡投資商綠地集團土地面積2.9萬㎡總建面積容積率7.4綠化率45%車位數(shù)1580個物業(yè)公司廣州越秀城建仲量聯(lián)行物業(yè)服務公司物業(yè)費產權年限50年煤氣有裝修精裝修規(guī)劃總圖位置位置★★★廣州 地鐵2號線綠地越秀海玥項目優(yōu)勢：配套商業(yè)性全，交通便利；產品模式可變多樣性強標準層平面建筑形式：板式結構設計 2產品分析（主力戶型）建筑面積：50㎡套內面積：35.94㎡得房率：71.88%尺度：5.1*8.7m（開間*進深）戶型優(yōu)勢一層平面圖二層平面圖戶型劣勢雙鑰匙房，可分可合，氣綠地越秀海鑰戶型特點：n產品多變性強，滿足不同客群需求n走廊上空以用做儲藏，提高贈送率；廚房有采光，設置煤氣n5.1層高，買一送一，空間舒適度高u上下兩層五房模式，便于投資出租u二層走廊上空做房間，無窗無通風，空間感受不好u三房一廳兩衛(wèi)u功能配套齊全板式-銷售型-LOFTu綠地峰尚匯位于閔行浦江鎮(zhèn)板塊，是含酒店式公寓、寫字樓、商鋪于u綠地峰尚匯位于閔行浦江鎮(zhèn)板塊，是含酒店式公寓、寫字樓、商鋪于u綠地峰尚匯周邊軌道交通8號線江月路站接駁市區(qū)各大商圈，還有多條面積適中、總價可控，小面積產品， 技術指標區(qū)域板塊閔行/浦江鎮(zhèn)樓盤地址閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)浦星公路1919弄開盤時間2015-04-18售價2.4萬/㎡投資商綠地集團土地面積總建面積4.3萬㎡容積率綠化率20%車位數(shù)1580個物業(yè)公司物業(yè)費5元/月/㎡產權年限50年煤氣無裝修閔行/浦江鎮(zhèn)★外★外環(huán)綠地峰尚匯綠地峰尚匯項目優(yōu)勢：項目位于浦江鎮(zhèn)核心板塊，周邊軌道交通8號線江月路站接駁市區(qū)各大商圈綠地峰尚匯規(guī)劃總圖★位★位置標準層平面建筑形式：板式結構設計 2產品分析（主力戶型）建筑面積：45㎡套內面積：30.71㎡得房率：68.24%層高：4.5m尺度：3.9*8.2（開間*進深）戶型優(yōu)勢82008200V<>一層平面圖二層平面圖戶型劣勢走廊上空做儲藏，綠地峰尚匯戶型特點：n一室一廳一衛(wèi)n客廳做局部挑空，空間感受好，展示性強買一送一，超值贈送率；贈送走廊上空做儲藏客廳挑空區(qū)域，空間開敞， 產品特點總結產品特點總結式客戶分析總結客戶分析總結整的收納設、有一定個性化要求， 點式-銷售型-SOHOu旭輝·海上國際地處內環(huán)區(qū)域，距離北外灘3.5公里。8號線鞍山新村站即在u旭輝·海上國際地處內環(huán)區(qū)域，距離北外灘3.5公里。8號線鞍山新村站即在不限購不限貸，7站即可直達人民廣場，各大商圈環(huán)繞如五角場，周邊購成熟地段，小面寬大進深產品 技術指標售價4.8萬/㎡投資商18292㎡19136㎡容積率綠化率無旭輝海上國際★外環(huán)旭輝海上國際★環(huán)環(huán)項目優(yōu)勢：位于8號線:鞍山新村站，臨內環(huán)內，交通便利，由1旭輝海上國際標準層平面建筑形式：點式結構設計 01置業(yè)目的：自住與投資客戶比為3：7，交通及地段是核心要素n客戶來源：自住型客戶u主要來自浦區(qū)、臨近的虹口、五角場地區(qū)投資性客戶u投資客戶以上海本地為主，年紀集中在25-50歲之間，是本項目60-70%的成交來源。n客戶描述：投資/自住客受訪人：曹先生28歲徐匯區(qū)客戶基本屬性：未婚單身型u上海人，海歸家庭，父母和自己都居住在徐匯區(qū)，自己在楊浦工作，有車，但還是覺得不方便u打算購房自住或者投資都可以，希望盡快獨立出來，自己的工資也可以承受u置業(yè)主要看中本產品的升值空間和投資回報u認可本項目的地段及周邊環(huán)境自住客受訪人：盧女士24歲閘北區(qū)客戶基本屬性：未婚單身型u非上海戶籍，租了一年房子，比較不適應，工作地四川北路u目前還和朋友合租，想通過父母解決置業(yè)u考慮小面積，主要是置業(yè)總價旭輝海上國際02客戶定位：60-90㎡，套均200萬的成交為主力，支付能力偏中等偏上n客戶需求：u不限購u面積小、總價低、可投資和自住u產品有升值空間、投資回報率大u交通便利n產品需求：u精裝修u有購物中心03關注點：總價適中、軌交便捷、回報穩(wěn)定、臨近內環(huán)的地段 3產品分析（主力戶型）建筑面積：約68㎡套內面積：約45㎡得房率：約80%尺度：約4*6-8m(開間*進深）戶型優(yōu)勢68㎡戶型64㎡戶型68㎡戶型旭輝海上國際戶型特點：n客廳方正，整體空間利用率高n廚衛(wèi)設置在入口，操作與起居空間分明 點式-銷售型-SOHO多開間，全居室采光產品，多開間，全居室采光產品，u其約1/3的土地用于建造公園，締造出公園生活綜合社區(qū)，小區(qū)內有多個主題公u小區(qū)內部運用了超過40項綠色科技，是不用帶錢包的互聯(lián)網智慧社區(qū)，電動汽 技術指標區(qū)域板塊浦東/張江樓盤地址上海浦東張江榮科路277號開盤時間2014-10-25售價6.6萬/㎡投資商上海萬科集團土地面積105000㎡總建面積302000㎡容積率2.88綠化率35%車位數(shù)1500個物業(yè)公司萬科物業(yè)物業(yè)費5.8元/月/㎡產權年限50年煤氣無裝修精裝修外環(huán)外環(huán)環(huán)萬科翡翠公園環(huán)★項目優(yōu)勢：位于未來開通的13號線中科路站，臨內環(huán)內，交通便利，由1棟22層酒店式公寓組★萬科翡翠公園規(guī)劃總平標準層平面兩梯10戶建筑形式：點式結構設計 01置業(yè)目的：50%為自住，50%為投資客戶，品牌影響力、翡翠公園的“街區(qū)型規(guī)劃+智慧社區(qū)”實力打造以及看好張江的配套潛力n客戶來源：u客戶主要來自浦東地區(qū)，周邊張江為主、遠至陸家嘴等。u投資客戶以長三角為主，占到50%。n客戶描述：u目前在滬工作快4年，非上海戶籍，社保即將滿5年，但工作區(qū)域房價太高，工作地方是浦東陸家嘴u跟別人合租了四年，注重自己的生活品質，想擁有自己的小屋，父母付一個大首付，自己還貸款u單身，考慮總價低比較合適自住客u未婚有女朋友，就在張江附近的科技公司上班，以前附近的居民區(qū)不夠成熟，但考慮萬科品牌，看中小區(qū)的綠色公園主題設計u商住房雖然水電煤比較貴，但還是比較便宜u而且看重房型可以自己改，居住功能比較方便調節(jié)萬科翡翠公園02客戶定位：注重產品的品質，對周邊的教育資源、環(huán)境資源有較高的要求,未來的交通也很方便，購買支付能力較高n客戶需求：u不限購u面積小、總價低、可投資和自住u產品有升值空間、投資回報率大u戶型可變性強，居住功能方便調節(jié)n產品需求：u萬科品牌比較靠得住u精裝修品質比較高u空間可以自己分割，功能可以滿足03關注點：高品質、可變空間、增值空間、品牌 3產品分析（主力戶型）建筑面積：約68㎡套內面積：約45㎡得房率：約80%尺度：約8米開間戶型優(yōu)勢 ,提高生活便戶型劣勢n廚房與衛(wèi)生間采光通風弱n主臥采光較弱萬科翡翠公園戶型特點：收納系統(tǒng)以及飄窗的書房休息間設計有隔斷和沒隔斷的臥室與客廳環(huán)形動線衛(wèi)生間的分離點式-銷售型-LOFTu北京新干線位于后沙峪中央別墅區(qū)，裕民大街北側，地理位置得天獨厚u北京新干線位于后沙峪中央別墅區(qū)，裕民大街北側，地理位置得天獨厚,交通便利。功能空間、70-75㎡陽光三居+多功能空間；商業(yè)以滿足社區(qū)生活服務創(chuàng)新錯層產品，打造公寓別墅化北京·新干線 規(guī)劃總圖技術指標規(guī)劃總圖區(qū)域板塊北京/順義樓盤地址順義大興舊宮鎮(zhèn)政府南開盤時間2014年售價2.5-2.7萬/㎡投資商綠地集團土地面積總建面積容積率2.0綠化率30%車位數(shù)751個物業(yè)公司物業(yè)費產權年限50年煤氣無裝修精裝修標準層平面*北京新干線 2產品分析（主力戶型）建筑面積：62.78㎡套內面積：43.94㎡得房率：70%層高：客廳層高3.75m、臥室層高4.65m戶型優(yōu)勢率尺度：5.7*7.4m（開間*進深）兩開間戶型優(yōu)勢率,體現(xiàn)豪華度一層平面圖二層平面圖戶型劣勢北京·新干線戶型特點：點式-銷售型-SOHO14號線，占地面積約4萬平方米，總建筑面積約27萬多平方米，總投資、一棟商業(yè)裙樓。廣州白云綠地中心將包括高級百貨、精電影院、高檔酒樓、金融服務中心、室內步行街等六大主超高層公寓，高端酒店化案例， 技術指標區(qū)域板塊廣州/白云樓盤地址廣州云城西路與齊心路交匯處開盤時間2014年售價3.5萬/㎡投資商綠地集團土地面積4萬㎡總建面積容積率7.5綠化率44%車位數(shù)1626個物業(yè)公司物業(yè)費22元/月/㎡產權年限40年煤氣無裝修★★白云綠地中心白云綠地中心地鐵2號線地鐵2號線項目優(yōu)勢：位于白云新城核心CBD。坐享雙地鐵優(yōu)勢，地鐵二號線上蓋二號線，以絕版位置及優(yōu)越交通占位白云新標準層平面建筑形式：點結構設計白云綠地中心 2產品分析（主力戶型）建筑面積：88.5㎡套內面積：55.3㎡得房率：62.49%尺度：6*10.5m（開間*進深）戶型優(yōu)勢戶型劣勢白云綠地中心戶型特點：n綠地海珠濱江匯 產品特點總結產品特點總結客戶分析總結客戶分析總結,能夠成為客戶身份的代表，空間內部的改造性較強。個人自住客戶高支付力年輕客戶或高凈值家庭配套及地段優(yōu)質、社區(qū)檔次高、空間便于改造、個性化及舒適度，130-150㎡兩房或2+1大三房為主區(qū)域客戶為主，全市及外省市客戶增多空間個性度高、周邊具有中高端配套豐富、通行便利、具有一定景觀或城市代表性資源，便于后期改造企業(yè)投資客500強外企區(qū)域核心地段、突顯企業(yè)品牌、有較好的品質配套與物業(yè)服務板式-銷售型-平層端套或邊角戶型典型做法市中南部核心發(fā)展區(qū)域地帶、南拓的重要組成部分。地塊東側為石崗路，南面為珠江水岸，北邊緊鄰保利地產開發(fā)的保利花園項目u綠地濱江匯北區(qū)1棟21層及南區(qū)1棟16層一線江景豪裝SOHO小戶型，共綠地海珠濱江匯 技術指標區(qū)域板塊廣州/海珠樓盤地址海珠區(qū)工業(yè)大道石崗路開盤時間2012-12-22售價2.4萬/㎡投資商綠地集團土地面積總建面積容積率2.7綠化率35%車位數(shù)320個物業(yè)公司上海科瑞物業(yè)管理發(fā)展有限公司物業(yè)費3元/月/㎡產權年限40年煤氣裝修精裝修地鐵2號線★綠地海珠濱江匯廣州★綠地海珠濱江匯廣州項目優(yōu)勢：項目位于海珠傳統(tǒng)商住中心，是廣州城市中南部核心發(fā)展區(qū)域地帶、南電梯廳有采光，通風性好標準層平面電梯廳有采光，通風性好106㎡類住宅產品建筑形式：板式結構設計 2產品分析（主力戶型）建筑面積：106㎡套內面積：62.4㎡得房率：58.87%尺度：9.9*6.3m（開間*進深）三面寬餐客廳同寬，,提高利用率戶型優(yōu)勢餐客廳同寬，,提高利用率豪華臥室設置，戶型劣勢綠地海珠濱江匯戶型特點：n餐客廳同寬，空間展示性好 產品特點總結產品特點總結客戶分析總結客戶分析總結u融創(chuàng)外灘188地處上海市中心外灘-陸家嘴-北外板式-銷售型-平層板式-銷售型-平層地段好、景觀佳，豪宅類居住做法地段好、景觀佳，豪宅類居住做法 技術指標區(qū)域板塊虹口，濱江樓盤地址上海虹口商丘路399弄開盤時間2015-05-22售價6.5萬/㎡投資商融創(chuàng)中國土地面積11000㎡總建面積58000㎡容積率綠化率20%車位數(shù)358個物業(yè)公司綠城物業(yè)物業(yè)費8.3元/月/㎡產權年限50年煤氣帶煤氣裝修7000★內環(huán)外★內環(huán)外環(huán)融創(chuàng).外灘188融創(chuàng).外灘188環(huán)環(huán)項目優(yōu)勢：位于12號線國際客運中心站旁，交通便利，由2酒店式及底商組成融創(chuàng)·外灘188標準層平面類住宅模式建筑形式：板式結構設計 置業(yè)目的：60%以上為自住客戶（第二居所），置業(yè)目的：60%以上為自住客戶（第二居所），資源及交通是核心要素An客戶來源：u主要客戶屬于虹口區(qū)為主、輔以楊浦、黃浦區(qū)域u融創(chuàng)早期與綠城合作，帶來較多江浙地區(qū)投資客n客戶描述：客戶基本屬性：穩(wěn)定家庭型u非上海戶籍，公司靜安區(qū)，公司法人，名下已有多套房產，限購普通商品住宅u主要考慮地段及資源，且具有一定的收藏價值u子女平時在國外住，偶爾會回來，買一套自己住或者給子女住都可以客戶基本屬性：穩(wěn)定家庭型u非上海戶籍，有多套店鋪，主要打理義烏生意，一個女兒，已經準備結婚，基本沒有負擔u考慮購買地段好、資源好的住房，作為第二居所及接待朋友所用，置業(yè)目標在120平米以上的三房產融創(chuàng)·外灘188B客戶定位：產品方面關注強，支付能力強等Bn客戶需求：u注重生活品質、空間舒適度u產品地段好、升值潛力大u可投資、可出租、可自住n產品需求：u類住宅設計u贈送面積較多u通煤氣u裝修品質高關注點：地段、資源、軌交便捷、長期投資收藏價值升職潛力大C關注點：地段、資源、軌交便捷、長期投資收藏價值升職潛力大CProductdevelopment城市型公寓產品研發(fā) 3產品分析（主力戶型）建筑面積：約172㎡套內面積：約150㎡得房率：約86%尺度：約15*16m(開間*進深）南向三開間戶型優(yōu)勢南向三開間贈送空間高端品質舒適戶型設計戶型劣勢融創(chuàng)·外灘188戶型特點：n贈送空間樣板間營造：贈送面積8-9㎡商墅-銷售型-辦公,雖然基本位于城市北郊，但貼近外環(huán)高速和滬太路，交通較為便捷。低密度、高附贈，產業(yè)園產品改造新方向 白云綠地中心 白云綠地中心★地鐵2號線 技術指標區(qū)域板塊上海/寶山樓盤地址上海市寶山區(qū)顧村板塊中心區(qū)開盤時間售價投資商綠地集團土地面積7.3萬㎡總建面積容積率0.75綠化率29%車位數(shù)492個物業(yè)公司物業(yè)費產權年限煤氣裝修★顧村小辣椒廣州廣州外環(huán)項目優(yōu)勢：未來寶山新城中心的核心發(fā)展區(qū)，也是整個新城的景觀塑造區(qū)、生態(tài)保育區(qū)顧村小辣椒規(guī)劃總圖空間結構圖顧村小辣椒戶型特點：n超值贈送率（贈送露臺、結構架空）改造前改造后架空層平面圖二層平面圖戶型劣勢三層平面圖屋頂層平面圖樓梯改小，提高空間利用率餐、客、廚架空層平面圖二層平面圖房屋頂露臺三層平面圖屋頂層平面圖 2 2產品分析（主力戶型）建筑面積：150㎡套內面積：135.96㎡得房率：90.64%層高：架空層4.5m、一層、二層、三層3.3m尺度：6.8*10m（開間*進深）戶型劣勢n空間模式創(chuàng)新n單元拼接創(chuàng)新n個性定制創(chuàng)新n提高贈送率創(chuàng)新n智能家居創(chuàng)新n復合空間、可變家具創(chuàng)新n收納儲藏創(chuàng)新空間模式創(chuàng)新n同空間結構中，按市場需求模式變換空間n同空間結構中，按市場需求模式變換空間n產品多元化分類，滿足不同客戶需求n同空間結構中，不同居住模式不同變化n產品避免單一化，在結構不變的基礎上可隨需變化單元拼接創(chuàng)新nn滿足產品更多組合模式變化，凸顯產品特點橫向單元拼接縱向單元拼接單元挑空區(qū)域拼接挑空挑空挑空挑空個性定制創(chuàng)新nn空間需求多樣化，符合時代潮流，提供參與互動可能提高贈送率創(chuàng)新nn買兩層送三層模式n買一層送一層模式nn買一層送一層模式n買一層送一層+露臺模式智能家居創(chuàng)新復合空間、可變家具創(chuàng)新nn空間多復合化利用、多種職能結合共存功能復合化一物多用空間節(jié)省nn通過可變家具，有效合理的利用僅有空間沙發(fā)可變床坐凳分身案幾變餐桌收納儲藏創(chuàng)新頂部收納n利用層高關系做吊頂收納底部收納n榻榻米下收納玄關、衣柜、櫥柜收納n玄關收納歸家隨手物品、鞋類n櫥柜上下收納n衣柜收納全季衣服收納、被褥輔助收納n樓梯收納n公共走廊收納n過道收納綠地創(chuàng)新城市公寓產品系列20-40㎡百變膠囊寓60-90㎡超值寬享墅40-60㎡陽光體驗居20-40㎡百變膠囊寓60-90㎡超值寬享墅40-60㎡陽光體驗居90-150㎡雙鑰匙金庫90-150㎡雙鑰匙金庫150㎡以上都市名片宅150㎡以上都市名片宅綠地創(chuàng)新城市公寓試點項目事業(yè)二部：星弘項目事業(yè)二部：新江灣辦公項目事業(yè)二部：星弘項目事業(yè)二部：新江灣辦公項目京津事業(yè)部：大興03、京津事業(yè)部：大興03、10地塊事業(yè)一部：華家池項目廣東事業(yè)部：廣紙項目事業(yè)一部：顧村小辣椒項目廣東事業(yè)部：廣紙項目事業(yè)一部：顧村小辣椒項目綠綠地產品研發(fā)中心G享寓綠地獨創(chuàng)性與引領性的城市公寓nn住房均價：47619/㎡n住房均價：43052/㎡住房租金均價：75.51元/月/㎡n住房租金均價：67.85元/月/㎡注：數(shù)據(jù)內容來源于中國房產業(yè)協(xié)會主辦的中國房價平臺，中國房產地產新媒體中心制渴望在城市中得到幸福居所不再無主的漂泊不再被房價左右可以暢享美好生活可以安心獨享私密可以鄰里開懷暢談可以相互交流分享歡樂體驗屬于自己的“家”G?享寓付得起的奢享！為大眾提供一種輕資產的幸福享樂空間體驗享寓綠地享寓綠地從開發(fā)到開發(fā)+的創(chuàng)新模式2輕資產的幸福生活.anaaaaanaaaa從開發(fā)到開發(fā)+的創(chuàng)新模式2輕資產的幸福生活.anaaaaanaaaaanaaaaanaaaaanaaaaanaaaaanaaaaanaaaaanaaaaanaaaaanaaaa.uuuuuauuuuuauuuuuauuuuuauuuuuauuuuuauuuuuauuuuuauuuuua精準圈層定制下的新型創(chuàng)新產品空間第一重價值精準圈層定制下的新型創(chuàng)新產品空間第一重價值90后投資90后投資市場調研分析其他70后80后70后其他70后90后其他70后90后90后80后40%70后其他80后90后90后租住、買房為主追求自由、個性的圈層社區(qū)80后80后買房自住、投資追求舒適、品質生活 投資為主追求投資靈活、回報增值空間大第一重價值第一重價值n專業(yè)團隊提供市場特征調研精準客群分析、精準市場定位單價結構走勢：總價結構走勢：以下產品依然是市場主流，面積結構走勢：單價結構走勢：總價結構走勢：面積結構走勢：單價結構走勢：市場價格向上趨勢明顯，總價結構走勢：面積結構走勢：n有限空間無限生活遐想空間設計的靈活多樣性n專項研究的產品實驗室快速模擬實景體驗,精準定制n快速模擬等比例產品空間n檢驗空間尺寸與空間合理度n體驗空間與感受輕資產的幸福生活第二重價值輕資產的幸福生活第二重價值n是享樂幸福生活，不是壓力重重n是空間舒適，不是擁擠簡陋自由、交流、分享、觸動、快樂YES$孤獨、封閉、枯燥、奢望、沉重舒適、溫馨、私密、穩(wěn)定、安全YES擁擠、簡陋、混亂第二重價值第二重價值輕資產的幸福生活n住宅限購條件：n住宅限購條件：n公寓限購條件：同區(qū)位、同條件下可購買限制與選擇不同，承擔生活壓力也不同第三重價值第三重價值n傳統(tǒng)開發(fā)模式傳統(tǒng)開發(fā)模式傳統(tǒng)開發(fā)模式買地蓋樓賣樓銷售價值n傳統(tǒng)公寓現(xiàn)狀n居住人群混亂：群組、淘寶、美容美發(fā)等n開發(fā)+模式傳統(tǒng)開發(fā)模式開發(fā)+模式開發(fā)+模式$服務運營資產金融化服務運營銷售價值運營價值服務價值金融價值品牌價值從開發(fā)到開發(fā)+的創(chuàng)新模式實現(xiàn)多維度價值增值從開發(fā)到開發(fā)+的創(chuàng)新模式實現(xiàn)多維度價值增值n開發(fā)+模式公寓第三重價值第三重價值從開發(fā)到開發(fā)+的創(chuàng)新模式實現(xiàn)多維度價值增值n開發(fā)+創(chuàng)新模式的增值空間運營n項目投資回報率對比：上海年回報略好，均值在3.5以上；三城市高端物業(yè)回報周期均超過60年,中低端物業(yè)北京、上海差異大，深圳相對均衡基本在40年左右，產業(yè)園周邊相對較好。運營服務服務增值服務服務增值開發(fā)+模式公寓金融化生活增值開發(fā)+模式公寓金融化生活增值資產管理投資增值資產管理投資增值資產增值資產增值項目整體均價周邊租金超級蜂巢合生悅上城天恒樂DO通州富力中心泰禾中央廣場恒大未來城40801項目整體均價周邊租金一品國際融創(chuàng)外灘188旭輝海上國際4200049年萬科翡翠公園40000景瑞@way遇道40000萬樂城4.8%綠地歐拉項目整體套均價周邊租金恒裕濱城47年深圳中心天元泛海拉菲花園4.2%萬科天譽國際公館48年光明峰薈49年福盈中央山41年宏發(fā)上域花園興發(fā)展區(qū)、資源豐富經濟帶、產業(yè)孵化科技園區(qū)、人流享寓綠地享寓綠地n客群分析n科技APPn智能生活Labn高速WIFIn裝修標準n智能車庫n特色配置n體驗空間n體驗“家”n體驗酒店n體驗花園n體驗藝術n居住模式n辦公模式n創(chuàng)客模式n酒店模式n租賃模式n雙鑰匙模式n多鑰匙模式n配套景觀大廳n配套公共會客廳n配套貴賓接待室n配套共享中庭n配套花園n配套餐飲n配套辦公n配套商業(yè)n配套健身n配套休閑n特色配套n生活增值n產品增值n投資增值n單元拼接n錯層拼接n管家式服務n禮賓服務n家政服務n安全服務n交通服務n餐飲服務n委托管理n風險共擔n合作共贏關注垂直人群的全景社區(qū)生活及需求客群分析客群分析圈層分類圈層分類圈層需求圈層需求圈層定制圈層定制各事業(yè)部根據(jù)實際項目情況選擇適配享點享?圈層客群分析享?圈層客群分析以公寓級別設定群體高端強調空間豪華度低端高端強調空間豪華度低端強調生活便捷性強調功能合理性特點：特點：特點：特點：注：具體享點詳見成都東村、越秀海玥、華家池、新江灣、小辣椒項目北京外部條件地段：城市或區(qū)域核心區(qū)資源：優(yōu)質景觀資源，配套商北京外部條件地段：城市或區(qū)域核心區(qū)資源：優(yōu)質景觀資源，配套商總價：8000-2000萬左右，繼續(xù)向上有一定的去化壓力交通：車行交通體系完善產品設計國際品牌精裝修設計舒適，有一定的贈送面積或可變空間；優(yōu)質的居住環(huán)境、社區(qū)規(guī)劃及深圳外部條件地段：城市核心區(qū)；教育醫(yī)療等資源豐富；部分高單價小戶型產品；交通：車行交通體系完善；產品設計毛坯為主；設計舒適，有一定的贈送面積或可變空間；優(yōu)質的居住環(huán)境、社區(qū)規(guī)劃上海上海外部條件地段：城市或區(qū)域核心區(qū)資源：景觀、商業(yè)等上有一定的去化壓力交通：車行交通體系完善產品設計國際品牌精裝修社區(qū)規(guī)劃及景觀要素北京外部條件交通：地鐵上蓋或周邊1.5公里以內；總價：中等偏上支付能力，有一定性價比要求，300-北京外部條件交通：地鐵上蓋或周邊1.5公里以內；總價：中等偏上支付能力，有一定性價比要求，300-600萬左右；地段：區(qū)域核心區(qū)或規(guī)劃核心區(qū)；資源：教育、商業(yè)等；產品設計精裝修為主，多數(shù)配備國內主流品牌；設計舒適，有一定的贈送或可變空間；較為優(yōu)質的居住環(huán)境與社區(qū)深圳外部條件交通：地鐵上蓋或周邊1.5公里以內；總價：有一定性價比要求，套均價在400-900萬左右；資源：具備一定的教育、醫(yī)療、商業(yè)配套資源等；產品設計部分精裝修，毛坯為主；設計舒適，部分產品有贈送或可變空間；較為優(yōu)質的居住環(huán)境與社區(qū)上海上海外部條件交通：地鐵上蓋或周邊1.5公里以內；總價：中等偏上支付能力，有一定性價比要求，200-400萬左右；地段：區(qū)域核心區(qū)或規(guī)劃核心區(qū)；資源：教育、商業(yè)等；產品設計主流品牌精裝修；北京外部條件總價：性價比高，基本在90-200萬以內；交通：基本以緊靠軌道交通或產業(yè)園區(qū)為賣點；地段：遠離北京外部條件總價：性價比高，基本在90-200萬以內；交通：基本以緊靠軌道交通或產業(yè)園區(qū)為賣點；地段：遠離主城核心區(qū)，有基本配套，部產品設計帶低價精裝；設計緊湊，滿足基本要求，多深圳外部條件總價：性價比高，套均價在100-380萬以內；交通：基本以緊靠軌道交通或產業(yè)園區(qū)為賣點；地段：關外產品為主，有基本配套，部分為未來規(guī)劃。產品設計多數(shù)帶精裝，少量毛坯；設計緊湊，滿足基本需求，部分含贈送面積；上海上海外部條件總價：性價比高，基本在70-100萬以內；交通：大型交通站點、距離交通在2公里左右；地段：區(qū)域內較為繁華地段，或有后期規(guī)劃匹配。產品設計對產品基本沒有關注，帶精裝特點：特點：投資、出租享?圈層圈層分類享?圈層圈層分類以人群分類圈層客群精英群體實力群體青年客群精英群體實力群體青年客群活力群體中堅力量沉穩(wěn)、效率、開放注：具體享點詳見成都東村、越秀海玥、華家池、新江灣、小辣椒項目n客群來源：三城對比，深圳以外地客為主，受限購政策調整，過渡性置業(yè)，導向性明顯上海北京深圳上海北京深圳上海北京深圳較高偏重低總價，自住以中高端為主，對戶數(shù)及舒適度要求較高。上海北京深圳n投資型客群產品需求：性價比是三城客群的核心關注因素，重視低投資門檻下的海、北京更傾向精裝修、社區(qū)品質等附加值產品；深圳客偏好優(yōu)質地段帶來的豐富配套資源。上海上海北京北京深圳深圳享?圈層圈層需求享?圈層圈層需求享?圈層圈層定制享?圈層圈層定制社區(qū)景觀功能性社區(qū)景觀功能性公共空間的開放化圈層空間的個性化社區(qū)物業(yè)終端性社區(qū)配套社區(qū)配套完備性和喜歡的人一起開懷暢談一起分享人生和喜歡的人一起開懷暢談一起分享人生享受舒適安心私密感徜祥在美好生活里注：具體享點詳見成都東村、越秀海玥、華家池、新江灣、小辣椒項目享受舒適安心私密感徜祥在美好生活里注：具體享點詳見成都東村、越秀海玥、華家池、新江灣、小辣椒項目社區(qū)圈子集合性以市場熱點、需求為前提，提供更多的功能創(chuàng)新雙鑰匙模式多鑰匙模式雙鑰匙模式多鑰匙模式創(chuàng)客模式辦公模式居住模式酒店模式租賃模式商務模式電商模式各事業(yè)部根據(jù)實際項目情況選擇適配享點享?功能居住模式享?功能居住模式滿足單人、多人、家庭居住功能居住模式居住模式單、雙人模式多人模式n三口之家考慮空間職能較多，減少公共空間面注：具體享點詳見成都東村、越秀海玥、華家池、新江灣、小辣椒項目享?功能享?功能辦公模式改變傳統(tǒng)辦公空間，環(huán)境舒適、空間可任意變化注：具體享點詳見越秀海玥、小辣椒項目享?功能電商模式享?功能電商模式互聯(lián)網時代，淘寶、微商、網上購物成為主流超大儲物空間配置超大儲物空間配置簽收快遞空間拍攝物品場地拍攝物品場地休息空間休息空間享?功能享?功能創(chuàng)客模式辦公居住相結合，空間組合多變，可居可辦注：具體享點詳見越秀海玥、小辣椒項目注：具體享點詳見越秀海玥、小辣椒項目享?功能租賃模式享?功能租賃模式享?功能雙鑰匙模式享?功能雙鑰匙模式租賃模式租賃模式多樣化整套出租整套出租合租模式合租模式雙鑰匙模式空間多變組合雙鑰匙大面積LOFT模式左右分雙鑰匙大面積LOFT模式左右分大面積LOFT模式上下左右分大面積LOFT模式上下左右分小面積LOFT模式上下分小面積LOFT模式上下分SOHO模式左右分SOHO模式左右分注：具體享點詳見越秀海玥、華家池、新江灣項目注：具體享點詳見越秀海玥、華家池、新江灣項目享?功能多鑰匙模式享?功能多鑰匙模式共享空間公有化、私有空間獨立化共享空間：客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、儲物空間共享空間：客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、儲物空間私有空間：獨立房間私有空間：獨立房間注：具體享點詳見越秀海玥項目多鑰匙模式四戶房間共享空間共享空間左右拼接錯層拼接左右拼接錯層拼接單元拼接上下拼接咬合拼接各事業(yè)部根據(jù)實際項目情況選擇適配享點享?拼接單元拼接享?拼接單元拼接享?拼接左右拼接享?拼接左右拼接面寬可變，空間變化任意組合分兩戶注：具體享點詳見越秀海玥項目小空間變大空間注：具體享點詳見成都東村、越秀海玥、新江灣項目享?拼接上下拼接享?拼接上下拼接豎向空間發(fā)展，體驗別墅感注：具體享點詳見華家池項目享?拼接咬合拼接享?拼接咬合拼接有效利用空間面寬，是產品更加多樣化A單元A單元注：具體享點詳見越秀海玥項目享?拼接錯層拼接利用結構錯層劃分空間與層高，營造別墅感注：具體享點詳見華家池項目享?附贈空間最大化贈送，提高產品附加值附贈信息交流平臺附贈公共休閑區(qū)附贈信息交流平臺附贈公共休閑區(qū)附贈公共空間附贈空間服務附贈空間層高附贈空間收納附贈露臺附贈陽臺附贈陽臺各事業(yè)部根據(jù)實際項目情況選擇適配享點享?附贈附贈公共休閑區(qū)享?附贈附贈公共休閑區(qū)享?附贈附贈信息交流平臺享?附贈附贈信息交流平臺公區(qū)空間共享，鄰里開懷暢談提供學習、信息交流空間n公共休閑區(qū)可集中設置在一起，也可分散設置在標準層的公共空間流與分享信息平臺知識、創(chuàng)業(yè)、藝術講座信息平臺知識、創(chuàng)業(yè)、藝術講座健身、養(yǎng)生、交友健身、養(yǎng)生、交友社區(qū)創(chuàng)意、樂淘集市社區(qū)創(chuàng)意、樂淘集市注：具體享點詳見成都東村、越秀海玥、華家池、新江灣項目注：具體享點詳見成都東村、越秀海玥、華家池、新江灣項目享?附贈附贈露臺享?附贈附贈露臺有效利用空間，附贈更多空間裙樓屋頂露臺裙樓屋頂露臺屋頂露臺屋頂露臺產品露臺產品露臺n利用消極空間設置功能，如裙樓露臺、屋頂露臺設計花園，提供休息娛樂觀空間的贈送率注：具體享點詳見成都東村、越秀海玥、華家池、新江灣、小辣椒項目享?附贈附贈享?附贈附贈空間收納收納空間最大化頂部收納頂部收納低部收納低部收納樓梯收納樓梯收納榻榻米儲物榻榻米儲物樓梯踏步儲物天花吊頂儲物注：具體享點詳見成都東村、越秀海玥、華家池、新江灣、小辣椒項目享?附贈附贈空間層高享?附贈附贈空間層高利用層高，將空間贈送率最大化贈送公共走廊上空贈送公共走廊上空注：具體享點詳見成都東村、越秀海玥、華家池、新江灣、小辣椒項目享?配置高配置、高科技化開啟新時代居住模式24小時熱水智能車庫24小時熱水智能車庫裝修標準網絡化生存方式智能生活LAB高速WIFI特色配置科技APP電梯插卡入戶自助便利店各事業(yè)部根據(jù)實際項目情況選擇適配享點享?配置科技APP享?配置科技APP科技APP，暢享在線服務周邊配套周邊配套智能APP社區(qū)生活智能APP社區(qū)生活通知公告通知公告公寓、房間開鎖公寓、房間開鎖微信社區(qū)微信社區(qū)注：具體享點詳見新江灣項目享?配置享?配置網絡化生存方式一鍵式居住方式，生活更多便捷一鍵消費一鍵消費注：具體享點詳見新江灣項目享?配置享?配置智能化便利自助服務，為生活提供更多便利注：具體享點詳見越秀海玥、新江灣項目享?配置享?配置裝修標準高品質裝修標準，提高公寓品質裝修標準裝修標準檔次上海北京深圳裝修標準衛(wèi)生間系統(tǒng)廚房系統(tǒng)客廳、臥室空間裝修標準衛(wèi)生間系統(tǒng)廚房系統(tǒng)客廳、臥室空間裝修標準衛(wèi)生間系統(tǒng)廚房系統(tǒng)客廳、臥室空間低檔2500-3000美的美標摩恩潔具美的方太海爾美標乳膠漆面磚3000-6000科勒/美標/摩恩潔具奧普/歐普浴霸科勒/美標/摩恩廚具美的/櫻花/海爾電冰箱華帝/方太油煙機格力美的空調3000-3500科勒/美標/摩恩潔具科勒廚具海爾電冰箱方太油煙機、消毒柜、電磁爐歐派櫥柜/電磁爐西門子/西蒙插座海信/日立/格力空調中檔3000-4000TOTOAMPM史密斯奧普西門子摩恩尚朋堂費蘭卡櫻花諾貝爾世友5000-8000TOTO/科勒潔具和花灑奧普浴霸林內/老板燃氣灶和油煙機高儀/唯寶廚具西門子/三星冰箱格力東芝空調3000-4000TOTO/摩恩潔具奧普/歐普浴霸科勒廚具方太/老板燃氣灶、油煙機西門子/西蒙插座美的/格力/東芝空調高檔6000-10000BOSCH唯寶杜拉維特德國高儀RWK杜邦可麗耐德國DietrichBOSCH霍尼維爾東芝0-0Vvilleroy@boch/oulin臺盆和馬桶Grohe/hansgrohe花灑BOSCH洗衣機ARTO浴缸BOSCH櫥柜3M凈水機BOSCH燃氣灶和油煙機Savekey智能開關霍尼維爾新風系統(tǒng)4000-4500科勒/TOTO潔具和花灑松下暖風機西門子燃氣灶和油煙機科勒廚具西門子冰箱能率熱水器空調2.高端多用國際一線品牌，多智能化和科2.高端公寓基本以毛坯交付為主，自由改造屬性強享?配置特色配置享?配置特色配置特色功能配置，增添公寓創(chuàng)新性都市農場都市農場特色配置特色配置屋頂農莊屋頂農莊露天電影院露天電影院注：具體享點詳見成都東村、越秀海玥、華家池、新江灣、小辣椒項目都市農場都市農場垂直花園n室內農場，體驗生活n公共區(qū)空中酒吧空中酒吧屋頂農莊n利用露臺、屋頂設置空中酒吧屋頂健身屋頂健身露天電影院n屋頂設置健身場地n屋頂設置露天電影院享?配套全方位的配套設施，提供更多的共享空間與服務配套公共會客廳配套貴賓接待室配套公共會客廳配套貴賓接待室配套景觀大廳配套共享中庭配套健身配套花園配套餐飲配套辦公配套商業(yè)配套休閑特色配套特色配套各事業(yè)部根據(jù)實際項目情況選擇適配享點享?配套配套花園享?配套配套花園享?配套配套餐飲享?配套配套餐飲室內花園、屋頂花園，綠色無處不在餐廳、咖啡廳、甜品店，提供就餐配套全日餐廳下午茶、甜品店注：具體享點詳見成都東村、越秀海玥、華家池、新江灣、小辣椒項目注：具體享點詳見成都東村、越秀海玥、華家池、新江灣、小辣椒項目享?配套配套商業(yè)享?配套配套商業(yè)商業(yè)配套齊全，滿足各種生活需求超市、便利店超市、便利店美容美發(fā)美甲美容美發(fā)美甲精品店精品店美容、美容、SPA精品店美甲超市享?配套享?配套配套健身提供多種健身娛樂項目，健康生活健身房健身房游泳池游泳池游泳池健身房注：具體享點詳見成都東村、越秀海玥、華家池、新江灣、小辣椒項目注：具體享點詳見成都東村、越秀海玥、華家池、新江灣、小辣椒項目享?配套特色配套特色配套，增添公寓創(chuàng)新性、獨特性影視沙龍影視沙龍迷你閱覽室迷你閱覽室特色配套游戲空間特色配套游戲空間注：具體享點詳見成都東村、越秀海玥、華家池、新江灣、小辣椒項目游戲空間游戲空間寵物樂園藝術天地寵物樂園藝術天地享?服務高端、奢侈、貼心的管家式服務禮賓服務醫(yī)療服務禮賓服務醫(yī)療服務家政服務安全服務交通服務餐飲服務管家式服務各事業(yè)部根據(jù)實際項目情況選擇適配享點享?服務禮賓服務享?服務禮賓服務尊享禮賓服務，倍感關懷入口迎賓入口迎賓禮賓服務禮賓服務搬運行