復(fù)星地產(chǎn)基金融資設(shè)想

ProprietaryandConfidential復(fù)星地產(chǎn)基金融資管理設(shè)想目錄1一、復(fù)星地產(chǎn)板塊發(fā)展戰(zhàn)略解析二、復(fù)星地產(chǎn)板塊融資現(xiàn)狀分析三、實現(xiàn)地產(chǎn)板塊基金募集解決路徑四、總結(jié)及下階段工作計劃一、復(fù)星地產(chǎn)板塊發(fā)展戰(zhàn)略解析全球一流的投資集團(tuán)復(fù)星集團(tuán)全球一流的地產(chǎn)投資集團(tuán)復(fù)星地產(chǎn)控股1、定位清晰——全球一流的地產(chǎn)投資集團(tuán)（多產(chǎn)品線、全產(chǎn)業(yè)鏈）2、實現(xiàn)邏輯-復(fù)星集團(tuán)持續(xù)對接長期、低成本、全球化的優(yōu)質(zhì)資本復(fù)星集團(tuán)持續(xù)尋找低風(fēng)險、高回報、可持續(xù)的投資機(jī)會融資能力建設(shè)形成結(jié)果有效退出持續(xù)對接偏好地產(chǎn)的長期、低成本、多類別、全球化資本主題化地產(chǎn)產(chǎn)品線孵化能力地產(chǎn)企業(yè)家對接合作能力

項目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點控制能力項目成本控制能力商業(yè)資產(chǎn)整合管理能力全球地產(chǎn)企業(yè)并購能力以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的產(chǎn)品規(guī)劃能力

持續(xù)引進(jìn)培養(yǎng)地產(chǎn)專業(yè)管理人才能力......形成管控體系清晰、全產(chǎn)業(yè)鏈、多產(chǎn)品線的地產(chǎn)集團(tuán)整體或分拆通過上市、股權(quán)出讓、項目出讓、reits等退出2、實現(xiàn)邏輯-復(fù)星地產(chǎn)2015與2020年的定量挑戰(zhàn)目標(biāo)2012管理下資產(chǎn)管理下基金管理下營收938歸屬復(fù)星凈利潤15110218復(fù)星地產(chǎn)挑戰(zhàn)口徑（億元）20131483326193252014214054240135201528807771032992020展望5200150022502003、發(fā)展規(guī)模3、發(fā)展規(guī)?！ぴ谖磥戆l(fā)展中，無論是管理資產(chǎn)規(guī)模還是利潤規(guī)模都將占復(fù)星集團(tuán)“萬億資產(chǎn)、三百億利潤”的半壁江山·還有八年零四個月，時間緊，任務(wù)重·必須高起點布局，創(chuàng)造性工作，全面提高投融管退的能力4、結(jié)合四個維度做進(jìn)一步思考4－1結(jié)合四個維度投產(chǎn)品定位清晰地域布局清晰決策管理明確決策管理：投資預(yù)審?fù)顿Y決策委員會4－2結(jié)合四個維度管地產(chǎn)板塊決策事項（新37條）兩翼人才的建設(shè)4－3結(jié)合四個維度退下階段研究重點4－4結(jié)合四個維度融本次解決重點二、復(fù)星地產(chǎn)板塊融資現(xiàn)狀分析1、目前融資結(jié)構(gòu)分布不夠合理信貸融資基金資本市場融資小

計125.26億82.9億18.84億227億55.18％8.3％100％36.52％36.52％2、基金業(yè)績分散于不同主體，不滿足險資投資要求基金業(yè)績無法合并計算不能滿足保險等大型機(jī)構(gòu)LP的投資需求2－1保險資金對股權(quán)投資基金的要求根據(jù)《關(guān)于保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》：保險資金投資股權(quán)投資基金，發(fā)起設(shè)立并管理該基金投資機(jī)構(gòu)的資本要求，調(diào)整為注冊資本或者認(rèn)繳資本不低于1億元人民幣。管理資產(chǎn)余額不低于50億元，具有豐富的不動產(chǎn)投資管理和相關(guān)經(jīng)驗。擁有不少于15名具有不動產(chǎn)投資和相關(guān)經(jīng)驗的專業(yè)人員，其中具有5年以上相關(guān)經(jīng)驗的不少于3名，具有3年以上相關(guān)經(jīng)驗的不少于4名。2－2地產(chǎn)板塊目前已發(fā)基金列表2－3目前地產(chǎn)板塊組織架構(gòu)基金規(guī)模30億基金規(guī)模52億3、多點對接高端LP，募集無序各產(chǎn)品線分別派員對接高端LP不利于各類優(yōu)質(zhì)LP投資人持續(xù)投資復(fù)星基金13不利于提升復(fù)星基金品牌在市場上知名度24、激勵機(jī)制有待盡快完善尚未有統(tǒng)一的基金激勵機(jī)制不利于調(diào)動各團(tuán)隊的積極性5、多條產(chǎn)品線有基金募集需求IIIIIIIV星豫資本計劃年底前5億、明年15億星浩資本計劃明年55億星頤資本計劃今年5.5億、明年1億星泓資本計劃明年15億即將發(fā)行基金V

浙商建業(yè)和養(yǎng)生地產(chǎn)

計劃編寫中需要協(xié)調(diào)有序發(fā)行，避免募集沖突三、實現(xiàn)地產(chǎn)板塊基金募集解決路徑1.1組織機(jī)構(gòu)改善，合并計算業(yè)績（現(xiàn)有組織架構(gòu)）復(fù)星地產(chǎn)控股集團(tuán)復(fù)星復(fù)地利源BFC星頤星泓策源星浩浙商建業(yè)星豫星堡1.2組織機(jī)構(gòu)改善，合并計算業(yè)績（改造后的組織架構(gòu);初步設(shè)想,獲批推進(jìn)后,需制訂專項方案再上會,組織專門團(tuán)隊落地）第一步（2013年）1.3組織機(jī)構(gòu)改善，合并計算業(yè)績（改造后的組織架構(gòu)初步設(shè)想;獲批推進(jìn)后,需制訂專項方案再上會,組織專門團(tuán)隊落地）復(fù)星地產(chǎn)控股集團(tuán)第二步（2015-2020）復(fù)星地產(chǎn)GP地產(chǎn)代建地產(chǎn)商管持有物業(yè)星浩利源銷售代理星頤GP

4…子基金1子基金2子基金3子基金4…母基金項目1項目2項目3項目4…關(guān)于地控板塊組織架構(gòu)改造的說明·本次組織架構(gòu)改造，僅為融資所需·原則上，不改變原有管控方式整合的優(yōu)點：使整個地產(chǎn)板塊能夠合并計算業(yè)績，有利于更好地對接大型機(jī)構(gòu)投資者截至2012年6月末地產(chǎn)板塊凈資產(chǎn)規(guī)模246.7億，整合后一方面可以成為一個新的、規(guī)模較大的融資主體，另一方面將來也可為各產(chǎn)品線融資提供擔(dān)保有利于提升復(fù)星地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)排名，有助于品牌建設(shè)有利于為復(fù)星地產(chǎn)將來整體上市做準(zhǔn)備2、建立協(xié)調(diào)機(jī)制——融資預(yù)審《融資預(yù)審》的內(nèi)容包括但不限于基金融資、保險融資、信托融資、保理融資、委托貸款、并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款、債券融資等融資事項，不包括一般項目開發(fā)貸、產(chǎn)品線日常向銀行借入的流動資金貸款、證券市場融資以及以參與管理為目的的合資合作活動。融資預(yù)審會主要涉及的內(nèi)容：1、上會的要件和格式是否完整及準(zhǔn)確使用；

2、融資結(jié)構(gòu)、期限是否合理；3、成本是否最優(yōu)、擔(dān)保方式是否合理；4、融資機(jī)構(gòu)是否符合戰(zhàn)略定位；5、基金融資事項中的GP的出資比例、資金投向、預(yù)期收益、管理費率、基金規(guī)模、期限、交易結(jié)構(gòu)、風(fēng)控措施、退出方案等是否合理；6、保險融資事項中的項目情況、信用增信方式、融資利率、規(guī)模、期限、退出方案等；7、信托融資事項中的信托規(guī)模、資金投向、預(yù)期收益、期限、還款及分配方式、信托費用、風(fēng)控措施、信托結(jié)構(gòu)等是否合理。建立融資預(yù)審小組，成員包括：復(fù)星集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、地產(chǎn)控股領(lǐng)導(dǎo)、地產(chǎn)控股財務(wù)資金部、法務(wù)部、基金部、各產(chǎn)品線相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人。大于1億以上大于

3000萬-1億1000-3000萬B類：大中型企業(yè)或高凈值群體C類：小型企業(yè)或個人散戶LPA類：大型機(jī)構(gòu)LP主要目標(biāo)LP約180家近1000家約50000家我們的目標(biāo)開發(fā)LP——A+B類A、B類LP3、建立地產(chǎn)基金機(jī)構(gòu)投資者融資專員制度地產(chǎn)基金融資專員——專門負(fù)責(zé)對接傾向于投資地產(chǎn)的LP的人員PE基金融資專員——專門負(fù)責(zé)對接傾向于投資PE基金的LP的人員4.1整合現(xiàn)有基金團(tuán)隊目前各產(chǎn)品線人員情況如下：產(chǎn)品線名稱人員數(shù)成熟團(tuán)隊星浩資本29人共贏14人智盈27人孵化產(chǎn)品線團(tuán)隊產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)-商旅文-浙商建業(yè)-星頤-4.2整合現(xiàn)有基金團(tuán)隊——將分散的專業(yè)人員集中此處分兩步走5.1制定基金發(fā)行激勵機(jī)制（初步設(shè)想內(nèi)容）對渠道資金來源獎勵結(jié)構(gòu)計算公式說明福布斯策源地產(chǎn)提臺州商會成湖州商會獎?wù)憬虝鸪兄Z出資額<1億實際到帳額*1.5%復(fù)星體系內(nèi)有客戶資源企業(yè)；PE基金是1%，考慮到地產(chǎn)基金比PE基金募集困難，比例上調(diào)

50%。（諾亞地產(chǎn)基金費率約6%，諾亞PE基金募集費率

3.5%-4%）實際到帳額*2%1億=<承諾出資額<2億2億=<承諾出資額<4億實際到帳額*2.5%承諾出資額>=4億實際到帳額*3%德邦證券提成獎金+運營費（年）提成獎金：實際到帳額的1%運營費：基金管理費的

0.6%/年運營費在每年基金管理費收取時支付激勵對象資金來源激勵比例說明融資團(tuán)隊-第三方機(jī)構(gòu)0.15%經(jīng)集團(tuán)審批同意的第三方融資方案-復(fù)星已經(jīng)投資企業(yè)0.2%已經(jīng)投資企業(yè)，對復(fù)星的認(rèn)同度高，難度系數(shù)低-復(fù)星合作伙伴0.3%公司主要領(lǐng)導(dǎo)介紹的客戶及和復(fù)星有合作關(guān)系，熟悉復(fù)星的企業(yè)或個人，難度系數(shù)適中-融資團(tuán)隊自募0.6%融資團(tuán)隊自有資源，難度系數(shù)大，目前諾亞等融資公司基本為0.5-0.8%左右融資團(tuán)隊外的其他人員介紹0.6%星浩已經(jīng)通過審批的方案：內(nèi)部員工僅提供信息，

0.3%給提供信息的員工；內(nèi)部員工深度推進(jìn)，0.5%給信息員工；對員工5.2制定基金發(fā)行激勵機(jī)制（初步設(shè)想內(nèi)容）合理分布各產(chǎn)品線發(fā)行基金時間整合基金品種地產(chǎn)基金產(chǎn)品“超市”穩(wěn)步落地6、基金產(chǎn)品策略待融資主體整合、基金團(tuán)隊整合后，統(tǒng)一設(shè)計滿足各類LP投資人的基金產(chǎn)品，最終形成基金“超市”第三步第二步第一步初步基金超市概念例如：利源例如：復(fù)地、星浩的商辦項目例如：外灘金融中心針對各類LP定向選擇產(chǎn)品：例如：復(fù)地、星浩的住宅項目7、明確集團(tuán)、地控、各產(chǎn)品線在基金發(fā)行中的權(quán)責(zé)7－1

集

團(tuán)7、集團(tuán)、地產(chǎn)控股、產(chǎn)品線在基金發(fā)行中的定位7-2地產(chǎn)控股7、集團(tuán)、地產(chǎn)控股、產(chǎn)品線在基金發(fā)行中的定位7-3各產(chǎn)品線四、總結(jié)及下階段工作計劃1、總結(jié)-本次決策事項匯總序號內(nèi)容說明1對地產(chǎn)板塊組織構(gòu)架改造同意后制訂詳細(xì)方案再上會2融資預(yù)審實施細(xì)則同意后九月實施3建立大型機(jī)構(gòu)地產(chǎn)基金專員制度同意后排列人員名單序列4建立融資激勵制度同意后抓緊細(xì)化5明確集團(tuán)、地控、產(chǎn)品線位基金融資定同意后實施2、工作任務(wù)時間軸感謝聆聽！4－2結(jié)合四個維度管地產(chǎn)板塊決策事項（新37條）兩翼人才的建設(shè)2－2地產(chǎn)板塊目前已發(fā)基金列表合理分布各產(chǎn)品線發(fā)行基金時間整合基金品種地產(chǎn)基金產(chǎn)品“超市”穩(wěn)步落地6、基金產(chǎn)品