商業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

天津**項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第一章工程決策背景1.內(nèi)部因素2.外部因素第二章工程概述1.工程區(qū)位及用地2.工程宗地現(xiàn)狀3.工程周邊的社區(qū)配套4.工程周邊環(huán)境5.工程市政配套分析6.土地價(jià)格第三章工程法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析1.工程用地取得土地使用權(quán)法律手續(xù)分析2.工程合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估3.總體評(píng)價(jià)第四章市場研究1.區(qū)域市場成長狀況2.區(qū)域市場供給產(chǎn)品特征3.整體市場對(duì)本案影響因素4.目標(biāo)客戶、產(chǎn)品及價(jià)格定位第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1.初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路2.規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析第六章工程開發(fā)方案1.開發(fā)機(jī)遇2.開發(fā)周期安排3.銷售周期安排第七章投資收益分析1.本錢預(yù)測2.稅務(wù)分析3.經(jīng)濟(jì)效益分析4.工程資金預(yù)測第八章可行性結(jié)論1.工程優(yōu)勢2.工程劣勢3.結(jié)論及建議第一章工程決策背景一.內(nèi)部因素1.天津**公司工程布局**自92年進(jìn)入天津市場以來，先后開發(fā)了城市花園、**中心大廈、世貿(mào)廣場、都市花園、**新城等工程，其中城市花園、**中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約17萬平方米，**新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約60萬平方米。世貿(mào)廣場、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。由此可看出，天津**的主要工程集中在城市的北部。反觀天津的總體規(guī)劃和城市開展方向，城市中心區(qū)向南部方向開展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東開展，重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。由此看出，**的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市開展方向不盡相符。**自92年進(jìn)入天津市場以來，開展迅速，市場迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認(rèn)為天津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。**產(chǎn)品應(yīng)屬于整個(gè)天津市，而不是某個(gè)區(qū)域。所以**有能力，也應(yīng)該去開發(fā)天津的其他市場，讓**物業(yè)深入天津每個(gè)角落。結(jié)合天津的總體規(guī)劃和城市開展方向，我們應(yīng)在天津的西南部、南部、東南部投入更多的關(guān)注。目前我司在談的幾個(gè)重點(diǎn)工程有：北部地區(qū)鐵東路住宅工程，東部地區(qū)張貴莊路住宅工程、東部地區(qū)天津鋼廠住宅工程，南部地區(qū)天津玻璃廠住宅工程，其中玻璃廠工程是各方面條件都比擬成熟的工程，該工程正好填補(bǔ)了**在城市南部無工程的空白。2.天津**公司經(jīng)營現(xiàn)狀：目前天津公司在手有兩個(gè)工程，**花園新城〔含原有新城工程和紅旗農(nóng)場工程〕、東麗湖工程，其中新城工程為在建銷售的工程，東麗湖工程目前處于前期工作階段。新城工程自98年開盤以來熱銷天津市，成為天津公司的主要利潤支柱，但到2002年后新城工程根本開發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖工程規(guī)模大，是公司長遠(yuǎn)開展工程，由于區(qū)位和產(chǎn)品原因，也不是一短期熱銷房產(chǎn)，不宜作為公司近兩年的利潤支柱，是一個(gè)追求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié)奏銷售為目的的工程。根據(jù)集團(tuán)總部經(jīng)營方案要求，天津公司必須再上新工程，要到達(dá)每年有3-5個(gè)在開發(fā)工程，保證天津公司經(jīng)營利潤指標(biāo)和**產(chǎn)品在天津的市場影響力。在目前市場呼喚**的大好形勢下，天津**應(yīng)充分利用**天津地產(chǎn)先鋒的社會(huì)地位和市場影響力，抓住機(jī)遇，多上新工程，擴(kuò)大市場占有率，讓**品牌深入到每個(gè)天津人心中。玻璃廠工程區(qū)位好，規(guī)模適當(dāng)，開展前景樂觀，可作為公司主要利潤來源，可以作為重點(diǎn)開展的工程。同時(shí)我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為天津城市建設(shè)做出奉獻(xiàn)。天津公司現(xiàn)狀工程及在談工程分布:

花園新城新區(qū)

花園新城新區(qū)世貿(mào)廣場城市花園都市花園萬科中心玻璃廠工程.天鋼工程津塘路工程張貴莊路工程麗苑工程鐵東路工程梅江南工程西橫堤工程在開發(fā)工程:已完成工程:在談工程:友誼路規(guī)劃市級(jí)行政中心南樓市級(jí)商業(yè)中心工程所在地梅江居住區(qū)二.外部因素友誼路規(guī)劃市級(jí)行政中心南樓市級(jí)商業(yè)中心工程所在地梅江居住區(qū)該工程具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于天津市區(qū)的南部,行政區(qū)劃為河西區(qū)，該工程所在區(qū)域有如下特點(diǎn)和優(yōu)勢:①根據(jù)天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大局部用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。②天津市主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)，西南部區(qū)域正處于天津市的上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣新鮮，自然條件優(yōu)越，被公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。③經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r來看，該工程所在的河西區(qū)是天津市經(jīng)濟(jì)最興旺、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點(diǎn)一直很高，集中了全市大局部的中高檔樓盤。商品房銷售均價(jià)明顯高于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。④規(guī)劃在河西區(qū)天津賓館地區(qū)〔友誼路兩側(cè)〕建設(shè)新的市級(jí)行政中心，現(xiàn)有市級(jí)行政中心南遷，南部土地升值潛力大。⑤沿解放南路可方便直達(dá)南樓市級(jí)商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大型超市等全國聞名的商業(yè)設(shè)施。⑥工程距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段缺乏3公里，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成局部，東南半環(huán)的修建對(duì)該工程的業(yè)主出行將會(huì)帶來很大的方便。⑦工程西北側(cè)為梅江居住區(qū)，是由市政府統(tǒng)一組織建設(shè)的大型安居居住區(qū)，占地面積192公頃,將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升。所有以上各種因素，為**在此地塊建設(shè)一個(gè)高檔居住社區(qū)提供一個(gè)良好外部環(huán)境。第二章工程概述一.宗地區(qū)位及用地1.工程區(qū)位該宗地位于天津市區(qū)南部,北側(cè)緊臨正在建設(shè)中的梅江居住區(qū),行政區(qū)劃屬于河西區(qū),距離中環(huán)線圍堤道段5公里,距離正在建設(shè)的東南半環(huán)線約3公里,距離南樓市級(jí)商業(yè)中心約6公里，距離規(guī)劃友誼路市級(jí)行政中心約5公里。

花園新城新區(qū)世貿(mào)廣場城市花園都市花園萬科中心宗地位置.內(nèi)環(huán)線中環(huán)線規(guī)劃東南半環(huán)

花園新城新區(qū)世貿(mào)廣場城市花園都市花園萬科中心宗地位置.內(nèi)環(huán)線中環(huán)線規(guī)劃東南半環(huán)工程所在地項(xiàng)目區(qū)位圖工程所在地2.工程用地該工程宗地為國有土地，毛地面積約525畝,目前為天津市玻璃廠廠區(qū)用地。該宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見下表：名稱面積(萬平米)折算成畝數(shù)毛地面積35.02525其中市政代征地(含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道路及綠化帶、退北側(cè)道路及綠化帶、退南側(cè)道路用地)6.2794可建設(shè)用地面積28.75431其中區(qū)內(nèi)配套用地〔含小學(xué)及幼兒園、配套公共效勞設(shè)施用地〕2.7041凈住宅用地面積26.05391可建設(shè)用地用地率82%凈住宅用地率74%住宅地塊住宅地塊2住宅地塊1住宅地塊3住宅地塊4教育用地配套公建用地3.工程地塊內(nèi)各種用地政府控制性規(guī)劃指標(biāo):序號(hào)用地性質(zhì)用地面積(萬平米)容積率建筑密度(%)建筑限高(M)綠地率(%)1住宅地塊19.891.43050402住宅地塊23.172.03080403住宅地塊37.41.63050404住宅地塊44.541.0303040524班小學(xué)及15班幼兒園用地1.790.82525406儲(chǔ)蓄所、物業(yè)管理等公共效勞設(shè)施用地0.911.8505020二.宗地現(xiàn)狀1.四至范圍:東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。2.地勢狀況工程用地主要為天津玻璃廠的廠區(qū),地勢平坦,場地標(biāo)高與解放南路標(biāo)高根本相一致。3.地上物現(xiàn)狀地上物主要為玻璃廠的生產(chǎn)廠房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身宿舍(約36戶42間房)。廠區(qū)內(nèi)綠化樹木較多〔為工廠自己種植，在園林局未登記,可根據(jù)規(guī)劃要求進(jìn)行撤除或保存〕。4.空中線路、地下管線、人防、構(gòu)筑物等情況〔有無變電站、換熱站等設(shè)施？〕〔1〕工程用地內(nèi)地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒有橫穿廠區(qū)市政的管線?！?〕工程用地內(nèi)沒有需要保存的文物等設(shè)施?！?〕工程用地內(nèi)的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專用線，可根據(jù)規(guī)劃要求撤除?！?〕工程用地西側(cè)有一個(gè)40平方米的人防設(shè)施，處于規(guī)劃的衛(wèi)津河綠化帶內(nèi)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)無影響。〔5〕工程用地內(nèi)有玻璃廠自己打的2口熱水井〔在地?zé)徂k有登記〕，出水溫度50℃右,可根據(jù)規(guī)劃予以保存,可為工程提供一局部熱水。5.地質(zhì)情況場地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有50年歷史，無不良工程地質(zhì)條件。廠內(nèi)植被玻璃廠正門廠區(qū)正門廠區(qū)植被

廠區(qū)車間廠區(qū)鐵路衛(wèi)津河和南部水面照片？三.工程周邊的社區(qū)配套1.周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套配套設(shè)施分類名稱教育設(shè)施電子儀表技術(shù)學(xué)校水滸武術(shù)學(xué)校醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施無商業(yè)設(shè)施勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店金融設(shè)施無市場珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城天津汽配城交通設(shè)施門前有去大港區(qū)628、659公交線路，距工程1公里處有96、954路終點(diǎn)站文化設(shè)施無體育設(shè)施無總的來說，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)，根本社區(qū)配套比擬少，缺乏以為工程提供效勞，該工程在規(guī)劃實(shí)施時(shí)應(yīng)考慮布置相應(yīng)數(shù)量的生活配套設(shè)施。2.宗地周邊3000米外可輻射到的主要公共設(shè)施如下(主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線):公用設(shè)施種類公用設(shè)施名稱教育設(shè)施大學(xué)：天津財(cái)經(jīng)學(xué)院、輕工業(yè)學(xué)院、職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院高中校：北師大天津附中〔市重點(diǎn)〕、第四中學(xué)〔市重點(diǎn)〕、南樓中學(xué)〔區(qū)重點(diǎn)〕醫(yī)療設(shè)施天津醫(yī)院，河西醫(yī)院，天津醫(yī)大第二醫(yī)院〔三級(jí)甲等〕大型商業(yè)設(shè)施津華五金商場、南樓商場、南樓家樂購物中心一店及二店、河西商場、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店文化設(shè)施天津日?qǐng)?bào)大廈、河西圖書大廈、天津科學(xué)技術(shù)館、天津國展中心、天津禮堂體育設(shè)施河西體育場大型公園天津樂園大型賓館天津賓館〔三星〕、迎賓館、樂園賓館〔三星〕、津利華大酒店〔四星〕、水晶宮飯店〔四星〕、天津鋼管賓館〔二星〕、長青溫泉賓館、大型商住樓

鋼管大廈、萬順大廈、澳東大廈、天津科技大廈、新安大廈、深圳開展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、天津日?qǐng)?bào)大廈綜合分析，從該工程沿主干路網(wǎng)乘車20分鐘內(nèi)可方便到達(dá)以下二個(gè)中心，一是南樓市級(jí)商業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級(jí)行政中心，這些中心的設(shè)施能輻射為該工程效勞。四.工程周邊環(huán)境1.現(xiàn)狀工程所在區(qū)域環(huán)境由于歷史原因，解放南路兩側(cè)原為工廠區(qū),公路兩側(cè)工廠林立，90年代后期，隨著城市房地產(chǎn)的開展，原來的局部工廠企業(yè),由于工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因，大多已搬遷改造，象天津市構(gòu)件廠等企業(yè)；建成了如今的順著名都、名都新園、摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅小區(qū)，逐步帶動(dòng)了該區(qū)域的住宅市場；市級(jí)迎賓線友誼南路的建成通車和梅江居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)，拆遷了原來的許多工廠和破舊房屋，建設(shè)了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，已成為天津市區(qū)上佳居住區(qū)位。正開發(fā)住宅區(qū)域尖山住宅片區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)用地現(xiàn)狀工業(yè)用地但就本工程目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來看，仍有天津油氈廠、天津無縫鋼管廠等工廠企業(yè)，同時(shí)道路兩側(cè)房屋均較破舊，同友誼路沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢所在，但可隨著政府十六條重點(diǎn)道路景觀改造城市建設(shè)的開展很快得到解決。正開發(fā)住宅區(qū)域尖山住宅片區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)用地現(xiàn)狀工業(yè)用地已建成住宅區(qū)宗地南樓市級(jí)商業(yè)中心友誼路規(guī)劃市級(jí)行政中心梅江居住區(qū)工程所在地已建成住宅區(qū)宗地南樓市級(jí)商業(yè)中心友誼路規(guī)劃市級(jí)行政中心梅江居住區(qū)工程所在地2.工程宗地周邊情況該工程宗地南側(cè)為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場，有大量的水面，擬規(guī)劃為保存水域，對(duì)該工程的環(huán)境有一定的積極影響。工程宗地北面現(xiàn)狀為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場,規(guī)劃為居住用地,順馳集團(tuán)已與其簽定土地開發(fā)協(xié)議。工程宗地西北側(cè)和西側(cè)原為罐頭廠倉庫和天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場局部用地,現(xiàn)已轉(zhuǎn)讓給松江置業(yè)公司用于房地產(chǎn)開發(fā),屬于梅江南居住區(qū)的一局部,該工程與梅江南居住區(qū)僅一河之隔----衛(wèi)津河,根本上形成一個(gè)大的居住片區(qū)。衛(wèi)津河已由原來的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該工程周邊環(huán)境有了根本性的改善。工程宗地東面現(xiàn)狀為一片空地，原為天津玻璃廠用地，后被附近村民占用，現(xiàn)以被天津玻璃廠收回，面積約127畝，規(guī)劃用途為水面。西側(cè)衛(wèi)津河北側(cè)順馳開發(fā)地塊廠區(qū)西側(cè)剛修建完畢的衛(wèi)津河南側(cè)在建道路梅江南開發(fā)用地3.周邊近期及遠(yuǎn)期規(guī)劃對(duì)周邊環(huán)境的主要影響〔1〕該工程距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段缺乏3公里，東南半環(huán)的修建對(duì)該工程的出行將會(huì)帶來很大的方便，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成局部，其功能是完善天津市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河?xùn)|西兩岸的交通，同時(shí)起分流中環(huán)線和外環(huán)線客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建設(shè)已列入“十五〞規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴(kuò)寬改造工程即將完成，跨海河大橋方案2001年開始修建，2002年年底通車。〔2〕解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米，并保存現(xiàn)狀水面，在工程周邊有大量的綠地和水面，形成一道生態(tài)景觀，既調(diào)節(jié)了空氣，又防止了噪音，對(duì)工程帶來的好處可謂多多?！?〕本工程西北側(cè)為梅江居住區(qū)，將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，為該工程的定位和提升檔次會(huì)有非常積極的意義。〔4〕目前工程門前有去大港區(qū)628、659公交線路，距工程1公里處有96、954路終點(diǎn)站，工程開發(fā)后，該2路公交線會(huì)很方便延伸到工程門前設(shè)置站點(diǎn)，并可引進(jìn)其他線路，方便工程業(yè)主出行。五.市政配套1.道路情況現(xiàn)狀情況：目前本工程周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條----解放南路,為天津市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達(dá)市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)，.其現(xiàn)狀路寬30米。工程南側(cè)的40米寬的浯水道正在修建，聯(lián)接梅江和小海地片區(qū)，使工程又多了一條出行路線。規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米。工程用地北側(cè)譚江道為規(guī)劃30米道路，通過譚江道將該工程與梅江居住區(qū)聯(lián)結(jié)在一起。2.市政管線配套情況總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備根本的市政配套條件，具體分析如下：給水：在解放南路有φ800的輸水管，可從中引出配水管為該工程提供水源。排水：在該工程用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)內(nèi)雨水通過該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近期通過廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的DN500入珠江道干管,遠(yuǎn)期在工程用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，小區(qū)內(nèi)污水通過污水泵站排入解放南路規(guī)劃DN800污水管，由此進(jìn)入紀(jì)莊子污水處理廠。電力：按照規(guī)劃，該控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃廠的兩路10千伏電力就分別由黑牛城道35千伏和小海地35千伏電站提供，容量為1800KVA，現(xiàn)有容量缺乏以滿足工程需要,還需通過上述電站提供增容。通訊：該工程為梅江局的效勞范圍，解放南路現(xiàn)狀有12孔電信電纜。燃?xì)猓簹庠礊樘烊粴?，在解放南路有?00的中壓天然氣管道，為工程氣源源頭。供熱：為供熱空白區(qū)，按照規(guī)劃由陳塘莊熱電廠提供集中供熱,近期在集中供熱不到位時(shí)由政府供熱部門提供臨時(shí)鍋爐房供熱。六.土地價(jià)格1.補(bǔ)償費(fèi)用:①與土地方的補(bǔ)償價(jià)格按總規(guī)劃占地面積計(jì)算，市政代征地與可建設(shè)用地價(jià)格相同?？山ㄔO(shè)用地中,住宅用地與配套公建用地補(bǔ)償價(jià)格相同,即總占地面積為525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為22470萬元〔以42.8萬元/畝的價(jià)格計(jì)算，最終以實(shí)際測量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)〕，土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。②另補(bǔ)償原開發(fā)商1000萬元作為退出的補(bǔ)償。③合計(jì)毛地補(bǔ)償費(fèi)用為23470萬元，即45萬元/畝，折到住宅用地為60萬元/畝。2.土地出讓金:①出讓面積界定:理論上按住宅用地面積出讓,即25萬M2出讓面積,實(shí)際本錢測算時(shí)按總規(guī)劃用地面積出讓,即35萬M2出讓面積(含學(xué)校等非營業(yè)性公建用地面積)。兩者相差10萬M2。②出讓金總額:污染企業(yè)外遷工程可享受按土地評(píng)估值7%收取出讓金，本工程本錢測算時(shí)按總規(guī)劃用地面積計(jì)算約為1960萬元，如果按凈住宅用地面積出讓,約為1400萬元,可節(jié)省560萬元?！擦斜碚f明上述問題〕3．周邊地價(jià)的比擬：①與梅江地價(jià)的比擬：梅江拍賣價(jià)為1248元/平方米〔樓面地價(jià)〕，該地價(jià)中為含市政配套的熟地價(jià)，容積率在0.93左右，推算其可用地地價(jià)為89.51萬元/畝。玻璃廠工程可用地地價(jià)〔含大配套、出讓金、契稅等費(fèi)用〕為72.86萬元/畝。兩者同比，梅江高出16.65萬元/畝，同時(shí)，梅江為安居工程，地價(jià)中不含出讓金、契稅等費(fèi)用，且為招標(biāo)拍賣工程，地價(jià)支付時(shí)間急促。②與工程用地北側(cè)順馳地塊比擬：據(jù)初步調(diào)查順馳地塊的毛地每畝補(bǔ)償價(jià)為53萬元，折到住宅用地為66萬元/畝，玻璃廠工程毛地每畝補(bǔ)償價(jià)為45萬元，折到住宅用地為60萬元/畝。綜合分析該工程地價(jià)比擬接近市場價(jià)位，能為我方接受。第三章法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一.工程用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述1.工程用地現(xiàn)狀①土地所有權(quán)歸屬:國有用地②土地使用權(quán)歸屬：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)③土地的他項(xiàng)權(quán)益:沒有④土地的用途:工業(yè)用地⑤工程用地現(xiàn)狀的文件:天津市津南區(qū)核發(fā)的津南國用(97更1)字第101號(hào)國有土地使用證2.工程用地規(guī)劃①工程用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地②規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的〔10-01-01〕控制性詳細(xì)規(guī)劃3.已取得的政府文件：目前尚未辦理工程的任何手續(xù)。3.工程用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估〔1〕取得土地使用權(quán)程序①**與天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)簽定土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。②去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批文。③去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證?！?〕取得土地使用權(quán)需要的工作日一般向市土地局報(bào)土地出讓文件后60個(gè)工作日左右即能與市土地局簽定國有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國有土地使用證。詳細(xì)說明〔3〕取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制土地方新廠址剛選定，還未開工建設(shè)，其能否按時(shí)搬遷，起決于新廠的建設(shè)進(jìn)度，這是風(fēng)險(xiǎn)所在。風(fēng)險(xiǎn)控制：土地方保證按時(shí)交地，同時(shí)在合同中約定每筆付款與立項(xiàng)、拆遷等工作進(jìn)度相結(jié)合，同時(shí)約定如果工作延遲，我方可從其補(bǔ)償款中扣除我方的損失。4.政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估〔1〕工程周邊的梅江居住區(qū)剛開始啟動(dòng)，新開工面積在30萬平米左右，是由政府組織實(shí)施的工程，該工程上馬一定會(huì)對(duì)梅江居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護(hù)的原因，會(huì)控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該工程會(huì)被推遲立項(xiàng)，不能馬上開發(fā)，由于政府政策的原因，該工程立項(xiàng)會(huì)遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)天津公司與當(dāng)?shù)卣牧己玫年P(guān)系，通過多方工作，應(yīng)能解決立項(xiàng)問題。〔2〕政府對(duì)污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對(duì)利用污染企業(yè)原土地進(jìn)行商品房開發(fā)，土地出讓金可按土地評(píng)估值的5-7%收取，但該工程能否順利按7%執(zhí)行，是一個(gè)待定因素。我們分析，如果沒有大的政策變化，應(yīng)能實(shí)施，同時(shí)在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到7%以下，否那么，我方可從其土地款扣除出讓金超出7%的局部費(fèi)用。二.工程合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1.合作方介紹：土地方為天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)，為天津市國營企業(yè)，以生產(chǎn)銷售玻璃為主營業(yè)務(wù)，全廠職工3000余人。合作方為香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資，為一家合資企業(yè)，其退出該工程后必須協(xié)助**公司與土地方的合作并保證**按其原有合作條件與土地方合作。2.合作方式〔1〕合作方式**一次性買斷土地使用權(quán)，單獨(dú)開發(fā)?！?〕操作方式**與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)簽定土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。**公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資簽定退出補(bǔ)償協(xié)議。3.主要合作條件〔1〕與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)的土地價(jià)款及付款進(jìn)度①土地價(jià)款：總占地面積為525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為22470萬元〔以42.8萬元/畝的價(jià)格計(jì)算，最終以實(shí)際測量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)〕，土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。②付款方案：a.雙方簽訂協(xié)議后一周內(nèi)**公司支付給土地方5000萬元，并打入雙方共同指定的公證處帳戶。然后**公司去辦理工程立項(xiàng),如果該工程立項(xiàng)不成,該筆款如數(shù)退回給**公司。b.**公司與市土地局簽定國有土地出讓合同后，由公證處將5000萬元存入土地方指定的帳戶，如果此時(shí)一期約300畝開發(fā)用地還未提供給**使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內(nèi)支付。c.在**公司與市土地局簽定國有土地出讓合同后一年內(nèi)分四次支付10000萬元補(bǔ)償費(fèi)，每3個(gè)月付四分之一〔即2500萬元〕。d.在土地方將全部開發(fā)用地按要求交給**公司后一年內(nèi)分兩次付清余款，每6個(gè)月付余款的50%，萬元。③土地方的主要工作a.負(fù)責(zé)在工程立項(xiàng)后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供給**公司使用。b.拆遷內(nèi)容包括：負(fù)責(zé)拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及其根底，架空的線路、管線撤除，硬化路面及鐵路線撤除、地下構(gòu)筑物及各種管線撤除等影響工程開發(fā)的因素，辦理有關(guān)手續(xù)交納有關(guān)全部稅費(fèi)，交地時(shí)保證現(xiàn)場場地平整。c.負(fù)責(zé)出具辦理工程手續(xù)的全部文件、資料、證明等，并負(fù)責(zé)提供人員配合。d.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)提供該工程臨時(shí)用水、臨時(shí)用電。e.配合**公司辦理該地塊從工程立項(xiàng)、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。f.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理有關(guān)該地塊遺留問題，在保證**公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用工程的整個(gè)過程中不受因土地方的責(zé)任干擾。g.積極協(xié)助**公司辦理各種有關(guān)稅費(fèi)的減免，協(xié)助**公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，〔將出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的7%以下，低于7%的節(jié)約局部由雙方三七分成，土地方拿七成,**拿三成〕〔2〕與合作方香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資補(bǔ)償價(jià)款和付款方案①補(bǔ)償價(jià)款：總額為1000萬元，補(bǔ)償價(jià)款包括合作方前期運(yùn)作費(fèi)用、退出開發(fā)的損失補(bǔ)償及其協(xié)調(diào)拆遷等事宜的補(bǔ)償。②付款方案：a.在工程立項(xiàng)后同時(shí)土地方將首期約300畝地按要求拆遷完成交給**公司使用后一周內(nèi)，**公司支付300萬元補(bǔ)償費(fèi)。b.在**公司與市土地局簽訂國有土地出讓合同及同時(shí)土地出讓金總額降到宗地評(píng)估值的7%以下后一周內(nèi)，**公司支付300萬元。c.在土地方將其余剩余土地全部按要求拆遷完后交給**公司使用后一周內(nèi)支付200萬元。d.余額200萬元在上述第三次付款后1年內(nèi)分兩次付清。③合作方的主要工作：a.負(fù)責(zé)與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證**公司與土地方按照其原來與土地方簽定的條款順利簽定土地開發(fā)協(xié)議。b.負(fù)責(zé)要求和協(xié)助土地方在工程立項(xiàng)后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供給**公司使用。c.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)**公司辦理該地塊從工程立項(xiàng)、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。d.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理有關(guān)該地塊遺留問題，在保證**公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用工程的整個(gè)過程中不受干擾。e.積極協(xié)助**公司辦理各種有關(guān)稅費(fèi)的減免，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)**公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的7%以下。4.合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估〔1〕合作背景：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)為污染企業(yè),其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地,其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn),同時(shí)該公司也想通過建設(shè)新廠擴(kuò)大規(guī)模和進(jìn)行技術(shù)改造,增加企業(yè)競爭力,該公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資簽定了土地開發(fā)意向書,通過談判,香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資同意退出該工程,前提是我司承諾1000萬元補(bǔ)償費(fèi),在此情況下,**直接與土地方進(jìn)行合作?！?〕土地使用年限：原為行政劃撥土地，無使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為70年。〔3〕土地權(quán)屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權(quán)屬明確，無法律糾紛?！?〕土地方的信任情況：土地方為經(jīng)營良好的國營企業(yè)，信任等級(jí)較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度防止土地風(fēng)險(xiǎn)?！?〕付款進(jìn)度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款方案可看出，根本每筆付款都對(duì)應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度防止合作風(fēng)險(xiǎn)?！?〕其他與土地政策相關(guān)規(guī)定：a.工業(yè)東移企業(yè)及污染企業(yè)搬遷征用農(nóng)田，免征耕地占用稅、契稅；轉(zhuǎn)讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營業(yè)稅和所得稅，作為國有資本金投入。b.是為支持污染企業(yè)工業(yè)東移，加快企業(yè)建設(shè)和搬遷，盡快啟動(dòng)生產(chǎn)，對(duì)企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權(quán)、有價(jià)證券等資產(chǎn)作抵押，按照評(píng)估價(jià)格或約定價(jià)格，由市財(cái)政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。c.利用原污染企業(yè)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，土地出讓金可按土地評(píng)估值的5-7%收取。三.總體評(píng)價(jià)該工程總體講法律手續(xù)比擬簡單，我司與土地方直接簽訂土地開發(fā)協(xié)議，然后在市土地局辦理協(xié)議出讓，合作風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，土地使用性質(zhì)根本明確。第四章市場研究一.區(qū)域市場成長狀況：1.區(qū)域市場簡述：圖一：區(qū)域市場范圍界定(紫色板塊)該工程行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間，距離外環(huán)線1.2公里。區(qū)域市場范圍界定在整個(gè)河西區(qū)〔如下圖〕，河西區(qū)是危改實(shí)施較早的地區(qū)，市政建設(shè)和各項(xiàng)功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入，目前人口總數(shù)為79.14萬人，比90年增加了13.14萬人。2000年該區(qū)域市場住宅累計(jì)供給量為113.87萬平米，當(dāng)年銷量92.76萬平米，市場根本處于平衡狀態(tài)。圖一：區(qū)域市場范圍界定(紫色板塊)河西區(qū)河西區(qū)該區(qū)域市場的根本特征表現(xiàn)如下：1〕由于政府的大力支持，該區(qū)域市場目前正處于快速增長時(shí)期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。2〕從產(chǎn)品供給和客戶購置力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為天津市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場開展的較為成熟且市場容量相對(duì)較大。3〕區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強(qiáng)，規(guī)劃水平差異性較強(qiáng)，具備先進(jìn)規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位，市場空間較為廣闊。4)開發(fā)時(shí)間較早的區(qū)域市場，整體呈現(xiàn)購置力強(qiáng)，改善的需求愿望強(qiáng)，對(duì)于區(qū)外市場的輻射力強(qiáng)。宗地5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個(gè)天津地產(chǎn)市場的開發(fā)熱點(diǎn)，同時(shí)也促進(jìn)了該區(qū)域市場整體價(jià)位提升。宗地2.區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況銷售量：該區(qū)域市場的銷售量一直穩(wěn)步增長，尤其是2000年的增長幅度最大，與99年同比增長了61%。銷售量與上市量的比擬：目前河西區(qū)區(qū)域市場根本處于供銷平衡狀態(tài)。平均單價(jià)走勢：河西區(qū)的平均單價(jià)一直在3200元/平米到3300元/平米之間，平均價(jià)位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域。二.區(qū)域市場供給產(chǎn)品特征：區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品供給狀況：價(jià)格空間主要產(chǎn)品類型供給比例2500以下多層25%2500—3500多層、小高層50%3500—4000多層、小高層15%4000以上多層、小高層、別墅10%各檔次產(chǎn)品2001年上半年需求狀況：由上述可見，如忽略統(tǒng)計(jì)誤差，河西市場根本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間根本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供給量遠(yuǎn)小于需求量的良好投資空間?！魠^(qū)域市場各檔次產(chǎn)品的集合特征：河西市場產(chǎn)品幾乎聚集了整體市場內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類型豐富，各檔次產(chǎn)品交叉分布，幾乎無明顯的檔次分布區(qū)域。依據(jù)產(chǎn)品單價(jià)可將該市場產(chǎn)品分為以下幾類：(1)低于2500元/平方米：該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離城市中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設(shè)計(jì)上僅顧及區(qū)內(nèi)根本的環(huán)境、配套要求。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低本錢，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實(shí)力較弱的外遷戶的需求。建筑形式根本為多層。具有代表性的工程有：工程名稱規(guī)?！瞞2〕建筑形式綠化率均價(jià)〔元/m2〕主力產(chǎn)品〔m2〕瑞江花園〔一期〕整體40萬多層35%240070-90〔兩室〕金海灣20萬多層30%248090-100〔兩室〕榮華園3萬多層36%230080-90〔兩室〕(2)2500—3500元/平米：該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對(duì)主力產(chǎn)品地位。此類產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類物業(yè)對(duì)產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計(jì)已較為注重，從景觀設(shè)計(jì)、戶型選型、高科技材料運(yùn)用等方面做得較細(xì)，以此彌補(bǔ)地域優(yōu)勢缺乏。且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開發(fā)為主，輔以局部小高層。具有代表性的工程有：工程名稱規(guī)?！瞞2〕出售資源建筑形式容積率均價(jià)〔元/m2〕主力產(chǎn)品〔m2〕消化率順著名都15萬15萬多層小高層1.32800100-120根本售磬

名都新園10萬10萬多層1.2250090-100〔兩室〕120-125〔三室〕75%(3)3500—4000元/平米該檔次產(chǎn)品的開發(fā)根本分為兩大類，一類為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢較少，依仗地理優(yōu)勢躋身于該空間市場；另一類為：跳出局部區(qū)域市場的產(chǎn)品，極其強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢，主動(dòng)拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。工程名稱規(guī)?！瞞2〕出售資源〔m2〕建筑形式容積率均價(jià)〔元/m2〕主力產(chǎn)品〔m2〕消化率世紀(jì)城22萬20萬多層小高層1．293600100〔兩室〕140〔三室〕70%芳水園11.9萬約2萬多層小高層0.93800120-15015%藍(lán)水假期12.8萬內(nèi)認(rèn)期12.8萬多層小高層0．93900140-16020%(4)4000元/平米此類產(chǎn)品根本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢是絕對(duì)的，同時(shí)，產(chǎn)品開發(fā)上追求深度，比擬注重對(duì)文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。但該類產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠(yuǎn)離市中心區(qū)域的中高檔工程。工程名稱規(guī)?！瞞2〕出售資源〔m2〕產(chǎn)品形式均價(jià)〔元/m2〕主力產(chǎn)品〔m2〕消化率泰達(dá)園9萬9萬多層高層4200110120-13075%羅馬花園5萬2萬多小高層高層5300150(兩室)

70%世紀(jì)城3.區(qū)域內(nèi)個(gè)案狀況：世紀(jì)城名都新園藍(lán)水假期個(gè)案分布與宗地位置關(guān)系圖：名都新園藍(lán)水假期云水園宗地云水園宗地該工程由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶型集中在100平方米〔兩室〕以及140〔平米〕三室?！苍敿?xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容〕該工程一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要表達(dá)出實(shí)力公司的手筆。該工程一直以高科技的“H概念社區(qū)〞為宣傳主題，目標(biāo)客群直指“高學(xué)歷、高智商、高層次、高收入、高需求的’H’一族〞?？偨Y(jié)：該工程產(chǎn)品單一，工程主要依靠科技運(yùn)用后的“八大優(yōu)勢〞為主要競爭點(diǎn)，同時(shí)，今年6月，美國易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣點(diǎn)，促進(jìn)了銷售。3．2梅江-藍(lán)水假期：藍(lán)水假期以小高層(9-12層)、多層〔4-5層〕、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為1：1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)的舒適性同時(shí)，最大限度的利用了景觀資源的欣賞價(jià)值。該工程70%的住戶可看到水景，且每戶窗外都有綠色，景觀均好性發(fā)揮到極至。產(chǎn)品面積偏大，主力戶型在140-160之間，戶型并無創(chuàng)新，同市場有很大趨同性。產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅〞為主題，運(yùn)用友誼商場門前的形象推廣、出售享受特惠的認(rèn)購卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運(yùn)用概念引領(lǐng)客戶的消費(fèi)趨向。總結(jié)：該工程產(chǎn)品方面不具備競爭優(yōu)勢，主要依靠生態(tài)、科技的運(yùn)用為主要競爭點(diǎn)，最市場炒做的很熱，但工程開發(fā)、籌劃方面并無突破性的拓展。3．3云水園：該工程由多層及少局部小高層、別墅構(gòu)成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設(shè)了“國際老人村〞外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱。別墅分為240、280平方米兩種，均價(jià)約在5300元/平米左右?！苍敿?xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容〕該工程于99年11月即開盤出售，宣傳上一直不溫不火，雖該工程不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風(fēng)景〞的廣告語吸引客戶，但其銷售業(yè)績不佳，經(jīng)過1年多的推廣周期，80套別墅剛售出過半，公寓的銷售更是僅售出60%。總結(jié)：該工程地理位置上緊鄰梅江，故一直以購房升值為主導(dǎo)賣點(diǎn)，并期望借助梅江的建設(shè)來完善區(qū)域功能，運(yùn)用了借大勢推小勢的做法。3．4明都新園：該工程以多層為主構(gòu)成，產(chǎn)品以90平米兩室為主力。在同檔次產(chǎn)品中，該工程區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃及配套設(shè)計(jì)還是相當(dāng)?shù)轿坏?，工程性能比到達(dá)了較佳的效果，重點(diǎn)吸引了本區(qū)安居以及局部改善型需求客戶?！苍敿?xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容〕總結(jié)：該工程注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品從同等競爭中脫穎而出。三、整體市場對(duì)本案有重大影響的因素：受政府啟動(dòng)“梅江〞生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣闊區(qū)域已經(jīng)形成一個(gè)大片的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域，其中尤以梅江及梅江南的規(guī)模、規(guī)劃最具影響力和帶動(dòng)力，在該區(qū)域市場內(nèi)將起到不可替代的主導(dǎo)作用，天玻緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點(diǎn)商圈的輻射范圍內(nèi)，故此，上述兩個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀樘觳９こ痰闹饕偁帉?duì)手，梅江及梅江南的開展對(duì)天玻工程的影響將是至關(guān)重要和不容無視的。梅江生態(tài)居住區(qū)〔一〕梅江總體狀況分析：1、總體規(guī)劃：該居住區(qū)整體規(guī)劃占地191.98公頃，總建筑面積178.24萬平方米，其中住宅建筑面積15612萬平方米，公建22.12萬平方米。整個(gè)居住區(qū)共劃分為15個(gè)居住小區(qū)和2個(gè)公建區(qū)?？?cè)莘e率為0.928，綠化綠35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面23公頃，占總用地的11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率到達(dá)40%以上。2、開發(fā)節(jié)奏及上市安排：該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設(shè)，正在建設(shè)的為1#－6#地，規(guī)劃占地78.3公頃，總建筑面積71.1萬平方米，其中住宅61.32萬平方米，公建9.8萬平方米今年起步建設(shè)70.12萬建筑平方米，年底竣工30萬建筑平方米，預(yù)計(jì)明年下半年該區(qū)域?qū)⒔ǔ蛇M(jìn)住，到2005年，整個(gè)梅江生態(tài)區(qū)的起步區(qū)和二期工程將全部建成竣工。3、配套：智能化：1〕專用10兆寬帶網(wǎng)線入戶。2〕6表〔電表、煤氣表、熱力表、純潔水表、中水表、自來水表〕遠(yuǎn)傳抄表，再通過梅江卡自動(dòng)收繳費(fèi)用。3〕通過梅江局域網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)提供全方面的信息效勞。4〕安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運(yùn)用智能家庭終端控制器通過門磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動(dòng)和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實(shí)現(xiàn)平安報(bào)警。高新建材：運(yùn)用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料新技術(shù)：中水、直飲水、自來水三水直接入戶，垃圾無害化處理，遠(yuǎn)傳技術(shù)換熱。〔二〕重點(diǎn)工程比照分析：1、梅江工程與天波工程優(yōu)劣勢比照：優(yōu)劣勢比照項(xiàng)藍(lán)水假期芳水園天玻規(guī)劃用地13．6萬m12．53萬m235．02萬m總建筑面積12．9萬m11．9萬m25．01萬m樓面地價(jià)1248元/m21248元/m2

地點(diǎn)友誼路延長線友誼路延長線解放南路開發(fā)商順馳投資華夏經(jīng)濟(jì)房**方案投資交通路況好,出行便利路況好,出行便利

配套公建小學(xué)、派出所-小學(xué)配套設(shè)施三水入戶、遠(yuǎn)程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)三水入戶、遠(yuǎn)程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)

容積率0．9〔含水面〕0．95〔含水面〕0.96水面2.85公頃2.65公頃

綠化率58．5湖景綠化率31．55%53%湖景綠化率

工程進(jìn)度2002年10月底交工2002年8月底交工可售面積79-205m70-240m

主力面積130-160m120-150m

主力總價(jià)50-62萬元45-57萬元

熱銷面積130〔小三室〕120-產(chǎn)品比照：優(yōu)劣勢比照項(xiàng)藍(lán)水假期芳水園天玻平均單價(jià)3900元/m23800元/m2元/m2戶型配比多層〔4層半〕：65%高層(9-12層)：30%別墅〔未開發(fā)〕：5%

多層；70%高層：30%多層：小高層：聯(lián)排別墅：面積配比多層〔4層半〕：高層(9-12層)：別墅〔未開發(fā)〕：

多層小高層高層多層：小高層：聯(lián)排別墅：價(jià)格多層：起價(jià)3400小高層、高層：起價(jià)3300別墅：10000元/平方米左右連體別墅：5000元/平方米左右多層小高層高層多層：小高層：聯(lián)排別墅：主力戶型130-160120-150

2、梅江南：梅江南規(guī)劃可用地是215.6公頃，規(guī)劃保存水面60公頃，居住區(qū)建筑密度不大于22%，其中建筑面積約在130萬平方米，4層左右的多層住宅將占總住宅規(guī)劃的75%左右，每戶平均面積約為規(guī)劃部門對(duì)梅江南小區(qū)的開展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開發(fā)的一個(gè)生態(tài)、超前型和智能化的21世紀(jì)康居社區(qū)?，F(xiàn)階段梅江南地域內(nèi)僅有一個(gè)開盤工程即云水園，國際老人村就坐落于該工程。優(yōu)劣勢比照項(xiàng)云水園天玻規(guī)劃用地8.1萬m235．02萬m總建筑面積5.8萬m225．01萬m樓面地價(jià)

地點(diǎn)友誼南路與潭江道交口解放南路開發(fā)商津興地產(chǎn)

交通距離外環(huán)線缺乏1公里,有上外環(huán)的出入口

配套公建國際康體中心〔國際老人村〕小學(xué)配套設(shè)施地?zé)釡厝⑷霊?、安防系統(tǒng)

容積率1

綠化率38%

工程進(jìn)度2001年12月底交工可售面積118-280m

主力面積118m

主力總價(jià)41萬元〔公寓〕110萬元〔別墅〕

熱銷面積118m-產(chǎn)品比照：優(yōu)劣勢比照項(xiàng)云水園天玻平均單價(jià)2450元/m22950元/m2元/m2戶型配比多層〔4層半〕：70%高層(9層)：20%別墅〔2.5層〕：10%

多層：小高層：聯(lián)排別墅：20%面積配比多層〔4層半〕：118高層(9-12層)：160別墅〔未開發(fā)〕：220m

多層：小高層：聯(lián)排別墅：價(jià)格多層：起價(jià)3120小高層：起價(jià)3400別墅：起價(jià)5000元/平方米多層：3800起價(jià)小高層：3300起價(jià)聯(lián)排別墅：4800起價(jià)主力戶型118m

3、梅江、梅江南總體特點(diǎn)分析:〔1〕上述居住區(qū)位于友誼路延長線上，臨近市內(nèi)繁華區(qū)，且該線路相對(duì)天玻工程所在的解放南路要熱的多，更容易吸引有效客群。〔2〕梅江小區(qū)整體規(guī)模大，政府極其重視和支持，在政府和商家的雙向宣傳導(dǎo)向下，該區(qū)域已經(jīng)形成了消費(fèi)者關(guān)注的熱點(diǎn)和商家開發(fā)的熱點(diǎn)，致使工程的價(jià)格已經(jīng)跳出了區(qū)域市場的圈子，形成了自身的價(jià)格開展體系。〔3〕生態(tài)住宅區(qū)概念的提出，引導(dǎo)市場消費(fèi)。梅江居住區(qū)作為第一個(gè)大型的生態(tài)居住區(qū)，倡導(dǎo)環(huán)保、節(jié)能，注重配套、高科技的運(yùn)用，使得購房者的觀念進(jìn)一步更新，產(chǎn)品的更新?lián)Q代又促使市場培養(yǎng)了一批追求高品質(zhì)生活的實(shí)力客群，同時(shí)，大戶型產(chǎn)品的集中開發(fā)，又形成了改善型消費(fèi)較為集中的市場特征?！?〕加劇了該區(qū)域的市場競爭。在沒有強(qiáng)大外因刺激的情況下，市場各檔次的需求量根本是相對(duì)恒定的，而占地192公頃的梅江居住區(qū)的陸續(xù)開發(fā)，將搶占大量中高檔消費(fèi)個(gè)體。四.區(qū)域目標(biāo)市場客層研究和市場定位1.目標(biāo)市場客層特征：該區(qū)域客戶根本分為三類：追求高檔物業(yè)的屢次置業(yè)人士：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對(duì)住宅各項(xiàng)指標(biāo)全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點(diǎn)、環(huán)境景觀、文化氣氛、科技運(yùn)用、物業(yè)品牌等方面。上述條件相對(duì)都不多的工程容易炒成熱點(diǎn)盤，故該類人群一個(gè)明顯特點(diǎn)就是容易追隨熱點(diǎn)、潮流樓盤，且其中一局部人群購房為投資目的。追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶：此類客戶以購置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改良，同時(shí)又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費(fèi)觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶：此類客戶購置力較弱，同時(shí)又對(duì)河西區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價(jià)格相對(duì)較高，由于受經(jīng)濟(jì)實(shí)力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點(diǎn)、產(chǎn)品附加值為代價(jià)，以獲取在本區(qū)生活的條件。此類人群購房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下在考慮地點(diǎn)、環(huán)境等其它因素。2.本案目標(biāo)人群特征本案目標(biāo)人群來源于全市各個(gè)區(qū)，根本以河西區(qū)、南開區(qū)客戶為主。在職業(yè)特點(diǎn)上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領(lǐng)、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對(duì)小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個(gè)檔次。3.確定目標(biāo)客戶客戶主體：追求高檔物業(yè)的屢次置業(yè)人士?？蛻糨o助體：追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。4.產(chǎn)品及價(jià)格定位：綜合上述分析，建議本工程的建筑形式為多層，住宅容積率建議定在1.0左右。第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)一.初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路1.總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路擬借鑒**新城歐美小鎮(zhèn)的開展經(jīng)驗(yàn)在天津市南部地區(qū)建設(shè)一個(gè)高檔次的居住社區(qū)。并注意從以下幾方面著手，以到達(dá)完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置優(yōu)秀的住宅戶型配以風(fēng)格獨(dú)特的立面設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套充分利用現(xiàn)狀植物保存，點(diǎn)、線、面的景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境、環(huán)保有機(jī)的相結(jié)合合理的市政設(shè)施配套規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑空間與景觀空間的有機(jī)結(jié)合具體反映在規(guī)劃上，意圖實(shí)現(xiàn)“花園城市〞設(shè)想，規(guī)劃設(shè)計(jì)成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套效勞設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本〞的居住理念。2.產(chǎn)品特征以低層住宅產(chǎn)品為主，多層與小高層住宅為輔。推出低層聯(lián)排別墅、獨(dú)立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品。并以小高層來提高工程容積率。3.充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并到達(dá)國家二級(jí)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。4.本工程所在地梅江及梅江南區(qū)域作為天津市房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、開展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具有較強(qiáng)的優(yōu)勢。但在現(xiàn)階段也存在著熱點(diǎn)開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產(chǎn)品單一的弊端?；诿方懊方蠀^(qū)域的外部環(huán)境和市場情況，以及**在社區(qū)開展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢，考慮借鑒**新城的成功經(jīng)驗(yàn)，在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的玻璃廠工程，具有良好的市場前景。5.玻璃廠工程位于梅江居住區(qū)東南、梅江南居住區(qū)以東，西臨市政景觀河——衛(wèi)津河，北側(cè)為城市規(guī)劃道路，東臨城市主干道——解放南路，交通十分便利。由于臨近未來大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本工程的社區(qū)配套規(guī)劃中只需配置小學(xué)校、幼兒園。局部配套設(shè)施可考慮與梅江及梅江南居住區(qū)規(guī)劃的配套資源共享，但周邊地區(qū)當(dāng)前可利用的配套資源較為缺乏。該工程的用地現(xiàn)狀中，環(huán)境資源較為豐富；原廠區(qū)建設(shè)中，保存了大量的高大樹木，本工程的開發(fā)建設(shè)對(duì)完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域的居住層次，帶動(dòng)該區(qū)域的社區(qū)文化建設(shè)與居住新觀念，并為**占領(lǐng)天津市區(qū)重要的住宅市場——南部地區(qū)，有著深遠(yuǎn)的影響。二.規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析1.工程用地內(nèi)規(guī)劃有一小學(xué),該小學(xué)不單純?yōu)樵摴こ绦?而是為總個(gè)控規(guī)單元區(qū)域內(nèi)居民效勞,由于工程用地南側(cè)梅江二期用地內(nèi)規(guī)劃有一規(guī)模較大的國際學(xué)校距離本工程較近,本工程內(nèi)小學(xué)就有可能不必須建設(shè),我司希望規(guī)劃調(diào)整掉該學(xué)校,但目前未確定,在規(guī)劃時(shí)仍考慮建設(shè),同時(shí)合作方表示他們出面來調(diào)規(guī)劃或建設(shè)學(xué)校,我司按規(guī)定交納有關(guān)教育建設(shè)費(fèi)用。2.該工程目前只有政府做的控制性規(guī)劃，在做詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，一般來說工程周邊的市政道路是不能調(diào)整的，工程用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進(jìn)行調(diào)整，容積率也可進(jìn)行調(diào)整，但不能超過政府規(guī)劃的上限。3.我司擬規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：①總用地面積:35.02萬平方米其中:市政待征地:6.27萬平方米居住用地:28.75萬平方米②總建筑面積:26.81萬平方米居住用地容積率:0.87其中:非營業(yè)性公建：1.5萬平方米營業(yè)性公建：0.3萬平方米住宅總建筑面積：25.01萬平方米住宅容積率:0.96③住宅建設(shè)用地:26.05萬平方米。產(chǎn)品:四層---五層半花園洋房50%聯(lián)排別墅40%小高層10%4.我司擬定住宅容積率為1.0左右，擬以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)高尚社區(qū)文化氣氛，實(shí)現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計(jì)思路。5.工程宗地比擬規(guī)整，朝向南偏東15。左右，屬黃金朝向。東至市政干道——解放南路，需退綠化隔離帶50米；北至市政規(guī)劃路，需退綠化隔離帶10米；西至市政景觀河——衛(wèi)津河，需退綠化隔離帶20米；南至市政規(guī)劃路。該地塊原為玻璃廠區(qū)，地勢平坦，地塊內(nèi)豎向標(biāo)高與市政干道相符?？傮w來講場地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設(shè)想。6.居住區(qū)主要出入口沿規(guī)劃路和紅旗南路設(shè)置,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。7.由于該工程周邊的開發(fā)緩慢，當(dāng)前根本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建，規(guī)劃配套公建面積約1.5萬平米，并考慮局部與梅江及梅江南居住區(qū)生活配套設(shè)施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設(shè)施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建。8.通過對(duì)天津市房地產(chǎn)市場及梅江、順弛名都、名都新園等周邊居住區(qū)樓盤對(duì)照分析，說明我司擬在玻璃廠工程推出的多層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)想，抓住了該地區(qū)缺乏標(biāo)志性高品質(zhì)住宅的市場迎合點(diǎn)，具有很強(qiáng)的可操作性。第六章工程開發(fā)方案一.開發(fā)機(jī)遇：1.根據(jù)天津公司2001年經(jīng)營方案，需要有新的工程上馬，提供利潤支持，以保證完成集團(tuán)下達(dá)的經(jīng)營方案。2.該工程主要競爭工程梅江生態(tài)居住區(qū)已經(jīng)開始建設(shè)，但大氣候還未形成，該工程如果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢。3.該工程地價(jià)支付壓力較大，不適合做儲(chǔ)藏工程。鑒于以上幾點(diǎn)，方案2002年開發(fā)該工程，初步預(yù)計(jì)可在2002年初開工。二.開發(fā)周期安排：玻璃廠工程如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進(jìn)行調(diào)整后，工程總建筑面積為26.81萬平米,其中住宅面積約25.01萬平米，配套非營業(yè)性公建面積1.5萬平米，考慮配套的學(xué)校約1萬平米由合作方建設(shè),我司建設(shè)約0.5萬平米的非營業(yè)性公建,可銷售住宅面積約25.01萬平米。營業(yè)性公建0.3萬平米考慮招商或自收自支,不在開發(fā)方案中表達(dá),該工程擬分四年開發(fā)：1、2002年開發(fā)7萬平米。2、2003年開發(fā)7萬平米。3、2004年開發(fā)7萬平米。4、2005年開發(fā)4.51萬平米。三.銷售周期安排：2002年銷售6萬平米，結(jié)算6萬平米；2003年銷售8萬平米，結(jié)算8萬平米；2004年銷售7萬平米，結(jié)算7萬平米2005年銷售4萬平米，結(jié)算4萬平米。第七章投資收益分析一.本錢預(yù)測依據(jù)工程現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他政策性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、新城東區(qū)實(shí)際本錢水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，估算該工程總投資8.68億元，單位可售面積完全本錢2892元/平米，詳細(xì)構(gòu)成如下：項(xiàng)目總本錢(萬元〕單位本錢說明一、土地本錢31,3941,046

土地方補(bǔ)償費(fèi)22,470749總用地525畝，每畝42.8萬元;地價(jià)中包含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建/構(gòu)筑物、各種管線\設(shè)施拆遷

合作方補(bǔ)償費(fèi)1,00033與合作方初步確定。

出讓金1,96065出讓面積525畝(35萬平米)，評(píng)估價(jià)約800元/平米,應(yīng)按17%計(jì)算，應(yīng)為136元/平米，污染企業(yè)外遷可優(yōu)惠到7%，計(jì)56元/平米

大市政配套費(fèi)5,033168建筑面積18萬平米*165元/平米,其中含污水26、雨水39、煤氣30、自來水25、道路及其他45元/平米

交易費(fèi)472評(píng)估值的0.21%

契稅88429土地補(bǔ)償費(fèi)/出讓金/大配套之和的3%二、開發(fā)前期費(fèi)5,205173

勘察設(shè)計(jì)費(fèi)1,19040

報(bào)批報(bào)建費(fèi)3,752125

三通一平費(fèi)1224場地具備道路\場地平整，按新城標(biāo)準(zhǔn)考慮臨水31萬元\臨電92萬元.

臨時(shí)設(shè)施費(fèi)1425臨時(shí)圍墻31萬/臨時(shí)辦公室50(裝修)/臨時(shí)圍板61萬三、主體工程費(fèi)28,500950新城東區(qū)多層簽約價(jià)827元/平米,變更及簽證35元/平米,本工程按860元/平米考慮;另考慮20套樣板間500萬、考慮提高建造檔次2200萬,折73元/平米；四、社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)11,943398

給排水系統(tǒng)費(fèi)1,89163

供暖系統(tǒng)費(fèi)3,416114含換熱站建設(shè)費(fèi)、紅線外管網(wǎng)費(fèi)25元/平米、鍋爐房建設(shè)費(fèi)40元/平米、鍋爐房征地費(fèi)17元/平米；區(qū)內(nèi)工程費(fèi)為40元/平米；

室外燃?xì)庀到y(tǒng)1,55652含氣源開展基金20元/平米、區(qū)內(nèi)工程費(fèi)28元/平米、灶表費(fèi)3元/平米；

室外上下壓3,353112

室外消防系統(tǒng)923

室外智能系統(tǒng)67122

道路及廣場76325新城此項(xiàng)造價(jià)約為45.27元/平方米.

綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)2037工程費(fèi)的2%。五、園林環(huán)境1,77059依設(shè)計(jì)方案的不同而不同

環(huán)境設(shè)計(jì)1615環(huán)境工程總造價(jià)*10%

綠化建設(shè)費(fèi)1,22041區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，新城約為65元/平方米

建筑小品923新城此項(xiàng)造價(jià)約為5.6元/平方米

圍墻建造費(fèi)1154包括永久性圍墻、圍欄及大門,約為500元/延米,本工程圍墻約為2300米

室外照明923室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈,新城此項(xiàng)造價(jià)約為6.54元/平方米

室外零星設(shè)施923各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等,新城此項(xiàng)造價(jià)約為3.15元/平方米六、公建配套費(fèi)1,49550

幼兒園2809按2000平米考慮，每平米土建1200元，配置費(fèi)200元/平米

游泳池45015

網(wǎng)球場753建造本錢及配套物品購置,一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)尺寸的網(wǎng)球場為40萬

兒童游樂設(shè)施2408土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施,

非營業(yè)性公建45015會(huì)所、居委會(huì)等3000平米，土建1200元/平米，設(shè)備及裝修300元/平米七、直接費(fèi)合計(jì)80,3062,677

八、不可預(yù)見費(fèi)80827直接本錢*1%九、開發(fā)間接費(fèi)1,66455監(jiān)理費(fèi)214萬(7元/平)/行政管理費(fèi)960萬(20萬每月)/利息730萬十、開發(fā)本錢82,7782,759

十一、營銷費(fèi)用3,990133銷售收入*3.5%十二、總投資86,7682,892

二.稅務(wù)分析天津地區(qū)通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)開展公司享受所得稅50%、營業(yè)稅20%(區(qū)外工程均為50%)的優(yōu)惠；住宅開展公司享受營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，目前初步方案以住宅開展公司名義開發(fā)該工程，但能否實(shí)現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性，保守測算，按國家法定稅率考慮：1、營業(yè)稅及附加：銷售收入的5.05%；2、所得稅：稅前利潤的33%；3、土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地本錢〔拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、大市政配套費(fèi)〕的3%；即使按法定所得稅率，因天津公司虧損工程〔業(yè)務(wù)〕及公司本部費(fèi)用的存在，實(shí)際稅付可能遠(yuǎn)低于33%，但從工程評(píng)價(jià)角度，暫不考慮該因素。三.經(jīng)濟(jì)效益分析1.工程總體收益情況：根據(jù)上述售價(jià)、本錢及稅務(wù)測算，該工程總體經(jīng)營情況如下：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值〔元/m2〕工程總金額〔萬元〕銷售收入3800

114,000直接本錢264980,306總投資289286,768稅前利潤71621,475稅后利潤48014,388內(nèi)部收益率51.53%

銷售凈利率12.62%

總投資回報(bào)率16．58%

銷售毛利率22.34%

獲利指數(shù)1.12

資金峰值比例0.06

地價(jià)支付貼現(xiàn)比0.88

啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)1.68

工程開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤表達(dá)如下表:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2002年2003年2004年合計(jì)結(jié)算面積〔m2〕100,000100,000100,000300,000單位利潤(元/m2)480480480480利潤(萬元)47964796479614,3882.敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。1〕本錢變動(dòng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響：

估算本錢估算本錢估算本錢估算本錢估算本錢

〔×100%〕〔×95%〕〔×90%〕〔×105%〕〔×110%〕單位本錢(元/m2)2,759.272,621.302,483.342,897.233,035.19總投資86,767.9582,429.5678,091.1691,106.3595,444.75工程利潤25,465.0529,803.4434,141.8421,126.6516,788.25稅后利潤14,388.2817,295.0120,201.7311,481.558,574.83銷售凈利率%12.62%15.17%17.72%10.07%7.52%內(nèi)部收益率%51.53%54.24%57.26%49.08%46.85%2〕售價(jià)變動(dòng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響：一、售價(jià)的影響預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)敏感系數(shù)〔×100%〕〔×95%〕〔×90%〕〔×105%〕〔×110%〕銷售均價(jià)(元/m2)3,8003,6103,4203,9904,180營業(yè)收入114,000108,300102,600119,700125,400工程利潤25,46520,05314,64130,87736,289稅后利潤14,38810,7627,13618,01421,641銷售凈利率%12.62%9.94%6.96%15.05%17.26%內(nèi)部收益率%51.53%48.95%46.38%48.70%56.68%3〕容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化主要指標(biāo)容積率〔1.2〕容積率〔1.0〕容積率〔1.1〕容積率〔1.3〕容積率〔1.4〕可售面積〔m2〕300,000.00300,000.00300,000.00300,000.00300,000.00營業(yè)收入114,000.0097,500.00105,875.00117,000.00122,500.00總投資86,767.9578,412.0082,436.0093,641.00100,316.00工程利潤25,465.0518,154.0022,082.0021,