某住宅項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)建議書(shū)

PAGE83-〖山水逸〗住宅工程物北京中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理有限公司公司簡(jiǎn)介………………….2相關(guān)證照、資質(zhì)證書(shū)及獲獎(jiǎng)證書(shū)……………6公司局部管理業(yè)績(jī)………………….14物業(yè)管理效勞組……………………..16工程概況………………….17工程優(yōu)勢(shì)…………………17工程定位………………….18特色效勞管理建議………………….19中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理有限公司管理優(yōu)勢(shì)…………….44階段物業(yè)管理效勞方案…………………………..49公司簡(jiǎn)介中實(shí)集團(tuán)介紹中實(shí)集團(tuán)公司創(chuàng)始于1988年，擁有五星級(jí)“國(guó)賓酒店〞和國(guó)家授予的房地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、甲級(jí)建筑設(shè)計(jì)資質(zhì)、物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)、總資產(chǎn)368億元人民幣，一直秉承“忠誠(chéng)、務(wù)實(shí)、合作、奮進(jìn)〞的企業(yè)文化，在致力于創(chuàng)立民族企業(yè)品牌的同時(shí)，努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)的社會(huì)和歷史責(zé)任，為促進(jìn)中國(guó)社會(huì)的和諧開(kāi)展做出奉獻(xiàn)。二、中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理有限公司介紹北京中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理有限公司成立于1996年，隸屬于中實(shí)集團(tuán)公司，是一家具有國(guó)際化品質(zhì)的專業(yè)管理公司。公司成立十三年來(lái)，始終秉承現(xiàn)代化管理理念，以“五星級(jí)管理〞的效勞標(biāo)準(zhǔn)，遵循科學(xué)化、人性化、細(xì)致化的效勞宗旨，以市場(chǎng)機(jī)制引領(lǐng)公司的開(kāi)展。公司成立至今，凝聚了一大批物業(yè)管理專家和管理骨干，公司員工超過(guò)2600人。其中各類技術(shù)人員和專業(yè)骨干達(dá)500余人，在骨干隊(duì)伍中有中級(jí)職稱以上專業(yè)技術(shù)人員的達(dá)40%，到達(dá)大專以上學(xué)歷的人員占76%，在骨干隊(duì)伍中符合各類崗位證書(shū)的人員到達(dá)80%，公司技術(shù)力量雄厚。截止到2024年底，北京中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理有限責(zé)任公司在企業(yè)品牌受眾率、工程管理規(guī)模、團(tuán)隊(duì)建設(shè)等均位居國(guó)內(nèi)同行業(yè)的第一方隊(duì)。北京中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理有限責(zé)任公司目前是“中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)〞的常務(wù)理事單位。公司于2001年通過(guò)GB/T19001/ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及英國(guó)皇家國(guó)際效勞企業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的雙重認(rèn)證，又分別取得GB/T2400/ISO14001、GB/T28001/OHSAS18001環(huán)境體系和職業(yè)健康質(zhì)量體系的雙項(xiàng)認(rèn)證。2024年被國(guó)家建設(shè)部評(píng)定為全國(guó)物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，近年來(lái)公司管理的小區(qū)屢次被評(píng)為各類稱號(hào)的示范小區(qū)，公司連續(xù)獲得北京市質(zhì)量管理協(xié)會(huì)授予的“效勞質(zhì)量信譽(yù)單位〞稱號(hào)。北京中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理有限責(zé)任公司，隨著公司的不斷開(kāi)展與壯大，相繼投資成立了商業(yè)、文化、保潔、停車、裝飾、廣告、配送、保險(xiǎn)等九家專業(yè)公司，作為配套產(chǎn)業(yè)鏈與中實(shí)物業(yè)共同開(kāi)展。由于有這些配套公司的支持與效勞，中實(shí)杰肯道夫物業(yè)公司在向業(yè)主提供的效勞將更加周全、細(xì)致和經(jīng)濟(jì)實(shí)用。中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理有限責(zé)任公司在物業(yè)管理行業(yè)獨(dú)樹(shù)一幟，具有強(qiáng)大的整體優(yōu)勢(shì)。歷經(jīng)十幾年在國(guó)內(nèi)物業(yè)市場(chǎng)上的開(kāi)展，中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理有限公司將國(guó)際物業(yè)管理先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)外鄉(xiāng)化，摸索出更符合中國(guó)物業(yè)管理的有自身特色的物業(yè)管理新模式。三、中實(shí)物業(yè)公司榮譽(yù)及獲獎(jiǎng)情況中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理公司在十年以來(lái)的開(kāi)展過(guò)程中,取得了讓公司驕傲、讓業(yè)主滿意的各項(xiàng)榮譽(yù)和業(yè)績(jī)，其中包括：1、“紅嶼別墅〞工程獲省級(jí)優(yōu)秀物業(yè)示范小區(qū)稱號(hào)；2、“紅嶼別墅〞工程獲得全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)示范小區(qū)稱號(hào)；3、“歐陸經(jīng)典〞工程獲北京市市級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號(hào)；4、“新紀(jì)元家園〞工程獲北京市市級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號(hào)；5、“楓丹麗舍〞工程獲北京市市級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號(hào)；6、“領(lǐng)秀硅谷〞工程獲首都綠化美化花園式單位稱號(hào)；7、“提香草堂〞工程獲首屆和諧中國(guó)人居創(chuàng)新大獎(jiǎng)—和諧親情文化社區(qū)獎(jiǎng)；8、被評(píng)為中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位；9、通過(guò)ISO9001管理體系認(rèn)證；10、“鋒尚國(guó)際公寓〞榮獲全國(guó)節(jié)能建筑獎(jiǎng)稱號(hào)；11、榮獲質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)單位稱號(hào)；12、榮獲全國(guó)質(zhì)量月“3.15”13、2024年國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)；14、被評(píng)為2024年守信企業(yè)；15、“卡爾生活館〞榮獲2024年度首都綠化美化花園式單位稱號(hào)；16、“領(lǐng)秀硅谷〞獲得2024年度清河地區(qū)群防群治先進(jìn)單位稱號(hào)；17、被評(píng)為中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理單位；18、“未來(lái)假日〞榮獲北京市安靜小區(qū)稱號(hào)；19、2024年通過(guò)ISO14001：2024、GB/T28001：2001體系認(rèn)證

20、“領(lǐng)秀硅谷〞獲得北京市城市管委頒發(fā)的海淀區(qū)平安社區(qū)稱號(hào)；21、“錦官苑〞榮獲北京市西城區(qū)生活垃圾分類示范小區(qū)；22、“都市心海岸〞榮獲效勞保障奧運(yùn)好單位稱號(hào)；23、被中國(guó)房地產(chǎn)和工程委員會(huì)評(píng)為金牌物業(yè)企業(yè)和諧效勞獎(jiǎng)；24、年被樓市奧斯卡組委會(huì)評(píng)為最具創(chuàng)新能力物業(yè)公司獎(jiǎng)25、中實(shí)物業(yè)被評(píng)為物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)26、相關(guān)榮譽(yù)稱號(hào)均通過(guò)復(fù)審延續(xù)相關(guān)證照、資質(zhì)證書(shū)及獲獎(jiǎng)證書(shū)公司局部管理業(yè)績(jī)〔單位：萬(wàn)平方米〕序號(hào)工程名稱建筑面積工程性質(zhì)1國(guó)賓花園24緊鄰金融街的集五星級(jí)豪華酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓、金融大樓、世貿(mào)商業(yè)中心、高檔公寓于一體的綜合建筑群，由中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理有限公司實(shí)施前期參謀管理及后期全委托管理1998年接管至今。2國(guó)賓酒店6.8中實(shí)集團(tuán)自行設(shè)計(jì)建筑、擁有全部產(chǎn)權(quán)的智能化五星級(jí)國(guó)際商務(wù)酒店，中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理有限公司實(shí)施全面物業(yè)管理暨總部駐地1998年接管至今。3寰太科技工程3.4中關(guān)村地標(biāo)性建筑，5A級(jí)智能化寫(xiě)字樓由中實(shí)杰肯道夫物業(yè)實(shí)施前期租務(wù)及物業(yè)全程參謀管理。4天津海濱國(guó)際會(huì)展中心一期6.1地處天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)，是天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的一座地標(biāo)型建筑，也是2024年“達(dá)沃斯〞世界經(jīng)濟(jì)年會(huì)的主會(huì)場(chǎng)。2024年接管，5天津海濱國(guó)際會(huì)展中心二期5.9地處天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)，是天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的一座地標(biāo)型建筑2024年接管.6上奧世紀(jì)中心10高檔公寓/寫(xiě)字樓2024年接管。7民航結(jié)算中心高檔公寓/寫(xiě)字樓2024年接管。4北京西客站南廣場(chǎng)地下商場(chǎng)7.4我司2024年接管物業(yè)效勞管理。8寰太科技工程3.4中關(guān)村地標(biāo)性建筑，5A級(jí)智能化寫(xiě)字樓由中實(shí)杰肯道夫物業(yè)實(shí)施前期租務(wù)及物業(yè)全程參謀管理2.5年。8易事達(dá)商業(yè)4北苑商業(yè)9唐山財(cái)富工程6唐山高檔寫(xiě)字樓10巨庫(kù)商場(chǎng)3綜合小商品綜合市場(chǎng)11國(guó)旅工程2寫(xiě)字樓、商業(yè)為一體的綜合工程12天津財(cái)智工程6高檔寫(xiě)字樓、底商綜合工程13中央音樂(lè)學(xué)院10辦公樓、教學(xué)樓、宿舍樓14中央民族大學(xué)8負(fù)責(zé)中央民族大學(xué)圖書(shū)館、博物館和文科教學(xué)大樓的物業(yè)管理，這三個(gè)局部均為中央民族大學(xué)校園內(nèi)最新和最現(xiàn)代化的建筑。15濰坊醫(yī)學(xué)院1綜合性醫(yī)院2024年接管16濱州學(xué)院7.3濱州學(xué)院是經(jīng)國(guó)家教育部批準(zhǔn)成立的一所綜合性普通本科院校2024年接管。17山東省交通醫(yī)院2.5綜合性醫(yī)院2024年接管。18歐陸經(jīng)典30地處亞運(yùn)村的歐式大型高尚社區(qū)，是國(guó)務(wù)院頒發(fā)?物業(yè)管理?xiàng)l例?以后國(guó)內(nèi)第一家由院領(lǐng)導(dǎo)招標(biāo)引進(jìn)的全委托物業(yè)管理工程2024年接管。19鋒尚國(guó)際公寓12全球可持續(xù)開(kāi)展聯(lián)盟〔AGS〕在中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的唯一技術(shù)扶持工程，歐盟在華跟蹤的重點(diǎn)房地產(chǎn)工程，工程硬件水準(zhǔn)、智能化水平、建材選型均高于甲級(jí)寫(xiě)字樓水平。20澗橋.泊屋館12.6高檔公寓2024年接管。21領(lǐng)秀硅谷30中關(guān)村超白金“知本家〞生活聚集區(qū)，融公寓、TOWNHOUSE、單體別墅于一體的，北京市的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)工程。2024年接管至今已經(jīng)物業(yè)效勞管理9年。22提香草堂18高爾夫高級(jí)別墅工程，2024年接管。23紅嶼別墅〔北戴河〕10海濱高級(jí)別墅工程，2024年接管。24都市心海岸18具有熱帶風(fēng)情時(shí)尚的住宅區(qū)，為創(chuàng)業(yè)型“小資〞一族追求時(shí)尚生活的聚集中心.2024年接管。25五月華庭5北京都市中心著名的酒店式公寓，屬于白領(lǐng)一族喜愛(ài)的，具有當(dāng)今時(shí)尚的STUDIO.2024年接管。26楓丹麗舍22歐式建筑、園林化的甲級(jí)住宅27錦官苑18.5高檔公寓/寫(xiě)字樓28未來(lái)假日10高級(jí)別墅工程29怡龍別墅2.7高級(jí)別墅工程30九臺(tái)2000家園11.7高檔公寓/寫(xiě)字樓31金島花園11.2高檔公寓物業(yè)管理效勞組職位職責(zé)1總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理監(jiān)督全程參謀效勞效果，負(fù)責(zé)重大事項(xiàng)的溝通，以及出席合作過(guò)程中的重大活動(dòng)。2主管運(yùn)營(yíng)副總經(jīng)理經(jīng)營(yíng)部經(jīng)理分管業(yè)務(wù)的參謀指導(dǎo)，參謀工作監(jiān)督指導(dǎo)，出席合作過(guò)程中的重大活動(dòng)。負(fù)責(zé)對(duì)派駐工程組人員的管理與考核、指導(dǎo)小區(qū)效勞籌劃,銷售過(guò)程中有關(guān)物業(yè)管理的宣傳訴求,物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)公司開(kāi)展規(guī)劃等方面的參謀效勞,審核對(duì)口的參謀書(shū)與建議函。監(jiān)督、控制參謀效勞實(shí)施效果。3品質(zhì)部總監(jiān)負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)督導(dǎo)及參謀品質(zhì)監(jiān)控，參謀效勞顧客滿意度調(diào)查，委托方投訴處理等。指導(dǎo)公司及小區(qū)品質(zhì)管理體系、客戶效勞體系、平安、清潔、綠化、設(shè)備設(shè)施維護(hù)等專業(yè)管理及作業(yè)體系、小區(qū)創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)等方面的參謀效勞。審核對(duì)口的參謀書(shū)與建議函。4總經(jīng)理辦公室主任負(fù)責(zé)企業(yè)建章建制、管理流程擬訂、信息整合與管理等方面的參謀效勞指導(dǎo)。審核對(duì)口的參謀書(shū)與建議函。5財(cái)務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面的參謀效勞指導(dǎo)，審核對(duì)口的參謀書(shū)與建議函。6人力資源部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織實(shí)施委托方萬(wàn)科物業(yè)管理培訓(xùn)及人力資源開(kāi)發(fā)體系建設(shè)、組織建設(shè)、人員培訓(xùn)與實(shí)習(xí)、員工績(jī)效考核等方面的參謀效勞指導(dǎo)，審核對(duì)口的參謀書(shū)與建議函。7工程委員會(huì)主任負(fù)責(zé)小區(qū)智能化工程方面的參謀效勞指導(dǎo)，審核對(duì)口的參謀書(shū)與建議函。8綠化保潔公司負(fù)責(zé)園林綠化工程方面的參謀效勞指導(dǎo)。工程概況鴻翔嘉·山水逸工程位于張家口市下花園區(qū)，具體位置位于西苑路與高新西大街交叉口，屬下花園區(qū)政府板塊，距區(qū)政府僅500m，距興建中京張高鐵下花園站直線距離僅約1.9km。周邊城市教育交通配套齊全，綠化面積巨大，地緣位置優(yōu)良;京張高鐵2024年4月已開(kāi)工，預(yù)計(jì)2024年底竣工通車。工程全部為11-15層小高層產(chǎn)品。交通條件便利，高鐵站、長(zhǎng)途車站及高速出口兩千米范圍內(nèi)抵達(dá)。工程占地面積共計(jì)44624.2㎡，總建筑面積：11萬(wàn)㎡，容積率：1.91，綠化率39%。總體量共計(jì)820套住宅。共有10棟住宅，3棟商業(yè)。工程優(yōu)勢(shì)下花園自古享有“旱碼頭〞、“商埠〞之稱，緣于其便捷的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì),是張家口乃至河北路網(wǎng)最為興旺的地區(qū)之一：目前有京包鐵路、京藏高速、京新高速、110國(guó)道及省道下廣線、龍揣線過(guò)境。“一小時(shí)上天，兩小時(shí)入海〞：從這里一小時(shí)可達(dá)首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)，兩小時(shí)可達(dá)天津出?？?。未來(lái)京張高鐵開(kāi)通屆時(shí)將實(shí)現(xiàn)高鐵、長(zhǎng)途客運(yùn)、城鄉(xiāng)公交的零換乘，25分鐘即達(dá)北京內(nèi)城。?京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移指南?將引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和承接，充分發(fā)揮三地比擬優(yōu)勢(shì)，形成空間布局合理、產(chǎn)業(yè)鏈有機(jī)銜接、各類生產(chǎn)要素優(yōu)化配置的開(kāi)展格局，張家口為了承接北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移做了一系列準(zhǔn)備，以帶動(dòng)當(dāng)?shù)馗咝庐a(chǎn)業(yè)集群快速開(kāi)展。下花園區(qū)緊緊圍繞“山水花園、智慧城市〞開(kāi)展定位，加快實(shí)施總投資10億元的15項(xiàng)重點(diǎn)城建工程，提升城市品位。2024年，世界注目的冬奧會(huì)將在北京賽區(qū)(冰上工程)、延慶賽區(qū)(高山滑雪、雪車雪橇工程)、崇禮賽區(qū)(雪上工程)舉行。冬奧會(huì)無(wú)疑將對(duì)張家口經(jīng)濟(jì)開(kāi)展、根底設(shè)施、旅游和生態(tài)各個(gè)方面產(chǎn)生巨大影響。京張冬奧研究中心主任陳劍曾表示，在今后的7年中，張家口的年均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將超過(guò)10%。下花園地處奧運(yùn)專線中轉(zhuǎn)站，交通、旅游、房地產(chǎn)、生態(tài)多方面將會(huì)得到巨大推動(dòng)力。下花園區(qū)氣候溫和，風(fēng)景秀美。套用一句名言：春觀夜櫻,夏望繁星,秋賞滿月,冬會(huì)初雪。在這里生活真真的是“移養(yǎng)體，居養(yǎng)氣〞。讓你體會(huì)到陶淵明歸田園里“久在樊籠里，復(fù)得返自然〞的愉悅。鴻翔嘉?山水逸工程由河北鴻翔嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，是其在張家口市下花園區(qū)開(kāi)發(fā)的第二個(gè)工程。山水逸工程西側(cè)依山傍水，東側(cè)比鄰下花園中學(xué)和區(qū)政府，區(qū)位優(yōu)越。產(chǎn)品為70-160平米小高層，為眾多業(yè)主提供量身打造的居所！工程定位隨著近年來(lái)京津驥一體化的高速開(kāi)展以及2024世界注目的冬奧會(huì)即將舉辦，給下張家口花園區(qū)發(fā)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展帶來(lái)巨大的商機(jī)。一方面下花園本地居民隨著生活水平的提高，對(duì)改善性住房的需求逐漸加大和對(duì)冬奧會(huì)給地產(chǎn)投資帶來(lái)的升值空間的期望，吸引了局部有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的本地居民購(gòu)置本工程產(chǎn)品。另一方面，本工程距離北京較近、交通方便，高鐵建設(shè)開(kāi)通在即，又且有山清水秀、空氣新鮮的天然條件，北京市空氣污染嚴(yán)重，同時(shí)吸引了大批北京居民前來(lái)置業(yè)投資。一期產(chǎn)品推出后迅速銷售一空的情況證明了開(kāi)發(fā)商定位準(zhǔn)確，同時(shí)為二期產(chǎn)品的銷售奠定了堅(jiān)實(shí)的根底。特色效勞管理建議人車分流式管理區(qū)現(xiàn)代化的重要指標(biāo)。車與人相互爭(zhēng)奪地盤的今天，人車分流有著很大的重要性。1、人車分流，充分保障小區(qū)內(nèi)居民平安。人車混流的小區(qū)，人與車行駛在全區(qū)隔開(kāi)來(lái)，充分保障居民的人身平安。2、人車分流，有效緩解小區(qū)的停車壓力。人車混雜的小區(qū)，車行速度往往駛速度，縮減停車時(shí)間，減輕居民的停車壓力。保障居民平安的同，還能有效減輕居民的停車壓力，真正實(shí)現(xiàn)了“以人為本〞的社區(qū)理念。工作目標(biāo)1、停車分流管理理念深入人心，業(yè)主支持和理解。2、實(shí)現(xiàn)完全人車分流，小區(qū)不再停放機(jī)動(dòng)車輛，業(yè)戶機(jī)動(dòng)車輛統(tǒng)一停放地下車庫(kù)。3、建設(shè)平安、安靜、寬松的小區(qū)環(huán)境。工作重點(diǎn)1、提前宣傳，做好解釋2、完善硬件，強(qiáng)化管理3、突發(fā)情況處理實(shí)施措施〔一〕做好人車分流宣傳，爭(zhēng)得業(yè)主支持和理解1、宣傳人車分流的目的〔1〕打造張家口市下花園區(qū)高端住宅小區(qū)〔2〕爭(zhēng)創(chuàng)物業(yè)管理示范小區(qū)〔3〕提供平安、寬松的居住環(huán)境宣傳人車分流的好處〔1〕生活免受汽車噪音污染和尾氣污染〔2〕為老人、小孩提供更加平安的生活空間〔3〕享受安靜舒適的園區(qū)環(huán)境〔4〕防止消防通道被違規(guī)占用〔5〕車輛停放更加平安3、宣傳人車分流的細(xì)節(jié)〔1〕、明確人車分流的實(shí)施時(shí)間，人車分流的內(nèi)容。〔2〕、以人車分流效果圖的形式，告知業(yè)主機(jī)動(dòng)車輛停放點(diǎn)，出入路線?！?〕、提前告知業(yè)主人車分流后地下車庫(kù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、月租卡辦理手續(xù)、地下停車考前須知。4、制作統(tǒng)一說(shuō)辭，各部門相互了解，在對(duì)外宣傳上統(tǒng)一口徑，能及時(shí)合理地回復(fù)業(yè)主關(guān)于人車分流的提問(wèn)。5、除了利用樓宇公告欄、戶外公告欄外進(jìn)行人車分流理念宣傳外，各部門員工也要在工作中積極宣傳。對(duì)于不積極配合的業(yè)主，要逐個(gè)做思想工作，各個(gè)突破。(二)、完善硬件，強(qiáng)化管理標(biāo)識(shí)、設(shè)施齊全〔1〕標(biāo)識(shí)標(biāo)牌齊全，做好提示工作人車分流平面圖、停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公示牌、地下停車考前須知公示牌、地下車庫(kù)路面指引標(biāo)識(shí)、地下車庫(kù)樓棟指引標(biāo)識(shí)、地下車庫(kù)人行入口指引標(biāo)識(shí)、地下車庫(kù)入口牌提等前配置到位。〔2〕地下車庫(kù)停車設(shè)施齊全，便于車輛停放地下車庫(kù)道閘系統(tǒng)、停車收費(fèi)系統(tǒng)、反光鏡、車位牌、車位線、車位牌、定位器、車位鎖、減速帶等提前配置到位?！?〕監(jiān)控設(shè)施齊全，監(jiān)控?zé)o盲點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)查找監(jiān)控盲點(diǎn)，及時(shí)加裝攝像頭，從技術(shù)上提供更加平安的停車環(huán)境，一旦發(fā)生糾紛，有據(jù)可以追溯，降低責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)化管理〔1〕園區(qū)大門車輛管理實(shí)行人車分流后，用石球等在園區(qū)大門隔離出一個(gè)緩沖地帶，禁止業(yè)主私家車輛進(jìn)入園區(qū)，防止業(yè)主做出強(qiáng)行進(jìn)入小區(qū)的嘗試。秩序維護(hù)部秩序維護(hù)員加強(qiáng)引導(dǎo)，將園區(qū)業(yè)主的私家車輛分流至地下車庫(kù)。消防車、救護(hù)車、運(yùn)鈔車、郵政車、工程搶險(xiǎn)車、家具搬運(yùn)車輛、垃圾清運(yùn)車輛、清污車輛等需臨時(shí)進(jìn)入小區(qū)的車輛，可靈巧放行。地下車庫(kù)管理地下車庫(kù)車輛出入口專用于車輛出入，秩序維護(hù)員要嚴(yán)格把關(guān)，禁止業(yè)主通過(guò)地下車庫(kù)出入小區(qū)，阻止閑雜人員進(jìn)入地下車庫(kù)。未使用月租卡和臨時(shí)卡的車輛或月租卡到期未續(xù)費(fèi)、已購(gòu)車位欠繳效勞費(fèi)的業(yè)主車輛，禁止進(jìn)入地下車庫(kù)。對(duì)于使用月租卡的車輛，收費(fèi)員要認(rèn)真核對(duì)月租卡登記的車輛信息與當(dāng)前車輛信息是否一致，假設(shè)不一致，禁止放行。除已售車位外，其他使用月租卡或臨時(shí)卡的車輛按照先到先停的原那么選擇車位停放，不固定車位。地下車庫(kù)秩序維護(hù)員對(duì)每輛進(jìn)入車場(chǎng)車輛作適當(dāng)檢查，發(fā)現(xiàn)進(jìn)入有被撞、被刮等跡象，要及時(shí)做好記錄，并由業(yè)主確認(rèn)，防止不必要的糾紛。每天安排專職人員對(duì)停車場(chǎng)實(shí)施巡查管理，并引導(dǎo)車輛停放，提供問(wèn)詢效勞。消防監(jiān)控中心要密切監(jiān)視地下車庫(kù)的一舉一動(dòng)，發(fā)現(xiàn)可疑人員，及時(shí)通知工作人員前去處理。每天安排保潔人員對(duì)地下車庫(kù)進(jìn)行清潔，保持地下車庫(kù)衛(wèi)生干凈，杜絕地面積水的情況?！?〕月租卡、年租卡辦理業(yè)戶首次辦理月租卡的，客服前臺(tái)須核實(shí)辦理人的業(yè)戶身份，簽署?車位租用協(xié)議?，留存行駛證復(fù)印件?？头召M(fèi)員按照標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用，當(dāng)天錄入停車管理系統(tǒng)，并及時(shí)更新月租卡辦理臺(tái)賬。物業(yè)效勞中心客戶效勞部安排專人進(jìn)行授權(quán)操作，收費(fèi)與授權(quán)不得為同一人。、突發(fā)情況處理〔緊急預(yù)案〕人車分流后，業(yè)戶停車可能沒(méi)以前方便；之前業(yè)主車輛停放在園區(qū)都不用繳費(fèi)，人車分流后業(yè)戶車輛停放地下車庫(kù)需繳納數(shù)額不少的停車費(fèi)用，這些都容易增加業(yè)主的抵觸情緒，屆時(shí)個(gè)別業(yè)主可能會(huì)采取過(guò)激行為，給人車分流工作帶來(lái)極大阻力。在人車分流過(guò)程中，為了保證人車分流工作順利完成，防止不必要損失，針對(duì)個(gè)別人對(duì)此工作的不滿而可能出現(xiàn)的突發(fā)事件，制定以下幾種緊急情況處理流程：地下車庫(kù)出入口被堵處理流程〔1〕地下車庫(kù)出入口如果被堵，收費(fèi)崗工作人員及停車場(chǎng)秩序維護(hù)員務(wù)必第一時(shí)間向物業(yè)效勞中心負(fù)責(zé)人和其他部門匯報(bào)，并及時(shí)維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序，做好后續(xù)車輛的解釋工作，并引導(dǎo)車輛前往臨時(shí)開(kāi)辟的出入口。〔2〕秩序維護(hù)部要在最短時(shí)間開(kāi)辟臨時(shí)出入口，并及時(shí)做好車輛引導(dǎo)，保障業(yè)戶車輛能夠正常出入地下車庫(kù)?！?〕客服部及時(shí)派出收費(fèi)人員到臨時(shí)出入口，對(duì)臨時(shí)停放車輛進(jìn)行人工收費(fèi)?！?〕客服部經(jīng)理和秩序維護(hù)部經(jīng)理需及時(shí)前往現(xiàn)場(chǎng)，勸說(shuō)業(yè)主停止過(guò)激行為，恢復(fù)正常秩序?！?〕對(duì)勸阻無(wú)效，情緒過(guò)分沖動(dòng)或有意滋事的業(yè)主，可撥打110，待警察現(xiàn)場(chǎng)處理，并協(xié)助110處理善后事宜。個(gè)別業(yè)主聚眾鬧事處理流程〔1〕在崗值班人員一旦發(fā)現(xiàn)業(yè)主在大門口、售樓部或物業(yè)效勞中心聚眾鬧事的，要及時(shí)向中隊(duì)長(zhǎng)匯報(bào)，并通知巡邏人員到現(xiàn)場(chǎng)維持秩序，穩(wěn)定業(yè)主，防止與業(yè)主發(fā)生沖突。〔2〕保安隊(duì)長(zhǎng)及時(shí)報(bào)告經(jīng)理，同時(shí)及時(shí)指揮調(diào)動(dòng)應(yīng)急小組趕赴現(xiàn)場(chǎng)，控制業(yè)主情緒，維護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)秩序。主管人員給業(yè)主做工作，予以勸退，阻止業(yè)主沖擊銷售現(xiàn)場(chǎng)或辦公場(chǎng)所?！?〕對(duì)勸阻無(wú)效，情緒過(guò)分沖動(dòng)或有意滋事的業(yè)主，工作人員要提高警惕，加強(qiáng)平安防范，在耐心做工作，穩(wěn)定情緒的同時(shí)，向開(kāi)發(fā)區(qū)派出所報(bào)警，待警察現(xiàn)場(chǎng)處理。并協(xié)助110處理善后事宜?；▓@式綠化住宅小區(qū)是城市人的主要棲息之所,住宅小區(qū)周圍的環(huán)境對(duì)人們的居住條件有著重大的影響。住宅小區(qū)的綠化就是其中的重要局部。隨著居住條件的改善,人們要求建設(shè)園林式、花園式、生態(tài)式的現(xiàn)代化住宅小區(qū)的也越來(lái)越強(qiáng)烈,因此,住宅小區(qū)綠化管理也就成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速開(kāi)展,住宅小區(qū)物業(yè)管理水平也得到了明顯提升。如“水景〞、“山景〞、“園林〞、“生態(tài)〞等小區(qū)規(guī)劃理念在高檔小區(qū)里施行的案例也很多。其實(shí),無(wú)論什么風(fēng)格類型的小區(qū)景觀,都需要優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)護(hù)與管理,這樣才能真正形成一種良性循環(huán)的景觀帶。根據(jù)下花園地理位置、氣候條件的實(shí)際情況，建議把“山水逸〞工程打造成“三季有花、四季常青〞的花園式居住小區(qū)，在綠化樹(shù)種等選擇上考慮草皮、灌木、喬木、小品、景觀相結(jié)合的綜合綠化方案。中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理有限公司也將依托自己的專業(yè)綠化保潔公司的管理優(yōu)勢(shì)對(duì)園區(qū)綠化進(jìn)行專業(yè)化的養(yǎng)護(hù)管理。小區(qū)公共綠化養(yǎng)護(hù)方案一、園林綠化實(shí)行專業(yè)化管理園林綠化包括園林規(guī)劃、園林樹(shù)木栽培、花卉栽培，病蟲(chóng)害防治等多學(xué)科知識(shí)，是一門專業(yè)性很強(qiáng)的學(xué)科，為不斷提高園林綠化管養(yǎng)的科技含量，不斷吸收新鮮的管理經(jīng)驗(yàn)，提高我司的園林綠化的管養(yǎng)水平，我司已經(jīng)建立了一支強(qiáng)有力的園林科學(xué)技術(shù)管理隊(duì)伍，這支隊(duì)伍由多名大中專綠化專業(yè)骨干和多年綠化工作經(jīng)驗(yàn)的綠化職員組成，我司將組建專業(yè)各級(jí)隊(duì)伍對(duì)貴公司所轄小區(qū)綠地按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一要求進(jìn)行統(tǒng)一養(yǎng)護(hù)管理。二、人員配備方案〔1〕、固定在編人員：根據(jù)小區(qū)綠地面積，按每萬(wàn)平方米設(shè)置固定在編綠化工1人(實(shí)際在編人員根據(jù)季節(jié)調(diào)整)，年齡層次在25-55歲〔根據(jù)實(shí)際工作能力適應(yīng)放寬標(biāo)準(zhǔn)〕，以男工為主。〔2〕、臨時(shí)工：在植物生長(zhǎng)旺盛季節(jié)，根據(jù)實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)工作需要適度安排局部臨時(shí)工，保證工作質(zhì)量需要?！?〕、交叉用工：對(duì)突發(fā)或?qū)ｍ?xiàng)工作以及其它需要，對(duì)于本公司就近其它小區(qū)或新城物業(yè)就近屬本公司外包小區(qū)人員根據(jù)我公司需要，集中安排完成。三、園林綠化組織機(jī)構(gòu)及管理機(jī)制〔1〕、園林綠化的組織機(jī)構(gòu)：綠化養(yǎng)護(hù)部設(shè)養(yǎng)護(hù)部經(jīng)理，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)養(yǎng)護(hù)部工作，各綠化工接受綠化養(yǎng)護(hù)管理部部長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)?！?〕、園林綠化的管理機(jī)制：綠化養(yǎng)護(hù)部經(jīng)理對(duì)綠化工實(shí)行目標(biāo)管理、優(yōu)者留用、劣者淘汰的管理機(jī)制。1〕、對(duì)園林綠化工程、物業(yè)園林綠化改造工程和突擊性的園林綠化工作實(shí)行集中人力統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)完成此項(xiàng)工作任務(wù);日常園林綠化養(yǎng)護(hù)管理工作實(shí)行統(tǒng)一定額、分片包干、責(zé)任落實(shí)到人、目標(biāo)管理、優(yōu)者留用、劣者淘汰的管理機(jī)制，以充分調(diào)動(dòng)和發(fā)揮勞動(dòng)者的積極性和主觀能動(dòng)性。2〕、實(shí)行責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一和獎(jiǎng)罰清楚的管理機(jī)制，綠化職員按公司內(nèi)部規(guī)定的考核標(biāo)準(zhǔn)分級(jí)，效益工資根據(jù)每人每月完成任務(wù)的情況發(fā)放?！?〕、園林機(jī)械的使用和保養(yǎng)〔主要指草坪機(jī)、割灌機(jī)、綠籬機(jī)、機(jī)動(dòng)噴藥機(jī)等〕，為提高修剪質(zhì)量和病蟲(chóng)防治效果及延長(zhǎng)園林機(jī)械的使用壽命，綠化管養(yǎng)部下設(shè)園林機(jī)械組負(fù)責(zé)機(jī)械的使用和保養(yǎng)，該組負(fù)責(zé)草坪、綠蘺、地被色塊植物的循環(huán)修剪和高大喬木的病蟲(chóng)害防治又負(fù)責(zé)包干人員的機(jī)械使用、保養(yǎng)的培訓(xùn)工作?！?〕、綠化養(yǎng)護(hù)部相關(guān)崗位職責(zé)：園林綠化養(yǎng)護(hù)管理工作月歷一月份〔小寒、大寒〕進(jìn)行冬季修剪：除常綠樹(shù)和一些不宜冬剪樹(shù)木，在休眠期進(jìn)行一次整形修剪。檢查巡視防寒設(shè)施的完好程度，現(xiàn)破損立即修復(fù)。防治病蟲(chóng)：剪除樹(shù)上病蟲(chóng)枝葉集葉銷毀。檢修機(jī)械。二月份〔立春、雨水〕繼續(xù)進(jìn)行樹(shù)木冬剪。防治病蟲(chóng)害。進(jìn)行春季綠化的準(zhǔn)備工作。完成“春節(jié)〞花壇布置工作。三月份〔驚蟄、春分〕春季植樹(shù)、做到隨挖、隨栽、隨養(yǎng)護(hù)。進(jìn)行春灌，補(bǔ)充土壤水分。進(jìn)行春施基肥。防治病蟲(chóng)害。四月份〔清明、谷雨〕對(duì)園林植物進(jìn)行灌水、施肥。修剪冬季及早春易干梢的樹(shù)木。防治病蟲(chóng)害。完成“五一〞節(jié)日擺花工作。五月份〔立夏、小滿〕灌水：樹(shù)木抽枝長(zhǎng)葉，需大量水分。對(duì)春花植物，進(jìn)行花后修剪、更新。新植樹(shù)木抹芽和除蘗。進(jìn)行中耕除草、追肥、防治病蟲(chóng)害。修剪綠蘺、草坪。六月份〔芒種、夏至〕灌水、施肥雨季即將來(lái)臨，疏剪樹(shù)冠，修剪與架空線有矛盾的樹(shù)枝。中耕除草防治病蟲(chóng)害。做好臺(tái)風(fēng)來(lái)臨前的準(zhǔn)備工作修剪綠蘺、草坪七、八月份〔小暑、大暑、立秋、處暑〕1、防臺(tái)風(fēng)暴雨、及時(shí)做好樹(shù)木立支架、捆綁等工作2、中耕除草、追肥3、移栽常綠樹(shù)木，最好入伏后降過(guò)一場(chǎng)透雨后進(jìn)行4、防治病蟲(chóng)害5、修剪綠蘺、草坪九月份〔白露、秋分〕1、繼續(xù)做好防止臺(tái)風(fēng)暴雨的緊急準(zhǔn)備工作2、中耕除草、防治病蟲(chóng)害3、修剪綠蘺、草坪4、完成“十一〞節(jié)日擺花工作。十月份〔寒露、霜降〕栽植耐寒力較強(qiáng)的鄉(xiāng)土樹(shù)種防治病蟲(chóng)害多澆水、防植物干旱十一月份〔立冬、小雪〕秋季植樹(shù)多澆水、防植物干旱對(duì)不耐寒的樹(shù)種做好防寒工作給樹(shù)木深翻，施基肥十二月份〔大雪、冬至〕冬季樹(shù)木整形修剪做好冬季養(yǎng)護(hù)〔涂白、施基肥、防治地下害蟲(chóng)等〕工作加強(qiáng)機(jī)具維修和保養(yǎng)進(jìn)行全年工作總結(jié)完成“元旦〞節(jié)日擺花工作.綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)園林樹(shù)木〔1〕、樹(shù)冠完整美觀，枝葉茂盛，生長(zhǎng)健壯，季相清楚，分支點(diǎn)適宜，枝條勻稱，無(wú)枯枝死杈?！?〕、主側(cè)枝分布均勻，數(shù)量適宜，修剪科學(xué)合理?！?〕、內(nèi)膛不亂，通風(fēng)透光〔4〕、喬、灌木修剪每年二遍以上，無(wú)枯枝、萌蘗枝，無(wú)二級(jí)分枝;〔5〕、花灌木及時(shí)開(kāi)花結(jié)果，株形飽滿，花后修剪及時(shí)合理;〔6〕、籬、球、造型植物按生長(zhǎng)情況，造型要求及時(shí)修剪，做到枝葉茂密，圓整、無(wú)脫節(jié)、無(wú)缺枝、空檔，整型樹(shù)木須按欣賞要求養(yǎng)護(hù)成一定形態(tài)，造型雅觀?！?〕、行道樹(shù)無(wú)缺株，綠地內(nèi)無(wú)死樹(shù);〔8〕、針葉樹(shù)保持明顯的頂端優(yōu)勢(shì);〔9〕、注意扶正加固，樹(shù)木根本無(wú)傾斜;2、落葉樹(shù)〔1〕、新梢生長(zhǎng)健壯，葉片大小、顏色正常?！?〕、在一般條件下，無(wú)黃葉、焦葉、卷葉，正常季節(jié)葉片保存率在95%以上。3、花壇、花帶〔1〕、保持有效供水，無(wú)積水;〔2〕、無(wú)缺枝倒伏現(xiàn)象，及補(bǔ)種;〔3〕、及時(shí)去除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾;〔4〕、每年施基肥一次，盛花基追肥適量;〔5〕、適時(shí)做好病蟲(chóng)害防治，確?；▔◣л喞逦R美觀，色彩艷麗，無(wú)殘缺，無(wú)殘花敗葉。4、草坪及地被〔1〕、植物整齊，覆蓋率90%以上;〔2〕、草坪綠色期：冷季型草不得少于200天;暖季型草不得少于150天;〔3〕、地被植物，無(wú)人為踐踏、空禿、無(wú)黃土裸露；〔4〕、修剪到位，常年保持平整，邊緣清晰，草高不超過(guò)10公分;〔5〕、及時(shí)去除雜草，做到根本無(wú)雜草;〔6〕、灌、排水及時(shí)，常年保持有效供水，草地充分生長(zhǎng)，覆沙調(diào)整，地形平整，流暢?！?〕、施肥到位，按肥力、草種、生長(zhǎng)情況，適時(shí)適量施有機(jī)復(fù)合肥二到三遍;〔8〕、綠草如菌，斑禿黃萎低于5%.5、病蟲(chóng)害防治〔1〕、病蟲(chóng)害防治堅(jiān)持預(yù)防為主，綜合治理，生態(tài)治理，嚴(yán)格控制病蟲(chóng)，各類病蟲(chóng)害發(fā)生低于5%；控制及時(shí)，園林樹(shù)木無(wú)蛀干害蟲(chóng)的活卵、活蟲(chóng);〔2〕、在園林樹(shù)木主干、主枝上平均每100CM介殼蟲(chóng)不得超過(guò)3頭，較細(xì)枝條上無(wú)蟲(chóng)糞、蟲(chóng)網(wǎng)。〔3〕、蟲(chóng)害葉片每株不得超過(guò)3%;〔4〕、無(wú)病害。6、綠地〔1〕、整潔、無(wú)雜物，無(wú)白色污染〔樹(shù)掛物品〕;〔2〕、對(duì)綠化生產(chǎn)垃圾〔如樹(shù)枝、樹(shù)葉、草屑等〕重點(diǎn)地區(qū)隨產(chǎn)隨清，其它地區(qū)日產(chǎn)日清，并進(jìn)行巡視保潔，做到無(wú)白色垃圾等;〔3〕、綠地完整，無(wú)堆物、堆料、搭棚，樹(shù)干上無(wú)釘刻畫(huà)等現(xiàn)象。行道樹(shù)下距樹(shù)干2M范圍內(nèi)無(wú)堆物、堆料、圈欄或搭棚設(shè)攤等影響樹(shù)木生長(zhǎng)和養(yǎng)護(hù)管理的現(xiàn)象。7、綠化養(yǎng)護(hù)技術(shù)〔1〕、植物保護(hù)技術(shù)到位，不出現(xiàn)藥害現(xiàn)象;〔2〕、各種工具正確使用，不出現(xiàn)工具損壞綠化苗木現(xiàn)象;〔3〕、根據(jù)植物生長(zhǎng)規(guī)律，營(yíng)養(yǎng)均衡，不出現(xiàn)缺素現(xiàn)象;〔4〕、在干旱情況下，及時(shí)補(bǔ)充水分;〔5〕、措施完善、管理得當(dāng)，植物配置合理;綠化養(yǎng)護(hù)管理規(guī)程與質(zhì)量記錄一、工程現(xiàn)場(chǎng)綠化管理與檢查流程1、工程負(fù)責(zé)人每年年末制定下一年度的?年度綠化養(yǎng)護(hù)方案?,再根據(jù)年度方案和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況編制?綠化養(yǎng)護(hù)月度方案?；工程負(fù)責(zé)人再將?綠化養(yǎng)護(hù)月度工作方案?進(jìn)行分解，每天制定?綠化養(yǎng)護(hù)工作日安排表?安排綠化工每天的工作內(nèi)容，并監(jiān)督檢查工作落實(shí)情況，發(fā)現(xiàn)不合格情況要求綠化工進(jìn)行整改，檢查結(jié)果也記錄在?綠化養(yǎng)護(hù)工作日安排/記錄表?上。綠化工填寫(xiě)?綠化養(yǎng)護(hù)工作日安排表?工程負(fù)責(zé)人每周5次檢查現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)不合格情況要求綠化工進(jìn)行整改，檢查結(jié)果記錄在?綠化養(yǎng)護(hù)工作檢查表?上；工程負(fù)責(zé)人每月底對(duì)當(dāng)月的綠化養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行總結(jié)，編制?綠化養(yǎng)護(hù)月度總結(jié)?。工程負(fù)責(zé)人每周檢查必須覆蓋整個(gè)小區(qū)。3、工程負(fù)責(zé)人每年年末根據(jù)年度綠化養(yǎng)護(hù)工作情況編制?年度綠化養(yǎng)護(hù)方案執(zhí)行情況?4、公司主管經(jīng)理每月不定期對(duì)綠化工作情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)不合格情況要求工程主管安排整改，檢查結(jié)果記錄在?綠化養(yǎng)護(hù)工作檢查表?上。二、綠化工程現(xiàn)場(chǎng)主要作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程日常養(yǎng)護(hù)工作及考前須知1、澆水：1〕、確定本次澆水工作的地點(diǎn)、范圍后攜帶水管及輔助工具到達(dá)工作地點(diǎn)；2〕、連接水管，然后翻開(kāi)綠化水閥，對(duì)植物進(jìn)行均勻澆水；3〕、澆全、澆透后關(guān)閉水閥，收回水管和工具歸還倉(cāng)庫(kù)。考前須知：1〕、高溫季節(jié)早晚澆水，冬季中午澆水。澆灌喬木的澆灌要根據(jù)土壤墑情處理，砂壤土較含水可減少澆灌次數(shù)，粘土那么要增加澆灌次數(shù)，不管那種土壤在澆灌時(shí)，先澆跟、再澆樹(shù)干、特別是有草繩捆綁的，主干草繩要求濕透最后再澆樹(shù)穴，每次澆水要澆透，嚴(yán)禁外表濕下面干，初植樹(shù)，在天晴干旱時(shí)節(jié)，還要做到一天不少于兩次噴霧給水，補(bǔ)充樹(shù)枝水分；2〕、工作時(shí)有行人經(jīng)過(guò)時(shí)應(yīng)主動(dòng)避讓，以免水漬濺到他人。3〕、掌握節(jié)水、適度原那么，切不可大水漫灌。4〕、盡量防止將水澆到綠地中音響、反光照明等電氣設(shè)施。5〕、如將泥水、樹(shù)葉沖到道路上，應(yīng)及時(shí)沖洗干凈。2、噴藥：1〕、病蟲(chóng)害以防為主，防治結(jié)合，早檢查早發(fā)現(xiàn)早處理，控制用藥量，盡量選用高效低毒/低污染低公害/的生物農(nóng)藥，采取綜合防治的方法以減少對(duì)環(huán)境的污染,2〕、確定噴藥地點(diǎn)、范圍、防治對(duì)象后領(lǐng)取相應(yīng)藥品并登記在?藥品領(lǐng)用單?上；3〕、戴好醫(yī)用口罩和橡膠手套，必要時(shí)可穿上雨衣；4〕、檢查噴藥器具完好、無(wú)積液后，按規(guī)定配置相應(yīng)比例的藥液；5〕、在噴藥區(qū)域明顯位置放置警示牌，然后開(kāi)始對(duì)植物進(jìn)行均勻噴藥；6〕、噴藥結(jié)束，洗手洗臉，將器具清洗干凈后連同剩余藥品、工具歸還倉(cāng)庫(kù)。7〕、工程負(fù)責(zé)將本次噴藥工作記錄于?綠化養(yǎng)護(hù)病蟲(chóng)害防治記錄表?上，并檢查病蟲(chóng)害防治效果，同時(shí)將結(jié)果也記錄在?綠化養(yǎng)護(hù)病蟲(chóng)害防治記錄表?上?？记绊氈?〕、綠化殺蟲(chóng)農(nóng)藥等危險(xiǎn)品實(shí)行專人管理制度，即將危險(xiǎn)品放置在倉(cāng)庫(kù)櫥柜中，由工程負(fù)責(zé)人全權(quán)負(fù)責(zé)管理。2〕、大面積噴藥殺蟲(chóng)應(yīng)提前三天出書(shū)面平安提示，臨時(shí)性局部噴藥應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)放置平安提示。3〕、不可迎風(fēng)站立作業(yè)，防止中毒。4)、有人經(jīng)過(guò)時(shí)應(yīng)暫停噴藥。5)、出現(xiàn)不適感應(yīng)立即停止噴藥并求助他人。3、修剪：〔一〕、草坪修剪〔割草〕：1、確定割草地點(diǎn)、范圍，然后檢試機(jī)具：〔1〕刀片高度是否適宜；〔2〕潤(rùn)滑油存量是否在適當(dāng)范圍；〔3〕機(jī)具的各部件螺絲是否緊固；〔4〕啟動(dòng)機(jī)具，檢查是否有異常聲音。如機(jī)具檢試發(fā)現(xiàn)有異常情況，應(yīng)進(jìn)行排除故障處理或送交專業(yè)維修單位維修；如機(jī)具正常那么可帶上其它輔助工具到達(dá)工作地點(diǎn)；2、去除草坪上的小石塊和其它硬質(zhì)異物后，啟動(dòng)機(jī)具開(kāi)始割草，割下的草須裝入垃圾袋并運(yùn)到指定地點(diǎn)；3、割草結(jié)束后將清掃操作場(chǎng)地，確定機(jī)具狀態(tài)正常后，連同工具擦干凈，歸還倉(cāng)庫(kù)?？记绊氈?、工作中發(fā)現(xiàn)機(jī)具有異常情況，應(yīng)立即停機(jī)檢修，確定正常后開(kāi)機(jī)；2、因機(jī)具工作時(shí)有噪音，為不影響業(yè)主休息，應(yīng)嚴(yán)格限定在規(guī)定時(shí)段內(nèi)進(jìn)行割草工作；〔二〕、喬木修剪：1、確定修剪地點(diǎn)、樹(shù)木品種后帶上手鋸等工具到達(dá)工作地點(diǎn)；2、在工作區(qū)域明顯位置放置警示牌〔以免樹(shù)枝落下傷人〕；3、修剪以自然樹(shù)形為主，主要修除徒長(zhǎng)枝、病蟲(chóng)枝、交叉枝、并生枝、下垂枝以及枯爛枝頭；4、喬木類修剪主要是對(duì)內(nèi)膛外交叉與桂芬重疊進(jìn)行疏剪，行道樹(shù)對(duì)其高度與樹(shù)下緣〔分枝點(diǎn)〕要一致，枯枝病蟲(chóng)枝要及時(shí)剪除，剪口鋸口要平滑，傷口要及時(shí)用藥水涂抹處理，對(duì)確定分枝點(diǎn)以下的萌芽及根蘗芽，要盡快抹除，防止?fàn)帄Z養(yǎng)份擾亂樹(shù)形；。5、成片栽植的灌木叢修剪時(shí)應(yīng)形成中間高四周低或前面低后面高的叢形，多品種栽種的灌木叢修剪時(shí)應(yīng)突出主栽品種，并苗出適當(dāng)?shù)纳L(zhǎng)空間，造型灌木修剪應(yīng)保持外形輪廓清楚，外緣枝葉緊密，綠籬及色帶修剪要特別注意輪廓清楚線條整齊頂面平整高度一致，側(cè)面上下垂直或上窄下寬，每次修剪較前一次提高1CM，見(jiàn)后殘留綠籬面的葉枝應(yīng)及時(shí)清理干凈。6、花灌木修剪應(yīng)注意3點(diǎn)，第一、當(dāng)年生枝開(kāi)花的灌木，如紫薇、月季、五色梅等，休眠修剪時(shí)為控制樹(shù)木高度，對(duì)于生長(zhǎng)健壯枝條應(yīng)保持3-5個(gè)芽處短截，促發(fā)新枝，一年可以樹(shù)次開(kāi)花的灌木如月季、紫薇、珍珠梅，花謝后及時(shí)剪去殘花，促使再次開(kāi)花。第二、隔年生枝條開(kāi)花的灌木如：榆葉梅，連翹、丁香、黃刺玫等，休眠期適當(dāng)整形修剪，生長(zhǎng)季花落后10-15天將已開(kāi)花枝條進(jìn)行重短截，疏剪過(guò)密的枝，以利于來(lái)年促生健壯新枝，第三、多年生枝條開(kāi)花灌木如：紫薇、海藻應(yīng)該注意培育和保護(hù)老枝，剪除干擾樹(shù)形并影響通風(fēng)透光的過(guò)密枝弱枝、枯枝或病蟲(chóng)枝；7、修剪工作結(jié)束，清理現(xiàn)場(chǎng)，工具歸還倉(cāng)庫(kù)考前須知：1〕高空作業(yè)必須由二人協(xié)同，一人上梯，另一人扶住梯子；2〕樹(shù)上作業(yè)必須戴好平安帶?！踩场⒐嗄竞驮煨蜆?shù)修剪：1〕確定修剪地點(diǎn)、樹(shù)木品種后帶上大平剪、枝剪等工具到達(dá)工作地點(diǎn)；2〕根據(jù)要求對(duì)指定苗木進(jìn)行修剪，根據(jù)生長(zhǎng)情況結(jié)合造型進(jìn)行修剪，不得追求造型，修剪后影響植物的生長(zhǎng)。3〕修剪工作結(jié)束，清理現(xiàn)場(chǎng)，工具歸還倉(cāng)庫(kù)。4、除草：1〕除草劑除草〔同噴藥〕。2〕人工除草：攜帶鏟刀將雜草連鏟除去，工作結(jié)束后，對(duì)整個(gè)場(chǎng)地進(jìn)行清理，將雜草運(yùn)至指定地點(diǎn)處理。5、養(yǎng)護(hù)切邊：1〕根據(jù)要求，先定出切邊形狀及范圍，對(duì)苗木的養(yǎng)護(hù)圈進(jìn)行松土、除草、除垃圾；2〕工作結(jié)束對(duì)整個(gè)場(chǎng)地進(jìn)行清理，工具歸還倉(cāng)庫(kù)。6、施肥：1〕確定施肥對(duì)象，肥料品種后將肥料及施肥工具運(yùn)至現(xiàn)場(chǎng)。2〕將肥料均勻地撒在草坪上，或挖穴將肥料施在樹(shù)根周圍并覆土。3〕施肥后，于施肥區(qū)域充分澆水〔下雨前施肥最好〕。4〕施肥根據(jù)不同的生育期，采用不同的配比及用量，一般萌發(fā)期以氮肥為主，生長(zhǎng)旺盛氮磷鉀各持平，花芽分化期與接近休眠期加大氮磷鉀肥的比例，生長(zhǎng)期采用耕施，薄施少量屢次的原那么，施肥量一次過(guò)大肥水容易流失浪費(fèi)或肥料濃度過(guò)高，對(duì)植物根系產(chǎn)生灼傷；5〕工作結(jié)束將剩余肥料及工具歸還倉(cāng)庫(kù)。6〕綠化領(lǐng)班將本次施肥工作記錄于?綠化養(yǎng)護(hù)施肥記錄表?。7、松土1〕松土可除雜草增加土壤的透氣性防止土壤板結(jié)龜裂，降低土壤水分蒸發(fā)，改變土壤理化性質(zhì)提高根系活力增強(qiáng)根系對(duì)肥水的吸收量；考前須知：1、如使用有機(jī)肥，應(yīng)遵循“已腐熟，無(wú)異味〞原那么。2、不可雨后施肥。網(wǎng)絡(luò)智能化管理根據(jù)本案小區(qū)的業(yè)主構(gòu)成分析，大局部以年輕人和投資業(yè)主較多的特點(diǎn)，平時(shí)工作較忙或者父母在此養(yǎng)老居住，對(duì)物業(yè)效勞包括維修等要求可能與日常物業(yè)效勞人員工作時(shí)間有所沖突，我們公司自行開(kāi)發(fā)了一套手機(jī)APP智能管理系統(tǒng)，可以解決這方面的供需矛盾。業(yè)主可以在網(wǎng)上自己或?yàn)楦改割A(yù)約自己方便的時(shí)間請(qǐng)物業(yè)上門效勞，做到效勞的精準(zhǔn)和有效性，同時(shí)提高物業(yè)效勞形象與品質(zhì)和業(yè)主對(duì)物業(yè)效勞的滿意度。手機(jī)APP具有以下三大功能：社區(qū)效勞功能在傳統(tǒng)的物業(yè)效勞模式下，社區(qū)內(nèi)部業(yè)主與物業(yè)溝通渠道單一、效率低、信息量小，造成物業(yè)效勞人員處理業(yè)主反應(yīng)不夠及時(shí)，不符合現(xiàn)代社會(huì)人們對(duì)信息交流的要求。如今這些問(wèn)題在物業(yè)APP的幫助下能夠很好地解決。比方物業(yè)效勞客服中心可以集中發(fā)布停水停電、小區(qū)設(shè)施維修等物業(yè)效勞信息，用戶預(yù)約效勞或投訴建議可以附上文字說(shuō)明及現(xiàn)場(chǎng)圖片等信息，且能快速到達(dá)客服中心并形成相應(yīng)的工單或通知轉(zhuǎn)到相關(guān)人員處，信息量和傳達(dá)速度大大提升。如對(duì)工單處理的每個(gè)節(jié)點(diǎn)設(shè)置時(shí)間記錄并進(jìn)行監(jiān)控，同時(shí)給用戶預(yù)留效勞評(píng)價(jià)選擇，就可以實(shí)現(xiàn)效勞指標(biāo)的量化評(píng)價(jià)和監(jiān)測(cè)，對(duì)工作人員進(jìn)行有效的績(jī)效考評(píng)和監(jiān)督。不僅如此，物業(yè)效勞企業(yè)還可以通過(guò)物業(yè)APP其他社區(qū)效勞功能的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)降低運(yùn)營(yíng)本錢、提升效勞品質(zhì)、提高客戶滿意度的目的。社交活動(dòng)功能物業(yè)效勞中心可以在這里進(jìn)行交流溝通、召集和參加活動(dòng)等操作；物業(yè)效勞客服中心也可以發(fā)布文體活動(dòng)及團(tuán)購(gòu)、健康和平安常識(shí)等推送信息；甚至可以組織完成精確身份驗(yàn)證的對(duì)象參與到某次業(yè)主大會(huì)組織的投票或者其他調(diào)查中，無(wú)論你身處何處。這項(xiàng)功能既給客戶提供了一個(gè)溝通交流的平臺(tái)，有助于拉近業(yè)主鄰里之間的距離，打造和諧社區(qū)，也讓物業(yè)效勞企業(yè)能給客戶提供更多更及時(shí)的效勞資訊，讓雙方的關(guān)系更加融洽。社區(qū)商務(wù)功能這是一項(xiàng)承載著物業(yè)效勞企業(yè)開(kāi)拓經(jīng)營(yíng)渠道，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)收的重要功能。物業(yè)效勞企業(yè)做好社區(qū)效勞和社區(qū)活動(dòng)等物業(yè)APP根底功能，獲得客戶的信賴，讓客戶愿意使用你的APP，愿意在上面消費(fèi)，給業(yè)主帶來(lái)方便。物業(yè)效勞企業(yè)立足社區(qū)、貼近居民、擁有廣闊居民的根本信息，各類商家也希望借助于物業(yè)效勞企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，分享為終端客戶提供效勞的利益。物業(yè)效勞企業(yè)只要善于謀劃，社區(qū)商務(wù)功能根本上可以將客戶所在小區(qū)周邊的日常衣食住行、娛樂(lè)在內(nèi)的各類社會(huì)資源整合進(jìn)來(lái)。功能展示人員管理模式根據(jù)本案工程的管理需要求，我們將引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理理念，主要管理人員將從中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理有限公司北京團(tuán)隊(duì)中派遣有豐富管理經(jīng)驗(yàn)的主要管理人員，基層效勞人員將從下花園本地招聘，同時(shí)可以吸收開(kāi)發(fā)商原物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的留守人員參與管理，執(zhí)行中實(shí)物業(yè)貫有的管理制度和標(biāo)準(zhǔn)。這樣一方面可以給本工程帶來(lái)先進(jìn)的物業(yè)管理理念和效勞，另一方面又可以兼顧本地人員的生活習(xí)慣對(duì)物業(yè)效勞的外鄉(xiāng)化需求，給本工程業(yè)主帶來(lái)不一樣的、親切物業(yè)效勞。中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理有限公司的管理優(yōu)勢(shì)中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理有限公司成立至今已經(jīng)20年，根據(jù)多年的對(duì)不同類型物業(yè)工程的管理經(jīng)驗(yàn)，我們形成了綜合效勞、鏈?zhǔn)浇?jīng)營(yíng)、全面效勞支持綜合效勞體系，成立了以下專業(yè)公司為業(yè)主的不同需求提供專業(yè)的效勞：中實(shí)杰保潔效勞有限責(zé)任公司、中實(shí)安達(dá)停車場(chǎng)管理有限公司、中實(shí)強(qiáng)商業(yè)投資管理有限公司、中實(shí)天恒文化開(kāi)展有限公司、中實(shí)杰建筑裝飾工程有限公司、中實(shí)物業(yè)食品配送中心、物融保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。針對(duì)開(kāi)發(fā)商工程的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，我們可以提供以下針對(duì)性的階段性效勞內(nèi)容：前期參謀效勞內(nèi)容針對(duì)工程物業(yè)的特點(diǎn)，物業(yè)參謀將從最終使用人需求及物業(yè)管理的角度，主要從以下方面開(kāi)展工作及提供前期參謀建議。品牌支持配合工程銷售工作組建、培訓(xùn)管理團(tuán)隊(duì)隊(duì)伍系統(tǒng)設(shè)備配置方案建議物業(yè)管理本錢測(cè)算前期物業(yè)管理文件制定物業(yè)及設(shè)施交接驗(yàn)收售樓處物業(yè)效勞管理其它前期涉及的物業(yè)管理問(wèn)題品牌支持配合工程銷售工作中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理有限公司品牌的使用中實(shí)杰公司LOGO在銷售宣傳中的使用中實(shí)集團(tuán)所屬企業(yè)在銷售宣傳中的使用中實(shí)集團(tuán)擁有的各項(xiàng)資源在銷售宣傳中的使用系統(tǒng)設(shè)備配置方案建議針對(duì)工程使用功能的特點(diǎn)，對(duì)應(yīng)配備的設(shè)備系統(tǒng)提供咨詢意見(jiàn)，參與方案論證并對(duì)設(shè)備選型提出合理化建議，使工程的硬件配備更加合理。強(qiáng)電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)(樓宇智能化)垂直交通系統(tǒng)消防系統(tǒng)給排水系統(tǒng)。。。。。。物業(yè)管理本錢測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算在物業(yè)管理準(zhǔn)備工作中至關(guān)重要。將根據(jù)工程的設(shè)備設(shè)施狀況及效勞內(nèi)容設(shè)定編制物業(yè)管理公司人員架構(gòu)，按照不同使用功能詳細(xì)、合理測(cè)算物業(yè)管理運(yùn)行本錢，確定物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理人員開(kāi)支〔人員崗位編制、工資、福利〕設(shè)備運(yùn)行能源消耗〔包括公共區(qū)域全部設(shè)施設(shè)備運(yùn)行能耗〕工程設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)公共區(qū)域清潔及綠化租擺費(fèi)用物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)用〔提供保險(xiǎn)購(gòu)置建議〕物業(yè)管理公司行政辦公費(fèi)用及相關(guān)稅金等前期物業(yè)管理文件制定為工程制定相關(guān)物業(yè)管理文件，為客戶的順利入住/開(kāi)業(yè)做好準(zhǔn)備。制定?業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約?制定?客戶效勞手冊(cè)?制定?二次裝修管理手冊(cè)?制定工程整體物業(yè)管理方案〔包括能源費(fèi)用方案、日常運(yùn)行維護(hù)方案及管理效勞內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)〕制定各項(xiàng)緊急預(yù)案物業(yè)及設(shè)施交接驗(yàn)收協(xié)助擬定物業(yè)接管驗(yàn)收方案方案參與工程四方驗(yàn)收及提出合理化建議協(xié)助成立物業(yè)交接驗(yàn)收小組售樓處物業(yè)效勞管理對(duì)售樓處物業(yè)效勞提出改善性建議配合銷售推廣提供物業(yè)管理宣傳資料對(duì)銷售人員進(jìn)行有關(guān)物業(yè)管理的培訓(xùn)制定售樓處物業(yè)效勞流程及標(biāo)準(zhǔn)組織人員對(duì)售樓處的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修全委效勞工作內(nèi)容1.積極前期介入，從物業(yè)管理角度，提供、協(xié)助開(kāi)發(fā)進(jìn)行優(yōu)化小區(qū)規(guī)劃配套及有關(guān)設(shè)備選型、智能化效勞集成管理；2.房屋本體使用的管理及維護(hù)；3.公共〔有〕設(shè)施、設(shè)備的使用管理和維護(hù)；4.環(huán)境質(zhì)量管理；5.消防及平安防衛(wèi)；6.紅線內(nèi)車輛及車場(chǎng)的效勞管理；7.物業(yè)及小區(qū)的檔案、資料的管理；8.積極有效的公關(guān)關(guān)系和親和的社區(qū)文化建設(shè)；9.便民特色效勞的設(shè)計(jì)及管理；10.物業(yè)收益性的經(jīng)營(yíng)、管理效勞；11.法律法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。工程管理效勞1、建立物業(yè)管理處2、工程交接驗(yàn)收3、入伙和裝修管理4、客戶效勞：處理投訴、24小時(shí)熱線電話、客戶檔案建立、探訪客戶、客戶滿意率調(diào)查組織社區(qū)活動(dòng)。5、保安效勞：24小時(shí)門崗、巡邏、監(jiān)控效勞；消防平安、車輛交通管理、停車場(chǎng)〔庫(kù)〕管理、應(yīng)急預(yù)案。6、保潔效勞：公共環(huán)境清潔、外墻清洗、共用設(shè)施設(shè)備清潔、垃圾清運(yùn)、消毒殺蟲(chóng)效勞。7、綠化養(yǎng)護(hù)：公共綠地養(yǎng)護(hù)、四季鮮花擺放、室內(nèi)擺花。8、工程效勞：公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理、24小時(shí)便民維修效勞、制訂維修養(yǎng)護(hù)方案、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、智能化設(shè)備運(yùn)行管理、選擇公共設(shè)施設(shè)備維保承包商。9、人事財(cái)務(wù)管理：管理人員培訓(xùn)、制定人員考核制度、簽訂勞動(dòng)合同、維修資產(chǎn)管理、物業(yè)管理費(fèi)收繳、年度管理預(yù)算、收支損益報(bào)告。階段物業(yè)管理效勞方案1.0物業(yè)管理效勞階段1.1物業(yè)管理效勞階段劃分中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理有限公司針對(duì)工程進(jìn)展?fàn)顟B(tài)，將管理效勞氣氛三個(gè)不同的管理效勞期：“前期〞、“籌備期〞及“運(yùn)營(yíng)管理期〞。同時(shí)，中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理有限公司針對(duì)這三個(gè)時(shí)期，量身制定更為專業(yè)、更為全效勞階段效勞內(nèi)容前期審核工程規(guī)劃方案及圖紙，與設(shè)計(jì)方、承建方交流配合，從日后物業(yè)使用者和管理者的角度提出優(yōu)化方案，增加項(xiàng)目在日后使用和管理上的合理性，提升工程整體品質(zhì)?；I備期籌備期物業(yè)管理效勞運(yùn)營(yíng)管理期全面運(yùn)營(yíng)管理期管自工程竣工—竣工2.0物業(yè)管理效勞內(nèi)容〔方案〕2.1前期物業(yè)參謀效勞2.1.1前期物業(yè)參謀效勞的方向設(shè)計(jì)優(yōu)化根據(jù)目前建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)的狀況，特別是針對(duì)大型、專業(yè)性強(qiáng)的工程，開(kāi)發(fā)商／設(shè)計(jì)單位需要由更加專業(yè)的參謀參與到設(shè)計(jì)過(guò)程中，協(xié)助開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)單位提出問(wèn)題及解決問(wèn)題，使資源的利用到達(dá)最大化。目前設(shè)計(jì)部門在設(shè)計(jì)建筑物時(shí)均是按照相應(yīng)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)與開(kāi)發(fā)商提出的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。但是往往與使用方的使用方式存在較大的差距。我司提供的效勞不僅僅是限于純建筑技術(shù)及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)方面，更加重要的是站在開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)，從市場(chǎng)、營(yíng)銷以及工程最終使用者〔國(guó)際用戶及本地用戶〕等角度分析設(shè)計(jì)中可能存在的問(wèn)題，通過(guò)和設(shè)計(jì)單位的配合使設(shè)計(jì)到達(dá)最優(yōu)化，使開(kāi)發(fā)商的回報(bào)實(shí)現(xiàn)最大化。根據(jù)開(kāi)發(fā)商對(duì)建筑物設(shè)計(jì)使用的理念，協(xié)助開(kāi)發(fā)商對(duì)整體建筑進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化，確保建筑的落成后的實(shí)際情況符合開(kāi)發(fā)商理念,優(yōu)化建議包括設(shè)備設(shè)施安裝選型、空間使用規(guī)劃方案等，還包括強(qiáng)弱電連接、道管設(shè)計(jì)、垃圾處理空間和建議方式等。空間上包括公共區(qū)域，如走廊，衛(wèi)生間，殘疾人設(shè)施，坡道等的設(shè)計(jì)優(yōu)化，另外，還將在配套商業(yè)上做出預(yù)留設(shè)計(jì)。在使用者的角度上，將根據(jù)以上理念以及對(duì)建筑工程的充分了解，提交專業(yè)分項(xiàng)建議，是建筑物在使用和管理方面得到充分優(yōu)化，同時(shí)也將盡可能的發(fā)揮出開(kāi)發(fā)商理念。在管理者的角度上，將提交必要的設(shè)計(jì)優(yōu)化或補(bǔ)充建議，以確保建筑物落成后的管理和使用效果。其中包括物料的選、,物業(yè)規(guī)劃、各系統(tǒng)設(shè)備安裝選型、隱蔽工程施工封閉等工作建議。擬定日后運(yùn)營(yíng)管理方案為后期管理打下根底。根據(jù)對(duì)工程的定位和日后功能，設(shè)定針對(duì)使用者的物業(yè)管理及效勞方案，并根據(jù)方案和功能設(shè)定對(duì)工程進(jìn)行建議，使得最大限度發(fā)揮其功能。提交初步的管理預(yù)算根據(jù)建筑物設(shè)計(jì)的進(jìn)一步確定，將針對(duì)建筑物的日后管理本錢做出初步預(yù)估，預(yù)估包含了多個(gè)管理分項(xiàng)：人員管理、環(huán)境清潔管理、保安管理、工程設(shè)備管理及其它運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用。2.1.2前期物業(yè)參謀效勞的重點(diǎn)我司在提供前期物業(yè)參謀效勞時(shí)，將著重以下幾點(diǎn)，并根據(jù)開(kāi)展商的特殊要求配合建議，使工程在建筑角度、管理角度、使用角度、本錢/收益角度上得到平衡，站在開(kāi)展商的角度上長(zhǎng)遠(yuǎn)考量，促進(jìn)利益的最大化。物業(yè)管理的角度對(duì)工程各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計(jì)、選型、選材、安裝等方面提供專建議；依據(jù)對(duì)樓宇機(jī)電設(shè)備等的了解，結(jié)合工程本身的市場(chǎng)定位，為開(kāi)展商提供質(zhì)量?jī)r(jià)格比最的品牌與型號(hào)建議；從業(yè)主實(shí)用的角度提供戶型設(shè)計(jì)、各種管道設(shè)計(jì)等方面的建議；建筑外墻的選材和設(shè)計(jì)提供專業(yè)建議；具體研究工程總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，提供秩序維護(hù)崗與安保系統(tǒng)監(jiān)控布點(diǎn)的設(shè)計(jì)方案，兼顧充分監(jiān)控與節(jié)約本錢；提供環(huán)保設(shè)施建議，如感應(yīng)式開(kāi)關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱〔房〕等。對(duì)管理用房的大小、分配、位置等提出建議，如：物管人員宿舍出入口應(yīng)盡量防止與物 業(yè)出入口交叉等。就開(kāi)展商制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、入住收費(fèi)明細(xì)及裝修期間的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等方面提供建議。配合開(kāi)展商樓宇銷售。根據(jù)物業(yè)所在地物價(jià)部門的有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際情況。2.1.3前期參謀工作內(nèi)容1〕對(duì)物業(yè)各業(yè)態(tài)的建筑提出意見(jiàn)和建議：建筑結(jié)構(gòu)及功能設(shè)計(jì)〔包括但不限于：物業(yè)內(nèi)功能整體布局、交通道路分布、綠化景觀等〕停車系統(tǒng)及交通路線規(guī)劃〔包括但不限于：人流和車流導(dǎo)向，停車場(chǎng)出入與計(jì)費(fèi)管理系統(tǒng)，行車路線，停車標(biāo)識(shí)，停車場(chǎng)的分配與規(guī)劃等〕監(jiān)控和消防中心：消防中心位置；消防中心設(shè)備布置；消防監(jiān)控點(diǎn)位調(diào)整與補(bǔ)充。公共區(qū)域裝飾裝修：土建裝飾裝修審圖；土建裝飾裝修符合工程建設(shè)特點(diǎn)與檔次；土建裝飾裝修便于運(yùn)營(yíng)后的檢修保養(yǎng)；土建裝飾裝修便于運(yùn)行后的清潔工作；土建裝飾裝修與其它專業(yè)的施工配合。管理用房：管理用房的數(shù)量、位置、面積；管理用房的功能、平面布置；管理用房的附屬設(shè)備配備標(biāo)準(zhǔn)。垃圾處理：垃圾房位置、面積、垃圾場(chǎng)高度標(biāo)準(zhǔn)；垃圾房設(shè)備配備標(biāo)準(zhǔn)；垃圾分類。電梯系統(tǒng)：電梯分區(qū)的必要性論證；電梯配備數(shù)量；分區(qū)電梯數(shù)量分配、梯速的選擇。2〕 對(duì)物業(yè)各業(yè)態(tài)的機(jī)電設(shè)施提出意見(jiàn)和建議各系統(tǒng)設(shè)計(jì)參數(shù)及配制建議：在符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的情況下，提出市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)調(diào)整參數(shù)?？照{(diào)系統(tǒng)：空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議；空調(diào)設(shè)備的區(qū)域控制；空調(diào)設(shè)備選型的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)便于物業(yè)運(yùn)行管理；空調(diào)閥門的安裝位置；空調(diào)能源費(fèi)用的分?jǐn)偡椒?。配電系統(tǒng)：配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議；辦公區(qū)域電力負(fù)荷參數(shù)；辦公區(qū)域虛擬劃分；辦公區(qū)域末端點(diǎn)位配備建議標(biāo)準(zhǔn)；配電系統(tǒng)的分界；配電設(shè)備選型和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。給排水系統(tǒng)：給排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議；給排水閥門位置補(bǔ)充建議；給排水系統(tǒng)計(jì)量；給排水系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。消防系統(tǒng)：消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議；消防電、水系統(tǒng)物業(yè)補(bǔ)充建議；消防末端閥門位置；消防系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。安防系統(tǒng)：安防系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議；安防系統(tǒng)末端點(diǎn)位的物業(yè)建議；安防系統(tǒng)分區(qū)和門禁控制；安防系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。照明系統(tǒng)照明系統(tǒng)審圖建議；照明運(yùn)行分區(qū)節(jié)能控制；照明運(yùn)行模式；照明系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。3〕對(duì)物業(yè)各業(yè)態(tài)的智能系統(tǒng)提出意見(jiàn)和建議智能化建筑的概念和標(biāo)準(zhǔn)；智能化的硬件配備和擴(kuò)展要求；智能化設(shè)備的軟件功能；智能化操作的分級(jí)職能；智能化運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)性分析；智能化運(yùn)行的可靠性能分析；智能化控制末端點(diǎn)位的補(bǔ)充；智能化控制系統(tǒng)的完善；智能化系統(tǒng)在各專業(yè)系統(tǒng)工程中的表達(dá)；4〕跟進(jìn)物業(yè)建筑施工和設(shè)備安裝過(guò)程了解施工進(jìn)度了解隱蔽工程公共區(qū)域合理尺寸及使用材料建議車場(chǎng)合理建議5〕能源收繳與計(jì)量控制建議物業(yè)主體局部及相關(guān)配套設(shè)施各功能局部之供電、水、燃?xì)庀到y(tǒng)合理分割與獨(dú)立計(jì)量要求。物業(yè)主體局部及相關(guān)配套設(shè)施各功能組合局部?jī)?nèi)公共區(qū)域各地段、照明用電、 動(dòng)力用電系統(tǒng)、清潔、綠化用水之系統(tǒng)與業(yè)戶單元內(nèi)之供電、水系統(tǒng)合理分割與獨(dú)立計(jì)量要求。計(jì)量表的位置與抄表方式符合物業(yè)運(yùn)行管理要求；通過(guò)計(jì)量，到達(dá)能源系統(tǒng)平衡控制。6〕裝修管理建議我司將向貴公司書(shū)面提供安排裝修工程、物料運(yùn)送控制及相關(guān)之裝修管理程序建議。向貴公司提供成品保護(hù)方案；裝修現(xiàn)場(chǎng)消防平安管理方案；裝修現(xiàn)場(chǎng)施工平安管理方案；裝修現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電管理方案。7〕其它配合建議協(xié)助開(kāi)發(fā)商編制業(yè)主臨時(shí)公約；評(píng)估影響物業(yè)管理運(yùn)作收費(fèi)的因素，并就物業(yè)管理效勞之各項(xiàng)無(wú)償及有償收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與操作程序提出建議；編制物業(yè)管理預(yù)算及開(kāi)辦費(fèi)；擬定?業(yè)戶手冊(cè)??二裝手冊(cè)?，對(duì)業(yè)主二次裝修的管理工作提出建議。2.2籌備期物業(yè)管理效勞2.2.1籌備期物業(yè)管理效勞的方向多方合作驗(yàn)收工作：驗(yàn)收工作在前期是非常繁雜瑣碎的工作，包括了各個(gè)設(shè)備、樓體外觀、內(nèi)部裝修裝飾等，包含了多數(shù)細(xì)微方面。驗(yàn)收工作的有序有效進(jìn)行防止日后可能出現(xiàn)的責(zé)任推委或維修出現(xiàn)的困難。我司將根據(jù)工程進(jìn)度制定適合于貴工程，可行的接管驗(yàn)收方案和驗(yàn)收工程，將工作按時(shí)間、類型進(jìn)行細(xì)化，逐項(xiàng)進(jìn)行，對(duì)驗(yàn)收不合格項(xiàng)進(jìn)行有效監(jiān)督直至驗(yàn)收合格。管理預(yù)算的修訂、制度確實(shí)定等：物業(yè)管理預(yù)算需在工程竣工前作出最后調(diào)整，以切實(shí)符合工程實(shí)際情況，為后期管理提供參考數(shù)據(jù)。根據(jù)綜合性工程特點(diǎn)，分劃部門，重新修訂人員架構(gòu)，制定各部門制度，物業(yè)規(guī)那么等。配合做好客戶入住工作：我司將制定與工程相關(guān)的手冊(cè)文件等，并協(xié)助開(kāi)展商做好客戶的入住工作。2.2.2籌備期工作內(nèi)容1〕前期人員的招聘進(jìn)行人員招聘，并制定培訓(xùn)方案，實(shí)施員工崗前培訓(xùn)工作，包括：制定崗位招聘要求制定及實(shí)施招聘方案制定員工上崗培訓(xùn)方案監(jiān)督管理公司的行政管理工作2〕員工培訓(xùn)制訂和實(shí)施員工考核制度提供員工薪資標(biāo)準(zhǔn)和管理建議辦理員工各項(xiàng)福利工作為各級(jí)員工安排短期入職前培訓(xùn)課程，令他們能充分認(rèn)識(shí)本身應(yīng)負(fù)之責(zé)任及工作范圍，同時(shí)灌輸正確之物業(yè)管理概念及知識(shí)，參與制訂物業(yè)之管理制度。培訓(xùn)課程將包括以下內(nèi)容：根本培訓(xùn)禮貌及紀(jì)律 根本物業(yè)管理概況員工手冊(cè) 公約概況專業(yè)培訓(xùn)：保安部物業(yè)設(shè)備初階 處理緊急情況保安員訓(xùn)練課程 火災(zāi)緊急處理方法物業(yè)效勞中心客戶效勞：公約進(jìn)階 物業(yè)管理進(jìn)階 業(yè)戶手冊(cè) 電話用語(yǔ)及禮貌培訓(xùn) 衛(wèi)生清潔：器材及物料招標(biāo)書(shū)外判合同的管理財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)手冊(cè) 保險(xiǎn)的種類預(yù)算制訂 財(cái)務(wù)保險(xiǎn)索賠行政/人事部行政系統(tǒng) 人事系統(tǒng)人事管理 工程部物業(yè)驗(yàn)收和交接 行為、禮儀標(biāo)準(zhǔn)要求崗位職責(zé) 維修及保養(yǎng)完成短期培訓(xùn)課程后，既可安排各級(jí)員工進(jìn)入物業(yè)內(nèi)作實(shí)地訓(xùn)練，配合物業(yè)入伙，令物業(yè)管理工作能夠全面開(kāi)展，為業(yè)戶及時(shí)提供高水準(zhǔn)之效勞。制訂符合工程管理實(shí)際情況長(zhǎng)期培訓(xùn)課程，并于物業(yè)入伙后定期進(jìn)行，同時(shí)安排重老員工溫培訓(xùn)班，穩(wěn)定并提高員工效勞的質(zhì)素，保持公司要求的效勞標(biāo)準(zhǔn)。根本培訓(xùn)：序號(hào)部門課程備注1各部門2345678910客戶服務(wù)部111213141516171819工程部2021222324安保部2526272829物業(yè)工程人員配合樓宇交收制定物業(yè)返修方案制定物業(yè)返修程序制定物業(yè)返修人員安排方案制定物業(yè)前期物品進(jìn)出管理規(guī)定制定物業(yè)應(yīng)急管理方案制定物業(yè)成品保護(hù)方案制定物業(yè)各能源收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定物業(yè)各能源費(fèi)預(yù)收標(biāo)準(zhǔn)制定客戶電話申請(qǐng)管理方案制定管理費(fèi)催收制度配合前期客戶裝修工程制定物業(yè)入伙前大清潔方案負(fù)責(zé)工程相關(guān)管理單位及外判效勞的聯(lián)系協(xié)調(diào)工作。4〕物業(yè)移交及接管驗(yàn)收為保證工程交付使用后，物業(yè)管理有條不紊地順利啟動(dòng)和正常運(yùn)行，我司對(duì)物業(yè)的移交、接管、驗(yàn)收極為重視，在參謀工作的根底上，委派經(jīng)驗(yàn)豐富的接管驗(yàn)收人員協(xié)助制訂詳細(xì)的驗(yàn)收方案和方案，嚴(yán)格按照國(guó)家施工安裝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。根據(jù)驗(yàn)收工作情況開(kāi)展物業(yè)接管工作供配電工程，自外網(wǎng)高壓入戶經(jīng)變配電室之二級(jí)柜。跟蹤消防檢測(cè)工作，跟蹤消防系統(tǒng)調(diào)試，跟蹤消防驗(yàn)收工作。在檢測(cè)與驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)詳細(xì)記錄在案。跟蹤垂直運(yùn)輸系統(tǒng)及暖通空調(diào)系統(tǒng)、壓縮空氣系統(tǒng)等的調(diào)試工作，并跟蹤單項(xiàng)驗(yàn)收工作。在此階段中，安放系統(tǒng)的調(diào)試與單項(xiàng)驗(yàn)收工作應(yīng)較為突出。跟蹤竣工驗(yàn)收工作，并詳細(xì)記載質(zhì)監(jiān)站在驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。根據(jù)一般規(guī)律，外網(wǎng)正式發(fā)電后，施工單位就不再承當(dāng)運(yùn)行的工作。所以在此階段，物業(yè)就要安排變配電室的運(yùn)行人員進(jìn)駐，承當(dāng)起變配電室的管理工作。為了保證日后過(guò)配電系統(tǒng)的平安運(yùn)行，電氣技術(shù)人員將對(duì)變配電室進(jìn)行徹底的檢查與徹底的清掃，徹底消除工作中跟中各種隱患，包含蟲(chóng)害隱患〔鼠害等〕。 為了保證消防系統(tǒng)的正常工作，物業(yè)人員要對(duì)消防系統(tǒng)全部的數(shù)據(jù)點(diǎn)進(jìn)行逐一檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題迅速要求施工單位進(jìn)行解決。其中包括消防水系統(tǒng)，尤其是隱蔽工程在天花之中信號(hào)閥的開(kāi)啟程度。生活水系統(tǒng)：檢測(cè)各個(gè)供水點(diǎn)的流量與壓力，是否與設(shè)計(jì)相符，并安排人員對(duì)生活水系統(tǒng)的運(yùn)行予以巡視，制定供水平安條例。壓縮空氣系統(tǒng)：觀察壓縮機(jī)的運(yùn)行狀況，包括機(jī)組本身震動(dòng)和噪音情況，檢查其壓力時(shí)候與設(shè)計(jì)相符。暖通系統(tǒng)：根據(jù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，但應(yīng)注意：冷凍機(jī)的震動(dòng)噪音與滲油情況。新風(fēng)機(jī)組的運(yùn)行狀況、輸出的風(fēng)量與風(fēng)壓，并檢查末端的風(fēng)量、風(fēng)壓與溫度。綜合布線系統(tǒng)均按驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，但是要注意：數(shù)據(jù)點(diǎn)是否與圖紙相符，并且安裝〔尤其是隱蔽局部〕是否符合標(biāo)準(zhǔn)要求。以上接管驗(yàn)收工作均以接管驗(yàn)收表為準(zhǔn)，假設(shè)實(shí)際安裝與表格不相符，應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)更改表格。接收技術(shù)資料：國(guó)家有關(guān)建設(shè)施工驗(yàn)收及格證明竣工圖--包括總平面、結(jié)構(gòu)、建筑、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙地質(zhì)勘察報(bào)告工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告工程預(yù)決算圖紙會(huì)審記錄工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)隱蔽工程驗(yàn)收簽證沉降觀察記錄竣工驗(yàn)收證明書(shū)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)新材料、新配件的鑒定合格證書(shū)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的說(shuō)明書(shū)檢驗(yàn)合格證書(shū)保修單據(jù)等文件砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告供水、供暖的試壓報(bào)告5〕物業(yè)啟用前其他準(zhǔn)備工作a.制定并確認(rèn)管理預(yù)算將根據(jù)所得到的所有有關(guān)工程的資料，對(duì)工程的運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用進(jìn)行預(yù)估，制定出首年和正常運(yùn)營(yíng)年度的運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用消耗的測(cè)算。b.開(kāi)荒清潔進(jìn)行全面的開(kāi)荒清潔工作，以去除施工遺留下的各種污跡水漬、水泥、油漬、垃圾等，確保貴工程以最好的面貌迎接業(yè)戶的入駐，也為工程的日后保潔作準(zhǔn)備。c.工程保險(xiǎn)將了解工程建筑期間的保險(xiǎn)期限，并提前與各家保險(xiǎn)公司聯(lián)系，運(yùn)用我司的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)建議為工程挑選適宜的投保險(xiǎn)種、費(fèi)率以及安排保險(xiǎn)的投保事宜，使工程于交接期及其后的使用期內(nèi)有具備保險(xiǎn)安排。d.采購(gòu)及供給商管理制定采購(gòu)指引/政策、采購(gòu)的協(xié)議、投標(biāo)格式及投標(biāo)、審批制度、制定供給商名單及登記制度。e.文本性文件的編寫(xiě)制作制訂入伙、收樓、機(jī)電消防之管理規(guī)定及表格、管理處員工之管理規(guī)定等。2.3物業(yè)正式營(yíng)運(yùn)管理效勞2.3.1物業(yè)正式運(yùn)營(yíng)管理參謀效勞1〕客戶效勞管理提出“SERVICE〞效勞理念S——Smile〔微笑〕，即要求物業(yè)效勞人員無(wú)論何時(shí)何地何種情況，都要對(duì)每一位客戶報(bào)以主動(dòng)、真誠(chéng)、自然、友善的微笑；E——Excellent〔出色〕，即要求物業(yè)效勞人員對(duì)每一項(xiàng)即使最細(xì)微的效勞，都要作為自己的莊嚴(yán)使命，做得比擬完美；R——Ready〔準(zhǔn)備〕，即要求物業(yè)效勞人員時(shí)刻為客戶提供各項(xiàng)效勞的準(zhǔn)備工作，務(wù)必做到忙中有序、有條不紊；V——Viewing〔看待〕，即要求物業(yè)效勞人員把每一位客戶都視為需要提供效勞的賓客，使之享受真正的貴賓禮儀；I——Inviting〔邀請(qǐng)〕，即要求物業(yè)效勞人員在每一次效勞結(jié)束時(shí)，都要熱情誠(chéng)懇待客；C——Creating〔創(chuàng)造〕，即要求物業(yè)效勞人員要主動(dòng)進(jìn)行效勞時(shí)善于發(fā)現(xiàn)缺陷，完善效勞程序，提高效勞技能。E——Eye〔眼光〕，即要求物業(yè)效勞人員時(shí)刻關(guān)注每位客戶，讓客戶感受到自己始終被關(guān)心、被尊重，并主動(dòng)發(fā)現(xiàn)客戶的潛在需求，及時(shí)主動(dòng)地為客戶提供效勞。a.制定客戶效勞相關(guān)管理規(guī)定、效勞流程、操作標(biāo)準(zhǔn)及緊急事件處理預(yù)案客戶效勞管理規(guī)定：?jiǎn)T工管理制度前臺(tái)登記、驗(yàn)證管理制度客戶檔案管理制度郵件分發(fā)室收發(fā)員管理制度公共場(chǎng)地使用管理制度回訪制度防火平安制度高空及外墻擦洗工作平安操作規(guī)定建立業(yè)戶反應(yīng)途徑設(shè)立業(yè)戶熱線電話，每天收集和記錄業(yè)戶的訴求和建議設(shè)立業(yè)戶意見(jiàn)箱，收集來(lái)自業(yè)戶的信息建立業(yè)戶拜訪制度，定期與業(yè)戶進(jìn)行交流，并作拜訪紀(jì)錄定期〔分批、分期〕召開(kāi)業(yè)戶座談會(huì)，了解業(yè)戶的需求和動(dòng)向全員發(fā)動(dòng)熱情接待和收集來(lái)自業(yè)戶需的訴求，并及時(shí)反應(yīng)定期向業(yè)戶發(fā)放意見(jiàn)調(diào)查表，以了解業(yè)戶的需求做好業(yè)戶回饋工作匯總業(yè)戶反應(yīng)的信息，并做出決策，及時(shí)回饋給業(yè)戶將信息進(jìn)行分類、匯總、分析，并供管理層決策使用，以確定增設(shè)更多的效勞工程，務(wù)求業(yè)戶滿意以復(fù)原法及時(shí)回饋業(yè)戶將匯總結(jié)果和解決措施以書(shū)面的形式通知業(yè)戶c.公共關(guān)系與內(nèi)業(yè)戶保持緊密之聯(lián)絡(luò)解答及處理業(yè)戶之投訴通知突發(fā)事件，如電力中斷、臺(tái)風(fēng)警告等業(yè)戶與政府聯(lián)絡(luò)處理各項(xiàng)投標(biāo)及合約租擺效勞業(yè)戶提供租擺效勞，主要以寬大綠葉、無(wú)異味、易栽培的木本類植物為主，同時(shí)提供專業(yè)養(yǎng)護(hù)人員定期進(jìn)行澆水、施肥、剪枝等，創(chuàng)造優(yōu)美宜人的工作環(huán)境。e.外判合同簽訂根據(jù)現(xiàn)代物業(yè)管理理念，大型復(fù)雜設(shè)備/系統(tǒng)采取外判專業(yè)公司維護(hù)保養(yǎng)的方式，建議在質(zhì)保期后采取外判和自行保養(yǎng)相結(jié)合的方式，將局部主要系統(tǒng)和設(shè)備進(jìn)行外判，做好外判合同談判和簽訂工作，并認(rèn)真催促合同的執(zhí)行情況。物業(yè)內(nèi)可能需要外判的工程包括:清潔、綠化及滅蟲(chóng)各種電梯維保消防報(bào)警系統(tǒng)大樓智能化系統(tǒng)防盜監(jiān)控系統(tǒng)車庫(kù)管理系統(tǒng)應(yīng)急發(fā)電機(jī)2〕工程管理a.制定相關(guān)制度、流程、操作標(biāo)準(zhǔn)及緊急事件預(yù)案設(shè)備維修與養(yǎng)護(hù)管理制度：制訂工程管理架構(gòu)制訂年度和月度維修保養(yǎng)方案制訂設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程制訂維修作業(yè)指導(dǎo)書(shū)建立設(shè)備管理檔案制訂物業(yè)工程部的管理制度客戶報(bào)修及投訴處理管理制度入戶維修效勞標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備日常報(bào)修制度周報(bào)告、月報(bào)告、年報(bào)告制度能源管理制度設(shè)備技術(shù)檔案管理制度新增、改裝及報(bào)廢設(shè)備管理制度工具、耗材和備品備件采購(gòu)新增、改裝及報(bào)廢設(shè)備管理制度設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造管理制度年度設(shè)備維修方案定期維護(hù)作業(yè)書(shū)制冷機(jī)正常啟動(dòng)流程圖采暖運(yùn)行啟動(dòng)程序制冷運(yùn)行啟動(dòng)程序制冷機(jī)故障停機(jī)流程圖制冷機(jī)正常停機(jī)流程圖維修工作單流程圖客戶入住流程圖接管驗(yàn)收流程圖庫(kù)存及領(lǐng)用管理制度工具管理制度設(shè)備維修工程施工對(duì)外承包招標(biāo)制度報(bào)告制度平安運(yùn)行管理制度高空及外墻擦洗平安操作規(guī)定有毒物品的處理規(guī)定密閉地方的工作規(guī)定發(fā)生意外時(shí)的處理規(guī)定平安用電管理制度防火及消防平安管理制度值班及交接班制度機(jī)房管理制度機(jī)房平安防火管理規(guī)定水泵房、水箱間管理規(guī)定配電室管理規(guī)定機(jī)房鑰匙管理制度機(jī)電設(shè)備房出入管理制度設(shè)備故障處理規(guī)定運(yùn)行事故分析設(shè)備預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)制度設(shè)備設(shè)施緊急維修管理制度工程部人員調(diào)配制度公共部位巡檢制度工程部重點(diǎn)工作流程圖b.維修與養(yǎng)護(hù)方案對(duì)于房屋建筑與設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，是任何一家物業(yè)管理企業(yè)的工作核心。把各項(xiàng)維修保養(yǎng)工作作為一切效勞工作的根底，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度著眼，從細(xì)微之處著手，務(wù)求使各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備歷久長(zhǎng)新。對(duì)共享局部、共享設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)日常維修與養(yǎng)護(hù)一般樓宇設(shè)備的保養(yǎng)：樓宇保養(yǎng)地基根底的保養(yǎng)樓地面工程的養(yǎng)護(hù)墻臺(tái)面及吊頂工程的養(yǎng)護(hù)門窗工程的養(yǎng)護(hù)屋面工程維修養(yǎng)護(hù)通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù)管理機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)生活水泵消防水泵污水井及潛水泵弱電系統(tǒng)強(qiáng)電系統(tǒng)〔供配電設(shè)備〕c.公共設(shè)施對(duì)于公共設(shè)施將采取日常巡檢與定期維護(hù)保養(yǎng)相結(jié)合的制度來(lái)保障設(shè)施設(shè)備的完好與正常運(yùn)轉(zhuǎn)。d.設(shè)備修理方案設(shè)備修理方案包括按時(shí)間進(jìn)度編制的方案和按修理類別編制的方案兩大類。按時(shí)間進(jìn)度編制的方案有年度和季度方案、月份方案，方案中包括大修、項(xiàng)修、小修、更新設(shè)備的安裝和技術(shù)改造等；按修理類別編制的方案通常為年度大修理方案，以便于大修理費(fèi)用的管理。e.編制設(shè)備修理方案的依據(jù)對(duì)修理方案的要求是，力求到達(dá)既準(zhǔn)確可行又有利于經(jīng)營(yíng)。方案編制和準(zhǔn)確與否，主要取決于編制依據(jù)是否確切。方案編制的主要依據(jù)是設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)和產(chǎn)品對(duì)設(shè)備的要求。f.設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)是指設(shè)備的技術(shù)性能、負(fù)荷能力、傳動(dòng)機(jī)構(gòu)和運(yùn)行平安等方面的實(shí)際狀況。設(shè)備完好率、故障停機(jī)率和設(shè)備對(duì)均衡生產(chǎn)影響的程度等，是反映設(shè)備技術(shù)善好壞的主要指標(biāo)。設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的信息主要來(lái)自下述兩面：設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的普查鑒定原始資料g.日常運(yùn)行對(duì)設(shè)備的要求修理方案維修時(shí)間維修質(zhì)量維修費(fèi)用設(shè)備技術(shù)狀態(tài)h.緊急維修管理步驟1必須進(jìn)行緊急維修時(shí)，須立即通知工程維修部經(jīng)理，安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場(chǎng)檢查情況，并按實(shí)際情況進(jìn)行處理。步驟2如因緊急維修，必須對(duì)客戶使用產(chǎn)生影響時(shí)，須立即通知管理部，并由管理部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時(shí)，需考慮盡量減少影響范圍。步驟3如發(fā)生故障之設(shè)備在保修期內(nèi)，應(yīng)做出適當(dāng)之應(yīng)急處理，以盡量減少對(duì)客戶之影響，并立即通知有關(guān)供給商之保修負(fù)責(zé)人。步驟4緊急維修結(jié)束后，須由領(lǐng)班填寫(xiě)維修記錄及更換零配件記錄，并以書(shū)面形式將故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、故障發(fā)生時(shí)間、恢復(fù)正常時(shí)間等向系統(tǒng)工程師報(bào)告，并提交工程維修部經(jīng)理審閱。此報(bào)告由系統(tǒng)工程師存入設(shè)備維修檔案，備查。3〕保安及消防管理我司一貫重視平安管理工作，將秉承“平安第一〞的管理思想，把工程的治安保衛(wèi)工作放在首位，根據(jù)工程的地理環(huán)境和特點(diǎn)，制定相應(yīng)的治安防范措施，以確保工程范圍內(nèi)因物業(yè)管理責(zé)任而造成的刑事案件發(fā)案率為零，火災(zāi)發(fā)案率為零，汽車喪失率為零。a.保安管理制度保安是現(xiàn)代物業(yè)管理最重要環(huán)節(jié)之一，完善保安系統(tǒng)之安裝是防止罪案發(fā)生的第一步。具備適當(dāng)保安配備，于入伙前協(xié)助并派遣參謀人員到工地視察，配合物業(yè)之開(kāi)展范圍，制訂適當(dāng)?shù)谋０卜桨讣叭耸志幹?，以達(dá)相輔相成之效。我們將：透過(guò)良好之保安培訓(xùn)，以確保有嚴(yán)密之保安確保管理員與工程內(nèi)工作之人員，均有清楚之工作證件以資識(shí)別安排保安崗位有24小時(shí)之保安安排管理員工于指定時(shí)間內(nèi)巡邏工程各處。如有大量物品搬離，有關(guān)人士必須事先知會(huì)管理處及作好登記發(fā)出停車證予擁有車位的業(yè)戶，以資識(shí)別及控制停車場(chǎng)的使用b.消防設(shè)備和器材的管理消防設(shè)備設(shè)施器材嚴(yán)格按照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)配備到位；巡邏區(qū)保安員和工程部維修技工在巡視檢查和日常維保過(guò)程中對(duì)消防設(shè)施的故障問(wèn)題等及時(shí)向監(jiān)控中心申請(qǐng)，由工程部負(fù)責(zé)修復(fù)；工程部負(fù)責(zé)對(duì)消防系統(tǒng)的定期維護(hù)保養(yǎng)和檢修，同時(shí)配合消防監(jiān)督員組織的消防系統(tǒng)功能試驗(yàn)，以保證設(shè)備處于完好臨戰(zhàn)狀態(tài)；消防器材的配備由消防監(jiān)督員負(fù)責(zé)。c.消防管理制度作為現(xiàn)代化物業(yè)，消防系統(tǒng)的可靠性至關(guān)重要，在物業(yè)規(guī)劃階段，已經(jīng)就消防系統(tǒng)作出整體的設(shè)計(jì)，我司將著重在系統(tǒng)驗(yàn)收、定期保養(yǎng)維護(hù)及測(cè)試、規(guī)章制度及緊急措施，作出適當(dāng)?shù)陌才牛纾簩?duì)監(jiān)控員之業(yè)務(wù)知識(shí)、各級(jí)員工的防火知識(shí)培訓(xùn)，同時(shí)做好對(duì)業(yè)戶的宣傳教育工作制訂相應(yīng)各種情況下的緊急措施及工作