2010年鎮(zhèn)江樓市年度

2010年鎮(zhèn)江樓市年度綜合報(bào)告安家吧房產(chǎn)網(wǎng)2010年1月關(guān)于安家吧鎮(zhèn)江房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)門(mén)戶(hù)網(wǎng)——安家吧房產(chǎn)網(wǎng)（）自2006年12月開(kāi)通以來(lái)，一直堅(jiān)持以“專(zhuān)業(yè)、權(quán)威、親民”為網(wǎng)站發(fā)展方向，致力于向社會(huì)提供“全面、準(zhǔn)確、真實(shí)”的房地產(chǎn)信息，為購(gòu)房者提供置業(yè)幫助、為業(yè)內(nèi)人士提供專(zhuān)業(yè)參考資料等方面的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)

平臺(tái)的建設(shè)。目前網(wǎng)站平均在線(xiàn)人數(shù)為1200人左右，日瀏覽量30000以上，注冊(cè)會(huì)員17000人，是目前鎮(zhèn)江市最具社會(huì)價(jià)值和商業(yè)價(jià)值的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站。安家吧一貫堅(jiān)持“以品為本”的團(tuán)隊(duì)建設(shè)方針，注重團(tuán)隊(duì)品德、品行、品質(zhì)等綜合素質(zhì)的培養(yǎng)，以敬業(yè)、勤業(yè)、精業(yè)作為團(tuán)隊(duì)成員對(duì)社會(huì)服務(wù)的基本保證。此外，安家吧地產(chǎn)評(píng)論團(tuán)、地產(chǎn)律師團(tuán)、地產(chǎn)媒體聯(lián)盟等外圍團(tuán)隊(duì)也充分體現(xiàn)出了安家吧的專(zhuān)業(yè)實(shí)力。網(wǎng)站經(jīng)過(guò)數(shù)年的建設(shè)發(fā)展，目前的業(yè)務(wù)領(lǐng)域已經(jīng)拓展到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、營(yíng)銷(xiāo)診斷、營(yíng)銷(xiāo)

策劃、營(yíng)銷(xiāo)代理等方面，安家吧期待與更多有識(shí)之士、社會(huì)團(tuán)體、企業(yè)單位進(jìn)行更為廣泛的業(yè)務(wù)合作。申明本報(bào)告版權(quán)為安家吧獨(dú)家享有，報(bào)告中所有數(shù)據(jù)、文字、圖片、分析均構(gòu)成獨(dú)立版權(quán)，對(duì)任何版權(quán)侵權(quán)行為將保留包括訴訟在內(nèi)的一切合理措施。本報(bào)告僅供安家吧合作單位以及安家吧特許之業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行市場(chǎng)分析研究使用。任何人對(duì)報(bào)告內(nèi)容的任何形式的引用、摘錄、復(fù)制，均須注明“摘自安家吧”或相同意思的表述。本報(bào)告中所引用的所有數(shù)據(jù)資料已經(jīng)過(guò)審慎的注意，但仍難免有遺漏、錯(cuò)誤之處，特敬請(qǐng)參閱者諒解。本報(bào)告作為學(xué)術(shù)類(lèi)文章，其中所有觀(guān)點(diǎn)均代表安家吧的獨(dú)立觀(guān)點(diǎn)，如與相關(guān)人士或機(jī)構(gòu)的觀(guān)點(diǎn)雷同，純屬巧合。報(bào)告中所涉及的開(kāi)發(fā)企業(yè)或者案名，均出于分析探討之目的，絕無(wú)任何帶有經(jīng)濟(jì)目的的褒貶。目錄2010

年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧2010年鎮(zhèn)江市國(guó)有建設(shè)用地成交情況2010

年鎮(zhèn)江市區(qū)商品房市場(chǎng)分析各片區(qū)成交情況分析2010年鎮(zhèn)江地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素及相關(guān)分析2011

年鎮(zhèn)江地產(chǎn)走勢(shì)分析附表關(guān)于安家吧申明前言名詞定義前言中國(guó)樓市在2009年強(qiáng)勢(shì)反彈之后，迎來(lái)了政策頻出的2010年。2010年是中國(guó)樓市歷史

性的一年，也是中國(guó)樓市的調(diào)控之年。從“國(guó)十一條”到“4.17調(diào)控”，再到“9.29二輪調(diào)控”，中央對(duì)樓市調(diào)控政策貫穿了2010年全年。然而，也正是在這個(gè)被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控之年，誕生了眾多地王，部分城市房?jī)r(jià)年漲幅逾二成，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)了年銷(xiāo)售億元大關(guān)。2010年不僅僅是中國(guó)樓市調(diào)控的一年，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)通脹的一年。在調(diào)控之中，房?jī)r(jià)不跌反漲，而除了房?jī)r(jià)之外，幾乎所有物價(jià)都在上漲，人民的生活消費(fèi)也在節(jié)節(jié)攀升。一方面要面對(duì)國(guó)際匯率對(duì)人民幣升值的壓力；而另一方面要面對(duì)國(guó)內(nèi)嚴(yán)重的通脹形勢(shì)，同時(shí)還要控制不斷上漲的房?jī)r(jià)，中國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)在2010年中動(dòng)蕩，房地產(chǎn)的市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的一個(gè)重大指標(biāo)。安家吧通過(guò)對(duì)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的研究、積累和收集，整理編寫(xiě)了《2010年鎮(zhèn)江樓市年度分析報(bào)告》，結(jié)合國(guó)家政策和鎮(zhèn)江地域特點(diǎn)，縱觀(guān)2010年鎮(zhèn)江地產(chǎn)市場(chǎng)，總結(jié)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況和走勢(shì)。安家吧合理歸納，全面、詳實(shí)、準(zhǔn)確的反映2010年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，各項(xiàng)指標(biāo)和數(shù)據(jù)均為安家吧長(zhǎng)期積累分析所得，在反應(yīng)客觀(guān)情況的同時(shí)加以評(píng)述，并在此基礎(chǔ)上提出了未來(lái)樓市的市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)。安家吧希望《2010年鎮(zhèn)江樓市年度分析報(bào)告》能夠作為本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高管人士和其他業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行市場(chǎng)分析研究和預(yù)測(cè)判斷的參考依據(jù)。名詞定義鎮(zhèn)江市區(qū)：不含丹陽(yáng)、揚(yáng)中、句容三區(qū)，包含京口、潤(rùn)州、丹徒、丁卯、大港共五區(qū)；鎮(zhèn)江全市：含京口、潤(rùn)州、丹徒、丁卯、大港、丹陽(yáng)、揚(yáng)中、句容共八區(qū)；普通住宅：144㎡以下住宅商品房；非普通住宅：144㎡（含144㎡）以上住宅商品房；一、2010年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧2008年—2010年市場(chǎng)供應(yīng)量2008年—2010年市場(chǎng)銷(xiāo)售量2008年—2010年市場(chǎng)銷(xiāo)售金額2008年—2010年市場(chǎng)銷(xiāo)售面積2008年—2010年市場(chǎng)成交均價(jià)2010年地產(chǎn)政策分析2010年市場(chǎng)回顧市場(chǎng)回顧2010年1月一12月全市商品房累計(jì)合同銷(xiāo)售363.79萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額為197.65億元，市區(qū)實(shí)現(xiàn)商品房累計(jì)合同銷(xiāo)售190.79萬(wàn)平方米，較上年同期減少38.92%，其中實(shí)現(xiàn)商品住房累計(jì)合同銷(xiāo)售12744套，合同銷(xiāo)售面積151.36萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售套數(shù)與上年同比減少41.5%，銷(xiāo)售面積同比減少42.54%。此外，全年二手住房交易降溫，市區(qū)交易套數(shù)比去年同期減少55.95%，面積同比減少49.11%。在成交價(jià)格上，2010年1月—12月，市區(qū)商品房平均成交價(jià)為6237元每平方米，較去年同期上漲了37.02%，其中12月份，市區(qū)商品房的平均成交價(jià)為7307元每平方米，較去年同期上漲42.41%，與上月相比上漲4.82%。此外，鎮(zhèn)江市拆遷管理部門(mén)最新統(tǒng)計(jì)顯示，去年全市實(shí)施拆遷面積達(dá)971.1萬(wàn)平方米。已完成779.4萬(wàn)平方米，完成率80.3％，與2009年相比實(shí)施量和完成量分別增長(zhǎng)了33.6％和

32.8％。其中，市區(qū)實(shí)施拆遷面積470.1萬(wàn)平方米，已完成391.4萬(wàn)平方米，比2009年增長(zhǎng)了3％。（一）2008年—2010年市場(chǎng)供應(yīng)量全市供應(yīng)量分析市區(qū)供應(yīng)量分析1.全市供應(yīng)量分析：2010年鎮(zhèn)江全市8區(qū)供應(yīng)量總計(jì)53113套，與去年全年52049套基本持平，環(huán)比漲幅2.04%，與2008年

全年供應(yīng)37602套相比上漲

41.25%。2009年之后，隨

著城市拆遷改造工程，帶來(lái)大量剛性購(gòu)房需求，同時(shí)也帶來(lái)更多土地出讓?zhuān)S著這些土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)，我市商品房供應(yīng)自2009年開(kāi)始基

本趨于穩(wěn)定。2.市區(qū)供應(yīng)量分析：2010年鎮(zhèn)江市內(nèi)5區(qū)商品房供應(yīng)量總計(jì)25213套，與

2009年24583套基本持平，

環(huán)比漲幅2.56%，與2008年全年市區(qū)供應(yīng)量18672套相比上漲35.03%。2010年鎮(zhèn)江市內(nèi)商品房供應(yīng)情況與全市基本保持一致。2010年全年月度供應(yīng)最高值為4月份新增供應(yīng)4902套，主要因?yàn)榇汗?jié)傳統(tǒng)淡季供應(yīng)量減少所帶來(lái)的一波增長(zhǎng)，而由于“4.17”樓市調(diào)控影響，7月份供應(yīng)量創(chuàng)歷史低點(diǎn)，僅為440套。（二）2008年—2010年市場(chǎng)銷(xiāo)售量全市銷(xiāo)售量分析市區(qū)銷(xiāo)售量分析1.全市銷(xiāo)售量分析：2010年全年鎮(zhèn)江全市8區(qū)商品房銷(xiāo)售累計(jì)37526套，與2009年全市全年商品房銷(xiāo)售55388套相比，環(huán)比下跌32.25%，與2008年全市全年銷(xiāo)售20549套相比上漲82.62%。進(jìn)入2010年之后，在中央調(diào)控政策的影響下，鎮(zhèn)江全市成交情況基本趨于平穩(wěn)，全年銷(xiāo)售保持穩(wěn)定。2.市區(qū)銷(xiāo)售量分析：2010年鎮(zhèn)江市內(nèi)5區(qū)全年商品房銷(xiāo)售累計(jì)21409套，與2009年全年5區(qū)銷(xiāo)售31024套相比，環(huán)比下跌30.99%，與2008年全年5區(qū)銷(xiāo)售11819套相比上漲81.14%。2010年市內(nèi)5區(qū)銷(xiāo)售情況基本和全市8區(qū)保持一致，除個(gè)別月份受政策影響成交量較低外，全年銷(xiāo)售基本保持穩(wěn)定。（三）2008年—2010年市場(chǎng)銷(xiāo)售金額2010年全市8區(qū)商品房銷(xiāo)售金額累計(jì)197.14億元，與2009年全市累計(jì)銷(xiāo)售243.86億元相比，環(huán)比下跌19.16%，與2008年全市累計(jì)銷(xiāo)售86.23億元相比，上漲

128.62%。2010年市內(nèi)5區(qū)商品房銷(xiāo)售金額累計(jì)120.72億元，與2009年市內(nèi)5區(qū)累計(jì)銷(xiāo)售149.73億元相比，環(huán)比下跌19.37%，與2008年市內(nèi)5區(qū)累計(jì)銷(xiāo)售54.36億元相比，上漲122.08%。（四）2008年—2010年市場(chǎng)銷(xiāo)售面積2010年鎮(zhèn)江全市8區(qū)商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)377.72萬(wàn)平方米，與2009年全市商品房銷(xiāo)售面積600.35萬(wàn)平方米相比，環(huán)比下跌37.83%，與2008年全市商品房銷(xiāo)售面積232.76萬(wàn)平方米相比上漲62.28%。2010年鎮(zhèn)江市內(nèi)5區(qū)商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)209.18萬(wàn)平方米，與2009年市內(nèi)5區(qū)商品房銷(xiāo)售面積336.57萬(wàn)平方米相比，環(huán)比下跌37.85%，與2008年市內(nèi)5區(qū)商品房銷(xiāo)售面積135.10萬(wàn)平方米相比，上漲54.83%。（五）2008年—2010年市場(chǎng)成交均價(jià)2010年鎮(zhèn)江市全市8區(qū)全年成交均價(jià)為5219.15元/㎡，相比2009年4062.03元/㎡環(huán)比上漲28.47%，與2008年3704.45元/㎡相

比，上漲40.89%。此外，2010年1月份鎮(zhèn)江市全市8區(qū)成交均價(jià)為4759.45元/㎡，12

月份鎮(zhèn)江市全市8區(qū)成交均價(jià)6323.61元/㎡，全市均價(jià)全年漲幅32.86%。2010年鎮(zhèn)江市市內(nèi)5區(qū)全年成交均價(jià)為5771.19元/㎡，相比2009年4448.74元/㎡環(huán)比上漲29.73%，與2008年4023.65元/㎡相

比，上漲43.43%。此外，2010年1月份鎮(zhèn)江市市內(nèi)5區(qū)成交均價(jià)為5515.79元/㎡，12

月份鎮(zhèn)江市市內(nèi)5區(qū)成交均價(jià)7191.48元/㎡，市內(nèi)均價(jià)全年漲幅30.38%。（六）2010年地產(chǎn)政策分析2009年樓市急速發(fā)展，給中國(guó)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展帶來(lái)了不平衡因素，從2009年底開(kāi)始，中央陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)調(diào)控措施，力爭(zhēng)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，控制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。而從2010年全年政策執(zhí)行效果來(lái)看，雖然商品房成交量在調(diào)控政策的影響下有所下跌，但是房?jī)r(jià)依然居高不下。從“國(guó)十一條”到“4.17新國(guó)十條”，再到“9.29二輪調(diào)控”，甚至其衍生下的各地樓市“限購(gòu)令”，國(guó)家調(diào)控主要還是針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒房行為，但同時(shí)也可以說(shuō)國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控措施依舊在走抑制成交量的路線(xiàn)。雖然中央加大保障性住房建設(shè)，2011年預(yù)計(jì)投入保障性住房1000萬(wàn)套，但是龐大的購(gòu)房需求依然無(wú)法滿(mǎn)足，反而受到政策影響逐步積壓，真正的需求依然沒(méi)有得到釋放，這也是房?jī)r(jià)在調(diào)控中居高不下的原因之一。另外，國(guó)內(nèi)通脹形勢(shì)越來(lái)越嚴(yán)峻，貨幣緊縮政策的持續(xù)執(zhí)行。隨著銀行存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)，銀行放貸量逐步減少，同時(shí)結(jié)合公積金貸款以及商業(yè)貸款利率的調(diào)整和各種房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的取消，對(duì)房地產(chǎn)成交起到間接影響的作用。同時(shí)，央行連續(xù)加息，在很大程度上加重貸款購(gòu)房成本，對(duì)于樓市投資炒房行為有一定的遏制作用。到2010年末，雖然房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)并不明顯，但是國(guó)家對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控的決心已經(jīng)顯而易見(jiàn)。房產(chǎn)稅試點(diǎn)在重慶開(kāi)始執(zhí)行，雖然依然有很多漏洞和不足存在，但是未來(lái)房產(chǎn)稅的執(zhí)行勢(shì)在必行，2011年將延續(xù)2010年的調(diào)控趨勢(shì)，同樣會(huì)是一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控之年。不過(guò)需要指出，從以往調(diào)控中鎮(zhèn)江地方細(xì)則的執(zhí)行程度來(lái)看，政策調(diào)控對(duì)于鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響可能有限。一方面鎮(zhèn)江屬于三線(xiàn)城市，目前正在一個(gè)快速發(fā)展期，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)鎮(zhèn)江的建設(shè)發(fā)展起到重要作用；另外，從鎮(zhèn)江土地成交情況以及房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，雖然樓市投資情況有所增加，但是鎮(zhèn)江房?jī)r(jià)的泡沫依然不大，很難執(zhí)行較為嚴(yán)厲的調(diào)控措施。第一季度政策列表第二季度政策列表第三季度政策列表第四季度政策列表二、2010年鎮(zhèn)江市國(guó)有建設(shè)用地成交情況注：2008

年—2010

年鎮(zhèn)江市國(guó)有建設(shè)用地全部成交信息請(qǐng)參見(jiàn)附表2008年—2010年地塊成交年度趨勢(shì)2008

年—2010

年鎮(zhèn)江國(guó)有建設(shè)用地出讓面積分析2008年—2010年鎮(zhèn)江國(guó)有建設(shè)用地出讓價(jià)格走勢(shì)2008年—2010年鎮(zhèn)江市內(nèi)各片區(qū)土地出讓情況土地出讓情況分析（一）2008年—2010年地塊成交年度趨勢(shì)2008年—2010年地塊成交年度趨勢(shì)分析從2008年—2010年，鎮(zhèn)江市土地成交量逐年遞增，2008年到2009年，地塊成交數(shù)量環(huán)比上漲46.88%，2009年至2010年，地塊成交數(shù)量環(huán)比上漲12.77%。同時(shí)，地塊成交單價(jià)上漲幅度較大，由2008年144.82萬(wàn)元/畝上漲至2009年151.26萬(wàn)元/畝，環(huán)比上漲4.45%，而2010年地塊成交單價(jià)185.77萬(wàn)元/畝，較2009年環(huán)比上漲22.82%。由于近年鎮(zhèn)江市內(nèi)拆遷工程增加，空置土地增多，拍賣(mài)土地逐年增加，同時(shí)隨著2009年房?jī)r(jià)的上漲，土地成交價(jià)格也在逐年攀升。2010年鎮(zhèn)江第五期國(guó)有建設(shè)用地成交信息中，誕生鎮(zhèn)江新地王，成交單價(jià)達(dá)到

1611.75萬(wàn)元/畝，溢價(jià)率高達(dá)125%，創(chuàng)下鎮(zhèn)江歷史新高。（二）2008年—2010年鎮(zhèn)江國(guó)有建設(shè)用地出讓面積分析從2009年開(kāi)始，鎮(zhèn)江市國(guó)有建設(shè)用地成交面積漲幅較大，2009年全年成交土地面積為3478.12畝，環(huán)比2008年2089.02畝上漲

66.50%；2010年土地成交4146.61畝，環(huán)比上漲19.22%，相比2008年上漲98.50%。2008年鎮(zhèn)江市國(guó)有建設(shè)用地成交總建筑

面積2475703.44㎡，至2009年鎮(zhèn)江市國(guó)有建

設(shè)用地成交總建筑面積達(dá)到4816843.88㎡，環(huán)比上漲94.56%，而2010年鎮(zhèn)江市國(guó)有建設(shè)用

地成交總建筑面為5595353.40㎡，環(huán)比上漲

16.16%，相比2008年上漲126.01%。通過(guò)環(huán)

比漲幅可以看到，自2009年之后成交地塊容

積率明顯增加。（三）2008年—2010年鎮(zhèn)江國(guó)有建設(shè)用地出讓價(jià)格走勢(shì)2008年至2010年鎮(zhèn)江市國(guó)有建設(shè)用地成交單價(jià)環(huán)比漲幅分別為4.45%、22.82%。2008年至2010年成交土地中最

高樓面地價(jià)分別為2908元/㎡、3399元/㎡、4603元/㎡，環(huán)比漲幅分別為

16.88%、35.42%。可見(jiàn)2009年到2010年，鎮(zhèn)江市國(guó)有建設(shè)用地出讓價(jià)格呈現(xiàn)明顯上漲。（四）2008年—2010年鎮(zhèn)江市內(nèi)各片區(qū)土地出讓情況各片區(qū)出讓地塊面積對(duì)比各片區(qū)出讓地塊平均樓面地價(jià)對(duì)比1.各片區(qū)出讓地塊面積對(duì)比：各片區(qū)出讓地塊面積對(duì)比：上表為2008年至2010年鎮(zhèn)江市內(nèi)各片區(qū)土地出讓情況。京口區(qū)3年內(nèi)出讓土地總計(jì)2076.06畝，潤(rùn)州區(qū)3年內(nèi)出讓土地總計(jì)3076.27畝，丁卯去3年內(nèi)出讓土地總計(jì)1226.00畝，丹徒區(qū)3年內(nèi)出讓土地總計(jì)2173.74畝，大港區(qū)3年內(nèi)出讓土地總計(jì)1030.86畝。從上表可以看出，丁卯片區(qū)以及大港片區(qū)出讓地塊較少，潤(rùn)州片區(qū)作為鎮(zhèn)江新的行政、商業(yè)中心近年土地出讓趨勢(shì)明顯加大，而丹徒片區(qū)的居住價(jià)值在近年得到體現(xiàn)，土地成交有明顯漲幅。需要指出的是京口片區(qū)目前成交地塊集中在學(xué)府、濱江板塊，潤(rùn)州主要以南徐板塊為主，近期可能逐步向金山板塊轉(zhuǎn)移。另外，大港片區(qū)是目前鎮(zhèn)江空置地塊較多區(qū)域，隨著明發(fā)集團(tuán)進(jìn)駐大港，未來(lái)地塊成交可能還會(huì)增多。2.各片區(qū)出讓地塊平均樓面地價(jià)對(duì)比：上表為2008年至2010年鎮(zhèn)江市內(nèi)各片區(qū)所有成交土地平均樓面地價(jià)走勢(shì)，其中包括有安置房地塊?？梢钥吹?，作為鎮(zhèn)江市老的行政和商業(yè)中心，京口片區(qū)成交地塊樓面地價(jià)較為穩(wěn)定，而潤(rùn)州片區(qū)、丹徒片區(qū)發(fā)展較快，2010年平均樓面地價(jià)相比2008年漲幅較大，分別上漲103.93%和128.06%。（五）土地出讓情況分析：上表為2008年至2010年3年內(nèi)鎮(zhèn)江市成交土地總建筑面積和總銷(xiāo)售面積對(duì)比。2008年至2010年總建筑面積為1288.79萬(wàn)平方米，總銷(xiāo)售面積為672.75萬(wàn)平方米（2008年135.12萬(wàn)平方米、2009年337.05萬(wàn)平方米、2010年200.58萬(wàn)平方米），供銷(xiāo)比為1：0.52。需要指出，2010年成交地塊還沒(méi)有投入市場(chǎng)銷(xiāo)售，集合2010年成交情況，鎮(zhèn)江市商品房市場(chǎng)供需基本保持平衡。三、2010年鎮(zhèn)江市區(qū)商品房市場(chǎng)分析2010年鎮(zhèn)江市區(qū)商品房供需情況分析2010年鎮(zhèn)江市區(qū)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)分析2010年鎮(zhèn)江市內(nèi)各片區(qū)市場(chǎng)對(duì)比分析2010年鎮(zhèn)江市區(qū)普通住宅成交情況2010年鎮(zhèn)江市區(qū)非普通住宅成交情況2010年鎮(zhèn)江市區(qū)營(yíng)業(yè)性用房成交情況（一）2010年鎮(zhèn)江市區(qū)商品房供需情況分析2010年鎮(zhèn)江市區(qū)商品房供應(yīng)量總計(jì)25213套，商品房銷(xiāo)售總計(jì)21409套，供需比為1：0.85，目前市場(chǎng)商品房存量較少，供需基本保持平衡，市場(chǎng)需求潛力依然存在。此外，通過(guò)月度供需對(duì)比也可看出，目前鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是以市場(chǎng)供應(yīng)為主導(dǎo)，成交情況根據(jù)供應(yīng)量走勢(shì)而變化。（二）2010年鎮(zhèn)江市區(qū)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)分析2010年1月份鎮(zhèn)江市內(nèi)商品房成交均價(jià)為5516元/㎡，而至2010年12月份鎮(zhèn)江市內(nèi)商品房成交均價(jià)為7191元/㎡，全年漲幅為30.37%。由上表可以看出，鎮(zhèn)江市內(nèi)商品房?jī)r(jià)格基本保持穩(wěn)步上漲，除年中受到中央政策調(diào)控影響，略微下跌后，保持穩(wěn)步上升。（三）2010年鎮(zhèn)江市內(nèi)各片區(qū)市場(chǎng)對(duì)比分析供應(yīng)量分析成家量分析成交均價(jià)走勢(shì)分析

各片區(qū)套均面積走勢(shì)1.供應(yīng)量分析：供應(yīng)量分析：從供應(yīng)量走勢(shì)來(lái)看，保持每月穩(wěn)定供應(yīng)量的片區(qū)只有潤(rùn)州片區(qū)，除京口片區(qū)保持月度少量供應(yīng)外，丹徒片區(qū)、丁卯片區(qū)、大港片區(qū)均出現(xiàn)月度0供應(yīng)量。分析認(rèn)為，丹徒片區(qū)因?yàn)槭且约冏≌?xiàng)目為主，片區(qū)內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售基本以樓盤(pán)底商為主，幾乎沒(méi)有其它商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售，因此受到針對(duì)住宅銷(xiāo)售方面的政策調(diào)控影響較大，導(dǎo)致在一段時(shí)期內(nèi)成交量走低，影響片區(qū)供應(yīng)量走勢(shì)。而丁卯和大港片區(qū)則是因?yàn)樯唐贩繕潜P(pán)很少，丁卯目前在售樓盤(pán)也僅僅只有永隆城市廣場(chǎng)、鉆石銘苑、東方新卡納、美景豪庭，而商業(yè)項(xiàng)目諸如鎮(zhèn)江食品城、億都家居建材城、亞太廣場(chǎng)、鎮(zhèn)江義烏小商品城等樓盤(pán)基本已是尾盤(pán)，或部分房源尚未開(kāi)發(fā)，因此在售房源較少。2.成交量分析：成交量分析從2010年鎮(zhèn)江市內(nèi)各片區(qū)成交量走勢(shì)來(lái)看，潤(rùn)州片區(qū)已經(jīng)成為鎮(zhèn)江市內(nèi)商品房銷(xiāo)售的主要區(qū)域，隨著近幾年行政中心以及商業(yè)中心南移，潤(rùn)州片區(qū)的價(jià)值潛力益發(fā)凸顯，成為鎮(zhèn)江商品房市場(chǎng)發(fā)展的主力區(qū)域。另外，丹徒片區(qū)也越來(lái)越受到購(gòu)房者重視，因?yàn)樾姓行暮蜕虡I(yè)中心南移，丹徒片區(qū)和市中心的距離更加接近，而同時(shí)丹徒片區(qū)的自然生態(tài)優(yōu)勢(shì)開(kāi)始突顯，隨著該片區(qū)生活配套陸續(xù)完善，遠(yuǎn)離塵囂卻又在城內(nèi)成為吸引購(gòu)房者的因素之一，使

丹徒片區(qū)成為繼潤(rùn)州片區(qū)之后住宅商品房銷(xiāo)售得主要區(qū)域。3.成交均價(jià)走勢(shì)分析：4.各片區(qū)套均面積走勢(shì)：各片區(qū)套均面積走勢(shì)：從2010年鎮(zhèn)江市內(nèi)各片區(qū)套均面積走勢(shì)看來(lái)，丁卯片區(qū)明顯較低，其它各片區(qū)基本一致。丁卯片區(qū)由于其主要銷(xiāo)售產(chǎn)品為營(yíng)業(yè)性用房，套均面積較小，住宅產(chǎn)品僅僅永隆城市廣場(chǎng)、鉆石銘苑、東方新卡納、美景豪庭等樓盤(pán)，而東方新卡納又以小戶(hù)型產(chǎn)品為主，因此整體片區(qū)套均面積較小。此外，通過(guò)套均面積走勢(shì)可以看到，自2010年下半年開(kāi)始，整體套均面積有減小趨勢(shì)，鎮(zhèn)江小戶(hù)型投資類(lèi)產(chǎn)品開(kāi)始增多。（四）2010年鎮(zhèn)江市區(qū)普通住宅成交情況各片區(qū)普通住宅成交總數(shù)據(jù)各片區(qū)普通住宅銷(xiāo)售套數(shù)分析各片區(qū)普通住宅成交均價(jià)走勢(shì)1.各片區(qū)普通住宅成交總數(shù)據(jù)：2010年鎮(zhèn)江市內(nèi)普通住宅總成交套數(shù)

10734套，總成交面

積109.43萬(wàn)平方米，總成交金額

561080.63萬(wàn)元，全

年成交均價(jià)5127.38元/㎡。普通住宅銷(xiāo)售量占市區(qū)商品房總成交量（市區(qū)總成交

21409套）的50.14%，住宅商品房占總成交量比例依然較低。2.各片區(qū)普通住宅銷(xiāo)售套數(shù)分析：各片區(qū)普通住宅銷(xiāo)售套數(shù)分析2010年鎮(zhèn)江市普通住宅銷(xiāo)售量最高片區(qū)為潤(rùn)州片區(qū)，成交3229套；其次為丹徒片區(qū)，成交

3104套；京口片區(qū)為2439套；大港片區(qū)為1076套；丁卯片區(qū)普通住宅成交量最少，全年僅為886套。3.各片區(qū)普通住宅成交均價(jià)走勢(shì)：從普通住宅成

交均價(jià)來(lái)看，依然

是潤(rùn)州片區(qū)位居第

一，均價(jià)已經(jīng)突破

7300元/㎡；京口片區(qū)和丁卯片區(qū)相鄰，房?jī)r(jià)較為接近，約

為6000元/㎡左右；其次為丹徒片區(qū)，

約為4300元/㎡；大港片區(qū)成交均價(jià)最

低，僅3300元/㎡左右。（五）非普通住宅成交情況各片區(qū)非普通住宅成交均價(jià)走勢(shì)各片區(qū)非普通住宅銷(xiāo)售套數(shù)對(duì)比各片區(qū)非普通住宅成交總數(shù)據(jù)1.各片區(qū)非普通住宅成交總數(shù)據(jù)：2010年鎮(zhèn)江市內(nèi)非普通住宅總銷(xiāo)售套數(shù)1664套，總成交面積33.72萬(wàn)平方米，總成交金額243176.98萬(wàn)元，全年成交均價(jià)7212.26元/㎡。非普通住宅占全年商品房銷(xiāo)售總量的7.77%。2.各片區(qū)非普通住宅銷(xiāo)售套數(shù)對(duì)比：各片區(qū)非普通住宅銷(xiāo)售套數(shù)對(duì)比2010年鎮(zhèn)江市內(nèi)非普通住宅銷(xiāo)售主要集中在潤(rùn)州片區(qū)、京口片區(qū)，以及丹徒片區(qū)，丁卯片區(qū)以及大港片區(qū)非普通住宅成交量較低。此外，鎮(zhèn)江商品房市場(chǎng)非普通住宅成交主要為別墅類(lèi)項(xiàng)目，其他類(lèi)型非普通住宅幾乎沒(méi)有。3.各片區(qū)非普通住宅成交均價(jià)走勢(shì)：2010年鎮(zhèn)江市內(nèi)非普通住宅價(jià)格依然以潤(rùn)州片區(qū)為最，其次為京口片區(qū)、丁卯片區(qū)、丹徒片區(qū)、大港片區(qū)。此外，值得提出的是，從成交均價(jià)來(lái)看，潤(rùn)州片區(qū)的普通住宅價(jià)格已經(jīng)逼近被普通住宅價(jià)格，這主要是由于地段因

素造成的，非普通住

宅區(qū)位偏離市區(qū)，導(dǎo)

致成交價(jià)格與市內(nèi)較

好地段的普通住宅相

近。（六）營(yíng)業(yè)性用房成交情況各片區(qū)營(yíng)業(yè)性用房成交均價(jià)走勢(shì)各片區(qū)營(yíng)業(yè)性用房銷(xiāo)售套數(shù)分析各片區(qū)營(yíng)業(yè)性用房成交總數(shù)據(jù)1.各片區(qū)營(yíng)業(yè)性用房成交總數(shù)據(jù)：2010年鎮(zhèn)江市內(nèi)累計(jì)銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)性用房套數(shù)為4741套，總成交面積29.59萬(wàn)平方米，總成交金額284540.28萬(wàn)元，全年平均成交價(jià)格9616.40元/㎡。

2010年鎮(zhèn)江市內(nèi)營(yíng)業(yè)性用房銷(xiāo)售占商品房銷(xiāo)售總量的22.14%。2.各片區(qū)營(yíng)業(yè)性用房銷(xiāo)售套數(shù)分析：各片區(qū)營(yíng)業(yè)性用房銷(xiāo)售套數(shù)分析：從上圖中可以很明顯

的看出丁卯片區(qū)是鎮(zhèn)江市內(nèi)營(yíng)業(yè)性用房銷(xiāo)售的主要區(qū)域，丁卯片區(qū)2010年全

年成交營(yíng)業(yè)性用房2884套，占營(yíng)業(yè)性用房總銷(xiāo)售套數(shù)的60.83%。其它各區(qū)域銷(xiāo)售主要是部分商業(yè)項(xiàng)目，例如：鎮(zhèn)江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、九潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)、歐尚賣(mài)場(chǎng)、沃爾瑪賣(mài)場(chǎng)等，其它基本為樓盤(pán)底商銷(xiāo)售。3.各片區(qū)營(yíng)業(yè)性用房成交均價(jià)走勢(shì)：2010年鎮(zhèn)江市內(nèi)營(yíng)業(yè)性用房成交均價(jià)依然是以潤(rùn)州片區(qū)為最，主要因?yàn)殒?zhèn)江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、九潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)等商業(yè)巨頭位于潤(rùn)州片區(qū)，其銷(xiāo)售均價(jià)較高。相反，丁卯片區(qū)作為鎮(zhèn)江營(yíng)業(yè)性用房的主要銷(xiāo)售區(qū)域，由于其業(yè)態(tài)上是以大型專(zhuān)一的批發(fā)市場(chǎng)為主，因此在成交均價(jià)上反而不如潤(rùn)州片區(qū)。四、各片區(qū)成交情況分析2010年京口片區(qū)成交情況分析2010年潤(rùn)州片區(qū)成交情況分析2010年丹徒片區(qū)成交情況分析2010年丁卯片區(qū)成交情況分析2010年大港片區(qū)成交情況分析（一）2010年京口片區(qū)成交情況分析2010年京口片區(qū)成交情況分析2010年京口片區(qū)商品房銷(xiāo)售共3989套，與2009年相比（8369套）同比下跌52.34%；總供應(yīng)量4995套；總成交面積42.80萬(wàn)平方米，總成交金額243834.12萬(wàn)元，分別與2009年相比，同比下跌56.43%和47.75%；全年京口片區(qū)成交均價(jià)為5697.28元/㎡，同比2009年上漲19.94%；平均套均面積107.29㎡。從上圖可以看出，2010年上半年除個(gè)別月份因?yàn)椴疬w安置房的銷(xiāo)售影響成交均價(jià)外，京口片區(qū)成交均價(jià)基本保持穩(wěn)定。下半年由于地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，京口片區(qū)成交均價(jià)在有所回落后，保持穩(wěn)步上漲。另外，在戶(hù)型面積上京口片區(qū)變化不大，基本保持在110㎡戶(hù)型，產(chǎn)品銷(xiāo)售依然是以自住和改善型居住為主。此外，通過(guò)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，京口片區(qū)供需比例為1：0.80，需求潛力依舊存在，2011年京口片區(qū)可以適當(dāng)加大供應(yīng)量，以滿(mǎn)足購(gòu)房需求。（二）2010年潤(rùn)州片區(qū)成交情況分析2010年潤(rùn)州片區(qū)成交情況分析2010年潤(rùn)州片區(qū)商品房銷(xiāo)售共5098套，與2009年相比（6231套）同比下跌18.18%；總供應(yīng)量8706套；總成交面積56.16萬(wàn)平方米，同比2009年下跌25.48%；總成交金額455675.23萬(wàn)元，與2009年相比，同比上漲12.22%；全年潤(rùn)州片區(qū)成交均價(jià)為8113.57元/㎡，同比2009年上漲

50.58%；平均套均面積110.17㎡。從2010年潤(rùn)州片區(qū)的整體銷(xiāo)售情況來(lái)看，基本保持穩(wěn)定，隨著2009年房?jī)r(jià)的上漲，進(jìn)入2010年后，潤(rùn)州片區(qū)成交均價(jià)基本在7000元/㎡以上。2010年1月潤(rùn)州片區(qū)成交均價(jià)6918.61元/㎡，至

12月份成交均價(jià)為9424.32元/㎡，全年漲幅36.22%。2010年潤(rùn)州片區(qū)商品房總供應(yīng)量8706套，總銷(xiāo)售5098套，供需比例為1：0.59。由于潤(rùn)州片區(qū)目前是鎮(zhèn)江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，因此其供應(yīng)量和銷(xiāo)售量均為鎮(zhèn)江市區(qū)最高。此外，2010年潤(rùn)州片區(qū)在總成交面積下跌得到25.48%的情況下，總成交金額卻上漲12.22%，其房?jī)r(jià)上漲幅

度也是鎮(zhèn)江市內(nèi)最快。另外從套均面積來(lái)看，潤(rùn)州片區(qū)戶(hù)型基本以110㎡以上戶(hù)型為主，在2010年10月份之前片區(qū)內(nèi)缺乏小戶(hù)型產(chǎn)品，這一情況在2010年11月份開(kāi)始轉(zhuǎn)變，隨著鎮(zhèn)江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的SOHO金鉆小公寓、以及九潤(rùn)一號(hào)公館小戶(hù)型產(chǎn)品的面世，潤(rùn)州片區(qū)出現(xiàn)投資類(lèi)小戶(hù)型產(chǎn)品，套均面積開(kāi)始下降。（三）2010年丹徒片區(qū)成交情況分析2010年丹徒片區(qū)成交情況分析2010年丹徒片區(qū)商品房銷(xiāo)售共4281套，與2009年相比（5685套）同比下跌24.70%；總供應(yīng)

量4451套；總成交面積47.65萬(wàn)平方米，同比2009年下跌34.63%；總成交金額216828.38萬(wàn)

元，與2009年相比，同比下跌24.03%；全年丹徒片區(qū)成交均價(jià)為4550.91元/㎡，同比2009年上漲16.23%；平均套均面積111.29㎡。2010年丹徒片區(qū)受政策調(diào)控影響較大，作為以住宅項(xiàng)目為主要銷(xiāo)售產(chǎn)品的丹徒片區(qū)，本身缺

乏商業(yè)項(xiàng)目支撐，產(chǎn)品主要是以自住型和改善型居住需求為主，一般戶(hù)型面積均在110㎡以上，投資類(lèi)小戶(hù)型產(chǎn)品也幾乎沒(méi)有，因此在本輪調(diào)控政策中受影響較大。從圖中走勢(shì)也能看到，

春節(jié)淡季之后，4月份成交量有所上升，但是“4.17調(diào)控政策”出臺(tái)后，成交量持續(xù)走低，在9月份傳統(tǒng)旺季的帶領(lǐng)下，剛剛有所回升，“9.29二輪調(diào)控”出臺(tái)，導(dǎo)致全年成交情況走低。不過(guò)，丹徒片區(qū)2010年總供應(yīng)量為4451套，總銷(xiāo)售量為4281套，其供需比例為1：0.92，明顯可見(jiàn)其供應(yīng)量嚴(yán)重不足。隨著丹徒片區(qū)的逐漸開(kāi)發(fā)以及人們對(duì)丹徒片區(qū)潛在價(jià)值的逐步認(rèn)識(shí)，丹徒片區(qū)的購(gòu)房需求也越來(lái)越高，從2010年1月份以及12月份成交均價(jià)來(lái)看，丹徒片區(qū)全年成交均價(jià)漲幅也達(dá)到23.35%，建議2011年丹徒片區(qū)樓盤(pán)可以考慮加大供應(yīng)量，以滿(mǎn)足

該片區(qū)日益增長(zhǎng)的購(gòu)房需求。（四）2010年丁卯片區(qū)成交情況分析2010年丁卯片區(qū)成交情況分析2010年丁卯片區(qū)商品房銷(xiāo)售共3903套，與2009年相比（7268套）同比下跌46.30%；總供應(yīng)量3470套；總成交面積22.77萬(wàn)平方米，同比2009年下跌58.56%；總成交金額

148114.29萬(wàn)元，與2009年相比，同比下跌43.61%；全年丁卯片區(qū)成交均價(jià)為6504.90元/㎡，同比2009年上漲36.10%；平均套均面積58.34㎡。2010年丁卯片區(qū)整體銷(xiāo)售情況出現(xiàn)較大幅度的下滑，主要原因在于2010年丁卯片區(qū)在售的住宅項(xiàng)目?jī)H為永隆城市廣場(chǎng)、鉆石銘苑、東方新卡納、美景豪庭等4家樓盤(pán)，其余樓盤(pán)基本售罄，或尾盤(pán)銷(xiāo)售，住宅整體供應(yīng)量不高，導(dǎo)致成交量下滑嚴(yán)重。而在住宅項(xiàng)目供應(yīng)量不高的情況下，丁卯片區(qū)銷(xiāo)售主要轉(zhuǎn)向以營(yíng)業(yè)性用房為主，因此該片區(qū)整體成交均價(jià)上漲幅度以及套均面積下跌幅度均較大。除去營(yíng)業(yè)性用房外，丁卯片區(qū)住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)基本保持在6000元/㎡左右，基本與相鄰的學(xué)府板塊相近。另外，值得指出的是，2010年丁卯片區(qū)商品房總銷(xiāo)售為3903套，供應(yīng)量?jī)H為3470套，供需比例為1：1.12，供應(yīng)量嚴(yán)重不足，已經(jīng)靠去化存量房來(lái)滿(mǎn)足購(gòu)房需求，這主要也和丁卯片區(qū)住宅項(xiàng)目太少有關(guān)，相信2011年隨著新盤(pán)的開(kāi)發(fā)，供需比例將會(huì)得到適當(dāng)調(diào)整。（五）2010年大港片區(qū)成交情況分析2010年大港片區(qū)成交情況分析2010年大港片區(qū)商品房銷(xiāo)售共3307套，與2009年相比（3481套）相比基本持平，同比下跌5.00%；總供應(yīng)量3491套；總成交面積31.20萬(wàn)平方米，同比2009年下跌

13.60%；總成交金額76470.03萬(wàn)元，與2009年相比，同比下跌2.76%；全年大港

片區(qū)成交均價(jià)為2450.76元/㎡，同比2009年上漲12.52%；平均套均面積94.35㎡。從2010年大港片區(qū)的整體成交情況來(lái)看，大港片區(qū)與2009年相比，銷(xiāo)售基本保持穩(wěn)定，但是其成交均價(jià)上漲幅度與全市漲幅相比依然較低。主要原因在于大港片區(qū)一直屬于鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)中的弱視區(qū)域，購(gòu)房者的主要焦點(diǎn)依然在京口、潤(rùn)州、丹徒、丁卯等靠近市中心區(qū)域，因此大港商品房銷(xiāo)售樓盤(pán)較少，其房?jī)r(jià)也一直保持較低水平。不過(guò)，明發(fā)集團(tuán)于2010年下半年進(jìn)駐大港片區(qū)，開(kāi)發(fā)明發(fā)·錦繡銀山項(xiàng)目，據(jù)了解其12月份開(kāi)盤(pán)以4200元/㎡的成交均價(jià)成為鎮(zhèn)江首個(gè)“日光盤(pán)”，未來(lái)大港片區(qū)的關(guān)注程度以及房?jī)r(jià)上漲空間可以預(yù)見(jiàn)。此外，2010年大港片區(qū)供需比例為1：0.95，同樣呈現(xiàn)供應(yīng)量不足，這主要和大港

樓盤(pán)較少有關(guān)，隨著明發(fā)·錦繡銀山、旭輝·朗香郡等樓盤(pán)陸續(xù)開(kāi)發(fā)，大港片區(qū)的供應(yīng)量將會(huì)得到提升。五、2010年鎮(zhèn)江地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素及相關(guān)分析宏觀(guān)金融政策城市規(guī)劃和建設(shè)

市場(chǎng)供求關(guān)系市場(chǎng)需求的轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)成本的影響（一）宏觀(guān)金融政策宏觀(guān)金融政策成為2010年對(duì)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的主要因素，隨著

2009年末開(kāi)始的以穩(wěn)定樓市發(fā)展為主的調(diào)控政策出臺(tái)，伴隨著2010年春季淡季的影響，同時(shí)面對(duì)2009年急速攀升的房?jī)r(jià)，鎮(zhèn)江購(gòu)房者進(jìn)入觀(guān)望期。至2010年4月份，鎮(zhèn)江樓市開(kāi)始有所回暖，但是4.17調(diào)控政策的出臺(tái)再次影響購(gòu)房心理，雖然4.17調(diào)控依然以穩(wěn)定樓市平穩(wěn)健康發(fā)展為主，但是購(gòu)房者買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理影響下，成交量開(kāi)始走低，尤其是以住宅商品房銷(xiāo)售為主的丹徒片區(qū)受影響最大。在此期間，鎮(zhèn)江樓市逐漸出現(xiàn)優(yōu)惠與打折，房?jī)r(jià)有所下跌。至“金九銀十”傳統(tǒng)旺季到來(lái)，政策影響逐步淡去，9月份成交量有所回升之際，9.29二輪調(diào)控出臺(tái)，再次打壓房地產(chǎn)成交，同時(shí)一線(xiàn)城市“限購(gòu)令”等嚴(yán)厲政策出臺(tái)，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控影響下，購(gòu)房者再次觀(guān)望，直到2010年年末，部分積壓的購(gòu)房需求得到釋放，成交情況才有所回升。（二）城市規(guī)劃和建設(shè)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年鎮(zhèn)江全市完成拆遷量近780萬(wàn)平方米，市區(qū)完成拆遷量近400萬(wàn)平方米，為鎮(zhèn)江市帶來(lái)大量的購(gòu)房需求。但是同時(shí)，拆遷所帶來(lái)的需求量主要是以自住型需求和改善型需求為主，大量的剛性需求成為鎮(zhèn)江樓市成交量的主要構(gòu)成。隨著鎮(zhèn)江城市改造工程的不斷推進(jìn)，還有大量潛在的剛性需求沒(méi)有得到釋放，鎮(zhèn)江城市改造和建設(shè)工程成為鎮(zhèn)江樓市的有力支撐之一，對(duì)穩(wěn)定鎮(zhèn)江樓市發(fā)展和房?jī)r(jià)的作用不可低估。（三）市場(chǎng)供求關(guān)系2010年鎮(zhèn)江市區(qū)商品房供應(yīng)量總計(jì)25213套，商品房銷(xiāo)售總計(jì)21409套，供需比為1：0.85。從2010年鎮(zhèn)江市區(qū)商品房供需比例不難看出，目前鎮(zhèn)江樓市依然是供不應(yīng)求，大量的購(gòu)房需求依然沒(méi)有得到釋放，在需求量較大的情況下，也導(dǎo)致房?jī)r(jià)很難下降。雖然從在政策調(diào)控中幾次調(diào)整了首付比例，也明確規(guī)定了二套房貸的標(biāo)準(zhǔn)，以及出臺(tái)三套房貸停貸、利率上調(diào)等措施，但鎮(zhèn)江購(gòu)房需求以剛性需求為主，需求量相對(duì)供應(yīng)量而言依然較大，在此基礎(chǔ)上，供求關(guān)系也成為鎮(zhèn)江房?jī)r(jià)的有力支撐。（四）市場(chǎng)需求的轉(zhuǎn)變隨著2010年全國(guó)經(jīng)濟(jì)不景氣，通貨膨脹壓力越來(lái)越大，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成為投資產(chǎn)品中保值升值的首選，鎮(zhèn)江購(gòu)房者中投資需求比例增加。2010年下半年，鎮(zhèn)江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、九潤(rùn)一號(hào)公館等小面積戶(hù)型產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，尤其鎮(zhèn)江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)SOHO金鉆小戶(hù)型成為鎮(zhèn)江第一個(gè)“日光盤(pán)”，可見(jiàn)鎮(zhèn)江投資型購(gòu)房需求增加。隨著投資需求的增加以及房?jī)r(jià)的不斷上漲，未來(lái)小戶(hù)型產(chǎn)品的需求越來(lái)越大。（五）開(kāi)發(fā)成本的影響2010年鎮(zhèn)江土地價(jià)格快速增長(zhǎng)，在2010年鎮(zhèn)江國(guó)有建設(shè)用地第五期成交中，誕生鎮(zhèn)江新地王，樓面地價(jià)也達(dá)到4603元/㎡。雖然該地塊尚未投入市場(chǎng)，但是其片區(qū)未來(lái)房?jī)r(jià)水平已經(jīng)可以預(yù)見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)成本的增加無(wú)疑成為未來(lái)房?jī)r(jià)最有利的支撐。同時(shí)，由于房?jī)r(jià)的上漲也導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)于樓盤(pán)品質(zhì)要求的提高，促使開(kāi)發(fā)企業(yè)引進(jìn)更高品質(zhì)的產(chǎn)品，以滿(mǎn)足購(gòu)房需求的提高，從而在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。而樓盤(pán)品質(zhì)提高所帶來(lái)的開(kāi)發(fā)成本也將是影響房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。六、2011年鎮(zhèn)江地產(chǎn)走勢(shì)分析政策走勢(shì)分析土地情況分析

商品房市場(chǎng)走勢(shì)（一）政策走勢(shì)2011年1月份，重慶、上海等地房產(chǎn)稅試點(diǎn)已經(jīng)開(kāi)始，同時(shí)溫家寶總理在年初講話(huà)中也明確要求控制房?jī)r(jià)上漲，因此2010年的調(diào)控不會(huì)就此停止，2011年依然

是一個(gè)調(diào)控之年。不過(guò)需要指出，目前出臺(tái)的房產(chǎn)稅政策存在較大問(wèn)題，起針對(duì)性依然較狹窄，對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用還無(wú)法發(fā)揮。同時(shí)，三輪調(diào)控呼聲越來(lái)越高，但是在不轉(zhuǎn)變供需比例的情況下，面對(duì)大量的購(gòu)房需求，即使三輪調(diào)控出臺(tái)，其

房?jī)r(jià)下跌的可能性依然不大。另外，鎮(zhèn)江屬于三線(xiàn)城市，同時(shí)又在城市快速建設(shè)和發(fā)展得階段，因此對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的執(zhí)行政策依然會(huì)保持較為寬松的政策。從以往中央對(duì)地產(chǎn)調(diào)控時(shí)鎮(zhèn)江的地方執(zhí)行細(xì)則可以看出，鎮(zhèn)江地方政府主要以國(guó)家調(diào)控為主，并沒(méi)有額外出臺(tái)其它細(xì)則。因此在政策走勢(shì)上，即使2011年三輪調(diào)控出臺(tái)，對(duì)于鎮(zhèn)江的影響也不會(huì)很大，政策調(diào)控的主要影響還是在全國(guó)的觀(guān)望氛圍對(duì)購(gòu)房心理所產(chǎn)生的影響。（二）土地情況2010年全年鎮(zhèn)江市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地共出讓53幅地塊，成交面積為4146.61畝，總建筑面積為559.54萬(wàn)平方米，平均容積率2.02。這部分土地將于2011年及2012年投入市場(chǎng)。而據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年市區(qū)內(nèi)完成拆遷量近400萬(wàn)平方米，市內(nèi)商品房銷(xiāo)售面積為200.58萬(wàn)平方米，結(jié)合2011年鎮(zhèn)江市區(qū)將完成拆遷量300萬(wàn)平方米，棚戶(hù)區(qū)改造60萬(wàn)平方米，其市場(chǎng)需求依然巨大。不過(guò)，在土地價(jià)格上，2010年漲幅較大，其全市國(guó)有建設(shè)用地成交單價(jià)較2009年環(huán)比上漲35.42%，土地成本的加大在一定程度上影響未來(lái)產(chǎn)品的銷(xiāo)售。此外，就鎮(zhèn)江市區(qū)來(lái)說(shuō)，目前潤(rùn)州片區(qū)可出讓土地主要集中在南徐板塊以及金山板塊，而京口片區(qū)主要集中于濱江沿線(xiàn)，這部分區(qū)域土地較少，價(jià)格也較高。因此，2010年丹徒片區(qū)逐漸成為土地市場(chǎng)爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)，隨著丹徒