土地一級開發(fā)、出讓的業(yè)務(wù)交流

土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)交流—

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Ltd.吉宗杰土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)交流—

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—土地一級開發(fā)內(nèi)容介紹土地一級開發(fā)中的E法v律al風(fēng)u險at與i防on范only.ed

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Ltd.土地一級開發(fā)相關(guān)法律法規(guī)土地使用權(quán)出讓土地一級開發(fā)內(nèi)容介紹—

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—一、我國一級土地開發(fā)的概述（一）一級土地開發(fā)的概念土地一級開發(fā)也稱土地儲備開發(fā)、土地整理、土地綜合整治、土地成片開發(fā)等，目前沒有很統(tǒng)一的學(xué)理定義，各地具體政策與法規(guī)與規(guī)章的規(guī)定也不同。土地一級開發(fā)是指在土地出讓前，對土地進(jìn)行整理投資開發(fā)的過程。從具體工作來說，土地一級開發(fā)是指按照城市規(guī)劃、E土v地利a用l總u體a規(guī)t劃i、o城n市o功能n定l位y和.經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，由ed

wi政t府h統(tǒng)A一s組p織o，s由e土.地一S級l開i發(fā)d主e體s實(shí)f施o，r通過.征N地E、T拆遷3、.安5置、C補(bǔ)l償i和e市n政t建P設(shè)r，ofi使建設(shè)用地實(shí)現(xiàn)宗地平整、市政配套的狀態(tài)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、

“五通一C平o”p或y“r七i通一g平h”t的2建0設(shè)0條4件-（2熟地0）1，1以A達(dá)s到p土o地s出e讓條P件t的y行為L。t相d.對而言，通常將土地出讓后進(jìn)行的房地產(chǎn)建設(shè)稱為二級開發(fā)，土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租。土地一級開發(fā)內(nèi)容介紹—

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—通過立法對土地一級開發(fā)的定義：《北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法》(京國土房管出字[2002]1100號)第一次從立法的角度對土地一級開發(fā)的涵義做了較為詳盡權(quán)威的界定。第三條：“本辦法所稱土地一級開發(fā)，是指政府委托市土地整理儲備中心(以下簡稱市土地儲備中心)及分中心，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地一級開發(fā)計(jì)劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、E農(nóng)v轉(zhuǎn)用a、l拆u遷a和t市i政o道n路o等基n礎(chǔ)l設(shè)y施.建設(shè)的行為?！眅d

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Ltd.土地一級開發(fā)內(nèi)容介紹—

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—（二）一級土地開發(fā)在土地開發(fā)體系中的位置土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地以及介于兩者之間的毛地。土地一級市場，是由國家壟斷的市場。土地的二級市場是土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)E行v交易a的l市u場a。ti20o04n年8o月3n1日l之y前.，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開ed

wi發(fā)t模h式A基s本p上o都s屬e于.土地S、l房i屋d兩e級s市f場o聯(lián)r動開.發(fā)N。E即T開發(fā)3商.尋5求協(xié)C議l轉(zhuǎn)i讓e的n土t地P，rofi然后獲得土地開發(fā)權(quán)，再進(jìn)行房屋開發(fā)。2004年8月31日之后，土地走向了市場化。過去被開發(fā)C商o打p包y在r一i起的g土h地t市2場0與0房4屋-市2場之0間1加1進(jìn)A了s政p府o的s土e地整P理t儲y備中L心t。d.土地一二級市場被政府清晰劃界。土地一級開發(fā)內(nèi)容介紹—

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—二、土地一級開發(fā)的模式1、完全政府運(yùn)作的模式（現(xiàn)國土資源部以通知的形式禁止）政府作為土地的所有者代表，將土地一級開發(fā)列為土地整理儲備中心的一項(xiàng)職能，由土地整理儲備中心或其組建機(jī)構(gòu)完成全部的一級開發(fā)工作。該機(jī)構(gòu)是非盈利性政府職能部門，保證國家土地所有權(quán)借以體現(xiàn)的土地收益的實(shí)現(xiàn)，而不是利用這種特權(quán)去謀取自身利益。土地儲E備v中心a一l級u開a發(fā)t實(shí)i施o機(jī)n構(gòu)o由政n府l財(cái)y政.專項(xiàng)撥款進(jìn)行土地ed

wi一t級h開A發(fā)s，p開o發(fā)s完e成.后或S將l預(yù)i期d的e熟s地f交o由r土地.治N理E部T門，3面.向5市場C以l招i拍e掛n方t式P公rofi開出讓。Copyright

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Ltd.國土資源部通知內(nèi)容：國土資源部發(fā)布通知要求，2011年3月底之前，土地儲備機(jī)構(gòu)必須與其下屬和掛靠的從事土地開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)徹底脫鉤。各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級市場開發(fā)。土地儲備機(jī)構(gòu)退出一級開發(fā)，意味著土地儲備部門將只能進(jìn)行土地收儲工作，一級開發(fā)將完全由企業(yè)按照市場規(guī)律進(jìn)行操作。土地一級開發(fā)內(nèi)容介紹—

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—2、完全市場運(yùn)作模式這種模式中，政府首先將待進(jìn)行一級開發(fā)的土地一次性出讓給土地一級開發(fā)公司，由其通過土地使用權(quán)出讓協(xié)議的約定進(jìn)行統(tǒng)一拆遷、補(bǔ)償、安置、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會公共設(shè)施建設(shè)，使區(qū)域內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建設(shè)條件，再面向市場轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，期間土地使用權(quán)發(fā)生了兩次轉(zhuǎn)移。Evaluation

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As這p種o模式s中e，.政S府l可i以d按e照s經(jīng)過f測o算r的.“N熟E地T”價3格.向5一級C開l發(fā)i企e業(yè)n通t過市Profi場競爭方式出讓“生地”，一級開發(fā)企業(yè)在完成一級開發(fā)前向政府支付“熟地”價款；或者政府C向o一p級y開r發(fā)i企業(yè)g出h讓t“2生0地0”4，-一2級開0發(fā)1企1業(yè)A完s成p一o級s開e發(fā)后P核t算y開發(fā)L成t本d.及酬金，待土地轉(zhuǎn)讓取得土地價款后扣除開發(fā)成本及酬金，剩余土地轉(zhuǎn)讓款歸政府所有。政府通過出讓協(xié)議保證其土地所有者權(quán)益和社會公共利益，土地開發(fā)企業(yè)則通過與二級開發(fā)商的轉(zhuǎn)讓協(xié)議保證其開發(fā)利益。但該模式不利于政府控制市場地價，政府宏觀調(diào)控土地市場的能力降低。土地一級開發(fā)內(nèi)容介紹—

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—3、政府主導(dǎo)的市場化運(yùn)作模式土地一級開發(fā)的主體為政府，這是土地一級開發(fā)地方法規(guī)的一個基本原則，也是“政府主導(dǎo)”的主要體現(xiàn)。“市場化運(yùn)作”體現(xiàn)在土地一級開發(fā)除必須通過行政行為完成的事項(xiàng)之外的開發(fā)事項(xiàng)，通過市場競爭方式選擇具備資格的企業(yè)投資完成；體現(xiàn)在土地一級開發(fā)應(yīng)符合市場需求，并按市場需求實(shí)施土地一級開發(fā)。該模式是我國土地一級開發(fā)的發(fā)展趨勢。Evaluation

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As這p種o模s式e中.，S政l府i根d據(jù)e土s地市f場o調(diào)r查確.定N土E地T需3求狀.況5，C以l招i拍e掛n方t式將P擬rofi開發(fā)的土地按照“熟地”出讓，提前確定土地使用權(quán)受讓人，并由土地使用權(quán)受讓人

分期支付C土o地p受y讓r價i款用g于h土t地2一0級0開4發(fā)-。2政府0通1過1招A標(biāo)s等p方o式s確e定具P備t資y格的L企t業(yè)d，.在土地出讓合同規(guī)定的期限內(nèi)將出讓的土地開發(fā)為符合土地受讓人要求的條件，土地開發(fā)完成經(jīng)驗(yàn)收合格后，政府與土地受讓人正式移交土地。這種模式在保證政府主導(dǎo)土地一級開發(fā)的基礎(chǔ)上能有效利用市場資源，減輕政府開發(fā)資金壓力。土地一級開發(fā)內(nèi)容介紹—

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—三、土地一級開發(fā)中的法律要素

1、法律主體土地一級開發(fā)主要涉及三個主體：政府及土地儲備機(jī)構(gòu)、土地一級開發(fā)企業(yè)、被拆遷人及被征地農(nóng)民。政府是征收和補(bǔ)償?shù)闹黧w，因此，土地一級開發(fā)第一個重要的主體就是政府，土地儲備機(jī)構(gòu)的設(shè)立恰恰是完成政府一級開發(fā)職能的機(jī)構(gòu)。但是，由于政府部門在土極不利于土地的儲備，鑒于此種客觀情況，全國各大城市開始將一級開發(fā)引入市場機(jī)Evaluation

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wi地t一h級A開s發(fā)p中o會s存e在.資金S不l足i、d人e員s不f足o等r多方.面N的E難T題，3從.而5會制C約l土i地e一n級t開P發(fā)r，ofi制，所以C才o有p了y政r府i主導(dǎo)g、h市t場2運(yùn)0作0規(guī)4則-。2011

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—2、法律關(guān)系在土地一級開發(fā)中，政府是土地所有權(quán)的代表，土地儲備機(jī)構(gòu)是政府授權(quán)負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)工作的專門機(jī)構(gòu)，土地一級開發(fā)企業(yè)是開發(fā)的具體實(shí)施者，而被拆遷人及被征地農(nóng)民則是一級開發(fā)前的土地使用者。如何理順三個主體之間的法律關(guān)系，尤其是政府與一級開發(fā)企業(yè)之間的法律關(guān)系，對土地一級開發(fā)的順利進(jìn)行，至關(guān)重要。原則上說，政府可以基E于v法a律l的u規(guī)a定t授i權(quán)o給n土地o儲n備l機(jī)y構(gòu).，由土地儲備機(jī)構(gòu)ed

wi獨(dú)t自h完A成s土p地o一s級e開.發(fā)，S政l府i與d土e地s儲f備o機(jī)r構(gòu)之.間N是E授T權(quán)與3被.授5權(quán)的C關(guān)l系i。e事n實(shí)t上P，rofi征地和拆遷是土地一級開發(fā)的核心問題，也是難點(diǎn)問題，土地一級開發(fā)的過程，也就

是協(xié)調(diào)、C處o理p和y重r新i調(diào)整g三h者t利2益0關(guān)0系4的-過2程，0而1政1府A及s其p土o地s儲e備機(jī)P構(gòu)t很y難獨(dú)L立t完d.成這些工作。因此，政府或土地儲備機(jī)構(gòu)可以委托有實(shí)力的一級開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地一級開發(fā)，從而解決土地儲備機(jī)構(gòu)資金不足、人員不足等難題。土地一級開發(fā)內(nèi)容介紹—

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—如果政府進(jìn)行一級開發(fā)，政府就是一級開發(fā)的主體，應(yīng)由政府履行義務(wù)并承擔(dān)責(zé)任，如果政府委托一級開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地一級開發(fā)，一級開發(fā)企業(yè)就成為一級開發(fā)的主體，那么是一級開發(fā)企業(yè)要承擔(dān)責(zé)任？還是仍由政府承擔(dān)責(zé)任？如果拆遷問題產(chǎn)生爭議，拆遷裁決書中的主體應(yīng)該是政府還是一級開發(fā)企業(yè)？解決問題之根本在于界定政府與一級開發(fā)企業(yè)之間的法律關(guān)系，當(dāng)前基本認(rèn)為是委托關(guān)系。但更傾向于是E一v種復(fù)a合l關(guān)u系a，t即i基o本n的o委托n關(guān)l系y+.承包關(guān)系。ed

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As如p果o政s府e與.一S級l開i發(fā)d企e業(yè)s之間f是o委r托關(guān).系N，E按T照3《合.同5法C》l40i2條e的n規(guī)t定，Profi受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合

同時，知C道o受p托y人r與i委托g(shù)人h之t間2的0代0理4關(guān)-系2的，0該1合1同A直s接p約o束s委e托人P和t第y三人L，t但d.有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。在土地一級開發(fā)中，因?yàn)檎钦魇蘸脱a(bǔ)償?shù)闹黧w，被拆遷人和被征地的農(nóng)民大都知道一級開發(fā)企業(yè)是受政府的委托進(jìn)行一級開發(fā)，在實(shí)際操作中，政府與一級開發(fā)企業(yè)也是簽訂《土地一級開發(fā)委托協(xié)議》，因此，政府很難規(guī)避掉一級開發(fā)過程中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。土地一級開發(fā)內(nèi)容介紹—

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—如果政府與一級開發(fā)企業(yè)之間是承包合同（建筑施工合同），則政府可以將一級開發(fā)過程中的風(fēng)險通過合同約定轉(zhuǎn)嫁給一級開發(fā)企業(yè)，政府則無需承擔(dān)責(zé)任與風(fēng)險，從而促使開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)管理，提供開發(fā)的效率和效益。從土地一級開發(fā)的實(shí)際情況來看，政府下達(dá)的征收決定是強(qiáng)制性的，只是拆遷補(bǔ)償?shù)膬r格可以協(xié)商，并且最終由政府全部出資，僅是委托企業(yè)進(jìn)行一級開發(fā)，從這個角度看，將其界定為承包關(guān)系又極大縮減開發(fā)企業(yè)的自主性E并v打消a其l積u極a性t。ion

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Ltd.土地一級開發(fā)內(nèi)容介紹土地權(quán)屬關(guān)系土地所有權(quán)土地使用權(quán)土地一級開發(fā)權(quán)是土地所有人對其擁有的土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民所有制和集體所有制。是指民事主體在法律允許的范圍內(nèi)對國有土地或集體土地占有、使用和收益的權(quán)利。設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、管理、服務(wù)的權(quán)利。應(yīng)該是土地使用權(quán)衍生出的一項(xiàng)權(quán)能，是一種特殊的受限土地使用權(quán)。目前尚無定論?！?/p>

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—3、土地一級開發(fā)中涉及的權(quán)屬關(guān)系Evaluation

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Ltd.土地一級開發(fā)實(shí)施單位依照法定程序，對特定土地實(shí)施征收、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建土地一級開發(fā)內(nèi)容介紹政府一級開發(fā)主體二級開發(fā)單位土地所有權(quán)土地一級開發(fā)權(quán)（受限土地使用權(quán)）土地使用權(quán)熟地出讓生地出讓服務(wù)協(xié)助

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—4、土地一級開發(fā)中權(quán)利主體與權(quán)屬關(guān)系權(quán)利主體權(quán)屬ed

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—四、土地一級開發(fā)的程序

1計(jì)劃編制首先要根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃以及土地供應(yīng)計(jì)劃、土地利用年度計(jì)劃和土地儲備開發(fā)計(jì)劃，來編制土地一級開發(fā)計(jì)劃。2前期策劃政府和鎮(zhèn)級人民政府或上級主管部門同意后，向市級國土資源管理部門提出土地一級開發(fā)申請。市級國土資源管理部門受理申請并進(jìn)行預(yù)審，委托土地儲備機(jī)構(gòu)編制土地一級開發(fā)實(shí)施方案。Evaluation

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As根p據(jù)o已編s制e的.土S地l一i級d開e發(fā)s計(jì)劃f，o原r土.地N所E有T者或3使.用5者在C征l得i縣e(n區(qū)t)人民ProfiCopyright

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Ltd.土地一級開發(fā)內(nèi)容介紹—

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—3征詢意見和審批市級國土資源管理部門會同相關(guān)部門，包括規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門，就土地一級開發(fā)實(shí)施方案提出原則意見。同時，土地一級開發(fā)項(xiàng)目涉及征用土地的，土地儲備機(jī)構(gòu)根據(jù)計(jì)劃和規(guī)劃有關(guān)手續(xù)分別向所在區(qū)(縣)政府提出征地申請，由區(qū)(縣)政府按規(guī)定程序辦理征地報(bào)批土地儲備機(jī)構(gòu)通過委托或招標(biāo)的方式確定土地一級開發(fā)主體，并下達(dá)土地一手續(xù)；涉及農(nóng)轉(zhuǎn)用的，向國土E資v源管a理l部u門a申t辦i農(nóng)o轉(zhuǎn)n用o手續(xù)n；l涉y及.房屋拆遷的，向房ed

wi管t部h門A辦s理p房o屋s拆e遷.手續(xù)S。lides

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Profi級開發(fā)批C復(fù)o，p簽y訂r土i地一g級h開t發(fā)2合0同0。4-2011

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—4組織實(shí)施開發(fā)土地一級開發(fā)主體首手進(jìn)行拆遷調(diào)查、評估，按相關(guān)政策文件協(xié)商制定拆遷安置補(bǔ)償方案等等，并需經(jīng)過政府主管部門審查通過。與此同時，進(jìn)行一級土地開發(fā)的開發(fā)商要及時做出土地規(guī)劃方案，以核定土地性質(zhì)、使用功能、范圍、規(guī)模、開發(fā)強(qiáng)度等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。完成以上準(zhǔn)備工作，就可以針對地塊實(shí)施拆遷、拆除、三通一平或七通一平等工作。資質(zhì)、政府批準(zhǔn)等。市政工程建設(shè)階段，可與征地拆遷工作同時展開，市政工程建設(shè)協(xié)議時，各方應(yīng)明確需用接用的管線接口位置，與特征地塊的距離、鋪設(shè)管線成本、法律實(shí)務(wù)：土地征收E階v段a，l一u級a土t地i開o發(fā)商n轉(zhuǎn)o包n拆l遷y工.程，應(yīng)注意費(fèi)用處理，ed

wi主t要h包A括s：p市o政s工e程.設(shè)計(jì)S、l簽i署d接e用s協(xié)f議o、r工程.建N設(shè)E與T工程3驗(yàn).收5四個C階l段i，e簽n署t接P用rofi使用費(fèi)用C及o建p成y后r的i維修g管h理t責(zé)2任0等0，4接-用2至項(xiàng)0目1用1地A紅s線p內(nèi)o的s市e政管P線t應(yīng)y符合L區(qū)t域d.規(guī)劃要求，避免二次擴(kuò)容，基于市政工程建設(shè)的特殊性，一般工程建設(shè)均由市政管委

指定施工單位承建，但土地一級開發(fā)商應(yīng)盡職履行甲方義務(wù)，確保工程在規(guī)定的期限內(nèi)完工并達(dá)到要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。土地一級開發(fā)內(nèi)容介紹—

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—一級開發(fā)商的驗(yàn)收主體應(yīng)為：土地儲備部門、市政建設(shè)部門、工程建設(shè)管理部門、拆5項(xiàng)目驗(yàn)收土地一級開發(fā)項(xiàng)目完成后，土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施，由市國土資源管理部門會同相關(guān)部門根據(jù)《土地一級開發(fā)合同》、計(jì)劃和規(guī)劃的批準(zhǔn)文件進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的建設(shè)用地，納入政府土地儲備庫。法律實(shí)務(wù)：土地一級E開v發(fā)a的l驗(yàn)u收a包t括i，o審核n土o地n一l級y開.發(fā)主體提交的一級開ed

wi發(fā)t成h本A報(bào)s告p、o審s核e待.征土S地l地i上d物e清s除f狀o況r及拆.遷N結(jié)E案T手續(xù)3、.復(fù)5檢市C政l工i程e等n。t土P地rofi遷管理部C門o及p土y地r一i級開g發(fā)h商t一2并0完0成4。-對2于一0級1開1發(fā)A商s成p本o的s審e核應(yīng)P由t土y地管L理t部d.門聘請具有相應(yīng)資質(zhì)的（最好專為政府投資項(xiàng)目所設(shè)的事業(yè)單位）評審機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，鑒于一級土地開發(fā)成本是土地上市交易價的基礎(chǔ)，因此，評審機(jī)構(gòu)應(yīng)充分發(fā)揮職能，在公平、公正、合理的基礎(chǔ)上對已發(fā)生的一級開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行審核認(rèn)定。土地一級開發(fā)內(nèi)容介紹—

1

—2、編制招標(biāo)文件五、開發(fā)土地獲得途徑與程序土地一級開發(fā)主體獲得開發(fā)土地主要是國土資源管理部門或土地儲備機(jī)構(gòu)通過招標(biāo)方式來確定。國土資源管理部門或土地儲備機(jī)構(gòu)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的計(jì)劃、規(guī)劃、征地等文件和相關(guān)材料，組織編制招標(biāo)文件，經(jīng)批準(zhǔn)后，一般由土地儲備機(jī)構(gòu)組織招投標(biāo)。招投標(biāo)按照政府確定的程序進(jìn)行，包括：1、核準(zhǔn)招標(biāo)方式和招E標(biāo)v范a圍luation

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As3p、o發(fā)布s招e標(biāo).公S告l或i發(fā)d出e投s標(biāo)邀f請o書r

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ProfiC4o、p對潛y在r投i標(biāo)g人h進(jìn)t行2資0格0審查4-2011

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Ltd.5、發(fā)招標(biāo)文件并組織現(xiàn)場勘察6、投標(biāo)人編制投標(biāo)文件7、組建評標(biāo)委員會8、開標(biāo)、評標(biāo)，提交評標(biāo)報(bào)告9、確定中標(biāo)人10、發(fā)出中標(biāo)通知書土地一級開發(fā)內(nèi)容介紹—

1

—其他方式獲得土地一級開發(fā)權(quán)收購方式就是購買已經(jīng)取得一級開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)。《北京市土地一級開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》第36條規(guī)定：中標(biāo)人不得擅自將其承擔(dān)的土地一級開發(fā)中標(biāo)項(xiàng)目整體向他人轉(zhuǎn)讓，也不得將其土地一級開發(fā)中標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行肢解后轉(zhuǎn)包。因此，必須以原有公司的名字繼續(xù)做下去，只能買這個公司。法人股東進(jìn)行更換即可。這樣就取得了土地一級開發(fā)資格。Evaluation

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As比p較o妥s善e的.操S作l方i式d是e給s原有f公o司r的股.東N一E定T的3補(bǔ)償.，5讓C其l退i出e，n把t公司P的rofiCopyright

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Ltd.土地一級開發(fā)內(nèi)容介紹—

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—六、土地一級開發(fā)的內(nèi)容1、辦理各種政府審批手續(xù)，包括規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)（立項(xiàng)）、征地、拆遷、市政建設(shè)審批（包交、環(huán)評）；2、實(shí)施征地工作；3、實(shí)施拆遷工作；4、完成地上物拆除（注：樹木可以留給二級開發(fā)商完成）、地下構(gòu)筑物拆移、渣6、招標(biāo)人認(rèn)為可由中標(biāo)人承擔(dān)的其他一級開發(fā)工作。Evaluation

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wi土t清h運(yùn)A、s圍p墻o施s工e、.場地S平l整i等d工e作s；for

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Profi5、實(shí)C施o市p政y建r設(shè)i；ght

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Ltd.土地一級開發(fā)內(nèi)容介紹—

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—七、土地開發(fā)過程管理一級開發(fā)監(jiān)管主要依靠有關(guān)法規(guī)和合同約定來約束，監(jiān)管主要目的是控制成本、控制開發(fā)進(jìn)度以及開發(fā)質(zhì)量。目前主要有如下幾種制度措施：1.實(shí)行重大事項(xiàng)或重要環(huán)節(jié)審核制度，主要包括對征地方案、拆遷方案、大市政建設(shè)方案等審核。Evaluation

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Ltd.土地一級開發(fā)內(nèi)容介紹定期報(bào)表制度，報(bào)表包括一級開發(fā)進(jìn)度報(bào)表、資金使用情況報(bào)表、手續(xù)辦理情況報(bào)表等。利用定期報(bào)表制度來檢查進(jìn)度、資金的使用、手續(xù)辦理的情況等。進(jìn)度對比制度，通過對實(shí)際運(yùn)作進(jìn)度與一級開發(fā)單位投標(biāo)承諾進(jìn)度進(jìn)行對比分析，監(jiān)督開發(fā)進(jìn)度。包工作招標(biāo)的評標(biāo)工作。主要形式是充當(dāng)招標(biāo)過程監(jiān)督代表，檢查招標(biāo)工作的公開、Evaluation

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—ed

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As4p.參o與s制e度.，S儲l備i機(jī)d構(gòu)e參s與一f級o開r發(fā)單.位N就E項(xiàng)T目3拆遷.、5市C政l設(shè)i計(jì)e、n施t工等P外rofi公正、合C理o、p合y法r性i，確g保h有t真2正0實(shí)0力4的-公2司中0標(biāo)1。1

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Ltd.土地一級開發(fā)內(nèi)容介紹—

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—5.備案制度，要求一級開發(fā)公司及時提交合同、支付款項(xiàng)憑證、手續(xù)辦理批復(fù)等文件資料給儲備機(jī)構(gòu)備案。應(yīng)該說明的是，備案并不意味著儲備機(jī)構(gòu)認(rèn)可合同或支付費(fèi)用合理合法，合同簽訂、費(fèi)用支付最后要經(jīng)審計(jì)部門審計(jì)確認(rèn)。6.責(zé)任制度，對有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的費(fèi)用，按標(biāo)準(zhǔn)支付，儲備機(jī)構(gòu)均予以認(rèn)可，對于超標(biāo)支付或故意擴(kuò)大成本的E支v出費(fèi)a用l由u一a級t開i發(fā)o單n位o承擔(dān)n。ly.ed

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Ltd.土地一級開發(fā)內(nèi)容介紹—

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—八、土地開發(fā)成本構(gòu)成征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用4.招標(biāo)、拍賣和掛牌交易E中v發(fā)a生l的u費(fèi)a用tion

only.5.貸款利息ed

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A6.s土p地o儲備s開e發(fā).供S應(yīng)l過i程d中e發(fā)s生的f審o計(jì)r、.律N師E、T工程3監(jiān).理5等費(fèi)C用l；i不e可n預(yù)t見費(fèi)Profi以及經(jīng)同C級o財(cái)p政y和r土i地主g管h部t門2核0準(zhǔn)0的4其-他2支出0。11

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Ltd.土地一級開發(fā)內(nèi)容介紹盈利模式從一級開發(fā)本身獲利持有部分公共建筑為二級拿地鋪墊九、土地一級開發(fā)的盈利模式1234通過嚴(yán)格控制各階段成本費(fèi)用獲利—

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—通過持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)、提供公共服務(wù)而獲利通過二級房產(chǎn)開發(fā)而獲利Evaluation

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As分p享o土s地e增.值S收li益des

f?o通r過控.制N成E本T和開3發(fā).創(chuàng)5新C獲l利ient

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Ltd.土地一級開發(fā)內(nèi)容介紹—

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—土地一級開發(fā)盈利模式節(jié)點(diǎn)提示：在現(xiàn)在一些企業(yè)中，通過一些途徑得到土地的一級開發(fā)權(quán)，并不是為了自己開發(fā)，而是看好一級開發(fā)權(quán)的運(yùn)營，如成立公司進(jìn)行一級開發(fā)，得到開發(fā)權(quán)后，通過股權(quán)運(yùn)作轉(zhuǎn)讓開發(fā)權(quán)，得到附加利益。Evaluation

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1—土地一級開發(fā)內(nèi)容介紹十、土地一級開發(fā)資金來源融資方式 現(xiàn)狀（在全部資趨勢（在全部資金來源中的比重）金來源中的比重）財(cái)政撥款等如果是股份有限公司，可以發(fā)行公司債券。基金?、商業(yè)信信用托主要比是施重工單很位墊小資和預(yù)收款，隨著央行12增1號文長件實(shí)空施，間未來很增長大空間有限。比重很Ev小aluation

o增n長ly空.間有限ed

wi銀th行A貸sp款ose比.S重li很de大s

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.NET有3所.5減C小lient

Profi吸收直Co接p投yr占ig有ht一2定00比4-重2011

A增sp長o空se間P有ty限Ltd.資發(fā)行股票 比重很小 增長空間有限發(fā)行債券 增長空間較大商注：業(yè)?信地方用政府債券占尚未有立法一，專定門為比土地重一級開發(fā)而發(fā)行有的債所券在減國內(nèi)少也未出現(xiàn)；開發(fā)單位土地一級開發(fā)內(nèi)容介紹融資信托模式：貸款型信托委托人信托公司開發(fā)商Evaluation

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Aspose.Slides擔(dān)f保o人r

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Ltd.信托投資公司作為受托人，接受市場中的不特定投資者（作為委托人）的委托，以信托合同的形式將資金集合起來。然后通過一個信托貸款的模式貸給開發(fā)商，開發(fā)商于信托計(jì)劃期限屆滿，將資金償還給信托公司。而信托公司于固定時點(diǎn)向投資者支付信托收益，并于期限屆滿之時將最后一期信托收益和本金償還投資者。貸款型信托期限相對較短，對資金及收益安全性要求較高。監(jiān)管部門要求信托公司對此類信托計(jì)劃參照商業(yè)銀行的貸款標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！?/p>

1

—土地一級開發(fā)內(nèi)容介紹融資信托模式：股權(quán)型信托信托投資公司作為受托人，接受市場中的不特定投資者（作為委托人）的委托，以信托并以到期轉(zhuǎn)讓股權(quán)作為保證，將資金投入到相關(guān)項(xiàng)目中。信托計(jì)劃期限屆滿，由開發(fā)商的股東按照事先約定，對信托公司持有的股份溢價回購。信托計(jì)劃除采用股權(quán)溢價回購的規(guī)定外，還要求有相應(yīng)的擔(dān)保措施，例如其它股東的全部股權(quán)質(zhì)押。作為一種階段性持有的股份，在信托期限結(jié)束后，有兩種退出方式：一是開發(fā)商或其它股東回購；二是拍賣。信托公司擁有開發(fā)商股權(quán)，具有優(yōu)先股性質(zhì)，每年的回報(bào)率在信托協(xié)議中是固定的，它不參與超額利潤的分成。股權(quán)型信托模式滿足了前期融資需求，增加了開發(fā)商的自有資金，幫助其達(dá)到商業(yè)銀行的融資標(biāo)準(zhǔn)，提高其信用等級；同時，又解決了開發(fā)商對喪失項(xiàng)目控制權(quán)的擔(dān)憂。委托人信托公司開發(fā)商擔(dān)保人股權(quán)—

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—Evaluation

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Profi合同的形式C將o資p金y集合r起i來g。h然t后，2收0購0開發(fā)4商-的2部0分1股1權(quán)，A從s而p獲得o了s開e發(fā)商P的t部y分所L有t者d權(quán).益，土地一級開發(fā)內(nèi)容介紹融資信托模式：權(quán)益型信托委托人信托公司開發(fā)商股權(quán)—

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—收益Evaluation

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Aspose.Slides承f租o人r

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ProfiC又o稱p股y權(quán)r投資i型g信h托t、2交0易0型4信-托。2這0種1信1托A是s通p過o發(fā)s行信e托P計(jì)t劃y，募L集t信d.托資金，以股權(quán)的形式投資房地產(chǎn)，成為開發(fā)商的股東或者房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有者之一，直接參與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理或房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營。特別之處在于，雙方還要簽訂一定年限的租約。租約約定，用信托資金購買房地產(chǎn)的物業(yè)，將此房地產(chǎn)物業(yè)出租給相關(guān)承租人，信托公司根據(jù)股權(quán)比例分享經(jīng)營收益，扣除一定的管理費(fèi)用后，作為信托收益回報(bào)給投資人。土地一級開發(fā)內(nèi)容介紹—

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—土地一級開發(fā)融資需求土地一級開發(fā)是資金密集型行業(yè)，征地補(bǔ)償、房屋拆遷、土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施配套等，都需要投入大量資金，而且資金需求量主要集中在征用土地和房屋拆遷等前期。當(dāng)開發(fā)完成的土地不能馬上投入市場或者一時轉(zhuǎn)讓不出去時，土地就會產(chǎn)生持有成本，積壓資金，降低資金流動性。儲備機(jī)構(gòu)要繼續(xù)“吸進(jìn)”土地，開發(fā)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)，從而形成進(jìn)一步融資需求。資金是土地一級開發(fā)的瓶頸和成功的關(guān)鍵因素之一。間費(fèi)用及稅金戰(zhàn)兩成。根據(jù)不同城市分為：1、土地儲備機(jī)構(gòu)直接安排融資，并承擔(dān)融資安排中的責(zé)任和義務(wù)。2、一級開發(fā)主體直接融資，而由土地儲備機(jī)構(gòu)本身或者委托其他擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。3、一級開發(fā)主體直接融資，并承擔(dān)融資安排中的責(zé)任和義務(wù)。4、一級開發(fā)主體為完成土地一級開發(fā)項(xiàng)目，專門成立項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司直接進(jìn)行融資，由一級開發(fā)主體提供擔(dān)保責(zé)任。發(fā)達(dá)城市土地一級開發(fā)部分E項(xiàng)v目a總l投u資a結(jié)t構(gòu)i：o征n地拆o遷n占l六y成.、市政建設(shè)戰(zhàn)兩成、期ed

wit土h地一A級s開p發(fā)o融s資e模.式Slides

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Ltd.土地一級開發(fā)中的法律風(fēng)險與防范—

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—一、土地一級開發(fā)風(fēng)險土地一級開發(fā)要面對三大類客戶：政府、原使用者、二級開發(fā)商土地一級開發(fā)涉及到征地、拆遷、轉(zhuǎn)居、安置、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作，非市場因素很多資金需求量大各環(huán)節(jié)間的接口多（一）法律關(guān)系界定不準(zhǔn)帶來的風(fēng)險1、政府與一級開發(fā)企業(yè)根據(jù)責(zé)權(quán)利一致的原則，既然開發(fā)商有利可圖，就容易讓開發(fā)商在管理中疏于管理，比如意外傷害，侵權(quán)損失；還比如，為了拆遷快些，加大安置面積。這么多的風(fēng)險責(zé)任不分清的話，政府的責(zé)任就無法承受。當(dāng)然如果基

于此管理太嚴(yán)格，沒有了開發(fā)商的自主空間，也會影響開發(fā)商的積極性。拆遷和征收

工作必定彈性較大。只要不是有意弄虛作假，都需要政府用寬容的心態(tài)對待他們。但

如果政府將土地一級開發(fā)承包給企業(yè)，政府可以將包袱甩出去，但相應(yīng)的權(quán)力卻無法

同時授權(quán)給企業(yè)，對企業(yè)而言，責(zé)任難以承受，同時如果沒有政府行為和權(quán)力的支持，開發(fā)寸步難行。Evaluation

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Profi應(yīng)當(dāng)有風(fēng)C險o責(zé)p任y，r但i現(xiàn)在g看h來t沒2有0。0這4是-委2托關(guān)0系1的1不A足s。p這o種s法e律關(guān)P系t的y設(shè)定L，t也d.土地一級開發(fā)中的法律風(fēng)險與防范—

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—2、統(tǒng)一法律法規(guī)缺位目前土地一級開發(fā)沒有統(tǒng)一的法律法規(guī)，國土資源部等部委也沒有出臺相應(yīng)的規(guī)章，導(dǎo)致各地一級開發(fā)的不規(guī)范。在實(shí)務(wù)中，如何合理合法在政府與土地一級開發(fā)企業(yè)之間劃分責(zé)任、分配利益，沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，各地做法不一。土地出讓收益分成是一級開發(fā)較為重要的利益來源，而現(xiàn)實(shí)中往往企業(yè)分成比例約定過高，與相關(guān)法律法規(guī)相沖突或得不到法律法E規(guī)v的支a持l，u企a業(yè)t將i會o面n臨o該部n分l合y同.利益得不到實(shí)現(xiàn)的ed

wi風(fēng)t險h，A政s府p將o面s臨e國.有資S產(chǎn)l流i失d的e危s險f。or

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Profi也正是因?yàn)榉煞ㄒ?guī)的缺位，或許由于一任領(lǐng)導(dǎo)的更迭，或許由于上級出臺

與該政策C相o沖p突y的r文i件，g或h許t由2于0利0益4的-驅(qū)2使導(dǎo)0致1政1府A不s誠p信o等s，e都會P導(dǎo)t致y作為L土t地d.一級開發(fā)合同依據(jù)的政策的變化，或者導(dǎo)致土地一級開發(fā)合同項(xiàng)下某些利益的喪失。由此，土地一級開發(fā)合同開發(fā)商的利益就得不到相應(yīng)的保障。土地一級開發(fā)中的法律風(fēng)險與防范—

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—3、現(xiàn)行法律使得土地一級開發(fā)融資面臨難題與土地二級開發(fā)相比較，土地一級開發(fā)存在難以融資的風(fēng)險。在土地二級開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)商可以土地設(shè)定抵押直接融資，也可以預(yù)售房屋抵押融資；但在土地一級開發(fā)期間，開發(fā)商不享有該幅國有土地的使用權(quán)，不可能利用該項(xiàng)目的標(biāo)的物（土地）予以融資，開發(fā)商存在融資難及資金回籠的風(fēng)險。Evaluation

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Ltd.土地一級開發(fā)中的法律風(fēng)險與防范—

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—（二）其它風(fēng)險1、征地與拆遷困難的風(fēng)險土地一級開發(fā)往往會涉及到征地與拆遷安置等相關(guān)事項(xiàng)，征地特別是農(nóng)用地的征用涉及到政府的審批，而拆遷安置又是土地一級開發(fā)較大且不可預(yù)知的風(fēng)險。征地最終能否得到政府的審批，拆遷安置是否能順利實(shí)施，尤其是“釘子戶”的多少，用土地方案批準(zhǔn)文件10個工作日內(nèi)進(jìn)行征用土地公告，并負(fù)責(zé)具體實(shí)施。公告的內(nèi)容將是土地一級開發(fā)合同履行的E又v一大a風(fēng)l險u。ation

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As法p律o實(shí)s務(wù)e：.進(jìn)S行l(wèi)征i用d土e地s公告f。o市r、縣.人N民E政T府3土地.行5政C管l理i部e門n在t收到P征rofi包括（1）C征o地p批y準(zhǔn)r機(jī)i關(guān)g、h批t準(zhǔn)文2號0、0批4準(zhǔn)-時2間0和1批1準(zhǔn)用A途s；p（o2s）e被征P用t土y地的L所t有d.權(quán)人、位置、地類和面積；（3）征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安置途徑；（4）辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀钠谙?、地點(diǎn)。土地一級開發(fā)中的法律風(fēng)險與防范—

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—征地補(bǔ)償、安置方案公告?？h級人民政府土地行政管理部門會同有關(guān)部門根據(jù)批準(zhǔn)的征收方案，在征收土地公告之日起45日內(nèi)擬定征地補(bǔ)償安置方案，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，由市、縣土地行政主管部門予以公告。公告的內(nèi)容包括（1）集體經(jīng)濟(jì)組織被征用土地的位置、地類、面積，地上附著物和青苗的種類、數(shù)量，需要安置的農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量；（2）土地補(bǔ)償費(fèi)的的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對象和支付方式；E（v3）a安l置u補(bǔ)a助t費(fèi)i的o標(biāo)n準(zhǔn)o、數(shù)n額l、y支.付對象和支付方式；ed

wi（t4h）地A上s附p著o物s和e青.苗S的l補(bǔ)i償d標(biāo)e準(zhǔn)s和支f付o方r式；.（N5E）T農(nóng)業(yè)3人.員5的具C體l安i置e途n徑t；P（r6）ofi其他有關(guān)征地補(bǔ)償、安置的具體措施。C未o如p期y辦r理i征g地h補(bǔ)t償手2續(xù)0的0，4其-補(bǔ)2償0內(nèi)1容1以有A關(guān)s市p、o縣s土e地行P政t主y管L部t門的d.調(diào)查結(jié)果為準(zhǔn)。影響征地申請報(bào)批的情形：（1）引發(fā)重大群體性事件的地區(qū)暫緩批地；（2）違反土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃的不得批準(zhǔn)用地；（3）社會保障費(fèi)用不落實(shí)的不得批準(zhǔn)征地；（4）違法用地物為未經(jīng)依法查處的不得批準(zhǔn)建設(shè)用地。土地一級開發(fā)中的法律風(fēng)險與防范—

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—2、資金鏈斷裂風(fēng)險土地一級開發(fā)商墊資時間比較長，征地、拆遷安置需要大筆資金，在這種情

況下，開發(fā)商若沒有雄厚的資金保障或有較強(qiáng)的融資能力，勢必面臨資金斷裂的風(fēng)險。在資金獲取困難的情況下寧愿降低利潤也要由政府解決征地、拆遷階段的資金，否則項(xiàng)目將難以為繼。Evaluation

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Ltd.土地一級開發(fā)中的法律風(fēng)險與防范—

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—3、土地出讓價格風(fēng)險當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)過多或者房地產(chǎn)市場不景氣時，土地出讓價格過低甚至流標(biāo)，都會影響土地一級開發(fā)商收回投資；另外，致力于土地一級市場拿地的企業(yè)會遇到土地出讓競爭激烈而自身資金實(shí)力不夠的情況，也將面臨該幅土地出讓價格太高而無法實(shí)現(xiàn)通過土地一級開發(fā)拿地的風(fēng)險。Evaluation

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—二、土地一級開發(fā)中的法律風(fēng)險防范由于土地一級開發(fā)自身的特點(diǎn)，公司投資土地一級開發(fā)的法律及商業(yè)風(fēng)險是不可避免的。但任何風(fēng)險都具有一定的可控制性的，律師能夠就具體的土地一級開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析。常見的項(xiàng)目可行性對策：1、設(shè)立項(xiàng)目公司間、持續(xù)性的具體操作；本項(xiàng)目在具體操作過程中畢竟存在一定法律、政策及政府不Evaluation

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As土p地o一s級e開.發(fā)S投l資i項(xiàng)d目e大s、投f入o資r金多.，N需E要T專3門的.機(jī)5構(gòu)C在l投i資e地n進(jìn)t行長P時rofi誠信等現(xiàn)C存o或p不y可r預(yù)i知風(fēng)g險h。t因2此0，0開4發(fā)-商2設(shè)立0專1門1的A項(xiàng)s目p公o司s，e由項(xiàng)P目t公y司依L法t享d.有相應(yīng)的合同權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)、獨(dú)立承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，以降低該投資風(fēng)險。土地一級開發(fā)中的法律風(fēng)險與防范—

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—2、由當(dāng)?shù)卣峁┫鄳?yīng)的法律性文件土地一級開發(fā)商要求當(dāng)?shù)卣峁┫鄳?yīng)的法規(guī)、規(guī)章及政策，或者提供相應(yīng)的其他的法律性的政府文件，明確該土地一級開發(fā)的操作方式及該操作方式的合法性，確保該土地一級開發(fā)合同的合法性?？畹臄?shù)量。該貸款項(xiàng)目，應(yīng)有政府出面協(xié)調(diào)并提供具有相應(yīng)還款能力的國有企業(yè)做該3、由當(dāng)?shù)卣峁┫鄳?yīng)貸E款valuation

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As土p地o一s級e開.發(fā)S商l根i據(jù)d投e資s的需f要o以r及相.應(yīng)N投E資T資3金風(fēng).險5的C分l析i，e確n定t需要P貸rofi筆貸款資C金o的p擔(dān)y保r，i該類g投h資t項(xiàng)2目0中0，4土-地2一級0開1發(fā)1商A投s入p較o大s的e資金P并t存y在較L大t合d.同風(fēng)險的情況下，通過該擔(dān)保貸款融資可以最大限度降低開發(fā)商的投資風(fēng)險。土地一級開發(fā)中的法律風(fēng)險與防范—

1

—4、通過補(bǔ)充協(xié)議的方式，約定特殊權(quán)利土地一級開發(fā)商可通過補(bǔ)充協(xié)議的方式，約定土地一級開發(fā)項(xiàng)目資金的回籠、利潤的分配及在土地出讓時保證公司土地使用權(quán)的獲取辦法等。5、由當(dāng)?shù)卣峁┫鄳?yīng)的優(yōu)惠政策文件的文本該優(yōu)惠政策，應(yīng)明確該優(yōu)惠政策的種類及土地一級開發(fā)商享有該優(yōu)惠政策的時間節(jié)點(diǎn)及具體的范圍等。質(zhì)文本或其他具有證據(jù)效力的其他形式。Evaluation

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As上p述o相應(yīng)s的e政.策S及l(fā)相i關(guān)d的e法s律性f的o文r件.，N需E要T政府3或.相5關(guān)部C門l提i供e相n應(yīng)t的紙ProfiCopyright

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Ltd.土地一級開發(fā)相關(guān)法律法規(guī)—

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—一、中央土地一級開發(fā)法規(guī)土地管理類：《中華人民共和國土地管理法》主席令第28號《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》主席令第72號《中華人民共和國土地管E理v法a實(shí)l施u條a例t》i國o務(wù)院n令o[第n2l56y號.]《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》國發(fā)[2004]28號ed

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《A閑s置p土o地s處e置.辦S法l》i國d土e資s源部f令o第r5號.NET

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Profi《建C設(shè)o項(xiàng)p目y用r地i預(yù)g審h管t理辦2法0》0國4土-資2源0部1令1第4A2號spose

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Ltd.《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)全國土地利用總體規(guī)劃綱要（2006－2020年）的通知》國發(fā)[2008]33號土地一級開發(fā)相關(guān)法律法規(guī)—

1

—《國土資源部、國家發(fā)展和改革委員會關(guān)于發(fā)布實(shí)施《限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本)》的通知》國土資發(fā)[2006]296號《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》國土資源部令第37號《土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法》國土資源部令第43號《國土資源部關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》國土資發(fā)[2009]106號和《禁止用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）》的通知》國土資發(fā)[2009]154號Evaluation

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《A國s土p資o源s部e土.地S利l用i管d理e司s關(guān)于f印o發(fā)r《限.制N用E地T項(xiàng)3目目.錄5（C20l06i年e本n增t補(bǔ)本P）r》ofiCopyright

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Ltd.土地一級開發(fā)相關(guān)法律法規(guī)—

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—土地儲備開發(fā)類《國土資源部關(guān)于印發(fā)《土地開發(fā)整理規(guī)劃管理若干意見》的通知》國土資發(fā)

[2002]139號《國土資源部關(guān)于印發(fā)《全國土地開發(fā)整理規(guī)劃》的通知》國土資發(fā)[2003]69號《國土資源部關(guān)于印發(fā)《土地開發(fā)整理若干意見》的通知》國土資發(fā)[2003]363號《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)土地儲備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款風(fēng)險提示的通知》銀監(jiān)通[2004]75號《國土資源部關(guān)于印發(fā)《E省v級a土l地u開a發(fā)t整i理o規(guī)n劃審o批n暫l行y辦.法》的通知》國土ed

wi資t發(fā)h[2A00s3]p10o8號se.Slides

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—《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)土地開發(fā)整理工作的通知》國土資發(fā)[2005]29號《財(cái)政部、國土資源部關(guān)于印發(fā)《土地儲備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》的通知》財(cái)綜[2007]17號《國土資源部、財(cái)政部、中國人民銀行關(guān)于印發(fā)《土地儲備管理辦法》的通知》國土資發(fā)[2007]277號《關(guān)于北京市土地整理儲備中心和區(qū)縣分中心、重點(diǎn)功能區(qū)分中心職責(zé)分工（試《北京市人民政府批轉(zhuǎn)市E國v土a房l管u局a關(guān)t于i加o強(qiáng)國n有o土n地l資y產(chǎn).管理建立土地儲備制ed

wi度t意h見A的s通p知o》s京e政.發(fā)[S20l02i]4d號es

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Profi行）的通C知o》p京y國r土i房管g出h[t20022]0110124號-2011

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—《北京市國土資源局、市發(fā)展和改革委員會等關(guān)于印發(fā)北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法的通知》京國土市[2005]540號《北京市國土資源局關(guān)于發(fā)布《北京市土地一級開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》的通知》京國土市[2006]290號《北京市國土資源局關(guān)于調(diào)整試點(diǎn)區(qū)（縣）土地一級開發(fā)管理職能有關(guān)問題的通知》復(fù)有關(guān)工作的通知》京國土市[2011]82號通知》國辦發(fā)明電[2010]15號Evaluation

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《A北s京p市o國s土e資.源S局l關(guān)i于d下e放s區(qū)縣f土o地r儲備.機(jī)N構(gòu)E為T主3體土.地5一C級l開i發(fā)e項(xiàng)n目t授權(quán)P批rofi《基C本o農(nóng)p田y保r護(hù)i條g例h》t國務(wù)2院0令0[第42-572號0]11

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Ltd.《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急土地一級開發(fā)相關(guān)法律法規(guī)—

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—《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》國務(wù)院令第590號《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》的通知》建住房

[2003]252號《國土資源部關(guān)于印發(fā)《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》的通知》國土資發(fā)[2004]238號[2006]133號《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市E房v屋a拆l遷u工a作t規(guī)i程o》的n通o知n》l建y住.房[2005]200號ed

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《A國s土p資o源s部e關(guān).于S加l快i推d進(jìn)e征s地補(bǔ)f償o安r置爭.議N協(xié)E調(diào)T裁3決制.度5的C通l知i》e國n土t資發(fā)Profi《國C土o資p源y部r關(guān)i于g進(jìn)h一t步做2好0征0地4管-理2工0作1的1通知A》s國p土o資s發(fā)e[20P10t]9y6號Ltd.《國土資源部辦公廳關(guān)于切實(shí)做好征地拆遷管理工作的緊急通知》國土資電發(fā)[2011]72號土地一級開發(fā)相關(guān)法律法規(guī)—

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—竣工驗(yàn)收類：《國土資源部關(guān)于印發(fā)《國家投資土地開發(fā)整理項(xiàng)目竣工驗(yàn)收暫行辦法》的通知》國土資發(fā)[2003]21號《國土資源部關(guān)于印發(fā)《國家投資土地開發(fā)整理項(xiàng)目實(shí)施管理暫行辦法》的通知》國土資發(fā)[2003]122號Evaluation

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—入市交易類：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范(試行)》國土資發(fā)[2006]114號《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》國土資源部令第39號《國土資源部、監(jiān)察部關(guān)于嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的通知》國土資發(fā)[2002]265號《國土資源部關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的意見》國土資發(fā)《北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)北京市土地交易市場管理暫行辦法的通知》市國土房管出字[2002]716號Evaluation

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wi[t20h11]A63s號pose.Slides

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—二、福建省一級開發(fā)法律法規(guī)文件1、《福建省人民政府關(guān)于加強(qiáng)征地補(bǔ)償管理切實(shí)保護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益的通知》（閩政〔2004〕2號），2、《福建省人民政府關(guān)于統(tǒng)一全省耕地年產(chǎn)值和征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（閩政文〔2005〕592號）3、《福建省國土資源廳E關(guān)v于a加l強(qiáng)u土a地t整i理o復(fù)墾n開o發(fā)n工l作y的.通知》（閩國土資綜ed

wi〔t2h009A〕s5號p）ose.Slides

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—4、《福建省人民政府辦公廳關(guān)于切實(shí)做好建設(shè)用地動態(tài)監(jiān)管工作的通知》（閩政辦[2009]191號）5、《福建省國土資源廳關(guān)于加強(qiáng)縣級土地開發(fā)項(xiàng)目管理工作的通知》（閩國土資綜〔2009〕223號），6、《福建省國土資源廳關(guān)于進(jìn)一步簡化農(nóng)用地轉(zhuǎn)用與土地征收報(bào)批材料的通知》閩國土資綜〔2010〕220號資文〔2011〕7號Evaluation

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A7、s《p福o建s省e國.土S資l源i廳d關(guān)e于s印發(fā)f有o關(guān)r行政.審N批E事T項(xiàng)3工作.流5程C圖l的i通e知n》t閩國P土rofi8、C《o福p建y省r人i民g政h府t關(guān)于2加0快0推4進(jìn)-舊2城0鎮(zhèn)1舊1廠房A舊s村p莊o改s造e的意P見t》y

Ltd.9、《福建省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理的通知》10、《福建省“十二五”土地開發(fā)利用專項(xiàng)規(guī)劃》土地一級開發(fā)中的法律風(fēng)險與防范—

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—2、由當(dāng)?shù)卣峁┫鄳?yīng)的法律性文件土地一級開發(fā)商要求當(dāng)?shù)卣峁┫鄳?yīng)的法規(guī)、規(guī)章及政策，或者提供相應(yīng)

的其他的法律性的政府文件，明確該土地一級開發(fā)的操作方式及該操作方式的合法性，確保該土地一級開發(fā)合同的合法性?？畹臄?shù)量。該貸款項(xiàng)目，應(yīng)有政府出面協(xié)調(diào)并提供具有相應(yīng)還款能力的國有企業(yè)做該3、由當(dāng)?shù)卣峁┫鄳?yīng)貸E款valuation

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As土p地o一級s開e發(fā).商S根l據(jù)i投d資e的s需要f以o及r相.應(yīng)N投E資T資金3風(fēng).險5的分C析l，i確e定n需t要貸Profi筆貸款資C金o的p擔(dān)y保r，i該類g投h資t項(xiàng)2目0中0，4土-地2一級0開1發(fā)1商A投s入p較o大s的e資金P并t存y在較L大t合d.同風(fēng)險的情況下，通過該擔(dān)保貸款融資可以最大限度降低開發(fā)商的投資風(fēng)險。土地使用權(quán)出讓—

1

—一、出讓土地使用權(quán)概述1、國有土地使用權(quán)出讓的概念國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓金是指次提前支付的整個使用期間的地租。人不得出讓土地使用權(quán)。經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個人，只有使用權(quán)，在使用土地期限內(nèi)對土地?fù)碛惺褂?、占有、收益、處分?quán)；土地使用權(quán)可以進(jìn)入市場，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動，但地下埋藏物歸國家所有。土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。通過有償有限期出讓方式取得E土v地使a用l權(quán)u的a受t讓i者o，n按o照合n同l規(guī)y定.的期限，一次或分ed

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As出p讓o的s含e義.一S般l包i括d以e下s內(nèi)容f：or

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ProfiC(1o)土p地y使r用i權(quán)g出h讓t，也2稱0批0租4或-土2地0一1級1市場A，s由p國o家s壟e斷，P任t何y單L位t和個d.土地使用權(quán)出讓—

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—根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第15條第2款的規(guī)定，土地使用集體土地不經(jīng)征收不得出讓。土地使用權(quán)出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點(diǎn)。Evaluation

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Profi權(quán)出讓合同由由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。這意味著市、縣人

民政府有C權(quán)o作p為y國r有i土地g所h有t者2的0代0表4出-讓2土地0使1用1權(quán)A。spose

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—具有如下特征：（一）出讓主體的獨(dú)特性。（二）受讓主體的廣泛性。（三）客體的有限性和計(jì)劃性。（五）有償性。（四）期限性。Evaluation

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Aspo（s六e）為.一S種l創(chuàng)i設(shè)d財(cái)e產(chǎn)s權(quán)f的o行為r。.NET

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ProfiCop（y七r）屬i民g事h法t律2行0為0。4-2011

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—2、出讓土地使用權(quán)概念出讓土地使用權(quán)是通過土地使用權(quán)出讓所獲得的一種土地用益物權(quán)，可以是基地使用權(quán)，也可以是農(nóng)地使用權(quán)。需要注意的是，出讓土地使用權(quán)有時也簡稱為土地使用權(quán)，而“土地使用權(quán)”是一個內(nèi)涵不太明確的概念，E它v可以a是l用u益a物t權(quán)i；o也n可o能僅n僅l指y使.用土地的權(quán)利，即ed

wi所t有h權(quán)A的s權(quán)p能o之s一e，.而不S是l一i種d獨(dú)e立s的f物o權(quán)r。.NET

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Ltd.土地使用權(quán)出讓—

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—3、出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)的區(qū)別土地使用權(quán)劃撥，是指國家依法按照一定程序?qū)⑼恋厥褂脵?quán)無償?shù)剞D(zhuǎn)移給土地使用者，它屬于行政行為，而非民事行為。在劃撥時，一般不設(shè)定土地使用權(quán)的期限，但卻設(shè)定了一定的限定條件，如除了符合《出讓轉(zhuǎn)讓條例》）第４５條規(guī)定外，不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。取得方式不同。權(quán)利義務(wù)關(guān)系不同。出讓土地使用權(quán)，土地所有權(quán)人和土地使用權(quán)人的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了明確的法律形式的界定，是一種獨(dú)立的物權(quán)，使用權(quán)人具有法定范圍內(nèi)任意的處置權(quán)，如轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等；劃撥土地使用權(quán)，土地所有權(quán)人和土地使用權(quán)人的權(quán)利義務(wù)沒有明確的界定，使用權(quán)人在行使財(cái)產(chǎn)權(quán)利時要受所有權(quán)人的控制或干擾，還不能成為一種完全意義上

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Ltd.土地使用權(quán)出讓—

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—二、國有土地使用權(quán)出讓的條件、程序和方式（一）、國有土地使用權(quán)出讓的條件土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。具體到不同的土地，出讓條件又會有所不同。比如：已有的建設(shè)用地，除了社會公益性用地或公共事業(yè)用地等土地外，原則上都是可以出讓的土地。這類土地的出讓，土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃外，還必須符合年度建設(shè)用地計(jì)劃和土地使用權(quán)出讓計(jì)實(shí)際上大都屬于劃撥土地所有E權(quán)v補(bǔ)辦a出l讓u手a續(xù)t，i其o具n體o條件n將l在y第.四節(jié)介紹。ed

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