房地產(chǎn)行業(yè)波特五力模型分析課件

房地產(chǎn)行業(yè)波特五力模型分析波特五力模型理論五力分析模型是邁克爾波特(MichaelPorter)于80年代初琔亡,刈企並鹹略疋產(chǎn)生仝球性的深遠(yuǎn)影響。用于競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的分析,可以有效的分析客戶的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境五力分別是1替代品的替代能力2潛在競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入的能力、3供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力、4購(gòu)買者的討價(jià)還價(jià)能力5行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)能力五力模型框架潛在進(jìn)入者新進(jìn)入者的威脅供方議價(jià)能力行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手買方議價(jià)能力供應(yīng)商購(gòu)買者現(xiàn)有公司間的競(jìng)爭(zhēng)替代品的威脅替代品Part1—房地產(chǎn)業(yè)五力模型分析研究房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況(一)替代產(chǎn)品的威脅:》

波特認(rèn)為,替代品價(jià)格越低、質(zhì)量越好、用戶轉(zhuǎn)換成本越低,其所能產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)壓力就強(qiáng)

房地產(chǎn)的住房屬于商品房。對(duì)于商品房的替代品有政府保障性住房的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房;還有鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小產(chǎn)權(quán)房;單位的公積金住房。

政府的保障性住房數(shù)目不多,地方的腐敗現(xiàn)象都難以使其發(fā)揮到作用,無(wú)法滿足住房需求。更不可能真正威脅到商品房小產(chǎn)權(quán)房主要問(wèn)題是購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)太大綜上所述:這些替代品的缺陷較大、競(jìng)爭(zhēng)力弱,很難威脅到商品房(二)潛在的新進(jìn)入者威脅

波特認(rèn)為,潛在競(jìng)爭(zhēng)者在給行業(yè)帶來(lái)新生產(chǎn)能力、新資源,但也有威脅。

首先,房地產(chǎn)的進(jìn)入與退出的壁壘很高,很難有企業(yè)能在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)并且搶占市場(chǎng)。其次,隨著近兩年政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控加劇和銀行對(duì)房地產(chǎn)的銀根緊縮,很少有人會(huì)再次冒險(xiǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

再者,在政策高壓、存貨高企和景氣下行的背景下,房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入去庫(kù)存時(shí)代成為不爭(zhēng)的事實(shí)綜上所述:由于進(jìn)入的門檻高,產(chǎn)品差異化、資本要求高、政府政策限制,所以國(guó)內(nèi)新進(jìn)入者威脅小(三)供應(yīng)商的議價(jià)能力:

從波特五力模型來(lái)分析,中國(guó)供應(yīng)商從住房的交易中他們得到的是暴和

開(kāi)發(fā)商在與政府的博弈中,政府下達(dá)的限制購(gòu)買的政策絲毫沒(méi)有觸及開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)的壟斷,歷來(lái)房地產(chǎn)的調(diào)控總是緊一緊松一松,開(kāi)發(fā)商已經(jīng)摸透了政府的周期

房地產(chǎn)市場(chǎng)中沒(méi)有替代晶,因而只有一種供應(yīng)商,供應(yīng)商的議價(jià)能力得到提高綜上所以,在中國(guó)房地產(chǎn)供應(yīng)商的議價(jià)能力比較強(qiáng),面對(duì)他們的威脅手段提高價(jià)格,和降低產(chǎn)品質(zhì)量時(shí),客戶往往沒(méi)有辦法,只能妥協(xié)。(四)購(gòu)買方的議價(jià)能力:P

我國(guó)收入分配的特點(diǎn)上,我國(guó)財(cái)富分配貧富懸殊,并且財(cái)富集中在少數(shù)人手里,開(kāi)發(fā)商看準(zhǔn)的是這些人的需求。

目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。

在中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)中,政府的宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的影響都猶如蚍蜉撼大樹(shù)的效果——可見(jiàn)一斑綜上所述,在中國(guó)的房地產(chǎn)行購(gòu)買方的議價(jià)能力比較弱。(五)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)能力:M

波特認(rèn)為,大部分行業(yè)中的企業(yè),相互之間的利益都緊密地交織在一起。其競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度與許多因素有關(guān)

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量。124136225956251525012092319115蟲(chóng)型上市房增產(chǎn)介市場(chǎng)占有亭點(diǎn)值(五)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)能力:少例如:萬(wàn)科、恒大、保利、萬(wàn)達(dá)、綠地、中國(guó)海外、三綠城、宮力、碧桂園、雅居樂(lè)。這十個(gè)是2019年我國(guó)房地產(chǎn)前土巨頭壟斷者國(guó)萬(wàn)利城燕