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商業(yè)街物業(yè)管理方案是當(dāng)前開辟商普遍推行的一種方法,管理的好,對哺育區(qū)域?qū)τ陂_辟商來說,開辟、銷售商鋪是前提,但惟獨開發(fā)、銷售是不夠的,還必須成立專門的商業(yè)管理公司對商鋪當(dāng)前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金,歸還銀行商鋪按揭貸款,在這種情況下,開辟商對商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業(yè)管理不力,影響商鋪業(yè)主的租金收益,業(yè)主不能歸還按揭貸款,最終風(fēng)險還是要落到開辟商的頭散經(jīng)營"是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點。辟商委托的管理公司統(tǒng)一管理,沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以"分散經(jīng)營",是商鋪對消費者和經(jīng)營者間的交易提供場所,商鋪的管理者不能直接實行商業(yè)經(jīng)營,僅僅在消費者和經(jīng)1.1.商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。1.1.1"統(tǒng)一招商管理"要求招商的品牌審核管理和完善的生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書(合用于批發(fā)代理商)、品牌代理委托書(合用于專賣代理商)、稅務(wù)登"完善的租約管理"指:簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制,如果發(fā)生重大變化,須經(jīng)業(yè)主委員會的認(rèn)可(業(yè)主委員會成立之前,經(jīng)開辟商認(rèn)可);承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、是否統(tǒng)一的收銀等1.1.2"統(tǒng)一的營銷管理"有助于維護和提升經(jīng)營者的共因為當(dāng)前商業(yè)競爭激烈,打折降價的促銷競爭手段比較流行,以吸引購物者光顧。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃,所謂"大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)組織策劃相關(guān)的促銷活動,所發(fā)生的費用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算,經(jīng)業(yè)主允許后,對實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比例實行分?jǐn)?。如果商鋪統(tǒng)一收銀管理,就能較1.1.3"統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督"有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。商鋪須設(shè)立由開辟商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會,指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動,保證商鋪協(xié)調(diào)項目:協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系,增進經(jīng)營者之監(jiān)督項目:維護商鋪的紀(jì)律、信譽,協(xié)助工商、稅務(wù)、1.1.4"統(tǒng)一的物業(yè)管理"有助于建造空間的維護和保養(yǎng)。商鋪的物業(yè)管理內(nèi)容包括:養(yǎng)護建造、維護設(shè)備、保證綠化養(yǎng)護、意外事故處理等。商鋪的各項設(shè)施的使用頻率較高,統(tǒng)一管理有助于對物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計劃的保養(yǎng)與維修,商鋪進出人員雜,不受管制,客流量大,易發(fā)生意外,安全保衛(wèi)工作非常重要,有些零售商品易燃易爆,所以消防安全不得有半點松懈。同時商場在發(fā)生突發(fā)事件時,疏散相對較慢。安全管理應(yīng)特殊謹(jǐn)慎2.2服務(wù)要求高要物業(yè)管理服務(wù)面向商鋪置業(yè)人和使用人,向他們負(fù)責(zé),一切為他們著想。促動商業(yè)物業(yè)保值、增值;同時為使用人這是商鋪物業(yè)管理服務(wù)的根本原則2.3管理點分散出入口多,電梯(客梯)、觀光梯、自動扶梯等)分散,需要的保潔、保安人員相對較多,管理點分散,管理難度較2.4營業(yè)時間性強班及晚間,而平時和白日顧客相對少一些。統(tǒng)一店鋪的開張及關(guān)門時間有利于商鋪的整體形象塑造。開張、關(guān)門時間不統(tǒng)一會造成整體商鋪經(jīng)營的凌亂感,無序經(jīng)營的印象,對顧2.5車輛管理難度大來商鋪的顧客,有開車的,也有騎車的,大量的機動車和非機動車對商鋪周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。精簡高效、使業(yè)戶感覺沒有虛職,沒有閑人,業(yè)戶交納的管設(shè)主管一人,可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理、下設(shè)業(yè)戶接待員若干名,分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務(wù)、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務(wù)部的工作時間和工作量,通常每班保持兩設(shè)主管一人,全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運行,使物業(yè)保值和升值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易水準(zhǔn)實行合理配設(shè)主管一人,全面負(fù)責(zé)商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點、工作量和作業(yè)班次實行配設(shè)主管一人,全面負(fù)責(zé)商鋪的室內(nèi)保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護工作。該部門的主要職責(zé)是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積實行安排。設(shè)主管或者兼職主管一人,全面負(fù)責(zé)商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項目開辟等經(jīng)營服務(wù)工作。該部門的主要職責(zé)是配合業(yè)戶的經(jīng)營活動,促動商鋪經(jīng)營銷售和物業(yè)管理工作。商鋪物業(yè)管理包含以下幾個方面,我們現(xiàn)對此實行分項4.3商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理4.4商鋪建造物的養(yǎng)護及維修管理4.8商鋪經(jīng)營服務(wù)管理接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一,是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客實行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣,包括傾聽建議和意見,接受投訴,安排維修和回訪,收取管理費與內(nèi)外顧客在商鋪購物因環(huán)境服務(wù)因素而來投訴。對物業(yè)管理方來說,所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄,作為年終表彰與商鋪鋪位的照明或者其他設(shè)施出問題,對業(yè)戶營業(yè)將造三是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝璜等方面的不足之處作出提示、催促改進,曉之以理,動之以情,用實際行動去感化業(yè)戶,讓他們明白:我們所做的一切,都是為了商鋪的自身形象,我們的目標(biāo)是一致的。商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等;向商鋪方收取物業(yè)管理費、能耗費。商鋪服務(wù)管理做得如何,勢必影響到收繳率的好壞。商鋪的外部聯(lián)系商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系,如處理不好這些關(guān)系,會使商鋪的經(jīng)營活動很被動。處理得好,往往事半功倍。故單獨列出論述。裝修管理職能主要包括:審核裝修申請、簽訂"裝修管理協(xié)議",現(xiàn)場監(jiān)督管理等。4.2.2商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租,出租后,由承租商依據(jù)經(jīng)營要求,提出裝修申請;也有的業(yè)主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準(zhǔn)后作一些小的變動裝修,裝修管理應(yīng)做好以下幾個二次裝修過程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設(shè)備的,應(yīng)嚴(yán)裝修完畢后,物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計圖、裝修協(xié)議,對工程實行竣工驗收,如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計圖及裝修協(xié)議某些條款的,應(yīng)視情節(jié)輕重作不為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位,裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來確定,通常分以下幾種情況:凡涉及電力設(shè)備(由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等)實行增建、改裝的;為該層的消防設(shè)備(包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等)實行增建或者改造的;為該層的電梯、自動扶梯實行增建或者改裝的,以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等實行增建或者改裝的,都由物業(yè)管理處選定工程實施工方。業(yè)戶則按工程費用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費。凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔,水管、排水道、電力裝置,通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方,也可由物業(yè)管理處選業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計方案所附的圖紙,應(yīng)包括:清晰顯電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡圖(附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量);照明設(shè)備位置圖;假天花的平面,切面圖;及其改通知單"等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或者公用設(shè)施,則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù),直至商鋪方滿意為止。固然,商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)較高,維修要求嚴(yán),其內(nèi)容同辦公樓相似,但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點在于各種設(shè)施,設(shè)備上,因為商業(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類,設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護及維修管理的好壞直接影響經(jīng)等易出故障的設(shè)施設(shè)備,保證其正常運行主要靠平時養(yǎng)護。商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自漆黑的營業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不安全的因素,對商鋪聲譽帶來不利影響。所以應(yīng)選派優(yōu)秀員工,日夜監(jiān)測情況即時安排維修,確保電氣和中央空調(diào)、自動扶梯正常運商鋪設(shè)備設(shè)施維保管理的具體實施過程與辦公項目類4.4商鋪建造物的養(yǎng)護及維修管理編制每年的修繕計劃,安排年度修繕投資,經(jīng)管理處審核后報商鋪業(yè)委會方審批(大中修要落實資金),檢查修繕結(jié)依據(jù)商鋪建造物的損壞水準(zhǔn),將修繕工程大致分為大大修工程是指建造物主體結(jié)構(gòu)的大部份嚴(yán)重?fù)p壞,或者有局部崩塌的危(wei)險;部份附屬設(shè)施必須拆換、改裝或者新裝,如上、下水道等。因為大修工程施工場地和安全的要求,通常是經(jīng)營業(yè)戶必須住手營業(yè)。所以,工期安排和開工前的籌備工作非常重要;中修工程是指建造物部份損壞,在局部維修中只牽動或者拆換少量主體構(gòu)件,保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆蛘卟糠葜刈雒鎸?,加固部份鋼筋混凝土梁柱,外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部,商鋪發(fā)生突法事件,保安、管理人員應(yīng)按《應(yīng)急事件處理報告或者呼叫救護車。應(yīng)特殊強調(diào),在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時等等監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪實行全方位多角度的監(jiān)視,特別是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪如發(fā)現(xiàn)可疑人員或者突法事件、惡性事件的發(fā)生,監(jiān)控人此外地下車庫或者露天停車場亦須安置監(jiān)控攝像探頭,防止車輛被竊,萬一遭竊,錄象將提供證據(jù)、線索,有利破案等等這項工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認(rèn)真、通道(特別是放火樓梯、通道)相對面積較小,這給火災(zāi)時商品多(且大多是易燃品),火種容易迅速燃燒;面積廣,因無防火墻阻隔,烈火蔓延極快;如商廈火災(zāi),高樓內(nèi)的豎井多,煙囪效應(yīng)可使火災(zāi)熱煙上升速度達(dá)到每秒8米,瞬間整個商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災(zāi)死亡率中最高的。鑒于防止火災(zāi)的重要性,商鋪都安裝有先進的火災(zāi)探測裝置(煙感探測器和溫感探測器)和自動滅火裝置(噴淋裝置)。這些裝置直接與火災(zāi)自動報警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方浮現(xiàn)火情,煙霧和溫度各達(dá)到一定的限度,這兩種裝置便自動通過導(dǎo)線將報警信號傳輸至報警器,實行有制定切合本商鋪實際的消防管理制度(包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案);商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各責(zé)任明確,防患未然",切實貫徹"預(yù)防為主,防消結(jié)合"的會議室等一切公用場所,以及業(yè)戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍,為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營環(huán)境,為顧客提供一個輕松愉快的購物環(huán)境。要做好商鋪的保潔服務(wù)管理,首先要確定做什么,即什么地方需要保潔,然后定出清潔的標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)、要求再定出保潔的頻率(次數(shù)),還要再加之檢查手段,如目視檢查還室手摸檢查或者白紙擦一米檢查等,制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》,內(nèi)容有檢查的部位、項目、清潔的標(biāo)準(zhǔn)、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是怎導(dǎo)保潔工對商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做,是保潔工崗前崗中的培訓(xùn)教材,其要點有:地面清潔、打蠟;墻角線清潔;墻面除塵;大理石清潔、打蠟;不銹鋼面清商鋪的清潔管理重點之一是地坪清潔。隨著人流的進出,給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖;定時的清潔能夠帶給顧商鋪的玻璃無框門、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等,因為顧客觸摸頻率較高,留下的手印帶給人視覺上的不舒暢,應(yīng)定期擦拭,能保持其程亮,提升商鋪的形象。商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置,即時清雨大進門處及其他公用過道應(yīng)設(shè)置一些雨具存放器,盡量不要把帶雨水的雨具帶進大廳,同時注意清潔衛(wèi)生。對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視,但放置鼠藥時,要充分考慮兒童的安全,要放在摸不到的地方;為了安全也可在商鋪的營業(yè)時間內(nèi),保潔工不能使用長柄拖把,更不在雨雪天,商鋪進門處應(yīng)勤保潔并放置地毯或者防滑提提醒業(yè)戶在規(guī)定的時間內(nèi)把鋪面內(nèi)產(chǎn)生的垃圾袋裝送對一切能利用的再生垃圾(包裝紙、箱)要回收處理。綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡,營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環(huán)境的基礎(chǔ)。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好,能使周圍得環(huán)境得到改善,又提升了商鋪得品位。綠化管理應(yīng)配備專業(yè)技術(shù)人員,依據(jù)季節(jié)、氣候,地域條件的不同和樹木花草的生長習(xí)性及要求,制定詳細(xì)的管理細(xì)則,指導(dǎo)養(yǎng)護人員實商鋪外圍的綠地,在基建時就已定型,商鋪得整體綠化風(fēng)格和局部獨立的構(gòu)圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào),水平綠化和垂直綠化要發(fā)現(xiàn)病蟲害要實行捕捉或者噴藥,藥物防治要注意安全,草坪要時常除雜草:定期軋剪,每季度施肥一次,施后臺風(fēng)前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風(fēng)工作,風(fēng)后清除花木折斷的枝干,扶正培植倒斜的花木。等等花卉擺放前要有設(shè)計圖,造型變更要有小樣圖,與商鋪花卉上掛?名稱牌",簡介花卉學(xué)名、俗稱、習(xí)性,宣傳養(yǎng)花的常識,爭取業(yè)戶和顧客的配合,共同創(chuàng)造幽雅清新的購物環(huán)境,同時又陶冶情操,增加商鋪的文化氛圍;商鋪人流量較大,所以商鋪內(nèi)擺放的花卉要時常檢查,即時修剪,清除黃葉,枯萎的花卉即將更換:因為各點擺放位置的光照度不一,花卉就要定期相互調(diào)劑、更換位置;等等部門主管對保沽、綠化,服務(wù)各組工作時時實行巡視,發(fā)現(xiàn)問題記錄在案,并追究各組長責(zé)任:管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導(dǎo)不定期對各組工作實行抽查,發(fā)現(xiàn)問題即將催促主管部門整改,每月積累數(shù)次,對主管實行處罰。4.8商鋪經(jīng)營服務(wù)管理商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中,往往會把商鋪經(jīng)營管理范疇的租賃管理,廣告籌畫、新項目開辟同時委托給物業(yè)管理公司,以配合其商鋪的經(jīng)營管理.作為物業(yè)管理公司也應(yīng)將商鋪經(jīng)營管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務(wù)密切地聯(lián)系起來。出租方式的管理主要是在租金商定時要考慮多方面因素,如商品經(jīng)營的范圍及類別;附近商鋪樓宇的空置率;承租戶的經(jīng)營特色;商鋪所處的位置。此外經(jīng)營商品給管理帶來的易難也應(yīng)作為一個因素。租金計算可采用兩種形式,一種先規(guī)定一個固定的月租金(根據(jù)面積),然后根據(jù)市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。一種是按面積定出最低租金,然后根據(jù)承租戶銷售總額嚴(yán)格審定投標(biāo)者的資格,主要是審核其個人或者公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗、經(jīng)營業(yè)績,資信狀況及經(jīng)營品種是否投標(biāo)的程序須規(guī)范、嚴(yán)密、全面,特別是租金的計算方式及規(guī)定,預(yù)付競標(biāo)租金的保證方式,相關(guān)撤回投標(biāo)的規(guī)定,以及中標(biāo)后延時簽約的賠償,應(yīng)作更為周全和深人的考慮。在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應(yīng)了解承租人的資格、經(jīng)營管理經(jīng)驗,資金狀況,以及當(dāng)前所經(jīng)營店鋪的數(shù)目,業(yè)績承租人的經(jīng)營性質(zhì),經(jīng)營范圍,所經(jīng)營的商品檔次和質(zhì)量.是否有水平實行一定投入的商業(yè)推廣活動,從而使商鋪要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目,流動人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣,交通是否便捷等要參考商品經(jīng)營的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經(jīng)營特色、承租人要承租的層次、位置等情況要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營業(yè)面積、租金狀況、及經(jīng)營租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險,貸款資金租金中不包含大中修整改更新基金要素的)等樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的,由商戶提出設(shè)計要求或者制作,必須由物業(yè)管理公司項重要任務(wù),就是要設(shè)法把顧客吸引進來,把承租人留住。因此要策劃和組織各項商業(yè)推廣宣傳活動,如綜合表演、納涼晚會、模特表演,攝影展,商品使用演示等.節(jié)日期間還能夠相對應(yīng)地實行節(jié)日布置,既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛,提升了商鋪的文化氛圈,又?jǐn)U大了商鋪的知名度,吸引大批消費者來購物助興。協(xié)調(diào)好社會關(guān)系,與政府及其他組織機構(gòu)保持聯(lián)絡(luò),參與社會公益活動如捐助失學(xué)兒童等,會給業(yè)戶帶來潛在的商開辦商鋪兒童樂園,讓兒童能盡興地頑耍,父母能放心地購開
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