《戴德梁行商業(yè)定量分析》 文檔全文預(yù)覽

中外商業(yè)發(fā)展規(guī)模對(duì)比分析商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)GDP中商業(yè)所占比例美國(guó)零售商業(yè)50強(qiáng)（億美元）中國(guó)零售商業(yè)50強(qiáng)(人民幣億元)英法德日美國(guó)中國(guó)零售總額占零售總額零售總額占零售總額15％左右16－17％10％左右491021.4％542.071.74%同發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)商業(yè)總體規(guī)模過(guò)小，大型商業(yè)所占市場(chǎng)份額很小。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國(guó)1859－1900（40年）1901－1970（70年）1970后？法國(guó)1866－1900（35年）1901－1960（60年）1960后日本1926－1960（35）1961－1971（10）1972年后中國(guó)1990－2010（20年）2011－2020（10年）2020年后中國(guó)與西方國(guó)家的差別距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同發(fā)展階段同發(fā)達(dá)國(guó)家連鎖商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考中外連鎖商店比較商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國(guó)1859－1900（40年）1901－1970（70年）1970后？法國(guó)1866－1900（35年）1901－1960（60年）1960后日本1926－1960（35）1961－1971（10）1972年后中國(guó)1990－2010（20年）2011－2020（10年）2020年后中國(guó)與西方國(guó)家的差別距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同發(fā)展階段同發(fā)達(dá)國(guó)家連鎖商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考中外連鎖商店比較商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國(guó)1850－1899（50年）1900－1929（30年）1930－1979（40年）1980年后法國(guó)1852－1880（28年）1880－1914（34年）1914－1950（36年）1950年后日本1904－1922（18）1923－1937（14）1938－1973（35）1974年后中國(guó)1894－1949（55年）1950－1995（45年）1995－2025（30年）2025年后中國(guó)與西方國(guó)家的差別距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年同發(fā)達(dá)國(guó)家百貨商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考中外百貨商店比較中外超級(jí)市場(chǎng)比較創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國(guó)1830－1935（5年）1936－1965（30年）1966－2000（35年）2001年法國(guó)1959－1962（3年）1963－1968（5年）1969－日本1953－1959（7年）1960－1989（30年）1990－香港1960－1971（11年）1972－1982（10年）1982－中國(guó)1981－2000（20年）2001－2020（20年）2020年中國(guó)與西方國(guó)家的差別距美、50年，距法日港30－40年大體相距30－40年大體相距30－40年同發(fā)達(dá)國(guó)家超級(jí)市場(chǎng)的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考鄰里型社區(qū)型區(qū)域型超區(qū)域型商圈半徑（公里）1－23－510－2030－40時(shí)間距離（分）3－55－810－1520－30商圈人口（萬(wàn)人）1－25－1050－100200以上停車場(chǎng)容量（輛）50－100300－5002000－50005000－10000商店組成超級(jí)市場(chǎng)綜合超市1家百貨店2家百貨店2－6家專業(yè)商店專業(yè)商店綜合超市2家綜合超市2－3家綜合店飲食服務(wù)服裝店服裝店藥店其它飲食服務(wù)飲食服務(wù)洗衣店雜貨店雜貨店其它其它其它10－20家20－40家100－200家日本各類型購(gòu)物180－250家中心比較參考?xì)v史上的八次業(yè)態(tài)創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)研究次數(shù)名稱業(yè)態(tài)開(kāi)始時(shí)間高潮期特征1百貨商店1852年1860－1940擴(kuò)大品種2一價(jià)商店1878年1880－1930同一價(jià)格3連鎖商店1859年1920－1930組織創(chuàng)新4超級(jí)市場(chǎng)1930年1935－1965自選購(gòu)物5購(gòu)物中心1930年1950－1965商店聚集6自動(dòng)售貨機(jī)第二次世界大戰(zhàn)后1950－1985自動(dòng)售貨7步行商業(yè)街1967年1967－？漫步購(gòu)物8多媒體銷售1980年1980－？電視、網(wǎng)上購(gòu)物業(yè)態(tài)手風(fēng)琴定律綜合化專業(yè)化雜貨店1860年前專業(yè)店1860年后百貨店1930年后便利店1950年商業(yè)街20世紀(jì)60年代時(shí)間商業(yè)地產(chǎn)研究分類指標(biāo)設(shè)置地域功能定位服務(wù)對(duì)象客流量服務(wù)人口基本商業(yè)面積基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種配套行業(yè)市中心商業(yè)區(qū)城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)；歷史形成的商業(yè)集聚地購(gòu)物、文化娛樂(lè)休閑、旅游并與金融、商務(wù)結(jié)合國(guó)內(nèi)外及本市消費(fèi)者50萬(wàn)30萬(wàn)平米大型百貨店、專業(yè)店、專賣店，文化娛樂(lè)、餐飲旅館、金融服務(wù)、旅游服務(wù)、展示、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè)區(qū)域商業(yè)中心居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地、公共交通集散地周邊購(gòu)物、文化娛樂(lè)、休閑該地區(qū)及外來(lái)消費(fèi)者25萬(wàn)20萬(wàn)10萬(wàn)平米購(gòu)物中心、超市、百貨店，文化娛樂(lè)、餐飲旅游、金融服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè)居住區(qū)商業(yè)人流集中，交通便利的地段保障該地居民的日常生活，提供必要的服務(wù)當(dāng)?shù)鼐用?萬(wàn)2.5萬(wàn)平米超市、便利店、醫(yī)藥店，菜市場(chǎng)、餐飲生活服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊郵電業(yè)街坊商業(yè)街坊主要出入口，居民主要途徑地提供日常必須商品及便利服務(wù)當(dāng)?shù)鼐用?.4萬(wàn)0.06萬(wàn)平米便利店、餐飲店，生活服務(wù)業(yè)專業(yè)街商業(yè)中心周邊，交通便利處提供專門(mén)商品或?qū)I(yè)服務(wù)購(gòu)買專門(mén)商品，尋求專業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者街長(zhǎng)200米以上，專業(yè)店30家以上特色專業(yè)店、專賣店配套服務(wù)新城商業(yè)中心城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)；人流集中，交通便利的地段購(gòu)物、文化娛樂(lè)、休閑、旅游并與金融結(jié)合新城居民，商圈輻射范圍及外來(lái)消費(fèi)者25萬(wàn)20萬(wàn)12萬(wàn)平米購(gòu)物中心、百貨店、超市、專業(yè)店、專賣店、餐飲、文化娛樂(lè)旅館、金融服務(wù)、旅游服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè)中心鎮(zhèn)商業(yè)人流集中地購(gòu)物、旅游、為農(nóng)服務(wù)本鎮(zhèn)居民、周邊村民及外來(lái)消費(fèi)者5萬(wàn)2萬(wàn)平米超市、餐飲、小商品市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，農(nóng)資供應(yīng)生活服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊、郵電、文化娛樂(lè)業(yè)一般鎮(zhèn)商業(yè)鎮(zhèn)街區(qū)，農(nóng)貿(mào)集散地周邊提供日常商品提供生活與為農(nóng)民服務(wù)本鎮(zhèn)居民，周邊中心村村民2萬(wàn)0.8萬(wàn)平米超市、便利店，菜市場(chǎng)，餐飲，農(nóng)資供應(yīng)生活服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊郵電、文化娛樂(lè)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位尺度人均G

D

P業(yè)態(tài)發(fā)展情況1000美元百貨商店興起2000至3000美元超級(jí)市場(chǎng)興起6000美元便利店興起8000美元倉(cāng)儲(chǔ)式商店興起12000美元購(gòu)物中心大發(fā)展的時(shí)代尺度一：經(jīng)濟(jì)水平在世界視野里，各種零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)具有一定的規(guī)律性。商業(yè)地產(chǎn)研究尺度二：交通狀況國(guó)外大型商業(yè)地產(chǎn)（Shopping

Mall）的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)告訴我們，當(dāng)一個(gè)社會(huì)進(jìn)入到汽車時(shí)代，才為Shopping

Mall的出現(xiàn)提供了可能。從交通形式上來(lái)說(shuō)，所謂

Shopping

Mall，尤其是郊區(qū)的Shopping

Mall，必須依托于高速公路和城市的環(huán)路，這意味著消費(fèi)者比較依賴汽車。只有當(dāng)一個(gè)城市進(jìn)入了汽車社會(huì)，或者說(shuō)開(kāi)始進(jìn)入汽車社會(huì)，那么Shopping

Mall在一個(gè)城市的建設(shè)才能真正的發(fā)展起來(lái)，否則只能是城市型的購(gòu)物中心。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位尺度商業(yè)地產(chǎn)研究尺度三：依據(jù)城市化進(jìn)程的國(guó)際規(guī)律來(lái)為大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做出定位世界城市化過(guò)程中，城市商業(yè)中心的變遷有其規(guī)律性。我們把城市的發(fā)展分為三個(gè)階段，1、城市化初級(jí)階段：城市化率30%以下；2、城市化初級(jí)階段：城市化率70%以下；3、城市化高級(jí)階段：城市化率70%以上。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位尺度商業(yè)地產(chǎn)研究城市商業(yè)中心將根據(jù)城市化的進(jìn)程而發(fā)生變化。從這個(gè)規(guī)律性來(lái)看，依據(jù)城市化發(fā)展水平來(lái)發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)是很好的選擇。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位初級(jí)階段城市化率30%以下商業(yè)向城市的幾何中心聚集零售行業(yè)的特征：－－向心聚集中級(jí)階段城市化率70%以下零售行業(yè)的特征：－－離心分散商業(yè)向城市的幾何中心發(fā)展高級(jí)階段城市化率70%以上零售行業(yè)的特征：－－離心聚集商業(yè)離開(kāi)城市的幾何中心，向郊區(qū)聚集商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的類型零售商――商業(yè)開(kāi)發(fā)商――房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商――由于居住開(kāi)發(fā)需要有商業(yè)配套設(shè)施，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商被迫進(jìn)入

商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。各種開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)――因?yàn)閾碛羞m合的商業(yè)用地而進(jìn)行開(kāi)發(fā)。其它類型的開(kāi)發(fā)商――包括其它行業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)開(kāi)發(fā)定性分析——能級(jí)、類型分析根據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)定位，進(jìn)行商業(yè)能級(jí)、類型的適配性分析（★合適、☆較為合適）商業(yè)開(kāi)發(fā)定性分析——業(yè)態(tài)適配

根據(jù)不同商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)性營(yíng)分方析式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能、選址、規(guī)模、商圈目標(biāo)顧客等項(xiàng)的基本要求、特點(diǎn)綜合分析篩選適合的商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)開(kāi)發(fā)定性分析——空間布局、形態(tài)適配性分析商業(yè)定性分析——商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式適配性分析分析總結(jié)一：項(xiàng)目商業(yè)功能的有目標(biāo)作用：提升區(qū)域價(jià)值和形象主要業(yè)態(tài)：酒店餐飲、娛樂(lè)文化■觀光休閑等特色商業(yè)空間形態(tài)：沿湖帶狀散點(diǎn)■或組團(tuán)型布局超廣域型都市休閑商機(jī)業(yè)帶組■合廣域型區(qū)域商業(yè)中心目標(biāo)作用：奠定區(qū)域中心功能和地位主要業(yè)態(tài)：購(gòu)物中心、大型超市、■專營(yíng)店、工廠直中心等空間形態(tài)：在項(xiàng)目南部沿金山大道■集中板塊型布局社區(qū)型特色商業(yè)街目標(biāo)作用：滿足社區(qū)及區(qū)域居民■■的生活服務(wù)和文化休閑娛樂(lè)需求主要業(yè)態(tài)：時(shí)尚商業(yè)、教育文化、■■體育運(yùn)動(dòng)、餐飲娛樂(lè)、

健康保健等特色商業(yè)服務(wù)空間形態(tài)：主要街道或節(jié)點(diǎn)沿街型布局鄰里型組團(tuán)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)目標(biāo)作用：滿足組團(tuán)內(nèi)日雜生活需要主要業(yè)態(tài)：便利店、雜食店等空間形態(tài)：組團(tuán)內(nèi)散點(diǎn)型或沿街型布局商業(yè)開(kāi)發(fā)定量分析——規(guī)劃指標(biāo)法

根據(jù)國(guó)標(biāo)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》相關(guān)指標(biāo)，作為居住區(qū)級(jí)的配套設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的基本規(guī)模要求是：商業(yè)開(kāi)發(fā)定量分析——市場(chǎng)吸–市場(chǎng)吸納量預(yù)測(cè)的納方法法主要是通過(guò)對(duì)商圈及消費(fèi)人口數(shù)量和其總支出的預(yù)測(cè)，計(jì)算出未來(lái)社區(qū)商業(yè)的零售總量，進(jìn)而推測(cè)社區(qū)商業(yè)設(shè)施的規(guī)模。dsfdbsy384y982ythb3oibt4oy39y409705923y09y53b2lkboi2y58wy0ehtoibwoify98wy049ywh4b3oiut89u983yf9ivh98y98sv98hv98ys9f69

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