百貨商場建設項目可行性研究報告

百貨商場可行性研究報告xx小區(qū)位于xx市中心區(qū)西南部，南北長893米，東西長752米，規(guī)劃用地為43.18公頃，總建筑面積41.75平方米，距火車站不到2000米，距汽車站不到1000米，與市區(qū)最繁榮的一級商圈一一華聯(lián)商廈實際距離為1300米。龍行路東西貫通其中，運河路、火車站西路、王母閣路、河南路環(huán)繞著商城，周邊有3路、8路、9路、21路、25路等條公交路線經(jīng)過。據(jù)城建規(guī)劃，市政府還將增加3條公交線路直通龍行路，并設4個公交站點。xx商城做為xx小區(qū)的功能性商業(yè)物業(yè)，總建筑面積10萬m2,,以龍行路為界，分為南北兩大區(qū)域，以一條商業(yè)步行街為中樞，力圖規(guī)劃魯西南xx小區(qū)位于xx市中心區(qū)西南部，南北長893米，東西長752米，規(guī)劃用地為43.18公頃，總建筑面積41.75平方米，距火車站不到2000米，距汽車站不到1000米，與市區(qū)最繁榮的一級商圈一一華聯(lián)商廈實際距離為1300米。龍行路東西貫通其中，運河路、火車站西路、王母閣路、河南路環(huán)繞著商城，周邊有3路、8路、9路、21路、25路等條公交路線經(jīng)過。據(jù)城建規(guī)劃，市政府還將增加3條公交線路直通龍行路，并設4個公交站點。xx商城做為xx小區(qū)的功能性商業(yè)物業(yè)，總建筑面積10萬m2,,以龍行路為界，分為南北兩大區(qū)域，以一條商業(yè)步行街為中樞，力圖規(guī)劃魯西南地區(qū)首個集購物、休閑、旅游、娛樂為一體的大型購物商城。作為本報告的標的項目——超市及百貨店位于xx商城的兩座標志性建筑一金座、銀座，總建筑面積29000平方米，通過跨越龍行路過街天橋相連，從而使xx商城渾為一體，圍繞金座、銀座的19棟商業(yè)建筑分別劃分為品牌街、典雅裝飾城、家居大世界及美麗人生。規(guī)劃銀座經(jīng)營中、高檔次的各類名牌商xx商城超市/百貨店項目市場分析(一)、xx市國民經(jīng)濟發(fā)展概況據(jù)xx統(tǒng)計局2006年統(tǒng)計信息，xx市城區(qū)內(nèi)(3公里范圍內(nèi))常住人口為43萬人，暫住人口為21萬人；xx市國民生產(chǎn)總值630萬元；人均GDP8269元；人均可支配收入6352元，比上年增加578元，增長了10%;農(nóng)村居民人均純收入2824元，比上年增加148元，增長了5.5%。2006年城鄉(xiāng)居民消費水平有所提高。據(jù)統(tǒng)計公報，城市居民人均消費支出4589元，比上年增長了10%,農(nóng)村居民人均生活費支出1934元，比上年增長了5.4%。物價總水平在2006年由負轉(zhuǎn)正的基礎上穩(wěn)中有漲。2006年xx市區(qū)居民生活消費價格總水平比上年上升1.4%,商品零售價格點水平比上年上升0.1%。城鄉(xiāng)全年實現(xiàn)社會消費品零售總額185.9億元，比上年增長11.7%;全年縣及縣以上城鎮(zhèn)實現(xiàn)消費品零售額134.9億元，比上年增長120%;縣以下農(nóng)村實現(xiàn)消費品零售額51億元，增長了10.9%。在全部消費品零售總額中，個體私營經(jīng)濟零售額111.3億元，增長了16.1%。城鄉(xiāng)居民人均居住面積14.26平方米，農(nóng)村居民人均居住面積28.1平方米，至2006年底全市總?cè)丝谀现粱鸩駨S北圍墻，西起王母閣路(40米)東至老運河，南北長893米，東西長752米，規(guī)劃總用地為43.18公頃，是有江北(轄8個派出所),每戶均人口4.5人。根據(jù)xx市城區(qū)內(nèi)(3公里范圍內(nèi))常住人口為43萬人，暫住人口為21萬人的總體比例xx商城1.5公里范圍內(nèi)的總?cè)丝趹獮?9.85萬人。過xx商城的人流總量為65,000人次，假設經(jīng)過xx商城的人流城開業(yè)之后吸引效應，預計初期亦不會超過65,000人次，以人廣場買單率30%,買單人數(shù)為5850人，平均買單額76.89元，則人均買單額6352×76.89/7300=67元，日營業(yè)收入為39萬元。路的人流(2.08萬)較顯多于太白路上進入運河路的人流(1.83萬),由建設南路進入健康路的人數(shù)(1.5萬)又較多于健康路存在人流聚集的潛力。③商業(yè)人流偏低，由于xx小區(qū)地理位置處于老運河西岸，作為舊城履行地段，該片區(qū)北鄰回教朝拜地一一東大寺，雖具歷史文化底蘊，但缺少現(xiàn)代商業(yè)氣息，從其物業(yè)價格為老運河東岸及開發(fā)區(qū)物業(yè)價格低3成為例，說明其購買力相對較弱，且據(jù)觀察，小區(qū)南端，位于火柴廠，較多外來人口居住，因此根據(jù)觀察結(jié)果，xx小區(qū)商業(yè)人流為30%。④工作日人流較為平穩(wěn)，休息日變化較大，從人流構(gòu)成上看，女性約占41%,男性約占59%。xx市商業(yè)競爭環(huán)境據(jù)市統(tǒng)計局統(tǒng)計公報，2006年xx市全年實現(xiàn)社會消費品零售總額185.9億元，全市縣及縣以上城鎮(zhèn)實現(xiàn)消費品零售額134.9億元。在全部消費品零售總額中，個體私營經(jīng)濟零售額111.3億元，比2000年增長了16.1%,說明個體私營經(jīng)濟在商品流通產(chǎn)業(yè)中設施外，三聯(lián)家電、巨龍家電商城、中百超市、時代超市及眾多品牌服裝專賣店和化妝品專營店，構(gòu)成了市中心商圈的主流。其中零售巨頭華聯(lián)商廈經(jīng)營面積20000平方米，2005年銷售額不到1億3千萬元，毛利率18.24%,毛利額為2175萬元，其2006年的年度目標為1.5億，毛利額2500萬。穩(wěn)坐第二把交椅的市百貨大樓經(jīng)營面積25,000平方米，擁有員工1200多人，2006年銷售額據(jù)推測應低于1.2億元。綜合評價，兩大零售大戶2006年銷售額總和應低于2.5億元，由此可以推出，專業(yè)市場(商場)在xx市零售業(yè)占有絕對優(yōu)勢的份額，其中個體私營經(jīng)濟穩(wěn)占市(2)競爭者分析①從目前社會零售總額及兩大龍頭商場的銷售額外負擔，我們可以看到專業(yè)市場(商場)在xx市零售業(yè)中占有絕對優(yōu)勢的份額，其中個體私營經(jīng)濟穩(wěn)占零售商場絕對份額。②商業(yè)業(yè)態(tài)較齊全，大型綜合商場、超市、專業(yè)零售商場、專賣店及批發(fā)市場、夜市各領(lǐng)風騷，并針對不同的消費群體，占有相當市場份額，諸多初級市場形態(tài)的并存，也間接說明xx市購買力和生活處于小康水平。③華聯(lián)商廈及市百貨營業(yè)面積均在20000平方米以上，從建筑物品質(zhì)、地理位置、經(jīng)營業(yè)態(tài)、管其購物環(huán)境相對滯后，商品附加值不高，管理缺乏創(chuàng)新，但應列為本論證項目直接競爭者。④市中心商圈眾多的服飾品牌專賣店，構(gòu)成了xx市商業(yè)的一道風景線，也成為時尚消費的主要場所。但其價格的不透明性及對品質(zhì)的擔心，成為廣大時尚品牌消(四)、居民商場消費習慣調(diào)查為了更好地把握xx市居民的消費心理及消費行為，配合xx商城市場調(diào)研，特此設計了一組問卷，并通過實地詢問得到相關(guān)數(shù)據(jù)37份。本問卷分四部分，第一部分是消費者自然狀況；第二部分析解消費者商場消費習慣及原因；第三部分是商業(yè)-環(huán)境滿意度；第四部分試圖解釋消費者對xx商城的認知度及其(1)xx市樣本消費者概況本次市調(diào)隨機采訪居民37人，其中女性居民15人，占樣本基數(shù)的40%,男性居民22人，占樣本基數(shù)的60%,基本符合截面調(diào)查人流構(gòu)成(男性51%,女性49%)。(2)居民商場消費習慣居民商場消費習慣反映了居民的消費模式，影響甚至制約著商業(yè)形態(tài)。從城市居民收入狀況來看，城市居民整體上尚處于“小康”水平，雖收入分層差距較大，絕大多數(shù)中低收入層(500-600元)與高收入層(1000元以上)的消費判別卻不甚明顯，傾向于超市消費。反映出超市業(yè)態(tài)方便、快捷及平價的經(jīng)營宗旨和良好的購物環(huán)境得到了環(huán)境滿意度；第四部分試圖解釋消費者對xx商城的認知度及其評價。(1)xx市樣本消費者概況本次市調(diào)隨機采訪居民37人，其中女性居民15人，占樣本基數(shù)的40%,男性居民22人，占樣本基數(shù)的60%,基本符合截面調(diào)查人流構(gòu)成(男性51%,女性49%)。(2)居民商場消費習慣居民商場消費習慣反映了居民的消費模式，影響甚至制約著商業(yè)形態(tài)。從城市居民收入狀況來看，城市居民整體上尚處于“小康”水平，雖收入分層差距較大，絕大多數(shù)中低收入層(500-600元)與高收入層(1000元以上)的消費判別卻不甚明顯，傾向于超市消費。反映出超市業(yè)態(tài)方便、快捷及平價的經(jīng)營宗旨和良好的購物環(huán)境得到了居民的認可。(3)居民偏愛商場購物的原因調(diào)查表明，信譽好(38%)、購物環(huán)境好(22%)是商場購物的兩大因素。xx市與其他大、中型城市的消費者的消費心理具有明顯不同，商品質(zhì)量和商業(yè)信譽是消費者最關(guān)心的問題，這也反映出，商業(yè)環(huán)境還處在相對商業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型階段，商業(yè)環(huán)境及商譽相對滯后，其經(jīng)營方式和理念有待提高，這也釋解出為什么消費者對大商場給予了滿意的答復。分析結(jié)果表明，商譽和商品質(zhì)量是xx市消費者最關(guān)心的購物因素，也是我們作為競爭者需要利用的直接的市場契入點和競爭優(yōu)。(4)對xx商城的認知度和評價xx商城作為xx市政府的重點改造項目，得到了社會的廣泛關(guān)注，調(diào)查結(jié)果顯示73%的樣本消費者知道xx商城，反映出該項目除了開發(fā)商的人為炒作外，政府力也產(chǎn)生了強大的社會效應。由社會效應而產(chǎn)生的吸引力效應則解釋了xx市居民近乎92%的消費者對xx商城的光顧傾向。另外，對于未來xx小區(qū)的定位測試表明，52%的xx小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與本項目投資方的經(jīng)營模式和價值理念存xx1、投資估算項目總投資為4070萬元，其中：設備購置費726萬元，裝修及裝飾費644萬元，開辦費500萬元(包括廣告費150萬元),正常年份的流動資金2200萬元。2、總成本費用估算商品銷售成本按預測商品銷售收入12480萬元的85%進行計算；場地租金按每天0.46元/每平方每兩年遞增1.6%進行計算；財務費用按貸款額3000萬元，年貸款利率6%進行計算；按職工總?cè)藬?shù)800人，年人均工資4500估算的年工資總額為360萬元。設備的價值為726萬元，預計殘值36萬元，折舊年限5年，年折舊費用138萬元；裝修及裝飾費、開辦費均按5年攤銷，年攤銷額分別為129萬元、100萬為14600萬元，銷售額為12480萬元(不含稅);應交增值稅按銷售額的1.8%進行計算；銷售稅金及附加按應交增值稅的10%4、財務分析(1)盈虧平衡分析項目正常營業(yè)時，年平均費用為1860(即27892/15)萬元，銷售成本為銷售額的15%,銷售稅金及附加為銷售額的0.18%,不考慮貨幣的時間價值，不考慮所得稅的因素，以銷售額表示的盈虧平衡點為：1860/(1-0.85-0.0018)=125