無錫市惠山堰寧公寓裝潢改造(公共租賃住房)項目可行性研究報告

實用文檔PAGE惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新惠社區(qū)堰寧公寓裝潢改造項目可行性研究報告咨詢有限公司二〇一七年十月堰寧公寓裝潢改造項目可行性研究報告PAGE1目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 31.1項目概論 31.2可行性研究依據(jù)及原則 41.3項目研究的范圍 61.4項目概況及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 61.5可行性研究的結(jié)論 9第二章項目建設(shè)必要性和意義 12.1項目提出的背景 12.2項目建設(shè)的必要性 4第三章項目地址和建設(shè)條件 73.1項目地址 73.2建設(shè)條件 73.3場址評價 10第四章項目改造方案 114.1項目建設(shè)依據(jù)、原則 114.2項目改造方案 144.3建筑設(shè)計 184.4結(jié)構(gòu)設(shè)計 204.5公用工程 21第五章環(huán)境保護(hù) 275.1執(zhí)行環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及排放標(biāo)準(zhǔn) 275.2項目建設(shè)對環(huán)境影響及治理措施 285.3項目投入使用污染源及治理措施 305.4水土保持 315.5工程對環(huán)境影響程度分析 32第六章節(jié)能 336.1用能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能設(shè)計規(guī)范 336.2節(jié)能原則 336.3項目綜合能耗指標(biāo)及分析 346.4項目主要耗能設(shè)施和節(jié)能措施 346.5節(jié)水措施 35第七章項目管理及實施進(jìn)度計劃 387.1項目管理 387.2項目實施進(jìn)度計劃 39第九章投資估算與資金籌措 449.1投資估算 449.2資金籌措 49第十章經(jīng)濟(jì)分析 5010.1經(jīng)濟(jì)分析說明 5010.3成本費用估算 5110.4利潤的估算 5210.5經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 52第十一章社會效益和互適性分析 5311.1社會效益分析 5311.2項目對社會的影響分析 5311.3項目所在地相互適應(yīng)分析 5511.4社會評價結(jié)論 56第十二章結(jié)論與建議 5712.1結(jié)論 5712.2建議 58附表：項目投資估算表附圖：項目地理位置圖堰寧公寓裝潢改造項目可行性研究報告PAGE3第一章總論1.1項目概論 1.1.1項目名稱 1.1.2項目承辦單位單位名稱：項目負(fù)責(zé)人：聯(lián)系電話：1.1.3項目單位概況惠山區(qū)長安街道新惠社區(qū)是根據(jù)惠山開發(fā)區(qū)的統(tǒng)一部署，統(tǒng)一規(guī)劃，根據(jù)區(qū)委調(diào)整優(yōu)化工作的要求，撤銷了原片區(qū)村民委員會組建而成。截止2015年底，新惠社區(qū)有住戶5765戶，在冊戶籍人口9248人，流動人口3112人。社區(qū)設(shè)有黨委及分支部、社區(qū)居民委員會、社區(qū)工作站及社區(qū)管理服務(wù)中心。新惠社區(qū)集“服務(wù)中心、交流中心、活動中心”三個中心于一身，內(nèi)設(shè)五星級醫(yī)療服務(wù)中心、四星級警務(wù)室、幼兒園等配套設(shè)施。2014年，該中心以“關(guān)愛民工兄弟、共建美好家園”為宗旨，積極開展創(chuàng)建活動，不斷完善管理服務(wù)、權(quán)益維護(hù)、文化教育、黨團(tuán)活動等功能作用，搭建平臺，用心服務(wù)，為農(nóng)民工提供“培訓(xùn)、就業(yè)、維權(quán)、保障”四位一體的服務(wù)模式。新惠社區(qū)黨委和居委會以“為民服務(wù)是根本，社區(qū)和諧是目標(biāo)”為理念。以“辦實事，親民心，共奮斗，齊進(jìn)步，創(chuàng)和諧，建家園”為服務(wù)宗旨。扎實開展各項社區(qū)管理和為民服務(wù)工作。新的社區(qū)，新的起點，承擔(dān)著新的歷史使命，新惠社區(qū)將在社區(qū)黨委的領(lǐng)導(dǎo)下，內(nèi)強素質(zhì)，外樹形象，為開發(fā)區(qū)的建設(shè)營造平安的社會環(huán)境和和諧的社會氛圍；在社區(qū)扁平化管理方針的指導(dǎo)下，把握社區(qū)實際，挖掘自身潛力，努力塑造社區(qū)品牌，形成社區(qū)獨特優(yōu)勢，爭取把社區(qū)打造成惠山區(qū)乃至無錫市具有鮮明特色的高品質(zhì)現(xiàn)代化社區(qū)。1.1.4項目地址惠山區(qū)長安街道新惠社區(qū)，堰寧路28號。1.1.5項目建設(shè)性質(zhì)改造1.1.6可行研究報告編制單位單位名稱：資質(zhì)等級：工程咨詢資格證書編號：發(fā)證機關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會1.2可行性研究依據(jù)及原則1.2.1編制依據(jù)（1）《投資項目可行性研究報告指南》；（2）《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）；（3）《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》（2013年修正版）；（4）《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2011〕45號）（5）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、國家稅務(wù)總局等部門《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(建?！?010〕87號)（4）《無錫市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》（1）項目承辦單位提供的關(guān)于本項目的原始材料及數(shù)據(jù)；本報告本著實事求是的原則，對項目的要素進(jìn)行認(rèn)真的、全面的調(diào)查和詳細(xì)的測算、分析、論證。本報告力求內(nèi)容完善、文字簡練、文件齊全。1.2.2編制原則本報告依據(jù)國家及地方向相關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)等精神，本著客觀、求實、科學(xué)、公正的原則，在現(xiàn)有能夠掌握的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，主要就項目建設(shè)的必要性、建設(shè)內(nèi)容及方案、建設(shè)條件、建設(shè)投資及資金來源、社會效益及環(huán)境保護(hù)、消防安全等方面逐一研究論證，以確定項目經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面的可行性，為建設(shè)單位、政府投資主體提供決策參考，并根據(jù)以下原則對該工程的建設(shè)可行性進(jìn)行研究：（1）依據(jù)惠山區(qū)的整體規(guī)劃，滿足區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要；（2）因地制宜，結(jié)合堰寧公寓現(xiàn)狀特征，合理安排，對現(xiàn)有的建筑室內(nèi)進(jìn)行裝潢改造及配套設(shè)施提升，提升公寓入住人群的生活條件；（3）著重進(jìn)行消防、安全等方面的設(shè)計改造，確保符合當(dāng)前國家消防、技防、抗震、環(huán)保等技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)要求。（4）建筑改造設(shè)計整體做到功能布局合理，配套設(shè)施齊全，外觀簡潔、大方。（5）結(jié)合區(qū)域內(nèi)土地利用規(guī)劃、給排水規(guī)劃、電力設(shè)施規(guī)劃，科學(xué)協(xié)調(diào)、合理布置。（6）滿足環(huán)境保護(hù)和成本節(jié)約要求，做到技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理。（7）通過公寓整體環(huán)境的改造提升，適當(dāng)增加租金，在保證項目更好發(fā)揮租賃住房保障功能的同時，確保項目能夠適時回收成本。1.3項目研究的范圍根據(jù)項目單位委托要求，本項目可行性研究的范圍主要是：（1）項目背景及建設(shè)必要性（2）場址選擇和建設(shè)條件（3）規(guī)劃建設(shè)方案（4）環(huán)境影響評價（5）節(jié)能、節(jié)水措施（6）項目實施進(jìn)度和招標(biāo)方案（7）投資估算和資金籌措方案（8）項目經(jīng)濟(jì)分析（9）社會影響和互適性分析1.4項目概況及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.4.1項目主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項目對堰寧公寓進(jìn)行改造，改造建筑面積14303.2平方米，主要包括對公寓進(jìn)行實用性、美觀性、安全性及基礎(chǔ)設(shè)施的改造，具體改造內(nèi)容包括：（1）改造單身公寓（或宿舍）共計408間，主要包括房間普通裝修（包括鋪設(shè)地磚、墻體粉刷），統(tǒng)一安裝單體空調(diào)，衛(wèi)生間改造和電氣線路改造，在衛(wèi)生間（或合適位置）預(yù)留洗衣機位，并完善公寓消防設(shè)施；（2）完善公寓內(nèi)消防設(shè)施，包括新建消防水池、建筑內(nèi)布設(shè)消防管道、增設(shè)消防栓，并在各建筑配置自動噴淋設(shè)施和火災(zāi)報警系統(tǒng)等；（3）對4棟公寓樓外立面進(jìn)行改造，包括外墻體涂刷，立面百葉窗更換、窗體維修改造等，改善建筑外立面形象；對屋面進(jìn)行防水改造處理；各公寓樓出入口加設(shè)門禁呼叫系統(tǒng)、樓道治安監(jiān)控系統(tǒng)；（4）小區(qū)內(nèi)道路及地面硬化3000平方米，景觀綠化1200平方米，規(guī)劃機動車和非機動車停車位（帶充電），改造室外供水、排水以及供電、通訊管線，小區(qū)出入口增設(shè)智能電動道閘，配套安裝小區(qū)視頻監(jiān)控系統(tǒng)。1.4.2項目建設(shè)進(jìn)度計劃項目建設(shè)期14個月，計劃2017年10月-2018年3月進(jìn)行項目前期準(zhǔn)備，2018年4月份動工建設(shè)，計劃到2018年11月底工程竣工驗收、投入使用。1.4.3投資概算及資金來源項目總投資為1503.53萬元，其中：工程費用1398.81萬元，工程建設(shè)其他費用60.93萬元，預(yù)備費43.79萬元。資金來源：由惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)財政撥款解決。1.4.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號指標(biāo)單位數(shù)量備注1改造總建筑面積平方米14303.22主要改造內(nèi)容2.1普通裝修房間間4082.2樓體外立面涂刷平方米72502.3屋面防水處理平方米24802.4加設(shè)門禁呼叫系統(tǒng)套42.5道路及地面硬化平方米30002.6景觀綠化平方米12002.7圍墻更換米4002.8增設(shè)智能電動道閘套13項目總投資萬元1503.533.1其中：工程費用萬元1398.813.2工程建設(shè)其他費用萬元60.933.3預(yù)備費萬元43.794經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4.1年實現(xiàn)收入租金：500元/間萬元254.80租金：600元/間萬元303.764.2年總成本費用萬元69.654.3年利潤額租金：500元/間萬元185.15租金：600元/間萬元234.114.4投資利潤率租金：500元/間%12.31租金：600元/間%15.574.5投資回收期租金：500元/間年8.1租金：600元/間年6.45建設(shè)期14個月1.5可行性研究的結(jié)論和建議1、結(jié)論：該項目符合國家鼓勵發(fā)展租賃住房的政策，符合省市老舊小區(qū)改造規(guī)劃，以及當(dāng)前惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)園區(qū)職工住房需要；工程完成后將改善堰寧公寓面貌，提升入住人員的居住生活條件；本項目需改造內(nèi)容較多，在改造過程中需統(tǒng)籌安排；項目運營后整體收益將為客觀，在運營5-6年左右的時間可回收成本，項目實施的經(jīng)濟(jì)上可行。2、建議：（1）本項目在報告批復(fù)后，應(yīng)盡快委托有資質(zhì)的設(shè)計單位對本項目進(jìn)行工程設(shè)計，制訂出詳細(xì)的項目實施計劃，盡早開展項目的其它前期工作。（2）小區(qū)內(nèi)相關(guān)的供水、供電、排水等設(shè)施須進(jìn)行改造完善的，建議一次性做好地下管線的綜合設(shè)計、預(yù)留及預(yù)埋工作，避免重復(fù)開挖、重復(fù)建設(shè)，節(jié)約建設(shè)投資。（3）項目完成后，加強管理至關(guān)重要，注重日常衛(wèi)生保潔、安全管理，提升公寓管理水平；并建議加強宣傳教育，促進(jìn)小區(qū)環(huán)境人人維護(hù)，共同打造環(huán)境優(yōu)美的居住空間。（4）建設(shè)單位要把資金落實到位，確保項目的建設(shè)順利進(jìn)行。第二章項目建設(shè)必要性和意義2.1項目提出的背景2.2.1國家住房發(fā)展規(guī)劃“十三五”時期是全面建成小康社會決勝階段?！吨腥A人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》主要闡明國家戰(zhàn)略意圖，明確經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展宏偉目標(biāo)、主要任務(wù)和重大舉措，是市場主體的行為導(dǎo)向，是政府履行職責(zé)的重要依據(jù)，是全國各族人民的共同愿景。在國家“十三五”規(guī)劃“建設(shè)和諧宜居城市”一章中提到：轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，提高城市治理能力，加大“城市病”防治力度，不斷提升城市環(huán)境質(zhì)量、居民生活質(zhì)量和城市競爭力，努力打造和諧宜居、富有活力、各具特色的城市。加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和危房改造。基本完成城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和危房改造任務(wù)。將棚戶區(qū)改造與城市更新、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級更好結(jié)合起來，加快推進(jìn)集中成片棚戶區(qū)和城中村改造，有序推進(jìn)舊住宅小區(qū)綜合整治、危舊住房和非成套住房改造，棚戶區(qū)改造政策覆蓋全國重點鎮(zhèn)。完善配套基礎(chǔ)設(shè)施，加強工程質(zhì)量監(jiān)管。在“健全住房供應(yīng)體系”中提到：構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，優(yōu)化住房供需結(jié)構(gòu)，穩(wěn)步提高居民住房水平，更好保障住有所居。完善購租并舉的住房制度。以解決城鎮(zhèn)新居民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，深化住房制度改革。對無力購買住房的居民特別是非戶籍人口，支持其租房居住，對其中符合條件的困難家庭給予貨幣化租金補助。把公租房擴大到非戶籍人口，實現(xiàn)公租房貨幣化。促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，促進(jìn)市場供需平衡，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。在住房供求關(guān)系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模。在商品房庫存較大地區(qū)，穩(wěn)步化解房地產(chǎn)庫存，擴大住房有效需求，提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例。積極發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，擴大租賃市場房源，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，開展房地產(chǎn)投資信托基金試點。發(fā)展旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等新業(yè)態(tài)。加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提升住宅綜合品質(zhì)。2.2.2無錫市住房保障政策《無錫市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》提出：“十三五”時期，無錫經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的總體目標(biāo)是：高水平全面建成小康社會，在積極探索開啟基本實現(xiàn)現(xiàn)代化建設(shè)新征程上邁出堅實步伐，為建設(shè)“強富美高”新無錫打下堅實基礎(chǔ)。在“經(jīng)濟(jì)強”上有突破進(jìn)展。經(jīng)濟(jì)運行保持在合理區(qū)間，呈現(xiàn)向上向好勢頭，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長7.5%左右，提前實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值比2010年翻一番。建立健全居民收入持續(xù)增長機制，提前實現(xiàn)城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番，低收入者收入明顯增加，中等收入群體持續(xù)擴大，收入差距逐步縮小，經(jīng)濟(jì)薄弱村全部脫困轉(zhuǎn)化。促進(jìn)充分就業(yè)、穩(wěn)定就業(yè)、更高質(zhì)量就業(yè)，創(chuàng)業(yè)致富、共同致富活力迸發(fā)。其中，在“完善住房保障和供應(yīng)體系”提到，研究制訂住有宜居評價指標(biāo)體系，科學(xué)設(shè)置和動態(tài)調(diào)整住房保障準(zhǔn)入線標(biāo)準(zhǔn)，改進(jìn)和優(yōu)化住房保障方式，實現(xiàn)城鎮(zhèn)常住人口住房保障應(yīng)保盡保。加大社會收儲、政府租賃等籌集方式，積極探索擴大基本住房保障貨幣化補貼的實施路徑，健全以市場調(diào)節(jié)為主、政府保障托底的住房供應(yīng)體系。有序推進(jìn)租賃型保障房租售轉(zhuǎn)換，加快危舊房和“城中村”改造，推進(jìn)老舊小區(qū)更新提升，提高住宅成品裝修和綠色建造水平。建立完善城鄉(xiāng)戶籍居民住房財產(chǎn)保險制度，繼續(xù)推進(jìn)城鄉(xiāng)戶籍居民自然災(zāi)害責(zé)任保險制度。擴大住房公積金覆蓋面。深入實施物業(yè)管理條例，促進(jìn)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化、服務(wù)規(guī)范化。理順農(nóng)民安置小區(qū)管理體制，完善農(nóng)民安置房長效管理機制。加強房地產(chǎn)市場分類指導(dǎo)，改善供求關(guān)系，規(guī)范市場秩序，適度有序控制商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展?！笆濉逼陂g，改造危舊房100萬平方米左右，城中村300萬平方米左右，整治改造老舊住宅700萬平方米左右。到2020年，全市城鎮(zhèn)常住人口保障性住房覆蓋率超過22%。當(dāng)前國家、江蘇省出臺了相關(guān)的住房租賃政策，對社會租賃市場的支持使無錫市“新房+二手房+租賃住房”的供應(yīng)體系更為完善，將很大程度促進(jìn)無錫市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。當(dāng)前，強化住房租賃管理服務(wù)，增加租賃住房供應(yīng)是首要任務(wù)。通過在產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)用地上按規(guī)劃建設(shè)租賃住房等方式加大租賃住房供應(yīng)。新建租賃住房應(yīng)當(dāng)配置教育設(shè)施，居住人口達(dá)到一定規(guī)模、15分鐘步行范圍內(nèi)無醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃予以設(shè)置。新建租賃住房優(yōu)先面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)、周邊就業(yè)人員出租。在以上背景下，作為面向新惠社區(qū)和堰橋工業(yè)園企業(yè)職工的租賃住房——堰寧公寓對于國家住房租賃政策的早期示范具有很好的帶動作用，當(dāng)前對堰寧公寓的改造正是進(jìn)一步發(fā)揮租賃住房保障作用、改善惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)企業(yè)職工生活條件的重要舉措。2.2項目建設(shè)的必要性2.2.1符合國家產(chǎn)業(yè)政策的要求本項目是對現(xiàn)有的公共租賃的公寓進(jìn)行建筑、小區(qū)環(huán)境進(jìn)行改造，以提升居住人群的生活條件和安全性。項目建設(shè)符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》（修正版）中第一類“鼓勵類”中第三十七項“其他服務(wù)業(yè)”中第1條“保障性住房建設(shè)與管理”、第4條“城鄉(xiāng)社區(qū)基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施及綜合服務(wù)網(wǎng)點建設(shè)”的內(nèi)容。同時，本項目也是城市老舊小區(qū)改造的范疇，符合當(dāng)前國家、省、市老舊小區(qū)改造的政策，是當(dāng)前新惠社區(qū)和堰橋工業(yè)園區(qū)民生需要，改造后將極大提升公寓居住條件和環(huán)境水平?？梢姡椖拷ㄔO(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策。2.2.2符合無錫市舊住宅區(qū)整治改造工作需要作為無錫市市委、市政府為民辦實事工作，舊住宅區(qū)整治改造每年都被列入政府重點工作內(nèi)容。在各級各部門的共同努力下，舊住宅區(qū)整治改造工作不斷加速推進(jìn)，超額完成原定的“1000萬平方米”的計劃目標(biāo)。與此同時，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展、居民對生活品質(zhì)要求的提升，舊住宅整治改造工作范圍也在逐步擴大。2011年，無錫市人民政府出臺《無錫市舊住宅區(qū)整治改造工作管理辦法》，使這項民生工作走上常態(tài)化、法制化的軌道。2013年，市政府出臺《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)舊住宅區(qū)整治改造工作意見》，對舊住宅區(qū)整治改造的管理體制、經(jīng)費分擔(dān)、項目設(shè)置等方面進(jìn)行了優(yōu)化，進(jìn)一步調(diào)動了屬地政府加快改造的積極性；2014年，市委下發(fā)《關(guān)于舊住宅區(qū)整治改造專項行動實施意見》，進(jìn)一步拓寬了整治改造工作的范圍。過去的五年間，陸續(xù)將信報箱改造、樓道燈安裝、白蟻防治、增設(shè)消火栓、零星舊住宅改造等項目陸續(xù)納入整治改造內(nèi)容，此外，直供水改造、技防設(shè)施改造等專項改造也由職能部門結(jié)合舊住宅區(qū)整治改造同步實施。2016年，無錫市濱湖區(qū)在舊住宅小區(qū)改造中率先引入“海綿城市”理念，提升小區(qū)應(yīng)對內(nèi)澇的能力。梁溪區(qū)在今年的改造工作中，不僅引入了“海綿城市”的理念，還率先在部分小區(qū)試點“項目提標(biāo)改造”，將參照商品房小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，對防水卷材鋪設(shè)、人行平臺路面防水改造等方面“提標(biāo)”，進(jìn)一步美化小區(qū)環(huán)境。2.2.3項目實施是提高惠山開發(fā)區(qū)職工居住條件的需要本項目是對堰寧公寓進(jìn)行的改造工程，堰寧公寓建于2003年左右，主要租住給新惠社區(qū)和堰橋工業(yè)園企業(yè)職工居住。新惠社區(qū)和堰橋工業(yè)園片區(qū)自從城市化規(guī)劃向農(nóng)村集中發(fā)展以來，叢叢綠蔭替代了片片荒草，片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)在原有軸承、機電、紡織等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上正逐步向太陽能、軟件服務(wù)外包、光通訊為代表的新能源、新材料及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。目前新惠社區(qū)和堰橋工業(yè)園區(qū)的企業(yè)約有八百余家，通過采用規(guī)范化管理，實施物業(yè)管理全覆蓋，為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營提供了良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。堰寧公寓在建設(shè)之初就是為了服務(wù)企業(yè)職工的生活居住建設(shè)的，十余年家為園區(qū)企業(yè)職工提供了較好的生活條件，但隨著社會的發(fā)展和建筑設(shè)施的使用老化，堰寧公寓內(nèi)存在臟亂差、基礎(chǔ)設(shè)施損壞、配套設(shè)施不健全等問題，亟待改善。為了提升堰寧公寓居住的安全性，提高居住區(qū)環(huán)境衛(wèi)生條件和整體形象，改善入園企業(yè)職工居住生活條件，按照惠山開發(fā)區(qū)的要求對堰寧公寓進(jìn)行改造。綜上所述，堰寧公寓改造項目是惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)進(jìn)一步提升園區(qū)企業(yè)職工住房條件，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定良性發(fā)展的需要；是為加快解決外來務(wù)工人員住房問題、適應(yīng)當(dāng)前租賃住房發(fā)展需要的主要舉措；也是保證社會和諧、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民安居樂業(yè)的需要。由此可見，本項目的建設(shè)是十分必要的。

第三章項目地址和建設(shè)條件3.1項目地址3.1.2項目地址根據(jù)新惠社區(qū)和堰橋工業(yè)園區(qū)租賃住房發(fā)展布局和企業(yè)職工住房發(fā)展需要，對堰寧公寓進(jìn)行改造，擬建改造的區(qū)域位于惠山開發(fā)區(qū)堰寧路28號，包括公寓樓4棟。堰寧公寓所處區(qū)域遠(yuǎn)離商業(yè)區(qū)，周邊區(qū)域主要為各類園區(qū)生產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)配套設(shè)施較少。目前沒有公共交通到達(dá)堰寧公寓，交通稍有不便，其他場地各項建設(shè)條件基本滿足改造要求。項目地理位置圖見圖3-1。項目位置項目位置圖3-1項目地理位置圖3.2建設(shè)條件3.2.1區(qū)域概況惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，位于無錫市北部。作為無錫北部副中心，滬寧、錫澄、錫宜三條高速在此交會貫通，從惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)出發(fā)，通過高速，2小時以內(nèi)可以到達(dá)長江三角洲任何一個城市。在這里投資，能擁有中國最具潛力的市場優(yōu)勢。開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃面積76平方公里，首期規(guī)劃面積36平方公里，現(xiàn)有人口6.7萬。經(jīng)過短短七年多時間的建設(shè)，一個集行政、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、商貿(mào)、休閑為一體的新城已經(jīng)崛起，成為了無錫北部一張亮麗的名片。自2002年以來，惠山開發(fā)區(qū)累計投入64億元，完成了高等級道路110公里、新建橋梁34座，“外有環(huán)，內(nèi)有網(wǎng)”的道路框架基本建成；給水、雨水、污水、天然氣、蒸汽、有線電視、電力、電信等管線全部入地。綠化、景點錯落有致，照明、指示牌配套完備，熱電廠、5座變電所、污水處理廠、自來水廠等配套設(shè)施全部到位，形成了高標(biāo)準(zhǔn)立體式的基礎(chǔ)設(shè)施配套體系。開發(fā)區(qū)的建設(shè)著力體現(xiàn)“高端產(chǎn)業(yè)、高新企業(yè)、高級人才、高品質(zhì)生活環(huán)境”四高特征，努力把惠山新城建設(shè)成“創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)造、創(chuàng)意”四創(chuàng)新城。目前，“四園二基地”已經(jīng)初步形成，“投資高地、成本洼地”的集聚效應(yīng)也逐步彰顯。本著先建城再興產(chǎn)業(yè)的開發(fā)理念，開發(fā)區(qū)始終堅持以一流人居環(huán)境作為產(chǎn)業(yè)興城之根本，中心商務(wù)區(qū)、濱河居住社區(qū)和堰新路傳統(tǒng)生活街區(qū)在惠山新城迅速形成。3.2.2自然條件項目區(qū)屬亞熱帶海洋季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，氣候溫和，雨水充沛，日照充足，無霜期長。年平均氣溫17℃，1月平均氣溫在2.8℃左右；8月平均氣溫在35℃左右。全年平均降雨量1100mm，全年無霜期220天左右。全年主導(dǎo)風(fēng)向為東南風(fēng)、西北風(fēng)。境內(nèi)的土層土質(zhì)良好，以粘土為主。土層壓縮性較低，承載力高，是良好的天然地基持力層。區(qū)內(nèi)無地震區(qū)，歷史上從無地震、臺風(fēng)和其它重大自然災(zāi)害的記錄。3.2.3交通分析堰寧公寓位于惠山區(qū)長安街道新惠社區(qū)堰寧路28號，毗鄰堰寧路、堰興路、堰豐路等園區(qū)道路，由于位于園區(qū)內(nèi)，交通路況較好。但遠(yuǎn)離惠山開發(fā)區(qū)核心區(qū)，租住主要對象是惠山開發(fā)區(qū)入駐企業(yè)的職工，相對來說距離較遠(yuǎn)，且沒有公共交通到達(dá)，需要另外搭乘汽車來回或其他交通工具來回，交通稍有不便，并且需要考慮適當(dāng)?shù)慕煌ǔ杀尽?.2.4公用設(shè)施條件（1）供水：項目用水均采用城市自來水廠供應(yīng)的自來水，由項目片區(qū)周邊的自來水供水管網(wǎng)接入。（2）排水：企業(yè)外排達(dá)標(biāo)生活污水經(jīng)污水處理設(shè)施處理后排至市政污水管網(wǎng)，雨水由雨水系統(tǒng)排入市政雨水管網(wǎng)。（3）供電：本項目所需電力由堰橋工業(yè)園區(qū)供電所供應(yīng)，轄區(qū)具有完備的供電系統(tǒng)，可直接接入即可。（4）通訊：當(dāng)?shù)赝ㄓ嵲O(shè)施較為完善，擁有程控交換等現(xiàn)代化通訊設(shè)施和技術(shù)，并通過國內(nèi)、國際直播及有線、無線電話，用戶可直播國內(nèi)各大中城市和世界170多個國家和地區(qū)，可以滿足本項目對外通訊的需要。3.2.4施工條件本項目施工用的交通、運輸、通訊和臨時用電、臨時用水等條件便利，工程所需鋼材、水泥、建材及其他外購材料均可由無錫市的建筑市場供應(yīng)。3.2.5政策條件本工程的建設(shè)符合當(dāng)前國家鼓勵發(fā)展租賃住房的要求，也符合老舊居住區(qū)改造的政策，地方政府將本工程列為為民辦實事項目之一，項目區(qū)周邊受益群眾熱情高漲，表示為工程建設(shè)提供各種便利。3.3場址評價本項目實施符合惠山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃的要求，項目應(yīng)完善供水、供電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施，以滿足項目建設(shè)需要。項目所在地地勢平坦，地質(zhì)結(jié)構(gòu)良好，不存在地質(zhì)災(zāi)害或自然災(zāi)害隱患因素，工程建設(shè)條件良好。

第四章項目改造方案4.1項目建設(shè)依據(jù)、原則4.1.1項目編制依據(jù)（1）《民用建筑設(shè)計通則》（GB50352-2005）；（2）《民用建筑隔聲設(shè)計規(guī)范》（GB50118-2010）；（3）《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB50034-2013）；（4）《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50068-2001）；（5）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB50009-2012）；（6）《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011-2010）；（7）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016-2014）；（8）《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》（GB50327-2001）；（9）《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》（GB50210-2001）；（10）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180-93(2016年版）；（11）《宿舍建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ36-2005）；（12）國家現(xiàn)行的其它有關(guān)技術(shù)規(guī)范規(guī)程等；（13）項目建設(shè)單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料。4.1.2建設(shè)原則（1）堰寧公寓的改造應(yīng)充分依托建筑現(xiàn)狀，根據(jù)地形及功能分區(qū)，利用現(xiàn)有條件，因地制宜地進(jìn)行建筑外立面、小區(qū)環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施的改造，使建筑與綠化環(huán)境自然地融合在一起，創(chuàng)造與自然和諧一體的生活環(huán)境。（2）注重公寓內(nèi)外實用性、美觀性、安全性的改造，保證項目各項改造內(nèi)容經(jīng)濟(jì)合理性；（3）著重進(jìn)行消防、安全等方面的設(shè)計改造，確保符合當(dāng)前國家消防、技防、抗震、環(huán)保等技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)要求。（4）在改造方案設(shè)計的同時要充分考慮未來管理，通過規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理措施，改善原有混亂的社區(qū)環(huán)境。（5）設(shè)計必須執(zhí)行“安全第一”的原則，必須保證公寓內(nèi)的環(huán)境安全，考慮完善消防設(shè)施，對結(jié)構(gòu)安全存在隱患的部位進(jìn)行加固處理，通過安裝小區(qū)智能電動道閘、門禁系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)加強安全管理。4.2堰寧公寓現(xiàn)狀本項目對堰寧公寓內(nèi)4棟公寓樓、小區(qū)內(nèi)道路、綠化等進(jìn)行改造，目前堰寧公寓內(nèi)環(huán)境臟亂差，出現(xiàn)很多室內(nèi)裝修和設(shè)施落后、屋面滲漏、墻面破損、小區(qū)道路破損等，電氣線路不合理，存在消防隱患等，亟待對公寓及小區(qū)內(nèi)環(huán)境進(jìn)行改造提升。堰寧公寓各公寓樓建筑現(xiàn)狀如下：1#、2#、3#公寓樓：三棟公寓樓建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)相同，建筑單體占地面積均為620平方米，建筑尺寸為16.24×50.64m，建筑層數(shù)5層，結(jié)構(gòu)為框架—磚混結(jié)構(gòu)，單體建筑面積3814平方米，雙面樓設(shè)計，外墻現(xiàn)狀為紅色墻體涂料。每棟公寓樓的一層均設(shè)計為配套用房，二層至五層設(shè)計為公寓，每層設(shè)置公寓間24間（南側(cè)、北側(cè)各12間）、書房2間，單座公寓樓共設(shè)計有公寓或宿舍96間。4#公寓樓：建筑單體占地面積為620平方米，建筑尺寸為11.44×50.64m，建筑層數(shù)5層，結(jié)構(gòu)為框架—磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積為2861.2平方米，結(jié)構(gòu)為框架—磚混結(jié)構(gòu)，單體建筑面積3814平方米，單面樓設(shè)計，外墻現(xiàn)狀為紅色墻體涂料。公寓樓一層設(shè)計為配套用房，二層至五層設(shè)計為公寓或宿舍，每層設(shè)置單身公寓或宿舍12間，書房2間，共有單身公寓或宿舍48間。圖4-1堰寧公寓區(qū)域現(xiàn)狀圖各建筑按抗震設(shè)防6度設(shè)計，建筑耐火等級二級，屋面防水等級Ⅱ級，門窗采用鋁合金門窗，規(guī)格為828系列。4.3主要工程內(nèi)容本項目主要工程內(nèi)容主要包括對堰寧公寓室內(nèi)房間裝飾裝修、外立面改造、屋面防水工程、室外環(huán)境提升等工程內(nèi)容。1、室內(nèi)房間裝修：主要包括鋪設(shè)地磚，內(nèi)墻、頂棚涂料粉刷，衛(wèi)生間室內(nèi)改造裝修，拆除廚房設(shè)施，統(tǒng)一安裝單體空調(diào)，衛(wèi)生間改造和電氣線路改造，在衛(wèi)生間（或合適位置）預(yù)留洗衣機位；2、安全性改造：著重進(jìn)行公寓內(nèi)消防設(shè)施改造，對屋面進(jìn)行防水改造處理。3、公寓樓體外立面改造：對屋面進(jìn)行防水改造處理，樓體外立面重新粉刷，更換各陽臺通風(fēng)百葉窗，拆除室外晾衣金屬架，損壞鋁合金窗更換，安裝門禁系統(tǒng)。4、室外環(huán)境改造：小區(qū)內(nèi)道路及地面硬化，景觀綠化提升，非機動車、機動車位規(guī)劃設(shè)置，出入口設(shè)置電動?xùn)艡凇?.2項目改造方案通過對現(xiàn)狀堰寧公寓進(jìn)行實地踏勘分析，確定改造的主要內(nèi)容集中在公寓房間內(nèi)環(huán)境改善、樓體外立面形象改造、消防安全以及小區(qū)環(huán)境等各方面，綜合考慮公寓使用需要和經(jīng)濟(jì)合理，研究制定堰寧公寓改造方案，通過本次改造工程將堰寧公寓打造城惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)園區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)公寓宿舍區(qū)和租賃公寓的典范。1、室內(nèi)房間裝修方案原有公寓樓設(shè)計將各公寓樓一層設(shè)計為配套用房，但在使用時除4#公寓樓一層設(shè)置超市、其他商業(yè)用房外，1#、2#、3#公寓樓的一層仍作為公寓（或宿舍）使用，所以堰寧公寓內(nèi)共設(shè)置公寓（或宿舍）408間，其中1#、2#、3#公寓樓各120間，公寓內(nèi)各房間面積為25.9平方米（含陽臺2.22平方米，衛(wèi)生間2.52平方米）；4#公寓樓內(nèi)48間，房間面積為30.34平方米。（1）原有公寓或宿舍房間內(nèi)設(shè)置有廚房區(qū)域，本次改造為了保證良好的室內(nèi)環(huán)境和安全考慮，拆除原有的廚房設(shè)施，不允許公寓內(nèi)存在廚房；（3）統(tǒng)一安裝單體空調(diào)，改善室內(nèi)居住條件；（3）原有室內(nèi)地磚整體質(zhì)量較差，對室內(nèi)地磚進(jìn)行重新鋪設(shè)；室內(nèi)墻體、頂棚進(jìn)行重新粉刷乳膠漆；（4）衛(wèi)生間內(nèi)更換潔具，防滑地磚更換，并在衛(wèi)生間內(nèi)（或在室內(nèi)其他合適位置）預(yù)留洗衣機位；（5）對房間內(nèi)、走廊內(nèi)燈具進(jìn)行更換吸頂燈，電氣線路設(shè)計更換。（6）建筑內(nèi)早期僅進(jìn)行了簡單的消防設(shè)計，為進(jìn)一步完善建筑內(nèi)消防需要，在房間內(nèi)設(shè)計消防噴淋設(shè)施，并安裝自動報警系統(tǒng)等；在室外地下開挖消防水池；建筑室內(nèi)布設(shè)消防管道、走廊增設(shè)消防栓；每個房間配備5kg干粉滅火器一套。2、樓體外立面改造方案本項目對堰寧公寓樓體外立面的改造直接提升公寓建筑形象，外立面改造方案主要包括對樓體外墻改造，以及相關(guān)安全性改造。（1）現(xiàn)狀外墻為紅色外墻漆，為保證墻體耐久和美觀，建議噴涂外墻真石漆，外墻色彩與周邊建筑協(xié)調(diào)一致即可；（2）現(xiàn)狀樓體各陽臺下部的通風(fēng)百葉窗、樓體外晾衣金屬架等均存在脫落等現(xiàn)象，影響建筑外觀，故此對各百葉窗進(jìn)行統(tǒng)一更換、拆除樓體外的晾衣架；（3）部分陽臺鋁合金窗出現(xiàn)損壞的，進(jìn)行更換或維修；原有各公寓間入戶門（包括公共衛(wèi)生間以及管理用房）均出現(xiàn)不同情況的損壞或損毀，統(tǒng)一對所有入戶門進(jìn)行更換；（4）為加強公寓內(nèi)管理，提高公寓安全性，在各公寓內(nèi)門口安裝門禁呼叫系統(tǒng)，入住業(yè)主憑身份卡片進(jìn)出公寓，外來訪客須經(jīng)過入住業(yè)主同意方可進(jìn)入；在公寓的樓道內(nèi)安裝治安監(jiān)控系統(tǒng)。3、室外環(huán)境提升堰寧公寓整體改造還包括小區(qū)現(xiàn)有環(huán)境的提升改造，包括道路及地面、綠化提升，以及停車位規(guī)劃設(shè)置等內(nèi)容。（1）現(xiàn)有的小區(qū)內(nèi)道路存在破損和規(guī)劃不合理的地方，本項目對小區(qū)道路和地面進(jìn)行重新規(guī)劃和硬化處理，硬化面積3000平方米，采用混凝土結(jié)構(gòu)和花磚鋪裝結(jié)構(gòu)的方式，改善小區(qū)內(nèi)交通狀況和地面鋪裝水平；（2）規(guī)劃機動車和非機動車停車位，并在非機動車停車位設(shè)置電瓶車充電裝置?，F(xiàn)狀小區(qū)內(nèi)車輛存在亂停亂放，造成小區(qū)內(nèi)車輛管理混亂，既影響了交通，也影響了環(huán)境，同時規(guī)劃機動車停車位120個和非機動車停車位300個，并在非機動車停車區(qū)域安裝統(tǒng)一的電瓶車充電裝置，并加強管理和日常教育宣傳，改善停車位混亂的問題；（3）綠化提升：為進(jìn)一步提升小區(qū)環(huán)境質(zhì)量，對部分區(qū)域進(jìn)行景觀綠化提升，綠化面積1200平方米，栽植適宜的苗木，地面鋪設(shè)草坪，打造有花有草的花園式居住社區(qū)。（4）為加強小區(qū)出入的管理，在小區(qū)出入口增設(shè)智能電動道閘，進(jìn)出機動車輛憑RIFD射頻卡進(jìn)出小區(qū)，外來車輛未經(jīng)允許不得進(jìn)入；（5）建設(shè)覆蓋全小區(qū)的視頻監(jiān)控系統(tǒng)；（6）對小區(qū)內(nèi)室外供水、排水、供電、通訊等管線進(jìn)行改造。4、建筑抗震加固方案（本報告內(nèi)不含抗震加固工程內(nèi)容）由于堰寧公寓原有建筑抗震設(shè)防6度設(shè)計，隨著無錫地區(qū)抗震設(shè)防烈度的調(diào)整，無錫地區(qū)建筑需按照抗震設(shè)防7度進(jìn)行設(shè)計。建筑需要進(jìn)行加固處理，在進(jìn)行建筑結(jié)構(gòu)安全性鑒定，經(jīng)鑒定存在結(jié)構(gòu)安全隱患的由設(shè)計院對公寓內(nèi)原有設(shè)計不足的結(jié)構(gòu)區(qū)域制定結(jié)構(gòu)加固方案，進(jìn)行結(jié)構(gòu)加固處理，保證公寓結(jié)構(gòu)的安全性。本項目報告內(nèi)容中暫不涉及相關(guān)的建筑抗震加固的工程內(nèi)容，如需考慮建筑加固需待設(shè)計院出具結(jié)構(gòu)加固方案后估算加固工程費用，預(yù)計單棟公寓建筑加固工程費在80-100萬元左右。5、主要工程量根據(jù)本項目改造方案，確定本次改造工程的主要工程量詳見表4-1。本工程量表內(nèi)的工程數(shù)量等數(shù)據(jù)為設(shè)計前的粗略計算，在項目設(shè)計圖紙完成后，依據(jù)圖紙設(shè)計進(jìn)行具體調(diào)整。表4-1項目主要工程量表序號工程內(nèi)容單位數(shù)量備注（一）公寓房間裝修工程1室內(nèi)普通裝修間4082衛(wèi)生間改造間4083電氣線路改造m214303.24消防設(shè)施改造m214303.25單體空調(diào)套336（二）樓體外立面改造1外立面墻體粉刷m272502通風(fēng)百葉窗更換個2883屋面防水m224804拆除室外晾衣金屬架項15損壞鋁合金窗更換項1根據(jù)實際情況進(jìn)行更換6更換入戶門間488除各公寓間外，另有各層公共衛(wèi)生間、管理用房7門禁呼叫系統(tǒng)套4每棟公寓樓1套（三）室外環(huán)境提升1道路及地面硬化m23000暫估2綠化提升m21200暫估3停車位規(guī)劃項1后期由設(shè)計院具體設(shè)計4視頻監(jiān)控系統(tǒng)套1根據(jù)需要設(shè)計監(jiān)控點5出入口電動道閘個16室外管網(wǎng)改造項1后期由設(shè)計院具體設(shè)計4.3建筑設(shè)計1、改造建筑規(guī)模本項目堰寧公寓建筑改造包括公寓樓4棟，均為地上5層，總建筑面積為14303.2平方米。2、建筑外形、風(fēng)格設(shè)計本項目擬改造的4棟公寓樓自南向北依次排列，各樓體外形規(guī)整，各公寓樓坐南朝北，沐浴在陽光之中，均有較好的采光。各公寓樓的建筑外形設(shè)計簡潔、自然、大方，突顯產(chǎn)業(yè)園區(qū)公寓的特色，通過外形色彩的結(jié)合，使其與當(dāng)?shù)氐牡赜蛱卣骶o密集合。3、內(nèi)部功能設(shè)計1#、2#、3#公寓樓各層功能設(shè)計如下：一層至五層：公寓（或宿舍）各24套、公共衛(wèi)生間、管理用房（原有規(guī)劃的書房設(shè)計為管理用房）。4#公寓樓各層功能設(shè)計如下：一層：超市、理發(fā)店等商業(yè)用房；二層至五層：公寓（或宿舍）各12間、公共衛(wèi)生間、管理用房。4.3.2建筑材料1、墻體

±0.00以上承重墻采用MU10粉煤灰燒結(jié)多孔磚；填充墻均采用MU5粉煤灰燒結(jié)空心磚；±0.00以下均采用MU15燒結(jié)蒸壓灰砂實心磚。2、屋面工程屋面防水等級為Ⅱ級，防水層選用4厚SBS（聚脂胎）一道防水卷材，屋面保溫層選用聚苯板保溫系統(tǒng)。

3、門窗工程

窗均為818系列鋁合金平開窗；內(nèi)門為成品木門。4.3.3裝飾裝修1、外裝修工程

外墻勒腳為深灰色仿石磚，90cm以上為淺黃色或白色高級外墻涂料，并用白色高級外墻涂料進(jìn)行線條處理。

2、內(nèi)裝修工程①樓、地面：公寓（或宿舍）、走道等均采用陶瓷地磚，衛(wèi)生間室內(nèi)采用防滑地板磚。②內(nèi)墻面及頂棚：墻面均刷乳白色油漆墻裙。房間墻面均刷白色乳膠漆。頂棚及板底均為乳膠漆。③踢踏板：做150mm高地板磚踢腳。

3、油漆工程

①木材、金屬面油漆均為中級油漆，室內(nèi)外外露鐵件刷防銹漆一道，淺灰色調(diào)和漆兩道。

②凡金屬構(gòu)件表面均須先除銹，刷二道紅丹防銹漆后，再刷面漆。4.3.4豎向交通根據(jù)建筑樓體層數(shù)和單體設(shè)計，按照規(guī)范設(shè)置疏散樓梯，本工程在各公寓樓東、西兩側(cè)各設(shè)置疏散步梯。4.3.5無障礙設(shè)施無障礙設(shè)施是指為保障傷殘人士的通行安全和使用便利。無障礙設(shè)施的設(shè)計將按照建設(shè)部、民政部、中央殘聯(lián)將發(fā)布《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》規(guī)定執(zhí)行。4.4結(jié)構(gòu)設(shè)計4.4.1結(jié)構(gòu)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（1）結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限為50年。（2）建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級。（3）地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為丙級。（4）建筑抗震設(shè)防類別為丙類。4.4.2結(jié)構(gòu)設(shè)計（1）結(jié)構(gòu)設(shè)計應(yīng)充分考慮地區(qū)建筑物應(yīng)抗震設(shè)防的特點，選擇對抗震有利的結(jié)構(gòu)體系，力求受力合理、安全可靠、環(huán)保、節(jié)能、美觀、經(jīng)濟(jì)耐用。（2）結(jié)構(gòu)設(shè)計中結(jié)構(gòu)構(gòu)件在所規(guī)定的使用年限和安全等級要求下的承載能力極限狀態(tài)及正常使用極限狀態(tài)的設(shè)計均應(yīng)滿足《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50068-2011）、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（GB50010-2010）及其他相應(yīng)結(jié)構(gòu)規(guī)范的設(shè)計要求。（3）風(fēng)、雪荷載：該工程基本風(fēng)壓按50年一遇的風(fēng)壓取值為0.45kN/m2，基本雪壓按50年一遇的風(fēng)壓取值為0.40kN/m2。（4）本項目各建筑物設(shè)計結(jié)構(gòu)為框架—磚混結(jié)構(gòu)。（5）項目所在地抗震設(shè)防烈度為7度，相應(yīng)的設(shè)計基本地震加速度值為0.10g。由于本項目涉及的公寓樓建于2003年左右，根據(jù)原有的抗震設(shè)防烈度標(biāo)準(zhǔn)為6度，《抗震設(shè)防烈度分類標(biāo)準(zhǔn)》（GB50223-2015）將無錫市抗震設(shè)防烈度調(diào)整為7度，在工程改造時由設(shè)計院對建筑結(jié)構(gòu)不滿足的節(jié)點和區(qū)域進(jìn)行分析論證，制定具體的加固方案。（6）結(jié)構(gòu)設(shè)計防火要求：建筑物的耐火等級為二級；結(jié)構(gòu)構(gòu)件的燃燒性能和耐火極限應(yīng)符合《建筑防火設(shè)計規(guī)范》（GB50016-2014）的要求。4.5公用工程4.5.1給水工程（1）用水量預(yù)測本項目為公寓改造項目，主要用水量為入住人員的日常生活用水，預(yù)計堰寧公寓運營后，居住人數(shù)約為800人，按人均日用水量為80L計算，全年用水量為23360m3。（2）水源利用城市自來水作為供水水源，由小區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的供水主干管接入。作為公共租賃住房，公寓內(nèi)采用節(jié)水工藝，使用節(jié)水器具和設(shè)備，以提高生活用水的利用效率。（3）管網(wǎng)堰寧公寓地塊內(nèi)部道路下供水管網(wǎng)的布置采用環(huán)狀管網(wǎng)與枝狀網(wǎng)相結(jié)合的形式。在區(qū)內(nèi)主要道路下敷設(shè)供水干管，呈環(huán)狀布置；支路下敷設(shè)枝狀管道，以降低造價。建筑內(nèi)部水循環(huán)系統(tǒng)，以提高生活用水的利用效率。本次改造工程對目前小區(qū)內(nèi)供水管道出現(xiàn)的問題進(jìn)行改造。（4）管材選擇室內(nèi)生活給水系統(tǒng)管道均采用PPR給水塑料管，熱熔連接；室內(nèi)排水系統(tǒng)管道均采用UPVC排水塑料管；消防給水系統(tǒng)管道均采用焊接鋼管，焊接連接；室外管網(wǎng)系統(tǒng)采用焊接鋼管。4.5.2排水工程規(guī)劃采用雨污分流的排水體制。（1）污水工程①污水量預(yù)測公寓內(nèi)污水量按生活用水量乘以污水排放系數(shù)預(yù)測。根據(jù)項目的特點，污水排放系數(shù)取0.8，用水量日變化系數(shù)取1.5。區(qū)塊污水量（平均日）＝64立方米/日÷1.5×0.8預(yù)測本片區(qū)平均日污水量為34.13立方米/日。②污水工程結(jié)合現(xiàn)狀地形和規(guī)劃豎向標(biāo)高沿主要道路布置污水管道，建立完善的污水系統(tǒng)。地塊內(nèi)污水由道路下各級污水管收集后，匯入市政污水干管，統(tǒng)一納入城市污水管網(wǎng)。（2）雨水工程項目區(qū)周邊具有完善的雨水管網(wǎng)，項目區(qū)利用城區(qū)市政雨水管網(wǎng)進(jìn)行雨水的外排出。道路建設(shè)時應(yīng)重視雨水口的建設(shè)，在地勢低洼處應(yīng)加大雨水口密度或采用雙篦雨水口，適當(dāng)減少雨水口間距，以利于雨水收集。道路縱坡較大時，橫向收集雨水較困難，應(yīng)采用縱向收集雨水措施，沿垂直道路中心線適當(dāng)位置設(shè)置雨水篦，避免道路路面排雨的現(xiàn)象。本工程對堰寧公寓區(qū)域內(nèi)污水、雨水管道進(jìn)行清理，對設(shè)計不合理、易出現(xiàn)堵塞等節(jié)點和區(qū)域進(jìn)行改造，提升排水能力，避免出現(xiàn)內(nèi)澇等現(xiàn)象。4.5.3采暖通風(fēng)方案1、采暖工程考慮到目前項目區(qū)尚未實行集中供暖，暫不考慮集中供熱采暖設(shè)計改造。公寓內(nèi)可考慮電暖器或者空調(diào)進(jìn)行采暖。2、空調(diào)通風(fēng)方案（1）通風(fēng)一般非空調(diào)區(qū)域有限采用自然通風(fēng)所示，當(dāng)自然通風(fēng)無法滿足要求時，采用屋頂風(fēng)機排風(fēng)，換氣次數(shù)6-8次/h。（2）冷源系統(tǒng)根據(jù)需要安裝獨立空調(diào)機，用于夏季制冷，根據(jù)房間大小考慮采用柜機或掛機。（3）工作環(huán)境通風(fēng)、空調(diào)降溫和空調(diào)凈化系統(tǒng)都設(shè)有各種要求的通風(fēng)機，設(shè)計盡量選用低噪音的通風(fēng)機；風(fēng)機進(jìn)出口設(shè)軟接頭；風(fēng)機支架設(shè)減震措施；噪音較大的系統(tǒng)在風(fēng)管上安裝消音器和消聲彎頭。空調(diào)機房的噪音不應(yīng)超過85dB（A），工作場所不應(yīng)超過50dB（A）。4.5.4電氣工程1、電源電壓及供電負(fù)荷等級該項工程為二類民用建筑，負(fù)荷等級為三級負(fù)荷。2、用電負(fù)荷預(yù)測各地塊用電負(fù)荷采用單位建筑面積負(fù)荷指標(biāo)或單位用地面積負(fù)荷指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測：規(guī)劃最高負(fù)荷=建筑（用地）面積×單位面積負(fù)荷指標(biāo)×同時率。本次規(guī)劃區(qū)塊用電負(fù)荷預(yù)測采用的指標(biāo)值，參照國內(nèi)其他同類城市，并結(jié)合本項目自身的特點。指標(biāo)取用如下：建筑用電負(fù)荷密度均取30W/m2，需用系數(shù)取0.6，建筑面積14303.2平方米，日用電量8小時，全年用電天數(shù)365天計算，預(yù)計年用電量為75.18萬kWh。3、供電電源規(guī)劃項目區(qū)供電由當(dāng)?shù)毓╇姴块T規(guī)劃，考慮由堰橋工業(yè)園區(qū)變電所接出，10kV電力線接至堰寧公寓變壓器，經(jīng)變壓后供電于各用電單元。4、室外照明室外照明采用鋼制藝術(shù)電桿，照明燈具采用節(jié)能LED燈。4.5.5弱電工程①安全防范系統(tǒng)本項目安全防范系統(tǒng)主要是指對堰寧公寓入住人員的秩序、生命安全、財產(chǎn)等方面的管理，采用的智能化技術(shù)手段，包括：閉路電視監(jiān)控、電子巡更、防盜報警系統(tǒng)。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：采用集成式管理控制模式，實現(xiàn)全系統(tǒng)的自動化集中監(jiān)控與管理。對公寓內(nèi)外各重要進(jìn)出口、通道、人行樓梯，院區(qū)周界進(jìn)行電視圖像監(jiān)視。監(jiān)控系統(tǒng)的應(yīng)滿足小區(qū)技防要求，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)可接入當(dāng)?shù)毓仓伟补脖O(jiān)控平臺及惠山開發(fā)區(qū)平安惠眼公共監(jiān)控平臺防盜報警系統(tǒng)：全面設(shè)防，無盲目和死角；當(dāng)發(fā)生防盜報警時，報警監(jiān)控管理中心閉路電視圖像監(jiān)視屏上立即彈出與報警點相關(guān)的攝像機圖像信號，值班安防人員可以通過操作云臺和可變鏡頭監(jiān)視周界報警區(qū)域的人員活動情況，同時自動進(jìn)行聯(lián)動圖像的錄像。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)攝像機包括：室外快球攝像機、室內(nèi)快球攝像機、室內(nèi)勻速球攝像機、室內(nèi)半球攝像機等。由于閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)具有在控制中心操作就可觀察許多區(qū)域，甚至遠(yuǎn)距離區(qū)域監(jiān)控的獨特功能，該系統(tǒng)對于震懾罪犯行為的發(fā)生以記錄犯罪行為的過程都有著不可代替的作用。此系統(tǒng)應(yīng)是該項目安全防范工作之重點系統(tǒng)。防盜報警檢測器主要包括：雙監(jiān)探測器、玻璃破碎探測器、報警按鈕、紅外線報警器。閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)制式為PAL制式（符合中國標(biāo)準(zhǔn)）系統(tǒng)由攝像、傳輸、顯示、控制和記錄部分組成。②有線電視系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)的建設(shè)重點主要是電視節(jié)目的設(shè)置，各房間內(nèi)均接入數(shù)字電視系統(tǒng)；電視節(jié)目源為當(dāng)?shù)財?shù)字電視節(jié)目源。

第五章環(huán)境保護(hù)5.1執(zhí)行環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及排放標(biāo)準(zhǔn)本項目位于惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新惠社區(qū)，現(xiàn)狀堰寧公寓區(qū)域，環(huán)境狀況良好，地塊附近無探明礦床和珍稀動植物資源，沒有古跡，場址中沒有嚴(yán)重的污染，不存在廢水、廢氣、化學(xué)污染或重金屬污染物，生態(tài)環(huán)境為城區(qū)生態(tài)環(huán)境，周圍無其他工業(yè)污染；水體、氣體、土壤和植被具有較強的凈化能力；區(qū)域氣候溫和濕潤，四季分明，大氣環(huán)境質(zhì)量符合二級大氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。環(huán)境質(zhì)量符合國家地面水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)二類水體指標(biāo)。（1）法律法規(guī)依據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》（1989年12月26日）《中華人民共和國大氣污染防治法》（2000年4月29日）《中華人民共和國水污染法》（1996年5月15日）《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》（2005年5月修訂版）（2）執(zhí)行的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095－2012）二級標(biāo)準(zhǔn)；《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3838－2002）Ⅳ類標(biāo)準(zhǔn)；《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096-2008）Ⅱ類標(biāo)準(zhǔn)。（3）執(zhí)行的污染物排放標(biāo)準(zhǔn)《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB16297－1996）；《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978-1996）二級標(biāo)準(zhǔn)；《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096-2008）1類標(biāo)準(zhǔn)。5.2項目建設(shè)對環(huán)境影響及治理措施施工階段主要進(jìn)行建筑物室內(nèi)裝修、道路修建、公共設(shè)施建設(shè)等。施工期的污染源主要有：1、噪聲污染源分析經(jīng)類比，本項目施工期主要噪聲源及其噪聲級情況見下表。施工期主要噪聲源情況表施工階段主要噪聲源噪聲級[dB(A)]聲源特征土石方階段推土機87.5聲源無指向性，有一定影響，應(yīng)控制挖掘機86.5壓路機82.5運輸車輛80-85基礎(chǔ)施工沖擊鉆機83.5聲源無指向性，有一定影響，應(yīng)控制空壓機98.5結(jié)構(gòu)施工升降機83-89工作時間長，影響較廣泛，必須控制振搗棒96電鋸106裝修階段砂輪機102在考慮室內(nèi)隔聲量的情況下，其影響有所減輕由于建筑施工是在露天作業(yè)，流動性和間歇性較強，對各生產(chǎn)環(huán)節(jié)中的噪聲治理具有一定難度，為了不產(chǎn)生噪聲擾民，應(yīng)采取以下治理措施：（1）降低聲源的噪聲源強選用低噪聲施工設(shè)備，盡量將噪聲源強降到最低；固定機械設(shè)備可通過排氣管消聲器和隔離發(fā)動機振動部件來降低噪聲；對動力機械設(shè)備進(jìn)行定期的維修維護(hù)，避免因部件松動或損壞而增加其噪聲源強；暫不使用的設(shè)備及時關(guān)閉；運輸車輛進(jìn)入施工現(xiàn)場應(yīng)減速并減少鳴笛；在模板、支架拆卸等作業(yè)過程中，盡量較少人為原因產(chǎn)生的噪聲。（2）采用局部吸聲、隔聲降噪技術(shù)對位置相對固定的機械設(shè)備，能入棚盡量入棚，對各施工環(huán)節(jié)中噪聲較為突出且又難以對聲源進(jìn)行降噪可能的設(shè)備裝置，應(yīng)采取臨時圍障措施，在圍障最好敷以吸聲材料，以達(dá)到降噪效果。（3）強噪聲源遠(yuǎn)離敏感點在施工過程中，強噪聲源應(yīng)盡量設(shè)置在遠(yuǎn)離敏感點的地方，減少擾民現(xiàn)象的發(fā)生。（4）加強管理嚴(yán)格執(zhí)行《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523-90）的有關(guān)規(guī)定，特別是在晚上22：00時-次日6：00時，禁止使用強噪聲設(shè)備。如有特殊情況必須夜間施工，需申報環(huán)保主管部門，獲得批準(zhǔn)后方可施工，并須公告附近居民。（5）加強溝通與受可能受噪聲影響的單位和居民，施工單位應(yīng)及早同當(dāng)?shù)鼐用駞f(xié)調(diào)，征得當(dāng)?shù)鼐用窭斫?，并在施工期設(shè)立熱線投訴電話，接受噪聲擾民投訴，并對投訴意見及時、認(rèn)真、妥善的處理。2、水環(huán)境污染源分析施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的生產(chǎn)廢水。施工廢水主要為施工機械清洗廢水、混凝土養(yǎng)護(hù)、基坑廢水等，主要污染物為SS，濃度一般為2000－4000mg/l，施工廢水經(jīng)沉淀池處理后可以回用于生產(chǎn)，不外排。另外，含油的機械沖洗廢水在回用前還需經(jīng)隔油處理。生活污水排放可利用原有排水設(shè)施排放進(jìn)入市政管網(wǎng)，含油生活污水經(jīng)隔油處理后排放。或在項目施工營地設(shè)置旱廁，將該部分污水收集后清運，供周邊農(nóng)地施肥；對于不含糞便水的施工生活污水通過隔油池、沉淀池處理后可回用于施工場地降塵或混凝土器械洗滌。3、空氣環(huán)境污染源分析施工期空氣污染物主要是施工揚塵，主要產(chǎn)生于土石方開挖、土地平整、管線鋪設(shè)、棄土、建材裝卸、車輛行駛等作業(yè)。4、固體廢物分析施工階段的固體廢物主要為施工人員產(chǎn)生的生活垃圾和施工產(chǎn)生的固體廢物。施工人數(shù)按最大50人/d，人均產(chǎn)生生活垃圾按1kg/d·人計，本項目施工期產(chǎn)生生活垃圾0.05t/d，及時清運至城市生活垃圾填埋場。施工期生活垃圾及時收集到指定的垃圾箱（桶）內(nèi)，由環(huán)衛(wèi)部門集中處理，清運至轄區(qū)垃圾衛(wèi)生填埋場。5.3項目投入使用污染源及治理措施（1）污水1）生活污水根據(jù)對生活用水量和污水排放量的估算，項目生活污水日常排放量較小，且排放的生活污水不含有其它有害物質(zhì)，污水達(dá)到《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》（CJ343-2010）的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)后，排入室外的排水管網(wǎng)，匯入小區(qū)污水排水系統(tǒng)，再匯至城市污水管網(wǎng)，最終由城市污水處理廠處理。2）固體廢棄物投入運營后，產(chǎn)生的垃圾主要是生活垃圾。對日常生活垃圾采取在公寓內(nèi)外設(shè)置分類垃圾箱，分類收集，對于能回收的垃圾進(jìn)行由垃圾回收站回收利用，不能回收的垃圾由環(huán)衛(wèi)部門送到垃圾場處理；通過以上措施，確保公寓環(huán)境的干凈整潔。3）廢氣本項目對原有的廚房等設(shè)施進(jìn)行拆除，不允許公寓內(nèi)存在廚房，能徹底杜絕油煙。本項目基本無廢氣產(chǎn)生。4）噪聲運營期噪聲源主要來自空調(diào)冷熱源主機、空調(diào)機、風(fēng)機運轉(zhuǎn)時所產(chǎn)生的噪聲。治理措施如下：①空調(diào)冷熱源主機、空調(diào)機、風(fēng)機均選用低噪聲產(chǎn)品。②空調(diào)冷熱源主機、水泵、空調(diào)機均設(shè)置合適的隔振器，風(fēng)機采用減振吊架安裝，風(fēng)管采用減振吊架安裝。③空調(diào)冷熱源主機、水泵、空調(diào)機、風(fēng)機進(jìn)出口均設(shè)置軟接管。5.4水土保持5.4.1水土流失影響因素公寓在改造過程中的對小區(qū)道路及地面改造等作業(yè)均會不同程度的造成植被破壞和表土疏松，遇降雨時，易發(fā)生水土流失。5.4.2防治措施在改造前的施工方案設(shè)計將道路和構(gòu)筑物及場地平整過程的水土保持方案考慮在內(nèi)，并對臨時性松散表土做適當(dāng)壓實，較大坡面做護(hù)坡處理，永久性坡面種植草皮。為防止開挖過程導(dǎo)致的大量余土露天堆積，對開挖的邊坡，按設(shè)計要求坡度考慮保持其穩(wěn)定，防止發(fā)生滑坡、塌方等措施；按照《水土保持綜合治理技術(shù)規(guī)范》GB/T16543.1-1996的要求，設(shè)置斜面坡度、臺階高差及平臺寬度，最終封場種植草皮、灌木，有利于防止水土流失。5.5工程對環(huán)境影響程度分析總體上講，本工程本身不產(chǎn)生較大的污染物，屬無污染社會公益性工程。本工程對環(huán)境的有利影響明顯，工程的社會、環(huán)境效益顯著，而不利影響大部分發(fā)生在工程實施過程中，如施工中的揚塵、噪聲，運營期的污水、生活垃圾等，但通過采取一定的工程與管理措施可得到有效減免與降低，其影響均只是局部的、短期的。綜上所述，本項目的建設(shè)符合國家政策，各種污染物采取治理措施后對周圍環(huán)境影響較小，從環(huán)保角度分析，本項目的建設(shè)是可行的。

第六章節(jié)能6.1用能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能設(shè)計規(guī)范1、相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)劃（1）《中華人民共和國節(jié)約能源法》（中華人民共和國主席令[2007]第77號）（2）《江蘇省節(jié)約能源條例》（江蘇省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議于2010年11月19日修訂通過）（3）《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》（2013年修正版）（4）《無錫市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》2、標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能設(shè)計規(guī)范（1）《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189-2015）（2）《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》（GB176-1993）（3）《用能單位能源計量器具配備和管理通則》（GB17167-2006）（4）《綜合能耗計算通則》（GB/T2589-2008）（5）《單位產(chǎn)品能源消耗限額編制通則》（GB12723-2008）（6）《節(jié)電措施經(jīng)濟(jì)效益計算與評價》（GB/T13471-2008）6.2節(jié)能原則堰寧公寓裝潢改造項目所涉及的建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189-2015）。1、在保證舒適、健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；2、積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；3、最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。6.3項目綜合能耗指標(biāo)及分析對本項目運營消耗的能源：電、新鮮水。經(jīng)綜合計算得到本項目綜合能耗為94.40tce，綜合能耗計算表見表6-1。表6-1綜合能耗計算表序號能源名稱計量單位年耗用量折標(biāo)煤系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)煤量（噸）1電力萬千瓦時75.180.1229kgce/kW·h92.402水m3233600.0857kgce/m32.00合計94.406.4項目主要耗能設(shè)施和節(jié)能措施6.4.1主要耗能設(shè)施本項目的主要耗能設(shè)施為該項目動力設(shè)備、辦公設(shè)施以及照明、取暖降溫等設(shè)施。6.4.2主要節(jié)能措施（1）建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用55mm厚B1級XPS擠塑聚苯板作保溫層，材料密度28.5kg/m3，屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.03W/（m2·k）；外墻：選用40mm厚B1級XPS擠塑聚苯板作保溫層，材料密度28.5kg/m3，屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.03W/（m2·k）；門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7106第2級，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第3級，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.70W/（m2·k），采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/（m2·k）。（2）建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在該項目的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為建筑產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。地基處理采用條形基礎(chǔ)；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；電表為DDY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠(yuǎn)程控制裝置；GRC隔墻板、硅鎂輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機硅廚廁防水技術(shù)。6.5節(jié)水措施6.5.1水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)公寓內(nèi)水環(huán)境，提供安全有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水，實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；使用中水系統(tǒng)，雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。對項目的用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評價，提供詳盡的用水量估算資料，提出合理用水分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案，最大限度地有效利用水資源，減少污水的排放量，實現(xiàn)公寓內(nèi)用水的良性循環(huán)，以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水，及時將公寓區(qū)域內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補充公寓室外綠化用水，完善建筑的屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞，充分利用雨水，減少市政供水，收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做雜用水。6.5.2綠化景觀用水節(jié)水保障公寓室外綠化、景觀用水，改善用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計以保證水質(zhì)，提高用水效率，提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。6.5.3節(jié)水器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水6升和6升以上的座便器。龍頭：（1）不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。（2）根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關(guān)閉（延時自閉）式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關(guān)閉（停水自閉）式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。

第七章項目管理及實施進(jìn)度計劃7.1項目管理7.1.1管理體制本項目建設(shè)單位為惠山開發(fā)區(qū)新惠社區(qū)居民委員會，由其作為項目法人成立項目建設(shè)小組，由項目建設(shè)小組具體負(fù)責(zé)項目規(guī)劃、設(shè)計、報批與實施及項目的組織、協(xié)調(diào)等工作，確保項目高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)按進(jìn)度計劃安排的工期完成。7.1.2財務(wù)管理1、按照國家有關(guān)部門的規(guī)定，合理有效地使用資金，充分體現(xiàn)投資效益。2、按照國家、省有關(guān)部門規(guī)定的會計制度，由財務(wù)部門行使本項目的財務(wù)會計職能，負(fù)責(zé)本項目的財務(wù)管理、成本核算、編制報表等項工作。7.1.3工程管理由項目承辦單位成立的項目建設(shè)小組，貫徹法人責(zé)任制，對項目實施的全過程負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)項目前期準(zhǔn)備工作，擬定計劃，籌集建設(shè)資金，組織工程設(shè)計、建設(shè)、監(jiān)理、設(shè)備材料采購、招投標(biāo)工作，處理工程建設(shè)中的問題，審定項目專項預(yù)決算，組織竣工驗收，處理項目建設(shè)中的一切問題。本項目按照國家對建設(shè)項目的有關(guān)規(guī)定，實行項目法人責(zé)任制、招投標(biāo)制，實行先進(jìn)的管理制度等，以保證項目順利實施和運營。7.2項目實施進(jìn)度計劃7.2.1建設(shè)工期根據(jù)項目的規(guī)劃建設(shè)方案及工程建設(shè)規(guī)模，項目建設(shè)工程從項目可行性研究報告批準(zhǔn)之日開始計算，通過初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、設(shè)備訂貨、土建施工、設(shè)備安裝和調(diào)試、試運行到正式投產(chǎn)，計劃利用14個月的時間完成項目建設(shè)。7.2.2項目實施時期各階段進(jìn)度安排本項目在可行性研究報告批復(fù)后，抓緊主要設(shè)備的訂貨和初步設(shè)計工作，盡量縮短設(shè)備供貨和安裝時間，土建盡早提前施工，目的是實現(xiàn)采購、施工的合理交叉，縮短總的建設(shè)周期。項目建設(shè)期14個月，進(jìn)度計劃：在2017年10月-12月完成項目前期手續(xù)，2018年1-3月著手準(zhǔn)備工作（工程設(shè)計及招標(biāo)），2018年4月正式開工建設(shè)，，預(yù)計到2018年11月工程竣工驗收、投入使用。7.2.3項目實施進(jìn)度計劃表項目實施進(jìn)度安排見下表：堰寧公寓裝潢改造項目可行性研究報告PAGE40表7-1項目實施進(jìn)度表時間階段2017年2018年1011121234567891011前期手續(xù)工程設(shè)計及招標(biāo)室內(nèi)工程施工室外工程施工竣工驗收投入使用堰寧公寓裝潢改造項目可行性研究報告PAGE46第八章項目招標(biāo)方案8.1招標(biāo)原則為了提高工程質(zhì)量，縮短工程建設(shè)期，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)行為，保護(hù)國家利益、社會公共利益的合法權(quán)益，提高經(jīng)濟(jì)效益，按照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，編制本項目的招投標(biāo)方案。8.2項目招標(biāo)范圍本項目建設(shè)內(nèi)容包括堰寧公寓室內(nèi)普通裝修、消防設(shè)施改造、建筑外立面改造、小區(qū)環(huán)境提升等工程涉及的建筑、裝飾、安裝工程費、室外場地的硬化和綠化工程費，以及道路、停車場、綠化、大門、圍墻等工程內(nèi)容。招標(biāo)的范圍包括勘察設(shè)計、施工監(jiān)理、施工企業(yè)、設(shè)備采購安裝四項。鑒于項目法人單位目前尚不具備自行招標(biāo)所具備的編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的能力，本項目招投標(biāo)活動，全部委托給有資質(zhì)的招標(biāo)代理機構(gòu)辦理。8.3投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)程序根據(jù)本項目工程內(nèi)容比較雜，質(zhì)量要求高的情況，據(jù)建設(shè)項目分項規(guī)模和建設(shè)要求，在招標(biāo)過程中必須遵守如下程序：1、經(jīng)財政主管部門批復(fù)后，招標(biāo)代理機構(gòu)在指定媒介上發(fā)布招標(biāo)公告。2、在招標(biāo)文件開始發(fā)出之日起20日內(nèi)，具有承擔(dān)招標(biāo)項目能力的法人或者其他組織都可以投標(biāo)。投標(biāo)人少于3個時，應(yīng)當(dāng)重新進(jìn)行招標(biāo)。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)。3、開標(biāo)時由委托招標(biāo)代理機構(gòu)主持，邀請所有投標(biāo)人參加。投標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)能夠最大限度的滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)或者能夠滿足招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求。4、評標(biāo)按照《中華人民共和國招投標(biāo)管理法》的規(guī)定和程序進(jìn)行。5、中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，該通知書具有法律效力，若中標(biāo)人放棄中標(biāo)項目，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。自中標(biāo)通知書發(fā)出30之日內(nèi)，按照招標(biāo)文件，招標(biāo)人和中標(biāo)人簽訂書面合同。對招標(biāo)項目的公開范圍和選擇投標(biāo)人的資質(zhì)要求不同。不同的施工項目有以下資質(zhì)要求：勘察設(shè)計單位投標(biāo)人的資質(zhì)要求乙級及以上設(shè)計資質(zhì)；工程監(jiān)理單位資質(zhì)要求在房屋建筑監(jiān)理乙級以上資質(zhì)；施工企業(yè)資質(zhì)在建筑工程施工總承包三級以上資質(zhì)；設(shè)備采購招標(biāo)：公開選擇設(shè)備生產(chǎn)廠家，投標(biāo)人的設(shè)備技術(shù)水平應(yīng)符合本項目設(shè)計要求，質(zhì)優(yōu)價廉且有可靠的售后服務(wù)。8.4評標(biāo)委員會組成和資格建設(shè)項目全部采用公開招標(biāo)的方式，因此，在招投標(biāo)過程中，為保證項目的公開，對評標(biāo)委員會的組成和資格有如下要求：1、評標(biāo)委員會人員組成評標(biāo)委員會由項目承辦單位代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，最低不少于5人，評標(biāo)委員會要嚴(yán)格按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進(jìn)行評審和比較。2、評標(biāo)委員會成員的資格要求評委會成員在副高（副教授）級以上，對工程項目有較深入的研究，并且職業(yè)道德良好，與投標(biāo)單位無任何利害關(guān)系。8.5招標(biāo)基本情況表本項目招標(biāo)通過委托招標(biāo)的組織形式采取公開招標(biāo)方式進(jìn)行，招標(biāo)基本情況見表8-1。表8-1招標(biāo)基本情況表單項名稱招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額（萬元）備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察√√√設(shè)計√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√重要材料情況說明：建設(shè)單位：（蓋章）年月日

第九章投資估算與資金籌措9.1投資估算9.1.1估算依據(jù)（1）《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》(第三版)；（2）《投資項目可行性研究指南》(試用版)；（3）《宿舍建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ36-2005）；（4）《江蘇省建筑裝飾工程預(yù)算定額》；（5）《江蘇省建筑與裝飾工程計價表》；（6）堰寧公寓原有設(shè)計基礎(chǔ)資料。9.1.2投資估算費用、標(biāo)準(zhǔn)（1）建設(shè)單位管理費按依據(jù)國家財政部財建[2002]394號關(guān)于《基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定》的通知中的有關(guān)規(guī)定計取，以工程費用為計費基礎(chǔ)。（2）前期工作費，主要包括項目可行性研究報告編制費和項目建議書編制費，根據(jù)《國家計委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定的通知》（計價格[1999]1283號）中有關(guān)規(guī)定估算。（3）環(huán)境影響報告編制費，根據(jù)《國家計委、國家環(huán)?？偩株P(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關(guān)問題的通知》（計價格[2002]125號）估算，主要包括環(huán)境影響報告書編制費以及環(huán)境影響報告書評估費。（4）工程勘察費按工程費用的0.6%計取。（5）工程設(shè)計費（含施工圖預(yù)算編制費）按國家計委、建設(shè)部關(guān)于《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》計價格[2002]10號文計取。（6）施工圖設(shè)計文件審查費按勘察設(shè)計費的7%計取。（7）工程保險費（含施工人員意外傷害保險費），按工程費用0.5%計取。（8）竣工圖編制費按設(shè)計費的7%計取。（9）招標(biāo)代理服務(wù)收費，收費依據(jù)《國家計委關(guān)于印發(fā)（招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法）的通知》（計價格[2002]1980號）的規(guī)定執(zhí)行。（10）預(yù)備費：分為基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費兩項，其中：基本預(yù)備費以工程建設(shè)費和工程建設(shè)其他費用之和為基數(shù)，按3%計取。漲價預(yù)留費根據(jù)《國家計委關(guān)于加強對基本建設(shè)大中型項目概算中“階差預(yù)備費”管理有關(guān)問題的通知》不再計取。（11）項目承辦單位提供的有關(guān)資料。（12）同類工程投資情況。9.1.3投資估算1、總投資本工程估算的范圍主要為堰寧公寓裝潢改造項目的工程建設(shè)的內(nèi)容。按照《投資項目可行性研究指南》的規(guī)定，將建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）的估算分為工程費用、工程建設(shè)其他費用和預(yù)備費三個部分，分別估算。經(jīng)估算，項目總投資為1503.53萬元，其中：工程費用1398.81萬元，工程建設(shè)其他費用60.93萬元，預(yù)備費43.79萬元。堰寧公寓裝潢改造項目可行性研究報告PAGE48項目總投資構(gòu)成如下表：表9-1項目投資估算表序號項目名稱單位負(fù)荷或者工程量費用估算（萬元）投資比例（%）備注建筑工程費用設(shè)備及安裝費用其他費用合計一第一部分工程費用1398.811398.8193.04%（一）公寓房間裝修工程898.30898.3059.75%1室內(nèi)普通裝修間408265.20265.2017.64%2衛(wèi)生間改造間408102.00102.006.78%3電氣線路改造m214303.285.8285.825.71%4消防設(shè)施改造m214303.2343.28343.2822.83%6單體空調(diào)套408102.00102.006.78%（二）樓體外立面改造233.51233.5115.53%1外立面墻體粉刷m2725050.7550.753.38%2通風(fēng)百葉窗更換個28823.0423.041.53%3屋面防水m2248074.4074.404.95%4拆除室外晾衣金屬架項13.003.000.20%5損壞鋁合金窗更換項18.008.000.53%7更換入戶門（含公共衛(wèi)生間、管理用房）間48868.3268.324.54%8門禁呼叫系統(tǒng)套46.006.000.40%（三）室外環(huán)境提升267.00267.0017.76%1道路及地面硬化m2300060.0060.003.99%2綠化提升m2120024.0024.001.60%3停車位規(guī)劃項130.0030.002.00%4視頻監(jiān)控系統(tǒng)套160.0060.003.99%5出入口電動道閘個13.003.000.20%6室外管網(wǎng)改造項190.0090.005.99%二第二部分工程建設(shè)其他費用60.934.05%1建設(shè)單位管理費13.9913.990.93%財政部財建[2002]394號2前期工作費用3.003.000.20%市場價3環(huán)境影響報告編制費2.002.000.13%計價格[2002]125號文4工程勘察費2.802.800.19%工程費用的0.3%計取5工程設(shè)計費9.799.790.65%計價格[2002]10號文6施工圖審查費0.690.690.05%按照設(shè)計咨詢費7%計算7工程監(jiān)理費13.9913.990.93%發(fā)改價[2007]670號文8工程保險費6.996.990.47%工程費用0.5