北京土地一級開發(fā)操作實務-

北京土地一級開發(fā)操作實務本報告是嚴格保密的。1北京土地一級開發(fā)操作實務本報告是嚴格保密的。2北京土地一級開發(fā)流程中關村西區(qū)項目土地一級開發(fā)分享深航項目土地一級開發(fā)分享土地一級開發(fā)流程（一）主體3、簽訂土地一級開發(fā)合同發(fā)申請出原則意見市交通委交通評價意見市文物局文物保護意見市園林局古樹處理意見依據(jù)市政府原土地所有市國土局委辦局聯(lián)席會市國土局會同相關市規(guī)委1、北京市國民者或使用者部門規(guī)劃意見書經(jīng)濟和社會發(fā)展

1、土地供應

1、受理申請并

市國土局會同市發(fā)改、

土計劃計劃1、征得區(qū)縣和進行土地預審規(guī)劃、建設、交通、1、確定土地一級開地2、北京城市總2、土地利用鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級2、委托市、區(qū)環(huán)保等部門就土地、發(fā)主體（委托或招—市建委體規(guī)劃年度計劃主管部門同意縣土地儲備機構產(chǎn)業(yè)政策、規(guī)劃、資標）級建設意見3、北京土地利3、土地儲備2、向市國土局編制土地一級開質(zhì)、交通、環(huán)保等對2、下達土地一級開開用總體規(guī)劃開發(fā)計劃提出土地一級開發(fā)實施方案一級開發(fā)實施方案提發(fā)批復發(fā)土地一級開發(fā)主體市政府批準市國土局商相關委辦局相關委辦局辦理征地、拆遷、1、新增集體土地1、審核土地一級開發(fā)成本組織實施征地、拆遷和市政基礎設施市政基礎設施建設等相關手續(xù)。辦理農(nóng)用地征收、或農(nóng)轉用手續(xù)市環(huán)保局2、組織驗收土地3、根據(jù)委托合同支付相應土地開發(fā)費或管理費建設。危改、文保、綠隔等項目需按規(guī)

定承擔回遷房建設2、存量國有建設用地收回國有土地使用權環(huán)境評價意見4、納入市土地儲備庫市政專業(yè)部門市政接用意見市發(fā)改委核準征詢意見和審批組織實施土地一級開發(fā)前期策劃制定計劃本報告是嚴格保密的。3土地出讓處申請人提出土地出讓申請需提交的文件：

1.土地出讓申請；《房屋所有權證》；《國有土地使用證》（無《國有土地使用證》的，提供土地權屬來源文件）；無法院查封、抵押的證明；營業(yè)執(zhí)照或法人資格證明文件；有《規(guī)劃意見書》及其他規(guī)劃材料的，提交《規(guī)劃意見書》，其他規(guī)劃材料及

3份地價評估報告競買人提出競買申請時應提交的文件：競買申請書；營業(yè)執(zhí)照；法人資格證明文件；法人代表身份證復印件；不低于公告數(shù)額的競買保證金；按照公告須提交的其他文件本報告是嚴格保密的。4土地一級開發(fā)流程（二）市政府1、土地供應計劃2、土地利用年度計劃部門原土地所有者或使用者1、征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門同意市國土局1、受理申請并進行土地預審

2、委托市、區(qū)縣土地儲備機構市國土局會同市發(fā)改、規(guī)劃、建設、交通、 1、確定土地一級開環(huán)保等部門就土地、 發(fā)主體（委托或招產(chǎn)業(yè)政策、規(guī)劃、資 標）依據(jù)1、北京市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃2、北京城市總體規(guī)劃市交通委交通評價意見市文物局文物保護意見市規(guī)委規(guī)劃意見書市園林局古樹處理意見市建委

建設意見土地一級開發(fā)主體市政府批準市國土局商相關委辦局相關委辦局辦理征地、拆遷、1、新增集體土地1、審核土地一級開發(fā)成本組織實施征地、拆遷和市政基礎設施市政基礎設施建設等相關手續(xù)。辦理農(nóng)用地征收、或農(nóng)轉用手續(xù)市環(huán)保局2、組織驗收土地3、根據(jù)委托合同支付相應土地開發(fā)費或管理費建設。危改、文保、綠隔等項目需按規(guī)

定承擔回遷房建設2、存量國有建設用地收回國有土地使用權環(huán)境評價意見4、納入市土地儲備庫市政專業(yè)部門市政接用意見市發(fā)改委核準征詢意見和審批組織實施土地一級開發(fā)前期策劃制定計劃征委辦地局聯(lián)工席會作方案市國土局會同相關拆遷工作方案市政建設工作方案土地一級方開案3、北京土地利

3、土地儲備

2、向市國土局

編制土地一級開

開質(zhì)、發(fā)交通進、環(huán)度保等計對

劃及2、進下達度土度地一控級開制用總體規(guī)劃

開發(fā)計劃

提出土地一級開

發(fā)實施方案

一級開發(fā)實施方案提發(fā)批復發(fā)發(fā)申請土出原地則意供見應方案3、簽訂土地一級開發(fā)合同主體融資方案質(zhì)量和成本控制方案自我約束方案項目實施的組織保證方案（含風險分析及防范措施項目可行性分析本報告是嚴格保密的。5市文物局文物保護意見市發(fā)改委核準交通評價意見市園林局古樹處理意見環(huán)境評價意見市政專業(yè)部門市政接用意見依據(jù)市政府原土地所有市國土局委辦局聯(lián)席會市國土局會同相關市規(guī)委1、北京市國民者或使用者部門規(guī)劃意見書經(jīng)濟和社會發(fā)展

1、土地供應

1、受理申請并

市國土局會同市發(fā)改、

土計劃計劃1、征得區(qū)縣和進行土地預審規(guī)劃、建設、交通、1、確定土地一級開地2、北京城市總2、土地利用鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級2、委托市、區(qū)環(huán)保等部門就土地、發(fā)主體（委托或招—市建委體規(guī)劃年度計劃主管部門同意縣土地儲備機構產(chǎn)業(yè)政策、規(guī)劃、資標）級建設意見3、北京土地利3、土地儲備2、向市國土局編制土地一級開質(zhì)、交通、環(huán)保等對2、下達土地一級開開用總體規(guī)劃開發(fā)計劃提出土地一級開發(fā)申請發(fā)實施方案一級開發(fā)實施方案提出原則意見發(fā)批復3、簽訂土地一級開發(fā)合同發(fā)主體市交通委土地一級建設。危改、文保、隔等項目需按規(guī)市政府批準1、新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、或農(nóng)轉用手續(xù) 市環(huán)保局2、存量國有建設用地收回國有土地使用權市國土局商相關委辦局 開發(fā)主體本 遷和市政基礎設施2、組織驗收土地據(jù)委托合同支付相應土地開發(fā)費或管理費 定承擔回遷房建設相關委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續(xù)。征詢意見和審批組織實施土地一級開發(fā)前期策劃制定計劃評標委員會:招標人代表和有關的技術、經(jīng)濟等方面的專家組成，評標委員本報告是嚴格保密的。6會成1、審員核土總地一人級開數(shù)發(fā)數(shù)成為9組人織實，施征其地、中拆招標人人代表3人，社會專家6人,其中社會專家從北京市國土3、根資源局專家?guī)炀G中隨機抽取。投標文件格式.doc4標、標納入書市土：地儲備E庫:\我的數(shù)據(jù)庫\一級開發(fā)專題\第六章評標：評標方法及標準.doc主體3、簽訂土地一級開發(fā)合同發(fā)申請出原則意見市交通委交通評價意見市文物局文物保護意見市園林局古樹處理意見依據(jù)市政府原土地所有市國土局委辦局聯(lián)席會市國土局會同相關市規(guī)委1、北京市國民者或使用者部門規(guī)劃意見書經(jīng)濟和社會發(fā)展

1、土地供應

1、受理申請并

市國土局會同市發(fā)改、

土計劃計劃1、征得區(qū)縣和進行土地預審規(guī)劃、建設、交通、1、確定土地一級開地2、北京城市總2、土地利用鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級2、委托市、區(qū)環(huán)保等部門就土地、發(fā)主體（委托或招—市建委體規(guī)劃年度計劃主管部門同意縣土地儲備機構產(chǎn)業(yè)政策、規(guī)劃、資標）級建設意見3、北京土地利3、土地儲備2、向市國土局編制土地一級開質(zhì)、交通、環(huán)保等對2、下達土地一級開開用總體規(guī)劃開發(fā)計劃提出土地一級開發(fā)實施方案一級開發(fā)實施方案提發(fā)批復發(fā)土地一級開發(fā)主體市政府批準市國土局商相關委辦局相關委辦局辦理征地、拆遷、1、新增集體土地1、審核土地一級開發(fā)成本組織實施征地、拆遷和市政基礎設施市政基礎設施建設等相關手續(xù)。辦理農(nóng)用地征收、或農(nóng)轉用手續(xù)市環(huán)保局2、組織驗收土地3、根據(jù)委托合同支付相應土地開發(fā)費或管理費建設。危改、文保、綠隔等項目需按規(guī)

定承擔回遷房建設2、存量國有建設用地收回國有土地使用權環(huán)境評價意見4、納入市土地儲備庫市政專業(yè)部門市政接用意見市發(fā)改委核準征詢意見和審批組織實施土地一級開發(fā)前期策劃制定計劃土地一級開發(fā)驗收本報告是嚴格保密的。7土地出讓處申請人提出土地出讓申請需提交的文件：

1.土地出讓申請；《房屋所有權證》；《國有土地使用證》（無《國有土地使用證》的，提供土地權屬來源文件）；無法院查封、抵押的證明；營業(yè)執(zhí)照或法人資格證明文件；有《規(guī)劃意見書》及其他規(guī)劃材料的，提交《規(guī)劃意見書》，其他規(guī)劃材料及

3份地價評估報告競買人提出競買申請時應提交的文件：競買申請書；營業(yè)執(zhí)照；法人資格證明文件；法人代表身份證復印件；不低于公告數(shù)額的競買保證金；按照公告須提交的其他文件土地入市方式本報告是嚴格保密的。8國有企業(yè)土地入市方式選擇入市交易自行完成拆遷后直接入市（單獨、聯(lián)合）國有企業(yè)如何土地入市選擇？？申請政府收儲？通過土地一級開發(fā)將生地開發(fā)為熟地后(政府收儲)等待被拆遷？單獨入市？聯(lián)合入市？本報告是嚴格保密的。9國有企業(yè)土地入市方式選擇假設：1）A、B、C為已經(jīng)通過規(guī)委審批的規(guī)劃塊2）紅色范圍為國有企業(yè)甲用地3）綠色范圍為國有企業(yè)乙用地4）黃色范圍為集體土地范圍?A?B?C就甲企業(yè)而言：Ｃ地塊自行完成拆遷后單獨直接申請入市Ｃ進行政府收儲Ａ地塊自行完成拆遷后甲、乙兩企業(yè)申請聯(lián)合入市甲企業(yè)最終得到（土地開發(fā)成本熟地價高限—平均毛地價）甲企業(yè)最終得到（拆遷補償熟地價下限—平均毛地價）甲、乙兩企業(yè)最終得到（熟地價高限—平均毛地價）Ｂ地塊僅能進行土地的一級開發(fā)被拆遷《北京市非住宅拆遷標準》申請政府收儲（按照現(xiàn)狀）《北京市非住宅拆遷標準》本報告是嚴格保密的。10北京土地一級開發(fā)操作實務本報告是嚴格保密的。11北京土地一級開發(fā)流程中關村西區(qū)項目土地一級開發(fā)分享深航項目土地一級開發(fā)分享中關村西區(qū)區(qū)位和功能定位中關村西區(qū)區(qū)位：中關村西區(qū)—高科技商貿(mào)中心區(qū)，位于北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)，規(guī)劃地塊東起中關村大街，西至彩和坊路（海淀圖書城），北起北四環(huán)，南至海淀鎮(zhèn)南街。周邊人文環(huán)境：地塊北臨北京大學、清華大學、圓明園，東臨中國科學院，西與頤和園、北京西山遙遙相對。交通情況：中關村距首都國際機場25公里，南行10公里可到達北京西客站。地鐵4號線從南向北從南向北、10好線從東向西從這里穿過。中關村西區(qū)作為中關村科技園的

核心區(qū)交通環(huán)境良好，人文環(huán)境優(yōu)越。本報告是嚴格保密的。12項目規(guī)模：總占地面積51.44公頃，總建筑面積150萬平方米，地上建筑面積100萬平方米，地下建筑面積50萬平方米。功能定位：中關村西區(qū)共計劃分4個功能區(qū)，其中A、B、C區(qū)綜合科貿(mào)組團區(qū)，將建設科技貿(mào)易類企業(yè)；D區(qū)為公共建設區(qū)，設有金融中心區(qū)、會展中心區(qū)、酒店和大型公共管理設施；公共綠地達到8公頃。其中地地下三層為北京市城市建設中首次采用的市政綜合管廊，地下一層建有國內(nèi)首次采用的貫通所有

建筑交通走廊，同時設有商業(yè)、文化、康體娛樂等功能齊全的服務區(qū)。中關村西區(qū)區(qū)位和功能定位北四環(huán)蘇州街中關村大街海淀鎮(zhèn)南街綜合科貿(mào)

A區(qū)綜合科貿(mào)

B區(qū)綜合科貿(mào)

C區(qū)公共建筑D區(qū)公共綠地本報告是嚴格保密的。13一個以高科技為特征的、在21世紀引領中國乃

至太平洋地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展的世界性城市中心！“北京科技園建設股份有限公司”通過授權的方式取得土地一級開發(fā)權目前，中國電子大廈、理想國際大廈、鼎好電子商城、藍星大廈等項目已經(jīng)投入使用！歷史回顧：中關村西區(qū)的建設在遵循“規(guī)劃先行”的理念指下，實現(xiàn)滾動開發(fā)，項目目前已經(jīng)獲得了巨大的成功！合同簽訂市政設施建設二級開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃規(guī)劃方案于

1998年８月開始招標2000年4月獲得首規(guī)委批準土地一級開發(fā)拆遷2000年8月14日開始拆遷工作,于2001年3月完成產(chǎn)前工作。拆遷工作僅半年多就基本完成2001年4月27日市政建設正式開槽。2002年1月28日綜合管廊地下空間封頂。2005年園林工程、市政工程基本完成1998年

1999年

2000年

2001年

2006年土地出讓（18/20）本報告是嚴格保密的。142000年10宗（招標方式）2001年4宗（招標方式）2005年3宗（掛牌方式）2006年1宗（掛牌方式）“統(tǒng)一規(guī)劃，規(guī)劃先行”的機制中體現(xiàn)了善待土

地的原則。在對中關村西區(qū)進行土地一級開發(fā)過程中，采用“政府主導，統(tǒng)一規(guī)劃，市場化運作”的方式進行運作建設中關村科技園領導小組政府建設中關村科技園領導辦公室中關村科技園管理委員會一級開發(fā)商北京國有資產(chǎn)經(jīng)營管理公司、北京首創(chuàng)集團等8家公司共同發(fā)起1999年11月，成立北京科技建設股份有限公司市場化運作對中關村西區(qū)進行土地一級開發(fā)合理的開發(fā)模式是實現(xiàn)項目發(fā)展愿景及區(qū)域發(fā)展目標的保證，是項目成功開發(fā)的關鍵前本報告是嚴格保密的。15責權利政府√

提供法規(guī)政策保證√

統(tǒng)一規(guī)劃√

開發(fā)成本審核√授權專業(yè)土地一級企業(yè)對地塊進行開發(fā)，并在開發(fā)過程中進行監(jiān)督√

規(guī)劃權√

稅收收益/土地收益√

土地出讓權一級開發(fā)商√

拆遷√

市政基礎設施建設√

生活配套設施√

協(xié)助政府進行土地出讓工作√

為二級開發(fā)商提供支持本報告是嚴格保密的?！?/p>

融資權√

開發(fā)投資收益16√

項目開發(fā)權“政府主導，統(tǒng)一規(guī)劃，市場化運作”中政府與開發(fā)商責權關系權責利關系市場化融資中關村西區(qū)土地一級開發(fā)完全按照市場經(jīng)濟原則，在沒有依靠政府直接財

政投入的情況下，資金完全由開發(fā)企業(yè)通過資本市場進行籌措，減輕了政府的財政負擔，使政府集中精力行使其宏觀調(diào)控的職能。2000年6月，由北京市政府與國家開發(fā)銀行簽訂了《中關村科技園區(qū)建設金融和作協(xié)議》，國家開發(fā)銀行在三年內(nèi)為科技園區(qū)的基礎設施、基礎產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)提供資金總量為80-100億元的貸款支持。在上述大背景下，中關村科技園區(qū)管理委員會作為土地一級開發(fā)項目的貸款擔保人，一級開發(fā)商于2001年從國家開發(fā)銀行處獲得5年14億元的貸款。2001年1月，建設銀行北京分行為中關村西區(qū)建設提供２０億元人民幣授信額度。到目前為止先后有光大銀行、華夏銀行、建設銀行、民生銀行、北京銀行、工商銀

行、興業(yè)銀行、浦東發(fā)展銀行等8家銀行和1家政策銀行—國家開發(fā)銀行為中關村西區(qū)土地一級開發(fā)提供貸款。本報告是嚴格保密的。17征地拆遷市場化運作中關村西區(qū)地處的海淀鎮(zhèn)是舊城市，區(qū)內(nèi)有4300余戶居民，以及包括海淀區(qū)委、區(qū)政府在內(nèi)的機關、企事業(yè)單位160多家，市屬單位11家以及三處軍產(chǎn)。中關村西區(qū)土地一級開發(fā)是結合海淀鎮(zhèn)0.5平方公里的危房改造，采用政府組織、統(tǒng)一規(guī)劃、多方籌措、協(xié)作開發(fā)的方式對中關村西區(qū)進行開發(fā)建設。拆遷之前入戶調(diào) 查制定科學合理的 拆遷補償標準公開招標確定拆遷公司實施拆遷√聘請專家對《北

京市拆遷管理辦法》等政策進行研究?！唐刚垖I(yè)機構進行評估√政府的拆遷管理部門進行指導和監(jiān)督2000年8月14日拆遷工作啟動，2001年3月基本完成，

拆遷工作僅用時7各月，無一戶上訪。拆遷結案本報告是嚴格保密的。18集中市政公共配套建設規(guī)劃集中的市政用地，將區(qū)域設施集中、獨立設置，有利于市政設施的日常使用并

充分發(fā)揮集約效力，有利于市政設施的日

常管理與維護。根據(jù)中關村西區(qū)各市政工

程的具體實際，結合西區(qū)總體規(guī)劃的布局，西區(qū)6號地塊被調(diào)整為市政集中用地。市政綜合管廊將市政、電力、通訊、燃氣、上水、排水、熱力等管線集于一體。立體便捷的交通體系。√2001年4月27日市政建設正式開槽?！?002年1月28日綜合管廊地下空間封頂?！?005年園林工程、市政工程基本完成用地功能用地面積（平方米）地上建筑物面積（平方米）110KV變電站2842607中水處理場1141200冷卻塔1396公共衛(wèi)生間473100綠地775總計6627907市政綜合管廊本報告是嚴格保密的。19存在的問題與啟示本報告是嚴格保密的。20問題：一級開發(fā)企業(yè)不是土地使用權的所有者，無法以土地權屬的抵押獲得信貸資金，只能以信用貸款的方式取得土地資金。目前隨著國家金融政策的調(diào)整企業(yè)很難在以信用方式獲得貸款。大量的銀行貸款使得土地融資成本提高，土地一級開發(fā)企業(yè)面臨巨大資金風險。啟示：在土地一級開發(fā)的過程中按照“統(tǒng)一規(guī)劃、政府引導、市場化運作”的開發(fā)模式指引下實現(xiàn)了社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。北京土地一級開發(fā)操作實務北京土地一級開發(fā)流程中關村西區(qū)項目土地一級開發(fā)分享深航項目土地一級開發(fā)分享本報告是嚴格保密的。21項目位于順義區(qū)首都機場南部，規(guī)劃臨空經(jīng)濟帶的國門商務區(qū)之內(nèi)，距離北京城市中心大約15公里u項目位置：本項目位于順義區(qū)天竺鎮(zhèn)，首都機場南部，屬于臨空經(jīng)濟帶規(guī)劃國門商務區(qū)范圍u項目距離：項目距離中心城區(qū)約15公里，30分鐘車程；緊鄰機場，約2公里，

5分鐘車程。中心城項目位置國門商務區(qū)本項目本報告是嚴格保密的。22項目用地位于機場高速西側，主要以天竺村為主，政府協(xié)議規(guī)劃面積約為4200畝地塊四至：u北部：天竺路u東側：毗鄰機場高速

u南端點：臨近溫榆河

u西側：北端為建新東路，南端道路未建成地塊范圍：包括天竺村和薛大人莊的部分土地。協(xié)議規(guī)模：占地面積約4200畝薛大人莊內(nèi)魚塘天竺村地塊南端地塊北部天竺路地塊東側機場高速旁地塊西側邊界道路飛機航線楊林出口薛大人莊天竺村機場高速項目規(guī)模本報告是嚴格保密的。23項目周邊交通發(fā)達，與中心城區(qū)及周邊區(qū)域交通聯(lián)系便利項目周邊現(xiàn)狀交通：機場高速：緊鄰機場高速與市區(qū)和機場相連；京密路/京順路：西北部通過天竺路可與京密路李天高速：南部通過其與六環(huán)和京承高速相連。項目