第二章-民宿運營與管理

1第一節(jié)民宿選址第二章民宿的設計和投資2第二節(jié)民宿設計3第三節(jié)民宿的投資案例導入：設計，讓老宅“重生”南京花跡酒店花跡脫胎于400年前的三進式的明清老建筑，設計師見著這個建筑時特別興奮，裂開的木柱子，用的發(fā)亮的銅把手，瓦楞上的青苔都是他講故事的素材。于是，設計師天然去雕飾地將這個酒店講成了一個樸素的故事：自然、通風、陽光照進來，買來當?shù)氐睦洗u頭砌墻、鋪地，沒有吊頂，沒有窗套，裝上了酒店一般都沒有的紗窗，防蚊還能通風，大量的留白并使用素色。連防火栓都沒有門，用一種文藝的表現(xiàn)方式保留了它原來的樣子。見慣了五彩斑斕世界的城市人，走到這里，立刻就能安靜下來。案例導入：設計，讓老宅“重生”花跡僅有19間房，分布在5個天井花園的院子里，名字以“花景”、“花街”、“花院”、“花間”等來命名，每一個都和花有關?？头坷锏脑镜匕?，拙樸桌椅，紙質的燈具以及書架上水泥的花盆，純白的浴室，文藝感十足。條桌、凳子都由舊時松木打磨而成，保留了木紋真實的面目。設計師還室內墻體上的銳角打磨成圓角，從細節(jié)處體現(xiàn)簡約美。學習目標w了解民宿選址的方法w了解民宿選址的關鍵因素w了解民宿設計的原則w掌握民宿設計的關鍵要素w了解民宿的主要經營指標w掌握民宿成本的內容以及成本控制的方法w了解民宿融資的方式第一節(jié)民宿選址主要內容一、民宿選址的重要意義二、民宿選址前的準備三、民宿選址的關鍵因素好的民宿選址可以給客人帶來獨特的體驗。獨特的民宿選址可以體現(xiàn)民宿產品的差異性。好的民宿選址可以大大降低民宿的初期投入和將來的運營成本。一、民宿選址的重要意義（一）掌握民宿行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和趨勢了解民宿行業(yè)宏觀發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢我國民宿市場規(guī)模

民宿營業(yè)收入民宿消費群體的年齡結構、收入情況、旅游頻率、消費偏好等二、民宿選址前的準備（二）明確民宿的性質和定位二、民宿選址前的準備明確民宿的性質和定位明確民宿面向的客戶明確民宿的性質和定位分析目標群體的行為模式和“觸點”感受（二）明確民宿的性質和定位

1.明確民宿所面向的客人群體二、民宿選址前的準備（二）明確民宿的性質和定位

2.明確民宿面向客戶群體的消費需求二、民宿選址前的準備鎖定目標群體為目標群體進行“畫像”分析目標群體的行為模式和“觸點”感受（二）明確民宿的性質和定位

3.分析自身優(yōu)勢二、民宿選址前的準備（三）了解民宿建立的政策二、民宿選址前的準備民宿建立的政策資質政策：宅基地政策、經營資質政策環(huán)保政策三、民宿選址的關鍵因素民宿選址區(qū)位環(huán)境交通資源設施城市依托型民宿的區(qū)位選擇：出現(xiàn)在一線城市或城市群近郊景區(qū)依托型民宿的區(qū)位選擇：依托景區(qū)景點的吸引力鄉(xiāng)野民宿的區(qū)位選擇：在較為原生態(tài)的村莊、林地、山地和田地等地區(qū)建設的民宿三、民宿選址的關鍵因素（一）區(qū)位自然環(huán)境人文環(huán)境三、民宿選址的關鍵因素（二）環(huán)境交通工具：保證各種交通工具能夠無縫對接行程市場：不遠不近三小時原則三、民宿選址的關鍵因素（三）交通自然資源：最好有A級旅游景區(qū)或國家森林公園、旅游保護區(qū)其他配套資源：餐飲、SPA、有機農場、兒童游樂……三、民宿選址的關鍵因素（四）資源地表水系水質達標；生活飲用水達標；主要道路要平整，可通行機動車輛；有穩(wěn)定的供水、供電及排污系統(tǒng)；具備合理的電容量和基本的通信通訊條件；具備合格的消防安全條件……三、民宿選址的關鍵因素（五）設施第二節(jié)民宿設計主要內容一、民宿設計的原則二、民宿設計的要素一、民宿設計的原則民宿設計的原則兩特兩懷兩情兩美兩舒（一）人與自然和諧共生以尊重的態(tài)度對自然及人文環(huán)境進行規(guī)劃設計尊重多樣化生物的生存權減少地形及地貌之破壞一、民宿設計的原則（二）文化與科技共生充分挖掘和突出當?shù)匚幕兀Ａ舨⑼癸@在地元素運用科技注重內部構造一、民宿設計的原則（三）創(chuàng)新與品質共生要確保高標準的服務品質根據(jù)市場需求，結合產業(yè)新理念不斷提升與升級一、民宿設計的原則（一）民宿名字設計1.詩情畫意的名字2.凸顯主題的名字3.富有底蘊的名字4.朗朗上口的名字二、民宿設計的元素二、民宿設計的元素老房子的改造評估民宿風格定位根據(jù)風格完成民宿的建筑風格和內部裝修改造民宿外部環(huán)境（二）民宿建筑設計1.老房改造民宿（二）民宿建筑設計2.新建民宿

要更好的提煉出歷史、人文中的建筑語言

尊重當?shù)匚幕?/p>

盡量多選用當?shù)氐慕ㄖ牧隙?、民宿設計的元素（三）民宿功能空間設計院子

合理布局

建造微景觀

二、民宿設計的元素（三）民宿功能空間設計2.室內公共空間

主要功能：接待、會客、餐飲、聊天、休閑

二、民宿設計的元素（三）民宿功能空間設計3.客房（1）民宿客房的數(shù)量及主題設計

民宿客房數(shù)量不宜過多，5-15間

給不同的房間定義不同的主題

二、民宿設計的元素（三）民宿功能空間設計3.客房（2）民宿客房的房型和布局設計

大床房比較多，標間比較少

房間布局一般包括三個基本空間：臥室、浴室、客廳二、民宿設計的元素（三）民宿功能空間設計3.客房（3）民宿的浴室設計

以淋雨為主，浴缸為輔二、民宿設計的元素（三）民宿功能空間設計3.客房（3）民宿的消防安全要求

民宿客房的門一般為甲級防火門

房間內要布置煙霧探測器

門后有緊急逃生示意圖二、民宿設計的元素（三）民宿功能空間設計4.樓梯

根據(jù)消防要求，民宿的樓梯寬度至少在1米以上

樓梯不僅起到通達功能，還可以巧妙地結合民宿主題

二、民宿設計的元素（三）民宿功能空間設計5.餐廳

一般面積較小

功能比較簡單

裝修應與民宿主題呼應

二、民宿設計的元素（三）民宿功能空間設計6.消毒間和布草間設計

用于客房內杯具以及餐廳內碗筷物品的消毒

最好單獨設置布草間7.設備空間

一般設置太陽能熱水器，以及其他有效的水加熱設施

二、民宿設計的元素（四）民宿文化符合設計要突出體現(xiàn)地域性特征的文化符合

二、民宿設計的元素第三節(jié)民宿投資與運營民宿經營的主要財務指標民宿的成本、成本預算及其控制民宿融資主要內容

客房出租率（OccupancyRate），又稱客房占用率、住房率和客房銷售率等等，是指民宿租出去的房間數(shù)占它擁有的可出租的房間數(shù)的百分比。（一）客房出租率一、民宿經營的主要財務指標平均占用房價（AverageDailyRate，簡稱ADR），是指每間被租用的客房的平均出租價格，又稱平均房價。（二）平均占用房價一、民宿經營的主要財務指標

平均可供出租客房收入（RevenueperAvailableRoom，簡稱RevPAR），也稱平均客房收入，是指平均每間可供出租的客房每天能夠為民宿帶來的收入。（三）平均可供出租客房收入一、民宿經營的主要財務指標營業(yè)毛利（GrossOperatingProfit，簡稱GOP），是指收入減去成本、人工費、營運部門的直接費用、后臺部門的直接費用后的余額。（四）營業(yè)毛利及營業(yè)毛利率一、民宿經營的主要財務指標

營業(yè)利潤（OperatingProfit）是指民宿營業(yè)毛利減去房租、折舊等非經營費用之后的利潤，是一項全面體現(xiàn)民宿經營狀況和最終財務成果的綜合性指標。（五）營業(yè)利潤一、民宿經營的主要財務指標利潤總額是指民宿在營業(yè)收入加上營業(yè)外收入，扣除折扣、成本消耗和營業(yè)外支出的部分（六）利潤總額一、民宿經營的主要財務指標凈利潤是指民宿利潤總額扣除所得稅費的部分（七）凈利潤一、民宿經營的主要財務指標投資回報率（ReturnonInvestment，簡稱ROI）是指民宿主通過投資而應返回的價值，即民宿主從該民宿投資活動中得到的經濟回報。（八）投資回報率一、民宿經營的主要財務指標（一）民宿的成本二、民宿的成本、成本預算及其控制建設成本

民宿建設成本是指民宿前期除了房租以外的花費，其中最核心的部分為民宿的設計與裝修。（一）民宿的成本二、民宿的成本、成本預算及其控制2.運營成本房租人工成本水電成本消耗品維修與維護成本營銷成本（二）民宿的成本預算二、民宿的成本、成本預算及其控制間夜原則

100%出租率間夜成本=年運營成本總額÷房間總數(shù)÷365天

高間夜成本=年運營成本總額÷房間總數(shù)÷（365天×出租率）裝修回收期價格體系

客房數(shù)量×客房最低價×全年280天×0.7=全年房租+全年人工支出+全年損耗支出+全年水電+裝修費用每年均攤裝修材料（三）民宿的成本控制二、民宿的成本、成本預算及其控制人力成本控制

優(yōu)化人員架構體系、提高員工綜合素質、制定合理的薪酬方案、淡旺