第二章-民宿運(yùn)營與管理

1第一節(jié)民宿選址第二章民宿的設(shè)計(jì)和投資2第二節(jié)民宿設(shè)計(jì)3第三節(jié)民宿的投資案例導(dǎo)入：設(shè)計(jì)，讓老宅“重生”南京花跡酒店花跡脫胎于400年前的三進(jìn)式的明清老建筑，設(shè)計(jì)師見著這個(gè)建筑時(shí)特別興奮，裂開的木柱子，用的發(fā)亮的銅把手，瓦楞上的青苔都是他講故事的素材。于是，設(shè)計(jì)師天然去雕飾地將這個(gè)酒店講成了一個(gè)樸素的故事：自然、通風(fēng)、陽光照進(jìn)來，買來當(dāng)?shù)氐睦洗u頭砌墻、鋪地，沒有吊頂，沒有窗套，裝上了酒店一般都沒有的紗窗，防蚊還能通風(fēng)，大量的留白并使用素色。連防火栓都沒有門，用一種文藝的表現(xiàn)方式保留了它原來的樣子。見慣了五彩斑斕世界的城市人，走到這里，立刻就能安靜下來。案例導(dǎo)入：設(shè)計(jì)，讓老宅“重生”花跡僅有19間房，分布在5個(gè)天井花園的院子里，名字以“花景”、“花街”、“花院”、“花間”等來命名，每一個(gè)都和花有關(guān)。客房里的原木地板，拙樸桌椅，紙質(zhì)的燈具以及書架上水泥的花盆，純白的浴室，文藝感十足。條桌、凳子都由舊時(shí)松木打磨而成，保留了木紋真實(shí)的面目。設(shè)計(jì)師還室內(nèi)墻體上的銳角打磨成圓角，從細(xì)節(jié)處體現(xiàn)簡約美。學(xué)習(xí)目標(biāo)w了解民宿選址的方法w了解民宿選址的關(guān)鍵因素w了解民宿設(shè)計(jì)的原則w掌握民宿設(shè)計(jì)的關(guān)鍵要素w了解民宿的主要經(jīng)營指標(biāo)w掌握民宿成本的內(nèi)容以及成本控制的方法w了解民宿融資的方式第一節(jié)民宿選址主要內(nèi)容一、民宿選址的重要意義二、民宿選址前的準(zhǔn)備三、民宿選址的關(guān)鍵因素好的民宿選址可以給客人帶來獨(dú)特的體驗(yàn)。獨(dú)特的民宿選址可以體現(xiàn)民宿產(chǎn)品的差異性。好的民宿選址可以大大降低民宿的初期投入和將來的運(yùn)營成本。一、民宿選址的重要意義（一）掌握民宿行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和趨勢了解民宿行業(yè)宏觀發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢我國民宿市場規(guī)模

民宿營業(yè)收入民宿消費(fèi)群體的年齡結(jié)構(gòu)、收入情況、旅游頻率、消費(fèi)偏好等二、民宿選址前的準(zhǔn)備（二）明確民宿的性質(zhì)和定位二、民宿選址前的準(zhǔn)備明確民宿的性質(zhì)和定位明確民宿面向的客戶明確民宿的性質(zhì)和定位分析目標(biāo)群體的行為模式和“觸點(diǎn)”感受（二）明確民宿的性質(zhì)和定位

1.明確民宿所面向的客人群體二、民宿選址前的準(zhǔn)備（二）明確民宿的性質(zhì)和定位

2.明確民宿面向客戶群體的消費(fèi)需求二、民宿選址前的準(zhǔn)備鎖定目標(biāo)群體為目標(biāo)群體進(jìn)行“畫像”分析目標(biāo)群體的行為模式和“觸點(diǎn)”感受（二）明確民宿的性質(zhì)和定位

3.分析自身優(yōu)勢二、民宿選址前的準(zhǔn)備（三）了解民宿建立的政策二、民宿選址前的準(zhǔn)備民宿建立的政策資質(zhì)政策：宅基地政策、經(jīng)營資質(zhì)政策環(huán)保政策三、民宿選址的關(guān)鍵因素民宿選址區(qū)位環(huán)境交通資源設(shè)施城市依托型民宿的區(qū)位選擇：出現(xiàn)在一線城市或城市群近郊景區(qū)依托型民宿的區(qū)位選擇：依托景區(qū)景點(diǎn)的吸引力鄉(xiāng)野民宿的區(qū)位選擇：在較為原生態(tài)的村莊、林地、山地和田地等地區(qū)建設(shè)的民宿三、民宿選址的關(guān)鍵因素（一）區(qū)位自然環(huán)境人文環(huán)境三、民宿選址的關(guān)鍵因素（二）環(huán)境交通工具：保證各種交通工具能夠無縫對接行程市場：不遠(yuǎn)不近三小時(shí)原則三、民宿選址的關(guān)鍵因素（三）交通自然資源：最好有A級旅游景區(qū)或國家森林公園、旅游保護(hù)區(qū)其他配套資源：餐飲、SPA、有機(jī)農(nóng)場、兒童游樂……三、民宿選址的關(guān)鍵因素（四）資源地表水系水質(zhì)達(dá)標(biāo)；生活飲用水達(dá)標(biāo)；主要道路要平整，可通行機(jī)動(dòng)車輛；有穩(wěn)定的供水、供電及排污系統(tǒng)；具備合理的電容量和基本的通信通訊條件；具備合格的消防安全條件……三、民宿選址的關(guān)鍵因素（五）設(shè)施第二節(jié)民宿設(shè)計(jì)主要內(nèi)容一、民宿設(shè)計(jì)的原則二、民宿設(shè)計(jì)的要素一、民宿設(shè)計(jì)的原則民宿設(shè)計(jì)的原則兩特兩懷兩情兩美兩舒（一）人與自然和諧共生以尊重的態(tài)度對自然及人文環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)尊重多樣化生物的生存權(quán)減少地形及地貌之破壞一、民宿設(shè)計(jì)的原則（二）文化與科技共生充分挖掘和突出當(dāng)?shù)匚幕兀Ａ舨⑼癸@在地元素運(yùn)用科技注重內(nèi)部構(gòu)造一、民宿設(shè)計(jì)的原則（三）創(chuàng)新與品質(zhì)共生要確保高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)品質(zhì)根據(jù)市場需求，結(jié)合產(chǎn)業(yè)新理念不斷提升與升級一、民宿設(shè)計(jì)的原則（一）民宿名字設(shè)計(jì)1.詩情畫意的名字2.凸顯主題的名字3.富有底蘊(yùn)的名字4.朗朗上口的名字二、民宿設(shè)計(jì)的元素二、民宿設(shè)計(jì)的元素老房子的改造評估民宿風(fēng)格定位根據(jù)風(fēng)格完成民宿的建筑風(fēng)格和內(nèi)部裝修改造民宿外部環(huán)境（二）民宿建筑設(shè)計(jì)1.老房改造民宿（二）民宿建筑設(shè)計(jì)2.新建民宿

要更好的提煉出歷史、人文中的建筑語言

尊重當(dāng)?shù)匚幕?/p>

盡量多選用當(dāng)?shù)氐慕ㄖ牧隙⒚袼拊O(shè)計(jì)的元素（三）民宿功能空間設(shè)計(jì)院子

合理布局

建造微景觀

二、民宿設(shè)計(jì)的元素（三）民宿功能空間設(shè)計(jì)2.室內(nèi)公共空間

主要功能：接待、會(huì)客、餐飲、聊天、休閑

二、民宿設(shè)計(jì)的元素（三）民宿功能空間設(shè)計(jì)3.客房（1）民宿客房的數(shù)量及主題設(shè)計(jì)

民宿客房數(shù)量不宜過多，5-15間

給不同的房間定義不同的主題

二、民宿設(shè)計(jì)的元素（三）民宿功能空間設(shè)計(jì)3.客房（2）民宿客房的房型和布局設(shè)計(jì)

大床房比較多，標(biāo)間比較少

房間布局一般包括三個(gè)基本空間：臥室、浴室、客廳二、民宿設(shè)計(jì)的元素（三）民宿功能空間設(shè)計(jì)3.客房（3）民宿的浴室設(shè)計(jì)

以淋雨為主，浴缸為輔二、民宿設(shè)計(jì)的元素（三）民宿功能空間設(shè)計(jì)3.客房（3）民宿的消防安全要求

民宿客房的門一般為甲級防火門

房間內(nèi)要布置煙霧探測器

門后有緊急逃生示意圖二、民宿設(shè)計(jì)的元素（三）民宿功能空間設(shè)計(jì)4.樓梯

根據(jù)消防要求，民宿的樓梯寬度至少在1米以上

樓梯不僅起到通達(dá)功能，還可以巧妙地結(jié)合民宿主題

二、民宿設(shè)計(jì)的元素（三）民宿功能空間設(shè)計(jì)5.餐廳

一般面積較小

功能比較簡單

裝修應(yīng)與民宿主題呼應(yīng)

二、民宿設(shè)計(jì)的元素（三）民宿功能空間設(shè)計(jì)6.消毒間和布草間設(shè)計(jì)

用于客房內(nèi)杯具以及餐廳內(nèi)碗筷物品的消毒

最好單獨(dú)設(shè)置布草間7.設(shè)備空間

一般設(shè)置太陽能熱水器，以及其他有效的水加熱設(shè)施

二、民宿設(shè)計(jì)的元素（四）民宿文化符合設(shè)計(jì)要突出體現(xiàn)地域性特征的文化符合

二、民宿設(shè)計(jì)的元素第三節(jié)民宿投資與運(yùn)營民宿經(jīng)營的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)民宿的成本、成本預(yù)算及其控制民宿融資主要內(nèi)容

客房出租率（OccupancyRate），又稱客房占用率、住房率和客房銷售率等等，是指民宿租出去的房間數(shù)占它擁有的可出租的房間數(shù)的百分比。（一）客房出租率一、民宿經(jīng)營的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)平均占用房價(jià)（AverageDailyRate，簡稱ADR），是指每間被租用的客房的平均出租價(jià)格，又稱平均房價(jià)。（二）平均占用房價(jià)一、民宿經(jīng)營的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)

平均可供出租客房收入（RevenueperAvailableRoom，簡稱RevPAR），也稱平均客房收入，是指平均每間可供出租的客房每天能夠?yàn)槊袼迬淼氖杖搿＃ㄈ┢骄晒┏鲎饪头渴杖胍?、民宿?jīng)營的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)營業(yè)毛利（GrossOperatingProfit，簡稱GOP），是指收入減去成本、人工費(fèi)、營運(yùn)部門的直接費(fèi)用、后臺部門的直接費(fèi)用后的余額。（四）營業(yè)毛利及營業(yè)毛利率一、民宿經(jīng)營的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)

營業(yè)利潤（OperatingProfit）是指民宿營業(yè)毛利減去房租、折舊等非經(jīng)營費(fèi)用之后的利潤，是一項(xiàng)全面體現(xiàn)民宿經(jīng)營狀況和最終財(cái)務(wù)成果的綜合性指標(biāo)。（五）營業(yè)利潤一、民宿經(jīng)營的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)利潤總額是指民宿在營業(yè)收入加上營業(yè)外收入，扣除折扣、成本消耗和營業(yè)外支出的部分（六）利潤總額一、民宿經(jīng)營的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)凈利潤是指民宿利潤總額扣除所得稅費(fèi)的部分（七）凈利潤一、民宿經(jīng)營的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)投資回報(bào)率（ReturnonInvestment，簡稱ROI）是指民宿主通過投資而應(yīng)返回的價(jià)值，即民宿主從該民宿投資活動(dòng)中得到的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。（八）投資回報(bào)率一、民宿經(jīng)營的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)（一）民宿的成本二、民宿的成本、成本預(yù)算及其控制建設(shè)成本

民宿建設(shè)成本是指民宿前期除了房租以外的花費(fèi)，其中最核心的部分為民宿的設(shè)計(jì)與裝修。（一）民宿的成本二、民宿的成本、成本預(yù)算及其控制2.運(yùn)營成本房租人工成本水電成本消耗品維修與維護(hù)成本營銷成本（二）民宿的成本預(yù)算二、民宿的成本、成本預(yù)算及其控制間夜原則

100%出租率間夜成本=年運(yùn)營成本總額÷房間總數(shù)÷365天

高間夜成本=年運(yùn)營成本總額÷房間總數(shù)÷（365天×出租率）裝修回收期價(jià)格體系

客房數(shù)量×客房最低價(jià)×全年280天×0.7=全年房租+全年人工支出+全年損耗支出+全年水電+裝修費(fèi)用每年均攤裝修材料（三）民宿的成本控制二、民宿的成本、成本預(yù)算及其控制人力成本控制

優(yōu)化人員架構(gòu)體系、提高員工綜合素質(zhì)、制定合理的薪酬方案、淡旺