房地產(chǎn)業(yè)融資方式的創(chuàng)新思路

PAGEPAGE18房地產(chǎn)業(yè)融資方式的創(chuàng)新思路摘要通過一些其他國家的房地產(chǎn)方面所積累的經(jīng)驗(yàn)，再對我們國家相關(guān)方面的一些進(jìn)程，還有現(xiàn)在的一些情況，以及現(xiàn)在世界上的一些整體格局，還有一些取得了比較大的成就的一些企業(yè)，進(jìn)行相應(yīng)的分析研究。以信托加上REITs還有銀行成立一種新的融資模式?？梢赃M(jìn)行信托前端融資。還有銀行供應(yīng)后端資金。可以憑借信托去把在房地產(chǎn)里面的一些東西串聯(lián)起來。成立一種全新的方法，這樣就會使得我們國家在這一領(lǐng)域可以更加完善。也會使得我們國家的企業(yè)得到增強(qiáng)。讓我們國家的房地產(chǎn)市場逐漸走向成熟。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)融資；渠道；模式；創(chuàng)新

RealestatefinancingofinnovativeideasAbstractOnthebasisofexperienceinrealestatefinancingandborrowingabroad,throughanalyzingthestatusquoofdomesticrealestatefinancingbusiness,thefinancingofwhichtheexistingproblems,macroeconomicsituationathomeandabroad,aswellassuccessstoriesofdomesticrealestateenterprisesfinancingproposalofbuildingtrust+REITs+bankdiversifiedfinancingmodel,andthefront-endtrustfinancing,bankfundstosupportback-end,thecleveruseofavarietyofseriesofrealestatetrustfinancingtoolsofmodernrealestatefinancemodetoimproveChina'srealestatecorporatefinancesystem,andpromotetherealestatebusinessintensificationdevelopment,sothattherealestatemarketintoarationaltrackofhealthydevelopment.Keywords:realestatefinancing;channels;mode;innovation

目錄1我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀分析 11.1我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的環(huán)境分析 11.2我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的融資方式 21.2.1銀行貸款 31.2.2股權(quán)融資 41.2.3債權(quán)融資 42我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題 52.1融資結(jié)構(gòu)單一，開發(fā)資金以銀行貸款為主 52.2股票與債券的比例失衡，債券融資規(guī)模較小 62.3海外資本缺少進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的途徑 62.4法律法規(guī)不健全，影響融資渠道的拓寬 73房地產(chǎn)企業(yè)融資的國際比較 83.1房地產(chǎn)金融制度的國際比較 83.1.1房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)設(shè)置 83.1.2主要籌資方式的比較 83.1.3政府在房地產(chǎn)金融制度中作用的比較 93.2房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的國際比較 94創(chuàng)新我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的對策建議 104.1構(gòu)建多元化融資模式，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的集約式發(fā)展 104.2推動金融創(chuàng)新，完善房地產(chǎn)企業(yè)融資體系 114.2.1傳統(tǒng)融資與新興融資優(yōu)化組合 114.2.2完善房地產(chǎn)金融政策與相關(guān)法律法規(guī) 114.2.3建立多層次監(jiān)管體系 124.3優(yōu)化我國資本市場結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資規(guī)模 12結(jié)語 13參考文獻(xiàn) 151我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀分析1.1我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的環(huán)境分析對于我們國家的房地產(chǎn)企業(yè)融資方式，必須要創(chuàng)新。原因如下：一方面是房地產(chǎn)行業(yè)對于我國經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展的重要性，另一方面是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的局限性已經(jīng)制約了房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)的發(fā)展。我們國家的經(jīng)濟(jì)會受到房地產(chǎn)這個行業(yè)很大的正面作用。首先，房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)乎勞動者的基本生存問題，“安居才能樂業(yè)”，只有將房地產(chǎn)從當(dāng)今的奢侈品的高度拉回生活必需品的消費(fèi)程度，勞動者才能更加投入精力在工作、個人發(fā)展。物質(zhì)文明對于精神文明來說非常重要。必須要先做好物質(zhì)文明，這樣才可以更好的在精神文明做出一些活動。其中，居住就是物質(zhì)文明的重要內(nèi)容之一。任何消費(fèi)品都可以根據(jù)市場需求進(jìn)行客戶市場的分類，將之放寬到房地產(chǎn)市場來看，房地產(chǎn)市場也可以根據(jù)市場客戶的需求，將房地產(chǎn)市場分為基本性居住、改善性居住、享受性居住大致三個類型。但是，現(xiàn)在市場的偏差在于將精力、資金過多的投入到改善性居住、享受性居住樓盤的開發(fā)、銷售上，而基本性居住由于利潤不及后兩者客觀，目前在國內(nèi)只能由政府出面進(jìn)行組織供給。再就是，房地產(chǎn)行業(yè)可以很好地帶動其他相關(guān)的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的上游企業(yè)，包括鋼鐵、建材、水泥三大行業(yè)，進(jìn)行細(xì)分，還可以拓展出衛(wèi)生行業(yè)的下游企業(yè)，包括新房裝修、銷售經(jīng)紀(jì)、廣告，這些為房地產(chǎn)行業(yè)提供后續(xù)具用品、炊灶用品、家具、電器，這些產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)呈顯著性相關(guān)。房地產(chǎn)市場如果出現(xiàn)一些異常，就會使得一些相關(guān)的房地產(chǎn)方面的領(lǐng)域受到一些負(fù)面作用。房地產(chǎn)行業(yè)的下游行業(yè)主要體現(xiàn)在第三產(chǎn)業(yè)中，也就是服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)的銷售需要經(jīng)紀(jì)服務(wù)，房地產(chǎn)的售后管理需要物業(yè)管理服務(wù)，第三產(chǎn)業(yè)的市場狀況是衡量現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)的重要指標(biāo)。再就是房地產(chǎn)可以讓金融市場趨于平靜。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，需要大量的資金投入到房地產(chǎn)的前期運(yùn)營中，包括土地的競拍、施工費(fèi)用、材料采購費(fèi)用，同時資金占用時間一般都在一年以上。宏觀調(diào)控政策對于房地產(chǎn)來說會做到約束。也會有一些不好的作用。一般來說他們的經(jīng)濟(jì)來源是銀行。如果說在銀行這里受到制約時，他們一般就會另尋出路，但是在一定程度上，會影響金融市場的穩(wěn)定性，同時，社會閑散資金的高風(fēng)險性決定了其高利率性，最后高利率性還是體現(xiàn)在房價上，最后為此買單的還是購房者。同時，由于逐利性的存在，民間資本由于追逐高利率，將資金借給不符合借款條件的企業(yè)，由于民間借貸合約的限制性不強(qiáng)，對于房地產(chǎn)企業(yè)借入資金的流向并不能起到很好的監(jiān)督作用，容易造成本息兌付危機(jī)。這樣對于金融市場來說也是很不好的。上面說的僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)它的一部分正面作用。我們國家的經(jīng)濟(jì)可以一直保持上升，也是受到了它的正面促進(jìn)作用?，F(xiàn)在來說這個各行業(yè)不容樂觀，對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式，必須要進(jìn)行創(chuàng)新。1.2我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的融資方式任何消費(fèi)品都可以根據(jù)市場需求進(jìn)行客戶市場的分類，將之放寬到房地產(chǎn)市場來看，房地產(chǎn)市場也可以根據(jù)市場客戶的需求，將房地產(chǎn)市場分為基本性居住、改善性居住、享受性居住大致三個類型。但是，現(xiàn)在市場的偏差在于將精力、資金過多的投入到改善性居住、享受性居住樓盤的開發(fā)、銷售上，而基本性居住由于利潤不及后兩者客觀，目前在國內(nèi)只能由政府出面進(jìn)行組織供給。再就是，房地產(chǎn)行業(yè)可以很好地帶動其他相關(guān)的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的上游企業(yè)，包括鋼鐵、建材、水泥三大行業(yè)，進(jìn)行細(xì)分，還可以拓展出衛(wèi)生行業(yè)的下游企業(yè)，包括新房裝修、銷售經(jīng)紀(jì)、廣告，這些為房地產(chǎn)行業(yè)提供后續(xù)具用品、炊灶用品、家具、電器，這些產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)呈顯著性相關(guān)。房地產(chǎn)市場如果出現(xiàn)一些異常，就會使得一些相關(guān)的房地產(chǎn)方面的領(lǐng)域受到一些負(fù)面作用。表1-1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）資金來源（萬元）年份本年資金來源小計國家預(yù)算內(nèi)資金國內(nèi)貸款債券利用外資外商直接投資自籌資金其他資金來源199738170650124789911190248691460856532790109728831145478721998441494221494801053171262319361758125886981166982118118509199947959012100457111156649870325660221804807134462102063195620005997630968720138507563476016870461348026161421222819290520017696387713629116921968342513570441061150218395873670556220029749953611804422203357224391572284124128527384451461989612003131969224113631313826995460170004011626673770689161060503表1-2我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)及平均資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)2000年2001年2002年2003年企業(yè)數(shù)（家）27303295523261837123內(nèi)資23277255092865733107國有6641586250154558集體3492299124882205港澳臺投資2899295928842840外商投資1127108410771176資產(chǎn)負(fù)債率75.675.074.975.8經(jīng)營總收入（億）4515.75471.77077.99137.3資料來源:《2004年中國統(tǒng)計年鑒》電了版，中國統(tǒng)計出版社，6-451.2.1銀行貸款我們國家市場經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在逐漸提高。與此同時也可以看得出來金融機(jī)構(gòu)是正面作用于房地產(chǎn)。在某種程度上。如果沒有金融機(jī)構(gòu)。就沒有房地產(chǎn)業(yè)。一般來說他們的經(jīng)濟(jì)來源是銀行。如果說在銀行這里受到制約時，他們一般就會另尋出路，但是在一定程度上，會影響金融市場的穩(wěn)定性。圖1-11997年以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成(億元，%)資料來源:國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算。同時，社會閑散資金的高風(fēng)險性決定了其高利率性，最后高利率性還是體現(xiàn)在房價上，最后為此買單的還是購房者。同時，由于逐利性的存在，民間資本由于追逐高利率，將資金借給不符合借款條件的企業(yè)，由于民間借貸合約的限制性不強(qiáng)，對于房地產(chǎn)企業(yè)借入資金的流向并不能起到很好的監(jiān)督作用，容易造成本息兌付危機(jī)。這樣對于金融市場來說也是很不好的。見上圖3-1。1.2.2股權(quán)融資股權(quán)融資可以讓資本和房地產(chǎn)做到很好的協(xié)調(diào)。任何消費(fèi)品都可以根據(jù)市場需求進(jìn)行客戶市場的分類，將之放寬到房地產(chǎn)市場來看，房地產(chǎn)市場也可以根據(jù)市場客戶的需求，將房地產(chǎn)市場分為基本性居住、改善性居住、享受性居住大致三個類型。但是，現(xiàn)在市場的偏差在于將精力、資金過多的投入到改善性居住、享受性居住樓盤的開發(fā)、銷售上，而基本性居住由于利潤不及后兩者客觀，目前在國內(nèi)只能由政府出面進(jìn)行組織供給。再就是，房地產(chǎn)行業(yè)可以很好地帶動其他相關(guān)的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的上游企業(yè)，包括鋼鐵、建材、水泥三大行業(yè)，進(jìn)行細(xì)分，還可以拓展出衛(wèi)生行業(yè)的下游企業(yè)，包括新房裝修、銷售經(jīng)紀(jì)、廣告，這些為房地產(chǎn)行業(yè)提供后續(xù)具用品、炊灶用品、家具、電器，這些產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)呈顯著性相關(guān)。1.2.3債權(quán)融資債權(quán)融資由房地產(chǎn)商發(fā)行。對于我們國家的房地產(chǎn)企業(yè)融資方式，必須要創(chuàng)新。原因如下：一方面是房地產(chǎn)行業(yè)對于我國經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展的重要性，另一方面是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的局限性已經(jīng)制約了房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)的發(fā)展。我們國家的經(jīng)濟(jì)會受到房地產(chǎn)這個行業(yè)很大的正面作用。首先，房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)乎勞動者的基本生存問題，“安居才能樂業(yè)”，只有將房地產(chǎn)從當(dāng)今的奢侈品的高度拉回生活必需品的消費(fèi)程度，勞動者才能更加投入精力在工作、個人發(fā)展。物質(zhì)文明對于精神文明來說非常重要。必須要先做好物質(zhì)文明，這樣才可以更好的在精神文明做出一些活動。其中，居住就是物質(zhì)文明的重要內(nèi)容之一。債權(quán)融資會減少經(jīng)營成本?，F(xiàn)在市場的偏差在于將精力、資金過多的投入到改善性居住、享受性居住樓盤的開發(fā)、銷售上，而基本性居住由于利潤不及后兩者客觀，目前在國內(nèi)只能由政府出面進(jìn)行組織供給。再就是，房地產(chǎn)行業(yè)可以很好地帶動其他相關(guān)的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的上游企業(yè)，包括鋼鐵、建材、水泥三大行業(yè)，進(jìn)行細(xì)分，還可以拓展出衛(wèi)生行業(yè)的下游企業(yè)，包括新房裝修、銷售經(jīng)紀(jì)、廣告，這些為房地產(chǎn)行業(yè)提供后續(xù)具用品、炊灶用品、家具、電器。2我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題2.1融資結(jié)構(gòu)單一，開發(fā)資金以銀行貸款為主由于國內(nèi)金融市場的不發(fā)達(dá)，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)金融主要以銀行貸款為主，其它的融資方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資所占的比重十分微小。從企業(yè)統(tǒng)計角度看，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金主要包括自有資金、銀行貸款、建筑企業(yè)墊資和預(yù)售款四個部分，而預(yù)售款中的大部分來自于銀行對個人的住房消費(fèi)貸款，因此實(shí)際上銀行貸款和預(yù)售款均來自于商業(yè)銀行，房地產(chǎn)開發(fā)對銀行的依賴程度相當(dāng)高。2.2股票與債券的比例失衡，債券融資規(guī)模較小一方面是房地產(chǎn)行業(yè)對于我國經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展的重要性，另一方面是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的局限性已經(jīng)制約了房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)的發(fā)展。我們國家的經(jīng)濟(jì)會受到房地產(chǎn)這個行業(yè)很大的正面作用。首先，房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)乎勞動者的基本生存問題，“安居才能樂業(yè)”，只有將房地產(chǎn)從當(dāng)今的奢侈品的高度拉回生活必需品的消費(fèi)程度，勞動者才能更加投入精力在工作、個人發(fā)展。物質(zhì)文明對于精神文明來說非常重要。必須要先做好物質(zhì)文明，這樣才可以更好的在精神文明做出一些活動。其中，居住就是物質(zhì)文明的重要內(nèi)容之一。債權(quán)融資會減少經(jīng)營成本?，F(xiàn)在市場的偏差在于將精力、資金過多的投入到改善性居住、享受性居住樓盤的開發(fā)、銷售上，而基本性居住由于利潤不及后兩者客觀，目前在國內(nèi)只能由政府出面進(jìn)行組織供給。資料來源：中國人民銀行研究局《中國房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》課題研究報告中的部分內(nèi)容，《上海證券報》，2006年3月資料來源：中國人民銀行研究局《中國房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》課題研究報告中的部分內(nèi)容，《上海證券報》，2006年3月2.3海外資本缺少進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的途徑圖2-1房地產(chǎn)行業(yè)利用外資情況房地產(chǎn)市場也可以根據(jù)市場客戶的需求，將房地產(chǎn)市場分為基本性居住、改善性居住、享受性居住大致三個類型。但是，現(xiàn)在市場的偏差在于將精力、資金過多的投入到改善性居住、享受性居住樓盤的開發(fā)、銷售上，而基本性居住由于利潤不及后兩者客觀，目前在國內(nèi)只能由政府出面進(jìn)行組織供給。再就是，房地產(chǎn)行業(yè)可以很好地帶動其他相關(guān)的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的上游企業(yè)，包括鋼鐵、建材、水泥三大行業(yè)，進(jìn)行細(xì)分，還可以拓展出衛(wèi)生行業(yè)的下游企業(yè)。2.4法律法規(guī)不健全，影響融資渠道的拓寬我國法規(guī)制度不完善。這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無法做到很好的融資。房地產(chǎn)可以讓金融市場趨于平靜。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，需要大量的資金投入到房地產(chǎn)的前期運(yùn)營中，包括土地的競拍、施工費(fèi)用、材料采購費(fèi)用，同時資金占用時間一般都在一年以上。宏觀調(diào)控政策對于房地產(chǎn)來說會做到約束。也會有一些不好的作用。一般來說他們的經(jīng)濟(jì)來源是銀行。如果說在銀行這里受到制約時，他們一般就會另尋出路，但是在一定程度上，會影響金融市場的穩(wěn)定性，同時，社會閑散資金的高風(fēng)險性決定了其高利率性，最后高利率性還是體現(xiàn)在房價上，最后為此買單的還是購房者。同時，由于逐利性的存在，民間資本由于追逐高利率，將資金借給不符合借款條件的企業(yè)，由于民間借貸合約的限制性不強(qiáng)，對于房地產(chǎn)企業(yè)借入資金的流向并不能起到很好的監(jiān)督作用，容易造成本息兌付危機(jī)。這樣對于金融市場來說也是很不好的。上面說的僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)它的一部分正面作用。我們國家的經(jīng)濟(jì)可以一直保持上升，也是受到了它的正面促進(jìn)作用。現(xiàn)在來說這個各行業(yè)不容樂觀，對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式，必須要進(jìn)行創(chuàng)新。只有將房地產(chǎn)從當(dāng)今的奢侈品的高度拉回生活必需品的消費(fèi)程度，勞動者才能更加投入精力在工作、個人發(fā)展。物質(zhì)文明對于精神文明來說非常重要。必須要先做好物質(zhì)文明，這樣才可以更好的在精神文明做出一些活動。其中，居住就是物質(zhì)文明的重要內(nèi)容之一。債權(quán)融資會減少經(jīng)營成本?，F(xiàn)在市場的偏差在于將精力、資金過多的投入到改善性居住、享受性居住樓盤的開發(fā)、銷售上，而基本性居住由于利潤不及后兩者客觀。3房地產(chǎn)企業(yè)融資的國際比較3.1房地產(chǎn)金融制度的國際比較3.1.1房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)設(shè)置以商業(yè)銀行為主的金融機(jī)構(gòu):目前國內(nèi)的房地產(chǎn)金融主要以銀行貸款為主，其它的融資方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資所占的比重十分微小。從企業(yè)統(tǒng)計角度看，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金主要包括自有資金、銀行貸款、建筑企業(yè)墊資和預(yù)售款四個部分，而預(yù)售款中的大部分來自于銀行對個人的住房消費(fèi)貸款。因此實(shí)際上銀行貸款和預(yù)售款均來自于商業(yè)銀行，房地產(chǎn)開發(fā)對銀行的依賴程度相當(dāng)高。只有將房地產(chǎn)從當(dāng)今的奢侈品的高度拉回生活必需品的消費(fèi)程度，勞動者才能更加投入精力在工作、個人發(fā)展。物質(zhì)文明對于精神文明來說非常重要。必須要先做好物質(zhì)文明，這樣才可以更好的在精神文明做出一些活動。3.1.2主要籌資方式的比較融資的不同使得房地產(chǎn)金融制度出現(xiàn)本質(zhì)方面的不同。詳見下表。融資方式合同儲蓄融資強(qiáng)制儲蓄融資資本市場融資混合型融資代表國家德國、英國、奧地利新加坡美國、加拿大、丹麥日本基本概念借貸雙方通過和契約來籌措住房資金。政府強(qiáng)制要求雇主和雇員將雇員工資收入的一定比例定期存入指定機(jī)構(gòu)，專項(xiàng)用于雇員消費(fèi)支出。由政府指定的住房金融機(jī)構(gòu)通過在資本市場上發(fā)行住房抵押債券來籌措住房資金。利用基金的形式籌集住宅信貸資金，同時，私人金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用金融手段廣泛融資。主要特點(diǎn)存貸結(jié)合，封閉運(yùn)行，是“高進(jìn)地產(chǎn)”，即實(shí)際存款利率高于貸款利率。資金穩(wěn)定性強(qiáng)，資金存款期限，籌資數(shù)額巨大，籌資成本低?？稍诙虝r間迅速籌集住房資金，而且住房抵押債券期限較長。住宅信貸資金來源多元化。需要條件必須得到國家的優(yōu)惠政策支持，且英國具備嚴(yán)密、規(guī)范、有效的金融體系。實(shí)用性有苛刻的條件，就是經(jīng)濟(jì)必須持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，且整個系統(tǒng)內(nèi)的居民收入差距不宜太大。⑴良好的資本市場；⑵住房抵押貸款工具標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化；⑶對社會保障基金、保險公司、商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)的投資范圍有限制。為扶持民間金融市場，政府需要發(fā)揮引導(dǎo)作用并提供財政投融資強(qiáng)有力支持。3.1.3政府在房地產(chǎn)金融制度中作用的比較各國政府對于住房金融市場方面有很多差異。詳見下表。強(qiáng)干預(yù)型較強(qiáng)干預(yù)型弱干預(yù)型代表國家新加坡德國美國對應(yīng)融資方式強(qiáng)制儲蓄合同儲蓄市場調(diào)節(jié)基本措施政府成立專門機(jī)構(gòu)直接參與住房的規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售、經(jīng)營等；通過立法強(qiáng)制貫徹政府住房政策；強(qiáng)有力的住房保障措施。政府出面構(gòu)建多模式的綜合性住房金融體系以滿足不同階層居民的需要；構(gòu)建完備的住房互助儲備體系；為中低收入階層提供購房支持。政府在二級市場引導(dǎo)，保證一級市場在競爭的市場氛圍中，實(shí)現(xiàn)政府住房政策目標(biāo)。3.2房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的國際比較對于國外的一些國家，他們的市場已經(jīng)走入正軌。他們現(xiàn)在一般都用債券融資和股權(quán)融資。目前來說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的方式就是股權(quán)融資。只有將房地產(chǎn)從當(dāng)今的奢侈品的高度拉回生活必需品的消費(fèi)程度，勞動者才能更加投入精力在工作、個人發(fā)展。物質(zhì)文明對于精神文明來說非常重要。必須要先做好物質(zhì)文明，這樣才可以更好的在精神文明做出一些活動。其中，居住就是物質(zhì)文明的重要內(nèi)容之一。債權(quán)融資會減少經(jīng)營成本。現(xiàn)在市場的偏差在于將精力、資金過多的投入到改善性居住、享受性居住樓盤的開發(fā)、銷售上，而基本性居住由于利潤不及后兩者客觀。4創(chuàng)新我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的對策建議4.1構(gòu)建多元化融資模式，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的集約式發(fā)展我在這里主要是說。我們國家的中小房地產(chǎn)企業(yè)如何選擇融資優(yōu)化方式?，F(xiàn)在來說他們的融資來源比較少，并且沒有多少。融資支出比較多。造成以上融資困難的實(shí)際情況，作為中小房地產(chǎn)企業(yè)來說有一定的責(zé)任，其財務(wù)透明度不高，沒有建立完善的信用體制；另一方面，作為當(dāng)前的金融機(jī)構(gòu)來說體制、審核機(jī)制流程也有不足之處。因此，從國內(nèi)中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，有如下融資優(yōu)化建議：先要做的就是健全財務(wù)方面的內(nèi)容。信息做到公開。完善財務(wù)管理，加強(qiáng)信息透明度有利于企業(yè)在銀行等一些金融機(jī)構(gòu)取得貸款時的審核成本、審核時間的降低，有利于企業(yè)在融資機(jī)構(gòu)檔案中有良好的信用記錄，使得企業(yè)與融資機(jī)構(gòu)可以持續(xù)保持合作關(guān)系。第二，提高企業(yè)管理能力。提高企業(yè)的管理能力，有利于企業(yè)在取得融資貸款后利用效率的提高，使得融資貸款可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的更高收益利潤，確保企業(yè)在合同約定時間內(nèi)完成本息的兌付。最后就是對于股權(quán)方面做到獎罰分明。提高企業(yè)的管理能力，有利于企業(yè)在取得融資貸款后利用效率的提高，使得融資貸款可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的更高收益利潤，確保企業(yè)在合同約定時間內(nèi)完成本息的兌付。建立合理股權(quán)激勵機(jī)制，減小代理成本的發(fā)生。對于模糊綜合評價法結(jié)果的分析，從一定意義上，也可以看作國內(nèi)確實(shí)存在優(yōu)序融資理論的前提假設(shè)，即存在代理成本，信息不對稱問題。企業(yè)的所有者與經(jīng)營者分開，在一定程度上實(shí)現(xiàn)了專業(yè)分工，但是也造成了道德風(fēng)險，信息不對稱的情況，使得中小房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理、項(xiàng)目運(yùn)營的效率降低。對其行為進(jìn)行約束，使其在自己的能力范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)對企業(yè)的最大程度的貢獻(xiàn)利潤。4.2推動金融創(chuàng)新，完善房地產(chǎn)企業(yè)融資體系4.2.1傳統(tǒng)融資與新興融資優(yōu)化組合房地產(chǎn)行業(yè)對于我國經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展的重要性，另一方面是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的局限性已經(jīng)制約了房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)的發(fā)展。我們國家的經(jīng)濟(jì)會受到房地產(chǎn)這個行業(yè)很大的正面作用。首先，房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)乎勞動者的基本生存問題，“安居才能樂業(yè)”，只有將房地產(chǎn)從當(dāng)今的奢侈品的高度拉回生活必需品的消費(fèi)程度，勞動者才能更加投入精力在工作、個人發(fā)展。物質(zhì)文明對于精神文明來說非常重要。必須要先做好物質(zhì)文明，這樣才可以更好的在精神文明做出一些活動。其中，居住就是物質(zhì)文明的重要內(nèi)容之一。任何消費(fèi)品都可以根據(jù)市場需求進(jìn)行客戶市場的分類，將之放寬到房地產(chǎn)市場來看，房地產(chǎn)市場也可以根據(jù)市場客戶的需求，將房地產(chǎn)市場分為基本性居住、改善性居住、享受性居住大致三個類型。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無法做到很好的融資。房地產(chǎn)可以讓金融市場趨于平靜。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，需要大量的資金投入到房地產(chǎn)的前期運(yùn)營中，包括土地的競拍、施工費(fèi)用、材料采購費(fèi)用，同時資金占用時間一般都在一年以上。宏觀調(diào)控政策對于房地產(chǎn)來說會做到約束。也會有一些不好的作用。一般來說他們的經(jīng)濟(jì)來源是銀行。如果說在銀行這里受到制約時，他們一般就會另尋出路，但是在一定程度上，會影響金融市場的穩(wěn)定性，同時，社會閑散資金的高風(fēng)險性決定了其高利率性，最后高利率性還是體現(xiàn)在房價上，最后為此買單的還是購房者。同時，由于逐利性的存在，民間資本由于追逐高利率，將資金借給不符合借款條件的企業(yè)，由于民間借貸合約的限制性不強(qiáng)，對于房地產(chǎn)企業(yè)借入資金的流向并不能起到很好的監(jiān)督作用，容易造成本息兌付危機(jī)。4.2.2完善房地產(chǎn)金融政策與相關(guān)法律法規(guī)一方面是房地產(chǎn)行業(yè)對于我國經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展的重要性，另一方面是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的局限性已經(jīng)制約了房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)的發(fā)展。我們國家的經(jīng)濟(jì)會受到房地產(chǎn)這個行業(yè)很大的正面作用。首先，房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)乎勞動者的基本生存問題，“安居才能樂業(yè)”，只有將房地產(chǎn)從當(dāng)今的奢侈品的高度拉回生活必需品的消費(fèi)程度，勞動者才能更加投入精力在工作、個人發(fā)展。物質(zhì)文明對于精神文明來說非常重要。必須要先做好物質(zhì)文明，這樣才可以更好的在精神文明做出一些活動。其中，居住就是物質(zhì)文明的重要內(nèi)容之一。債權(quán)融資會減少經(jīng)營成本。現(xiàn)在市場的偏差在于將精力、資金過多的投入到改善性居住、享受性居住樓盤的開發(fā)、銷售上，而基本性居住由于利潤不及后兩者客觀，目前在國內(nèi)只能由政府出面進(jìn)行組織供給。我們國家的經(jīng)濟(jì)會受到房地產(chǎn)這個行業(yè)很大的正面作用。首先，房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)乎勞動者的基本生存問題，“安居才能樂業(yè)”，只有將房地產(chǎn)從當(dāng)今的奢侈品的高度拉回生活必需品的消費(fèi)程度，勞動者才能更加投入精力在工作、個人發(fā)展。物質(zhì)文明對于精神文明來說非常重要。必須要先做好物質(zhì)文明，這樣才可以更好的在精神文明做出一些活動。4.2.3建立多層次監(jiān)管體系我們國家的中小房地產(chǎn)企業(yè)如何選擇融資優(yōu)化方式?，F(xiàn)在來說他們的融資來源比較少，并且沒有多少。融資支出比較多。造成以上融資困難的實(shí)際情況，作為中小房地產(chǎn)企業(yè)來說有一定的責(zé)任，其財務(wù)透明度不高，沒有建立完善的信用體制；另一方面，作為當(dāng)前的金融機(jī)構(gòu)來說體制、審核機(jī)制流程也有不足之處。因此，從國內(nèi)中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，有如下融資優(yōu)化建議：先要做的就是健全財務(wù)方面的內(nèi)容。信息做到公開。完善財務(wù)管理，加強(qiáng)信息透明度有利于企業(yè)在銀行等一些金融機(jī)構(gòu)取得貸款時的審核成本、審核時間的降低，有利于企業(yè)在融資機(jī)構(gòu)檔案中有良好的信用記錄，使得企業(yè)與融資機(jī)構(gòu)可以持續(xù)保持合作關(guān)系。第二，提高企業(yè)管理能力。提高企業(yè)的管理能力，有利于企業(yè)在取得融資貸款后利用效率的提高，使得融資貸款可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的更高收益利潤，確保企業(yè)在合同約定時間內(nèi)完成本息的兌付?？梢?，如果沒有明確的監(jiān)管體系，勢必政出多門。4.3優(yōu)化我國資本市場結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資規(guī)模必須要做到擴(kuò)展房地產(chǎn)市場。這樣才可以對銀行沒有那么依靠。債權(quán)融資由房地產(chǎn)商發(fā)行。對于我們國家的房地產(chǎn)企業(yè)融資方式，必須要創(chuàng)新。原因如下：一方面是房地產(chǎn)行業(yè)對于我國經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展的重要性，另一方面是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的局限性已經(jīng)制約了房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)的發(fā)展。我們國家的經(jīng)濟(jì)會受到房地產(chǎn)這個行業(yè)很大的正面作用。首先，房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)乎勞動者的基本生存問題，“安居才能樂業(yè)”，只有將房地產(chǎn)從當(dāng)今的奢侈品的高度拉回生活必需品的消費(fèi)程度，勞動者才能更加投入精力在工作、個人發(fā)展。物質(zhì)文明對于精神文明來說非常重要。必須要先做好物質(zhì)文明，這樣才可以更好的在精神文明做出一些活動。其中，居住就是物質(zhì)文明的重要內(nèi)容之一。債權(quán)融資會減少經(jīng)營成本?，F(xiàn)在市場的偏差在于將精力、資金過多的投入到改善性居住、享受性居住樓盤的開發(fā)、銷售上，而基本性居住由于利潤不及后兩者客觀，目前在國內(nèi)只能由政府出面進(jìn)行組織供給。但是，銀行對于融資企業(yè)來說處于強(qiáng)勢地位，還款剛性強(qiáng)，審批流程漫長，對于企業(yè)的選擇具有一定程度上的主觀偏好性。對此，國內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資申請，應(yīng)該結(jié)合實(shí)際情況出發(fā)，增強(qiáng)房地產(chǎn)相關(guān)方面的專業(yè)知識，對于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行真實(shí)的盡職調(diào)查。同時，改善對于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模、股權(quán)背景的主觀人為偏見。對于以前有過合作，并且還款情況良好的企業(yè)，采取“快貸”模式。作為當(dāng)前的金融機(jī)構(gòu)來說體制、審核機(jī)制流程也有不足之處。因此，從國內(nèi)中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，有如下融資優(yōu)化建議：先要做的就是健全財務(wù)方面的內(nèi)容。信息做到公開。完善財務(wù)管理，加強(qiáng)信息透明度有利于企業(yè)在銀行等一些金融機(jī)構(gòu)取得貸款時的審核成本、審核時間的降低，有利于企業(yè)在融資機(jī)構(gòu)檔案中有良好的信用記錄，使得企業(yè)與融資機(jī)構(gòu)可以持續(xù)保持合作關(guān)系。第二，提高企業(yè)管理能力。提高企業(yè)的管理能力，有利于企業(yè)在取得融資貸款后利用效率的提高，使得融資貸款可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的更高收益利潤，確保企業(yè)在合同約定時間內(nèi)完成本息的兌付。其次，加強(qiáng)對投資者的風(fēng)險意識教育，加強(qiáng)其投資專業(yè)知識的灌輸，使其較容易接受創(chuàng)新型金融產(chǎn)品。同時，強(qiáng)化信息披露制度，房地產(chǎn)信托基金是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，因此其本質(zhì)具有基金的屬性，也應(yīng)建立準(zhǔn)確、及時的信息公布。通過一些其他國家的房地產(chǎn)方面所積累的經(jīng)驗(yàn)，再對我們國家相關(guān)方面的一些進(jìn)程，還有現(xiàn)在的一些情況，以及現(xiàn)在世界上的一些整體格局，還有一些取得了比較大的成就的一些企業(yè)，進(jìn)行相應(yīng)的分析研究。以信托加上REITs還有銀行成立一種新的融資模式?？梢赃M(jìn)行信托前端融資。還有銀行供應(yīng)后端資金?？梢詰{借信托去把在房地產(chǎn)里面的一些東西串聯(lián)起來。成立一種全新的方法，這樣就會使得我們國家在這一領(lǐng)域可以更加完善。也會使得我們國家的企業(yè)得到增強(qiáng)。讓我們國家的房地產(chǎn)市場逐漸走向成熟。結(jié)