蘇州工業(yè)園商業(yè)調(diào)研【高檔百貨】2008

蘇

州

商

業(yè)

調(diào)

研高檔百貨地理位置:蘇州位于江蘇省東南部，東臨上海，南接浙江，西抱太湖，北依長江。蘇州市區(qū)中心地理坐標(biāo)為北緯31°19’，東經(jīng)120°37’。面積：8488平方公里，其中市區(qū)面積1650平方公里。下轄張家港市、常熟市、太倉市、昆山市、吳江市，吳中區(qū)、相城區(qū)、平江區(qū)、滄浪區(qū)、金閶區(qū)，以及蘇州工業(yè)園區(qū)和蘇州高新區(qū)虎丘區(qū)。人口：2006年年末，全市總?cè)丝?16萬人，其中市轄區(qū)230萬人，2006年全市出生人口4.6萬人，出生率為7.57%，全市人口自然增長7214人，增長率為1.18‰。第一部分

蘇州百貨業(yè)概況分析經(jīng)濟(jì)狀況——綜合GDP：2006年GDP為4820億元GDP增速：15.5%三產(chǎn)配比：1.9:65.4:32.7人均可支配收入:18532元人均消費支出:14500元人均可支配收入及人均消費支出:均保持在13％左右的幅度增長

GDP走勢人均可支、消費支出走勢經(jīng)濟(jì)狀況——部門經(jīng)濟(jì)國內(nèi)貿(mào)易社會零售品總額:1055億,增長16.6%

批發(fā)零售業(yè)額:920億,增長16.7%

住宿餐飲業(yè)額:135億,增長17.1%

其中限額以上批發(fā)零售商品消費額:377億,增長19.8%旅游業(yè)旅游總收入:525億,增長21.5%國內(nèi)游客:4135萬人,增長16.3%境外游客:181萬人增長13%星級飯店:134家四星級以上飯店:37家房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)總投資:470億,增長13.6%施工面積:5058萬平米,增長7.6%竣工面積:1440萬平米,增長-14.1%銷售額:599億,增長19.9%經(jīng)濟(jì)狀況——在長三角地位對比長三角16個城市，上海市GDP依然遙遙領(lǐng)先于其他城市，并突破1萬億大關(guān)，蘇州排名第二。蘇州市城市居民人均可支配收入繼續(xù)居長三角第6位。分析總結(jié)蘇州GDP總量在國內(nèi)位居前列，人均可支配收入與其不相匹配，在長三角16個城市中僅處于中等水平。預(yù)計蘇州宏觀經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。蘇州人均可支配收入及人均消費支出的持續(xù)增長，可看出蘇州商業(yè)仍有很大發(fā)展空間。蘇州市總體規(guī)劃總體規(guī)劃：蘇州主城城區(qū)由高新區(qū)與老城區(qū)組成，主要承擔(dān)城市生活服務(wù)中心和市域政治、文化中心職能。蘇州東部新城城區(qū)，將建設(shè)為蘇州市現(xiàn)代化新城區(qū)和蘇州中央商貿(mào)區(qū)，長三角地區(qū)的次級商務(wù)中心，國際知名、國內(nèi)領(lǐng)先的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心之一。

總規(guī)提出，蘇州城市建設(shè)的首要發(fā)展方向為東，主要發(fā)展方向為北，次要發(fā)展方向為南，限制西部山體至太湖的城市建設(shè)。

規(guī)劃綱要：古城區(qū)與高新區(qū)合力成為主城區(qū)

東部為蘇州首要發(fā)展方向，形成與主城區(qū)地位相等的東部新城

北部是僅次于東部的城市發(fā)展方向蘇州市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃布局——商業(yè)圈層蘇州市總體規(guī)劃確定的都市圈（約2000平方公里）共分4個層次。第一層次為古城圈層，以蘇州古城護(hù)城河為界，面積約14.2平方公里。第二層次為核心圈層，東至東環(huán)路，西、南至京杭大運河，北至滬寧高速公路，面積約81.5平方公里。第三層次為中心城圈層，以繞城高速公路為界，面積約1000平方公里。第四層次為都市圈層，以總體規(guī)劃擬定的都市圈范圍為界，面積約2000平方公里。本案處于中心城圈層，臨近核心圈層在未來有可能形成工業(yè)園區(qū)區(qū)域核心圈層解讀湖西CBD區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃布局

一個板塊二新二軸四帶

“一個板塊”：即核心商業(yè)板塊，由觀前、石路、南門三個市級商業(yè)功能區(qū)組成。規(guī)劃整合這3個商業(yè)功能區(qū)，利用各自優(yōu)勢，錯位發(fā)展，最終形成一個功能完善的核心商業(yè)板塊。形成集旅游觀光、文化宗教、購物休閑、餐飲娛樂等功能于一體的傳統(tǒng)商業(yè)功能區(qū)。

“二新”即兩個新的市級商業(yè)功能區(qū)，包括工業(yè)園區(qū)的湖東商業(yè)功能區(qū)和高新區(qū)的獅山廣場商業(yè)功能區(qū)。功能定位為以新型業(yè)態(tài)、大型零售網(wǎng)點為支撐，打造引領(lǐng)時尚的現(xiàn)代市級商業(yè)功能區(qū)。

“二軸”即商業(yè)發(fā)展橫軸和商業(yè)發(fā)展縱軸。其中，商業(yè)發(fā)展橫軸是通過景德路連接觀前、石路兩個市級商業(yè)功能區(qū)，并向高新區(qū)、園區(qū)延伸，形成蘇州市區(qū)東西向的商業(yè)發(fā)展軸線。打造現(xiàn)代商業(yè)空間發(fā)展新模式，形成富有現(xiàn)代商業(yè)氣息的城市南北向發(fā)展軸?！八膸А敝腑h(huán)古城風(fēng)貌休閑商業(yè)帶、環(huán)金雞湖風(fēng)情休閑商業(yè)帶、沿太湖旅游度假休閑商業(yè)帶和沿陽澄湖度假休閑商業(yè)帶。打造具有蘇州特色的休閑服務(wù)商業(yè)帶。

本案所屬的湖西CBD區(qū)處于中心城圈層中的二軸地帶，功能定位為商業(yè)服務(wù)、金融貿(mào)易、保險、中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以及高檔商務(wù)辦公、娛樂休閑等功能，并積極吸引跨國公司分部、外資銀行進(jìn)駐。

由此可見政府對湖西CBD區(qū)的定位與引進(jìn)高檔百貨商場有相悖之處。解讀圈層商業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃市區(qū)商業(yè)零售業(yè)態(tài)主要包括百貨店、大型綜合超市及倉儲式商場、專業(yè)店及專賣店、購物中心、超市及便利店。古城圈層內(nèi)不再新建、改建大型綜合超市、倉儲式商場；核心圈層嚴(yán)格控制設(shè)置，除已建、在建或已批項目外，不再設(shè)立；中心城圈層與都市圈層可根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)度及人口分布，在符合設(shè)置原則的前提下相應(yīng)發(fā)展。

“購物中心”布局應(yīng)盡量避開居民住宅區(qū)和交通負(fù)荷太大的地區(qū)，且最好選擇在有輕軌通達(dá)的地方；也可以布局在中心城圈層甚至都市圈層人口密度不高，但交通條件較好（特別是主干道會集處和快速軌道交通通達(dá)處）的地方。對于社區(qū)購物中心，則選擇服務(wù)人口較多的區(qū)域商業(yè)中心布局。

“大型百貨店”適宜布局在綜合商業(yè)街或購物中心內(nèi)。蘇州核心圈層內(nèi)大型百貨店發(fā)展應(yīng)側(cè)重原有百貨店的改造升級和功能更新，把功能較為單一的傳統(tǒng)百貨店改造成為功能較為齊全的現(xiàn)代綜合百貨店；核心圈層外規(guī)劃人口集聚區(qū)適當(dāng)布置大型百貨店。

僅從政府對湖西CBD的功能劃分，以及商業(yè)業(yè)態(tài)的布局規(guī)劃，本案商業(yè)部分最貼切的定位應(yīng)該是區(qū)域級購物中心，購物中心內(nèi)包含大型百貨店，同時要兼顧休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)等配套功能。商業(yè)概況——傳統(tǒng)、新興、未來商圈傳統(tǒng)商圈平江區(qū)觀前商業(yè)街金閭區(qū)石路廣場附近區(qū)域滄浪區(qū)南門泰華廣場區(qū)域新興商圈高新區(qū)綠寶廣場、淮海街、錦華商業(yè)中心工業(yè)園區(qū)左案商業(yè)街、李公堤、歐尚超市附近區(qū)域未來商圈平江新城萬達(dá)商業(yè)廣場吳中區(qū)南蘇州生活廣場工業(yè)園區(qū)圓融時代廣場高新區(qū)工業(yè)園區(qū)平江區(qū)金閭區(qū)滄浪區(qū)商業(yè)快速發(fā)展區(qū)域商業(yè)成熟區(qū)域吳中區(qū)相城區(qū)商業(yè)起步區(qū)域傳統(tǒng)商圈——觀前街商圈所處板塊：古城板塊居住人口及消費能力：當(dāng)?shù)鼐用?，外來游客板塊交通：處于人民路上，公交1、5、102、103.游4等商業(yè)格局：美食，休閑，購物，觀光，商務(wù)綜合消費指數(shù)：★★★★★總評：觀前是蘇州的第一商圈，集中了美羅城、金鷹國際、大洋百貨、第一百貨、長發(fā)、人民商場等百貨商廈，名牌匯聚，高檔商廈林立，它的步行街除了是當(dāng)?shù)鼐用裣M休閑的去處，更是吸引了眾多前來旅游的客人。不過，觀前的商鋪租金更非其他商圈的一般商鋪所能望其項背的，盡管如此，它的超高人氣，它的日進(jìn)斗金，仍是吸引著眾多投資客進(jìn)入。劣勢在于交通擁堵，停車?yán)щy高檔百貨：美羅城中檔百貨：金鷹國際、大洋、一百、人民商場、長發(fā)商廈純服飾商場：久泰百貨、豫園商廈傳統(tǒng)商圈——石路商圈所處板塊：古城居住人口及消費能力：當(dāng)?shù)鼐用瘢鈦碛慰徒煌ǎ罕憬萆虡I(yè)格局：商廈林立，美食、休閑、娛樂綜合綜合消費指數(shù)：★★★★★總評石路面對的消費群和觀前大同小異，因為其地理偏西一點，人氣不如觀前。該處的商務(wù)比較發(fā)達(dá)，比如石路金座，離主干道干將路不遠(yuǎn)，交通方便。

劣勢在于商業(yè)定位于中低檔次，難以吸引高端消費客源。中檔百貨：石路國際商城、成泰百貨純服飾商場：威尼斯商廈、女人街傳統(tǒng)商圈——南門商圈所處板塊：古城居住人口及消費能力：當(dāng)?shù)鼐用?，外來游客交通：便捷商業(yè)格局：美食，休閑，購物綜合消費指數(shù)：★★★★★總評南門商圈最值得稱道的便是泰華商城，是蘇州最高檔的購物中心之一，優(yōu)良的購物環(huán)境、國際級的品牌、良好的信譽(yù)吸引著眾多蘇州本地及外地客源的觀顧，為南門人氣提升起到了極大的作用。劣勢在于除了泰華商城外沒有其他大型商場存在，不能產(chǎn)生商業(yè)的積聚效應(yīng)。高檔百貨：泰華商城西樓時尚休閑服飾：泰華商城東樓新興商圈——高新區(qū)商圈所處板塊：新區(qū)獅山板塊消費民眾：高新區(qū)的居民，附近學(xué)校學(xué)生，還有追求新鮮時尚的年輕人。交通：

位于獅山路長江路處，極為便利。商業(yè)格局：美食，休閑，娛樂，購物綜合消費指數(shù)：★★★☆總評：綠寶廣場是新區(qū)旗幟性商業(yè)航母，作為蘇州城建重點項目，擁有諸如交通便利，品類眾多，

車位充足等多項優(yōu)勢，打破了傳統(tǒng)的購物模式，滿足了全家人的休閑購物需求。是蘇州第一家綜合性大型購物休閑廣場。劣勢在于過大的營業(yè)面積與新區(qū)人氣不足使得商圈商業(yè)氛圍不佳。新興商圈——園區(qū)商圈李公堤風(fēng)情商業(yè)街所處板塊：雙湖板塊板塊功能：集合了居住、商務(wù)和生態(tài)的新住宅群。居住人口及消費能力：大湖城邦和高爾夫花園的陸續(xù)交房，增加了板塊人氣。板塊交通：地面交通：機(jī)場路是該板塊的交通干線，通過其可以迅速到達(dá)蘇州各個區(qū)域，公交線路盡管有8條（18路、118路、27路、78路、52路、518路、218路和141路），而且可通往鄉(xiāng)鎮(zhèn)。軌道交通：正在規(guī)劃中

商業(yè)格局：綜合性、全方位、多功能生活配套、商務(wù)綜合消費指數(shù)：★★★★圓融休閑廣場所處板塊：雙湖板塊

圓融時代廣場位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東岸，是集零售、餐飲、娛樂、商務(wù)、旅游、休閑、文化等元素為一體的全天候超大型消費區(qū)域，總建筑面積約51萬平方米，分為五大功能區(qū)，包括辦公商務(wù)區(qū)、時尚購物街區(qū)、生活休閑區(qū)、河濱步道—水濱餐飲娛樂區(qū)以及蘇州首座10萬m2的Shoppingmall。項目擁有6個地鐵出口、4000余個泊車位，還創(chuàng)造了500米LED巨型天幕的世界之最。水上巴士、空中連廊、超大廣場、九大主題景觀、時尚夜景。建成后的圓融時代廣場將成為蘇州市域新CBD最繁華的商業(yè)中心及蘇州市標(biāo)志性商業(yè)項目，并打造成華東地區(qū)最具影響力和商業(yè)價值的品牌街區(qū)。

目前已建成湖東唯一的五星級酒店建屋新羅酒店，周圍有墨西哥餐廳、藍(lán)槍魚西餐廳、唐風(fēng)漢格休閑會所、THELOFTBAR、M.U.SPORTS高爾夫用品店等知名餐飲、休閑業(yè)態(tài)。

居住人口及消費能力：外資企業(yè)的林立，樓盤開發(fā)商的高品質(zhì)，加之雙湖獨有的環(huán)境，一切無需多說。交通：地面，多路公交。軌道：規(guī)劃中。綜合消費指數(shù)：★★★★未來商圈——園區(qū)商圈圓融休閑廣場所處板塊：平江新城板塊交通：火車站、汽車北站，滬寧、蘇嘉杭高速出口、312國道、蘇虞張一級公路和規(guī)劃中的城際鐵路、高速鐵路綜合消費指數(shù)：★★★★

總評平江新城藍(lán)圖圍繞三大功能區(qū)定位：交通樞紐、生態(tài)居住和中央商務(wù)，這三大功能區(qū)相互促進(jìn)，協(xié)調(diào)發(fā)展，據(jù)悉，新城中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃由兩大區(qū)域組成，分別是0.96平方公里的新火車站商業(yè)區(qū)和1.72平方公里的商貿(mào)商務(wù)區(qū)。大連萬達(dá)集團(tuán)最先用2.5億元拍下了新城100畝土地，計劃投入25億元建造一個集商業(yè)、辦公、餐飲、娛樂等功能一體的綜合性商業(yè)廣場，建筑面積約45萬平米，商業(yè)約20萬平米，萬達(dá)訂單式的商業(yè)模式更是帶來了一種創(chuàng)新。政府的支持，古城文化底蘊(yùn)的支撐，引進(jìn)商業(yè)的前瞻性，一切都譜寫了平江新城的新篇章。由此，平江新城的商業(yè)、居住環(huán)境將得到一定的提升。未來商圈——蘇州萬達(dá)商業(yè)廣場

未來商圈——南蘇州生活廣場

所處板塊：越溪——石湖板塊

南蘇州生活廣場

在吳中開發(fā)區(qū)的中心地帶，石湖華城的西面，北面就是大學(xué)城，越溪區(qū)域第一個開工建設(shè)的大型集中型商業(yè)旗艦?？偨ㄖ娣e約14萬平方米，其中商業(yè)面積達(dá)到約10萬平方米。體現(xiàn)多樣、現(xiàn)代、快捷、方便和繁華的集百貨、餐飲、娛樂、酒店為一體。南蘇州生活廣場是屬于體驗式商業(yè)，與一般傳統(tǒng)商業(yè)的區(qū)別在于它的消費互動性強(qiáng)，他的重要是重要再生體驗，重在情感消費，你可以購物，也可以去看電影，喝咖啡，包括在商場隨意逛逛，這是一種全新的商場的消費模式。綜合消費指數(shù)：★★★☆總評：越溪城市副中心的建立，吳中區(qū)各政府機(jī)關(guān)集體遷址越溪，越溪將成為集行政、商業(yè)、文化、教育、居住等功能為一體的“衛(wèi)星城”，友新高架與銜接城市與太湖的

“吳中大道”，實現(xiàn)了越溪板塊與城區(qū)的15分鐘快速對接，加之未來輕軌的建設(shè)，可謂交通無比便捷。石湖之韻、石湖華城、錦和加州、石湖小鎮(zhèn)、水岸清華、越湖名邸……住宅項目的陸續(xù)完工，急需商業(yè)配套的完善，南蘇州生活廣場可謂是應(yīng)時而生。教育園八萬多的學(xué)生，加之政府機(jī)關(guān)的公務(wù)員，附近的居民，可以說未來此地會形成一個不算太小的商業(yè)圈。

未來商圈——相城區(qū)商圈

所處板塊：春申湖板塊板塊功能：集合了居住、商務(wù)和生態(tài)的新住宅群。綜合消費指數(shù)：★★★★中翔商貿(mào)城：蘇州市相城區(qū)相城大道，滬寧高速公路蘇州市區(qū)入口處，總占地近500畝，總建筑面積為50萬方。小商品批發(fā)市場是中翔商貿(mào)城的重點項目，項目建成后將成為華東地區(qū)最大的小商品批發(fā)集散基地。

嘉元廣場：地上建筑面積約62080平米，地下建筑面積13748平米，項目規(guī)劃總用地面積16763平米，南北深約80米，東西長約210米。嘉元廣場位于相城區(qū)嘉元路以北、相城大道以西交界處。其西側(cè)是工行相成支行、南亞大廈、開元銀座寫字樓，嘉元路政府?dāng)M規(guī)劃為金融一條街；正東過相城大道是相城區(qū)政府、行政服務(wù)中心、大潤發(fā)超市；北側(cè)隔河是國際服裝城；南臨嘉元路。

商圈比較分析無法撼動的傳統(tǒng)商圈核心地位中高檔百貨商場精品專賣店商業(yè)街大賣場便利超市觀前街商圈石路商圈南門商圈當(dāng)?shù)鼐用裢鈦砉ぷ魅藛T外籍人士游客輻射強(qiáng)，含蓋面廣，突出的地段優(yōu)勢，傳統(tǒng)商業(yè)文化與習(xí)慣，消費者的認(rèn)同。挑戰(zhàn)傳統(tǒng)核心商圈Shoppingmall特色風(fēng)情街大賣場專業(yè)市場高新區(qū)商圈園區(qū)商圈區(qū)域常住居民區(qū)域內(nèi)工作人員外籍人士游客自然環(huán)境、硬件條件佳，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致區(qū)域人口人口結(jié)構(gòu)年輕化，消費傾向與能力加大，特色風(fēng)情街改變了老蘇州市民的生活方式。彌補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白后期將大有所為超級Mall大型百貨精品店商業(yè)街萬達(dá)廣場圓融廣場南蘇州廣場相城區(qū)商圈主要為區(qū)域內(nèi)居民、工作人員區(qū)域外部分客源少量游客超大體量的一站式購物中心吸引力不小，各種資源整合力強(qiáng)，整體運作，有成本優(yōu)勢，主題定位明確市場空間廣闊商圈劃分地位業(yè)態(tài)消費群體特點區(qū)域競爭分析直接競爭間接競爭間接利好直接利好

中心商圈的核心地位無法撼動，客源分流

湖東圓融時代廣場帶來的區(qū)域競爭，其力量甚至可以影響到全市的商業(yè)格局

湖西CBD區(qū)其他商業(yè)項目也對本案構(gòu)成威脅

中心商圈的核心地位無法撼動，客源分流

火車站旁的萬達(dá)廣場影響力不可小視，作為中

國商業(yè)地產(chǎn)的龍頭，與其競爭壓力巨大

其他區(qū)域商業(yè)圈的興起

周邊城市的商業(yè)輻射

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的定位帶來潛在的商業(yè)價值

湖西CBD區(qū)配套的逐步完善，周邊商業(yè)形成積聚效應(yīng)

軌道交通帶來巨大人流

周邊高檔寫字樓集中，白領(lǐng)階層眾多

蘇州城市的高速發(fā)展與經(jīng)濟(jì)地位的提升

政府各級領(lǐng)導(dǎo)支持，園區(qū)高級人才的引進(jìn)

環(huán)金雞湖休閑帶的成熟與繁榮

湖西CBD乃至整個園區(qū)的面貌不斷的更新升級中蘇州商業(yè)潛力分析——產(chǎn)業(yè)分析47.96%全國17大城市第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè))平均所占比例為47.96%，而蘇州只有32.7%,水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于十七大城市的平均水平，但是政府已經(jīng)注意到第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較低的問題，從而在未來幾年重點改造、新建、引導(dǎo)、扶持大型商貿(mào)流通業(yè)。另一方面也說明蘇州的商業(yè)空間巨大，但不排除未來競爭的劇烈蘇州商業(yè)潛力分析——工業(yè)園區(qū)的高檔商業(yè)工業(yè)園區(qū)第二產(chǎn)業(yè)比重很大，第三產(chǎn)業(yè)也在逐漸跟上，但第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的關(guān)系是密切的，也是相互促進(jìn)的，但兩者不是互為充分必要條件，應(yīng)該是充分條件或者說是相互發(fā)展的前提條件。我認(rèn)為影響園區(qū)商業(yè)潛力主要取決于以下六個方面因素。真實需求有效需求產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政府引導(dǎo)生活和居住成本結(jié)構(gòu)性供應(yīng)

有需求但不一定有效，高端

商業(yè)可控性不強(qiáng)，異地

消費嚴(yán)重，其購物的頻次、需求量也不高

園區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特性會直接

增加對專業(yè)市場、流通性商

業(yè)地產(chǎn)需求，間接影響到百

貨、超市等其他常規(guī)商業(yè)園區(qū)低入住率、低人氣與

高昂的居住生活成本、商業(yè)

配套分不開，未來結(jié)構(gòu)供應(yīng)也影響園區(qū)商業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展機(jī)會與挑戰(zhàn)并存

空間大，但定位需“精準(zhǔn)”受政策面影響深遠(yuǎn)

周邊商業(yè)全面興起提升是重要保障

項目優(yōu)勢特色發(fā)揮是關(guān)鍵商業(yè)的后期經(jīng)營才是“王道”商圈內(nèi)消費者特征分析家庭收入2000元以下

2000-4000元

4000-10000元職業(yè)家庭主婦其他職業(yè)其他白領(lǐng)白領(lǐng)/專業(yè)人士教育程度高等教育

中級教育

初級教育家庭人數(shù)4-5人家庭3人家庭1-2人家庭性別:男性

女性年齡:20-22歲23-25歲26-29歲30-35歲36-39歲40-45歲46-50歲婚姻狀況:已婚，無小孩已婚，有小孩單身年齡23-39歲男女一般無小孩是商圈最旺盛消費群體家庭月收入2000元以上有固定職業(yè)受過初級以上教育家庭成員3人以上是商圈最基礎(chǔ)、消費量最大的群體有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)有消費傾向有消費沖動部分享受型商圈內(nèi)消費者偏好分析基本生活消費大宗商品消費娛樂休閑消費大、中、小型超市日雜商店大賣場專業(yè)市場、專營店購物中心酒吧、KTV、茶餐廳休閑中心、會所享受型消費高檔百貨商場樂購、歐尚、百潤發(fā)華聯(lián)、菜市場、商業(yè)街五星、國美其他專業(yè)市場十全街、李公堤其他特色休閑區(qū)域泰華商城美羅城等消費類型消費業(yè)態(tài)消費場所商業(yè)典型分析——百貨業(yè)態(tài)市中心觀前街美羅城、金鷹國際、大洋百貨、人民商場、長發(fā)商廈、第一百貨石路區(qū)域石路國際商城、成泰百貨、威尼斯百貨南門區(qū)域泰華廣場東樓、泰華廣場西樓工業(yè)園區(qū)擬引入（金雞湖東）久光百貨人民商場第一百貨長發(fā)商廈威尼斯百貨金鷹國際泰華商城東樓石路國際商城成泰百貨大洋百貨泰華商城西樓美羅城高檔中高檔中低檔百貨商場——基本分析商場名稱位置營業(yè)面積經(jīng)

營

種

類人民商場觀南20000食品超市、肯德基餐廳、自行車行、鐘表黃金、日用百貨、化妝用品、箱包皮件、針織產(chǎn)品、床上用品、男女式服裝、鞋帽天地、視聽中心、文要體用品、辦公用品、小家電、燈具燈飾、服裝、工藝品、家電、兒童用品、餐廳、臺灣波卡貓游戲機(jī)、兒童娛樂天地。長發(fā)商廈觀東22000鞋帽、箱包、食品、化妝品、醫(yī)藥、通訊器材、金店、照相器材、兒童用品、玩具、文化用品、嬰兒用品、床上用品、內(nèi)衣、游樂場、書店、服裝、鐘表、家電、餐飲、超市。第一百貨觀西18000鞋帽、箱包、食品、家具、化妝品、工藝品、文化用品、體育器材、金銀首飾、通訊器材、家電、玩具、服裝。大洋百貨觀西30000鞋帽、箱包、食品、化妝品、醫(yī)藥、通訊器材、金店、照相器材、兒童用品、玩具、文化用品、嬰兒用品、床上用品、內(nèi)衣、服裝、鐘表、家電、餐飲。金鷹國際觀東18000鞋帽、箱包、化妝品、珠寶首飾、名表、精品服裝。美羅城觀南40000鞋帽、箱包、化妝品、珠寶首飾、名表、精品服裝。泰華商城人民40000鞋帽、箱包、食品、化妝品、醫(yī)藥、通訊器材、金店、照相器材、兒童用品、玩具、文化用品、嬰兒用品、床上用品、內(nèi)衣、服裝、鐘表、家電、餐飲。石路商城石路42000食品超市、自行車行、鐘表黃金、日用百貨、化妝用品、箱包皮件、針織產(chǎn)品、床上用品、男女式服裝、鞋帽天地、音像用品、文體體用品、辦公用品、小家電、燈具燈飾、服裝、工藝品、家電、兒童用品。成泰百貨石路12000鞋帽、箱包、食品、化妝品、醫(yī)藥、通訊器材、金店、照相器材、兒童用品、玩具、文化用品、嬰兒用品、床上用品、內(nèi)衣、服裝、鐘表、超市。類別面積范圍主力面積主力面積比例鋪位個數(shù)占總鋪位的比例服裝5-70平米30-50平米60%128953.8%鞋帽10-80平米30平米左右62%2028.4%箱包5-50平米15-20平米61%893.7%家電20-80平米25平米左右48%25110.5%食品20-30平米20平米左右65%341.4%金店15-35平米15平米左右50%441.8%體育器材30-80平米40平米左右46%70.3%醫(yī)藥保健15-50平米15-20平米75%80.3%玩具30-100平米100平米50%40.2%眼鏡、鐘表15-35平米20平米左右67%964.0%家具、潔具30-100平米50平米45%883.7%兒童用品20-50平米20-30平米48%341.4%化妝品5-30平米15平米80%1265.3%工藝品5-150平米30平米56%341.4%文化用品20-300平米25左右48%150.6%通訊器材15-50平米20-30平米53%361.5%飾品10-20平米15平米左右55%110.5%其他

271.1%合計

2395100%百貨商場內(nèi)鋪位營業(yè)面積情況表

百貨業(yè)態(tài)典型分析——泰華商城品牌一線品牌LOUIS

VUITTON（路易·威登）

TOD′S（托德斯）

MARC

BY

MARC

JACOBS（馬克·雅可布）

MOSCHINO

（莫斯奇諾）

JOSEPH

（約瑟夫）

KENZO

（高田賢三）

STEFANEL

（史帝文麗）

DIOR（迪奧）

PRADA

(普拉達(dá))

Ermenegildo

Zegna

(杰尼亞)

Gianni

Versace(范思哲)

CELINE（賽琳）

BVLGARI（寶格麗）

BURBERRY（巴寶莉）

Catier（卡地亞）

BALLY

PAUL&SHARK（大鯊魚）

S.T.Dupont（都彭）

Ralph

Lauren（拉夫勞倫）

Aquascutum（雅格獅丹）百貨業(yè)態(tài)典型分析——泰華商城體驗式購物百貨業(yè)態(tài)典型分析——泰華商城消費者反饋商場環(huán)境、服務(wù)很好布局合理，主樓休閑小吧可以讓購物的疲勞得到放松體驗式購物開創(chuàng)蘇州商場之先河停車比較方便（憑購物發(fā)票就可拿停車票）打折促銷活動不多化妝品、服裝品牌仍不夠多，尤其是名牌化妝品品牌沒有美羅更新快一線品牌ARMANI(阿瑪尼)GUCCI（古奇）CKMAXMARABOSSHUGO登喜路萬寶路杰尼亞蘭蔻香奈爾資生堂倩碧赫蓮娜百貨業(yè)態(tài)典型分析——美羅城頂級品牌百貨業(yè)態(tài)典型分析——美羅城消費者反饋一流的硬件設(shè)施，店堂明亮，幾乎每年都翻修，購物環(huán)境十分突出國際化品牌，且更新速度快，很多品牌都是蘇州獨一無二的化妝品一線品牌大多到齊，在蘇州沒有別的商場能在短時間內(nèi)撼動美羅城在化妝品上的地位很多品牌服裝鎖定的消費人群一般在三十歲以上，年輕人由于購買力問題只能望洋生嘆太貴、累人是很多消費者反映的問題，部分人感覺去趟美羅不如找個機(jī)會去趟香港來的實惠服務(wù)態(tài)度差交通擁擠，停車?yán)щy百貨業(yè)態(tài)典型分析——大洋品牌戰(zhàn)略品牌競爭策略以18-35歲年青女性為主要訴求，與其他百貨公司錯位經(jīng)營力求蘇州大洋成為當(dāng)?shù)啬贻p女性流連往返的購物休閑首選地。

衣服品位差，都是三、四線品牌，品牌雜亂，良莠不齊，好品牌被送金券、打折嚇跑優(yōu)惠券的促銷活動變成困擾消費者的頑疾價格基本適合當(dāng)?shù)叵M者，美譽(yù)度低女裝品牌比較豐富，男裝略顯不足適合“小女生”購物的地方環(huán)境越來越凌亂,東西檔次也不高交通擁擠，停車難百貨業(yè)態(tài)典型分析——大洋百貨消費者反饋百貨商場——經(jīng)營狀況租金狀況單個鋪位按銷售額16-32%抽傭（視經(jīng)營業(yè)種、地段、樓層進(jìn)行調(diào)整）結(jié)算系統(tǒng)統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一結(jié)算（半月或一月一結(jié)）品牌管理積極引進(jìn)“名、優(yōu)、新”品牌末位淘汰——淘汰部分經(jīng)營不善、品牌過時商家人流量與顧客滯留量人流量、顧客滯留量與百貨商場檔次成反比，可見絕大多數(shù)蘇州市民處在中檔消費層次提袋率提袋率與百貨商場檔次成正比，越是高檔消費場所，消費者購物目的性越強(qiáng)，沖動型消費、搶購現(xiàn)象少，高檔商場平均提袋率高于30%，中高檔在25%左右，中低檔在18%左右（提袋率按顧客組計算）平均消費額中低端平均消費在300元以下，中高端平均消費在300-800元左右，高端平均消費在2000元以上百貨商場——消費者特征百貨店重度和中度使用者特征：每個月光顧百貨店2次以上者年齡：20-39歲婚姻狀況：單身，已婚無小孩收入和職業(yè)：2000元以下低收入藍(lán)領(lǐng)，以及3000-5000中等收入白領(lǐng)教育：高等或中級教育程度輕度使用者特征：每個月光顧百貨店1次者年齡：40-50歲婚姻狀況：已婚有小孩收入：2000元以下者為主重點客戶群百貨商場——影響消費者購物因素分析價格合理商品貨架布置合理,容易找空間寬敞有寬松的退換貨政策不斷更新商品服務(wù)人員態(tài)度親切自然有足夠的空間休息購物結(jié)賬速度快商品品牌有特色和其他商場不同商品時尚,引領(lǐng)潮流無干擾服務(wù)，在顧客需要時服務(wù)主動、熱情周到距離很近交通便捷，近公交車點"經(jīng)理或負(fù)責(zé)人對待顧客誠懇認(rèn)真"有免費購物專車通過很多不同方式來宣傳促銷活動更多適合身材高大,中年女性穿著的服裝有足夠的綠化和自然景觀有更多高檔品牌的商品促銷活動豐富多彩，次數(shù)多VIP卡或友情卡很吸引人店內(nèi)有豐富的表演節(jié)目或展覽活動有附帶的超市重要性蘇州百貨商場特點與總結(jié)本次調(diào)查這幾家百貨商場平均營業(yè)面積在28000平米左右，體量適中。未來將會有單體超過十萬平米的超級商場出現(xiàn)，競爭形勢嚴(yán)峻。九家百貨商場共數(shù)得店中店632個，面積范圍在20-250平米之間，主力面積在40-50平米和70-80平米兩段，各占38%左右，兩者相加占到店中店總個數(shù)的76%。絕大多數(shù)的店中店都是經(jīng)營服裝類。百貨品牌多樣化、國際化、頂級化是蘇州大型百貨商場的主要特征，其品牌、業(yè)種的多樣化、差異化基本滿足蘇州市民及其他人群的需求，商場單純依靠高檔、頂級、精品百貨來獲得市場空間難度很大。從服務(wù)上來看，蘇州的百貨商場的意識仍然處在中流水平，無論是接待的熱情、售后服務(wù)均差強(qiáng)人意。商場營銷方式單一，除了打折、贈券、VIP促銷活動吸引客源以外，其他如戶外活動、電視廣告形式的促銷鮮見。便捷性一般，主要是因為市區(qū)內(nèi)交通擁堵，停車位匱乏，部分商場人氣相對不足。引進(jìn)百貨業(yè)態(tài)需重點考慮的問題：商場軟硬件要突出，注意人性化設(shè)計，留有足夠的顧客活動、休息、體驗空間。品牌更新速度要快，需緊貼世界潮流。如做不到品牌在蘇州的唯一性，那么服務(wù)水平與產(chǎn)品檔次應(yīng)做到第一，需完善客服機(jī)制，注意保持與顧客互動，了解消費動態(tài)，把握市場脈搏。項目周邊商業(yè)軟硬環(huán)境總體分析商圈輻射人口及人流狀況隨著CBD區(qū)域商業(yè)配套逐步的完善，其輻射能力亦在增強(qiáng)，加之軌道交通的營運，以周邊半徑2公里計算，保守估計商圈可輻射人口在20萬人以上。除去工作、外來人流，估計商圈內(nèi)常住人口密度將大于5000人/平方公里車流與交通狀況項目位于蘇州核心大道干將路延伸段，屬于商業(yè)東軸線中端。由于園區(qū)道路寬闊、筆直、沒有護(hù)攔，商業(yè)體可視性強(qiáng)，加上軌道交通分流，擁堵現(xiàn)象將不太明顯，但是CBD區(qū)寫字樓林立，停車問題將十分突出，勢必引起關(guān)注。消費能力與潛力勿庸置疑園區(qū)內(nèi)居住的大部分都是高收入階層和外企高管，其能力足以支撐起高層次消費，另外蘇州的人均可支配收入與人均消費將隨著GDP的攀升而提高，消費潛力巨大。政府的支持城市建設(shè)逐漸成熟、市政府、園區(qū)各級政府的重視與扶持將成就湖西CBD地理中心及商業(yè)集聚效應(yīng)地塊處于湖西CBD中心的中心，加上周邊商業(yè)的大量興起，區(qū)域輻射與消費吸納能力將愈發(fā)增強(qiáng)。地理的中心CBD的核心東軸線的中端軌道交通與地面交通的交匯處消費群體來源分析來源包括對象居住人口

指居住在項目附近的常住人口，這部分人口具有一定的地域性，是核心商圈內(nèi)基本客戶的主要來源。工作人口

指那些工作地點在項目附近的人口，這部分人口有不少會形成購物、休閑的習(xí)慣，他們是商圈顧客的次主要來源。一般來說，在商業(yè)體附近工作的人愈多，商圈規(guī)模相對的擴(kuò)展路力就愈強(qiáng)，對商業(yè)體的經(jīng)營就越有利。流動人口

指在交通要道、商業(yè)繁華地區(qū)、公共活動場所過往的人口，這些人口構(gòu)成次級、邊緣商圈內(nèi)顧客的基礎(chǔ)，一個地區(qū)的流動人口越多，在這一地區(qū)經(jīng)驗的商業(yè)體可以捕獲的潛在客戶就越多。人口結(jié)構(gòu)

園區(qū)以工業(yè)為主導(dǎo)，其特殊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)必將對人口遷入帶來很大的影響，人口結(jié)構(gòu)相對年輕化。新建的小區(qū)入住率也將隨著配套完善而逐漸提高。園區(qū)人口增長不是問題，僅僅是增長速度的問題。收入水平

高收入階層、外企高管、CBD白領(lǐng)、企業(yè)中級管理技術(shù)人員的收入、消費水平高出蘇州的平均水平。購買行為

目前在園區(qū)內(nèi)購買日常生活用品只能選擇金雞湖路上的歐尚超市，同時歐尚超市附近小區(qū)在整個園區(qū)入住率最高，這無一不顯示出商業(yè)配套的對人口產(chǎn)生的作用。園區(qū)的高檔商品、服務(wù)匱乏，市場存在較大的發(fā)展空間。消費水平

園區(qū)消費水平高于市區(qū)平均水平消費者生活結(jié)構(gòu)分析隨著園區(qū)開發(fā)力度的加大、生活配套設(shè)施的逐步完善、人口的逐漸遷移、軌道交通的運營、政府的積極引導(dǎo)，都將大大增加商圈內(nèi)的輻射人口，為本項目的成功奠定了堅實的基礎(chǔ)。歐尚超市人滿為患，昭示著園區(qū)內(nèi)商業(yè)配套的嚴(yán)重不足，更反映了園區(qū)生活群體對大型商業(yè)的迫切渴望與需求。項目SWOT矩陣分析S（優(yōu)勢點）位于商業(yè)、交通主干道和軌道交通站口，路面交通狀況很好政府機(jī)關(guān)的大力支持，園區(qū)規(guī)模、競爭力加大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不段深化，為湖西CBD將帶來巨大的推動作用園區(qū)乃至市區(qū)的地標(biāo)性建筑，形象好，影響力大環(huán)境的優(yōu)越，兩湖湖景的增色，地段的特殊性、稀缺性為商業(yè)的形象、商業(yè)的繁榮創(chuàng)造了良機(jī)距城市中心商圈較近，部分客源將會分流目前較低的小區(qū)入住率，使得園區(qū)人氣不足地塊小，容積高，投入大，工期長，回收慢規(guī)劃較難操作，尤其是停車場的規(guī)劃問題突出就目前園區(qū)商業(yè)氣氛來看招商則顯得比較困難市場對超高層建筑接受程度在未來三年內(nèi)經(jīng)受考驗國家收緊銀根在一定程度影響了項目的推案速度，不可預(yù)見的風(fēng)險在工期長的項目中表現(xiàn)尤為突出W（劣勢點）O（機(jī)會點）T（威脅點）區(qū)域內(nèi)大量高檔小區(qū)為本項目商業(yè)的成功奠定了客源基礎(chǔ)，園區(qū)大量的工作人員亦擁有強(qiáng)大的購買力周邊商業(yè)的興起，環(huán)金雞湖商業(yè)帶充足的人氣為本項目帶來外在的拉動力區(qū)域房地產(chǎn)市場正處在增長期，本案的地標(biāo)及率先開發(fā)的優(yōu)勢將隨著園區(qū)不斷的完善和成熟而受到市場追捧如能引進(jìn)全球知名百貨公司，將為本項目加重成功的砝碼商業(yè)的部分領(lǐng)域受到上海的壓制區(qū)域商業(yè)供應(yīng)體量巨大，競爭激烈尤其百貨業(yè)競爭異常激烈，僅靠走高端百貨路線如履薄冰由于高端商品購買頻次相對較低，難免使本來人氣不足的商場雪上加霜現(xiàn)金流面臨巨大挑戰(zhàn)，需要充分估計市場疲軟時遇到的困境競爭對手的招商能力、商業(yè)人才儲備、商場運營能力較我們更具優(yōu)勢商業(yè)部分——高檔百貨市場切入點對

消

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的？最重要的、一定要表現(xiàn)優(yōu)秀的因素：價格合理商品貨架布置合理，容易找商品品牌有特色，和其他商場不同促銷實惠無干擾服務(wù)，在顧客需要時服務(wù)主動、熱情周到能夠形成差異的、百貨店A需要區(qū)別對待的因素：促銷活動豐富多彩，次數(shù)多VIP卡或友情卡很吸引人有附帶的超市通過不同方式來宣傳促銷更多適合身材高大，中年女性穿著的服裝未滿需求：服務(wù)人員態(tài)度親切自然空間寬敞購物結(jié)賬速度快有寬松的退換貨政策有免費購物專車高檔百貨——優(yōu)秀因素表現(xiàn)價格合理商品貨架布置合理,容易找促銷活動豐富多彩，次數(shù)多VIP卡或友情卡很吸引人商品品牌有特色和其他商場不同促銷實惠有附帶的超市無干擾服務(wù)，在顧客需要時服務(wù)主動、熱情周到通過很多不同方式來宣傳促銷活動更多適合身材高大,中年女性穿著的服裝有足夠的空間休息商品時尚,引領(lǐng)潮流不斷更新商品經(jīng)理或負(fù)責(zé)人對待顧客誠懇認(rèn)真服務(wù)人員態(tài)度親切自然空間寬敞有足夠的綠化和自然景觀離我很近購物結(jié)賬速度快有寬松的退換貨政策店內(nèi)有豐富的表演節(jié)目或展覽活動交通便捷，近公交車點有更多高檔品牌的商品有免費購物專車一定要表現(xiàn)優(yōu)秀的因素高檔百貨——差異化因素表現(xiàn)價格合理商品貨架布置合理,容易找促銷活動豐富多彩，次數(shù)多VIP卡或友情卡很吸引人商品品牌有特色和其他商場不同促銷實惠有附帶的超市無干擾服務(wù)，在顧客需要時服務(wù)主動、熱情周到通過很多不同方式來宣傳促銷活動更多適合身材高大,中年女性穿著的服裝有足夠的空間休息商品時尚,引領(lǐng)潮流不斷更新商品經(jīng)理或負(fù)責(zé)人對待顧客誠懇認(rèn)真服務(wù)人員態(tài)度親切自然空間寬敞有足夠的綠化和自然景觀離我很近購物結(jié)賬速度快有寬松的退換貨政策店內(nèi)有豐富的表演節(jié)目或展覽活動交通便捷，近公交車點有更多高檔品牌的商品有免費購物專車差異化因素高檔百貨——存在的機(jī)會價格合理商品貨架布置合理,容易找促銷活動豐富多彩，次數(shù)多VIP卡或友情卡很吸引人商品品牌有特色和其他商場不同促銷實惠有附帶的超市無干擾服務(wù)，在顧客需要時服務(wù)主動、熱情周到通過很多不同方式來宣傳促銷活動更多適合身材高大,中年女性穿著的服裝有足夠的空間休息商品時尚,引領(lǐng)潮流不斷更新商品經(jīng)理或負(fù)責(zé)人對待顧客誠懇認(rèn)真服務(wù)人員態(tài)度親切自然空間寬敞有足夠的綠化和自然景觀離我很近購物結(jié)賬速度快有寬松的退換貨政策店內(nèi)有豐富的表演節(jié)目或展覽活動交通便捷，近公交車點有更多高檔品牌的商品有免費購物專車可能的機(jī)會我們公司的優(yōu)勢在哪里？項目商業(yè)部分創(chuàng)新突破點在哪里？優(yōu)勢

集團(tuán)管理層眼光長遠(yuǎn)，思路清晰、能力出眾

基層員工執(zhí)行力優(yōu)秀，學(xué)習(xí)、適應(yīng)能力強(qiáng)

團(tuán)隊的凝聚力強(qiáng)

經(jīng)驗豐富，成績突出

名人效應(yīng)，領(lǐng)導(dǎo)的個人魅力

形象包裝能力尤為出色

傳播渠道多元化

資源整合能力極佳

創(chuàng)新能力優(yōu)秀

善于總結(jié)，能虛心接受批評與建議

經(jīng)營意識、管理意識超前

商場的建筑設(shè)計、機(jī)電設(shè)備

裝修風(fēng)格、內(nèi)部空間的優(yōu)化

外部綠化廣場的綜合利用

購物班車的配備

商場業(yè)種名優(yōu)齊整，塑立某業(yè)種的龍頭地位

利用獨特的建筑格局經(jīng)營“露天”酒吧，音樂茶座

電游城、臺球館滿足不同年齡層次和階層的娛樂需求

引入西方超前的服務(wù)意識，建立完善的客服系統(tǒng)因為我們一直在思考、一直在用心、一直在努力，所以我們的創(chuàng)新突破一定會不斷的

“綻放”突破商業(yè)部分整體定位建議市區(qū)傳統(tǒng)商圈的競爭區(qū)域新興商業(yè)的潛在競爭園區(qū)生活工作人員的真實需求本項目的優(yōu)劣勢政府意愿與行政壓力公司的綜合實力定位依據(jù)應(yīng)當(dāng)實行以打造區(qū)域型購物中心為目標(biāo)，依托大型超市帶動人氣，高檔百貨提升檔次，商務(wù)辦公優(yōu)勢互補(bǔ)，縱深兼顧的戰(zhàn)略定位商業(yè)部分功能定位及配套建議樓層面積(m2)樓層功能定位功能及經(jīng)營范圍備注（理由）負(fù)三層6000停車場

地下泊車位450個，地面臨時泊車位30個（貨物運輸車）

盡一切可能利用空間增加停車位，創(chuàng)造更多的附加值負(fù)二層8000負(fù)一層8000大型超市/倉儲

經(jīng)營生鮮水果、熟食海鮮、飲料奶品、各類蔬菜、日常生活用品等

園區(qū)至少缺三個歐尚超市首層5000百貨/餐飲

一層外圍區(qū)域盡可能留有營業(yè)空間提供給西式快餐、咖啡廳、名品店；內(nèi)部劃分盡可能多的面積經(jīng)營化妝品，部分留由精品鞋帽、皮具經(jīng)營

化妝品是吸引女性的法寶，同時也是女性平衡男女消費的杠桿，應(yīng)包括世界盡可能多的頂級化妝品品牌二層5000高檔百貨

職業(yè)女裝，都市女性精品服飾，高檔內(nèi)衣、飾品等

滿足園區(qū)女白領(lǐng)、外企女高管需求三層5000高檔百貨/體驗式中心女士休閑服飾，時尚地帶，休閑驛站

滿足園區(qū)時尚女性需求四層5000高檔百貨男式頂級品牌服裝

滿足成功男式需求五層5000高檔百貨運動系列，休閑服飾，游藝城/臺球城

游藝城、臺球城聚攏人氣功力非凡六層5000精品家紡/電器/高檔廚具名品家紡，品牌電器，世界名品廚具

滿足貴族般奢華需求經(jīng)濟(jì)測算——成本及稅金營運成本營運費用+營業(yè)稅及附加營運費用年租金*5%營業(yè)稅及附加年租金*5.55%項目面積（m2）單價總投資（萬）備注建筑安裝380001100041800建設(shè)期三年，第一、二、三年分別投入30%、40%、30%裝修攤銷3800020007600建設(shè)期一年總成本分為建筑裝修總投資和營運成本兩部分商場每3年裝修一次，費用為1900萬（按500元/m2計算）在經(jīng)營期內(nèi)平均攤銷效益測算——收入樓層面積(m2)業(yè)態(tài)單位租金(天)年租金（萬）年凈收益（除稅）負(fù)一層8000超市1元/m2292276地上六層30000百貨、餐飲、休閑1.8元/m2197118632139樓層面積(m2)業(yè)態(tài)單位租金(天)年租金（萬）年凈收益（除稅）負(fù)一層8000超市1.5元/m2438414地上六層30000百貨、餐飲、休閑2.5元/m2273825873001一般大型高檔百貨起租期為10年，多數(shù)在15-20年，租金很低，一般在1.8-3.5元/m2之間第4年至第13年第14年至第23年第4年至第13年樓層面積(m2)業(yè)態(tài)單位租金(天)年租金（萬）年凈收益（除稅）負(fù)一層8000超市1.8元/m2527498地上六層30000百貨、餐飲、休閑3.5元/m2383336224142經(jīng)濟(jì)測算——現(xiàn)金流量表見附錄經(jīng)過推算可以得出以下結(jié)論投資回報率為5.23%酒店市值為4.94億元單位物業(yè)價值為13000元/平米購物中心建筑設(shè)計一般要求

顧客購物疲勞度對商場單店規(guī)模的制約。一般情況下，顧客在商場購物的時間一般不會超過3小時，其中一般有半個小時到一個小時是休息時間。超過這個時間就容易處于疲勞狀態(tài)。

顧客購物休閑的步速一般是30-40米/分鐘，瀏覽購物的步行距離一般不超過4800米。

顧客對商場單店營業(yè)面積的最大承受能力在3萬平方米左右。

商場建筑設(shè)計一般要求蘇

州

商

業(yè)

調(diào)

研高檔酒店2008年1月17日第二部分

蘇州酒店概況分析相關(guān)指標(biāo)2006年2007年上半年同期增長入境游客（萬人次）181.4984.9219.54%國內(nèi)游客（萬人次）4135235016%旅游創(chuàng)匯（億美元）7.483.2223.40%旅游總收入（億人民幣）524.9225524%星級飯店（家）1341468.9%主要特點：入境旅游繼續(xù)保持高位增長，增幅高達(dá)19.54%歐美洲際客源市場增長強(qiáng)勁，市場份額進(jìn)一步擴(kuò)大景區(qū)接待全面普漲，品牌效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)旅行社境外外聯(lián)增長強(qiáng)勁，國內(nèi)接待能力增強(qiáng)旅游飯店規(guī)模不斷擴(kuò)張，經(jīng)營能力進(jìn)一步增強(qiáng)

假日旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，服務(wù)質(zhì)量進(jìn)一步提升其中蘇州市2007年上半年接待游客773.15萬人次，同比增長38.83%

蘇州旅游——洲際客源市場分析洲際客源市場接待以及市場份額增減情況

指標(biāo)亞洲歐洲美洲大洋洲非洲其他接待人數(shù)（人次）3185571106568425910365129711995同比（％）9.4533.6734.7926.5440.22397.92市場份額（％）59.3120.6015.691.930.242.23市場份額增減（%）-5.72.151.720.10.031.69全市共接待“過夜”外國人53.71萬人次，同比增長19.16％。從洲際客源市場來看，歐美客源市場增長強(qiáng)勁，增幅達(dá)到35個百分點，市場份額相應(yīng)增加了2.15個百分點和1.72個百分點。

蘇州旅游——客源國接待分析客源國接待以及市場份額增減情況排名國家接待人數(shù)（人次）同比增長（％）市場份額（％）市場份額增減(%)1日本1433315.5326.68-3.662韓國1056023.7219.66-3.133美國7142132.7913.301.284馬來西亞2234936.204.160.495法國2224836.704.140.516德國2078517.193.87-0.087新加坡1781611.793.32-0.258英國1682528.943.130.229意大利1029450.981.920.4010泰國747232.081.390.13從客源國來看，

日本、韓國、美國、馬來西亞、法國位居前五位日本、韓國增長趨緩，市場份額呈現(xiàn)下降趨勢美國、法國、英國、意大利等增長強(qiáng)勁，尤其是美國增長迅猛，使得市場份額進(jìn)一步增長，達(dá)到13.3%。

全市146家旅游飯店營收總額為15.59億元，同比增長16.62％，其中客房收入7.46億元，同比增長10.05％，餐飲收入6.77億元，同比增長23.19％，客房平均入住率為52.19％，同比下降8.03%，平均房價為352.99元，同比增長3.81元/間天。隨著各地旅游飯店規(guī)模不斷擴(kuò)張，規(guī)格和檔次不斷提升，致使各地客房供應(yīng)進(jìn)一步緩和，平均入住率逐步下降，蘇州市區(qū)房價由于競爭激烈房價略有下滑，其他轄市房價不斷攀升。2007年上半年蘇州市酒店經(jīng)營狀況各地區(qū)旅游酒店主要經(jīng)營情況區(qū)域入住率同比平均房價同比營收總額客房收入餐飲收入（％）（％）（元）（％）（億元）（億元）（億元）蘇州市（整體）52.19-8.033531.0915.597.466.77主城區(qū)51.43-9.03390-1.197.284.012.72吳中區(qū)40.672.012515.390.30.160.11工業(yè)園區(qū)72.8-7.05638-4.991.290.90.33常

熟45.88-14.25317-1.691.720.680.93張家港60.47-6.213392.942.10.80.92昆

山53.49-3.143219.712.391.151.08吳

江55.95-5.952721.741.330.50.71太

倉47.83-4.993507.230.770.330.4園區(qū)酒店出租率“一枝獨秀”星級飯店主要經(jīng)營情況2007年上半年蘇州市星級酒店經(jīng)營狀況星級入住率同比平均房價同比營收總額客房收入餐飲收入（％）（％）（元）（％）（億元）（億元）（億元）5星56.56-11.45870-4.442.791.241.134星51.98-8.47375-1.644.121.931.843星54.68-5.2246-1.813.241.431.552星51.39-6.211814.930.90.370.49非星級48.94-8.884255.374.552.491.76酒店經(jīng)營呈現(xiàn)星級越高，客房入住率越高，平均房價越高等特點

2006年著名旅游城市五星級酒店經(jīng)營狀況城市房價入住率上海135869%北京94371%蘇州91063%深圳86269%青島78577%大連76268%三亞75976%廣州74260%成都71769%天津71168%杭州70969%西安61968%廈門59260%06年五星級酒店經(jīng)營狀況06年著名城市五星級酒店平均房價：804元平均入住率：68%06蘇州五星級酒店房價910元，列第三，高于07年40元入住率63%，列倒數(shù)第三，高于07年6.5個百分點蘇州市五星級酒店——概況蘇州五星級酒店一覽表（含掛牌、準(zhǔn)五星級）名稱區(qū)域地址開業(yè)時間層數(shù)套間(個）套間面積豪華客房（元）一般客房（元）蘇州吳宮喜來登大酒店滄浪區(qū)新市路259號1999年9月5391401200780蘇州南園賓館

滄浪區(qū)十全街249號2006年310044800800蘇州中茵皇冠假日酒店

工業(yè)園區(qū)星港街168號1997年10月264371171929蘇州中茵皇冠國際公寓

工業(yè)園區(qū)星港街169號1997年10月213030938858蘇州維景國際大酒店

工業(yè)園區(qū)機(jī)場路328號2007年8月22497421080988蘇州御庭精品酒店）

工業(yè)園區(qū)李公堤2號2007年9月2453022431817蘇州金雞湖大酒店

工業(yè)園區(qū)國賓路168號2006年4月2636019881038蘇州建屋新羅酒店工業(yè)園區(qū)旺墩路現(xiàn)代休閑廣場2006年73073514501080蘇州尼盛萬麗酒店

工業(yè)園區(qū)機(jī)場路星州街9號2004年8月203773314951265蘇州和喬麗晶公寓酒店

工業(yè)園區(qū)蘇華路229號2005年1月816633698658蘇州茉莉花假日酒店金閭區(qū)閶胥路345號2006年6月2828735650398蘇州玄妙索菲特酒店平江區(qū)干將東路818號2006年11月832935688688蘇州東山賓館

太湖風(fēng)景區(qū)東山鎮(zhèn)1994年630034548548蘇州太湖高爾夫酒店

吳中區(qū)太湖度假區(qū)吳城路2號2007年——11936890850蘇州春申湖度假酒店

相城區(qū)春秋路28號2005年9月624036578548蘇州香格里拉大酒店

新區(qū)塔園路168號2006年7月54390421127791蘇州亞致酒店

新區(qū)長江路379號2006年12月413936788529區(qū)域酒店數(shù)套數(shù)單間面積總面積工業(yè)園區(qū)8164937.562249新區(qū)25293920631滄浪區(qū)24914220622平江湖風(fēng)景閭區(qū)12873510045相城區(qū)1240368640吳中區(qū)1119364284總數(shù)173944

——148186蘇州共有17家五星級酒店（含掛牌、準(zhǔn)五星）共有3944間五星級客房客房總面積約15萬平米豪華客房面積在34-42平米其中：園區(qū)五星級酒店8家，居各區(qū)之首園區(qū)豪華客房1649間，居各區(qū)之首單間面積為37.75平米蘇州市五星級酒店——區(qū)域分布蘇州市五星級酒店——價格分析酒店名稱豪華客房（元）一般客房（元）吳宮喜來登1200780南園800800中茵皇冠假日1720929中茵皇冠國際

888788維景國際998558御庭精品33811817金雞湖大22881038建屋新羅1450680和喬麗晶

1088658尼盛萬麗14951265茉莉花假日650398玄妙索菲特688688東山

548548太湖高爾夫890850春申湖度假578548香格里拉大1127791亞致

788529均價1210803蘇州園區(qū)五星級酒店——價格分析豪華客房價格區(qū)間：698~2243元/日,均價1296元/日一般客房價格區(qū)間：658~1817元/日，均價1092元/日湖景景觀好的酒店客房價格最高，如御庭精品酒店客房最高價超過2243元/日開業(yè)較早、設(shè)備老化、形象較差的酒店客房價格偏低園區(qū)市場最易接受價格區(qū)間應(yīng)該在1000-1500元/日之間名稱高級客房（元）一般客房（元）蘇州中茵皇冠假日酒店

11711032蘇州中茵皇冠國際公寓

938858蘇州維景國際大酒店

1080988蘇州御庭精品酒店）

22431817蘇州金雞湖大酒店

19881038蘇州建屋新羅酒店14501080蘇州尼盛萬麗酒店

14951265蘇州和喬麗晶公寓酒店

698658均價12961092蘇州園區(qū)五星級酒店——客房面積分析酒店名稱客房面積中茵皇冠假日酒店

37中茵皇冠國際公寓

30維景國際大酒店

42御庭精品酒店

30金雞湖大酒店

60建屋新羅酒店35尼盛萬麗酒店

33和喬麗晶公寓酒店

33平均面積37.5園區(qū)五星級酒店客房面積一般在33~37平米客房面積對客房價格的影響并不大競爭分析——區(qū)域與潛在競爭園區(qū)五星級酒店一覽表（含掛牌、準(zhǔn)五星級）名稱地址開業(yè)時間層數(shù)套間(個）套間面積豪華客房（元）一般客房（元）尼盛萬麗酒店

機(jī)場路星州街9號2004年8月203773314951265金雞湖大酒店

國賓路168號2006年4月2636019881038建屋新羅酒店旺墩路現(xiàn)代休閑廣場2006年73073514501080中茵皇冠假日酒店

星港街169號1997年10月2130301171929御庭精品酒店

李公堤2號2007年9月2453022431817和喬麗晶公寓酒店

蘇華路229號2005年1月816633698658維景國際大酒店

機(jī)場路328號2007年8月22497421080988園區(qū)五星酒店有八家，共1585間客房，占整個市區(qū)的43%，是蘇州高檔酒店最集中的區(qū)域，價格在蘇州處于最高水平。開業(yè)時間均不長，酒店經(jīng)營狀況要明顯優(yōu)于其他區(qū)域，平均入住率高于75%,尤其是萬豪集團(tuán)旗下的萬麗酒店更是一房難求。凱賓斯基即將開業(yè)，洲際、凱悅、萬豪旗下品牌酒店正在建設(shè)中，九龍倉、新鴻基地塊也準(zhǔn)備籌建五星級酒店，四季酒店也躍躍欲試。總之，隨著園區(qū)高檔酒店的進(jìn)駐，蘇州酒店行業(yè)的升級將會加速，同時高檔酒店市場也面臨著重新洗牌，一些老的、環(huán)境與服務(wù)不佳的五星酒店將逐步的退出歷史舞臺，取而代之的將是一批大型的、新潮的、具有國際水準(zhǔn)的高檔酒店。經(jīng)營狀況蘇州市高檔酒店——市場空間測算名稱套間(個）蘇州吳宮喜來登大酒店391蘇州南園賓館

100蘇州中茵皇冠假日酒店

64蘇州中茵皇冠國際公寓

130蘇州維景國際大酒店

497蘇州御庭精品酒店）

45蘇州金雞湖大酒店

63蘇州建屋新羅酒店307蘇州尼盛萬麗酒店

377蘇州和喬麗晶公寓酒店

166蘇州茉莉花假日酒店287蘇州玄妙索菲特酒店329蘇州東山賓館

300蘇州太湖高爾夫酒店

119蘇州春申湖度假酒店

240蘇州香格里拉大酒店

390蘇州亞致酒店

139合計3944園區(qū)五星酒店客房未來供應(yīng)粗略估計名稱套間(個）洲際250凱悅250萬豪300九龍倉300新鴻基

300凱賓斯基456合計1856園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有五星級酒店客房供應(yīng)名稱套間(個）中茵皇冠假日酒店

64中茵皇冠國際公寓

130維景國際大酒店

497御庭精品酒店）

45金雞湖大酒店

63建屋新羅酒店307尼盛萬麗酒店

377和喬麗晶公寓酒店

166合計1649蘇州目前五星級酒店客房3944間，未來五年內(nèi)預(yù)計將達(dá)到5800間，年增長率為6.1%園區(qū)目前有客房1649間，占全市43%，未來五年預(yù)計將增加1856間，總數(shù)達(dá)到3505間，占全市的60.4%。受園區(qū)五星級酒店增多，游客的增加雙重影響，未來五年酒店平均入住率將由現(xiàn)在的70%降低到55%左右，平均房價將降低到1200元/日左右。高層酒店表現(xiàn)優(yōu)秀，樓層越高，出租率越高如能引入圣·瑞吉斯、威斯汀等檔次的品牌，高檔客房價格1200元/日將不成問題蘇州園區(qū)五星級酒店典型分析——尼盛萬麗酒店尼盛萬麗酒店簡介：蘇州尼盛萬麗酒店是蘇州市第一家由美國萬豪國際集團(tuán)管理的國際性酒店，于2005年2月28日正式營業(yè)。酒店坐落于蘇州中央商貿(mào)區(qū)――新加坡工業(yè)園區(qū)與市區(qū)交界處，毗鄰中央公園。酒店樓高20層，共擁有377間客房，融合了粉墻黛瓦、小橋流水、亭臺樓閣等極具當(dāng)?shù)靥厣脑O(shè)計元素，每間客房均可享受城市美景，為商旅、度假人士提供一

流的入住體驗。

酒店的萬麗咖啡廳，提供多國風(fēng)味的自助餐；萬麗軒中餐廳特聘香港名廚，以廣幫菜為主，更設(shè)15間風(fēng)格獨特的包廂，賓客還可在大堂酒吧及酒廊品嘗美酒，或在二十四小時開放的健身中心揮汗如雨，享受屬于自己的休閑時光。

酒店擁有總面積達(dá)900平方米的會議及宴會設(shè)施，資深熱情的宴會策劃團(tuán)隊，專業(yè)個性的服務(wù)，度身設(shè)計的會議方案，配套齊全的設(shè)備。

在短短的一年時間里，酒店承接了各類會議、活動，逐級攀升的運營趨勢更為酒店贏得了“2006年度

蘇州旅游系統(tǒng)先進(jìn)集體”及“園區(qū)十佳服務(wù)業(yè)之最佳旅游企業(yè)”的美譽(yù)。

酒店設(shè)施和服務(wù)酒店內(nèi)餐廳

停車場

咖啡廳

酒吧/酒廊

會議室

提供泊車位

健身

酒店餐飲位于酒店一樓的萬麗咖啡廳全天開放，客人可在那品味多國風(fēng)味的自助餐點。

二樓的萬麗軒中餐廳特聘香港名廚，以聞名遐邇的廣幫菜作為主打菜系，并且配以享譽(yù)海外的廣幫點心。

客人還可以在輕松的大堂酒吧及酒廊品嘗美酒，

與中央公園的美景相伴，或在二十四小時開放的健身中心揮汗如雨，

享受屬于自己的休閑時光。

康體娛樂設(shè)施健身

會議設(shè)施酒店還擁有總面積達(dá)900平方米的會議及宴會設(shè)施，滿足商務(wù)公司、會議代表、

企業(yè)布展、主題宴會之不同需求。

酒店服務(wù)設(shè)施及配套典型分析——香格里拉大酒店

香格里拉大酒店簡介：位于高新區(qū)塔園路168號，距滬寧高速公路10分鐘車程；距蘇州火車站8分鐘車程；步行兩分鐘可到商業(yè)街。

酒店擁有390間別致溫馨的客房，另外有20間酒店式服務(wù)公寓。

酒店有中西式各類餐廳和酒吧，酒廊，西點房等設(shè)施，滿足各種不同客人的口味。

酒店開業(yè)時間2006年7月8日,54層，共有客房總數(shù)390間（套），標(biāo)間面積42平米。豪華閣：位于43層至51層，共100間客房，為顧客提供更多私人化服務(wù)、額外客用品和其他特權(quán)，包括免費自助早餐、晚間雞尾酒、VIP入住登記及

退房手續(xù)、私人專用貴賓廊、客房內(nèi)設(shè)DVD播放機(jī)、根據(jù)要求提供貼身管家服務(wù)等。

酒店設(shè)施和服務(wù)宴會廳

送餐服務(wù)

游泳

酒店內(nèi)餐廳

兒童看護(hù)

會議室

前臺貴重物品保險柜

洗衣服務(wù)

停車場

咖啡廳

叫醒服務(wù)

酒吧/酒廊

禮賓司服務(wù)

商務(wù)中心

擦鞋服務(wù)

提供泊車位

健身

桑拿

大巴或轎車租賃服務(wù)

外幣兌換

會講英語的服務(wù)員

會講日語的服務(wù)員

接機(jī)ATM取款機(jī)

房間設(shè)施

中央空調(diào)

西式鋪床

廚房

吹風(fēng)機(jī)

拖鞋

單人床

微波爐

浴衣

雙人床

語音留言

咖啡壺/茶壺

免費寬帶

房間內(nèi)可加床

小冰箱

收費寬帶

淋浴/盆浴組合

房內(nèi)保險箱

免費報紙

寫字臺

傳真

免費瓶裝水

熨斗/熨衣板

殘障人房間

嬰兒床

電子結(jié)帳系統(tǒng)酒店餐飲咖啡廳，得利店，爘鳥日本料理，大堂酒廊，香宮，紅磨坊酒吧。

咖啡廳:

206個座位，歐陸式和亞洲風(fēng)味，并設(shè)開放式廚房。得利店30個座位，西式和亞洲風(fēng)味。爘鳥日本料理116個座位，日本料理。大堂酒廊78個座位，雞尾酒，飲品和小食。香宮208個座位，粵菜和淮揚(yáng)菜。康體娛樂設(shè)施

網(wǎng)球

瑜伽課程

桑拿按摩

高爾夫SPA健身運動

游泳

棋牌麻將

運動場

酒店服務(wù)設(shè)施及配套會議設(shè)施無柱式大宴會廳占地1310平方米，是蘇州最大的酒店宴會廳，可舉辦同時容納1200位賓客的大型酒會或劇院式的會

議。新地宴會廳豪華典雅，可容納350位賓客的酒會或220位賓客的正式宴會。

演講廳:

劇院式擺放可以容納120人,這個演講廳只能是劇院式擺放，座位是固定的環(huán)形的。遠(yuǎn)香堂:

宴會式擺放可以容納72人，課堂式擺放可以容納54人見山樓:

宴會式擺放可以容納72人，課堂式擺放可以容納54人荷風(fēng)亭:

宴會式擺放可以容納30人，課堂式擺放可以容納27人綴云峰:

宴會式擺放可以容納30人，課堂式擺放可以容納27人同坐軒:

宴會式擺放可以容納30人，課堂式擺放可以容納27人宴會廳:

宴會式擺放可以容納800人，課堂式擺放可以容納650人宴會廳I:

宴會式擺放可以容納220人，課堂式擺放可以容納160人宴會廳II:

宴會式擺放可以容納220人，課堂式擺放可以容納160人宴會廳III:

宴會式擺放可以容納260人，課堂式擺放可以容納240人新地宴會廳:

宴會式擺放可以容納220人，課堂式擺放可以容納210人新地宴會廳I:

宴會式擺放可以容納90人，課堂式擺放可以容納84人新地宴會廳II:

宴會式擺放可以容納90人，課堂式擺放可以容納84人貴賓廳:

宴會式擺放可以容納100人，課堂式擺放可以容納72人酒店會議設(shè)施及配套經(jīng)濟(jì)測算——成本及稅金（酒店）營運成本營運費用+管理提成+營業(yè)稅及附加+所得稅營運費用酒店總收入的25%（包括工資，財務(wù)費用、直接費用、推廣費用、水電等）管理提成酒店總收入的20%（品牌使用及管理費）營業(yè)稅及附加總收入*5.55%所得稅（總收入-營運費用-公積金計提-應(yīng)扣稅項）*25%項目面積（m2）單價總投資（萬）備注建筑安裝25000920023000建設(shè)期三年，第一、二、三年分別投入30%、40%、30%裝修攤銷25000400010000建設(shè)期一年（以后每10年裝修一次）總成本分為建筑裝修總投資和營運成本兩部分樓層面積(m2)業(yè)態(tài)間數(shù)價格入住率年營業(yè)額（萬）地上六層5000餐廳、會議等配套設(shè)施__________________159012層20000高級客房350120080%1226412層20000高級客房350120075%1149812層20000高級客房350120070%1073112層20000高級客房350120065%996512層20000高級客房350120060%9198注：酒店套間建筑面積為70M2，可得套間350間經(jīng)濟(jì)測算——收入（酒店）配套設(shè)施收入：西餐廳、咖啡廳、茶吧收入：100元*200人次*365天*70%利潤率=512萬宴會廳：100元*10人*30桌*365天*40%利潤率=548萬特色桑拿：40人次*400元*365天*40%利潤里=350萬會議廳收入：200萬小型商場收入：40萬共計1590萬/年經(jīng)濟(jì)測算——現(xiàn)金流量表見附錄（酒店）經(jīng)過推算可以得出以下結(jié)論酒店的投資回報率為14.7%酒店市值為7.15億元單位物業(yè)價值為24095元/平米經(jīng)濟(jì)測算——成本及稅金（百貨）營運成本營運費用+營業(yè)稅及附加營運費用年租金*5%營業(yè)稅及附加年租金*5.55%項目面積（m2）單價總投資（萬）備注建筑安裝380001100041800建設(shè)期三年，第一、二、三年分別投入