杭州灣商務(wù)休閑城市中心湖區(qū)城市設(shè)計(jì)課件

2010.08.131.0第一階段意見回顧2.0城市設(shè)計(jì)概念3.0規(guī)劃框架及開發(fā)控制4.0實(shí)施策略與行動(dòng)建議1.0第一階段意見回顧第一階段意見回顧第一階段會(huì)議肯定了整體規(guī)劃布局，并提出如下意見：南北水軸調(diào)整南北水軸周邊用地，以加強(qiáng)南北水軸空間湖西水灣調(diào)整湖西水灣的形態(tài)及商業(yè)功能，形成較通透的內(nèi)灣空間景觀橋湖西南處設(shè)置可通車的景觀橋，并保證3.0凈高游船航道堤塘記憶結(jié)合設(shè)計(jì)保留一部分現(xiàn)有堤塘2.0城市設(shè)計(jì)概念海灣都市門戶湖岸生活天地空間設(shè)計(jì)策略門戶亮點(diǎn)豐富城市多元綜合功能強(qiáng)化景觀地標(biāo)與視覺通廊創(chuàng)造疏密有致的天際線打造中心湖亮點(diǎn)及道路軸線，創(chuàng)造城市核心空間設(shè)計(jì)策略保留堤塘歷史脈絡(luò)重塑筑塘圍墾文化豐富水岸功能水塘脈絡(luò)梳理水塘系統(tǒng)，延續(xù)筑堤文化空間設(shè)計(jì)策略多樣化街道生活功能優(yōu)質(zhì)的空間景觀設(shè)計(jì)宜人的街道尺度街區(qū)體驗(yàn)營造宜人的城市空間尺度空間設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)打造中心湖區(qū)為都市門戶確立重要景觀軸線作為視覺焦點(diǎn)一湖三島空間設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)變化的道路線型塑造有特色的沿湖空間，與湖體相呼應(yīng)?？绾B島的景觀游覽車道，創(chuàng)造縱覽湖景的行駛體驗(yàn)。動(dòng)暢流線空間設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)活力、豐富體驗(yàn)的亮點(diǎn)功能豐富湖濱活動(dòng)，吸引人氣商業(yè)混合用地（商業(yè)+酒店業(yè)）酒店文化娛樂塘淵源館城市展覽館越秀會(huì)館高尚會(huì)所翠湖雅居五星級(jí)濱湖酒店映月明珠市民文化中心灣頭里巷精品商業(yè)街區(qū)多元功能空間設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)通過線形樹列引導(dǎo)，聚焦亮點(diǎn)，創(chuàng)造動(dòng)態(tài)的濱湖行駛體驗(yàn):

-中央島公園

-文化島焦點(diǎn)序列視軸空間設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)創(chuàng)造動(dòng)態(tài)的濱湖行駛體驗(yàn):

-內(nèi)灣---〉大島---〉大湖---〉焦點(diǎn)序列視軸空間設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)創(chuàng)造縱覽湖景的行駛體驗(yàn)序列視軸空間設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)結(jié)合功能創(chuàng)造不同的都市濱水空間利用景觀元素強(qiáng)化功能形象沿湖形成臨水觀景點(diǎn)精彩空間空間設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)透過特選的植栽去突出三島嶼的特色利用融合的植栽保持大湖水岸的整體和諧特色植栽中心湖總平面水塘系統(tǒng)設(shè)計(jì)水路相交，曲直相濟(jì)保留原有的堤塘脈絡(luò)重新梳理水塘系統(tǒng)，增加富有變化的新筑水道步行系統(tǒng)設(shè)計(jì)街區(qū)體驗(yàn)，鏈接城市主題豐富的步行游線，使行人在漫步的同時(shí)體驗(yàn)多彩的城市生活水塘脈絡(luò)，活力水岸區(qū)域性的游線和越秀湖內(nèi)部游線，打造活力水岸。濱湖游覽步道都市游覽步道水塘休閑步道沿街步道區(qū)域性航線及碼頭越秀湖航線及碼頭總平面杭州灣商務(wù)休閑城市中心湖區(qū)城市設(shè)計(jì)天際線設(shè)計(jì)空間設(shè)計(jì)意向明珠軸主要設(shè)計(jì)亮點(diǎn)通過島上主題建筑景觀烘托一湖三島態(tài)勢天際線設(shè)計(jì)空間設(shè)計(jì)意向明珠軸主要設(shè)計(jì)亮點(diǎn)通過島上主題建筑景觀烘托一湖三島態(tài)勢天際線設(shè)計(jì)空間設(shè)計(jì)意向明珠軸主要設(shè)計(jì)亮點(diǎn)通過島上主題建筑景觀烘托一湖三島態(tài)勢天際線設(shè)計(jì)重點(diǎn)空間設(shè)計(jì)市民大道明珠文化中心灣頭里巷商業(yè)水街塘淵源館明珠文化中心明珠文化中心塘淵源館塘淵源館灣頭里巷灣頭里巷市民大道市民大道商業(yè)水街商業(yè)水街杭州灣商務(wù)休閑城市中心湖區(qū)城市設(shè)計(jì)打造杭州灣第一張都市名片海灣都市門戶湖岸生活天地3.0規(guī)劃框架及開發(fā)控制總平面功能分區(qū)四個(gè)整體功能分區(qū)A.綜合商貿(mào)區(qū)活力現(xiàn)代購物娛樂場所包括區(qū)域性大型商業(yè)中心，休閑商業(yè)街區(qū)，以及商務(wù)酒店公寓。B.行政商務(wù)區(qū)高端行政辦公服務(wù)中心包括地區(qū)行政中心，金融辦公中心，及服務(wù)后臺(tái)。C.濱水居住區(qū)品質(zhì)生活水岸鄰里社區(qū)包括高尚住宅小區(qū)，商住混合物業(yè)，以及社區(qū)級(jí)商業(yè)中心。D.中心湖區(qū)湖塘特色文化休閑勝地包括湖心島嶼，湖岸公共文化設(shè)施，以及生態(tài)公園。DBAC土地利用總開發(fā)用地：122.34公頃用地性質(zhì)面積（公頃）占總規(guī)劃用地百分比建設(shè)用地居住用地二類居住20.966.8%商業(yè)居住混合22.767.3%小計(jì)43.7214.1%公共設(shè)施用地行政辦公7.042.6%商業(yè)金融67.0121.6%文化娛樂4.571.5%小計(jì)78.6225.4%道路廣場用地道路55.0417.8%廣場6.552.1%小計(jì)63.4220.5%綠地公共綠地64.1820.7%水域61.8920.0%總規(guī)劃用地310.00100.0%商務(wù)辦公

辦公園區(qū)

商業(yè)

廣場用地

區(qū)域商業(yè)

混合用地(商業(yè)+住宅)

行政辦公

混合用地(商業(yè)+酒店業(yè))

文化娛樂居住用地

酒店

綠地

水域道路系統(tǒng)主干道次干道支路內(nèi)部道路ZCRoadname層級(jí)清晰，動(dòng)線流暢城市主干道兩條東西向、三條南北向的主干道保證了基地優(yōu)越的區(qū)域交通條件次干道在原本格網(wǎng)型道路系統(tǒng)的基礎(chǔ)上稍作變化，在提高了路網(wǎng)效率的同時(shí)，力求創(chuàng)造多樣化的道路景觀，豐富行使體驗(yàn)支路完善并優(yōu)化支路網(wǎng)絡(luò)，提高交通可達(dá)性，并創(chuàng)造宜人的步行環(huán)境，結(jié)合靈活趣味的景觀設(shè)計(jì)，進(jìn)行局部調(diào)整內(nèi)部道路部分地塊增加內(nèi)部道路，作為緊急疏散通道開放空間系統(tǒng)中央公園都市文化休閑生態(tài)活力商業(yè)街區(qū)水岸中央公園位于湖心島，是城市級(jí)的重要開放空間都市文化湖北岸的濱水空間，提供各式動(dòng)態(tài)的公共活動(dòng)場所，并與特色建筑和景觀設(shè)計(jì)相結(jié)合休閑生態(tài)湖南岸的生態(tài)型綠地，保持自然堤岸，具有生態(tài)防護(hù)作用活力商業(yè)北部商業(yè)區(qū)的濱水開放空間街區(qū)水岸街區(qū)內(nèi)水塘堤岸的連續(xù)濱水廊道100200500N11.5–1.822.53–3.54開發(fā)量較高的地塊集中在湖岸北側(cè)的商務(wù)中心其次為行政中心、辦公服務(wù)后臺(tái)及行政中心西側(cè)的商業(yè)地塊開發(fā)量最低的地塊為島上及湖岸個(gè)別公共建筑地塊，北部水塘一側(cè)的零售商業(yè)地塊，以及居住區(qū)內(nèi)部社區(qū)商業(yè)地塊18m30-40m50-60m80–120m150-200m開發(fā)控制容積率建筑高度100200500N100200500N4.0實(shí)施策略與行動(dòng)建議重點(diǎn)集聚杭州灣地域范圍超過150平方，橋頭片區(qū)（杭州灣國際商務(wù)休閑城）面積也超過30平方公里，要使得杭州灣新城從傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)的發(fā)展跳躍發(fā)展到一個(gè)宜居宜業(yè)新城，需要將重點(diǎn)城市功能性項(xiàng)目引導(dǎo)聚集到尺度適宜的核心空間中，令各功能業(yè)態(tài)之間有良好的互利互動(dòng)關(guān)系，產(chǎn)生聚集效應(yīng)，驅(qū)動(dòng)城市整體良性發(fā)展。

市政配套與形象工程項(xiàng)目先行基地本身為未開發(fā)土地，離周邊成熟發(fā)展城市有一定距離，無法利用現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施，因此要實(shí)現(xiàn)發(fā)展的遠(yuǎn)景第一步必須是市政配套先行建設(shè)，以確立未來開發(fā)的框架，有計(jì)劃地出讓土地；同時(shí)如中心湖體與濱湖公園項(xiàng)目、公共文化性項(xiàng)目（規(guī)劃展示中心）也需要在發(fā)展初期進(jìn)行建設(shè)，以樹立城市未來的形象與發(fā)展愿景，吸引更多的投資、就業(yè)、生活、休閑。

政府主導(dǎo)項(xiàng)目先行建議近期建設(shè)政府樓宇（政府辦公、人才大廈等），以確立核心地位；同時(shí)政府可主導(dǎo)開發(fā)（組建投資開發(fā)公司、或委托代建等方式）部分功能性項(xiàng)目，如金融服務(wù)中心等，并通過有計(jì)劃的招商運(yùn)作，驅(qū)動(dòng)后期的市場良性滾動(dòng)發(fā)展。

旗艦項(xiàng)目、明星項(xiàng)目、驅(qū)動(dòng)地區(qū)發(fā)展近期需要明星項(xiàng)目（著名開發(fā)商、著名設(shè)計(jì)、著名項(xiàng)目）引爆未來的發(fā)展——可有效地吸引眼球，引起關(guān)注，催發(fā)相關(guān)發(fā)展。政府在引入這些項(xiàng)目時(shí)應(yīng)給予政策上的特別支持。

土地使用適度彈性基于未來發(fā)展的不確定性，規(guī)劃與城市設(shè)計(jì)控制的是城市總體框架的合理性，對地塊在土地使用與開發(fā)容量控制上仍應(yīng)保持一定的靈活性與彈性。（這部分工作應(yīng)該在下一階段“城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則”的編制中，對城市剛性控制、彈性控制與引導(dǎo)上作更加深入的研究。）

配套相關(guān)的財(cái)稅與土地政策宜考慮優(yōu)惠的財(cái)稅制度以吸引優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，同時(shí)施行靈活的土地政策以提高發(fā)展的便利與效率，支持核心區(qū)的形成并影響外圍區(qū)域的發(fā)展。

發(fā)展策略2-3年實(shí)施建議（政府主導(dǎo)）“六橫四縱”骨干路網(wǎng)建成

政府主導(dǎo)項(xiàng)目甬新干河楊木契與新楊木契河生態(tài)走廊會(huì)展區(qū)六部門區(qū)金融南北區(qū)行政中心文化廣場市場主導(dǎo)項(xiàng)目口門區(qū)航運(yùn)中心C1-1商住混合項(xiàng)目C567辦公主導(dǎo)混合使用雅戈?duì)栕≌?xiàng)目水巷鄰里項(xiàng)目……會(huì)展區(qū)六部門區(qū)金融北區(qū)文化廣場行政中心口門區(qū)航運(yùn)中心C1-1商住混合雅戈?duì)栕≌?xiàng)目水巷鄰里住宅項(xiàng)目C567辦公主導(dǎo)混合使用寧波東部新城核心區(qū)規(guī)劃實(shí)施參考杭州灣商務(wù)休閑城市中心湖區(qū)城市設(shè)計(jì)日本橫濱21世紀(jì)未來港發(fā)展借鑒區(qū)位橫濱21世紀(jì)未來港，簡稱MM21，位置緊靠橫濱現(xiàn)有市中心，東北瀕臨大海，面對海灣大橋。交通

區(qū)內(nèi)國際大通地底為“臨港干線道路”，連接橫濱港附近地區(qū)，同時(shí)設(shè)有一條鐵路線連接橫濱其他街區(qū)、澀谷及東京市中心。

規(guī)模

橫濱21世紀(jì)未來港包括現(xiàn)有110公頃土地及填海造陸區(qū)的76公頃土地，共計(jì)達(dá)186公頃的用地。其中貿(mào)易和商住面積87公頃，占46%；公園46公頃，占25%；道路和鐵路42公頃、港口11公頃，分別占23%和6%.建設(shè)規(guī)模達(dá)300-400萬平方米，連同毗鄰地區(qū)改建，達(dá)400-500萬平方米。港區(qū)開發(fā)內(nèi)容（核心地區(qū)）

港區(qū)規(guī)劃上，以貿(mào)易和國際交流為核心，配備了城市綜合體、商貿(mào)大廈、會(huì)議中心、電訊港、多元信息中心、美術(shù)館、海洋博物館以及濱水步行綠化系統(tǒng)，與原有市中心結(jié)合，形成中央商務(wù)區(qū)環(huán)保理念杭州灣商務(wù)休閑城市中心湖區(qū)城市設(shè)計(jì)橫濱21碼頭區(qū)發(fā)展參考，

開發(fā)歷程21世紀(jì)未來港原來是一個(gè)臨海的造船基地。從上世紀(jì)80年代起，日本人用26年時(shí)間，改建、擴(kuò)建、填海，將其建設(shè)成為一個(gè)新的濱海中心區(qū)。1983年，橫濱21世紀(jì)未來港正式動(dòng)工，先期是市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，1989年，橫濱美術(shù)館建成開館。1991年到2000年，洲際酒店、地標(biāo)大廈、橫濱銀行總部大廈、國際會(huì)議大樓、三菱重工橫濱大樓、橫濱港未來21會(huì)堂、MediaTower摩天輪、國際船員中心等陸續(xù)建成開業(yè)，新區(qū)建設(shè)基本成型。2004年富士Soft大樓竣工和Megapix開業(yè)。目前整個(gè)港區(qū)仍在建造中橫濱21碼頭區(qū)發(fā)展參考OUTLETMALL居住復(fù)合區(qū)居住復(fù)合區(qū)居住復(fù)合區(qū)商業(yè)商務(wù)綜合區(qū)水岸新天地商務(wù)休閑島文娛碼頭區(qū)核心商務(wù)區(qū)行政綜合辦公區(qū)酒店區(qū)濱湖休閑公園濱湖休閑公園鄰里中心鄰里中心金融服務(wù)區(qū)居住區(qū)功能業(yè)態(tài)發(fā)展建議選址建議在湖體中心位置，城市軸線交點(diǎn)處。內(nèi)容與規(guī)模總用地規(guī)模約18.21公頃，總建筑面積約45萬平方米，最高建筑高度約200米運(yùn)作方式市場運(yùn)作，由專業(yè)開發(fā)運(yùn)營商操盤運(yùn)作。重點(diǎn)板塊功能策劃——核心區(qū)1核心區(qū)商業(yè)/大堂辦公五星級(jí)酒店文化演藝中心青少年航模科技館規(guī)劃展覽館濱湖精品酒店B05B09B04D03B02B03B08D04D05D06地塊標(biāo)號(hào)用地性質(zhì)代號(hào)項(xiàng)目地塊面積（公頃）容積率建筑面積（平方米）B02商務(wù)辦公C1

商務(wù)大廈、銀行、總部辦公2.063.0061800.00B03商務(wù)辦公C1同上2.163.0064800.00B04商務(wù)辦公、旅館業(yè)混合C1C2商務(wù)大廈、酒店3.373.00101100.00B05商務(wù)辦公C2商務(wù)大廈、銀行、總部辦公1.533.0045900.00B08商務(wù)辦公C22同上1.523.0045600.00B09商務(wù)辦公C22同上1.193.0035700.00D03文化娛樂、商業(yè)C3C2文化藝術(shù)中心、商業(yè)零售1.352.0027000.00D04文化娛樂、商業(yè)C3文化+商業(yè)類業(yè)態(tài)項(xiàng)目1.961.5029400.00D05文化娛樂C3規(guī)劃展示館1.261.0012600.00D06旅館業(yè)C255星酒店1.811.5027150.0018.21451050重點(diǎn)板塊功能策劃——商務(wù)核心區(qū)背景概述作為新加坡濱海灣(MarinaBay)計(jì)劃中的領(lǐng)航項(xiàng)目，擴(kuò)大城市核心區(qū)域，活化城市濱海空間，進(jìn)一步鞏固亞洲商業(yè)金融中心的定位。新達(dá)城新達(dá)城位于濱海灣的北側(cè)，為整體計(jì)劃中的領(lǐng)航項(xiàng)目，為以會(huì)展中心等城市話題效應(yīng)的項(xiàng)目為首期發(fā)展功能，總用地面積約65公頃。運(yùn)作方式：受新加坡政府之邀，由香港商界出資開發(fā)。利用鄰近Esplanade濱海藝術(shù)中心的城市話題效應(yīng)共同形成濱海灣首期發(fā)展動(dòng)能。濱海藝術(shù)中心利用標(biāo)志性建筑外形成為城市話題效應(yīng)，作為濱海灣首期發(fā)展動(dòng)能，包含表演、零售、辦公、觀光、餐飲、展示等功能的複合藝術(shù)中心耗資：六億新加坡幣占地面積：6公頃建筑面積：80,500平方米運(yùn)營方式：由新加坡政府直接出資，并由新加坡中華總商會(huì)成立濱海藝術(shù)有限公司來統(tǒng)一運(yùn)營管理。案例參考：新加坡新達(dá)城會(huì)展文化新達(dá)城原市中心濱海灣案例參考：新加坡新達(dá)城案例參考：蘇州科技文化藝術(shù)中心蘇州科技文化藝術(shù)中心建于蘇州工業(yè)園區(qū)的金雞湖文化水廊景區(qū)，臨水而筑，由蘇州市委、市政府確立、園區(qū)投資興建的?，F(xiàn)由蘇州科技文化藝術(shù)中心有限公司管理運(yùn)作。包括書店，大劇院，電影城，文化館，咖啡廳，商業(yè)中心，幾大部分組成。

建筑方案由法國著名設(shè)計(jì)師保羅。安得魯設(shè)計(jì)。

總建筑面積約15萬平方米。由1200座大劇院、500座演藝餐廳、8塊影幕共1500座IMAX電影城、1.2萬平方米科技館及3萬平方米商業(yè)中心等功能組成。杭州灣商務(wù)休閑城市中心湖區(qū)城市設(shè)計(jì)選址建議在湖體東南半島上。具開闊的景觀全景視野。內(nèi)容與規(guī)模總用地規(guī)模約1.81公頃，總建筑面積約2.7萬平方米，建筑高度約40米，約10層，共計(jì)客房120-150間。配備會(huì)晤、會(huì)議、餐飲、住宿等功能，主要用于政府接待運(yùn)作方式市場運(yùn)作，由專業(yè)開發(fā)運(yùn)營商操盤運(yùn)作。重點(diǎn)板塊功能策劃——湖濱精品酒店1核心區(qū)酒店大堂/餐飲/戶外平臺(tái)運(yùn)動(dòng)設(shè)施客房部分精品園景別墅酒店內(nèi)景觀案例參考：杭州西湖國賓館概述位于于西湖的西面小島，三面臨湖，背靠丁家山，鬧中取靜之處，是接待國內(nèi)外元首的首選酒店?？傉嫉丶s36萬平方米，沿西湖全長約兩公里。以客房服務(wù),商務(wù)會(huì)議和餐飲服務(wù)三大服務(wù)為主體,配備高級(jí)娛樂設(shè)施.，多為2層別墅。共計(jì)客房約170余間。開發(fā)管理：政府主導(dǎo)國企管控西湖國賓館是國營企業(yè),開發(fā)運(yùn)營管理，其隸屬浙江省委警衛(wèi)局.主要用于政府接待,接待過各國領(lǐng)導(dǎo)人物利用西湖的寬廣的湖面,創(chuàng)造以湖面為主景,內(nèi)部小園林為輔的多層次景觀空間.將人的活動(dòng)主體從室內(nèi)移向室外.

案例參考：杭州西湖國賓館杭州灣商務(wù)休閑城市中心湖區(qū)城市設(shè)計(jì)案例參考：蘇州卡賓斯基酒店概述位于蘇州東隅，金雞湖和獨(dú)墅湖這兩大天然湖泊之間，項(xiàng)目西側(cè)為高爾夫球場，南側(cè)為獨(dú)墅湖大道，是一個(gè)融匯歐洲裝飾風(fēng)格與中國設(shè)計(jì)理念的高雅現(xiàn)代的地標(biāo)建筑。占地面積5.15公頃，總建筑面積11.4萬平米，459間標(biāo)準(zhǔn)客房，行政總統(tǒng)套房，七種不同風(fēng)格的餐廳，大宴會(huì)廳，多功能廳，游泳池，健身房，網(wǎng)球場停車庫等。景觀、園林面積達(dá)10.04萬平方米。

-投資商：蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖大酒店有限公司-運(yùn)營商：凱賓斯基飯店與度假村管理集團(tuán)高爾夫球場重點(diǎn)板塊功能策劃——購物休閑文化區(qū)選址位于中心湖西北側(cè)，靠近杭州灣大道，交通便捷。內(nèi)容與規(guī)?？傆玫匾?guī)模約14.14ha，總建筑面積約20萬平方米，建筑高度約24米。共2層。大型ShoppingMall和娛樂中心(電影院IMX、outletmall、美食廣場、小型主題公園、酒店、百貨、主題商業(yè)街）運(yùn)作方式招商國際大型ShoppingMall和百貨公司品牌，進(jìn)行全方位整體策劃和開發(fā)A01A02地塊標(biāo)號(hào)用地性質(zhì)代號(hào)項(xiàng)目地塊面積（公頃）容積率建筑面積（平方米）A01商業(yè)C21大型區(qū)域購物中心7.052.00141000.00A02商業(yè)C21大型區(qū)域購物中心7.092.00141800.00案例參考：加拿大西埃德蒙頓MALL概述位于加拿大艾伯塔省省會(huì)城市埃德蒙頓市西郊，是目前世界最大的Mall，經(jīng)營的主要項(xiàng)目是各類生活日用品專賣店、各種餐館、娛樂設(shè)施。全球業(yè)界首創(chuàng)以娛樂為聚客主體成功捆綁購物業(yè)態(tài)銷售的最經(jīng)典范例。占地：約50萬平方米建筑面積：約57萬平方米零售面積達(dá)：35萬平方米樓層：3層游客量：約2000萬/年出入口：約50個(gè)停車位：約2萬個(gè)年?duì)I業(yè)額：約50億美金投資商：Ghermezian家族開發(fā)商：三五集團(tuán)，公司設(shè)立15個(gè)項(xiàng)目組從事零售、娛樂、旅游及其他項(xiàng)目運(yùn)營管理：以經(jīng)營租戶為主，通過物業(yè)、商務(wù)的統(tǒng)一管理，為眾多商家的分散經(jīng)營創(chuàng)造統(tǒng)一營造的購物環(huán)境和顧客服務(wù)保障體系。規(guī)劃發(fā)展理念把零售與休閑元素組合起來，融購物天堂與驚險(xiǎn)刺激的娛樂為一體，并營造一種特殊的氛圍；既能體驗(yàn)購物的樂趣，也能吸引旅游者領(lǐng)略異域的風(fēng)情。。主要項(xiàng)目購物業(yè)態(tài):主力店/次主力店共9家(含3家百貨公司)800家品牌商戶娛樂業(yè)態(tài):9個(gè)游樂區(qū)世界最大的室內(nèi)水上樂園,規(guī)模20,000㎡世界最大的室內(nèi)主題樂園26個(gè)廳院影城餐飲業(yè)態(tài):100家連鎖餐飲店及標(biāo)準(zhǔn)型餐廳開發(fā)進(jìn)程

WEM建造整體工程分為四個(gè)開發(fā)期，歷時(shí)17年

案例參考：加拿大西埃德蒙頓MALL借鑒經(jīng)驗(yàn)業(yè)態(tài)選擇以「娛樂」業(yè)態(tài)為導(dǎo)向的聚客主體,吸引更多更廣的跨區(qū)域和旅游客源,正確地將兩個(gè)“世界最大”的娛樂業(yè)態(tài)放了進(jìn)去,一是「世界最大的室內(nèi)水上樂園」,另一是「世界最大的室內(nèi)主題樂園」,再輔以豐富多樣的休閑娛樂配套設(shè)施及餐飲業(yè)態(tài),有效地帶動(dòng)購物業(yè)態(tài)的銷售。政府更關(guān)心項(xiàng)目成功后稅收的收入和對就業(yè)的拉動(dòng)，而不是戰(zhàn)術(shù)性的土地收入得到政府部門的近零地價(jià)的土地價(jià)格補(bǔ)助及稅賦優(yōu)惠政策。為開發(fā)商創(chuàng)造巨大收益的同時(shí)，也為政府創(chuàng)造大量稅收，并解決了大批就業(yè)問題，既有經(jīng)濟(jì)效益，又有社會(huì)效益。案例參考：加拿大西埃德蒙頓MALL選址位于城市中軸線的西側(cè)，建筑緊鄰河道。內(nèi)容與規(guī)模總用地規(guī)模約10..17ha，總建筑面積約16.82萬平方米，東側(cè)濱水高層建筑高度約100米。西側(cè)商業(yè)街建筑高度約為20米運(yùn)作方式市場主導(dǎo)開發(fā)；招商國際百貨公司品牌，進(jìn)行全方位整體策劃和開發(fā)重點(diǎn)板塊功能策劃——濱水商業(yè)商務(wù)復(fù)合區(qū)零售商業(yè)街/百貨商店零售商業(yè)街/餐飲酒吧街/百貨商店/文化娛樂設(shè)施SOHO辦公樓小型會(huì)議會(huì)展中心地塊標(biāo)號(hào)用地性質(zhì)代號(hào)項(xiàng)目地塊面積（公頃）容積率建筑面積（平方米）A04商業(yè)C21臨水特色商業(yè)（購物，餐飲）1.691.0016900.00A05商業(yè)C21臨水特色商業(yè)（購物，餐飲）1.401.0014000.00A06商業(yè)C21臨水特色商業(yè)（購物，餐飲）2.651.0026500.00A08商業(yè)C21臨水特色商業(yè)（購物，餐飲）0.962.5024000.00A09商業(yè)C21臨水特色商業(yè)（購物，餐飲）0.622.5015500.00A10商業(yè)C21臨水特色商業(yè)（購物，餐飲）2.852.5071250.00A04A06A05A08A09A10重點(diǎn)板塊功能策劃——濱水商業(yè)商務(wù)復(fù)合區(qū)案例參考：蘇州金雞湖圓融廣場概述位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東岸。是集零售、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、文化等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性“城市綜合體”。定位：蘇州市域CBD最繁華的商業(yè)中心，是集時(shí)尚購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、文化等元素為一體的超大型城市綜合性消費(fèi)場所，將打造成為長三角乃至華東地區(qū)最具影響力和商業(yè)價(jià)值的品牌街區(qū)。研究范圍地鐵樞紐站水上巴士占地面積：約60公頃總建筑面積：約70公頃主要商業(yè)區(qū)開發(fā)商：圓融集團(tuán)（國企）開發(fā)周期：2006年4月——2008年10月運(yùn)營方式：招商國際大型ShoppingMall和品牌百貨，全方位整體策劃和招商。建筑設(shè)計(jì)：美國HOK旗艦項(xiàng)目商務(wù)辦公區(qū)---4座甲級(jí)寫字樓天幕酒店---五星級(jí)酒店建屋新羅酒店商業(yè)零售—圓融時(shí)代廣場、久光百貨商住-圓融星座商業(yè)零售商業(yè)商務(wù)商業(yè)零售商業(yè)零售酒店商住商業(yè)商務(wù)案例參考：蘇州金雞湖圓融廣場案例經(jīng)驗(yàn)借鑒合理市場定位把握在新區(qū)缺少大體量、高品質(zhì)的城市綜合體。設(shè)計(jì)建立城市品牌形象超強(qiáng)的招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)由政府搭建平臺(tái)，由國企操作和運(yùn)營，采用只租不賣的形式，把控和引進(jìn)高品質(zhì)的商業(yè)形態(tài)，追求品牌化，提升主力招商的品質(zhì)。把握開發(fā)時(shí)機(jī)由本地塊帶動(dòng)周邊地塊，如九龍倉、新鴻基等多幢超高層建筑開始啟動(dòng)，由此挖掘整個(gè)地區(qū)的潛力和商機(jī)。促成以圓融為核心的湖東岸CBD商圈的形成。案例參考：蘇州金雞湖圓融廣場選址位于中心湖的西北側(cè)，與體育公園島和文化藝術(shù)中心隔岸相望。內(nèi)容與規(guī)?？傆玫匾?guī)模約0.82ha，總建筑面積約0.82萬平方米，建筑高度控制約8米。精品零售商業(yè)街高端餐飲酒吧街小型文化娛樂設(shè)施等運(yùn)作方式政府主導(dǎo)開發(fā)重點(diǎn)板塊功能策劃——濱水新天地D02地塊標(biāo)號(hào)用地性質(zhì)代號(hào)項(xiàng)目地塊面積（公頃）容積率建筑面積（平方米）D02商業(yè)C21臨水特色商業(yè)（購物，餐飲）0.821.008200.00河岸精品休閑區(qū)-杭州西湖天地案例借鑒：杭州西湖新天地概述以杭州獨(dú)特的園林、歷史建筑為基礎(chǔ)；以自然與時(shí)尚的融合、歷史與現(xiàn)代的對話為表現(xiàn)形式，改造成具有國際水平的集餐飲、零售、文化、娛樂的綜合性時(shí)尚地標(biāo)。總占地50000平方米；一期占地30000平方米，總建筑面積75000平方，03年建成。

開發(fā)運(yùn)營情況西湖天地由政府主導(dǎo),市場運(yùn)作,香港瑞安公司開發(fā),杭州西湖新天地公司.投資開發(fā)。采用承租的方式，引進(jìn)高端餐飲、小零售。同時(shí)成立下屬的物業(yè)管理公司管理。政府扶持，相關(guān)優(yōu)惠政策政府在西湖新天地的開發(fā)過程中給了開發(fā)商較大支持,較低的土地價(jià)，更為關(guān)注的是于項(xiàng)目成功后的稅收和地區(qū)名片效應(yīng)。其帶動(dòng)了周圍商業(yè)的發(fā)展,也完善了整個(gè)西湖旅游景區(qū)的服務(wù)設(shè)施.最終在保護(hù)文化,利用文化的基礎(chǔ)上發(fā)展文化,達(dá)到雙贏.保護(hù)與開發(fā)并舉大量保護(hù)地塊內(nèi)的大樹和原生態(tài)，然后插入建筑體塊。。案例借鑒：杭州西湖新天地杭州灣商務(wù)休閑城市中心湖區(qū)城市設(shè)計(jì)已進(jìn)駐項(xiàng)目攬景福地涌金樓（餐廳）云水餐廳酒吧(餐廳)世家蘭迪咖啡店(咖啡)哈根達(dá)斯(甜品店)星巴克咖啡(咖啡)杭州茶酒年代(中國茶、法國紅酒、川揚(yáng)菜)華繽霓意大利餐廳(餐廳)蝴蝶(餐廳)PH7創(chuàng)意手工銀飾(零售店)西湖天地專賣店(專賣店)西湖翡翠花園酒家(餐廳)悅達(dá)咖世家(咖啡店)牙買加咖啡店(咖啡店)oshadai(零售店)總共6家餐廳店,4家咖啡店,2家零售店,1家甜品店,1家專賣店.案例借鑒：杭州西湖新天地杭州灣商務(wù)休閑城市中心湖區(qū)城市設(shè)計(jì)選址位于體育公園島上，四面環(huán)水，與文化藝術(shù)中心在同一視軸上，地理位置優(yōu)越。內(nèi)容與規(guī)?？傆玫匾?guī)模約0.79ha，總建筑面積約0.79萬平方米，建筑高度約8米。高端會(huì)議、會(huì)晤精品餐飲精品會(huì)所酒店運(yùn)作方式市場運(yùn)作，由專業(yè)開發(fā)運(yùn)營商操盤運(yùn)作。重點(diǎn)板塊功能策劃——湖畔高端商務(wù)會(huì)所2區(qū)域購物休閑區(qū)地塊標(biāo)號(hào)用地性質(zhì)代號(hào)項(xiàng)目地塊面積（公頃）容積率建筑面積（平方米）D01旅館業(yè)C25高端會(huì)所0.791.007900.00D01案例借鑒：杭州江南會(huì)概述會(huì)所位于杭州西湖三臺(tái)山浴鵠灣，地處西湖景區(qū)的核心區(qū)域，主要為社會(huì)名流提供相互交流的場所.以書道、茶道、琴道、花道、香道,這五道為基本活動(dòng).會(huì)所集商務(wù)、社交于一體的頂級(jí)私人會(huì)所。發(fā)展規(guī)模江南會(huì)占地約8000平方米，建筑面積約2000平方米，共7座小樓.開發(fā)運(yùn)營情況阿里巴巴創(chuàng)始人馬云發(fā)起投資建造發(fā)展模式采用嚴(yán)格的會(huì)員制杭州灣商務(wù)休閑城市中心湖區(qū)城市設(shè)計(jì)會(huì)所本身并非是其贏利點(diǎn)，會(huì)所的“使命”更集中在為有限的會(huì)員提供私人化的個(gè)性服務(wù)，創(chuàng)建一個(gè)相同層次的交際平臺(tái)，為會(huì)所的實(shí)際掌控人帶來巨大的無形資產(chǎn)。已經(jīng)有的項(xiàng)目

高端會(huì)議商務(wù)宴會(huì)董事會(huì)議客房酒吧(籌建中)江南會(huì)料理會(huì)所廳房案例借鑒：杭州江南會(huì)杭州灣商務(wù)休閑城市中心湖區(qū)城市設(shè)計(jì)重點(diǎn)項(xiàng)目策劃——行政綜合區(qū)4行政綜合區(qū)選址中心湖北側(cè)，但不直接臨湖體，位于南北文化軸的起點(diǎn)位置緊鄰中央商務(wù)辦公內(nèi)容與規(guī)模總用地規(guī)模約5.54ha,總建筑面積約13.85萬平方米，建筑高度約60-80米。運(yùn)作方式政府建設(shè)，政府管理B01地塊標(biāo)號(hào)用地性質(zhì)代號(hào)項(xiàng)目地塊面積（公頃）容積率建筑面積（平方米）B01行政辦公C1政府機(jī)關(guān)5.542.50138500.00管委會(huì)大樓/行政中心大樓人才資源交流中心研發(fā)中心行政附屬單位市民公園概述位于綜合商業(yè)體圓融時(shí)代廣場的東側(cè)，北臨現(xiàn)代大道，南至望墩路，西靠星湖街，東達(dá)萬盛街的區(qū)域處在園區(qū)核心區(qū)域內(nèi)，不僅坐擁金雞湖，而且有著兼顧湖西、湖東的優(yōu)勢。包含地區(qū)性政治生活與文化活動(dòng)職能，帶動(dòng)地區(qū)開發(fā)建設(shè)的熱度。案例參考：蘇州金雞湖行政綜合區(qū)行政中心的建設(shè)傳遞出蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)全面東進(jìn)的有力信號(hào)，吸引更多人走向湖東，分散湖西原來承擔(dān)的部分功能，將人口和交通流量向東轉(zhuǎn)移。更重要的是，由于政治生活與文化活動(dòng)具有相關(guān)性和兼容性，因此大多數(shù)城市都是將行政中心和文化中心結(jié)合在一起，形成城市行政文化中心，增強(qiáng)對市民的吸引力，以此推動(dòng)相關(guān)區(qū)域開發(fā)熱度。內(nèi)部功能大廈內(nèi)部功能主要分為政府辦公、后勤服務(wù)和對外服務(wù)及公共活動(dòng)三大區(qū)域主要部門園區(qū)管委會(huì)、CSSD、中方財(cái)團(tuán)、工商、公安、檢察院、法院、機(jī)關(guān)事務(wù)管理中、加工區(qū)管理辦公室。占地面積：約28公頃總建筑面積：約32公頃400余個(gè)泊車位案例參考：蘇州金雞湖行政綜合區(qū)地塊標(biāo)號(hào)用地性質(zhì)代號(hào)項(xiàng)目地塊面積（公頃）容積率建筑面積（平方米）B10金融保險(xiǎn)業(yè)C22金融后臺(tái)3.122.5078000.00B11金融保險(xiǎn)業(yè)C22金融后臺(tái)1.572.5039250.00B12金融保險(xiǎn)業(yè)C22金融后臺(tái)1.042.5026000.00B13金融保險(xiǎn)業(yè)C22金融后臺(tái)3.482.5087000.00B14金融保險(xiǎn)業(yè)C22金融后臺(tái)3.512.5087750.00B15金融保險(xiǎn)業(yè)C22金融后臺(tái)2.742.5068500.00B16金融保險(xiǎn)業(yè)C22金融后臺(tái)2.772.5069250.00B17金融保險(xiǎn)業(yè)C22金融后臺(tái)1.762.5044000.00B18金融保險(xiǎn)業(yè)C22金融后臺(tái)1.382.5034500.00重點(diǎn)項(xiàng)目策劃——金融后臺(tái)服務(wù)區(qū)選址中心湖東側(cè)，不直接臨湖，服務(wù)于金融商務(wù)區(qū)。內(nèi)容與規(guī)?？傆玫匾?guī)模約21.37ha,總建筑面積約53.43萬平方米，建筑高度約30-56米。新區(qū)金融服務(wù)金融后臺(tái)服務(wù)區(qū)域總部服務(wù)創(chuàng)意研發(fā)服務(wù)軟件外包服務(wù)人才生活服務(wù)中小企業(yè)總部運(yùn)作方式政府搭臺(tái)，企業(yè)運(yùn)作B10B11B12B13B14B16B15B17B18背景概述為呼應(yīng)上海打造國際金融中心，寧波東部新城提出在新城核心區(qū)打造國際金融服務(wù)中心計(jì)劃——更全面更深入地融入以上海為中心的國際金融體系，形成有效的互助共榮的產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈；促進(jìn)區(qū)域金融資源集聚，優(yōu)化金融產(chǎn)業(yè)布局，提升金融發(fā)展層次和現(xiàn)代化服務(wù)功能；形成以國際貿(mào)易為龍頭、航運(yùn)物流為支撐、金融服務(wù)為保障、科技信息為引領(lǐng)、會(huì)展旅游為配套的寧波未來現(xiàn)代化國際港口城市新格局。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地面積約3.64公頃總建筑面積約36萬平方米。容積率6.75綠地率12%總投資：30億元案例參考：寧波東部新城金融區(qū)主要項(xiàng)目A棟銀行總部+出租辦公B棟出租辦公C棟共用設(shè)施D棟銀行總部E棟銀行總部+出租辦公F棟出租辦公G棟公寓式酒店H棟保險(xiǎn)總部+出租辦公裙房商業(yè)政府的專項(xiàng)扶持及稅收激勵(lì)等若干優(yōu)惠政策寧波市政府為加快金融服務(wù)中心建設(shè)步伐也專門出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策，扶持國內(nèi)外各類金融及服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐國際金融服務(wù)中心。政府統(tǒng)一招商目前，寧波國際金融服務(wù)中心已與中國銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、交通銀行、國家開發(fā)銀行、寧波銀行等金融機(jī)構(gòu)簽署進(jìn)駐協(xié)議國企投資、租賃、管理寧波東部新城開發(fā)投資有限公司是經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)的國有獨(dú)資有限責(zé)任公司，主要承擔(dān)東部新城區(qū)域內(nèi)部分項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。金融后臺(tái)服務(wù)區(qū)之核心地區(qū)倫敦郊區(qū)近郊花園辦公區(qū)位于倫敦的西南位置，距離倫敦市中心約5公里，基地內(nèi)部設(shè)置公交站點(diǎn)，南面有高速公路穿過，東面與南面有地鐵換乘站，靠近機(jī)場，交通區(qū)位優(yōu)越。12棟3-4層建筑圍繞中心湖體的布局，配合湖岸綠地和休憩廣場打造低密度、生態(tài)商務(wù)園，園內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施齊全，包括餐飲、會(huì)議商務(wù)、居住、休閑