房地產(chǎn)市場(chǎng)分析研究報(bào)告(匯編)VIP

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題2．1．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征

1．房地產(chǎn)市場(chǎng)是信息不充分的市場(chǎng)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的四個(gè)條件相差較遠(yuǎn)，因此，缺乏信息是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要特征。2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題2．房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性強(qiáng)房地產(chǎn)商品的這種固定性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的區(qū)域性。這一區(qū)域性表現(xiàn)為：不同地區(qū)市場(chǎng)發(fā)育和完善程度千差萬(wàn)別；同一類型產(chǎn)品地域價(jià)差大；市場(chǎng)供求圈小，市場(chǎng)輻射功能弱等。房地產(chǎn)市場(chǎng)所包括的范圍越大，對(duì)房地產(chǎn)投資者的意義就越小。2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題3．房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的異質(zhì)性這種異質(zhì)性，主要是指房地產(chǎn)市場(chǎng)供給產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)化，也就是說(shuō)產(chǎn)品之間不可替代。

2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題4．地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性土地是一種有限的資源，一旦某塊土地被某人占有，就會(huì)形成對(duì)該塊土地的壟斷。但由于土地所有制的性質(zhì)不同，對(duì)土地的壟斷也具有不同的特點(diǎn)。在土地私有化為主的國(guó)家，土地的壟斷實(shí)質(zhì)上是一種私人的壟斷。我國(guó)的土地市場(chǎng)總體上是由國(guó)家直接經(jīng)營(yíng)的壟斷市場(chǎng)。此外，地產(chǎn)市場(chǎng)交易的金額一般都很大，使進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)者較一般市場(chǎng)大為減少，因而也容易出現(xiàn)壟斷。2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題5．房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)房屋的流通和土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，其交易過(guò)程只有貨幣的單方面的“商流”，而沒(méi)有物質(zhì)實(shí)體的“物流”。房地產(chǎn)市場(chǎng)是不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，在交換中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，每一次交換行為都是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的重新界定，從這個(gè)意義上說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)，是權(quán)益的讓渡市場(chǎng)。2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題6．房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)商品短期供求變化反映不靈敏當(dāng)市場(chǎng)上出現(xiàn)某種房地產(chǎn)商品供過(guò)于求時(shí)，由于開(kāi)發(fā)商已經(jīng)投入了大量資金，施工正在進(jìn)行，而不可能停止建設(shè)。當(dāng)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)商品出現(xiàn)供不應(yīng)求時(shí)，雖然開(kāi)發(fā)商可采取某種措施加快施工進(jìn)度，但也不可能像其它工業(yè)品生產(chǎn)那樣，迅速適應(yīng)市場(chǎng)需求拿出產(chǎn)品來(lái)投放市場(chǎng)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)商品的短期供求變化反映遲鈍。2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題2．1．2房地產(chǎn)市場(chǎng)的效率

市場(chǎng)效率，是指市場(chǎng)傳遞產(chǎn)品和價(jià)格的信息的功能。獲得反映市場(chǎng)價(jià)格最新信息的時(shí)間通常可以用市場(chǎng)效率來(lái)衡量。相對(duì)于某些市場(chǎng)而言（如證券市場(chǎng)），房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)低效率的市場(chǎng)。2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題1．房地產(chǎn)市場(chǎng)低效率的原因

1）在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，每一個(gè)交易物都是彼此獨(dú)立的。

2）房地產(chǎn)產(chǎn)品異質(zhì)。

3）房地產(chǎn)交易過(guò)程較為復(fù)雜。

4）尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費(fèi)大量時(shí)間。

5）有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的刊物較少。2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題2．市場(chǎng)的低效率與投資機(jī)會(huì)正因?yàn)槭袌?chǎng)效率的低下，才造成了對(duì)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的困難，才帶來(lái)了獲取巨大額外收益的可能性，才為投資商通過(guò)從事投資、租賃和開(kāi)發(fā)等活動(dòng)以謀取利潤(rùn)提供了機(jī)會(huì)。在一個(gè)效率較高的市場(chǎng)上尋找一個(gè)被人忽視的投資項(xiàng)目較為困難，而在效率較低的市場(chǎng)上，則可以通過(guò)細(xì)心的觀察尋找到被人忽視的投資項(xiàng)目，并能不斷獲取額外收益。由于前述的房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多特征，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)低效率的市場(chǎng)，因而，房地產(chǎn)市場(chǎng)就格外需要市場(chǎng)研究和分析。2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題2．1．3房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為：

1）居住物業(yè)市場(chǎng)居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。

2）商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)有時(shí)也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫(xiě)字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購(gòu)物中心等）、出租商住樓等。位置對(duì)于這類物業(yè)有著特殊的重要性。2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題3）工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)工業(yè)物業(yè)通常是為人類的生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫(xiě)字樓）、倉(cāng)儲(chǔ)用房等。

4）特殊物業(yè)市場(chǎng)對(duì)于賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車(chē)加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車(chē)站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題5）土地市場(chǎng)在我國(guó)，土地市場(chǎng)是指以城鎮(zhèn)土地使用權(quán)為對(duì)象進(jìn)行交易的市場(chǎng)。土地的征購(gòu)、土地的出讓、土地的轉(zhuǎn)讓這三者均屬土地市場(chǎng)的內(nèi)容。房地產(chǎn)投資分析主要側(cè)重于前兩類市場(chǎng)的分析。2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題2．按房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者的目的劃分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為：

1）房地產(chǎn)自用市場(chǎng)自用型購(gòu)買(mǎi)者將房地產(chǎn)作為一種耐用消費(fèi)品，目的在于滿足自身生活或生產(chǎn)活動(dòng)對(duì)入住空間的需要。

2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題2）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)投資型購(gòu)買(mǎi)者將房地產(chǎn)作為一種投資工具，目的在于將購(gòu)入的房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)或轉(zhuǎn)售，并從中獲得投資收益。

房地產(chǎn)投資分析更側(cè)重于第二類市場(chǎng)。2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題3．按房地產(chǎn)權(quán)屬交易的內(nèi)容劃分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為：

1）租賃市場(chǎng)租賃市場(chǎng)是對(duì)不同類型房地產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行一定期限和方式的有償轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)。

2）產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)。2．2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2．2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的必要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析是在投資決策確定之前，調(diào)查市場(chǎng)情況、了解項(xiàng)目背景資料、辨識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)、選擇投資機(jī)會(huì)的過(guò)程。

市場(chǎng)分析的必要性表現(xiàn)在以下幾方面：一是房地產(chǎn)投資決策需要市場(chǎng)分析。二是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理需要市場(chǎng)分析。三是房地產(chǎn)價(jià)格策略的制定需要市場(chǎng)分析。2．2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2．2．2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的限度

1．市場(chǎng)分析的限制由于以下幾方面的限制，市場(chǎng)分析的效果有時(shí)并不如我們想象的那么好。

1）費(fèi)用的限制

2）時(shí)間的限制

3）技能的限制

4）偏好的限制市場(chǎng)分析可以提供重要的資料與客觀的報(bào)告供投資者或決策者參考，但它并不能代替投資者和決策者作決策。2．2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2．市場(chǎng)分析的程度進(jìn)行市場(chǎng)分析的目的是想使投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量及市場(chǎng)價(jià)值的變化預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確，以使自己在開(kāi)發(fā)結(jié)束時(shí)或持有期內(nèi)獲得最大利潤(rùn)。如果想做，市場(chǎng)分析是無(wú)止境的。因此，在分析到一定階段時(shí)，會(huì)有一個(gè)點(diǎn)使市場(chǎng)分析所需的成本超過(guò)收益。這就說(shuō)明，即使上面所述的四個(gè)限制均不存在，也仍然有一個(gè)市場(chǎng)分析的合理程度問(wèn)題。從圖2-2我們可以看出，只有當(dāng)市場(chǎng)分析的收益超過(guò)該分析所花費(fèi)的成本時(shí)，市場(chǎng)分析才是合算的。收益市場(chǎng)研究的深度M成本總成本總利潤(rùn)成本利潤(rùn)凈利潤(rùn)圖2-2市場(chǎng)分析的成本、效益示意圖2．2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2．2．3房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容主要是市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)。

1．房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè)

投資環(huán)境是指擬投資的地域（國(guó)家、地區(qū)、城市或街區(qū)）在一定時(shí)期內(nèi)所具有的能決定和制約項(xiàng)目投資的各種外部境況和條件的總和。2．2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

對(duì)投資環(huán)境的調(diào)查和預(yù)測(cè)，一般是指對(duì)下列各環(huán)境的調(diào)查和預(yù)測(cè)：

1）政治環(huán)境

2）法律環(huán)境

3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境

4）文化環(huán)境

5）自然環(huán)境

6）規(guī)劃環(huán)境

7）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境2．2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2．房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行。如果一份市場(chǎng)分析報(bào)告能說(shuō)明上述所有的問(wèn)題當(dāng)然更好，但實(shí)際上，不是每一個(gè)項(xiàng)目都必須把所有信息都調(diào)查分析得面面俱到——這既不太可能，有時(shí)也沒(méi)有必要。2．2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3．房地產(chǎn)項(xiàng)目在不同階段進(jìn)行市場(chǎng)分析的要點(diǎn)

1）房地產(chǎn)項(xiàng)目定位階段該階段的市場(chǎng)調(diào)查分析除了進(jìn)行公開(kāi)在售項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場(chǎng)供求研究之外，還包括項(xiàng)目的細(xì)分市場(chǎng)分析、目標(biāo)市場(chǎng)狀況，消費(fèi)者活動(dòng)、購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)、傾向、決策等心理過(guò)程的分析。2．2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2）房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣階段該階段的市場(chǎng)調(diào)查分析除了進(jìn)行在售項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場(chǎng)供求研究之外，還包括特定項(xiàng)目的銷售狀況、價(jià)格調(diào)查、目標(biāo)消費(fèi)者的特征研究，以及用科學(xué)方法收集消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)以及使用產(chǎn)品的事實(shí)、意見(jiàn)、動(dòng)機(jī)等有關(guān)資料，并予以分析研究。2．2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3）房地產(chǎn)銷售階段該階段的市場(chǎng)調(diào)查分析主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告策略在目標(biāo)市場(chǎng)中的反應(yīng)和收效情況，收集并充分研究所收集到的資料，了解公司營(yíng)銷計(jì)劃的執(zhí)行情況、市場(chǎng)上其他在售項(xiàng)目的主要營(yíng)銷手段和銷售狀況、價(jià)格走勢(shì)等；此外還包括消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的動(dòng)機(jī)以及使用商品的事實(shí)情況調(diào)查分析。2．2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析4）房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)調(diào)查分析具體內(nèi)容包括房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓過(guò)程中價(jià)格調(diào)查、成交客戶調(diào)查和區(qū)域調(diào)查以及競(jìng)爭(zhēng)狀況調(diào)查。2．2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2．2．4房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中的信息類型

1．從投資者的角度看，分為三個(gè)類型。

1）是與宏觀環(huán)境相關(guān)的信息，如政治法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

2）是與區(qū)域環(huán)境有關(guān)的信息。

3）是與投資項(xiàng)目直接相關(guān)的信息。2．2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2．從市場(chǎng)分析的角度看，市場(chǎng)信息分為四個(gè)方面。

1）房地產(chǎn)需求方面的信息。

2）房地產(chǎn)供給方面的信息。

3）房地產(chǎn)市場(chǎng)交易方面的信息。

4）其他信息。2．3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序2．3．1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是以房地產(chǎn)為特定對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究和預(yù)測(cè)，并最終為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目提供決策服務(wù)的一種活動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法是指市場(chǎng)調(diào)查人員在實(shí)地調(diào)查中收集各種信息資料所采用的具體方法。2．3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序

市場(chǎng)調(diào)查的方法主要包括以下幾種：

1．普查法

2．抽樣調(diào)查法

3．直接調(diào)查法

4．間接調(diào)查法上述介紹的調(diào)查方法，具體到房地產(chǎn)項(xiàng)目的不同階段會(huì)有很強(qiáng)的選擇性。市場(chǎng)調(diào)查通過(guò)一定的市場(chǎng)調(diào)查程序得以實(shí)現(xiàn)。2．3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序2．3．2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序

1．提出問(wèn)題，確定調(diào)查的目的這一步要解決的問(wèn)題是為什么調(diào)查。只有當(dāng)需要調(diào)查的問(wèn)題被仔細(xì)、準(zhǔn)確地定義以后，才能設(shè)計(jì)研究計(jì)劃，獲取切乎實(shí)際的信息。一般來(lái)說(shuō)，確定調(diào)查目的要有一個(gè)過(guò)程，不是一時(shí)就能確定下來(lái)的，可以采用探測(cè)性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來(lái)確定。2．3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序2．決定收集資料的方法資料分為第一手資料和第二手資料。第一手資料是專門(mén)為要調(diào)查的問(wèn)題而特地收集或?qū)嶒?yàn)而得的統(tǒng)計(jì)資料；第二手資料是指原始資料經(jīng)過(guò)整理后所形成的可為他人利用的資料或其它項(xiàng)目已經(jīng)擁有的資料。2．3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序3．設(shè)計(jì)調(diào)查表設(shè)計(jì)調(diào)查表的程序和應(yīng)注意的問(wèn)題如下：

1）決定調(diào)查方式

2）決定采用哪一種類型的問(wèn)題

3）設(shè)計(jì)調(diào)查表問(wèn)題應(yīng)注意的事項(xiàng)2．3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序4．選樣

5．?dāng)?shù)據(jù)處理、分析與解釋

6．提出調(diào)查報(bào)告需要說(shuō)明的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的前期工作，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)查信息再加工的過(guò)程。但有時(shí)一些市場(chǎng)調(diào)查做完后，市場(chǎng)分析也就直接包括在市場(chǎng)調(diào)查的過(guò)程中了。2．4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法2．4．1房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類

房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是指運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查所提供的信息資料，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)及其變化趨勢(shì)進(jìn)行測(cè)算和判斷，以確定未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向、需求量、供給量以及相應(yīng)的租金售價(jià)水平。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)一般分為定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)。2．4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法1．定性預(yù)測(cè)

定性預(yù)測(cè)是指依靠人們的經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)知識(shí)和分析能力，參照已有的資料，通過(guò)主觀判斷，對(duì)事物未來(lái)的狀態(tài)如總體趨勢(shì)、發(fā)生或發(fā)展的各種可能性及其后果等做出分析與判斷。其特點(diǎn)是，主要靠經(jīng)驗(yàn)判斷未來(lái)，有時(shí)也做一些量化分析作為判斷的輔助手段。2．4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法2．定量預(yù)測(cè)

定量預(yù)測(cè)是在了解歷史資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型，并以此為基礎(chǔ)分析、計(jì)算和確定房地產(chǎn)市場(chǎng)要素在未來(lái)可能的數(shù)量。

2．4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法2．4．2房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的具體方法因預(yù)測(cè)的對(duì)象、內(nèi)容、期限不同而有所不同。通常采用的方法有：

1．直觀判斷法這是定性預(yù)測(cè)方法的統(tǒng)稱。這種方法適用范圍廣、成本低、費(fèi)時(shí)少，但受預(yù)測(cè)者的主觀因素影響大，較難提供以準(zhǔn)確數(shù)據(jù)為依據(jù)的預(yù)測(cè)值，在數(shù)據(jù)資料較少或不準(zhǔn)的情況下，多采用此法。定性預(yù)測(cè)方法主要包括集體判斷法、專家意見(jiàn)法。2．4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法2．歷史引伸法這是定量預(yù)測(cè)方法的統(tǒng)稱。在占有若干統(tǒng)計(jì)資料、預(yù)測(cè)對(duì)象的未來(lái)受突發(fā)性因素影響較小的情況下，選用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型進(jìn)行定量預(yù)測(cè)，可以得到比較滿意的預(yù)測(cè)效果。但是，由于所選擇和建立的數(shù)學(xué)模型不可能把所有因素都考慮進(jìn)去，因此定量預(yù)測(cè)的結(jié)果出現(xiàn)誤差也在所難免。此種方法包括簡(jiǎn)單平均數(shù)法、移動(dòng)平均數(shù)法、加權(quán)移動(dòng)平均數(shù)法、趨勢(shì)預(yù)測(cè)法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等。2．4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法1）簡(jiǎn)單平均數(shù)法簡(jiǎn)單平均數(shù)法是用算術(shù)平均值作為新一期的預(yù)測(cè)值的方法。其計(jì)算公式如下：式中，：代表平均數(shù)，即用算術(shù)平均法進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)的預(yù)測(cè)值；

n：代表資料數(shù)；

xn：代表第期的實(shí)際銷售數(shù)（=1，2，3，……）。2．4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法2）移動(dòng)平均法移動(dòng)平均法是在簡(jiǎn)單平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，其做法是把被平均的項(xiàng)逐漸向后移動(dòng)加以平均，每項(xiàng)平均的總項(xiàng)數(shù)不變。這個(gè)平均數(shù)就直接作為下期的預(yù)測(cè)值。平均時(shí)，可以用簡(jiǎn)單的算術(shù)平均數(shù)，也可以用加權(quán)平均數(shù)。2．4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法的計(jì)算公式為：加權(quán)移動(dòng)平均法的計(jì)算公式為：

從公式可見(jiàn)，不論簡(jiǎn)單式還是加權(quán)式，只能預(yù)測(cè)下一期數(shù)值。2．4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法3）趨勢(shì)預(yù)測(cè)法這是歷史引伸法中最適合于中長(zhǎng)期預(yù)測(cè)的方法。其基本原理是：根據(jù)過(guò)去各期的實(shí)際數(shù)據(jù)，分析其發(fā)展趨勢(shì)，并假定今后按該趨勢(shì)繼續(xù)發(fā)展，從而測(cè)定今后各期的數(shù)據(jù)。如果過(guò)去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等差級(jí)數(shù)，則其變化趨勢(shì)可用直線方程來(lái)表示；如果過(guò)去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等比級(jí)數(shù)，則可用曲線方程來(lái)表示。在這里，我們只介紹直線趨勢(shì)方程。2．4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法求趨勢(shì)直線的方程式是：

式中：y：預(yù)測(cè)值；x：代表的年份；a，b：待定系數(shù)運(yùn)用最小二乘法求得如下方程組：令，則上式可簡(jiǎn)化為：式中：yi：各年的實(shí)際銷售量；xi：各年的代號(hào)；n：已掌握數(shù)據(jù)的年數(shù)。2．4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法

值得注意的是，每一趨勢(shì)直線方程都必須注明原點(diǎn)的時(shí)間和計(jì)量單位，這一點(diǎn)和后面闡述的表明現(xiàn)象變量之間相關(guān)關(guān)系的回歸方程是有區(qū)別的。2．4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法4）指數(shù)平滑法指數(shù)平滑法是在移動(dòng)平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，指數(shù)平滑法是利用預(yù)測(cè)前一期的實(shí)際值和前一期的指數(shù)平滑預(yù)測(cè)值進(jìn)行加權(quán)平均來(lái)取得預(yù)測(cè)值的方法。它實(shí)際上是一種特殊的加權(quán)移動(dòng)平均法。2．4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法

其計(jì)算公式為：本期預(yù)測(cè)值=a×上期實(shí)際發(fā)生值+（1-a）×上期預(yù)測(cè)值式中：a為平滑系數(shù)，且0≤≤1

當(dāng)a=1時(shí)，預(yù)測(cè)值=上期實(shí)際發(fā)生值當(dāng)a=0時(shí)，預(yù)測(cè)值=上期預(yù)測(cè)值一般根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估計(jì)，當(dāng)差異較大時(shí)，a取0.7～0.8為宜；當(dāng)差異較小時(shí)，a取0.2～0.3為宜。

2．4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法5）季節(jié)指數(shù)法季節(jié)性預(yù)測(cè)比較簡(jiǎn)單的方法是計(jì)算各個(gè)季度的不同銷售指數(shù)。季節(jié)銷售指數(shù)可利用簡(jiǎn)單平均法算出。它是根據(jù)歷史資料求出每季度平均數(shù)占全期總平均數(shù)的比例，以表明各季銷售水平比全期總銷售水平高低的程度。2．4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法

其預(yù)測(cè)步驟為：第1步：求出歷年各季的平均銷售量。第2步：求出各季的季節(jié)指數(shù)，即當(dāng)季的平均數(shù)占全年平均數(shù)總和的百分比。第3步：根據(jù)季節(jié)指數(shù)和已知某年某季的實(shí)際數(shù)預(yù)測(cè)該年其它各個(gè)季的數(shù)據(jù)。2．4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法3．因果預(yù)測(cè)法

因果預(yù)測(cè)法是利用原因和結(jié)果之間存在數(shù)學(xué)函數(shù)式的內(nèi)在聯(lián)系，建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)。包括回歸分析法和相關(guān)分析法等。2．4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法1）回歸分析法

回歸分析法就是根據(jù)“自變量”來(lái)分析“因變量”的變化方向和程度。在采用回歸分析法進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，預(yù)測(cè)對(duì)象和影響因素之間一定要存在因果關(guān)系，且樣本數(shù)據(jù)量足夠；預(yù)測(cè)對(duì)象和影響因素的樣本數(shù)據(jù)之間存在某種統(tǒng)計(jì)規(guī)律，且能反映未來(lái)發(fā)展?fàn)顟B(tài)；樣本數(shù)據(jù)的分布若存在著線性趨勢(shì)，則可采用線性回歸分析法進(jìn)行預(yù)測(cè)。2．4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法其計(jì)算公式如下：

式中：y：預(yù)測(cè)值；x：自變量；a、b：回歸系數(shù)其中：

這一方程與趨勢(shì)預(yù)測(cè)中的一次（直線）方程相同，不同的地方是趨勢(shì)預(yù)測(cè)中以x代表年份，而在回歸分析法中則以x代表“自變量”。所以，此處不能令2．4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法2）相關(guān)分析法

相關(guān)分析法是分析市場(chǎng)商品供求變化諸因素中兩個(gè)相關(guān)變量之間的因果關(guān)系。它主要是在定性分析的基礎(chǔ)上，找出事物發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，確定自變量與因變量之間的函數(shù)關(guān)系，然后用回歸方程來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)。它與一元線性回歸法不同的地方是，此處因變量的變動(dòng)不一定決定于某個(gè)主要自變量，也可以是其他相關(guān)因素。2．4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法其計(jì)算公式是：

2．5市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例

——某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱2．5．1摘要

1．市場(chǎng)分析的目的。

2．分析方法、主要假設(shè)條件和風(fēng)險(xiǎn)因素。

3．建議——做/放棄/推遲/改進(jìn)以后可以做。2．5市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例

——某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱2．5．2概述

1．國(guó)家或整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和主要的增長(zhǎng)領(lǐng)域（確認(rèn)有吸引力的物業(yè)投資類型——可選擇的投資方向，分析當(dāng)前所處的經(jīng)濟(jì)周期或房地產(chǎn)周期中的位置）。

2．地區(qū)經(jīng)濟(jì)概況（可與國(guó)家進(jìn)行對(duì)比分析）。

2．5市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例

——某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱3．城市經(jīng)濟(jì)狀況（與國(guó)家和地區(qū)相比城市的就業(yè)狀況及趨勢(shì)，本城市就業(yè)情況短期預(yù)測(cè)，確認(rèn)和介紹當(dāng)?shù)刂饕a(chǎn)業(yè)、企業(yè)和產(chǎn)品）。

4．市場(chǎng)環(huán)境與場(chǎng)地分析（市場(chǎng)區(qū)域的劃分、土地面積、土地利用情況、場(chǎng)地描述，場(chǎng)地周?chē)煌ōh(huán)境及可及性分析，場(chǎng)地周?chē)恋乩们闆r和競(jìng)爭(zhēng)情況）。2．5市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例

——某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱2．5．3需求分析

1．預(yù)計(jì)的總需求（詳細(xì)分析項(xiàng)目所在市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家庭收入等，以預(yù)測(cè)擬開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)類型的市場(chǎng)需求）。（1）就業(yè)分析；（2）人口和家庭分析；（3）收入分析。2．5市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例

——某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱2．吸納率分析（就每一個(gè)相關(guān)的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行需求預(yù)測(cè)，以估計(jì)市場(chǎng)吸納的價(jià)格和數(shù)量）。（1）市場(chǎng)吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢(shì)；（2）預(yù)估市場(chǎng)吸納計(jì)劃（相應(yīng)時(shí)間周期內(nèi)的需求）。2．5市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例

——某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱2．5．4供給分析

1．調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過(guò)去的走勢(shì)和未來(lái)可能的供給。（1）相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計(jì)劃開(kāi)工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可的數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等；（2）估計(jì)短期的新增供給數(shù)量。2．5市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例

——某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱2．分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)劃。

3．分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況，分析未來(lái)相關(guān)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。2．5市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例

——某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱2．5．5競(jìng)爭(zhēng)分析

1．列出競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的功能和特點(diǎn)（價(jià)格、數(shù)量、設(shè)計(jì)形式、功能、裝修標(biāo)準(zhǔn)）。（1）描述已建成或正在建設(shè)中的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目（價(jià)格、數(shù)量、建造年代、空置、競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)）；（2）描述計(jì)劃建設(shè)中的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目。2．5市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例

——某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱2．市場(chǎng)細(xì)分，明確擬建項(xiàng)目的目標(biāo)使用者。（1）目標(biāo)使用者的狀態(tài)（年齡、性別、職業(yè)、收入）、行為（生活方式、消費(fèi)模式）、地理分布、需求的區(qū)位分布及流動(dòng)性；（2）了解每一細(xì)分市場(chǎng)下使用者的愿望和需要；（3）按各細(xì)分市場(chǎng)結(jié)果，分析對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目功能和特點(diǎn)的需求狀況，指出擬建項(xiàng)目應(yīng)具備的特色。2．5市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例

——某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱2．5．6市場(chǎng)占有率分析

1．基于競(jìng)爭(zhēng)分析的結(jié)果，按各細(xì)分市場(chǎng)估算市場(chǎng)供給總吸納量、吸納速度和擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)份額，明確擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目吸引顧客或使用者的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（1）估計(jì)項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率；（2）在充分考慮擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的條件下，進(jìn)一步確認(rèn)其市場(chǎng)占有率；（3）簡(jiǎn)述主要的市場(chǎng)特征。2．5市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例

——某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱2．市場(chǎng)分析結(jié)果（市場(chǎng)占有率、擬建項(xiàng)目銷售或出租進(jìn)度、價(jià)格、銷售期）。（1）在一定時(shí)間內(nèi)以某一價(jià)格出售或出租的面積或單元數(shù)量；（2）有利于增加市場(chǎng)占有率的建議。天津張貴莊項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告目錄第一部分項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Φ诙糠中枨笫袌?chǎng)分析第三部分區(qū)域供給市場(chǎng)分析第四部分競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析第五部分項(xiàng)目自身分析第六部分項(xiàng)目定位（產(chǎn)品建議）第七部分營(yíng)銷推廣建議第一部分項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿σ?、區(qū)位特點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Χ?、區(qū)域市場(chǎng)住宅供應(yīng)特點(diǎn)五、區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿︻A(yù)測(cè)三、區(qū)域商品房銷售現(xiàn)狀與趨勢(shì)四、區(qū)域市場(chǎng)社區(qū)普查結(jié)果一、區(qū)位特點(diǎn)---宗地占天津未來(lái)戰(zhàn)略東移之利，項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越1、張貴莊路項(xiàng)目選址位于天津東部地區(qū)，隨著天津工業(yè)戰(zhàn)略東移的逐步實(shí)施，該地區(qū)是今后天津的重點(diǎn)發(fā)展方向；2、是通往天津機(jī)場(chǎng)、北京以及其他地區(qū)的高速路網(wǎng)主要通道；3、天津與北京、天津市區(qū)與濱海新區(qū)的最佳結(jié)合點(diǎn)。天津空港物流加工區(qū)中心城區(qū)萬(wàn)科東麗湖濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)東麗湖旅游度假區(qū)金鐘公路津漢公路京津塘高速津?yàn)I高速茶

金路張貴莊項(xiàng)目濱海城區(qū)一、區(qū)位特點(diǎn)---本項(xiàng)目市場(chǎng)特性更偏向河?xùn)|區(qū)區(qū)域市場(chǎng)南開(kāi)區(qū)紅橋區(qū)河北區(qū)和平區(qū)河西區(qū)東麗區(qū)河?xùn)|區(qū)宗地內(nèi)環(huán)中環(huán)外環(huán)1、張貴莊路項(xiàng)目行政隸屬于東麗區(qū)，宗地位于外環(huán)和中環(huán)之間。2、但從市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)看，本案區(qū)域市場(chǎng)的表現(xiàn)更偏向于河?xùn)|區(qū)區(qū)域市場(chǎng)；因此本案的市場(chǎng)需求、供給、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析將主要以河?xùn)|區(qū)域市場(chǎng)為參照。躍進(jìn)路：3年10月部分建成通車(chē)外環(huán)津?yàn)I高速公路濱海新區(qū)

張貴莊項(xiàng)目天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)線中環(huán)線內(nèi)環(huán)線東南半環(huán)：03年10月全線貫通張貴莊路：03年7月建成通車(chē)津?yàn)I輕軌：03年下半年全線修通津塘公路京津塘高速東麗湖一、區(qū)位特點(diǎn)---交通環(huán)境改善后，地塊潛力將大幅上升圖交通環(huán)境的改善是本社區(qū)市場(chǎng)前景的關(guān)鍵因素，尤其是輕軌的建成通車(chē)，是有力的賣(mài)點(diǎn)1、本次調(diào)研數(shù)據(jù)表明*：交通改善前，潛在目標(biāo)人群認(rèn)為本項(xiàng)目有吸引力的比例僅為3%，交通改善后，有35%的認(rèn)為本項(xiàng)目非常有吸引力。2、特別是輕軌的建成通車(chē)對(duì)交通環(huán)境改善的貢獻(xiàn)率最大（54%）。輕軌建成張貴莊路是機(jī)場(chǎng)形象路東南半環(huán)全線貫通本項(xiàng)目和東麗區(qū)政府的躍進(jìn)路圖輕軌建成對(duì)目標(biāo)人群的吸引力最大（n=201;%）注：潛在目標(biāo)人群定義：居住在萬(wàn)新村、中山門(mén)、王串場(chǎng)、小海地、東麗區(qū)政府、一號(hào)橋二號(hào)橋、津塘路、土城等地，未來(lái)3年內(nèi)有購(gòu)房意愿，且承受能力在3000元以上房子的人群。一、區(qū)位特點(diǎn)---東部市場(chǎng)是未來(lái)城市發(fā)展方向1、02年以前，東部市場(chǎng)一直不是城市的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資較少，開(kāi)發(fā)水平較低，曾經(jīng)是實(shí)力開(kāi)發(fā)商很少介入的市場(chǎng)區(qū)域。2、由于以往開(kāi)發(fā)滯后，東部市場(chǎng)存留較大量的可開(kāi)發(fā)土地資源，張貴莊新市鎮(zhèn)的啟動(dòng)將對(duì)東部區(qū)域住宅市場(chǎng)起到拉動(dòng)和示范效應(yīng)。問(wèn)題：未來(lái)3年內(nèi)，您最可能在哪個(gè)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)房子？

河西區(qū)河?xùn)|區(qū)南開(kāi)區(qū)河北區(qū)和平區(qū)東麗區(qū)郊區(qū)紅橋區(qū)圖潛在目標(biāo)人群對(duì)區(qū)位判斷（n=201;%）

在您看來(lái)，哪個(gè)地區(qū)的房產(chǎn)最具增值潛力？3、02年市政府投巨資用于河?xùn)|市區(qū)的城市景觀建設(shè)和公共事業(yè)建設(shè)，興建東南半環(huán)、張貴莊路、津?yàn)I輕軌三條重要干道，規(guī)劃空港加工區(qū)、擴(kuò)建機(jī)場(chǎng)。拉動(dòng)了東部市場(chǎng)的全面啟動(dòng)。注：潛在目標(biāo)人群定義：居住在萬(wàn)新村、中山門(mén)、王串場(chǎng)、小海地、東麗區(qū)政府、一號(hào)橋二號(hào)橋、津塘路、土城等地，未來(lái)3年內(nèi)有購(gòu)房意愿，且承受能力在3000元以上房子的人群。（下同）一、區(qū)位特點(diǎn)---潛在消費(fèi)人群對(duì)東部市場(chǎng)信心增長(zhǎng)度開(kāi)發(fā)舉措之一：從02年開(kāi)始，市政府投資了近百億元用于河?xùn)|市區(qū)的城市景觀建設(shè)和公共事業(yè)建設(shè)，興建東南半環(huán)、張貴莊路、津?yàn)I輕軌三條重要干道，規(guī)劃空港加工區(qū)、擴(kuò)建機(jī)場(chǎng)，今后1-2年，這些投資將拉東區(qū)域市場(chǎng)的啟動(dòng)，在這樣的背景下，按照您的估計(jì)，三年之后，河?xùn)|區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)幅度會(huì)有多大？開(kāi)發(fā)舉措之二：目前張貴莊路正在建設(shè)，預(yù)計(jì)今年7月建成通車(chē)，屆時(shí)張貴莊路將成為天津市道路狀況最好，連接市區(qū)與機(jī)場(chǎng)最便利的一條道路，也會(huì)成為市區(qū)與濱海的物流走廊，按照您的估計(jì)，三年之后，張貴莊沿線的房產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)幅度會(huì)有多大？

開(kāi)發(fā)舉措之三：市政府在張貴莊沿線將規(guī)劃興建9000畝的新市鎮(zhèn)，在這里，不但會(huì)建有大規(guī)模居住區(qū)，而且會(huì)有完善的市政配套設(shè)施，設(shè)有辦公區(qū)，商業(yè)物流區(qū)（如興建大型汽車(chē)城，會(huì)展中心），在您了解到這方面情況后，您估計(jì)三年之后，張貴莊沿線的房產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)幅度會(huì)有多大？3/4的認(rèn)為漲幅在5%以上，平均增幅為14%。超過(guò)80%的人認(rèn)為漲幅在5%以上，平均增幅為16%。超過(guò)90%的人認(rèn)為漲幅在5%以上，平均增幅為19%。二、區(qū)域市場(chǎng)住宅供應(yīng)特點(diǎn)---本區(qū)域商品房銷量躍居全市首位圖近3年天津各區(qū)商品房的銷售量（套）

二、區(qū)域市場(chǎng)住宅供應(yīng)特點(diǎn)---單戶面積、均價(jià)逐年上升，但仍低于全市水平圖本區(qū)域市場(chǎng)戶均銷售面積逐年上升，仍低于全市平均水平（平方米）圖單價(jià)承受力逐步上升，仍低于全市平均水平（元/平方米）三、區(qū)域商品房銷售現(xiàn)狀與趨勢(shì)---主力需求為中小戶型的產(chǎn)品1、2002年主力需求是合同額在20－30萬(wàn)，面積在80－100平米的產(chǎn)品。2、均價(jià)在2000-3000元/平方米的比例為60%。

表2002各檔次產(chǎn)品的銷售比例

合同額面積平均單價(jià)貨值區(qū)間萬(wàn)元銷售比例％面積區(qū)間m2所占比例％單價(jià)區(qū)間元/m2所占比例％<=126％<=605％<=200020％12－2030％60－8018％2000－250031％20－3038％80－10038％2500－300029％30－4016％100－12022％3000－350015％>4010％>12018％3500－40002％……………………>40002％三、區(qū)域商品房銷售現(xiàn)狀與趨勢(shì)---單套面積100平方米以上的中、大戶型，單套貨值30萬(wàn)元以上的產(chǎn)品需求量逐年增多圖本區(qū)域單套100平方米的產(chǎn)品需求增加（套）圖本區(qū)域單套價(jià)格在30萬(wàn)元以上的產(chǎn)品需求增加（%）四、區(qū)域市場(chǎng)社區(qū)普查結(jié)果---本區(qū)居民約20萬(wàn)戶，居民居住條件欠佳。區(qū)域戶數(shù)萬(wàn)新村23180中山門(mén)23814王串場(chǎng)19407小海地53286東麗區(qū)政府、一號(hào)橋二號(hào)橋9000土城17505津塘路31031總計(jì)177223表本區(qū)域居民總數(shù)約70萬(wàn)人圖本區(qū)域居民家庭居住面積多在45平方米左右（平方米）四、區(qū)域市場(chǎng)社區(qū)普查結(jié)果---近一半的居民對(duì)居住狀況不滿意；4%的表示未來(lái)3年內(nèi)肯定購(gòu)房；12%的表示可能買(mǎi)房。住房滿意度萬(wàn)新村中山門(mén)王串場(chǎng)小海地東麗區(qū)政府一號(hào)橋二號(hào)橋土城津塘路總體不滿意4622324025705748一般3526203471203029滿意195349274101324表本區(qū)域居民住房滿意度（%）表本區(qū)域居民16%的表示未來(lái)3年“可能”或“肯定”買(mǎi)房（%）四、區(qū)域市場(chǎng)社區(qū)普查結(jié)果---區(qū)域內(nèi)居民有一定的購(gòu)房潛力，但主要以安居及基礎(chǔ)改善型1、張貴莊項(xiàng)目附近的幾大居民區(qū)相對(duì)比較集中，居民數(shù)量大約有20萬(wàn)戶（約70萬(wàn)人），人群構(gòu)成以工人為主，文化水平和收入相對(duì)較低。2、區(qū)域內(nèi)居民的商品房消費(fèi)潛力比較大，在總戶數(shù)的10％以上，但承受力普遍都比較低，未來(lái)3年想買(mǎi)房又能承受3000元/平米的價(jià)格的比例各區(qū)域沒(méi)有明顯差異，大約占總戶數(shù)的2％－3％。3、區(qū)內(nèi)醫(yī)院數(shù)量比較多，其中距離張貴莊較近的河?xùn)|中醫(yī)院是三級(jí)醫(yī)院，教育配套中學(xué)校數(shù)量不算少，但缺乏名校，大型娛樂(lè)設(shè)施比較多，缺乏距離近的郵局、銀行。4、區(qū)內(nèi)效益較好的大中型企事業(yè)單位比較多，其中天津制藥集團(tuán)、天津卷煙廠、河?xùn)|稅務(wù)局、天津中美史克都是規(guī)模大，效益比較好的企業(yè)，這些企業(yè)選擇購(gòu)房區(qū)域通常會(huì)選擇河?xùn)|區(qū)。五、區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?--東部區(qū)域潛力大，市場(chǎng)需求以安居及基礎(chǔ)改善型為主流1、東部區(qū)域市政的投入將給該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的開(kāi)發(fā)潛力，將改變東部市場(chǎng)一貫的區(qū)域型消費(fèi)定位狀況，而吸引全市市場(chǎng)，潛力巨大。2、東部市場(chǎng)的區(qū)銷量位于全市第一。成交均價(jià)低于全市市場(chǎng)，但漲勢(shì)明顯。3、安居及基礎(chǔ)改善型消費(fèi)占據(jù)該區(qū)域市場(chǎng)需求主流，其中基礎(chǔ)改善性需求呈現(xiàn)逐年增多區(qū)域，且容量很大。第二部分需求市場(chǎng)分析一、前言調(diào)研技術(shù)說(shuō)明二、區(qū)域市場(chǎng)基本狀況及潛力分析四、潛在目標(biāo)人群產(chǎn)品需求分析七、細(xì)分目標(biāo)人群座談會(huì)主要發(fā)現(xiàn)需求市場(chǎng)分析三、潛在目標(biāo)人群特征分析五、潛在目標(biāo)人群配套需求分析六、潛在目標(biāo)人群價(jià)位承受力一、前言調(diào)研技術(shù)說(shuō)明主題概念定位、產(chǎn)品建筑特性定位、價(jià)格定位；本項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力如何？張貴莊項(xiàng)目概念測(cè)試產(chǎn)品新的需求特點(diǎn)與偏好，為產(chǎn)品規(guī)劃提供依據(jù)消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)置業(yè)特點(diǎn)、新趨向與居住經(jīng)驗(yàn)，購(gòu)房動(dòng)機(jī)、理想住房特點(diǎn)以及張貴莊所在地塊的產(chǎn)品需求特點(diǎn)項(xiàng)目目標(biāo)人群定位；如何找到他們？并制定有針對(duì)性的策略影響他們。潛在人群、潛在目標(biāo)人群和“張貴莊項(xiàng)目”有效潛在目標(biāo)人群是誰(shuí)？他們具有怎樣的特點(diǎn)？區(qū)域分布如何？委托方收益研究目的張貴莊項(xiàng)目在客戶定位初步確定為河?xùn)|區(qū)幾個(gè)重點(diǎn)居民區(qū)的居民和河?xùn)|、東麗區(qū)重點(diǎn)企事業(yè)單位的職工以后，委托上海勺海市場(chǎng)調(diào)查公司對(duì)該部分居民進(jìn)行全面的市場(chǎng)調(diào)查，所得到的數(shù)據(jù)和結(jié)論為項(xiàng)目定位提供決策依據(jù)。一、前言調(diào)研技術(shù)說(shuō)明調(diào)研內(nèi)容：1、河?xùn)|、東麗區(qū)重點(diǎn)居民區(qū)居民研究：調(diào)研范圍：萬(wàn)新村、中山門(mén)、1號(hào)橋2號(hào)橋、東麗區(qū)政府附近居住區(qū)、小海地居住區(qū)、土城居住區(qū)、王串場(chǎng)居住區(qū)、津塘路附近居住區(qū)。調(diào)查對(duì)象：區(qū)域內(nèi)八大居民區(qū)居民戶訪問(wèn)方式：1、隨機(jī)抽樣入戶訪問(wèn)2、座談會(huì)樣本量：潛在客戶200個(gè)（入戶訪問(wèn)），四場(chǎng)（座談會(huì)）新市鎮(zhèn)用地范圍張貴莊路津塘公路中環(huán)線外環(huán)線◆萬(wàn)科2000畝萬(wàn)新村居住區(qū)津塘路居住區(qū)中山門(mén)居住區(qū)小海地居住區(qū)東麗區(qū)居住地2、重點(diǎn)企事業(yè)單位研究：調(diào)研對(duì)象及樣本量：職工100人企業(yè)管理人員：10人訪問(wèn)方式：攔截訪問(wèn)（職工）預(yù)約深訪（企業(yè)管理人員）調(diào)研范圍：區(qū)域內(nèi)及全市其他重點(diǎn)企事業(yè)單位。3、商業(yè)店鋪訪問(wèn)（40家）：對(duì)店鋪經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行面訪4、商戶訪問(wèn)（30家）：對(duì)有搬遷意向的單位主管進(jìn)行電話訪問(wèn)。目標(biāo)區(qū)域基本人口狀況：31031津塘路177223總計(jì)19407王串場(chǎng)53286小海地9000東麗區(qū)政府、一號(hào)橋二號(hào)橋17505土城2381423180戶數(shù)區(qū)域中山門(mén)萬(wàn)新村二、區(qū)域市場(chǎng)基本狀況及潛力分析經(jīng)濟(jì)狀況（家庭收入）：該收入反應(yīng)的是基本工資收入，不包含隱性收入。0.0%0.0%3.6%2.0%16.9%55.2%22.2%土城0.0%1.3%2.0%4.2%17.8%47.2%27.5%東麗區(qū)政府、一號(hào)橋二號(hào)橋1.0%0.8%2.9%5.2%18.6%48.4%23.1%津塘路0.0%1.2%2.9%4.7%21.9%45.1%23.7%中山門(mén)0.0%2.0%3.6%2.2%19.4%49.8%23.0%王串場(chǎng)3.3%1.0%4000－4999元2.1%0.3%5000－5999元5.2%3.8%3000－3999元0.0%25.2%44.3%25.5%萬(wàn)新村1.5%18.9%43.5%25.5%小海地6000元以上2000－2999元1000－1999元999元以下家庭收入二、區(qū)域市場(chǎng)基本狀況及潛力分析N＝隨機(jī)入戶的全部居民數(shù)量社會(huì)特征（職業(yè)）:22.60%8.10%16.90%19.70%16.70%21.00%21.70%下崗人員24.40%21.40%22.90%22.90%17.60%21.80%23.60%工人/服務(wù)員7.50%2.00%8.20%5.00%5.60%5.70%6.70%一般辦事員/文員19.00%24.20%19.80%21.90%21.20%18.80%21.10%離退休人員4.10%8.90%5.00%4.00%5.60%4.50%3.20%個(gè)體業(yè)主/承包人0.80%7.30%0.00%7.70%13.70%2.00%3.20%土城0.00%6.50%3.90%1.00%8.10%0.80%6.90%東麗區(qū)政府、一號(hào)二號(hào)橋1.20%7.50%0.20%4.60%5.80%0.80%2.10%津塘路1.80%7.50%0.80%3.20%6.30%2.30%6.30%中山門(mén)1.00%5.60%0.70%1.10%10.7%5.60%8.60%王串場(chǎng)2.00%0.30%自由職業(yè)者8.00%6.70%科研/教師2.40%2.20%私營(yíng)/民營(yíng)企業(yè)主1.30%7.30%2.90%1.90%萬(wàn)新村2.00%9.20%1.20%2.40%小海地三資企業(yè)管理人員國(guó)有企業(yè)/集體企業(yè)管理人員家庭主婦黨政機(jī)關(guān)/事業(yè)單位官員職業(yè)二、區(qū)域市場(chǎng)基本狀況及潛力分析N＝隨機(jī)入的全部居民數(shù)量社會(huì)特征（文化程度）：3.6%12.1%47.4%36.8%土城3.0%9.4%59.9%27.6%東麗區(qū)政府、一號(hào)橋二號(hào)橋6.2%15.9%48.6%29.3%津塘路0.0%12.5%58.8%28.8%中山門(mén)5.3%15.3%47.4%22.1%王串場(chǎng)5.7%3.8%本科及以上15.7%48.7%31.7%萬(wàn)新村9.1%52.3%33.0%小海地大專高中初中及以下受教育程度二、區(qū)域市場(chǎng)基本狀況及潛力分析N＝隨機(jī)入戶的全部居民數(shù)量居住特征（現(xiàn)有住房面積）：二、區(qū)域市場(chǎng)基本狀況及潛力分析N＝隨機(jī)入戶的全部居民數(shù)量未來(lái)購(gòu)房趨勢(shì)：小海地和土城未來(lái)購(gòu)房比例相當(dāng)高，達(dá)到20％以上，王串場(chǎng)地區(qū)未來(lái)的購(gòu)房比例最低，不到10％9.5%23.9%4.5%10.5%1.8%7.9%13.8%比較可能3.5%4.0%0.0%11.3%3.5%2.6%1.3%非?？赡?7.4%36.4%18.2%土城4.5%63.6%27.3%東麗區(qū)政府、一號(hào)橋二號(hào)橋9.3%36.8%40.9%津塘路7.9%23.7%57.9%中山門(mén)2.7%23.0%69.0%王串場(chǎng)5.8%42.0%37.2%萬(wàn)新村10.5%20.3%47.4%小海地不一定不太可能根本不可能未來(lái)購(gòu)房的可能性二、區(qū)域市場(chǎng)基本狀況及潛力分析N＝隨機(jī)入戶的全部居民數(shù)量區(qū)內(nèi)教育配套基本狀況（小學(xué)）：沙柳路沙柳路小學(xué)中心南道1號(hào)互助道小學(xué)萬(wàn)新村21區(qū)盤(pán)山道小學(xué)虎丘路6號(hào)虎丘路小學(xué)萬(wàn)新村16區(qū)嵩山道小學(xué)靖江路14號(hào)常州道小學(xué)天山路天山路小學(xué)正義道10號(hào)正義道小學(xué)招遠(yuǎn)路津門(mén)小學(xué)王串場(chǎng)六號(hào)路7號(hào)真理道小學(xué)地毯廠路4號(hào)津塘小學(xué)金鐘河?xùn)|街7號(hào)幸福道小學(xué)電傳路9號(hào)二號(hào)橋小學(xué)五號(hào)路16號(hào)五號(hào)路小學(xué)中心南道31號(hào)中心東道第二小學(xué)增產(chǎn)道3號(hào)增產(chǎn)道小學(xué)中心東道中心東道第一小學(xué)中環(huán)線和幸福道交口七號(hào)路小學(xué)廣寧路友愛(ài)道小學(xué)王串場(chǎng)革新道革新道小學(xué)地址學(xué)校名稱地址學(xué)校名稱二、區(qū)域市場(chǎng)基本狀況及潛力分析區(qū)內(nèi)教育配套基本狀況(中學(xué)）：香山道一號(hào)香山道中學(xué)萬(wàn)新村19區(qū)盤(pán)山道中學(xué)龍?zhí)堵?號(hào)中山門(mén)第三中學(xué)龍?zhí)堵?9號(hào)98中學(xué)王串場(chǎng)一號(hào)路一號(hào)路中學(xué)萬(wàn)新村21區(qū)沙柳路中學(xué)增產(chǎn)道23號(hào)78中學(xué)王串場(chǎng)一號(hào)路42號(hào)48中學(xué)正義道1號(hào)76中學(xué)廣寧路15號(hào)45中學(xué)真理道29號(hào)93中學(xué)招遠(yuǎn)南路東麗中學(xué)躍進(jìn)路73號(hào)100中學(xué)地址學(xué)校名稱二、區(qū)域市場(chǎng)基本狀況及潛力分析區(qū)內(nèi)醫(yī)療配套狀況：一級(jí)甲等靖江西里靖江醫(yī)院一級(jí)甲等金山道2號(hào)江都路醫(yī)院一級(jí)甲等永平巷20號(hào)安寧醫(yī)院二級(jí)盤(pán)山道22區(qū)盤(pán)山醫(yī)院二級(jí)三號(hào)路5號(hào)王串場(chǎng)醫(yī)院三級(jí)甲等中山門(mén)4號(hào)路中山門(mén)醫(yī)院三級(jí)甲等江都路第三醫(yī)院二級(jí)甲等建新東里2號(hào)二號(hào)橋醫(yī)院二級(jí)香山街香山醫(yī)院二級(jí)甲等外環(huán)線東側(cè)東麗醫(yī)院三級(jí)丙等張貴莊路35號(hào)河?xùn)|中醫(yī)院醫(yī)院等級(jí)地址醫(yī)院名稱二、區(qū)域市場(chǎng)基本狀況及潛力分析區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)市政配套狀況王串場(chǎng)正義道王串場(chǎng)郵電支局靖江路140號(hào)靖江橋郵電局萬(wàn)新村天山路天山路郵電支局津塘公路140號(hào)一號(hào)橋郵電支局地址郵電局名稱23段五號(hào)路儲(chǔ)蓄所青蒲路2號(hào)青蒲路儲(chǔ)蓄所金江路街靖江路儲(chǔ)蓄所江都路12號(hào)江都路儲(chǔ)蓄所革新道革新道儲(chǔ)蓄所江都路15號(hào)興北支行津塘路6號(hào)津塘路儲(chǔ)蓄所建新樓7號(hào)樓二號(hào)橋儲(chǔ)蓄所津塘公路79號(hào)城市合作銀行津塘公路125號(hào)一號(hào)橋儲(chǔ)蓄所地址銀行名稱二、區(qū)域市場(chǎng)基本狀況及潛力分析區(qū)域內(nèi)商業(yè)娛樂(lè)市政配套狀況王串場(chǎng)王串場(chǎng)公園江都路幸福公園津塘路與外環(huán)線交口東麗區(qū)體育場(chǎng)棲霞道東麗公園中山門(mén)中山門(mén)公園地址大型娛樂(lè)設(shè)施天山路南端盛宇里2號(hào)樓底商金鐘河大街天山路中段地址小型超市小型超市會(huì)員店/大賣(mài)場(chǎng)中型超市超市規(guī)模200平方米津工超市100平方米津工超市2000平方米樂(lè)夠超市300平方米大榮超市營(yíng)業(yè)面積超市名稱二、區(qū)域市場(chǎng)基本狀況及潛力分析重點(diǎn)單位基本情況：1200400津塘公路二號(hào)橋172號(hào)叉車(chē)配件公司3000500河?xùn)|六緯路151號(hào)河?xùn)|區(qū)地稅分局津塘路157號(hào)津塘路1號(hào)橋附近東麗區(qū)大畢莊工業(yè)區(qū)河?xùn)|區(qū)富民路津塘路1號(hào)橋北河?xùn)|區(qū)津塘路168號(hào)東麗區(qū)楊臺(tái)雪蓮路13號(hào)河?xùn)|區(qū)富民路東麗區(qū)躍進(jìn)路張貴莊路118號(hào)地址4008008008001000110015002000300010000規(guī)模1000五豐機(jī)械廠900二紡機(jī)械制造廠1200第九棉紡廠1000天津鋼廠1600（管理層）奧的斯電梯有限公司1300核工業(yè)理化工程研究所2500（管理層）天津卷煙廠800第三棉紡廠2000以上（管理層）天津市肉類聯(lián)合加工廠2000以上（管理層）天津藥業(yè)集團(tuán)公司平均收入（元）重點(diǎn)單位二、區(qū)域市場(chǎng)基本狀況及潛力分析1600100河?xùn)|區(qū)廣寧路105號(hào)華北地質(zhì)勘察局1300100河?xùn)|區(qū)中山門(mén)四十五中學(xué)津塘公路156號(hào)中心北道3號(hào)河?xùn)|區(qū)十經(jīng)路河?xùn)|區(qū)中山門(mén)躍進(jìn)路51號(hào)張貴莊路東興立交橋附近88號(hào)津塘路174號(hào)津塘公路一號(hào)橋天津東麗區(qū)地址110130150150200200200200400規(guī)模1000宏達(dá)紡織機(jī)械公司1000中心醫(yī)院1100五市政公司1000大榮超市2000東麗區(qū)教育局2000天津賽特測(cè)機(jī)有限公司1400電氣傳動(dòng)研究所1800第一商業(yè)學(xué)校2000天津市平安保險(xiǎn)公司平均收入（元）重點(diǎn)單位二、區(qū)域市場(chǎng)基本狀況及潛力分析津塘公路258號(hào)東麗工業(yè)區(qū)嶗山支道6號(hào)東麗區(qū)程林莊道澄洲路口張貴莊路萬(wàn)新村天山路絲區(qū)地址2500人2500人規(guī)模隆慶集團(tuán)有限公司天津直沽釀酒廠天津市東郊污水處理廠天津LG精密化工有限公司天津中美史克1800第一香料廠800天津絲絨廠平均收入（元）重點(diǎn)單位二、區(qū)域市場(chǎng)基本狀況及潛力分析二、區(qū)域市場(chǎng)基本狀況及潛力分析項(xiàng)目概念吸引力的測(cè)試項(xiàng)目對(duì)不同區(qū)域客戶的吸引力：二、區(qū)域市場(chǎng)基本狀況及潛力分析總體：A家潛在市場(chǎng)：B目標(biāo)市場(chǎng)：C張貴莊項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)：D

潛在市場(chǎng)：該區(qū)域3年內(nèi)有置業(yè)意愿。通過(guò)過(guò)濾獲得。

目標(biāo)市場(chǎng)：3年內(nèi)有置業(yè)意向，價(jià)格承受在一定水平(3000元/平米)的家庭。有效目標(biāo)市場(chǎng)：3年內(nèi)有購(gòu)房意向，對(duì)張貴莊項(xiàng)目概念有興趣的家庭。

數(shù)據(jù)均為假設(shè)數(shù)據(jù)二、區(qū)域市場(chǎng)基本狀況及潛力分析不同居民區(qū)的市場(chǎng)潛力：從數(shù)據(jù)上看，小海地的潛力最大，其次是中山門(mén)，萬(wàn)新村的突出特點(diǎn)是承受力差，并且對(duì)項(xiàng)目興趣度不大，土城突出特點(diǎn)是對(duì)項(xiàng)目興趣度不大，東麗區(qū)區(qū)域的特點(diǎn)是人口基數(shù)小，收入低，但對(duì)項(xiàng)目興趣度相當(dāng)高，王串場(chǎng)的特點(diǎn)是購(gòu)房比例小.1138694034津塘路（戶）699122611616小海地（戶）80126630東麗區(qū)政府、一號(hào)橋二號(hào)橋（戶）2474661029王串場(chǎng)（戶）513013500萬(wàn)新村（戶）344204849土城（戶）4026192500中山門(mén)（戶）區(qū)域有效目標(biāo)市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)潛在市場(chǎng)二、區(qū)域市場(chǎng)基本狀況及潛力分析不同區(qū)域市場(chǎng)對(duì)河?xùn)|房?jī)r(jià)及漲幅的判斷1516171811對(duì)修路對(duì)房產(chǎn)漲幅的判斷（％）21541897183821962063對(duì)目前河?xùn)|房產(chǎn)價(jià)格的平均估計(jì)（元/平米）1916202216對(duì)興建新市鎮(zhèn)對(duì)漲幅的判斷（％）121414189對(duì)投資對(duì)房產(chǎn)漲幅的判斷（％）東麗區(qū)政府、一號(hào)橋二號(hào)橋區(qū)域津塘路小海地、土城中山門(mén)、王串場(chǎng)萬(wàn)新村表距離項(xiàng)目最近的兩塊區(qū)域居民對(duì)項(xiàng)目增值潛力的判斷最差1814121875.單位職工對(duì)興建新市鎮(zhèn)對(duì)漲幅的判斷（％）對(duì)修路對(duì)房產(chǎn)漲幅的判斷（％）對(duì)投資對(duì)房產(chǎn)漲幅的判斷（％）對(duì)目前河?xùn)|房產(chǎn)價(jià)格的平均估計(jì)（元/平米）表單位職工對(duì)項(xiàng)目走勢(shì)地判斷與居民差不多二、區(qū)域市場(chǎng)基本狀況及潛力分析居住年限不同的客戶對(duì)不同增長(zhǎng)變量對(duì)區(qū)域增值潛力的判斷：不同居住年限的客戶對(duì)目前河?xùn)|房產(chǎn)的價(jià)格判斷沒(méi)有明顯差異，但居住年限越長(zhǎng)，對(duì)區(qū)域增值潛力的判斷越弱，新市鎮(zhèn)的興建更能讓人對(duì)張貴莊地域的增值有比較樂(lè)觀的判斷。262220241916171412151312兩年及以下對(duì)興建新市鎮(zhèn)對(duì)房產(chǎn)漲幅的判斷（％）對(duì)修路對(duì)房產(chǎn)漲幅的判斷（％）對(duì)政府投資對(duì)房產(chǎn)漲幅的判斷（％）2－5年5－10年10年以上對(duì)目前河?xùn)|房產(chǎn)價(jià)格的平均估計(jì)（元/平米）居住年限204710年以上20776－10年19733－5年20562年及以下表不同居住年限客戶對(duì)河?xùn)|房產(chǎn)價(jià)格的判斷二、區(qū)域市場(chǎng)基本狀況及潛力分析對(duì)區(qū)域增值潛力的判斷：總體上看，河西區(qū)被認(rèn)為是最具增值潛力的區(qū)域，除了小海地、土城之外，其他區(qū)域?qū)訓(xùn)|區(qū)的增值潛力認(rèn)可度都比較高；河?xùn)|區(qū)的單位職工對(duì)河?xùn)|區(qū)房產(chǎn)潛力比較有信心。21.7%13.3%0.0%7.8%16.7%東麗區(qū)54.3%26.7%76.0%19.6%25.0%河西區(qū)4.3%0.0%19.6%津塘路11.8%19.6%27.5%中山門(mén)、王串場(chǎng)12.0%8.0%2.0%小海地、土城0.0%8.3%45.8%萬(wàn)新村13.3%16.7%23.3%東麗區(qū)政府、一號(hào)橋二號(hào)橋和平區(qū)南開(kāi)區(qū)河?xùn)|區(qū)最有增值潛力的區(qū)域8.9南開(kāi)區(qū)9.9東麗區(qū)10.9和平區(qū)30.7河西區(qū)35.6河?xùn)|區(qū)比例（％）最有增值潛力的區(qū)域表單位職工對(duì)不同區(qū)域增值潛力地判斷二、區(qū)域市場(chǎng)基本狀況及潛力分析不同區(qū)域的購(gòu)房意向：目前看，只有河?xùn)|區(qū)居民對(duì)河?xùn)|房產(chǎn)興趣度比較高，但河西的房產(chǎn)被普遍看好；有7成多的河?xùn)|區(qū)單位職工把河?xùn)|列為他們購(gòu)房選擇的區(qū)域。26%30%40%37%8%和平0%37%0%14%0%東麗52%43%98%49%25%河西47%57%東麗區(qū)政府、一號(hào)橋二號(hào)橋20%83%津塘路44%16%小海地、土城25%83%萬(wàn)新村61%65%中山門(mén)、王串場(chǎng)區(qū)域南開(kāi)河?xùn)|表不同區(qū)域客戶對(duì)可能購(gòu)房區(qū)域的選擇12.9％東麗區(qū)19.8％南開(kāi)區(qū)29.7％和平區(qū)51.5％河西區(qū)74.3％河?xùn)|區(qū)單位職工區(qū)域表單位職工對(duì)可能購(gòu)房區(qū)域的選擇二、區(qū)域市場(chǎng)基本狀況及潛力分析不同區(qū)域的購(gòu)房意向：總體上講，客戶對(duì)本區(qū)域的忠誠(chéng)度最高，但東麗客戶對(duì)區(qū)域的選擇比較分散，希望到城里選擇住房，中山門(mén)王串場(chǎng)的客戶對(duì)區(qū)域的選擇同樣比較分散；河?xùn)|區(qū)的單位最可能選擇的購(gòu)房地點(diǎn)是河?xùn)|區(qū)0%0%0%2%0%紅橋區(qū)7%10%4%6%0%和平區(qū)0%20%0%0%0%東麗區(qū)26%17%90%28%8%河西區(qū)0%3%0%20%0%河北區(qū)13%37%東麗區(qū)政府、一號(hào)橋二號(hào)橋11%57%津塘路6%0%小海地、土城13%79%萬(wàn)新村24%20%中山門(mén)、王串場(chǎng)區(qū)域南開(kāi)區(qū)河?xùn)|區(qū)表不同區(qū)域客戶對(duì)最可能購(gòu)房區(qū)域的選擇5％東麗區(qū)5％和平區(qū)5.9％南開(kāi)區(qū)23.8％河西區(qū)51.5％河?xùn)|區(qū)單位職工區(qū)域表單位職工最可能選擇的購(gòu)房區(qū)域二、區(qū)域市場(chǎng)基本狀況及潛力分析區(qū)域市場(chǎng)基本情況綜述

項(xiàng)目的總體概念有比較強(qiáng)的吸引力，區(qū)域市場(chǎng)的潛在目標(biāo)市場(chǎng)總量是4027戶。與河西區(qū)相比，項(xiàng)目和河?xùn)|區(qū)的增值潛力并沒(méi)有被普遍認(rèn)可，但購(gòu)房意愿與對(duì)區(qū)域的增值潛力判斷密切相關(guān)，因此加強(qiáng)對(duì)河?xùn)|區(qū)的宣傳對(duì)購(gòu)房意愿的改變將有十分重要的作用客戶普遍更愿意在自己居住的區(qū)域購(gòu)房，對(duì)河?xùn)|認(rèn)可度較高的是萬(wàn)新村、津塘路和東麗區(qū)政府附近河西的兩個(gè)區(qū)域小海地和土城對(duì)本地區(qū)認(rèn)可度相當(dāng)高，改變他們的區(qū)域選擇會(huì)有一定的難度河?xùn)|單位對(duì)河?xùn)|區(qū)域認(rèn)可度相當(dāng)高，項(xiàng)目概念對(duì)他們的吸引力也比普通區(qū)域住戶強(qiáng)，但單位職工畢竟基數(shù)小，因此只能作為輔助市場(chǎng)二、區(qū)域市場(chǎng)基本狀況及潛力分析三、潛在目標(biāo)人群特征分析－年齡三口之家是目前居民家庭的主體，也是未來(lái)家庭的主體，但為結(jié)婚而買(mǎi)房的新婚夫婦的數(shù)量不容忽視三、潛在目標(biāo)人群特征分析－家庭結(jié)構(gòu)機(jī)關(guān)企事業(yè)干部、專業(yè)技術(shù)人員和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者是改善型客戶的主體，三分之二的目標(biāo)客戶受過(guò)高等教育表2－1三分之二目標(biāo)客戶受過(guò)高等教育（n=201）百分比（％）1.5碩士及以上34.3大學(xué)本科28.4大專29.9高中/中技/中專6初中及以下三、潛在目標(biāo)人群特征分析－教育背景目標(biāo)客戶有較好的經(jīng)濟(jì)狀況，但仍屬于工薪階層，他們每月可支配收入不是很高三、潛在目標(biāo)人群特征分析－家庭收入目標(biāo)客戶的現(xiàn)有居住狀況不太好，比較擁擠三、潛在目標(biāo)人群特征分析－目前居住狀況目標(biāo)客戶的主體常年居住在相應(yīng)區(qū)域，他們住房的主要來(lái)源是自己的單位，多數(shù)人只有一套房三、潛在目標(biāo)人群特征分析－目前居住狀況目標(biāo)客戶的生活方式仍然比較傳統(tǒng)，但很健康，他們對(duì)一些時(shí)尚的娛樂(lè)項(xiàng)目更多的是偶爾參加三、潛在目標(biāo)人群特征分析－生活形態(tài)目標(biāo)客戶購(gòu)房的首要目的是改善居住條件，這與他們整個(gè)群體的稱謂非常相符，結(jié)婚是改善型客戶的另一個(gè)主要購(gòu)房目的0.512可以自由選擇單位1.529投資增值32242392886購(gòu)房的目的（％）0.547112351最主要的購(gòu)房目的（％）

周末或假期度假用

給父母住

自己用來(lái)養(yǎng)老

給子女準(zhǔn)備

自己結(jié)婚用

改善自己的居住條件表2－2購(gòu)房目的（n=201)三、潛在目標(biāo)人群特征分析－生活形態(tài)交通、環(huán)境、配套、價(jià)格是目標(biāo)客戶購(gòu)房看重的幾大因素.40455051525568717491看重的因素％3.515.55.56.5715.914.914.922.4最看重的因素％

與孩子上學(xué)地點(diǎn)的距離

區(qū)域的居住習(xí)慣和熟悉程度

與老人居住地點(diǎn)的距離

區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿?/p>

教育/文化氛圍是否濃厚

與上班地點(diǎn)的距離

價(jià)格

市政配套設(shè)施是否完善

區(qū)域環(huán)境是否優(yōu)美交通是否便利表2－3購(gòu)房看重的因素（n=201）三、潛在目標(biāo)人群特征分析－決策因素住房產(chǎn)品本身是目標(biāo)客戶最不滿意的方面，社區(qū)的自然環(huán)境和物業(yè)也被廣泛關(guān)注.132社區(qū)教育配套不完善243337394761626378不滿的方面（％）511131215753最不滿的方面（％）

交通不方便

社區(qū)文化氛圍差

社區(qū)休閑娛樂(lè)配套設(shè)施不完善

社區(qū)健身配套設(shè)施不完善

社區(qū)生活配套設(shè)施不完善

社區(qū)自然環(huán)境差

房間布局不合理

社區(qū)物業(yè)管理差

總面積太小表2－4對(duì)現(xiàn)有住房的評(píng)價(jià)（n=201）三、潛在目標(biāo)人群特征分析－決策因素大眾媒介、人際渠道和現(xiàn)場(chǎng)看房是目標(biāo)客戶接觸房產(chǎn)信息的主要途徑，但最值得信任的仍是現(xiàn)場(chǎng)看房和人際渠道243233354570718495接觸渠道（％）120205019168最相信的渠道（％）

房地產(chǎn)中介服務(wù)公司

上網(wǎng)

廣播

展覽會(huì)

路牌廣告

現(xiàn)場(chǎng)看房

朋友介紹

電視

看報(bào)紙表2－4購(gòu)房信息渠道（n=201）三、潛在目標(biāo)人群特征分析－媒體特征目標(biāo)客戶可以進(jìn)一步細(xì)分為品質(zhì)改善型、調(diào)整改善型和產(chǎn)品改善型三、潛在目標(biāo)人群特征分析－細(xì)分客戶

品質(zhì)改善型（32％）調(diào)整型（41％）產(chǎn)品改善型（27％）利益點(diǎn)（購(gòu)房心理）買(mǎi)房追求成功的感覺(jué)，要求生活品味全方位提升購(gòu)房利益追求界于其它兩種類型之間更看重房屋質(zhì)量，心理需求不是太高區(qū)域特征各區(qū)域分布相對(duì)均勻萬(wàn)新村：占25％；中山門(mén)、王串場(chǎng)：占29％；小海地、土城：占32％；東麗區(qū)政府、一號(hào)橋二號(hào)橋：占37％；津塘路：占35％萬(wàn)新村：占25％；中山門(mén)、王串場(chǎng)：占49％；小海地、土城：占48％；東麗區(qū)政府、一號(hào)橋二號(hào)橋：占63％；津塘路：占20％萬(wàn)新村：占50％；中山門(mén)、王串場(chǎng)：占22％；小海地、土城：占20％；東麗區(qū)政府、一號(hào)橋二號(hào)橋：占0％；津塘路：占46％婚姻狀況未婚：31％未婚：42％未婚：28％年齡結(jié)構(gòu)22－35歲（47％）；36－45歲（31％）46歲及以上（22％）22－35歲（54％）36－45歲（23％）46歲及以上（23％）22－35歲（39％）36－45歲（30％）46歲及以上（32％）文化程度大專及以上占72％大專及以上占70％大專及以上占46％職業(yè)特征31%為機(jī)關(guān)、事業(yè)單位官員，這一比例明顯高于調(diào)整型、產(chǎn)品改善型客戶。無(wú)明顯特征個(gè)體業(yè)主、承包人占22％家庭月收入4000－4999元（75％）5000元及以上（25％）4000－4999元（71％）5000元及以上（29％）4000－4999元（82％）5000元及以上（18％）私車(chē)擁有情況私車(chē)、單位配車(chē)：12.6％；未來(lái)三年內(nèi)購(gòu)車(chē)：18.8％私車(chē)、單位配車(chē)：9.6％；未來(lái)三年內(nèi)購(gòu)車(chē)：24.1%私車(chē)、單位配車(chē)：9.3％；未來(lái)三年內(nèi)購(gòu)車(chē)：11.1％三、潛在目標(biāo)人群特征分析－細(xì)分客戶特征綜述

品質(zhì)改善型調(diào)整型產(chǎn)品改善型

總價(jià)承受力20萬(wàn)元及以下：20.3％21－30萬(wàn)元：51.6％30萬(wàn)元以上：28.2％20萬(wàn)元及以下：39.8％21－30萬(wàn)元：47.0％30萬(wàn)元以上：13.2％20萬(wàn)元及以下：33.3％21－30萬(wàn)元：53.7％30萬(wàn)元以上：13.0％購(gòu)房總面積51－80平米：10.9％81－100平米：51.6％100平米以上：36.0％51－80平米：24.1％81－100平米：54.2％100平米以上：21.7％51－80平米：29.6％81－100平米：61.1％100平米以上：9.3％

住宅類型多層住宅：33％花園洋房：48％小高層：15％別墅：5％多層住宅：35％花園洋房：28％小高層：35％別墅：2％多層住宅：33％花園洋房：35％小高層：30％別墅：3％

戶型結(jié)構(gòu)兩室一廳：29％兩室二廳：29.7％三室一廳：17.2％三室二廳：31.3％兩室一廳：45.7％兩室二廳：8.6％三室一廳：27.2％三室二廳：18.5％兩室一廳：59.3％兩室二廳：20.4％三室一廳：11.1％三室二廳：9.3％三、潛在目標(biāo)人群特征分析－細(xì)分客戶特征綜述品質(zhì)改善型客戶買(mǎi)房追求成功的感覺(jué)，要求生活品味全方位提升，而產(chǎn)品改善型客戶更看重房屋質(zhì)量，心理需求不是太高，調(diào)整改善型客戶界于兩者之間。三、潛在目標(biāo)人群特征分析－細(xì)分客戶特征調(diào)整改善型未婚比例更高，更年輕；產(chǎn)品改善型未婚比例最小，年齡最大三、潛在目標(biāo)人群特征分析－細(xì)分客戶特征產(chǎn)品改善型現(xiàn)有家庭人口數(shù)相對(duì)較多，未來(lái)家庭結(jié)構(gòu)中夫婦及已經(jīng)工作的未婚子女較多，調(diào)整改善型中新婚夫婦是未來(lái)的主要的家庭結(jié)構(gòu)，品質(zhì)改善型家庭特征不明顯三、潛在目標(biāo)人群特征分析－細(xì)分客戶特征機(jī)關(guān)干部和專業(yè)技術(shù)人員是品質(zhì)型客戶的職業(yè)特征，調(diào)整型客戶的主要職業(yè)特征是技術(shù)人員和私營(yíng)/個(gè)體業(yè)主，產(chǎn)品改善型是個(gè)體業(yè)主和國(guó)有企業(yè)管理人員，品質(zhì)型客戶相對(duì)學(xué)歷最高，改善型客戶學(xué)歷最低改善型調(diào)整型品質(zhì)型6%8%31%黨政機(jī)關(guān)/事業(yè)單位官員11%10%2%一般辦事員/文員11%2%3%離退休人員7%11%3%工人/服務(wù)員/營(yíng)業(yè)員6%4%5%自由職業(yè)者9%15%6%私營(yíng)/民營(yíng)企業(yè)主/管理人員6%2%8%三資/股份制企業(yè)管理人員22%12%11%個(gè)體業(yè)主/承包人15%13%11%國(guó)有企業(yè)/集體企業(yè)管理人員7%18%16%科研/教師/醫(yī)生/技術(shù)人員表細(xì)分人群的職業(yè)特征三、潛在目標(biāo)人群特征分析－細(xì)分客戶特征改善型客戶的收入相對(duì)較低，但其他兩類客戶的收入沒(méi)有明顯差異三、潛在目標(biāo)人群特征分析－細(xì)分客戶特征產(chǎn)品改善型客戶在原地域居住時(shí)間相對(duì)最長(zhǎng)，住房面積最小，調(diào)整改善型客戶居住時(shí)間最短，現(xiàn)有住房相對(duì)面積最大。三、潛在目標(biāo)人群特征分析－細(xì)分客戶特征在訪問(wèn)的樣本中，產(chǎn)品改善型客戶是萬(wàn)新村、津塘路客戶的主體，而調(diào)整改善型客戶是其他地域的主體0%63%37%東麗區(qū)政府、一號(hào)橋二號(hào)橋20%48%32%小海地、土城津塘路中山門(mén)、王串場(chǎng)萬(wàn)新村46%22%50%改善型20%49%25%調(diào)整型35%29%25%品質(zhì)型三、潛在目標(biāo)人群特征分析－細(xì)分客戶特征產(chǎn)品改善型客戶生活形態(tài)比較傳統(tǒng)，他們更重親情，較少參加娛樂(lè)活動(dòng)，品質(zhì)改善型的客戶生活豐富，而調(diào)整改善型客戶的生活形態(tài)界于兩者之間，更像品質(zhì)改善型的客戶，2.02.52.5在家上網(wǎng)1.72.41.8到網(wǎng)吧上網(wǎng)2.02.42.5去酒吧、咖啡廳、茶館改善型調(diào)整型品質(zhì)型2.33.13.1看電影、演唱會(huì)、戲劇、卡拉OK、迪廳等3.64.04.0到大商場(chǎng)購(gòu)物3.23.13.5家庭外出用餐1.72.22.5麻將/紙牌帶點(diǎn)刺激的活動(dòng)1.72.82.5棋牌類1.72.62.7游泳/健美/球類/器材健身4.34.24.1去父母/子女/朋友家2.32.42.8郊游三、潛在目標(biāo)人群特征分析－細(xì)分客戶特征品質(zhì)型客戶在選擇住房時(shí)更看重配套、環(huán)境、文化氛圍，調(diào)整型要求未來(lái)住宅交通便利、有發(fā)展?jié)摿?，產(chǎn)品改善型首先看重的是價(jià)格和與老人居住地點(diǎn)的遠(yuǎn)近。區(qū)域環(huán)境和交通是三類客戶普遍看重的因素。13%4%2%與老人居住地點(diǎn)的距離30%16%13%價(jià)格改善型調(diào)整型品質(zhì)型4%11%0%區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿?%8%8%與上班地點(diǎn)的距離17%30%17%交通是否便利0%5%5%與孩子上學(xué)地點(diǎn)的距離4%5%11%教育/文化氛圍是否濃厚15%13%17%區(qū)域環(huán)境是否優(yōu)美2%1%0%區(qū)域的居住習(xí)慣和熟悉程度13%7%27%市政配套設(shè)施是否完善三、潛在目標(biāo)人群特征分析－細(xì)分客戶特征居住面積小是改善型客戶最突出的問(wèn)題，品質(zhì)型相對(duì)更看重環(huán)境，他們是真正想使自己生活上一個(gè)檔次的人，而調(diào)整型客戶相對(duì)更看重交通和物業(yè)，他們以結(jié)婚為目的的買(mǎi)房特征非常突出，三、潛在目標(biāo)人群特征分析－細(xì)分客戶特征四、潛在目標(biāo)人群產(chǎn)品需求假如在其他方面相同的情況下，您會(huì)選擇6層的多層公寓、3-4.5層的花園洋房、還是8-12層的小高層？假如小高層價(jià)格比6層公寓貴8%，但綠地比多層多一倍，而3-4.5層的花園洋房?jī)r(jià)格比6層公寓高10%，綠地比多層多5%，您是選擇6層的多層公寓、3-3.5層的花園洋房、還是8-12層的小高層？表不同樓型需求者的未來(lái)居住人口（％）四、潛在目標(biāo)人群產(chǎn)品需求各類建筑類型的主力需求都是以核心家庭為主，其中小高層表現(xiàn)的更為突出。多層公寓呈平均分布狀態(tài)四、潛在目標(biāo)人群產(chǎn)品需求小高層的客戶更多的選擇兩室一廳的偏小戶型，花園洋房的客戶則偏愛(ài)三室的稍大戶型，多層公寓的客戶選擇的比較平均。圖不同樓型的戶型需求n=128圖不同樓型對(duì)面積的需求n=128心理需求的平均值：

多層公寓面積需求平均值為98平米，花園洋房面積需求平均值為102平米，小高層面積需求平均值為97平米。別墅面積需求的平均值為125平米。四、潛在目標(biāo)人群產(chǎn)品需求多層公寓客戶對(duì)一躍二層的需求較高，花園洋房客戶對(duì)于躍層（或復(fù)式）住宅樓層的選擇多數(shù)持無(wú)所謂的態(tài)度。表不同樓型對(duì)躍層（或復(fù)式）住宅樓層的選擇（%）n=128具體住宅設(shè)計(jì)定位－--兩廳的住宅需要兩個(gè)衛(wèi)生間，一廳的住宅需要一個(gè)衛(wèi)生間，兩室一廳以一個(gè)陽(yáng)臺(tái)為主，其他戶型以兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)為主，所有住宅一個(gè)廚房就足夠。表不同戶型衛(wèi)生間數(shù)需求n=201表3花園公寓不同樓型衛(wèi)生間數(shù)配比（n=99)2室1廳2室2廳3室1廳3室2廳一衛(wèi)84%38%77%35%二衛(wèi)16%62%23%65%表不同戶型陽(yáng)臺(tái)數(shù)需求2室1廳2室2廳3室1廳3室2廳一陽(yáng)臺(tái)68%32%44%17%二陽(yáng)臺(tái)32%62%