物業(yè)糾紛講座

物業(yè)糾紛法律講座二〇一六年五月

第一局部物業(yè)管理根底知識(shí)

一、什么是物業(yè)管理？物業(yè)管理指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動(dòng)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)效勞企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。二、為什么要實(shí)施物業(yè)管理？主要有三方面原因客觀上要求實(shí)施物業(yè)管理：一是房屋產(chǎn)權(quán)多元化。二是人們生活水平的提高，需求增強(qiáng)。三是物業(yè)工程建設(shè)規(guī)模大，房屋及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理要求專(zhuān)業(yè)性程度高。三、什么是業(yè)主？《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有以下權(quán)利：〔一〕按照物業(yè)效勞合同的約定，接受物業(yè)效勞企業(yè)提供的效勞；〔二〕提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；〔三〕提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么的建議；〔四〕參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；〔五〕選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；〔六〕監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；〔七〕監(jiān)督物業(yè)效勞企業(yè)履行物業(yè)效勞合同；〔八〕對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；〔九〕監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金〔以下簡(jiǎn)稱專(zhuān)項(xiàng)維修資金〕的管理和使用；〔十〕法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。四、什么是業(yè)主大會(huì)？《物業(yè)管理?xiàng)l例》第八條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第九條規(guī)定：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體方法由省、自治區(qū)、直轄市制定。五、什么時(shí)候應(yīng)成立業(yè)主大會(huì)？新建和已建成的商品房〔包括經(jīng)濟(jì)適用房〕入住率超過(guò)50%的或入住率缺乏50%但首戶入住已滿一年的物業(yè)管理區(qū)域；公有住房出售率超過(guò)50%的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)盡快組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。六、業(yè)主大會(huì)會(huì)議以什么形式召開(kāi)？《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有局部占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第〔五〕項(xiàng)和第〔六〕項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有局部占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)經(jīng)專(zhuān)有局部占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。七、業(yè)主大會(huì)是否要定期開(kāi)會(huì)？《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十三條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十四條規(guī)定：召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。八、業(yè)主大會(huì)具有哪些主要職責(zé)？《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)履行以下職責(zé)：〔一〕制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么；〔二〕制定和修改管理規(guī)約；〔三〕選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；〔四〕選聘和解聘物業(yè)效勞企業(yè)；〔五〕籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；〔六〕改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；〔七〕有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。九、業(yè)主大會(huì)如何決議才有效？業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第〔五〕項(xiàng)和第〔六〕項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有局部占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有局部占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。十、什么是業(yè)主委員會(huì)？業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體實(shí)施業(yè)主大會(huì)的決議。業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)一般為5至9人的單數(shù)，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。十一、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)是什么？業(yè)主委員會(huì)的主要職責(zé)為：〔1〕召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；〔2〕代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同；〔3〕及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)效勞合同；〔4〕監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；〔5〕業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督違反物業(yè)效勞合同約定逾期不交納物業(yè)效勞費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)效勞費(fèi)用。十二、什么人可以中選業(yè)主委員會(huì)委員？《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。十三、什么是業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么？《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十八條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。十四、如何進(jìn)行招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)？《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三條國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)效勞企業(yè)。第二十四條國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相別離的原那么，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)效勞企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)效勞企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)效勞企業(yè)。

十五、出租房屋時(shí)，誰(shuí)來(lái)交納物業(yè)費(fèi)？出租房屋時(shí)，物業(yè)效勞費(fèi)用的交費(fèi)義務(wù)為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)效勞費(fèi)用的，從其約定。十六、首層需要交電梯費(fèi)用嗎？電梯費(fèi)用由樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分?jǐn)偅讓幼粢惨患{電梯費(fèi)用，業(yè)主大會(huì)另有決議以及業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的，從其約定。

十七、鄰居占用了公共樓道怎么辦？公共樓道屬于共用部位，鄰居占用了公共樓道就是侵犯了相鄰業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)可以要求其停止占用；造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二局部物業(yè)法律糾紛案例

物業(yè)收費(fèi)糾紛解析典型案例：因物業(yè)公司的過(guò)錯(cuò)致使業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)王女士因拖欠20個(gè)月物業(yè)費(fèi)，被某物業(yè)管理推上法庭。在庭審中，王女士拿出了有利證據(jù)，證明物業(yè)公司提供的物業(yè)管理效勞存在一定瑕疵，如將樓房的消防道用做垃圾通道、亂停車(chē)、設(shè)啤酒銷(xiāo)售攤位等。法院根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等原那么，對(duì)物業(yè)公司要求的物業(yè)管理費(fèi)予以一定比例的扣減，扣減比例根據(jù)實(shí)際違約情況確定為30％，王女士須交20個(gè)月物業(yè)費(fèi)的70％。物業(yè)收費(fèi)糾紛解析典型案例：房屋無(wú)人居住是否可以不交納物業(yè)費(fèi)張先生及其夫人居住在某小區(qū)8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業(yè)管理員上門(mén)收取物業(yè)管理費(fèi),張先生講:我們半年都不在家,不應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)，于是跟物業(yè)公司產(chǎn)生了糾紛，為了收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司將張先生告上法院。物業(yè)收費(fèi)糾紛解析典型案例：業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)費(fèi)的交納爭(zhēng)議糾紛2005年，黃女士購(gòu)置了某小區(qū)商品房一套。2006年6月，黃女士將該套商品房出租給萬(wàn)某一家使用。從2006年10月份開(kāi)始，黃女士認(rèn)為物業(yè)效勞費(fèi)用應(yīng)由實(shí)際使用人萬(wàn)某交付，并告知某物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人萬(wàn)某收取。某物業(yè)管理企業(yè)向萬(wàn)某收取物業(yè)效勞費(fèi)用時(shí)遭拒絕，萬(wàn)某認(rèn)為物業(yè)效勞費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付，自己只有支付租金的義務(wù)而無(wú)支付物業(yè)效勞費(fèi)用的義務(wù)。小區(qū)發(fā)生盜竊引發(fā)的糾紛典型案例：車(chē)輛被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛王女士的汽車(chē)停放在小區(qū)內(nèi)，物業(yè)公司按每次每輛車(chē)5元的標(biāo)準(zhǔn)收取露天臨時(shí)停車(chē)費(fèi)。2023年12月晚車(chē)輛喪失。王女士與物業(yè)公司就車(chē)輛損失產(chǎn)生糾紛，鬧上法庭。法院審理后認(rèn)為，公安部門(mén)對(duì)車(chē)輛被盜案一直未有結(jié)論，據(jù)小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理效勞合同規(guī)定，王女士繳納的露天停車(chē)泊位費(fèi)，僅能證明物業(yè)公司對(duì)小區(qū)公共場(chǎng)地車(chē)位進(jìn)行管理和定額收費(fèi)，雙方之間并不形成車(chē)輛保管合同，且王女士也未提供確鑿證據(jù)證明物業(yè)公司存在重大過(guò)錯(cuò)，判決物業(yè)無(wú)責(zé)。小區(qū)發(fā)生盜竊引發(fā)的糾紛典型案例：業(yè)主家中財(cái)務(wù)被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛業(yè)主王某家中被盜,財(cái)產(chǎn)損失了二萬(wàn)多人民幣.王某認(rèn)為其所交的物業(yè)管理費(fèi)中已包含了治安管理效勞內(nèi)容,因此其家中被盜,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因物業(yè)維修問(wèn)題而引發(fā)的物業(yè)糾紛典型案例：因物業(yè)公司維修不及時(shí)所造成的損害糾紛某住宅小區(qū)第25棟樓的公用水箱出現(xiàn)滲透現(xiàn)象，該棟樓的業(yè)主們向物業(yè)管理公司反映了情況，要求其及時(shí)予以修繕，但物業(yè)管理公司一直未采取措施。某日，住在該棟樓的業(yè)主王某回家經(jīng)過(guò)樓前通道時(shí)，因地面積水滑溜而不幸摔倒，導(dǎo)致右腿骨折，被送往醫(yī)院治療。王某要求物業(yè)公司賠償其醫(yī)藥費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)及誤工補(bǔ)貼等相關(guān)費(fèi)用未果，把物業(yè)管理公司告上法院。物業(yè)維修問(wèn)題而引發(fā)的物業(yè)糾紛典型案例：因維修費(fèi)用的承擔(dān)引發(fā)的物業(yè)糾紛2023年8月，某大廈6樓一住戶廚房洗菜池下水管堵塞，委托管理處維修班疏通。維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在6樓疏通不開(kāi)，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過(guò)3個(gè)多小時(shí)的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。誰(shuí)知當(dāng)維修人員收取40元維修費(fèi)用時(shí)，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交維修費(fèi)。特殊類(lèi)型物業(yè)糾紛典型案例：樓房墜落物致人損害的物業(yè)糾紛某大廈是被告某實(shí)業(yè)公司開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓，其產(chǎn)權(quán)屬實(shí)業(yè)公司，該樓主要通過(guò)出租的方式使用。該大廈的物業(yè)管理由實(shí)業(yè)公司委托給某物業(yè)管理企業(yè)管理。大廈共16層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見(jiàn)，但實(shí)業(yè)公司未及時(shí)進(jìn)行修繕處理。2001年5月21日下午3時(shí)許，13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過(guò)猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當(dāng)時(shí)在樓下搬運(yùn)貨物的孫某的頭部，致使孫某當(dāng)場(chǎng)昏迷。孫某的同事當(dāng)即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先后用去醫(yī)療費(fèi)，護(hù)理費(fèi)，誤工損失費(fèi)等共計(jì)人民幣8萬(wàn)元。事后，孫某將實(shí)業(yè)公司、肖某及物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求三被告承擔(dān)賠償責(zé)任。特殊類(lèi)型物業(yè)糾紛典型案例：物業(yè)管理公司擅自改變公共建筑和公共設(shè)施的用途引發(fā)的物業(yè)糾紛某小區(qū)的物業(yè)管理公司，將小區(qū)傳達(dá)室一間20多平方米的房子出租給他人經(jīng)營(yíng)。而小區(qū)業(yè)主認(rèn)為在購(gòu)房時(shí)已將傳達(dá)室分?jǐn)側(cè)胨?gòu)房屋的建筑面積，對(duì)傳達(dá)室擁有所有權(quán)，物業(yè)管理公司未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將傳達(dá)室出租，這侵犯了他們的合法權(quán)益，于是跟物業(yè)公司發(fā)生了糾紛。

特殊類(lèi)型物業(yè)糾紛典型案例：孫某〔男，10歲〕在家里玩耍是發(fā)現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)旁邊的樹(shù)上有小鳥(niǎo)，用身邊的鐵條去打小鳥(niǎo)，結(jié)果被掛在樹(shù)上的折斷的高壓電線所吸而觸電受傷。孫某的父母向法院提起訴訟，要求物業(yè)管理公司和電力公司共同承擔(dān)賠償責(zé)任。法院查明，在距離孫家陽(yáng)臺(tái)的垂直距離大約5米處，有10千伏的高壓線，事發(fā)前天晚上有7級(jí)大風(fēng)，大風(fēng)將高壓線刮斷，導(dǎo)致?lián)p害事故的發(fā)生。審理結(jié)果：電力公司負(fù)80％的責(zé)任，物業(yè)公司負(fù)20％的責(zé)任。特殊類(lèi)型物業(yè)糾紛小王家樓頂上豎起了廣告牌，小王代表業(yè)主咨詢物業(yè)公司，物業(yè)稱是開(kāi)發(fā)商允許廣告公司安裝的。小王代表業(yè)主跟物業(yè)公司談判，物業(yè)公司不肯撤除。那么，小區(qū)樓頂廣告牌的位置、收益權(quán)歸誰(shuí)所有？物業(yè)公司可以從中獲取利益嗎？《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條利用物業(yè)共用局部、共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)效勞企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。房屋租賃糾紛買(mǎi)房中發(fā)現(xiàn)房屋被租賃，在租賃期內(nèi)，購(gòu)房人是否能夠要求承租人搬出房屋？典型案例：小王有一幢房屋，2023年5月租給小李，租賃期5年。2023年，小王將房屋賣(mài)給小秦并辦理了過(guò)戶手續(xù)。后小秦持房產(chǎn)證要求小李搬出，小李不允，遂起糾紛。本案是物權(quán)優(yōu)于債權(quán)原那么的例外性規(guī)定，又稱為“買(mǎi)賣(mài)不破租賃。〞最高院關(guān)于執(zhí)行《民法通那么