房屋及設(shè)施設(shè)備管理

房屋及設(shè)施設(shè)備管理房屋維修管理物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理典型物業(yè)設(shè)備管理物業(yè)公共能源管理第一節(jié)房屋維修管理房屋的組成與分類房屋質(zhì)量評定房屋損壞原因房屋維修：概念、分類及責(zé)任房屋維修管理一、房屋基本組成主體部分：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件（墻\柱\梁）、樓板層、樓梯、非承重墻、屋頂、門窗等裝修裝飾部分：內(nèi)外抹灰、頂棚、細(xì)木裝飾等設(shè)施設(shè)備部分：水、電、衛(wèi)、氣、暖通、特殊設(shè)備（消防、電梯、避雷）等1、基礎(chǔ)基礎(chǔ)位于建筑的最下面，是建筑墻或柱的擴大部分，承受建筑上部的所有荷載并將其傳遞給地基?；A(chǔ)應(yīng)具有足夠的強度和耐久度，并能承受各種地下各種因素的影響。常用的基礎(chǔ)構(gòu)造形式：條形基礎(chǔ)、獨立基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)等?；A(chǔ)的使用材料：磚、石、砼、鋼筋砼等。視頻課（學(xué)堂在線山建房屋建筑學(xué)7.1）2、承重構(gòu)件承重墻，承受其上部的所有荷載，并將其傳給基礎(chǔ)；柱在建筑中的主要作用是承受其上梁、板的荷載，以及附加在其上的其他荷載；應(yīng)有足夠的強度、穩(wěn)定性和耐久性。梁是承受豎向荷載，以受彎為主的構(gòu)件，是建筑上部構(gòu)架中最為重要的部分。梁一般水平放置，用來支撐板并承受板傳來的各種豎向荷載和梁的自重，梁和板共同組成建筑的樓面和屋面結(jié)構(gòu)。3、非承重墻維護(hù)墻體，抵御自然界各種因素對建筑內(nèi)部的侵襲，特別是應(yīng)能起到保溫、隔熱作用分隔墻體，應(yīng)輕而薄，能防潮、防水、隔聲。不同墻體需要根據(jù)功能的不同分別具有足夠的強度、穩(wěn)定性、保溫、隔熱、隔聲、防水、防潮等能力，并具有一定的經(jīng)濟性和耐久性。二、房屋的基本分類按用途分類：住宅、工業(yè)交通倉儲、商業(yè)、教育科研、文化娛樂、辦公、軍事和其他。按房屋結(jié)構(gòu)分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。按房屋層數(shù)（或高度）分為低層住宅、多層住宅、中高層住宅、高層住宅、超高層住宅。按房屋產(chǎn)權(quán)分為國有房產(chǎn)、集體房產(chǎn)、私有房產(chǎn)、聯(lián)營企業(yè)房產(chǎn)、股份制企業(yè)房產(chǎn)、港澳臺胞投資房產(chǎn)、涉外房產(chǎn)和其他。按房屋質(zhì)量分類（損壞程度或完好程度）三、房屋損壞成因自然因素氣候因素：日曬雨淋、風(fēng)雪侵襲、冷熱干濕生物因素：蟲害、菌類地質(zhì)因素：土質(zhì)差異、鹽堿化災(zāi)害因素：地震、洪澇、滑坡、臺風(fēng)人為損壞設(shè)計、施工質(zhì)量低劣：設(shè)計失誤導(dǎo)致局部或構(gòu)件承載能力不足引起房屋損壞；不按圖施工、偷工減料等；物業(yè)使用人使用不當(dāng)預(yù)防保養(yǎng)不善：砼露筋不及時維修，鐵件修時沒有及時除銹和尤其保養(yǎng)四、房屋質(zhì)量評定房屋完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級，即房屋的質(zhì)量等級。劃分依據(jù)：房屋共用部分的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好及損壞程度完好房基本完好房一般損壞房嚴(yán)重?fù)p壞房危險房

房屋完損等級完好房：結(jié)構(gòu)完好；裝修完好；設(shè)備完好；房屋各部分完好無損；無需修理或經(jīng)過一般小修就可正常使用?；就旰梅浚航Y(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)建有輕微損壞；裝修基本完好，小部分有損壞，油漆缺乏保養(yǎng)，小部分裝飾材料老化、損壞；設(shè)備基本完好，部分設(shè)備有輕微損壞；房屋損壞部分不影響房屋正常使用，一般性維修可修復(fù)。一般損壞房：？嚴(yán)重?fù)p壞房：？危險房：？房屋完損評定指標(biāo)房屋完好率完好房屋數(shù)量和基本完好房屋數(shù)量與所管房屋總量之比。房屋完好率=（完好房屋建面+基本完好房屋建面）/房屋總建面危房率危房率是指危險房屋數(shù)量與房屋總量之比。危房率=危房建面/房屋總建面危險房屋的鑒定危房鑒定由房屋安全鑒定部門負(fù)責(zé)，根據(jù)《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》，房屋危險性鑒定按下列等級劃分：A級：結(jié)構(gòu)承載力能滿足正常使用要求，未發(fā)現(xiàn)危險點房屋結(jié)構(gòu)安全；B級：結(jié)構(gòu)承載力基本能滿足正常使用要求，個別機構(gòu)構(gòu)建處于危險狀態(tài)，但不影響主體結(jié)構(gòu)，基本滿足正常使用要求；C級：部分承重結(jié)構(gòu)承載力不能滿足正常使用要求，局部出現(xiàn)險情，構(gòu)成局部危房；D級：承重結(jié)構(gòu)承載力已不能滿足正常使用要求，房屋整體出現(xiàn)險情，構(gòu)成整幢危房。五、房屋日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)日常養(yǎng)護(hù)的意義房屋日常養(yǎng)護(hù)的類型房屋日常養(yǎng)護(hù)的要求（一）日常養(yǎng)護(hù)的意義物業(yè)管理部門為確保房屋完好和正常使用所進(jìn)行的經(jīng)常性的日常修理、季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)以及房屋的正確使用維護(hù)管理等工作，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)房屋修繕管理的重要環(huán)節(jié)。通過對房屋的日常養(yǎng)護(hù)，可以維護(hù)房屋和設(shè)備的功能，使發(fā)生的損失及時得到修復(fù)；對一些因天氣或隱蔽性理化損壞導(dǎo)致的猝發(fā)性損失，不必等大修周期到來就可以及時處理。經(jīng)常檢查房屋完好狀況，從養(yǎng)護(hù)日收，可防止事故發(fā)生，延長大修周期，并為大中修提供查勘、施工的可靠資料，最大限度地延長房屋使用年限，并不斷改善房屋的使用條件，包括外部環(huán)境的綜合治理。（二）日常養(yǎng)護(hù)的類型屋面補漏，修補屋面、泛水、屋脊等；鋼、木門窗整修，拆換五金，配玻璃，換紗窗、油漆等；修補樓地面面層，抽換個別楞木等；修補內(nèi)外墻、抹灰、窗臺、腰線等；拆砌挖補局部墻體、個別拱圈，拆換個別過梁等；抽換個別檁條，接換個別木梁、屋架、木柱，修補木樓等；水衛(wèi)、電氣、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修換等；下水管道的疏通，修補明溝、散水、落水管等；房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險構(gòu)件的臨時加固、維修等。房屋的日常養(yǎng)護(hù)分為零星養(yǎng)護(hù)和計劃養(yǎng)護(hù)。零星養(yǎng)護(hù)是指結(jié)合實際情況確定或因突然損壞引起的小修。水電急修不過夜小修項目不過三一般項目不過五計劃養(yǎng)護(hù)房屋的各種構(gòu)建均有其合理的使用年限，超過這一年限后就開始不斷出現(xiàn)問題。要管好房屋，不能夠等到問題出現(xiàn)后再不救，而應(yīng)該訂立大中小修三級修繕制度，以保證房屋正常使用，延長其整體使用壽命。（三）日常養(yǎng)護(hù)的要求1.因地制宜，合理修繕對不同類型房屋要制定不同的維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；定期檢查，及時維護(hù)；加強對二次裝修的管理，確保安全，保證正常使用；最有效地合理使用維修基金；最大限度地發(fā)揮房屋的有效使用功能。對于小修養(yǎng)護(hù)項目，物業(yè)管理這應(yīng)根據(jù)緊急程度，分清主次；對于需要及時解決而又可以解決的項目，應(yīng)馬上實施養(yǎng)護(hù)維修；對于不能馬上解決的項目，要盡快編制小修養(yǎng)護(hù)計劃，組織力量實施。（三）日常養(yǎng)護(hù)的要求2.房屋日常養(yǎng)護(hù)要隨季節(jié)變化，提前防護(hù)對房屋完損程度進(jìn)行檢查，對損壞較為嚴(yán)重以及危險的房屋或部位進(jìn)行著重保養(yǎng)或維修，確保房屋順利過季；檢查房屋的綜合防寒防凍性能，及時整修門窗，裝配玻璃，修補屋面和墻體等；徹底清查房屋的排水系統(tǒng)，清理屋面、排水管、窖井以及室外雨水排放通道，確保雨季、暴風(fēng)雨及冰雪融化時的排水暢通。及時做好寒冬來臨之前水管、水箱等設(shè)施的防凍裂工作，對外露的水管、水箱等進(jìn)行包扎、粉刷、覆蓋等，提高防凍能力。大雪及冰凍期間，及時組織人員清掃屋面、外廊、屋檐、天棚、陽臺等部位積雪、積冰，以減輕其荷載，防止塌落事故發(fā)生。對空調(diào)等供暖設(shè)施進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)漏、壞等現(xiàn)象及時進(jìn)行修復(fù)或更換，以保證整個供暖期的工作正常。其他保養(yǎng)小修工作。六、房屋維修及其管理房屋維修概念房屋維修責(zé)任界定房屋維修管理概念房屋維修工程內(nèi)容（一）房屋維修的概念狹義定義：物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)和延長房屋實用功能而采取的各項維修養(yǎng)護(hù)活動。廣義定義：還包括為改建房屋的藝術(shù)性功能、節(jié)能性功能而開展的裝飾、改建、改造等特殊性維修活動。（二）房屋維修責(zé)任界定1.保修期內(nèi)的維修責(zé)任

在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任?？⒐を炇张c業(yè)主進(jìn)入的時間差，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。2.保修期滿的維修責(zé)任

保修期滿后，由業(yè)主承擔(dān)房屋維修責(zé)任，并承擔(dān)維修費用，對業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的物業(yè)，其維修規(guī)定如下：(1)房屋共用部位的維修由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。(2)業(yè)主專有部分的維修由業(yè)主自己承擔(dān)。3.其他情況的維修責(zé)任

不管房屋是處于保修期內(nèi)還是保修期滿后，如果屬于使用不當(dāng)或人為造成損壞的，房屋維修責(zé)任和維修費用由行為人承擔(dān)。（三）房屋維修管理概念物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家有關(guān)房屋維修管理標(biāo)準(zhǔn)和要求，運用科學(xué)的管理原理和方法，對所管房屋的維修活動進(jìn)行的管理。房屋管理是是物業(yè)管理的一項基礎(chǔ)性工作，在物業(yè)管理中非常重要，也是衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。（四）房屋維修管理內(nèi)容某物業(yè)管理的個別大廈，由于埋在單元內(nèi)墻中的水管內(nèi)銹外腐，偶爾發(fā)生室內(nèi)墻體滲水，業(yè)主住戶頗有怨言，維修起來亦有一定的難度。針對這種情況怎么處理？維修人員應(yīng)在接到報修電話后，盡快到達(dá)現(xiàn)場，邊安撫住戶，邊主動幫助其清理或移動浸水物品，消除他們心中的怨氣(邊消氣邊消災(zāi)，問題還沒解決就暖了住戶的心)，接著馬上關(guān)閉室內(nèi)所有用水閥門，檢查水表轉(zhuǎn)動與否，以確認(rèn)墻體滲水是否為墻中水管破裂所致。維修人員認(rèn)定了墻中水管破裂，關(guān)閉水表前總閥，然后提出破墻換管和外走明管兩種維修方案，供業(yè)主選擇(給業(yè)主自主選擇的余地，充分體現(xiàn)了尊重業(yè)主、全心全意為業(yè)主服務(wù)的精神)。維修人員按照業(yè)主認(rèn)可的方案抓緊維修，破墻換管的恢復(fù)外墻原貌，外走明管的合理布線，維修后打開水閥檢查有無滲漏，修好還要清理好現(xiàn)場，并做好24小時跟蹤回訪。