大型房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

XX房地產(chǎn)一期工程可行性研究報告目錄第1章工程總論61.1工程概述工程名稱工程開發(fā)商工程位置及周邊情況承當可行性研究工作的單位可行性研究報告的編制內(nèi)容及深度可行性研究報告的依據(jù)和原那么第2章工程背景及必要性112.1工程建設(shè)背景2.2工程建設(shè)的必要性工程建設(shè)的必要性工程開展及預(yù)期目標第3章市場研究163.1投資市場和環(huán)境分析3.1.1.XX市近年房地產(chǎn)市場運行狀況分析XX市房地產(chǎn)市場總體分析3.1.3需求方面分析3.1.3.12023年XX市房地產(chǎn)市場預(yù)測XX市房地產(chǎn)消費承載力分析3.1.3.3目標客戶分析3.2產(chǎn)品定位分析及銷售價格預(yù)測3.2.1產(chǎn)品定位3.2.2銷售價格預(yù)測第4章建設(shè)條件274.1工程選址4.2建設(shè)條件第5章建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模29第6章規(guī)劃設(shè)計方案306.1總體規(guī)劃6.2總體設(shè)計6.3交通組織6.4景觀設(shè)計第7章工程專業(yè)技術(shù)方案327.1建筑設(shè)計7.2結(jié)構(gòu)設(shè)計7.3給排水設(shè)計7.4電氣、弱電設(shè)計7.5暖通、燃氣設(shè)計第8章環(huán)境保護與節(jié)能398.1工程環(huán)境保護執(zhí)行標準8.2綠化8.3建筑局部8.4給排水局部8.5通風局部8.6電氣局部8.7環(huán)境影響評論結(jié)論第9章經(jīng)營方針和營銷策略419.1經(jīng)營方針9.2營銷策略第10章工程實施方案4510.1工程實施的管理機構(gòu)10.2建設(shè)工期10.3工程招標方案第11章投資估算及財務(wù)分析4811.1工程本錢估算估算依據(jù)工程投資與本錢費用估算稅金11.1.4開發(fā)利潤總本錢費用匯總表11.2工程財務(wù)可行性分析11.2.1實施進度方案及計算期11.2.2用款方案11.2.3資金籌措11.2.4稅費率11.2.5銷售方案11.2.6財務(wù)分析11.2.6.1分析依據(jù)11.2.6.2盈利能力分析11.2.6.3資金平衡分析11.2.6.4風險分析11.3評估結(jié)論11.4可行性研究總結(jié)第12章附圖57第1章工程總論1.1工程概述1.1.1工程名稱“XX?XX一期〞工程1.1.2工程開發(fā)商企業(yè)名稱：XX天逸地產(chǎn)開發(fā)注冊地址：XX市注冊資金：15000萬元房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級：暫定企業(yè)登記類型：股份法定代表人：江XX1.1.3工程位置及周邊情況〔1〕工程地理位置XX?XX一期工程位于東江省XX市xx大道以東，xx大道以西，xx路以南，xx路以北。xx大道、xx大道為XX經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)主干道，交通便利，XX市xx學(xué)校新校區(qū)、XX市xx政務(wù)中心、xx景觀與此相鄰，地理位置十分優(yōu)越，投資價值很高，該土地為二類居住用地。工程地塊地下無管線、電纜、暗渠等城市根底配套設(shè)施，也沒有歷史文物古跡和名貴樹木?！?〕工程周邊環(huán)境①空氣狀況地塊緊鄰xx自然景觀和xx公園綠化廣場，周圍綠化情況良好，工程周邊沒有污染環(huán)境的工廠，空氣質(zhì)量優(yōu)良。②噪音情況工程周邊沒有產(chǎn)生噪音的工廠。③污染情況工程周圍2公里范圍內(nèi)沒有工業(yè)污染源。④危險源情況工程附近沒有高壓線通過，周圍3公里內(nèi)沒有放射源和易燃、易爆的生產(chǎn)間和儲存間。⑤交通狀況經(jīng)過工程的公交路線有1路、2路、3路、4路和5路，交通便利；將建好的xx小區(qū)、xx廣場、xx、XX市xx緊鄰該工程，商業(yè)及配套設(shè)施相當齊全和繁華。1.1.4承當可行性研究工作的單位可行性研究報告編制單位：XX市xx公司1.1.5可行性研究報告的編制內(nèi)容及深度在對工程外部環(huán)境進行充分研究的根底上，論證工程建設(shè)的必要性和可行性，提出建設(shè)方案和運營策略，制定工程初步實施方案，測算工程投資，并進行經(jīng)濟效益分析評價，最終提出工程建設(shè)的有關(guān)結(jié)論意見，供有關(guān)部門進行決策。本可行性研究報告的研究范圍主要包括：工程提出的背景、投資必要性和經(jīng)濟意義市場研究和分析建設(shè)條件建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模工程規(guī)劃環(huán)境保護與平安衛(wèi)生經(jīng)營方針與策略〔8〕工程實施規(guī)劃〔9〕投資估算及資金籌措〔10〕經(jīng)濟效益分析〔11〕財務(wù)評價〔12〕結(jié)論和建議1.1.6可行性研究報告編制的依據(jù)和原那么〔一〕編制依據(jù)工程建議書；土地出讓合同；工程立項批文；XX市城市總體規(guī)劃；XX天逸地產(chǎn)開發(fā)股份“XX?XX一期〞工程規(guī)劃設(shè)計方案；建設(shè)部2023年公布的“房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟評價方法〞；〔7〕國家計委、建設(shè)部公布的“建設(shè)工程經(jīng)濟評價方法和參數(shù)〞〔第四版〕[2023年]；〔8〕公司提供的其他資料；〔9〕研究人員實地調(diào)查取得的相關(guān)資料?！捕尘幹圃敲础?〕服從城市總體規(guī)劃，保護城市環(huán)境，豐富城市景觀，遵循“經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益〞并舉的原那么，全面規(guī)劃設(shè)計，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)?！?〕依托科技進步，加大住宅建設(shè)的科技含量，節(jié)約能源，節(jié)約用地，節(jié)省材料，帶動住宅建設(shè)水平的提高，推動XX地區(qū)乃至東江省住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進程，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)開展?！?〕吸取省內(nèi)外優(yōu)秀住宅小區(qū)的成功經(jīng)驗，進一步提高規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)和管理水平，做到有所突破，有所創(chuàng)新，建設(shè)一個高標準、高品位的小區(qū)，為XX市城市建設(shè)增加新的亮點。〔4〕把握住宅建設(shè)的開展趨勢，更新觀念，更新知識，提高企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新能力，增強企業(yè)在市場中的競爭能力。目前，規(guī)?；殉蔀樽≌^(qū)建設(shè)開展趨勢，具體表現(xiàn)在：注重區(qū)域環(huán)境，強化配套設(shè)施建設(shè)和維護的經(jīng)濟化，優(yōu)化社區(qū)文化生活。而就住宅單體設(shè)計而言，強調(diào)以人為本的生活模式，行為習慣為設(shè)計依據(jù)，包括：〔1〕強調(diào)住宅的多元化，要有多套型、多戶型、多種空間形式，多種變化的可能性，適應(yīng)多種家庭的選擇。〔2〕強調(diào)其合理性表現(xiàn)為：明確的內(nèi)外、動靜、干濕、晝夜分區(qū)，廚房、衛(wèi)生間的設(shè)備、管線設(shè)計?！?〕強調(diào)其創(chuàng)新性，比方在結(jié)構(gòu)上，可采用較先進的全澆灌壁框架異形柱結(jié)構(gòu)體系。〔4〕強調(diào)其科技性，如智能化小區(qū)概念的引入，節(jié)能、環(huán)保材料的使用等?？稻幼≌钱斍暗臒衢T話題，其定位標準是“科技先導(dǎo)，適度超前〞，這將是我國住宅產(chǎn)業(yè)未來開展方向，專家們將其所有具備的特征歸納如下：〔1〕套型面積合理，內(nèi)部空間利用率高，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生、貯存空間。〔2〕平面布局合理，表達食寢別離、居寢別離的原那么，并為住房留有裝修改造的余地?！?〕房間采光充足，通風良好，隔音效果和照明水平在現(xiàn)有國內(nèi)標準上提高1至2個等級?！?〕合理配置成套廚房設(shè)備，改善排煙通風條件，冰箱入廚?！?〕合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、化裝等相互干憂?！?〕管道集中，水、電、煤氣三表出戶，增加保安措施，配置，閉路電視、空調(diào)專用線路。〔7〕方便更衣?lián)Q鞋；加寬陽臺，提供室外休息場所；合理設(shè)計過渡空間?！?〕住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪音綜合治理，道路交通組織合理，社會效勞設(shè)施配套?！?〕垃圾處理袋裝化，自行車就近入庫，預(yù)留汽車停車車位?！?0〕社區(qū)內(nèi)綠化好，景色宜人，表達出節(jié)能、節(jié)地的特點，有利于保護生態(tài)環(huán)境。第2章工程背景及必要性2.1工程建設(shè)背景XX市位于東江省東部，總面積12345平方公里，市區(qū)面積1234平方公里，總?cè)丝?00萬人，城市化水平已達50%?，F(xiàn)轄五區(qū)三縣，一個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。XX市交通便利，距東江省省會xx市100km，南距xx100km，距xx100km。XX是xxxxx之一。近年來，XX市建設(shè)現(xiàn)代化大城市的步伐明顯加快，城市建設(shè)取得令人矚目的成績。2023年房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策進一步收緊，受國家各部委實施的一系列包括土地、金融、稅收、房地產(chǎn)銷售管理等政策的影響，XX市房地產(chǎn)市場經(jīng)過“調(diào)控〔包括整頓和標準房地產(chǎn)市場秩序〕、觀望、相持〞后，整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)為較健康、和諧的開展態(tài)勢，市場穩(wěn)步運行。主要表現(xiàn)在：供求總量根本平衡，結(jié)構(gòu)根本合理，價格增幅放緩，房地市場秩序較為標準，二手房和房屋租賃市場較為活潑，房地產(chǎn)市場信息根本到達“四化〞要求〔信息發(fā)布載體多元化、信息更新動態(tài)化、信息發(fā)布深度和廣度最大化、信息量最大化〕，市場監(jiān)測和監(jiān)管能力有較大的提高，市場需求和消費較為理性，沒有出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。2.2工程建設(shè)的必要性。2.2.1工程建設(shè)的必要性住宅建設(shè)代表一個國家和地區(qū)社會經(jīng)濟開展水平，在社會開展中占有重要地位。住宅建設(shè)的好壞，不僅是居住本身的要求，而且也是影響社會經(jīng)濟是否能夠可持續(xù)、快速和良性開展的重要因素。多年來，我國住宅建設(shè)總量始終居于世界前列，然而住宅總體建設(shè)水平仍然很低。具體表現(xiàn)在：相當一局部住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計不合理，不適應(yīng)現(xiàn)代社會對于居住質(zhì)量及生活質(zhì)量的要求，建筑密度高，綠化率低、不考慮停車場位置，無人際交往及活動空間；住宅設(shè)計沒有全面考慮功能配置及生活要求；結(jié)構(gòu)體系、墻體材料和制品等標準化、系列化配套程度低；物業(yè)管理內(nèi)容少，管理不到位等，不能滿足人民日益提高的物質(zhì)和精神生活的需要。因此改善住宅及環(huán)境質(zhì)量，提高居住的舒適性、文明性，成為當前住宅產(chǎn)業(yè)開展的首要問題。改革開放以來，XX發(fā)生了翻天覆地的變化。城市建設(shè)綜合開發(fā)事業(yè)高速開展，城市根底設(shè)施逐步完善，為房地產(chǎn)開發(fā)奠定了良好的投資環(huán)境。2023年XX市國民經(jīng)濟保持較快的開展態(tài)勢，運行質(zhì)量明顯提高，全年經(jīng)濟增長和社會開展的各工程標根本實現(xiàn)。隨著經(jīng)濟的開展，國家采取的各種開展經(jīng)濟的政策措施在XX市均得到了切實的落實。XX市各階層居民的收入有了明顯的增加，2023年全市職工年平均工資48000元，比上年增長28%，農(nóng)民人均收入11200元，比上年增長10%，城市居民儲蓄存款余額1800.55億元，比年初增加49.8億元。據(jù)抽樣調(diào)查，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入32600元，比上年增加15%。居民的購置力大大增強，因而帶動房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)市場及相關(guān)的裝飾、家電方面的消費穩(wěn)步增長。隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的進一步提高，城鄉(xiāng)居民對居住條件改善的愿望日漸迫切。2023年全市房地產(chǎn)開展良好，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成120.5億元，市場銷售較平穩(wěn)，多層住宅銷售火爆，全年城鎮(zhèn)新建住宅145.8萬平方米，銷售面積120萬平方米。房屋空置率僅8.7%，房地產(chǎn)市場健康開展?！癤X?XX一期〞工程位于xx區(qū)的中心，根據(jù)《XX市城市總體規(guī)劃》，新城區(qū)將是XX市的主城區(qū)。該區(qū)將是全市的xx中心，將建設(shè)新區(qū)政務(wù)中心，市級xx中心，包括xx、xx、游泳館、訓(xùn)練館等；新建文化中心，xx、xx、圖書館、展覽館和劇院等大型文化設(shè)施；開辟高等教育基地，XX大學(xué)、XX財經(jīng)大學(xué)均已遷入該區(qū)，投資價值很高。已經(jīng)遷入的國家行政管理機關(guān)有：市xx、市xx、市xx、市xx、xx、等，還有xx、大批已征地正在建設(shè)的擬遷入的行政事業(yè)單位。開發(fā)區(qū)目前180平方公里內(nèi)的根底設(shè)施已大局部完成。但是，該區(qū)缺少高品質(zhì)的住宅區(qū)，住宅建設(shè)的滯后，嚴重影響了開發(fā)區(qū)的開展。區(qū)內(nèi)企、事業(yè)單位及國家機關(guān)的工作人員只能在老城區(qū)尋覓住宅，普遍感到在開發(fā)區(qū)“樂業(yè)〞尚可，“安居〞卻不能，使開發(fā)區(qū)的綜合功能難以實現(xiàn)。鑒于此，XX天逸工業(yè)園投資成立XX天逸地產(chǎn)開發(fā)股份，由XX天逸地產(chǎn)開發(fā)對“XX?XX一期〞工程進行開發(fā)，公司以較強的綜合實力優(yōu)勢，于2023年在XX國土資源局以招拍掛形式獲得該工程土地，取得了該工程的實施權(quán)?？梢灶A(yù)見，該工程的實施，對改善開發(fā)區(qū)的投資環(huán)境，推動開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，其意義重大而深遠，工程的建設(shè)是必要的。2.2.2工程開展及預(yù)期目標XX正在規(guī)劃建設(shè)成為長江經(jīng)濟帶上的“經(jīng)濟強市〞，“文化名市〞和“環(huán)境優(yōu)市〞，并形成自己的都市經(jīng)濟圈。本工程地處XX市新城區(qū)，周邊無工業(yè)污染，遠離城市喧鬧，與西湖自然景觀空氣清新融為一體，其建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策的要求。根據(jù)東江省人大常委會批準的《XX市城市總體規(guī)劃》：XX市的城市中心有市級中心、副城中心和分區(qū)中心三級組成。市級中心系XX市的主城區(qū)，包括老城區(qū)和新城區(qū)，老城區(qū)突出商貿(mào)、金融、信息功能，新城區(qū)突出行政、文化、體育、高教等公共效勞功能。目前該規(guī)劃已正在分部實施，其規(guī)劃實施的功能已開始顯現(xiàn)，將于2023年全部實施到位。鑒于此，本工程定位為高檔〔含保障房建設(shè)〕住宅區(qū)。該工程的建設(shè)將對促進XX市的經(jīng)濟開展，加快XX市建設(shè)現(xiàn)代化大城市的步伐，推動XX市房地產(chǎn)業(yè)開展進程，改變XX市的市容市貌，保障居民生活條件方面都將產(chǎn)生積極的作用。良好的市場前景無疑也會帶來可觀的經(jīng)濟效益，參見XX市城市開展方向圖。規(guī)劃圖略XX市城市開展方向圖第3章市場研究3.1投資市場環(huán)境分析XX市近年房地產(chǎn)市場運行狀況分析2023年-2023年XX房產(chǎn)供求特征年份投資額〔億元〕施工面積〔萬㎡〕竣工面積〔萬㎡〕銷售面積〔萬㎡〕均價〔元/㎡〕202311111202311111202311111202311111202311111從上表看出，XX歷年的房地產(chǎn)市場運行呈現(xiàn)如下特征：投資額、施工面積、竣工面積、銷售面積等均呈現(xiàn)穩(wěn)步提升的狀態(tài)；銷售面積沒有過大的增幅，說明整個市場的需求是隨著城市的開展而穩(wěn)步提升；整體數(shù)據(jù)顯示XX房地產(chǎn)市場是按照城市的開展結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、健康開展。XX市房地產(chǎn)市場總體分析XX房地產(chǎn)開展起步較晚，商品住宅市場相對需求大。從1998年放寬房地產(chǎn)開發(fā)政策以來，XX市房地產(chǎn)業(yè)開展一直強勁不衰。主要因為農(nóng)業(yè)人口眾多，城市化水平進程正在大力推進。根據(jù)2023年統(tǒng)計數(shù)據(jù)說明，全市總?cè)丝?00萬多人，其中非農(nóng)業(yè)人口僅200萬人，城市化水平較低。隨著XX經(jīng)濟的迅猛開展，工業(yè)園區(qū)建設(shè)日臻完善，入園企業(yè)的不斷增加，就業(yè)崗位的不斷增長，必然會吸引一大批外出經(jīng)商、務(wù)工人員回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、就業(yè)，同時還可以轉(zhuǎn)移一批新的農(nóng)村勞動力。城區(qū)人口將大大增加，城市化水平將不斷提高，房地產(chǎn)需求將不斷提高。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款量大，城市化水平不斷提高，對城市商業(yè)住宅的需求仍然有很大的提升空間，居民投資置業(yè)熱情較高。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年XX市居民儲蓄存款余額1200億元，比年初增加40億元，同比增長7%。城鄉(xiāng)居民相對富裕，有充足的投資消費潛力。隨著國內(nèi)物價的上漲，居民對投資商業(yè)房產(chǎn)、購置門面的熱情高漲。從宏觀經(jīng)濟測算出的XX房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的承載力和開展空間數(shù)據(jù)來看，可初步確定XX的房地產(chǎn)尚有較大的擴張潛力，產(chǎn)業(yè)承載能力較強。3.1.3需求方面分析3.1.3.12023年XX市房地產(chǎn)市場預(yù)測〔一〕四類需求在未來幾年進一步釋放將拓寬XX市房地產(chǎn)市場空間1、新增需求。隨著城市化進程的加快，根據(jù)《XX市城市總體規(guī)劃〔2006-2023〕》、《XX市建設(shè)小康社會主要戰(zhàn)略目標》、《XX“十一五〞開展思路》、《XX市住宅與房地產(chǎn)業(yè)“十一五〞開展規(guī)劃綱要〔草案征求意見稿〕》，到2023年，XX市實際居住人口由2006年底的280萬人增加到360萬人〔包括自然增長和城市化進程所帶來的各種機械增長〕，人均住房建筑面積為35平方米，據(jù)此測算，XX市從2023年到2023年這8年期間，僅新增需求總量近2300萬平方米，每年需求量約1200萬平方米〔新增需求不僅與人口總量有關(guān)，而且與人口結(jié)構(gòu)、人口的增長率也密不可分，本報告計算新增需求時對人口的性別比例和年齡結(jié)構(gòu)沒有考慮〕。2、改善性需求。隨著城市經(jīng)濟的開展，XX市人均可支配收入和人均GDP以及家庭年收入逐年增加，居民購房支付能力逐漸增強，同時由于XX市的房改房和2002年前新建的商品房普遍存在套型面積較小、結(jié)構(gòu)不理想、舒適性較差等原因，住房梯度消費日漸顯現(xiàn)，一些單位效益較好的職工、收入相對穩(wěn)定的私營業(yè)主，紛紛賣掉原來的住房，參加改善居住條件的購房大軍。所以，到2023年，改善性需求總量約1300萬平方米。3、少量以收取租金或出售轉(zhuǎn)手獲利的中長期投資置業(yè)的需求，將在未來幾年中被調(diào)動；4、年輕人結(jié)婚被動購房需求，將在一年觀望后陸續(xù)釋放；經(jīng)過了2023、2023年幾乎二整年的觀望，局部抑制需求已經(jīng)被積累，在2023年即后期將逐步被釋放?！捕撤績r保持平穩(wěn)增長房價的走勢最終取決于兩個因素，即供給和需求。2023、2023年經(jīng)過調(diào)控后XX市房地產(chǎn)市場，房價沒有回落，根本保持平穩(wěn)，充分說明XX市房地產(chǎn)市場需求是較為真實的，2023年、2023年XX市能嚴格、徹底落實關(guān)于穩(wěn)定價格有關(guān)措施，改善供給結(jié)構(gòu)，加大中、高位的商品房供給、健全和完善住房保障體系、加大市場監(jiān)管和監(jiān)測力度，將會出現(xiàn)“房價平穩(wěn)、供需兩旺〞的喜人局面?！踩撤康禺a(chǎn)行業(yè)全面整合，洗牌的結(jié)果將是有實力的開發(fā)商生存下來，行業(yè)進入品牌時代。截止2023年底，盡管全市各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有140多家，但一級資質(zhì)企業(yè)僅有少數(shù)幾家，多數(shù)為三級以下資質(zhì)企業(yè)，規(guī)模小、經(jīng)營粗放、資質(zhì)等級低的開發(fā)商較多。自2007年以來，國家的宏觀調(diào)控力度加大，市場的競爭壓力增強，房地產(chǎn)行業(yè)正在上演如春秋戰(zhàn)國諸侯紛爭的大戲，消費者購房更加理性了，房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸把目光聚焦于品牌建設(shè)上來，品質(zhì)好、附加值高的產(chǎn)品備受青睞，房地產(chǎn)市場競爭演繹成品牌和實力間的較量。經(jīng)過2023、2023年房地產(chǎn)市場的重新洗牌，2023年XX市房地產(chǎn)企業(yè)品牌開展商的市場占有率將會逐步提升，品牌開展商的壟斷優(yōu)勢將逐步形成。隨著品牌開展商市場占有率的提高和強勢地位的奠定，實力弱小及沒有品牌競爭力的開展商將被并購或淘汰，今后的房地產(chǎn)市場將是實力較強、具備一定品牌的開發(fā)企業(yè)競爭的市場?！菜摹硨W(xué)區(qū)房、新城區(qū)的中心地帶將有力推動房地產(chǎn)的銷售一方面XX市xx將遷往新城區(qū)，與“XX?XX一期〞工程相鄰，成為名副其實的學(xué)區(qū)房，另一方面市xx、市xx、市xx、市xx、xx、xx、xx、xx和xx的進入，將使得新城區(qū)生活及其他配套更為齊全，生活和娛樂設(shè)施將更加完善，集行政、文化、教育、娛樂、餐飲等多功能的新城區(qū)，大局部家庭將順應(yīng)城區(qū)的開展趨勢，提前作出規(guī)劃，在本小區(qū)內(nèi)購置學(xué)區(qū)房，能有力的推動房產(chǎn)的銷售。XX市房地產(chǎn)消費承載力分析1、XX市城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入情況分析家庭類型家庭指標低收入戶較低收入戶中等收入戶較高收入戶高收入戶07年家庭人均可支配收入〔元〕07年家庭人口數(shù)〔人〕07年家庭可支配總收入〔元〕08年家庭可支配總收入〔元〕09年家庭可支配總收入〔元〕10年家庭可支配總收入〔元〕2、XX市城鎮(zhèn)居民家庭可承受房價分析按居民收入與購房支出意愿測算2023年房價承受力家庭類型家庭指標低收入戶較低收入戶中等收入戶較高收入戶高收入戶10年家庭可支配總收入〔元〕1購房擬投入占總收入百分比〔%〕1可承受總價〔萬元〕1居民收入按年增長率5%計算，測算2023年房價承受力家庭類型家庭指標低收入戶較低收入戶中等收入戶較高收入戶高收入戶13年家庭可支配總收入〔元〕1可承受總價〔萬元〕13、XX市2023年城市房地產(chǎn)消費承載力分析住宅家庭類型家庭指標低收入戶較低收入戶中等收入戶較高收入戶高收入戶可承受總價〔萬元〕1住房單價估算〔元/平米)1商業(yè)城市區(qū)域價格老城中心區(qū)新老城交合處新城成熟區(qū)新城半成熟區(qū)新城生冷區(qū)與住宅的比值經(jīng)驗值1單價〔元〕14、、城市房地產(chǎn)年需求量分析城鎮(zhèn)人口與房地產(chǎn)年交易量年份1999200020012002200620072023202320232023202320232023城鎮(zhèn)人口〔萬〕1年銷售量〔萬M2)1銷售量與人口比例1銷售量與人口比例00.2銷售量與人口比例00.20.40.60.811.21.41.61.821999年2000年2001年2002年2006年2007年2023年2023年2023年2023年2023年2023年2023年年份比例城市的房地產(chǎn)需求量分為三個時期，第一個時期為2002年以前，比例在0.8-1.0之間波動，第二個時期時間為2023年及以前，比例為1.0-1.2之間波動，第三個階段為2023年至今，比例在1.2-1.7之間波動。分析結(jié)論：今后幾年房地產(chǎn)商品房年需求量約為80-100萬平米/年，其中市區(qū)約為140-170萬平米/年。3.1.3.3目標客戶分析通過本公司對XX市場進行數(shù)次消費者問卷調(diào)查了解到我們的目標客戶將是：①認可開發(fā)區(qū)特有的自然和人文資源，認同本公司在該區(qū)域建設(shè)品質(zhì)住宅的定位，該局部客戶原有住宅面積、物業(yè)管理、房型、配套等條件已不能滿足需求，迫切需要改善現(xiàn)有居住條件。該類客戶對于該區(qū)域選擇品質(zhì)住宅較為關(guān)注，且希望一步到位。②因手上持有一定現(xiàn)金，需要找有增值空間，又很平安簡單性的投資工程的人士。這類人士對物業(yè)的升值保值和出租率特別關(guān)注。因此，小區(qū)的品質(zhì)、知名度和住房的檔次是他們關(guān)注的重點。投資回報預(yù)測成為他們購房時的首要決策因素。“XX?XX一期〞工程的品質(zhì)定位加之開發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢無疑將成為他們購房的首選。③公務(wù)員類客戶〔政府機關(guān)工作人員、高等院校、中小學(xué)的工作人員等〕因改善住房需要購置住房。因此，工程的品質(zhì)、室內(nèi)空間、交通、生活輔助設(shè)施和平安性是他們購房時關(guān)注的因素，而這些因素恰恰又是本工程的優(yōu)勢。④在XX有頻繁的商務(wù)或業(yè)務(wù)活動，對在XX購房早有方案的省內(nèi)外其它地市縣人士。這類人士，一年到XX的次數(shù)不少于10趟，或在XX時間約1/3至1/2，因此，社區(qū)的舒適，功能配套的齊全，生活便捷是他們考慮的因素，本工程作為XX市高品質(zhì)住宅小區(qū)，當吸引這局部人入住。⑤XX市擁有x家上市公司，如：xx、xx公司、xx、xx、xx、xx、xx公司等。它們及其母公司的員工擁有較高的收入，且對現(xiàn)有住宅工程或多或少存在不滿，未出現(xiàn)大規(guī)模的購房行為，消費力保持完好，無疑該人群將是本工程的又一目標消費群。⑥XX電力企業(yè)及化工類企業(yè)的拆遷類需求也是本工程的重點關(guān)注的對象。⑦XX市xx將遷往新城區(qū)，與“XX?XX一期〞工程相鄰，為便于小孩上學(xué)，為節(jié)省小孩時間和提高生活質(zhì)量，大局部家庭將提前作出規(guī)劃，在本小區(qū)內(nèi)購置學(xué)區(qū)房，這一局部客戶將是我們的目標消費群體。⑧“XX?XX一期〞工程將建設(shè)約x萬平方米的保障性住房，會增加本小區(qū)內(nèi)的居住人口，該小區(qū)在生活各方面的配套將更加齊全，會吸引更多的投資者，帶動更多的客戶群。⑨其他中高及工薪收入階層客戶。3.2產(chǎn)品定位分析及銷售價格預(yù)測3.2.1產(chǎn)品定位：根據(jù)對XX市場研究和工程自身條件的審視，我們認為工程的產(chǎn)品要集結(jié)多個提升工程價值、滿足需求的要素，集結(jié)這些要素，我們需要造這樣的房子：在所有人眼中都是有檔次、新穎和合格的產(chǎn)品；工程地塊的原生地貌滿足了工程做坡地景觀住宅的可能性，利用地勢的高差變化規(guī)劃建筑，同時融合園林景觀，給市場以生長在風景區(qū)中的房子之感；由于我們需要聚集多類高端產(chǎn)品，因此工程在產(chǎn)品的布局上要表達“共生型〞高端的特性，對于每個層次的高端客戶群都能一定程度的網(wǎng)羅?；诖耍覀儗a(chǎn)品定位設(shè)定在“共生型高端〞，即同時具有多層和高層優(yōu)勢的綜合體，配合保障房的小戶型，本期建設(shè)以別墅住宅及保障房為主，那么具體到產(chǎn)品定位的細節(jié)：嚴格尊重地塊的原生地貌，依據(jù)地勢的變化排布建筑，使得整個建筑群落的天際線豐富、優(yōu)美；利用地塊內(nèi)資源優(yōu)勢，使景觀通透、連貫，真正做到在風景里的房子。利用低密度社區(qū)的工程條件，打造工程大景觀、大園林的高端形象。住宅產(chǎn)品的戶型主要以130平方米左右戶型為主，補充以160平方米、180平方米戶型，滿足不同層面客戶的需求。在工程的規(guī)劃、建筑、景觀及裝飾設(shè)計中引入ARTDECO風格，為打造XX第一東江一流的精品樓盤提供支持。商業(yè)突破傳統(tǒng)商業(yè)的設(shè)置，建立情境式商業(yè)，同時對商業(yè)動線進行研究，防止商業(yè)死角。3.2.2銷售價格預(yù)測：對于銷售價格的預(yù)測，一般是研究工程在所在區(qū)域內(nèi)的價值，根據(jù)此價值來和相似工程進行比擬分析，同時考慮工程的目標，進而對銷售價格進行預(yù)測。XX市場是以高層產(chǎn)品為主，本案的產(chǎn)品主要類型為聯(lián)排高端產(chǎn)品，因此對于本案來說產(chǎn)品相似性的工程更具比擬價格，那么，我們選定柏莊-春暖花開的小高層產(chǎn)品做為參考工程。Xxx小區(qū)目前小高層均價9600元/平方米交通、區(qū)域配套差值本案距xx小區(qū)大約2公里，更接近新城區(qū)的中心，差值+5%。環(huán)境差值本案地塊東側(cè)為翠湖公園，附近有西湖天然景觀，從環(huán)境角度，本案比xx小區(qū)較接近，差值+5%。產(chǎn)品差值xx小區(qū)小高層戶型以105平方米以上為主，其中相當數(shù)量的戶型超過120平方米，公攤較大，本工程以打造高端別墅為主體，優(yōu)勢并且是作為XX第一東江一流的精品樓盤來打造的，從產(chǎn)品角度看，本案占優(yōu)，差值+10%。品牌差值xx小區(qū)目前已經(jīng)實現(xiàn)入住，從整體形象來說具有一定的品牌力；xx省天逸控股集團目前在全國已經(jīng)開發(fā)了很多工程，尤其在xx省具有非常強的品牌力，XX?XX一期工程是xx省天逸控股集團在XX的第一個工程，從目前的推廣來看，大品牌策略確實立使得本案未來將具有更強的品牌力，但是需要一定的時間，差值+5%。5、營銷推廣能力浙江天逸控股集團已在20009年進入XX市場，具有非常強的技術(shù)、管理和營銷能力，已形成了獨特的營銷體系，超強的營銷能力，差值+5%。因此，根據(jù)差值對于本案銷售價格的預(yù)測為5200*〔1+30%〕=6800元/平方米，聯(lián)排的檔次、品質(zhì)更高，上浮20%，銷售價格預(yù)測為10000元/平方米。第4章建設(shè)條件4.1工程選址“XX?XX〞工程，位于XX市xx大道以東，xx路以南，xx大道以西，xx路以北。該地塊緊臨新區(qū)xx，XX市xx將建在此地，xx和xx已在建中，具有很高的投資價值，交通便利，地理位置極其優(yōu)越?！癤X?XX〞工程總占地面積為850000平方米，約合1000畝，是由XX天逸地產(chǎn)開發(fā)于2023年12月在XX國土資源局以招拍掛形式取得，到2023年5月13日已拿到該土地，屆時已根本具備開發(fā)條件，本次規(guī)劃用地為85333平方米。4.2建設(shè)條件1、地形、地貌、工程地質(zhì)工程位于xx路以南，xx大道以東。用地內(nèi)原有少量建筑，但建筑設(shè)施陳舊，規(guī)劃建筑包括住宅和公建兩局部。工程擬建場地屬xx階地土質(zhì)殘丘邊緣地貌。巖土層自上而下依次為：〔1〕填土——〔2〕粘土。地下水為上層滯水，主要含水層為第〔1〕層填土，受大氣降水及側(cè)向地下水補給，水量一般，無地下水及地表水污染源。擬建場地無活動斷裂通過，場地及附近沒有地下水開采，未發(fā)生過地表裂縫及地面塌陷，未發(fā)現(xiàn)土洞等不良地質(zhì)作用。擬建場地第〔1〕層填土層厚變化大，土層底面坡度大于10%，屬不均勻地基，物理力學(xué)性質(zhì)差異較大，壓縮性不均；第〔2〕層粘土物理力學(xué)性質(zhì)較好，壓縮性中等偏低，承載較高，是良好的持力層及下臥層。XX市抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計地震第一組，設(shè)計根本地震加速度值為0.05g。擬建場地為中硬場地土，覆蓋層厚度dov＞11米，屬Ⅱ類建筑場地，設(shè)計特征周期為0.35s，屬于建筑抗震有利地段。綜上所述，擬建場地和地基穩(wěn)定，適宜進行本工程的建設(shè)。2、設(shè)計根底資料年平均氣溫：21.7℃極端最高氣溫：xx℃極端最低氣溫：xx℃采暖室外計算溫度：xx℃年主導(dǎo)風向：xx偏xx夏季主導(dǎo)風向：x風冬季主導(dǎo)風向：xx北夏季平均風速：xxm/S年最大降雨量：xx年平均降雨量：xx最大凍土深度：xxmm最大積雪厚度：xxmm抗震設(shè)防烈度：x度3、周邊建筑物與環(huán)境條件該工程南有xx路，西面是xx，東面與xx和xx僅相隔一條馬路。距xx、xx僅3公里，有x路、x路、x路、x路、x路及其他公交車站點在該工程南邊停靠，地理位置優(yōu)越，交通十分便利。工程周邊已有xx、XX市xx、市xx、市xx、市xx、xx、xx等行政事業(yè)單位以及配套的小學(xué)、幼兒園、購物中心及其他休閑場所等。居民日常購物、就學(xué)、就醫(yī)均十分方便。該小區(qū)周邊無工業(yè)污染，遠離城市喧鬧，空氣清新；東面有占地約1200畝的大型xx和xx、大型xx、文化中心，為人們提供了良好的學(xué)習、休閑、娛樂的好去處。根據(jù)東江省人大常委會批準的《XX市城市總體規(guī)劃》：XX市的城市中心由市級中心、副城中心和分區(qū)中心三級組成。市級中心系XX市的主城區(qū)，包括老城區(qū)和新城區(qū)，老城區(qū)突出商貿(mào)、金融、信息功能，新城區(qū)突出行政、文化、體育、高教等公共效勞功能。目前該規(guī)劃正在實施，其規(guī)劃的功能已開始顯現(xiàn)，將于2023年全部實施到位。第5章建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)?！癤X?XX〞工程住宅小區(qū)，土地出讓面積為840000平方米，分期開發(fā)建設(shè)，一期總用地面積121000平方米，總建筑面積95500平方米。別墅容積率：0.90，保障房容積率：3.8。綠地率為40%。住宅為高層和多層住宅。建設(shè)內(nèi)容包括：高層住宅、多層住宅及小區(qū)公用效勞設(shè)施。本小區(qū)開發(fā)中力圖表達高層次、高品位、高標準的原那么，營造高雅、舒適、方便的棲居環(huán)境。小區(qū)建成后，將實行統(tǒng)一物業(yè)管理，努力為住戶提供舒適、平安、方便的生活環(huán)境。主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號工程單位指標備注1小區(qū)占地畝12居住戶數(shù)戶13居住總?cè)藬?shù)人11人/戶計4住宅面積平方米15停車位個16容積率17綠地率%1第6章規(guī)劃設(shè)計方案6.1總體規(guī)劃確立“以人為本、為人效勞〞的指導(dǎo)思想，致力于創(chuàng)造人與自然相和諧的生活空間。突出“可持續(xù)開展〞原那么，充分利用周邊條件，整體設(shè)計和安排外部的空間環(huán)境，精心布局，因勢利導(dǎo)，充分利用地區(qū)內(nèi)的自然環(huán)境，并通過新型社區(qū)生態(tài)綠化系統(tǒng)的形成，提高住區(qū)內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量標準。強調(diào)綠脈與居民活動的融合，以點狀的宅前綠地，帶狀的綠帶和集中面狀的中心綠地形成居住區(qū)綠化系統(tǒng)，最大限度的發(fā)揮綠地的成效，將住宅組群與綠色空間融為一體，表達居住區(qū)生態(tài)化規(guī)劃設(shè)計的原那么。根據(jù)基地的區(qū)位和現(xiàn)狀，加強與周邊建筑環(huán)境的融洽，充分利用翠湖一路商業(yè)中心、新區(qū)政務(wù)中心、翠湖公司及西湖天然景觀的氣氛，適當建設(shè)一些商業(yè)建筑和商業(yè)設(shè)施，使小區(qū)功能與城市功能相協(xié)調(diào)。合理確定小區(qū)的功能布局與開展規(guī)模，做到“適用、品位、有藝術(shù)感和現(xiàn)代感〞。

6.2總體設(shè)計XX天逸地產(chǎn)開發(fā)在規(guī)劃設(shè)計方面聘請源界建筑設(shè)計咨詢?yōu)槠淙Υ蛟欤唇缭O(shè)計公司是一家集城市規(guī)劃設(shè)計，建筑、景觀為一體的整體環(huán)境咨詢公司，是國內(nèi)首家借鑒和彩用英式傳統(tǒng)tudor風格，保存了英國紳士貴族氣質(zhì)，又運用了現(xiàn)代的工藝和技法，成為最適合現(xiàn)代人居住新英倫別墅。像萬科集團、華潤集團、中海地產(chǎn)、中商集團、富邦集團都是源界公司的客戶，受到社會各界的廣泛好評。規(guī)劃總體結(jié)構(gòu)順應(yīng)基地地塊形狀，對于地塊形狀作出了良好的回應(yīng)?？傮w布局分為兩個級團，分別采用兩排圍合空間，采用景觀軸線進行串聯(lián),形成良好的景觀效果。黃山大道設(shè)置形象主入口，及車行入口，形成人車分流。沿街設(shè)置沿街商業(yè)，商業(yè)主要對內(nèi)，少量局部對外，充分利用商業(yè)的價值帶動居住生活的品質(zhì)。整體的空間形態(tài)豐富，富有變化，并收放有致，采用曲線自由的線形，形成活潑的建筑空間形式。6.3交通組織a〕出入口：基地在xx大道上設(shè)置小區(qū)主要出入口和車行次入口。xx廣場、商鋪直接面向城市道路設(shè)出入口，結(jié)合地形沿街建筑布置方式與地形形成有機的結(jié)合，強調(diào)整體空間形態(tài)。b〕道路規(guī)劃：區(qū)內(nèi)采用“人車分流〞模式，主要道路外環(huán)設(shè)置。小區(qū)內(nèi)道路分三級規(guī)劃，一級道路寬10m，由小區(qū)入口貫穿整個地塊，為小區(qū)主道，并局部放寬做地面停車；二級道路寬8m，為小區(qū)宅間次道；三級道路寬6m，為各單元入戶小道。c〕交通組織：機動車經(jīng)黃山大道由小區(qū)車行入口進入，沿小區(qū)主道動線展開或直接進入底層停車庫，再經(jīng)區(qū)內(nèi)次道連接至各單元的地面臨時停車場和底層車庫。行人可由入口步行進入小區(qū)，經(jīng)區(qū)內(nèi)人行系統(tǒng)連接至各單元或地下車庫停車后就近出地面進入步行道至各單元。d)停車方式1)汽車：采用兩種停車方式：地面臨時停車場和底層架空停車。

2)自行車：底層車庫停放。6.4景觀設(shè)計景觀設(shè)計充分考慮了不同層次的景觀環(huán)境，強調(diào)小區(qū)的景觀均好性主次性，營造人性化的生態(tài)自然的特色環(huán)境小區(qū)內(nèi)一切空坪隙地全部進行綠化，營造出大面積的連續(xù)一體的中心步行景觀系統(tǒng)，從黃山大道主入口一直連續(xù)到小區(qū)中心開放空間，使每戶都能享受到生態(tài)自然的景觀環(huán)境，使景觀滲透到每個組團，強調(diào)景觀的均好性。每個組團都有集中綠化，同時注重宅間綠地的營造使住戶能充分感受到出門見綠，移步換景，使綠化“占地不多環(huán)境美〞，表達住宅的均好性。利用集中綠化和宅前綠化相融合的方式，極大的拓展了集中綠地的視野。第7章工程專業(yè)技術(shù)方案7.1建筑設(shè)計根據(jù)總體規(guī)劃，結(jié)合工程的所處位置及地塊特點，將商業(yè)裙房設(shè)于黃山大道一側(cè)，以形成中央商業(yè)區(qū)塊。以園區(qū)中的路網(wǎng)、建筑、水系為主要設(shè)計對象，形成人與建筑、水相互協(xié)調(diào)照應(yīng)的現(xiàn)代化國際居住小區(qū)。探索建設(shè)一種使用便捷、可識別性高，環(huán)境優(yōu)美，管理先進，流線順暢的具有區(qū)位均好性及可持續(xù)開展性的國際級居住小區(qū)的新模式。小區(qū)住宅設(shè)計集中突出多元性、合理性、創(chuàng)新性和科技性。多元性表現(xiàn)在多幢樓型、多種戶型、多種空間形式，多種變化的可能；合理性那么表現(xiàn)為明確的內(nèi)外、動靜，晝夜分區(qū)；廚房衛(wèi)生間使用及設(shè)備管線的合理設(shè)計；創(chuàng)新性表現(xiàn)為公共交往空間的拓展與創(chuàng)造，為適應(yīng)多元性和合理性而作的不同住宅形式的新的探索；科技性表現(xiàn)為高科技、節(jié)能技術(shù)和成套產(chǎn)品的應(yīng)用?！?〕多元性整個小區(qū)共設(shè)計了各種大小不同的根本戶型，戶型在120-180平方米不等。通過菜單設(shè)計還可創(chuàng)造更多套型，以到達住宅套型的多樣化，為住戶提供充分的選擇余地?！?〕合理性設(shè)計除考慮日照、通風等根本要素，做到南廳南主臥以外，還突出考慮：分區(qū)明確：以人的行為為根本出發(fā)點，充分保證內(nèi)外、動靜、晝夜分區(qū)，具體表現(xiàn)為通過平面深淺的手法，做到視線、聲音的隔絕符合住戶的心理需求。廚衛(wèi)的合理布局：以高品質(zhì)生活為基準，考慮到安排各種應(yīng)有的廚衛(wèi)設(shè)備，特別做到洗廁別離?！?〕創(chuàng)新性設(shè)計中打破以往道路單一的交通功能，利用道路間的不同形勢拓展功能，使之成為小區(qū)的公共交往空間，使公共交往體系完成由小區(qū)公共綠地廣場——組團中心綠地——道路交往空間的層層遞進。〔4〕建筑造型形體設(shè)計以古典優(yōu)雅為設(shè)計風格，強調(diào)優(yōu)美時尚，雍容華貴，使居住者猶如置身歐陸小城，親身體驗以人為本的古典設(shè)計精華?！?〕科技含量及其應(yīng)用由于社會開展的日新月異，住宅的智能化越來越受到重視，小區(qū)設(shè)計中考慮設(shè)置信息采用網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，管線入戶進入家庭多媒體管理箱，便于用戶接線使用。住戶的相關(guān)信息以總線方式通過網(wǎng)絡(luò)，傳輸?shù)叫^(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。7.2結(jié)構(gòu)設(shè)計本工程所有工程均采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限為50年。樓屋面采用主次梁板現(xiàn)澆鋼筋砼結(jié)構(gòu)?？拐鹪O(shè)防烈度按8度考慮。7.3給排水設(shè)計〔1〕給水工程①用水量本小區(qū)主要為生活用水和綠化用水，最大日用量約為2306m3/d，最大時用量約為262m3/h。②供水方式本小區(qū)住宅用水分五個區(qū)：一至五層以下為1區(qū)，六至十二層為2區(qū)，十三至十八層為3區(qū)，十九至二十三層為4區(qū)，二十四層以上為五區(qū)；1區(qū)及公建采用市政管綱直接供水，2、3、4、5區(qū)均采用水泵加壓后直接供水；水表出戶，水費計量住宅、商鋪均采用一戶一表制；公建為總表計量。③水源本小區(qū)擬從市政給水管網(wǎng)兩點引入，小區(qū)內(nèi)給水干管形成環(huán)狀。引入管管徑DN200，市政水壓按0.25Mpa計。④泵房地下車庫內(nèi)設(shè)水泵房，泵房內(nèi)設(shè)置二套變頻變流量恒壓供水設(shè)備，供地塊內(nèi)高層住戶生活用水。泵房內(nèi)設(shè)一200m3生活水池，分兩格。⑤給水管材室內(nèi)給水主立管采用鋼塑管，進戶給水支管采用PP—R管，室內(nèi)消防給水管采用鍍鋅鋼管，室外給水管采用球墨鑄鐵管?！?〕排水工程①排水量本小區(qū)排放生活污水約為8000m3/d。雨水量按當?shù)乇┯陱姸裙接嬎?，式中設(shè)計重現(xiàn)期TE=1年，地面集水時間取T=5分鐘。②排水設(shè)計小區(qū)內(nèi)排水采用分流制，雨水、污水分別排放，室內(nèi)分設(shè)污水管、廢水管、雨水管，小區(qū)室外分設(shè)污水排水系統(tǒng)和雨水排水系統(tǒng)。糞便污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管綱，雨水經(jīng)小區(qū)雨水系統(tǒng)聚集后就近排入市政雨水管綱。③排水管材室內(nèi)排水管均采用UPVC排水管。室外排水管DN≤400采用UPVC加筋排水管；DN＞400采用鋼筋混凝土管。7.4電氣、弱電設(shè)計供配電設(shè)計負荷等級根據(jù)工程建筑類別及用電特點，本工程消防負荷為一級、高層住宅普通電梯負荷為二級，其余為三級負荷。供電電源電壓等級及容量小區(qū)供電電源由城市區(qū)域變電所引入10KV電源，用電容量按100m2以下住宅5KW/戶，100m2以上住宅按6KW/戶，公建80W/m2，汽車庫15W/m2，電梯15KW/臺，總安裝功率約為17645KW，總計算功率約為8907KW，總計算容量約13196KVA，小區(qū)內(nèi)設(shè)置10KV開閉所一座〔5M×8M〕；并設(shè)10KV箱式變就近供電。③計量本工程計量方式為住宅單元集中計量，商店按區(qū)段集中計量，一戶一表。汽車庫及電梯等公共用電在汽車庫配電房設(shè)計量點。④住宅內(nèi)配電根據(jù)《住宅設(shè)計標準》要求，每戶進線按套內(nèi)面積為單相3×10或3×16進戶。每套戶內(nèi)設(shè)戶內(nèi)配電箱，進戶箱內(nèi)總開關(guān)具有短路、過載、漏電保護功能且能同時切斷電源相線、零線，箱內(nèi)其它開關(guān)按用電功能〔照明、空調(diào)、普通插座、廚房插座等〕分路。設(shè)備均為嵌墻暗裝，戶內(nèi)配電線均為BV—500V導(dǎo)線穿PVC管埋墻、板、梁等暗敷設(shè)。防雷與接地平安本工程利用建筑物根底作為聯(lián)合接地體，接地電阻小。住宅進戶處作為等電位聯(lián)結(jié)；在衛(wèi)生間內(nèi)作局部等電位聯(lián)結(jié)。對于需要防雷的建筑物按標準要求設(shè)置避雷網(wǎng)，沿建筑物的角部設(shè)避雷引下線及暗測試點。對配電總箱及重要負荷及弱電進線設(shè)電涌保護器。寬帶網(wǎng)根據(jù)電信部門關(guān)于寬帶網(wǎng)建設(shè)的要求進行設(shè)置，設(shè)電信設(shè)備間4間〔每間約10m2〕，住宅單元設(shè)綜合布線箱，每戶戶內(nèi)設(shè)家庭信息箱。有線電視根據(jù)有線電視臺的要求進行設(shè)置，小區(qū)內(nèi)設(shè)電視交接間4間〔每間約10m2〕。各幢住宅單元設(shè)電視儀表箱〔配220V電源〕，每戶戶內(nèi)設(shè)家庭信息箱，用射頻電纜及五類線連接。商店電視儀表箱單獨設(shè)置于公共位置處。安保系統(tǒng)包括周界防范系統(tǒng)及巡更管理系統(tǒng)周界防范系統(tǒng)：在各主要道路、出入大門口設(shè)置攝像機，在小區(qū)周界安置紅外對射傳感器，在物業(yè)管理處設(shè)置監(jiān)控主機接受周界防范系統(tǒng)的報警信息。巡更管理系統(tǒng)：利用巡更系統(tǒng)，把不平安、不宜采取技術(shù)防范措施或需要平安檢查的地方，全面地作為警衛(wèi)人員的巡更點，根據(jù)平安的需要，編制多種巡更路線、巡更點及巡更時間的方案。巡更人員巡邏時使用手持更探測器〔數(shù)據(jù)采集器〕，在每到指定處那么記錄一次信息，通過電腦主機可查看巡邏記錄。巡更系統(tǒng)采用無線式。7.5暖通、燃氣設(shè)計〔1〕通風設(shè)計①地下汽車庫設(shè)置機械排風〔兼排煙〕系統(tǒng)，有車道的防火分區(qū)采用車道自然補風，無車道的防火分區(qū)采用機械補風，補風量不小于排煙量的50%。②住宅衛(wèi)生間采用外窗自然通風，或設(shè)置豎向排風井道，排至屋面?！?〕燃氣設(shè)計①小區(qū)燃氣氣源由市政燃氣管道供給。小區(qū)管網(wǎng)采用中壓一級系統(tǒng)，主干管道成環(huán)狀布置，以保證燃氣供給的可靠性。②小區(qū)住宅燃氣采用樓幢調(diào)壓，低壓入戶。③小區(qū)公建采用中壓供氣。④住宅燃氣計量采用IC卡預(yù)付費計量系統(tǒng)。⑤燃氣管道采用聚乙烯塑料燃氣管。⑥住宅廚房間根據(jù)實際情況，考慮設(shè)燃氣泄漏自動報警裝置。第8章環(huán)境保護與節(jié)能8.1工程環(huán)境保護執(zhí)行標準〔1〕《中華人民共和國環(huán)境保護法》〔2〕《建設(shè)工程環(huán)境保護管理方法》〔96〕國環(huán)字第003號〔3〕《建設(shè)工程環(huán)境保護管理實施細那么法》東江省計委、經(jīng)委環(huán)委〔96〕07號文〔4〕《污水綜合排放標準》GB8978-19968.2綠化通過綠化景觀及小品的設(shè)計賦予街道個性，景觀設(shè)計主要強調(diào)其街道活動而非交通聯(lián)系，提供親切的步行與停留空間，植栽采用常綠喬木與色彩性灌木的結(jié)合，強調(diào)親切的尺度，街道采用簡潔現(xiàn)代的設(shè)計和輕巧的材料，強調(diào)使用的便捷性，街道采用暖色統(tǒng)一的街道標識，強調(diào)社區(qū)的歸屬感整個住宅小區(qū)的建設(shè)，在總平面規(guī)劃中宜采用按組團分散布局的綠地規(guī)劃手法，以便于居民就近享用大型綠化廣場優(yōu)美的環(huán)境進行休憩、交往、文化娛樂。小區(qū)內(nèi)擬規(guī)劃兩處集中成片的小型綠地，各片綠地應(yīng)各具特色。點綴以風格迥異的小型公建以充分表達各個區(qū)域的標識感與歸屬感。全區(qū)注重宅前宅后小塊綠化的建設(shè)，多層住宅均設(shè)有住戶花園，片狀、線狀、點狀綠化以及外圍的綠化互相滲透、統(tǒng)一，形成完整的綠化系統(tǒng)。8.3建筑局部建筑風格采用都鐸式風格，特點為有突出的交叉骨架山墻，也有兩個或者三個磚石砌的大煙囪，幵有裝飾線腳，墻體采用磚石及抹灰等材料組合而成，非常特別?！?〕日照通風按規(guī)定要求設(shè)計，建筑與后部住宅日照間距滿足相關(guān)技術(shù)規(guī)定要求；〔2〕住宅廚房、暗衛(wèi)生間均設(shè)集中排氣管道；〔3〕小區(qū)居民生活垃圾袋裝化處理，適當位置設(shè)封閉性垃圾收集點；〔4〕合理布置汽車位置，減少夜間車輛噪聲；〔5〕建筑材料的選用以滿足環(huán)保、節(jié)能為原那么；〔6〕建筑單體以節(jié)能材料為主導(dǎo)，斷熱型鋁合金型材門窗，中空玻璃窗，節(jié)能型外門，屋面采用聚苯板保溫隔熱，外墻擬考慮保溫材料砂漿層結(jié)合外墻面層設(shè)計，建筑體形系數(shù)設(shè)計符合相關(guān)標準設(shè)計要求。8.4給排水局部〔排污處理〕〔1〕噪聲治理本工程噪聲主要來自于水泵，設(shè)計將泵房設(shè)于地下室，泵房墻壁做消音措施，選用低噪聲水泵，水泵做隔振根底，水泵進、出水口安裝橡膠軟接頭和彈性吊架，以減小噪音和振動?！?〕污水處理增加了排污設(shè)備和排污規(guī)劃，排水采用雨污分流制。室內(nèi)分設(shè)污水管、廢水管、雨水管，小區(qū)室外分設(shè)污水排放系統(tǒng)和雨水排放系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞池處理后就近排入市政污水管網(wǎng)；雨水經(jīng)小區(qū)雨水系統(tǒng)聚集后就近排入市政雨水管網(wǎng)。生活給水不設(shè)屋頂水箱，防止了水箱供水產(chǎn)生二次污染的問題?！?〕節(jié)能充分利用市政水壓供給生活、消防用水。給水進戶管設(shè)水表計量，以節(jié)約用水；變頻供水設(shè)備的運用，根據(jù)電網(wǎng)壓力自動調(diào)節(jié)電輸出功率及運轉(zhuǎn)時間，到達節(jié)能目的。8.5通風局部〔1〕地下室汽車庫采用機械通風系統(tǒng)，換氣次數(shù)按6次/小時計算，渾濁空氣由排風機經(jīng)排風井至室外地面2—6米高處，經(jīng)常保持汽車庫內(nèi)空氣流通?！?〕地下車庫通風系統(tǒng)的排風機選用低噪音風機箱，根底減振，風機進出口設(shè)置消聲器，降低排風噪音?！?〕住宅內(nèi)廚房，內(nèi)衛(wèi)生間設(shè)置專用排風豎井，由廚房脫排煙機和衛(wèi)生間通風器將渾濁的空氣經(jīng)豎井排至屋頂高處排放。8.6電氣局部樓梯間、走道照明，除疏散照明以及電梯廳、合用前室照明外，均采用人體紅外感應(yīng)自動照明或節(jié)能自熄開關(guān)等措施，以到達節(jié)電的目的。變壓器選用高效低功耗的節(jié)能產(chǎn)品；變電所低壓側(cè)設(shè)置集中無功補償裝置，使10KV側(cè)功率因數(shù)在0.9以上.8.7環(huán)境影響評論結(jié)論本工程的建設(shè)和投入使用對周圍環(huán)境根本上沒有影響，主要施工過程中以及在交付使用后做好環(huán)保工作，還可以為人們創(chuàng)造美好的居住環(huán)境。第9章經(jīng)營方針和營銷策略9.1經(jīng)營方針隨著人民生活水平的提高，消費者對住房提出各種各樣的要求，對房屋的地段、套型、環(huán)境等因素將要求更高。同時房屋的質(zhì)量與配套的效勞設(shè)施和物業(yè)管理水平也同樣直接影響房屋的銷售。為此，在經(jīng)營上應(yīng)做到以下幾點：〔1〕樹立品牌意識，開發(fā)精品小區(qū)。未來的房地產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商的品牌和信譽將成為消費者購房置業(yè)的首選因素，品牌銷售將成為主要的銷售渠道。因此在本工程的運作中，開發(fā)商一定要不斷加強品牌宣傳，樹立良好的品牌形象?！?〕有現(xiàn)代化跨世紀的眼光，無論從小區(qū)的規(guī)劃建筑本身，還是公建設(shè)施，物業(yè)管理等方式，都要有長遠考慮，順應(yīng)現(xiàn)代人的要求，盡量營造出平安、方便、舒適的家居氣氛?！?〕在管理上提高工程質(zhì)量，降低工程本錢和管理費用，做好工程建設(shè)中的投資、工期和質(zhì)量三大控制?！?〕完善小區(qū)的物業(yè)管理。提高物業(yè)管理水平是今后市場競爭的主要手段之一。要充分發(fā)揮專業(yè)分工的特點，聘請國內(nèi)一流的物業(yè)管理公司作為本工程的物業(yè)管理參謀。9.2營銷策略〔一〕策略核心：雙大聯(lián)合策略本工程市場營銷策略的核心初步確定為“雙大聯(lián)合策略〞。所謂“雙大聯(lián)合策略〞指的是，“大品牌形象策略〞和“大市場份額爭奪策略〞的“雙劍合璧〞?！捕酬P(guān)于確立策略核心的分析1、確立“大品牌形象策略〞分析(1)本工程需要樹立大品牌?！按笃放菩蜗蟥暤氖袌霰硐缶褪牵簭洿骈L久的高知名度與高美譽度。就本工程的超大規(guī)模而言，必須通過數(shù)年的分期開發(fā)才能完成。要保障工程不會過早地被市場遺忘或因為新盤的出現(xiàn)從根本上削弱它的形象地位，那么必須塑造能禁得住時間考驗的“大品牌〞。(2)本工程具備樹立大品牌的潛質(zhì)。品牌并不僅僅就是產(chǎn)品的質(zhì)量、規(guī)格、功能、滿足效用的程度到達了一定高的水準，它更需要其中蘊涵著某種人格化的個性、情感、形象、生活方式、身份、榮譽、價值、地位或意義。同時企業(yè)和企業(yè)主本身也必須具有相當高的知名度和美譽度等等。上述這些樹立大品牌的根本要素，本工程一應(yīng)俱全。2、確立“大市場份額爭奪策略〞的分析資金運作模式的客觀要求。雖然天逸控股擁有很強的資金實力，但房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)特性客觀上就要求快速的資金回籠，降低開發(fā)風險。適度快銷是問題的關(guān)鍵。快銷那么意味著市場份額的爭奪。3、關(guān)于“雙大聯(lián)合〞的分析從近一年來我們所了解的樓市個案操作上看，在工程“形象塑造〞和“爭奪市場份額〞兩方面，存在著較大的隨機性，缺少周密的方案。從原理上言，“形象塑造〞和“爭奪市場份額〞其實是一對矛盾，兩者之間具有相克的特性。短期內(nèi)似乎具有一定的相互包容性，如良好的形象能引來消費者，大促銷能帶來知名度等等。但它們在自身的操作極限上具有相互排斥性，甚至具有相互破壞性。所以，所謂的“雙大聯(lián)合〞就是從市場操作一開始就讓“形象塑造〞和“市場份額爭奪〞同步同節(jié)奏運作，并在行銷功能設(shè)定上實現(xiàn)別離〔即便是此二者出現(xiàn)在同一個廣告平面上〕，讓它們各自沿著自身的軌跡發(fā)揮。只有在時間和節(jié)奏上的同步運作、在功能設(shè)定上的相互別離、互不替代，才可能在實戰(zhàn)操作中出現(xiàn)相互配合的佳況，充分實現(xiàn)兩極的高度融合。這就是“雙劍合璧〞的真正內(nèi)涵?！踩晨偛呗赃\行的空間布局總策略運行的時間布局是市場運作的縱線，而空間布局那么是橫線。唯有縱橫二線相互交織才能構(gòu)成“結(jié)〞，構(gòu)成占領(lǐng)市場的“網(wǎng)〞。雖然XX是一個中小型城市，但在XX人心目中的未來城市，同樣沉淀著沿海大中城市的經(jīng)驗與形象?？梢哉f，XX正在快速步入城市化的進程。在城市化程度較高的地方，人們的觀念和行為都有很強的城市特征。而XX的城市化程度的現(xiàn)狀是：觀念首先城市化，行為尚未充分城市化。其具體表現(xiàn)為：在觀念上，容易接受新觀點、新時尚、新趣味，并對其抱有較強的好奇心和向往感；但在行為上卻較難適應(yīng)城市生活所需的高效率、快節(jié)奏，尤其在消費特征上更是相當難城市化的。據(jù)此，在工程運行的空間布局上，我們鎖定“虛實兩極〞的運行原那么。1、“極虛〞原那么：〔1〕所謂的“虛〞，就是將本區(qū)域，本工程打造成XX人心中的一個美麗的夢想，在這個夢想里，充滿了令人好奇和向往的新時尚、新趣味、新生活方式等?！?〕所謂的“極虛〞，就是在用“虛〞時要完全超脫“銷售目標〞的束縛，不要被一、兩個促成交易的好點子、好方法拘泥住。夢就是夢，要有夢的純粹?！?〕“極虛〞的運行法那么，運用于公關(guān)活動時，不要有銷售工程的痕跡。〔4〕“極虛〞原那么不承當推銷的功能。〔5〕在工程優(yōu)勢資源的傳播中，區(qū)域未來前景、開發(fā)企業(yè)與企業(yè)主形象、工程整體形象，工程外觀與景觀闡釋、社區(qū)倡導(dǎo)的生活方式等可用此原那么。2、“極實〞原那么：〔1〕所謂的“實〞，就是實實在在地、言之有據(jù)地向客戶證明本工程為何值得買，值得現(xiàn)在買，可以放心買，錯過了可惜等等?！?〕所謂的“極實〞，就是用最吹毛求疵的方式傳播賣點?！?〕“極實〞的法那么堅決執(zhí)行推銷的功能。〔4〕在工程優(yōu)勢資源的傳播中，物業(yè)特性、配套效勞設(shè)施、有關(guān)承諾〔質(zhì)量與工期〕、物業(yè)管理標準、讓利促銷等可用此原那么。第10章工程實施方案10.1工程實施管理機構(gòu)“XX?XX一期〞工程的籌建工作將由XX天逸地產(chǎn)開發(fā)股份負責，辦理勘察設(shè)計和施工的委托手續(xù)及簽訂相應(yīng)的合同和協(xié)議；提供設(shè)計必需的根底資料；申請或訂購設(shè)備和材料；承當各項建設(shè)準備以及建設(shè)工作，直至完成工程的建設(shè)收尾及銷售等各項工作。10.2建設(shè)工期根據(jù)工程特點，在統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一要求的根底上周密安排，各項準備、施工工作交替進行，盡量縮短工期，以確保高效率地開展工程建設(shè)的全面工作和按時竣工，發(fā)揮作用。初步擬定工程總工期為24個月，其中前期工作5個月，工程施工期19個月。到2023年9月竣工，2023年11月交房。工程進度控制為：a)前期工作：2023年10月—2023年2月；b)地基施工：2023年3月—2023年7月；c)主體工程：2023年8月—2023年5月；d)配套設(shè)施：2023年6月—2023年9月；工程進度安排工程編號工作時間〔月〕2023年10月-2023年9月2023年10月-2023年9月1011121234567891011121234567891前期工作52根底工程53主體工程104裝修工程25配套設(shè)施工程210.3工程招標方案根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》，本工程的設(shè)計、施工、監(jiān)理以及設(shè)備、重要材料等采購活動均以招標形式進行。工程的招標均采用公開招標的方式。鑒于建設(shè)單位的實際情況，對自行招標作出如下規(guī)定：a〕具有工程法人資格〔或者法人資格〕；b〕具有與招標工程規(guī)模和復(fù)雜程度相適合的工程技術(shù)、概預(yù)算、財務(wù)和工程管理等方面的專業(yè)技術(shù)力量；c〕有從事同類工程建設(shè)工程招標的經(jīng)驗；d〕設(shè)有專門的招標機構(gòu)或者擁有3名以上專職招標業(yè)務(wù)人員；e〕熟悉和掌握《中華人民共和國招標投標法》及有關(guān)法規(guī)規(guī)章。本工程的設(shè)計、建筑工程、安裝工程、監(jiān)理及設(shè)備、重要材料采購宜采用委托招標的組織形式。第11章投資估算與財務(wù)分析11.1工程本錢估算估算依據(jù)〔1〕“XX?XX一期〞工程初步規(guī)劃方案；〔2〕東江省2023年預(yù)算定額；〔3〕XX市近期與本工程類似的竣工決算指標。工程投資與本錢費用估算一、開發(fā)本錢估算〔1〕土地取得費用按照每平方米1990.00元計：121000×1990.00=xxxxx萬元〔2〕前期工程費前期工程費包括地塊三通一平、臨時水電、規(guī)劃設(shè)計及可行性研究費、工程勘察費等。費用合計為2685萬元。前期工程費估算表序號項目計算依據(jù)計價〔萬元〕1三通一平、主干道路、臨時水電——02規(guī)劃設(shè)計費、施工圖設(shè)計費建筑面積×90元/㎡03景觀設(shè)計費占地面積×25.00元/㎡04工程勘探費05其他0合計1185萬元〔3〕建安工程費根據(jù)XX建筑市場的實際價格，結(jié)合本工程建筑初步設(shè)計方案，本工程保障房建安工程費按2300元/㎡測算，聯(lián)排建安工程費按123元/㎡測算，那么本工程建安工程費為123萬元，即：123㎡×123元/㎡=123萬元1234㎡×1234元/㎡=1234萬元〔4〕行政事業(yè)性收費本工程行政事業(yè)性收費包括規(guī)劃定位費、防雷測量費、環(huán)境評估費、質(zhì)量檢測費、圖紙審查費、招投標管理費等，按建筑面積每平方米12元共計123萬元〔6〕監(jiān)理工程費本工程以工程造價為取費依據(jù)，按千分之三計取，計123萬元。〔7〕不可預(yù)見費本工程不可預(yù)見費按工程造價的1%計取，計123萬元?！?〕開發(fā)本錢匯總按上述1-7項之和計，那么工程開發(fā)本錢為1234萬元，單位本錢為1234元/㎡。二、期間費用估算〔1〕管理費用包括開發(fā)期內(nèi)支出的管理人員工資、辦理前期建設(shè)手