漳州發(fā)展：擬股權(quán)交易涉及的漳州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30%股東權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告

福建漳發(fā)資產(chǎn)運營有限公司與漳州九龍江圓山投資有限公司擬股權(quán)交易涉及的漳州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30%股東權(quán)益價值嘉學(xué)評估評報字〔2023〕8100067號第一冊(共一冊)XiamenAcademicPra嘉學(xué)評合字[2023]810062A號法定評估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估報告嘉學(xué)評估評報字〔2023〕8100067號福建漳發(fā)資產(chǎn)運營有限公司與漳州九龍江圓山投資有限公司擬股權(quán)交易涉及的漳州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30%股東權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告361,906,300.00元2023年12月04日廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限公司楊琳燁曾凱宏(資產(chǎn)評估師)(資產(chǎn)評估師)會員編號：39190020會員編號：39200001(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務(wù)報備管理系統(tǒng)進行了備案，不作為協(xié)會對該報告認證、認可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評估機構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2023年12月05日超建漳發(fā)資產(chǎn)運營有限公司與漳州九尤江四山投資有限公司擬股權(quán)交易涉及的聲明 1摘要 2 4一、委托人、被評估單位和資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人4二、評估目的 7三、評估對象和評估范圍 7四、價值類型及其定義 9五、評估基準(zhǔn)日 9 9 八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 十一、特別事項說明 十二、資產(chǎn)評估報告使用限制說明 十三、資產(chǎn)評估報告日 23 24附件一資產(chǎn)評估匯總表或明細表 25附件二其他與評估有關(guān)的文件 26 潭州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有限責(zé)任公司30%股東權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告·立明第1頁一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評估象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。則，堅持獨立、客觀、公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法承擔(dān)責(zé)任。八、本資產(chǎn)評估機構(gòu)與資產(chǎn)評估專業(yè)人員與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒九、資產(chǎn)評估師已對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行現(xiàn)場福建漳發(fā)資產(chǎn)運營有限公司與漳州九龍江圓山投資有限公司擬股權(quán)交易涉及的 漳州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有限責(zé)任公司30%股東權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告·摘要廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限公司第2頁福建漳發(fā)資產(chǎn)運營有限公司與漳州九龍江圓山投資有限公司擬股權(quán)交易涉及的漳州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30%股東權(quán)益價值嘉學(xué)評估評報字〔2023〕8100067號務(wù)的詳細情況和正確理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評估廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限公司接受福建漳發(fā)資產(chǎn)運營有限公司與漳州九龍江圓山投資有限公司的委托，對漳州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的30%股東權(quán)益在評估基準(zhǔn)日的市場價值進行了評估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估報告內(nèi)容摘要如下：評估目的：根據(jù)中共福建漳州發(fā)展股份有限公司委員會會議紀(jì)要((2023)30號),福建漳發(fā)資產(chǎn)運營有限公司與漳州九龍江圓山投資有限公司擬交易福建漳發(fā)資產(chǎn)運營有限公司持有的漳州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30%的股權(quán)，因此需要聘請資產(chǎn)評估機構(gòu)對漳州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的30%股東權(quán)益價值進行評估對象：漳州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的30%股東權(quán)益價值。評估范圍：漳州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于評估基準(zhǔn)日時的全部資產(chǎn)及負債。評估基準(zhǔn)日：2023年10月31日。價值類型：市場價值。評估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法。評估結(jié)論：在公開市場和持續(xù)經(jīng)營的前提下，在本資產(chǎn)評估報告有關(guān)假設(shè)條件下，在本資產(chǎn)評估報告特別事項說明和使用限制下，選取資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果作為最終評估結(jié)論，納入本次評估范圍的漳州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的30%股東權(quán)益價值為人民幣參億陸仟壹佰玖拾萬陸仟參佰元整(RMB36,190.63萬元)。本資產(chǎn)評估報告使用人在應(yīng)用評估結(jié)論時應(yīng)當(dāng)充分考慮和判斷資產(chǎn)評估報福建涼發(fā)資產(chǎn)運營有限公司與滓州九龍江四山批資有限公司擬股權(quán)交易涉及的 廈門慕學(xué)資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限公司第3頁告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項說明對評估結(jié)論的影響。本資產(chǎn)評估報告只能由資產(chǎn)評估報告載明的資產(chǎn)評估報告使用人使用，并且只能用于資產(chǎn)評估報告載明的評估目的和用途。除依據(jù)法律需公開的情形外，未征得本資產(chǎn)評估機構(gòu)同意，資產(chǎn)評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開本資產(chǎn)評估報告評估結(jié)論的有效期通常為一年，從評估基準(zhǔn)日起計算，即從2023年10月31日至2024年10月30日。超過一年，或雖未超過一年，但評估對象的市場價格標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)較大波動，不能采用本資產(chǎn)評估報告結(jié)論。本資產(chǎn)評估報告日為2023年12月4日。福建漳發(fā)資產(chǎn)運營有限公司與漳州九尤江圖山投資有限公司擬股權(quán)交易涉及的廈門蘇學(xué)資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限公司第4頁福建漳發(fā)資產(chǎn)運營有限公司與漳州九龍江圓山投資有限公司擬股權(quán)交易涉及的漳州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30%股東權(quán)益價值嘉學(xué)評估評報字(2023)8100067號廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限公司接受貴公圓山投資有限公司擬實施的股權(quán)交易行為涉及的漳州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一、委托人、被評估單位和資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人住所：福建省漳州市薌城區(qū)勝利西路3號向榮大廈九層注冊資本：20000萬元人民幣企業(yè)類型：有限責(zé)任公司(非自然人投資或控股的法人獨資)服務(wù)。(除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目外，憑營業(yè)執(zhí)照依 住所：福建省漳州高新區(qū)科技城物聯(lián)網(wǎng)示范園5號樓1層103室法定代表人：陳剛毅注冊資本：350000萬元人民幣企業(yè)類型：有限責(zé)任公司(國有控股)市政設(shè)施管理；商業(yè)綜合體管理服務(wù)；物業(yè)管理；普通貨物倉儲服務(wù)(不含危險化學(xué)品等需許可審批的項目);日用木制品銷售；建筑材料銷售；電子產(chǎn)品銷售金屬材料銷售；機械設(shè)備銷售；日用百貨銷售；包裝材料及制品銷農(nóng)副產(chǎn)品銷售；技術(shù)進出口；貨物進出口；通用設(shè)備制造(不含特種設(shè)備制造);工業(yè)機器人制造；專用設(shè)備制造(不含許可類專業(yè)設(shè)備制造);機械電氣設(shè)備制造；電子(氣)物理設(shè)備及其他電子設(shè)備制造；計算機軟硬件及外圍設(shè)備制造；物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備制造。(除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動)許可項目：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；建設(shè)工程施工；食品生產(chǎn)。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的頂目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動，具體經(jīng)營項目以相關(guān)部門批準(zhǔn)文件或許可證件為準(zhǔn))。(二)被評估單位概況公司名稱：漳州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司住所：福建省漳州市薌城區(qū)蒼園路9-5號法定代表人：陳文注冊資本：100000萬元人民幣企業(yè)類型：其他有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍：許可項目：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動，具體經(jīng)營項目以相關(guān)部門批準(zhǔn)文件或許可證件為準(zhǔn))一般項目：物業(yè)管理；非居住房地產(chǎn)租賃(除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動)。(1)公司成立福建漳發(fā)資產(chǎn)運營有限公司與漳州九龍江圓山投資有限公司擬股權(quán)交易涉及的 廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限公司第6頁漳州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是福建兆和房地產(chǎn)有限公司和漳州發(fā)展地產(chǎn)集團有限公司共同出資組建的其他有限責(zé)任公司，于2022年1月成立，成立時的注冊資本為人民幣100,000.00萬元，福建兆和房地產(chǎn)有限公司繳納出資額人民幣(2)歷次出資情況及變更情況2022年4月，經(jīng)股東會決議，同意福建兆和房地產(chǎn)有限公司將其持有的70%即人民幣70,000.00萬元股權(quán)交易給漳州兆慶房地產(chǎn)有限公司。2022年12月，股東漳州發(fā)展地產(chǎn)集團有限公司更名為福建漳發(fā)資產(chǎn)運營有限公司，持股比例不變。截至評估基準(zhǔn)日，漳州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實收資本為人民幣100,000.00萬元，各股東認繳出資額、實繳出資額和出資比例如下：(人民幣萬元)比例(人民幣萬元)比例公司2限公司3、近年資產(chǎn)、財務(wù)及經(jīng)營狀況(1)公司近年及基準(zhǔn)日資產(chǎn)、財務(wù)狀況如下表：公司資產(chǎn)、負債及經(jīng)營業(yè)績金額單位：人民幣萬元2023年10月31日2022年12月31日資產(chǎn)負債審計機構(gòu)項目2023年1-10月營業(yè)收入00凈利潤審計機構(gòu)4、委托人和被評估單位之間的關(guān)系福建漳發(fā)資產(chǎn)運營有限公司與漳州九龍江圓山投資有限公司擬股權(quán)交易涉及的本次評估委托人一和委托人二為股權(quán)交易雙方，被評估單位為股權(quán)交易標(biāo)的企業(yè)。委托人一是被評估單位的股東。(三)資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人概況資產(chǎn)評估報告使用人包括委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人。資產(chǎn)評估委托合同未約定其他資產(chǎn)評估報告使用人。二、評估目的根據(jù)中共福建漳州發(fā)展股份有限公司委員會會議紀(jì)要((2023)30號),福建漳發(fā)資產(chǎn)運營有限公司與漳州九龍江圓山投資有限公司擬交易福建漳發(fā)資產(chǎn)運營有限公司持有的漳州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30%的股權(quán)，因此需要聘請資產(chǎn)評估機構(gòu)對漳州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的30%股東權(quán)益價值進行評估。本評估結(jié)論僅供委托人股權(quán)交易這一經(jīng)濟行為作價值參考。不得作為其他經(jīng)濟目的、其他用途使用，不得與其他資產(chǎn)評估報告混用。資產(chǎn)評估報告使用人只能基于本次評估目的而使用本報告評估結(jié)論，不得拆零使用，不得使用評估結(jié)論對應(yīng)的中間過程或中間內(nèi)容。三、評估對象和評估范圍(一)根據(jù)福建漳發(fā)資產(chǎn)運營有限公司與漳州九龍江圓山投資有限公司的委托，本次評估對象為漳州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的30%股東權(quán)益價值。(二)本次評估范圍為漳州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司評估基準(zhǔn)日時的全部資產(chǎn)及負債。評估范圍具體包括：1、漳州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2023年10月31日資產(chǎn)負債表上列示的資產(chǎn)及負債，具體如下表所示：金額單位：人民幣萬元二、非流動資產(chǎn)其中：債權(quán)投資其他債權(quán)投資長期股權(quán)投資廈門落學(xué)資產(chǎn)評佔房地產(chǎn)估價有限公司第8頁韶建漳發(fā)資產(chǎn)運營有限公司與漳州九龍江圓山投資有限公司擬股權(quán)交易油及的漳州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30%股東權(quán)益價值其他權(quán)益工具投資投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)生產(chǎn)性生物資產(chǎn)油氣資產(chǎn)無形資產(chǎn)開發(fā)支出商譽長期待攤費用四、流動負債合計(三)上述評估對象和評估范圍與委托人擬實施的股權(quán)交易行為涉及的評估(四)引用其他機構(gòu)出具的報告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額者評估值)本次評估利用了委托人提供的漳州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司評估基準(zhǔn)日的準(zhǔn)日資產(chǎn)總額為271,674.68萬元，負債總額為175,080.58萬元，所有者權(quán)益為福建漳發(fā)資產(chǎn)運營有限公司與漳州九龍江園山投資有限公司擬股權(quán)交易涉及的 漳州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30%股東權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告·正文廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限公司除此之外，不存在引用其他機構(gòu)出具的報告結(jié)論之情形。四、價值類型及其定義本次資產(chǎn)評估的價值類型為市場價值。市場價值是在適當(dāng)?shù)氖袌鰲l件下，自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。本次評估選擇市場價值作為評估結(jié)論的價值類型，主要考慮了以下因素：(一)評估目的：本次評估的目的為僅供委托人股權(quán)交易這一經(jīng)濟行為作價值參考，是一個正常的市場經(jīng)濟行為，市場價值能為經(jīng)濟行為各方所接受；(二)市場條件：本評估項目對市場條件并無特別限制和要求；(三)評估對象：本評估項目對評估對象并無特別限制和要求；(四)價值類型與評估假設(shè)的相關(guān)性：本次評估的評估假設(shè)是基于模擬完全公開和充分競爭的市場而設(shè)定的，設(shè)定評估假設(shè)條件的目的在于排除非市場因素和非正常因素對評估結(jié)論的影響。本項目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日是2023年10月31日。選擇會計期末作為評估基準(zhǔn)日，能夠全面反映評估對象資產(chǎn)及負債的整體情況。基準(zhǔn)日是根據(jù)委托人經(jīng)濟行為實施計劃確定的。本次資產(chǎn)評估工作中，資產(chǎn)評估范圍的界定、評估價格的確定、評估參數(shù)的選取等，均以該日之企業(yè)內(nèi)部財務(wù)報表、外部經(jīng)濟環(huán)境以及市場情況確定。本資產(chǎn)評估報告中一切取價標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)。本次資產(chǎn)評估遵循的評估依據(jù)主要包括經(jīng)濟行為依據(jù)、法律法規(guī)依據(jù)、評估準(zhǔn)則依據(jù)、資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)，及評定估算時采用的取價依據(jù)和其他參考資料等，具(一)經(jīng)濟行為依據(jù)1、中共福建漳州發(fā)展股份有限公司委員會會議紀(jì)要((2023)30號)。(二)法律法規(guī)依據(jù)1、《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》(第十一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議，2009年5月1日起施行);語建漳發(fā)資產(chǎn)運營有限公司與游州九龍江圓山投資有限公司擬股權(quán)交易涉及的廈門靠學(xué)資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限公司第10頁2、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議，2016年12月1日起施行);3、《中華人民共和國公司法》(第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議修改，2018年10月26日起施行);4、《中華人民共和國證券法》(第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十五次會議修訂，2020年3月1日起施行);年1月1日起施行);6、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院第732號令修改，2020年11月29日起施行);7、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》(國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會令第12號，2005年9月1日起施行);8、《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》(國資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號，2006年12月12日起施行);9、《關(guān)于促進企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)有關(guān)事項的通知》(國資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2014]95號，2014年7月11日發(fā)布);10、《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國務(wù)院國資委財政部令第32號，2016年6月24日起施行);11、《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》(財政部令第14號，2002年1月1日起施行);市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》(建設(shè)部令第96號修改，2001年8月15日起施行)及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關(guān)規(guī)定；房屋租賃管理辦法》(住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第6號，2011年2月1日起施行)及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關(guān)規(guī)定；14、土地增值稅估價，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》;房產(chǎn)稅估價，依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》;契稅估價，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國契稅法》;農(nóng)地征用補償估價，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》;城市房屋拆遷補償估價，依據(jù)循建癢發(fā)資產(chǎn)運營有限公司與漳州九龍江圓山投資有限公司擬股權(quán)交號涉及的廈門荔學(xué)資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限公司第11頁《城市房屋拆遷管理條例》及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關(guān)規(guī)定。(三)準(zhǔn)則依據(jù)1、《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》(財資(2017)43號);2、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評協(xié)〔2017〕30號);3、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估報告》(中評協(xié)〔2018〕35號);4、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估程序》(中評協(xié)〔2018〕36號);5、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估檔案》(中評協(xié)〔2018〕37號);6、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價值》(中評協(xié)〔2018〕38號);7、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估方法》(中評協(xié)〔2019〕35號);8、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估委托合同》(中評協(xié)〔2017〕33號);9、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——利用專家工作及相關(guān)報告》(中評協(xié)(2017)35號);10、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》(中評協(xié)〔2017〕38號);11、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——機器設(shè)備》(中評協(xié)〔2017〕39號);12、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》(中評協(xié)〔2017〕42號);13、《資產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評協(xié)(2017)46號);14、《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》(中評協(xié)〔2017〕47號);15、《資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評協(xié)〔2017〕48號);以及相關(guān)的準(zhǔn)則、指南、指導(dǎo)意見及其釋義、講解。(四)資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)1、不動產(chǎn)權(quán)證書(閩(2022)漳州市不動產(chǎn)權(quán)第0004755號);2、國有土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)出讓金專用收據(jù)；4、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(建字第350600202200024號);062、047、059、046、052、084、079號);7、設(shè)備的購置發(fā)票及相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件；8、其他權(quán)屬證明文件。(五)取價依據(jù)1、漳州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2022年及評估基準(zhǔn)日會計報表、審計報告福建常發(fā)資產(chǎn)運營有限公司與漳州九龍江圓山投資有限公司擬股權(quán)交另涉及的及其提供的財務(wù)會計、經(jīng)營方面的資料；2、國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計資料和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料、政策文件；3、本資產(chǎn)評估機構(gòu)收集的有關(guān)詢價資料和參數(shù)資料；4、《資產(chǎn)評估常用方法與參數(shù)手冊》(機械工業(yè)出版社，2011年);6、《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》(計價格[2002]10號);7、《關(guān)于工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定有關(guān)問題的補充通知》(計辦價格8、《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》(發(fā)改價格[2007]670號);9、《基本建設(shè)財務(wù)規(guī)則》(財建[2016]504號);10、《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關(guān)問題的通知》(計價格[2002]125號);11、《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全國實施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知》(財稅〔2008〕170號，2009年1月1日起執(zhí)行);12、《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務(wù)院令第691號修改，2017年11月19日起施行);13、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議修改，2018年12月29日起施行);(六)其他參考資料3、工程建設(shè)有關(guān)技術(shù)資料及地質(zhì)勘查資料；4、資產(chǎn)評估專業(yè)人員現(xiàn)場勘查、記錄等；5、廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限公司收集的其他有關(guān)資料。七、評估方法(一)評估方法的選擇根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價值》第十七條規(guī)定，執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析收益法、市場法和成本法(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，選擇評估方法。福建游發(fā)資產(chǎn)運營有限公司與漳州九龍江四山投資有限公司擬股權(quán)交易涉及的 漳州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30%股東權(quán)應(yīng)價值資產(chǎn)評估報告·正文廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限公司企業(yè)價值評估中的收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法。采用收益法評估企業(yè)價值必須具備三個前提：一是被評估單位的未來收益可以合理預(yù)期并用貨幣計量；二是預(yù)期收益所對應(yīng)的風(fēng)險能夠度量；三是收益期限能夠確定或者合理預(yù)期?；诒辉u估單位的企業(yè)性質(zhì)、資產(chǎn)規(guī)模、歷史經(jīng)營情況、未來收益可預(yù)測情況以及所獲取評估資料的充分性等情況，被評估單位的未來收益可以合理預(yù)期并用貨幣計量，預(yù)期收益所對應(yīng)的風(fēng)險能夠合理度量，且收益期限能夠合理預(yù)期，滿足收益法的應(yīng)用前提，因此，可以選擇收益法進行評估。企業(yè)價值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法。市場法中常用的兩種具體方法是參考企業(yè)法和并購案例比較法。根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價值》,選用市場法對企業(yè)價值進行評估的重要前提，是市場上能找到一定數(shù)量的具有可比性的參照企業(yè)，并能獲取這些參照企業(yè)的市場交易價格及其財務(wù)數(shù)據(jù)，通過分析研究、比較、修正被評估單位的相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上確定被評估單位的價值比率，并通過這些價值比率得到被評估單位的評估價值。但是由于每一個企業(yè)都有不同的特性，幾乎難以找到足夠多能與被評估單位直接進行比較的類似企業(yè)；要找到足夠多能與被評估單位的產(chǎn)權(quán)交易相比較的交易案例也相當(dāng)困難。因此，本次評估不選用市場法進行評估。企業(yè)價值評估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評估單位評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負債表為基礎(chǔ)，合理評估企業(yè)表內(nèi)及可識別的表外各項資產(chǎn)、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價值》的規(guī)定，運用資產(chǎn)基礎(chǔ)法時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)會計政策、企業(yè)經(jīng)營等情況，對被評估單位資產(chǎn)負債表表內(nèi)及表外的各項資產(chǎn)、負債進行識別，并應(yīng)當(dāng)知曉并非每項資產(chǎn)和負債都可以被識別并用適當(dāng)?shù)姆椒▎为氃u估。當(dāng)存在對評估對象價值有重大影響且難以識別和評估的資產(chǎn)或者負債時，應(yīng)當(dāng)考慮資產(chǎn)基礎(chǔ)法的適用性。被評估單位資產(chǎn)均為常見的資產(chǎn)類型，不存在對評估對象價值有重大影響且難以識別和評估的資產(chǎn)或者負債。根據(jù)所收集的資料，運用成本途徑所需要的經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)都能獲得充分的數(shù)據(jù)資料，故可選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進行評估。綜上，本次選擇采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進行評估，并采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果為最終評估結(jié)論。福建漳發(fā)資產(chǎn)運營有限公司與漳州九龍江圓山投資有限公司擬股權(quán)交易涉及的 廈門幕學(xué)資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限公司(二)資產(chǎn)基礎(chǔ)法介紹企業(yè)價值評估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評估單位評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負債表為基礎(chǔ)，合理評估企業(yè)表內(nèi)及可識別的表外各項資產(chǎn)、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。具體模型如下：股東全部權(quán)益價值=全部資產(chǎn)評估值一全部負債評估值(三)收益法介紹企業(yè)價值評估中的收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法。收益法的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。本項目評估的基本思路擬以企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型(即DCF-FCFF模型)為主要評估方法；根據(jù)被評估單位未來財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的預(yù)測，采用兩階段，在經(jīng)分析的盈利預(yù)測結(jié)果基礎(chǔ)上，進行折現(xiàn)得出企業(yè)真實的內(nèi)在價值，再依據(jù)公司實際情況進行修正，得出最后的評估結(jié)果。股東全部權(quán)益價值=企業(yè)整體價值一付息債務(wù)價值。其中：企業(yè)整體價值=企業(yè)自由現(xiàn)金流量現(xiàn)值+溢余資產(chǎn)+非經(jīng)營性資產(chǎn)-非經(jīng)營性負債；企業(yè)自由現(xiàn)金流量現(xiàn)值采用企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型(即DCF-FCFF模型)計算。八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況本次評估于2023年11月20日開始進行前期工作，2023年11月22日進駐現(xiàn)場，最終于2023年12月4日形成評估結(jié)論。整個評估工作分五個階段進行：(一)評估前期準(zhǔn)備工作階段：明確業(yè)務(wù)基本事項、接受項目委托、確定評估目的、評估對象及范圍、評估基準(zhǔn)日，擬定評估計劃；(二)資產(chǎn)核實階段：指導(dǎo)被評估單位清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備評估資料，現(xiàn)場調(diào)查、收集整理評估資料、核實資產(chǎn)與驗證資料；(三)評定估算階段：選擇恰當(dāng)?shù)脑u估方法、收集市場信息和評估計算；并與委托人就報告內(nèi)容進行溝通，獨立分析后，形成最終評估結(jié)論，向委托人提交正式資產(chǎn)評估報告。(五)整理歸集評估檔案。超建灌發(fā)資產(chǎn)運營有限公司與渾州九龍江國山投資有限公司擬股權(quán)交易涉及的 廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限公司擬進入的市場條件以及資產(chǎn)在較為完善市場條件下接受何種影響的一種假定說被評估單位的內(nèi)部控制制度是有效且完善的，風(fēng)險管理措施是充分且恰當(dāng)3、除非另有說明，假設(shè)被評估單位已完全遵守現(xiàn)行的國家及地方性相關(guān)的詔建常發(fā)資產(chǎn)運營有限公司與草州九尤江圓山投資有限公司擬股權(quán)交號沸及的 筆16頁廈門茄學(xué)資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限公司筆16頁法律、法規(guī)；被評估單位資產(chǎn)使用及營運所需由有關(guān)地方、國家政府機構(gòu)、團體簽發(fā)的一切執(zhí)照、使用許可證、同意函或其他法律性或行政性授權(quán)文件于評估基準(zhǔn)日時均在有效期內(nèi)正常合規(guī)使用。4、假設(shè)被評估單位未來將采用的會計政策與編寫此份報告時所采用的會計政策在重要方面基本一致。5、假設(shè)被評估單位在評估目的經(jīng)濟行為實現(xiàn)后，能按照規(guī)劃的經(jīng)營目的、經(jīng)營方式持續(xù)經(jīng)營下去。6、有關(guān)利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費用等不發(fā)生重大變化。7、無其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素對被評估單位造成重大不利影8、不考慮通貨膨脹因素的影響。9、假設(shè)房地產(chǎn)項目建成后的實際建筑面積與規(guī)劃建筑面積不存在較大差異。10、假設(shè)預(yù)測期被評估單位制定的目標(biāo)和措施能按預(yù)定的時間和進度如期實現(xiàn)，并取得預(yù)期效益。11、所有重要的及潛在的可能影響價值的因素都已由委托人或被評估單位向我們充分揭示。12、本次評估均是基于被評估單位在開發(fā)的項目能按計劃順利開發(fā)完成和能如期實現(xiàn)工程的竣工驗收。本次測算資產(chǎn)價值及被評估單位價值時，未考慮可能出現(xiàn)的工程質(zhì)量問題、工期后延所產(chǎn)生的成本增加及或有負債對評估結(jié)果的影響，開發(fā)成本能有效控制在預(yù)算范圍內(nèi)。13、本次評估是基于被評估單位基準(zhǔn)日的存量資產(chǎn)為基礎(chǔ)進行的，并未考慮被評估單位在未來可能取得的新項目開發(fā)所產(chǎn)生的價值，假設(shè)收益期為在開發(fā)項目預(yù)測期。評估人員根據(jù)資產(chǎn)評估的要求，認定這些前提假設(shè)條件在評估基準(zhǔn)日時成立當(dāng)未來經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生較大變化時評估人員將不承擔(dān)由于假設(shè)條件的改變而推導(dǎo)出不同評估結(jié)果的責(zé)任。當(dāng)前述假設(shè)條件不成立時，除下述一種情形外，本資產(chǎn)評估報告失效：若實際情況與前述假設(shè)條件的差異屬可準(zhǔn)確量化事項且便于調(diào)整的，在資產(chǎn)評估目的實現(xiàn)時，委托人應(yīng)提請本資產(chǎn)評估機構(gòu)對資產(chǎn)評估結(jié)論作相應(yīng)調(diào)整。部建淳發(fā)資產(chǎn)運營有限公司與洋州九龍江圓山投資有限公司擬股權(quán)交易涉及的 廈門嘉學(xué)資產(chǎn)評估房地產(chǎn)佔價有限公司第17頁納入本次評估范圍的漳州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的賬面價值為資產(chǎn)我們根據(jù)有關(guān)資產(chǎn)評估的法律、行政法規(guī)和評估準(zhǔn)則，本著獨立、公正、客觀的原則，履行了資產(chǎn)評估程序，分別采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法評估，得出如下(一)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，截至評估基準(zhǔn)日2023年10月31日，納入本次評估范圍的漳州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總資產(chǎn)評估值為人民幣貳拾玖億壹仟叁佰肆拾萬貳仟捌佰元整(RMB291,340.28萬元),增值率7.24%;總負債評估值為人民幣壹拾柒億柒佰零肆萬捌仟肆佰元整(RMB170,704.84萬元),差異率-2.50%;漳州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值為人民幣壹拾貳億陸佰叁拾伍萬肆仟肆佰元整(RMB120,635.44萬元),評估增值24,041.34萬元，增值率24.89%。具體如下表金額單位：人民幣萬元二、非流動資產(chǎn)其中：債權(quán)投資其他債權(quán)投資長期股權(quán)投資其他權(quán)益工具投資投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)生產(chǎn)性生物資產(chǎn)油氣資產(chǎn)無形資產(chǎn)開發(fā)支出商譽超建漳發(fā)資產(chǎn)運營有限公司與溶州九龍江圓山投資有限公司擬股權(quán)交易涉及的 廈門賽學(xué)資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限公司長期待攤費用四、流動負債合計資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果詳細情況見資產(chǎn)評估明細表。(二)收益法評估結(jié)果采用收益法，截至評估基準(zhǔn)日2023年10月31日，納入本次評估范圍的漳州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值為人民幣壹拾叁億捌佰零貳萬捌仟壹佰元整(RMB130,802.81萬元),評估增值34,208.71萬元，增值率35.41%。(三)兩種方法評估結(jié)果的差異分析本次評估采用收益法得出的股東全部權(quán)益價值為130,802.81萬元，與資產(chǎn)基異率為8.43%。兩種評估方法差異的原因主要是：1、資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估是以資產(chǎn)的成本重置為價值標(biāo)準(zhǔn)，反映的是資產(chǎn)投入(購建成本)所耗費的社會必要勞動，這種購建成本通常將隨著國民經(jīng)濟的變化而變2、本次評估中主要資產(chǎn)為房地產(chǎn)類存貨，各個開發(fā)項目均有較為明確的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，且企業(yè)對各個開發(fā)項目有明確的開發(fā)計劃，而收益法是對企業(yè)未來的銷售進行合理預(yù)測，通過未來凈現(xiàn)金流折現(xiàn)加總得出評估結(jié)論，不僅包括對未來項目開發(fā)、銷售進行合理預(yù)測，還包括營運資金變動、項目結(jié)束期末各項資產(chǎn)價值回收等，通過未來凈現(xiàn)金流折現(xiàn)加總得出評估結(jié)論。綜上所述，從而造成兩種評估方法產(chǎn)生差異。(四)評估結(jié)果的最終選取在上述兩種方法評估結(jié)果差異分析基礎(chǔ)上，結(jié)合評估目的、不同評估方法所使用數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù)量等因素來選取最終評估結(jié)果。具體考慮了以下因素：1、資產(chǎn)基礎(chǔ)法是立足于資產(chǎn)重置的角度，通過評估各單項資產(chǎn)價值并考慮福建漳發(fā)資產(chǎn)運營有限公司與漳州九龍江圓山投資有限公司擬股權(quán)交易涉及的 廈門需學(xué)資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限公司第19頁益價值為人民幣壹拾貳億陸佰叁拾伍萬肆仟肆佰元整(RMB120,635.44萬元),乘以本次擬交易的股權(quán)比例30%,得到股東部分權(quán)益價值，即評估對象漳州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30%股權(quán)價值為人民幣叁億陸仟壹佰玖拾萬陸仟叁佰元整(RMB36,190.63萬元)本資產(chǎn)評估報告使用人在應(yīng)用評估結(jié)論時應(yīng)注意特別事項對評估結(jié)論的影(一)權(quán)屬資料等評估資料不完整或者存在瑕疵的情形(二)委托人未提供的其他關(guān)鍵資料情況(三)未決事項、法律糾紛等不確定因素混建滓發(fā)資產(chǎn)運營有限公司與洋州九龍江圖山批資有限公司擬股權(quán)交易涉及的 廈門荔學(xué)資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限公司第20頁3、或有負債(或有資產(chǎn))事項委托人與被評估單位沒有提供，我們也未能獲悉或發(fā)現(xiàn)存在或有負債(或有資產(chǎn))事項。(四)評估程序受限的有關(guān)情況、評估機構(gòu)采取的彌補措施及對(五)重要的利用專家工作及相關(guān)報告情況我們利用了容誠會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)出具的“容誠審字(六)重大期后事項2、在評估基準(zhǔn)日以后的報告有效期內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化(2)當(dāng)資產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化、且對資產(chǎn)評估結(jié)論產(chǎn)生明顯影響時，委托(3)對評估基準(zhǔn)日后，資產(chǎn)數(shù)量、價格標(biāo)準(zhǔn)的變化，委托人在資產(chǎn)實際作能建滯發(fā)資產(chǎn)運營有限公司與洋州九龍江圖山投資有限公司擬股權(quán)交易涉及的 潭州兆赫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30%股東權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告·正文篳21頁廈門荔學(xué)資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限公司篳21頁價時應(yīng)給予充分考慮，進行相應(yīng)調(diào)整。(七)本次資產(chǎn)評估對應(yīng)的經(jīng)濟行為中，可能對評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的瑕疵情形(八)其他需要說明的問題1、受福建漳發(fā)資產(chǎn)運營有限公司與漳州九龍江圓山投資有限公司的委托，本次評估范圍僅以委托人及被評估單位提供的評估申報表為準(zhǔn)。我們沒有對被評估單位除評估申報表列示的資產(chǎn)負債以外是否還擁有其他資產(chǎn)、負債、或有項目等進行調(diào)查和考慮。2、評估前的賬面數(shù)以及評估過程中采用的委托人和被評估單位歷年財務(wù)數(shù)據(jù)均是以委托人和被評估單位提供的會計報表或?qū)徲媹蟾鏋榛A(chǔ)，評估基準(zhǔn)日時的會計報表已經(jīng)審計。我們的評估工作不能減輕、替代、消除委托人和被評估單位可能存在的會計責(zé)任。3、本次評估未考慮評估增值而產(chǎn)生的相關(guān)稅費。對評估對象所涉及到的所有稅費，在評估目的實現(xiàn)時，應(yīng)由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)國家稅法的規(guī)定據(jù)實征收，并由稅法規(guī)定的納稅人承擔(dān)，具體稅額在本次資產(chǎn)評估