中國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)研究

中國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)研究

一、房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用研究近年來，隨著我國城市化進(jìn)程的加快和住房制度改革的深入，政府提出了多項(xiàng)支持房地產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策，促進(jìn)了房地產(chǎn)快速發(fā)展。2004年，建筑和房地產(chǎn)價(jià)值占gdp的比例接近10%。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給居民提供了新的資產(chǎn)持有形式和投資渠道,房產(chǎn)已成為城鎮(zhèn)居民最主要的家庭財(cái)產(chǎn),李揚(yáng)等人(2004)的研究顯示,在城鎮(zhèn)居民的家庭財(cái)產(chǎn)構(gòu)成中,房產(chǎn)的比重為48%,遠(yuǎn)高于金融資產(chǎn)(比重為35%)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用。當(dāng)一國或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平達(dá)到一定高度后,人們對(duì)房地產(chǎn)的需求將日益增長(zhǎng),由此帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和繁榮,同時(shí),房地產(chǎn)業(yè)會(huì)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),成為整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。如在美國,從戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程來看,房地產(chǎn)業(yè)為其高速發(fā)展提供了強(qiáng)大的物質(zhì)保證,房地產(chǎn)已成為美國的重要經(jīng)濟(jì)支柱,1987～2001年期間,房地產(chǎn)增加值占GDP的比重都維持在11%～12%之間。房地產(chǎn)業(yè)會(huì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生“帶動(dòng)效應(yīng)”,從產(chǎn)業(yè)特性上分析,由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)、涉及面較廣,房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性地位決定了它對(duì)其他產(chǎn)業(yè)影響的廣泛性。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)的帶動(dòng)作用,學(xué)者們已作了大量研究,如石志華(1997)認(rèn)為,住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能帶動(dòng)建筑、建材、冶金等50多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門20多個(gè)大類近2000種產(chǎn)品的發(fā)展。劉水杏(2004)的研究發(fā)現(xiàn),在1977～1990年期間,美國房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)效應(yīng)系數(shù)為1.33,1970～1990年期間,日本房地產(chǎn)業(yè)的國民經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)效應(yīng)為1.56。在英國,1968～1990年期間里,房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)系數(shù)為1.83。王國軍、劉水杏(2004)對(duì)中國40個(gè)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)進(jìn)行了研究,結(jié)果表明,房地產(chǎn)業(yè)的總帶動(dòng)效應(yīng)為1.416。王飛、黃滿盈(2005)從房地產(chǎn)開發(fā)和銷售兩方面研究了中國房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用,研究發(fā)現(xiàn),2002年和2003年房地產(chǎn)開發(fā)和銷售對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的誘發(fā)額分別高達(dá)GDP的7.6%和7.2%。但房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生促進(jìn)作用需要有一定的前提條件,即房地產(chǎn)業(yè)必須與國民經(jīng)濟(jì)保持健康協(xié)調(diào)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)發(fā)展過熱情況,會(huì)對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)造成不良影響。一方面,過快上漲的房地產(chǎn)價(jià)格將占據(jù)人們的大部分可支配收入,從而產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”;另一方面,當(dāng)過熱的房地產(chǎn)業(yè)回歸到正常的發(fā)展路徑上時(shí),人們所持有的房地產(chǎn)市值會(huì)縮水,從而使人們所持財(cái)富的數(shù)量減少,產(chǎn)生“財(cái)富縮減效應(yīng)”。值得關(guān)注的是,房地產(chǎn)業(yè)過熱發(fā)展將誘導(dǎo)與房地產(chǎn)緊密關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的畸形過熱發(fā)展,損害國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。因此,我們認(rèn)為,在討論房地產(chǎn)業(yè)對(duì)一國經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用時(shí),需要一分為二地進(jìn)行分析?；谶@樣一種認(rèn)識(shí),本文擬利用境內(nèi)外的相關(guān)數(shù)據(jù),從理論分析和經(jīng)驗(yàn)證據(jù)兩方面來探討研究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的內(nèi)在聯(lián)系。二、房地產(chǎn)價(jià)格采購費(fèi)用的基本概念房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間存在較高的相關(guān)性,因此,可以用房地產(chǎn)業(yè)增加值與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間的相對(duì)關(guān)系來研究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。本文將應(yīng)用房地產(chǎn)增加值占GDP比重及房地產(chǎn)業(yè)增加值與可支配收入水平之間的時(shí)間序列相關(guān)系數(shù)作為衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的宏觀指標(biāo),前者反映了房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中的地位,表征一個(gè)國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段;后者從房地產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)角度分析房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格水平狀況與整個(gè)社會(huì)購買力之間的內(nèi)在聯(lián)系。研究表明,一國或地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格取決于轄區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定房地產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值的高低(楊朝軍、廖士光,2005)。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度遠(yuǎn)高于GDP的增長(zhǎng)幅度,房地產(chǎn)價(jià)格明顯高于其內(nèi)在價(jià)值時(shí),表明房地產(chǎn)價(jià)格與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相協(xié)調(diào),房地產(chǎn)出現(xiàn)價(jià)格泡沫并誘發(fā)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)過熱狀況。因此,本文將房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“過熱”定義為房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“價(jià)格泡沫”。從微觀經(jīng)濟(jì)單位(家庭)視角出發(fā),可以從兩個(gè)方面來評(píng)判房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平,一是從房地產(chǎn)價(jià)格與租金之間的對(duì)比關(guān)系,通過比較房地產(chǎn)價(jià)格與其投資收益的均衡關(guān)系來衡量房地產(chǎn)業(yè)是否存在過熱發(fā)展導(dǎo)致價(jià)格畸高的情形;二是從房地產(chǎn)價(jià)格與居民家庭收入之間的對(duì)比關(guān)系,通過比較房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)最終消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)購買力來衡量房地產(chǎn)價(jià)格是否虛高。據(jù)此可以構(gòu)建兩個(gè)指標(biāo)來反映房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平,即房?jī)r(jià)租金比和房?jī)r(jià)收入比,它們是反映房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的微觀指標(biāo)。房地產(chǎn)租金側(cè)重于反映房地產(chǎn)作為生產(chǎn)和生活資料屬性的價(jià)格,即租金是房地產(chǎn)使用價(jià)值的價(jià)格表現(xiàn),它全面綜合地反映了經(jīng)濟(jì)基本面因素(如居民可支配收入、國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng))對(duì)房地產(chǎn)需求的影響。房?jī)r(jià)收入比是衡量房地產(chǎn)發(fā)展程度的另一個(gè)微觀指標(biāo),在聯(lián)合國人類住區(qū)(生境)中心所發(fā)布的《城市指標(biāo)指南》中,“房?jī)r(jià)收入比”被定義為“居住單元的中等自由市場(chǎng)價(jià)格與中等家庭年收入之比”(楊文武,2003)。一般認(rèn)為,房?jī)r(jià)收入比的正常范圍為4～6倍,這是由20世紀(jì)90年代初世界銀行專家安德魯·海默(AndrewHamer)在研究中國住房制度改革時(shí)提出的“比較理想”比例。三、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的積極經(jīng)驗(yàn)(一)房地產(chǎn)附加值占gdp比重的中長(zhǎng)期變化在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中,房地產(chǎn)是最基本的生活資料和發(fā)展資料,同時(shí)也是重要的投資品種。房地產(chǎn)業(yè)具有工程價(jià)值量大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)等特點(diǎn),屬于資本密集型和勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè),決定了房地產(chǎn)開發(fā)中需要有較多的物質(zhì)資本和人力資源投入,因此,只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段后,整個(gè)社會(huì)才能聚集起足夠的資本,用以滿足房地產(chǎn)的開發(fā)、投資和發(fā)展需要以及居民的消費(fèi)需要。隨著一國人均可支配收入水平的上升和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí),房地產(chǎn)才能上升為普通大眾的主要消費(fèi)品。與經(jīng)濟(jì)發(fā)展所呈現(xiàn)的階段性特征類似,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也會(huì)呈現(xiàn)出階段性特征,可以根據(jù)一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平(此處以人均GDP來反映)劃分房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段。以美國和德國為例,20世紀(jì)60年代前是各自房地產(chǎn)業(yè)的初級(jí)發(fā)展階段,在這一階段,兩國人均GDP水平均低于3000美元,居住支出占消費(fèi)支出的比重在10%附近。在房地產(chǎn)業(yè)的過渡發(fā)展階段,兩國人均GDP介于3000～8000美元之間,居民居住支出在消費(fèi)支出中的比重增長(zhǎng)至15%以上。從20世紀(jì)80年代中期(美國是1970年代中期)至今,兩國房地產(chǎn)業(yè)已處于高級(jí)發(fā)展階段,這一階段中,人均GDP在18000美元以上,居住支出在消費(fèi)支出中的比重也呈現(xiàn)上升趨勢(shì),美國在1985年增長(zhǎng)至29.6%,德國在1987年增長(zhǎng)至19.6%。在美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三個(gè)階段中,一個(gè)顯著的特征是房地產(chǎn)增加值占GDP比重發(fā)生了較大的變化,在1929～1945年期間,由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)和二次大戰(zhàn)的影響,房地產(chǎn)增加值占GDP的比重呈現(xiàn)波動(dòng)的狀況,為了剔除這些短期非正常因素和經(jīng)濟(jì)周期性變化的影響,此處利用Hodrick-Prescott濾波(簡(jiǎn)稱為H-P濾波)方法1來進(jìn)行處理,將中長(zhǎng)期變化趨勢(shì)與短期波動(dòng)成分分離開來,可以得到房地產(chǎn)增加值占GDP比重的中長(zhǎng)期變化趨勢(shì)(見圖1)。從圖中可以發(fā)現(xiàn),H-P濾波后的比重明顯呈現(xiàn)出兩個(gè)階段的特征,在第一階段(1929～1950)中,房地產(chǎn)增加值占GDP的比重主要介于4%～6%之間;在第二階段(1951～2004)中,房地產(chǎn)增加值占GDP的比重上升并維持在7%～9%,這表明,隨著一國經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng),當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從初級(jí)發(fā)展階段過渡到高級(jí)發(fā)展階段后,房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的相對(duì)比重上升并維持在一個(gè)較小的波動(dòng)范圍內(nèi)。如果房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重持續(xù)向上并突破這一合理區(qū)間范圍,則表明房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入發(fā)展過熱的狀態(tài),將影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展趨勢(shì)。德國實(shí)例可進(jìn)一步驗(yàn)證房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高級(jí)發(fā)展階段后在國民經(jīng)濟(jì)中穩(wěn)定的比例關(guān)系。由于無法獲得德國房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù),而建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度系數(shù)較高,此處用建筑業(yè)替代房地產(chǎn)業(yè)來研究房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中的相對(duì)比重。自20世紀(jì)80年代中期以后,德國的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高級(jí)發(fā)展階段,從表1中可以發(fā)現(xiàn),在1985～1993年期間,德國建筑業(yè)占GDP比重相當(dāng)穩(wěn)定,維持在5%～6%的變動(dòng)范圍內(nèi)。(二)可支配收入與房地產(chǎn)增長(zhǎng)的相關(guān)性分析由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān),而可支配收入水平是反映經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平的重要指標(biāo),因此,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平應(yīng)與居民可支配收入水平密切相關(guān),它們之間存在著相互影響的雙向作用關(guān)系。這種雙向作用關(guān)系具體表現(xiàn)為:一方面,隨著居民可支配收入的增加,對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)需求也會(huì)隨之增加,從而會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;另一方面,隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展,通過房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其上下游產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用,會(huì)對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生拉升作用,最終提高居民的可支配收入水平。因此,從理論分析來看,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平應(yīng)該與居民可支配收入水平間存在顯著的相關(guān)性。以美國房地產(chǎn)業(yè)為例,在1929～2004年期間,美國房地產(chǎn)業(yè)增加值與居民可支配收入之間呈現(xiàn)出相近的變化形態(tài)。為了進(jìn)一步理解房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)之間的內(nèi)在聯(lián)系,筆者利用時(shí)間序列中的協(xié)整(co-integration)和因果關(guān)系檢驗(yàn)(Grangercausalitytest)進(jìn)行研究。由于1929～1933年是美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期,隨后的1930年代和1940年代中期爆發(fā)了第二次世界大戰(zhàn),因此,為了剔除危機(jī)及戰(zhàn)爭(zhēng)這種非正常的偶然因素影響,將研究時(shí)間縮減至1946～2004年。協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果表明,在5%顯著水平下,房地產(chǎn)增加值與居民可支配收入之間存在著一個(gè)協(xié)整方程,即它們之間存在著長(zhǎng)期穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系(見表2的第一部分),且協(xié)整系數(shù)和協(xié)整方程(此處省略)表明它們之間存在著顯著的正向變動(dòng)關(guān)系。同時(shí),Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)也表明,可支配收入與房地產(chǎn)增加值之間存在著顯著的雙向因果關(guān)系(見表2第二部分),表明隨著可支配收入的增加,人們消費(fèi)支出的數(shù)量和相對(duì)結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生變化,支出總數(shù)量會(huì)增加,從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,誘導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)增加值的增長(zhǎng),即居民可支配收入的增加會(huì)引致房地產(chǎn)業(yè)增加值的增長(zhǎng)(10%置信水平下顯著);房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又會(huì)帶動(dòng)與其相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展,促進(jìn)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng),最終提高居民可支配收入水平,即房地產(chǎn)業(yè)增加值的增長(zhǎng)會(huì)引致居民可支配收入的增加(1%置信水平下顯著)。由此可見,房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)之間存在著相互促進(jìn)的互動(dòng)關(guān)系。四、日本房地產(chǎn)泡沫的破裂,使日本處于發(fā)展期,兩作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要與整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相協(xié)調(diào)。如果房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱,則會(huì)衍化出很多問題,進(jìn)而影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)過熱發(fā)展會(huì)引發(fā)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的畸形調(diào)整。由于房地產(chǎn)業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)和部門較多,一旦房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱,則房地產(chǎn)業(yè)通過其“后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)”拉動(dòng)其上游部門或行業(yè)的過熱發(fā)展,通過其“前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)”推動(dòng)其下游部門或行業(yè)的過熱發(fā)展。這樣,與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較大的產(chǎn)業(yè)得到較快的發(fā)展,而與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較低或是不相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展則受到阻滯,造成整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,這種變化并不是因?yàn)檎麄€(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段后產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)健康升級(jí)轉(zhuǎn)型造成的,而是由于房地產(chǎn)業(yè)過熱發(fā)展引致的,因此,這種經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整是畸形的,將使得整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過多地依賴于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,當(dāng)這種依附程度逐漸加重到一定程度時(shí),會(huì)出現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)的“房地產(chǎn)化”,影響國民經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的過熱發(fā)展還會(huì)引發(fā)“擠出效應(yīng)”。在房地產(chǎn)業(yè)的過熱發(fā)展中,房?jī)r(jià)急劇上漲,居民為購買住房而承擔(dān)的費(fèi)用及其他相關(guān)成本支出也隨之增加,在既定的可支配收入水平或可支配收入水平增長(zhǎng)幅度低于房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度的情形下,增加的還款支出會(huì)壓縮居民的其他正常支出,從而使居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)及消費(fèi)水平發(fā)生變化,產(chǎn)生消費(fèi)的“擠出效應(yīng)”,影響國內(nèi)消費(fèi)水平的提高。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)一定比重后,一旦房地產(chǎn)業(yè)因發(fā)展過熱而被迫向合理水平調(diào)整時(shí),整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)會(huì)受到嚴(yán)重影響。日本房地產(chǎn)業(yè)是最典型的案例。在第一階段中(1955～1987年),日本的房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)之間存在著密切的依存關(guān)系,具體表現(xiàn)為地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與GDP之間的相關(guān)系數(shù)2顯著為正且高達(dá)0.9839(相關(guān)系數(shù)的P統(tǒng)計(jì)值為0.0001),這表明在發(fā)展比較正常時(shí),日本房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)之間存在協(xié)調(diào)發(fā)展關(guān)系。但是一旦泡沫破滅,房地產(chǎn)的衰退對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了嚴(yán)重的負(fù)面影響,從圖3中可以發(fā)現(xiàn),在第二階段里(1988～2002年),日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯放緩,在有些年份中出現(xiàn)零增長(zhǎng)甚至是負(fù)增長(zhǎng),日本地價(jià)指數(shù)則從大幅上升變?yōu)榇蠓陆?到2002年,地價(jià)指數(shù)已經(jīng)下跌至20世紀(jì)80年代初期的水平,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)明顯發(fā)生背離,這表明,當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)因?yàn)榘l(fā)展過熱而與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)生嚴(yán)重偏離時(shí),房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系從協(xié)調(diào)變?yōu)槲蓙y,它們之間并不存在顯著的相關(guān)性。日本在20世紀(jì)80年代后期出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫還可以通過房?jī)r(jià)收入比來反映,如果用房?jī)r(jià)收入比來衡量日本東京圈房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度(見表3),可以發(fā)現(xiàn),日本東京圈標(biāo)準(zhǔn)普通公寓的住房?jī)r(jià)格與每戶家庭年收入之間的比值變化,印證了本文圖3中的發(fā)展階段劃分。隨著日本房地產(chǎn)泡沫的破裂,“財(cái)富縮減效應(yīng)”逐漸顯露出來,居民持有的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值和財(cái)富總量水平顯著減少,在這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,居民對(duì)未來經(jīng)濟(jì)的預(yù)期趨于悲觀,影響其當(dāng)期的消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu),最終影響國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從1991～2004年,日本的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)連續(xù)13年下跌,國民的消費(fèi)能力急劇下降,使日本經(jīng)濟(jì)陷入通貨緊縮的困境。除了日本房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫之外,中國香港1997年的房地產(chǎn)泡沫事件是房地產(chǎn)過熱發(fā)展對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重負(fù)面影響的另一個(gè)典型案例。20世紀(jì)90年代初期,國際游資及本地炒家開始瘋狂炒買香港房地產(chǎn),樓地價(jià)飆升,嚴(yán)重脫離居民真實(shí)購買力。從1989～1997年第三季度,香港房地產(chǎn)的價(jià)格上漲了三倍多。對(duì)于香港而言,房地產(chǎn)業(yè)是其一大支柱產(chǎn)業(yè),在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中所占比重較大,1994年房地產(chǎn)增加值占GDP的比重達(dá)到12.3%,但到1997年,房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)增加值占GDP比重已超過40%,房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)總投資的2/3,整個(gè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“房地產(chǎn)化”。圖4進(jìn)一步表明,當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展時(shí),它們之間呈現(xiàn)較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系,一旦房地產(chǎn)業(yè)因發(fā)展過熱而被迫作出調(diào)整時(shí),它與國民經(jīng)濟(jì)之間的相關(guān)性變得紊亂。從圖中還可以發(fā)現(xiàn),在房地產(chǎn)泡沫破滅前,香港的GDP水平呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì),但當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破滅后,GDP出現(xiàn)連續(xù)的負(fù)增長(zhǎng)。香港1997年的房地產(chǎn)泡沫還可以通過房?jī)r(jià)租金比(房?jī)r(jià)與年租金的比值)這一微觀指標(biāo)來反映(見表4),表中反映了1985～1997年期間香港住宅市場(chǎng)上高檔住宅的房?jī)r(jià)租金比和住宅市場(chǎng)平均房?jī)r(jià)租金比,表4可以清楚反映了香港房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著嚴(yán)重的價(jià)格泡沫。在1997～2003年期間,香港因房地產(chǎn)泡沫破滅,全港樓價(jià)一路下跌,至2003年下跌了60%左右,給香港經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重的負(fù)面影響。香港失業(yè)率逐年增加,從1997年的2.5%上升到2003年的7.9%,這是近二十年來的最高失業(yè)率;零售業(yè)銷售總額大幅下降,從1997年的2349億港元下降至2003年的1729億港元,降幅為26%;房地產(chǎn)增加值從1997年1356.5億港元下降到2002年的811.3億港元,下降幅度高達(dá)40%;房地產(chǎn)增加值占GDP的比重則從1997年的10.7%下降到2002年的6.13%。五、房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過剩的原因前文成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)的實(shí)證研究表明,依據(jù)人均GDP水平和房地產(chǎn)增加值占GDP的比重這兩個(gè)指標(biāo),房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)可劃分為初級(jí)發(fā)展階段、過渡發(fā)展階段和高級(jí)發(fā)展階段,當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高級(jí)發(fā)展階段后,房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重不會(huì)隨著國民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)而不斷上升,而是維持在一個(gè)較窄的變化范圍內(nèi)。同時(shí),一國房地產(chǎn)業(yè)必須與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展,它們之間存在著環(huán)向作用關(guān)系。但是,一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱狀況,則會(huì)導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展。對(duì)照中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀,筆者有如下幾點(diǎn)啟示。中國房地產(chǎn)三大產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展水平不高從下表5中可見,盡管中國房地產(chǎn)業(yè)增加值呈現(xiàn)逐年增加態(tài)勢(shì),同境外成熟國家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比,中國房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重仍然較低,同時(shí),2004年全國人均GDP為1269美元,表明中國的房地產(chǎn)業(yè)在整體上仍處于初級(jí)發(fā)展階段。行業(yè)發(fā)展迅速,增長(zhǎng)迅速根據(jù)前文房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段的劃分標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)入過渡發(fā)展階段的重要標(biāo)志之一是人均GDP水平介于3000～8000美元。2004年,上海、蘇州、無錫、杭州和寧波等東部沿海發(fā)達(dá)城市的人均GDP水平分別達(dá)到6661美元、6984美元、6362美元、4718美元和4680美元。另以上海為例,2000～2004年房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的平均比重已達(dá)到6.9%的水平,表明中國沿海地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)突破初級(jí)發(fā)展階段而進(jìn)入過渡發(fā)展階段。同時(shí),中國沿海發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,有力地促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。中國在20世紀(jì)90年代后期由于受東南亞金融危機(jī)影響,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)需求不足而出現(xiàn)通貨緊縮跡象,中央政府通過實(shí)行寬松的貨幣政策和財(cái)政政策引導(dǎo)和刺激國內(nèi)投資,房地產(chǎn)投資迅速成為拉動(dòng)內(nèi)需的重要力量(見表6),在逐年增加的投資作用下,國民經(jīng)濟(jì)整體水平呈現(xiàn)較快的上升態(tài)勢(shì)。上