2023-2024年房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》真題答案及解析

2023年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試

一一房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試卷

一、問(wèn)答題（共3題，每題1。分）

（一）某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參與一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標(biāo)，托付房

地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本狀況（包括位置、四至、用途、面積、容積率等）和

地塊所在區(qū)域基本狀況（包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境

和區(qū)域的總體規(guī)劃等）之后，還需做哪些專業(yè)工作？

（-）某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受托付，評(píng)估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)，

該商場(chǎng)土地運(yùn)用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評(píng)估該商場(chǎng)的抵押價(jià)值。房地

之估價(jià)！匝完成估價(jià)報(bào)告后，托付人發(fā)覺(jué)估價(jià)報(bào)告中收益法所采角的年凈收益與托付人供應(yīng)的

財(cái)務(wù)報(bào)表中該商場(chǎng)近三年平均的年凈利潤(rùn)不同，收益年限也與該商場(chǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命

不同，成本法所采納的成本也與托付人供應(yīng)的成本數(shù)據(jù)不同。請(qǐng)你分析說(shuō)明房地產(chǎn)估價(jià)師這

樣傲的理由。

（三）某城區(qū)缺少辦公用房，兩年前四公司兼并了該城區(qū)中二個(gè)有沿街二層標(biāo)暹工業(yè)廠

房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租。現(xiàn)政府欲將該區(qū)段規(guī)劃改

造為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補(bǔ)償，向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)

行專業(yè)詢問(wèn)。依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)看法》，甲公司開

發(fā)中心可能提出哪些評(píng)估要求？對(duì)甲公司可能提出的評(píng)估要求，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)該如何解

答？

二、單項(xiàng)選擇題（共10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意）

（-）某商業(yè)樓建筑面積為5000m2,于2000年9月1日開業(yè)，2023年3月1日

建成投入運(yùn)用；該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，運(yùn)用年限為60年。業(yè)主于2023年3月1日通

過(guò)補(bǔ)交土地運(yùn)用權(quán)出讓金將土地運(yùn)用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地運(yùn)用年限

40年，自2023年3月1日起至,2043年2月28日止。在2023年3月1日，業(yè)主擬

以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請(qǐng)二年期的抵押貸款，托付房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。

1.采納成本法估價(jià)，計(jì)算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)（）。

A.按土地運(yùn)用權(quán)出讓年限扣除土地己+運(yùn)用年限計(jì)算

B.按建筑物耐用年限計(jì)算

C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已運(yùn)用年限計(jì)算

D.按建筑物已運(yùn)用年限計(jì)算

2.采納收益法估價(jià)時(shí)，下述觀點(diǎn)不正確的是（）。

A.收益年限應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地運(yùn)用權(quán)剩余年限計(jì)算

B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2023年3月1日。

C.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額

D.應(yīng)要求托付人供應(yīng)當(dāng)商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)收益和費(fèi)用資料

3.估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出該商業(yè)樓在2023午3月1日公開市物價(jià)值為49000萬(wàn)元。近年來(lái)

此類房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5%趨勢(shì)仍將接著。另依據(jù)拍賣行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變

現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場(chǎng)價(jià)格的70%。估價(jià)機(jī)構(gòu)向托付人提交的估價(jià)結(jié)果應(yīng)當(dāng)是（）

萬(wàn)元。

A.2800

B.2940

C.4000

D.4200

4.假設(shè)在2023年9月1日，業(yè)主托付某估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估該商業(yè)樓屆時(shí)的抵押價(jià)值,

若估價(jià)結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場(chǎng)價(jià)值比2023年3月1日的公開市場(chǎng)價(jià)值增加了500

萬(wàn)元。下列表述中正確的是（）。

A.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬(wàn)元增值不能再次立抵押權(quán)

B.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓己全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬(wàn)元增值不能對(duì)原抵押權(quán)

人以外的債權(quán)供應(yīng)擔(dān)保

C.業(yè)主認(rèn)為該500萬(wàn)元屬于抵押物價(jià)值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對(duì)抵押物拍

賣，原抵押權(quán)人對(duì)該部分價(jià)值無(wú)優(yōu)先受償權(quán)

D.該500萬(wàn)元可再次抵押

（-）某臨街商鋪業(yè)主為該商鋪投保，保險(xiǎn)公司于2023年3月1日托付房地產(chǎn)估價(jià)

機(jī)構(gòu)對(duì)該商鋪進(jìn)行估價(jià)，評(píng)估價(jià)值為人民幣200萬(wàn)元。2023年8月1日，該商鋪發(fā)生火

災(zāi)，為確定火災(zāi)給該商鋪房屋造成的干脆損失，保險(xiǎn)公司又托付估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)的

估價(jià)報(bào)告認(rèn)為該商鋪在2023年8月1日尚未遭遇火災(zāi)時(shí)的公開市場(chǎng)價(jià)值是人民幣750萬(wàn)

元，建筑物價(jià)值為人民幣190萬(wàn)元；2023年。8月1日，遭遇火災(zāi)后建筑物價(jià)值為人民

幣50萬(wàn)。

5.火災(zāi)給該商鋪房屋造成干脆損失為（）。

A.人民幣140萬(wàn)元

B.人民幣150萬(wàn)元

C.人民幣190萬(wàn)元

D.人民幣700萬(wàn)元

6.下列表述中不正確的是（）。

A.2023年8月1日的評(píng)估價(jià)值750萬(wàn)元包含地價(jià)

B.2023年3月1日的評(píng)估價(jià)值200萬(wàn)元包含地價(jià)

C.2023年8月1日的評(píng)估價(jià)值190萬(wàn)元不包含地價(jià)

D.2023年3月1日至2023年8局1日未遭遇火災(zāi)期間該商鋪建筑物價(jià)值減損了10

萬(wàn)元

7.下列表述中正確的是（）。

A.750萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2023年8月1曰未遭遇火災(zāi)時(shí)轉(zhuǎn)讓的參考

B.750萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2023年8月1目未遭遇火災(zāi)時(shí)繳納房產(chǎn)稅

的參考價(jià)

C.200萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2023年3月1日為抵押貸款評(píng)估的公開市

場(chǎng)價(jià)

D.190萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2023年8月1目未遭遇火災(zāi)時(shí)繳納房產(chǎn)稅

的參考價(jià)

（三）需對(duì)以下兩宗地塊進(jìn)行估價(jià)：1號(hào)地塊是一宗臨街寬度80m,臨街深度50m,

面積4000m2矩形土地；2號(hào)地塊與1號(hào)地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m,臨街深度

40m,面積1600m2,形態(tài)略不規(guī)整的土地。該兩地塊的法定用途為商業(yè)，土地運(yùn)用權(quán)分

別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現(xiàn)均由毛地開發(fā)成熟地。經(jīng)詢問(wèn)機(jī)構(gòu)的可行性探討

分析，認(rèn)為將1號(hào)地塊和2號(hào)地塊合并為3號(hào)地塊，開發(fā)商業(yè)綜合樓可以實(shí)現(xiàn)土地的最高

最佳利用。現(xiàn)經(jīng)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估，1號(hào)地塊的單價(jià)為9000元/m2,2號(hào)地塊的單價(jià)

為8000元/rrP,兩地塊合并為3號(hào)地塊后，若按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，3號(hào)地塊的評(píng)價(jià)

單價(jià)為11000元/m2。（建設(shè)工程教化網(wǎng)供應(yīng)）

8.下列關(guān)于增值收益的表述中正確的是（）。

A.以3號(hào)地塊的總價(jià)扣除1號(hào)地塊的總價(jià)后即是2號(hào)塊的增值

B.以3號(hào)地塊的總價(jià)分別扣除1號(hào)地塊和2號(hào)地塊的總價(jià)后除以3號(hào)地塊的總價(jià)即為

增值總額安排率

C.以3號(hào)地塊的總價(jià)扣除條件變更等費(fèi)用后才能考慮在1號(hào)、2號(hào)地塊中計(jì)算增值安

排

D.1號(hào)地塊比2號(hào)地塊對(duì)增值額的貢獻(xiàn)小

9.在甲、乙兩單之間安排增值收益，不行采納的方法是（）。

A.以合并前地塊各自的單價(jià)確定增值安排比例

B.以合并前地塊各自的面積確定增值安排比例

C.以合并前地塊各自的總價(jià)確定增值安排比例

D.以合并前地塊各自價(jià)格的變動(dòng)確定增值安排比例

10.假定甲單位購(gòu)買乙單位的2號(hào)地塊，且地塊合并后按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓合并費(fèi)

用忽視不計(jì)，則甲單位付給乙單位的土地總價(jià)最多應(yīng)為（）萬(wàn)元。

A.1616

B.2560

C.1882

D.1920

三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明一

處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分）

XX大廈房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

封面及書目（略）

致托付方函

xx股份有限公司:

受貴公司托付，我公司對(duì)貴公司位于XX市XX路XX號(hào)院內(nèi)的XX大廈（以下簡(jiǎn)稱估價(jià)

對(duì)象）的公開市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。

我公司估價(jià)人員依據(jù)貴公司確定的為抵押擔(dān)保供應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)價(jià)格參考的估價(jià)目的，

遵循估價(jià)原則，按時(shí)估價(jià)程序，運(yùn)用相宜的估價(jià)方法，在實(shí)地查勘和仔細(xì)分析現(xiàn)有資料的基

礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)人員的閱歷對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象作

為抵押貸款擔(dān)保物態(tài)參量公開市場(chǎng)價(jià)值為20350萬(wàn)元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬(wàn)元整,

單價(jià)：（略）。

xx房地產(chǎn)評(píng)估有限公司（公章）

2023年10月16目

估價(jià)師聲明（略）

估價(jià)的假設(shè)與限制條件（略）

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、托付人

XX股份有限公司，法定代表人（略），地址（略）

二、估價(jià)機(jī)構(gòu)

XX房地產(chǎn)評(píng)估有限公司，法定代表人（略），地址（略），資質(zhì)及資質(zhì)證書號(hào)（略）

三、估價(jià)對(duì)象

XX大廈是位于XX市XX路XX號(hào)院內(nèi)的一幢寫字樓。建設(shè)用地面積5000m2,建筑結(jié)

構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為地上30層，地上建筑面積3000m2；地下兩層為車庫(kù)、

人防和設(shè)備用房，地下建筑面積8000m2,共有車位100個(gè)。大廈土地運(yùn)用權(quán)由xx股份

有限公司于2023年10月10日以出讓方式取得，出讓金包規(guī)定土地運(yùn)用年限為40年

（2023年10月10日）。取得土地運(yùn)用杈后，經(jīng)過(guò)兩年時(shí)間，大廈建設(shè)完成，投入運(yùn)用。

xx股份有限公司擁有大廈的土地運(yùn)用權(quán)和房屋全部權(quán)（土地運(yùn)用證和房屋全部權(quán)證內(nèi)容：

略），至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利。大廈外觀造型設(shè)計(jì)新奇，地下各層均

采納花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置6部三菱電梯、中心空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、

電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設(shè)有快速

自動(dòng)轉(zhuǎn)換發(fā)電機(jī)組，為大廈供應(yīng)雙電源保證。

估價(jià)對(duì)象實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的其他狀況（略）。

四、估價(jià)目的

確定估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

2023年10月10日。

六、價(jià)值定義

本報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀合法利用條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值。

七、估價(jià)依據(jù)（略）

八、估價(jià)原則（略）

九、估價(jià)方法

依據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及對(duì)所搜集資料的分析，講為估價(jià)對(duì)

象為收益性房地產(chǎn)，且當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)活躍，因此，本次評(píng)估采納收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià),

最終綜合兩種估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果。

十、估價(jià)結(jié)果（略）

H^一、估價(jià)人員（略）

十二、估價(jià)作業(yè)日期

2023年10月10日至2023年10月16日。

十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

自估價(jià)報(bào)告完成之日起一年內(nèi)有效

房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、個(gè)別因素分析（略）

二、區(qū)域因素分析（略）

三、市場(chǎng)背景分析（略）

四、最高最佳運(yùn)用分析（略）

五、估價(jià)方法選用

結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，經(jīng)過(guò)估價(jià)人員反復(fù)的分析與探討，估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，可

以收集到類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)成交實(shí)例，因此，本次評(píng)估采納收益法和市場(chǎng)結(jié)進(jìn)行估價(jià)，然后，

綜合收益法和市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果，并結(jié)合估價(jià)人員的閱歷，確定最終的估價(jià)結(jié)論。

六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

（-）收益法估價(jià)測(cè)算過(guò)程

1?年有效毛收入估算估價(jià)人員經(jīng)過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查與分析得知，該大廈21?30層計(jì)

1000m2全部用于出租，除少量單元外均已帶南京租約。按市場(chǎng)上同類物業(yè)（不含寫字樓

二次裝修及家具）的租金狀況（具體實(shí)例比較與分析略）。估價(jià)對(duì)象的寫字樓分割出租，每

平方米運(yùn)用面積的平均租金水平為80元/月，（能源費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)另計(jì)），出租率為90%,

公共面積波及系數(shù)占總建筑面積的比率為20%押金為每平方米建筑面積100元，押金年收

益率為6%；地下車位的正常租金為1000元/（月/個(gè)），出租率100%,故：

年有效毛收入=80x12x30000x90%x(1力口.2)+100x30000x6%

+1000x12x100x100%

=2211.60萬(wàn)元

2.年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估算

(1)年修理費(fèi)。依據(jù)xx市的規(guī)定和估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)，估價(jià)對(duì)象的修理費(fèi)確定為

房屋重置價(jià)格的2%,估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格為1500元/m2(確定依據(jù)及過(guò)程略)，故：

年修理費(fèi)=1500x3800x2%=114.00萬(wàn)元

(2)年管理費(fèi)。年管理費(fèi)按年租金的3%計(jì)，故：

年管理費(fèi)=2211.6x3%=66.35萬(wàn)元

(3)年保險(xiǎn)費(fèi)。估價(jià)對(duì)象的保險(xiǎn)費(fèi)按房屋重置價(jià)的0.3%計(jì)，故：

年保險(xiǎn)費(fèi)=1500x38000x0.3%=17.10萬(wàn)元

(4)年房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教化費(fèi)附加。依據(jù)有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房

產(chǎn)租金收入的12%,營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教化附加為租金收入的5.5%,則：

年房產(chǎn)稅和兩稅一費(fèi)=2211.6x(12%+5.5)=387.03萬(wàn)元

(5)年土地運(yùn)用稅。依據(jù)xx市的有關(guān)規(guī)定，土地運(yùn)用稅不得減免，估價(jià)對(duì)象的土地

運(yùn)用稅為每平方米土地面積5元，故：

年土地運(yùn)用稅=5x5000=2.50萬(wàn)元.

(6)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)：

年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98萬(wàn)元

3.年凈收益估算

年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=2211.60-586.98=1624.62萬(wàn)元

4.確定適當(dāng)?shù)某陝诼释ㄟ^(guò)市場(chǎng)調(diào)查，采納市場(chǎng)提取法，確定本類房地產(chǎn)(含地下車庫(kù))

的綜合酬勞為7.5%(具體過(guò)程略)。

5.求取收益價(jià)格預(yù)料年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。

自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至土地運(yùn)用權(quán)終止日期2041年10月9日，土地運(yùn)用權(quán)剩余年限為37年,

短于房屋尚可運(yùn)用年限，故確定收益年限為37年，則：

V=A/Rx[l-1/(1+R)n]=1624.62/7.5%x[l-l/(1+7.5%)37]=20230.26萬(wàn)

元

故運(yùn)用收益法的估價(jià)結(jié)果為20230.26萬(wàn)元。

(二)市場(chǎng)法估價(jià)測(cè)算過(guò)程

1.可比實(shí)例的選取估價(jià)人員通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，按時(shí)用途：結(jié)構(gòu)、地段等級(jí)等相同或相像,

成變?nèi)掌谂c估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的要求，選取了A、B、

（:三個(gè)可比實(shí)例，具體狀況見(jiàn)下表（房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素、個(gè)別因素具體狀況比較略）。

（建設(shè)工程教化網(wǎng)供應(yīng)）

項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C估價(jià)對(duì)象

坐落XX路XX號(hào)XX路XX號(hào)XX路XXXX路XX號(hào)

用途XX寫字樓XX寫字樓XX寫字樓XX寫學(xué)樓

交易狀況協(xié)議拍賣招標(biāo)協(xié)議

2023年12月2023年2月102023年4月102023年10月10

交易日期

10日日日日

成交價(jià)格630067506760

地上建筑層數(shù)26283030

個(gè)別因素（綜合）一般一般一般一般

付款方式一次性付款一次性付款一次性付款—

2.比較修正過(guò)程

（1）交易狀況修正。由于實(shí)例B、C的交易方式為拍賣、、招標(biāo)，故較正常價(jià)格偏高,

估計(jì)分別偏高2%和1%,故實(shí)例A、B、C的交易狀況修正系數(shù)分別為100/100、100/102、

100/101,

（2）交易、日期修正。依據(jù)估價(jià)人員分析得知，從2023年12月以來(lái)，該類房地產(chǎn)

業(yè)的價(jià)格自2023年12月起平均每月上漲0.5%,故實(shí)例A、B、C的交易日期修正系數(shù)

分別為：105/100、104/100,103/100。

（3）區(qū)域因素修正：估價(jià)人員經(jīng)過(guò)仔細(xì)調(diào)查、分析，并對(duì)實(shí)例A、B、C目前的區(qū)域

因素狀況和估價(jià)對(duì)象目前的區(qū)域因素狀況進(jìn)行了比較，確定區(qū)域因素修正系數(shù)分別為

100/99,100/101,100/100?

（4）個(gè)別因素修正。估價(jià)經(jīng)過(guò)逐項(xiàng)仔細(xì)調(diào)查、分析，確定實(shí)例A的個(gè)別因素狀況比估

價(jià)對(duì)象差2%,實(shí)例8的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象好1%,實(shí)例C的個(gè)別因素狀況比估價(jià)

對(duì)象差1%（具體分析推斷過(guò)程略），故實(shí)例A、B、C的個(gè)別因素修正系數(shù)分別為100/98、

100/101、100/99。

3.求取比準(zhǔn)價(jià)格

實(shí)例A：

6300x(100/100)x(105/100)x(100/99)x(100/98)=6818元/m2

6750x(100/102)x(104/100)x(100/101)x(100/98)=6747TEm2

6760x(100/101)x(103/100)x(100/100)x(100/99)=6963it/m2

由于三個(gè)實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的類似程度特別接近，故取三者的簡(jiǎn)潔算術(shù)平均值作為估價(jià)

對(duì)象的單位比準(zhǔn)價(jià)格：

單位比準(zhǔn)價(jià)格=(6818+6747+6963)/3=6843jc/m2

故運(yùn)用市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果為：

比準(zhǔn)價(jià)格=6843x3000=20529.00萬(wàn)元

七、估價(jià)結(jié)果確定

由于采納收益法和市場(chǎng)法估價(jià)的結(jié)果特別接近，故取兩種估價(jià)方法估價(jià)結(jié)果的簡(jiǎn)潔算術(shù)

平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。

估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格=(20230.26+20529.00)/2=20349.63萬(wàn)元

取整為20350(精確到萬(wàn)元)

單位價(jià)格：20350+38000=5355元/m2(取整)

估價(jià)人員依據(jù)估價(jià)目的，按時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)原則、.方法和程序，并結(jié)合估價(jià)人員

的閱歷，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2023年10月10日的抵押價(jià)值為20350萬(wàn)元，大寫

人民幣貳億零叁佰伍拾萬(wàn)元整。單價(jià)：(略)

四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤。(本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)

用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣

2.5分。本題最多扣至0分)。

某房地產(chǎn)開發(fā)商于2000年12月通過(guò)出讓方式，以1200元/m2的價(jià)格取得1000m2

的國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)，土地用途住宅，土地運(yùn)用年限自2023年1月1日至2070年12月

31日，規(guī)劃房屋建筑面積12000m2：該項(xiàng)目享受應(yīng)上繳政府部門的市政配套設(shè)施費(fèi)等合

計(jì)300元/m2減免30%的政策實(shí)惠；項(xiàng)目全部以房地產(chǎn)開發(fā)商的資本金投入并自行銷售。

估價(jià)人員駕馭如下與本次估價(jià)相關(guān)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的資料與參數(shù)，并擬以成本法評(píng)估項(xiàng)目竣工

日2023年12月31日該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。(建設(shè)工程教化網(wǎng)供應(yīng))

資料與參數(shù)表

名稱參數(shù)值名稱參數(shù)值

契稅稅率4%該區(qū)域同類住宅用地16120元/m2

招標(biāo)拍賣的平均出讓

價(jià)格

營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)

55%同類建筑物重置價(jià)格1000元/rr)2

稅和教化費(fèi)附加

建筑物建立成本的

專業(yè)費(fèi)用率土地酬勞率5%

6%

一年期貸款年利率6%管理費(fèi)用307c/m2

干脆成本利潤(rùn)率20%銷售費(fèi)用率2.5%

評(píng)估測(cè)算如下(節(jié)選)：

1.土地年期修正系數(shù)置：

K=[l-1/(1+5%)67]/[1-1(1+5%)70]

2.土地取得成本：

10000x1600x0.9946=15913600元

3.開發(fā)成本：

①12000x1000=12000000元

②12000000x6%=720000元

③上繳市政配套建設(shè)費(fèi)等：12000x300x(1-3%)=252000元

④開發(fā)成本小計(jì)：12000000+720000+2520000=15240000元

4.管理費(fèi)用：

12000x30=360000元

5.投資利息正常建設(shè)期為1年，土地取得成本設(shè)定在建設(shè)期初一次性投入，開發(fā)成本

和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)勻稱投入，資本金視同借入資金；則投資利息：

15913600x[(1+6%)-1]+(15240000+360000)X[1+6%]0-5-1]=1415999

元

6.開發(fā)利潤(rùn)：

(15913600+15240000)x20%=6230720元

7.銷售稅費(fèi)：

(15913600+15240000+360000+1415999+6230720)x8%

=39160319319x8%=3132826元

8.評(píng)估價(jià)值：

總價(jià)值=（39160319+3132826）x（1+4%）=42293145x（1+4%）=43984871

元

單位價(jià)值=43984871+1200073665元/m2

參考答案

一、問(wèn)答題。

（-）答：

1.選用假設(shè)開發(fā)法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)；

2.了解類似土地近期公開招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的價(jià)格、房地產(chǎn)狀況；

3.了解類似公寓、寫字樓的市場(chǎng)售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本；

4.分析確定土地的最佳開發(fā)方案；

5.了解房地產(chǎn)開發(fā)成本開發(fā)完成后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式，（租或售），運(yùn)用市場(chǎng)法和收益法

預(yù)料建成后房地產(chǎn)總價(jià)值，調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用等，如前期費(fèi)用、建安工程

費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)等，測(cè)算土地價(jià)格；

6.選取可比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價(jià)格；

7.綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價(jià)結(jié)果；

8.依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價(jià)報(bào)告。

（二）答：

1.（1）估價(jià)中的房地產(chǎn)年凈收益與財(cái)務(wù)報(bào)表中的凈利潤(rùn)含義不同；

（2）收益指房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對(duì)商場(chǎng)出租或經(jīng)營(yíng)收益的貢獻(xiàn)部分；

（3）凈利潤(rùn)已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用（含利息收益）及所得稅等，包含

了正常的商業(yè)利潤(rùn)等；

2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，還要考慮土地運(yùn)用年限（或者土地運(yùn)用終止

年短于建筑物壽命終止年）；

3.估價(jià)采納的成本應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的社會(huì)平均（客觀）成本（或者：實(shí)際成本不確定是社

會(huì)平均（客觀）成本。

（三）答：

甲公司可能提出的要求：

L按改造后的辦公用途市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估；

2.對(duì)辦公樓承租人損失進(jìn)行評(píng)估;

3.對(duì)裝修、改造費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可做的答復(fù)：

1.應(yīng)按改造前的工業(yè)用途評(píng)估（筆者注：按法定用途），評(píng)估價(jià)格中不包括改造裝修辦

公樓的費(fèi)用損失；按工業(yè)用途評(píng)估時(shí)可以另行托付評(píng)估停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

2.經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)調(diào)同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認(rèn)，可以依據(jù)改造后辦公用途

評(píng)估，也可以評(píng)估辦公樓承租人的損失。

3.對(duì)承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決。

二、單項(xiàng)選擇題

三、指錯(cuò)題

L致托付人函中沒(méi)有說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)；

2.致托付人函中缺法定代表人的簽名；

3.估價(jià)方法中未說(shuō)明收益法和市場(chǎng)法的定義；

4.地下車位100%的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由；

5.收益價(jià)格的計(jì)算中帶租約部分在租約期應(yīng)按租約租金計(jì)算，租約期外按市場(chǎng)租金計(jì)

算；

6.年有效毛收入中押金收益也應(yīng)乘出租率90%。

7.年管理費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤，押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)，確定管理費(fèi)率缺理由；

8.年保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤，應(yīng)以建筑物現(xiàn)值作為計(jì)算年保險(xiǎn)費(fèi)的基礎(chǔ)，保險(xiǎn)費(fèi)率的確

定缺理由；

9.求取收益價(jià)格中有限年期公式錯(cuò)（注：這是文員的筆誤）；

10.交易狀況的修正缺乏理由，招標(biāo)價(jià)和拍賣價(jià)不確定比協(xié)議價(jià)更高；

11.區(qū)域因素修正錯(cuò)誤（應(yīng)當(dāng)是可比實(shí)例在成交日期的區(qū)域因素狀況與估價(jià)對(duì)象在估價(jià)

時(shí)點(diǎn)的區(qū)域因素狀況相比）；

12.個(gè)別因素修正與基本狀況調(diào)查表中的描述不一樣（注：個(gè)別因素修正都是一般）；

13.市場(chǎng)法中沒(méi)有說(shuō)明是否包含地下車位的價(jià)值；

14.估價(jià)報(bào)告不完整，缺少附件。

四、改錯(cuò)題

1.土地取得成本：10000x16000x0.9946x1.04=16550144元

2.配套費(fèi)用：12000x300=36000000元

3.銷售稅費(fèi)：(15913600+15240000+1415999+6230720)x8%/(1-8%)

=3405.245元

4.評(píng)估價(jià)格：

15913600+15240000+360000+11415999+6230720+132826=42293145元/

月

主要考查的是契稅問(wèn)題和客觀成本與實(shí)際成本的學(xué)問(wèn)點(diǎn)。

2023年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》試卷及答案

一、問(wèn)答題(共3題，每題10分)

(-)甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營(yíng)，租期5年。估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)對(duì)該酒

樓進(jìn)行拆遷估價(jià)，酒樓業(yè)主不協(xié)作拆遷工作，不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。依據(jù)拆遷

人供應(yīng)的資料,該酒樓產(chǎn)權(quán)清楚，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無(wú)違章搭建。

請(qǐng)問(wèn)：

1.針對(duì)該類拆遷估價(jià)，在估價(jià)程序上應(yīng)特殊留意哪些環(huán)節(jié)？

2.裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定？

3.對(duì)已存在的租賃關(guān)系，估價(jià)時(shí)應(yīng)如何處理？

(-)法院托付估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)擬拍賣的某辦公樓進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)調(diào)查，該辦公樓是甲企業(yè)因

無(wú)力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地運(yùn)用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的拍

賣規(guī)則規(guī)定，拍賣所得價(jià)款除法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?，全部用于償還銀行貸款，買受人擔(dān)

當(dāng)全過(guò)程相關(guān)稅費(fèi)。

請(qǐng)問(wèn)：

1.估價(jià)機(jī)構(gòu)是否有義務(wù)將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)?為什么？

2.拍賣保留價(jià)應(yīng)由誰(shuí)確定?如何確定？

3.乙公司欲競(jìng)買該辦公樓，現(xiàn)向估價(jià)機(jī)構(gòu)詢問(wèn)競(jìng)買價(jià)格。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)提示乙公司留意拍

賣價(jià)款之外還可能發(fā)生哪些稅費(fèi)？

(三)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格?，F(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的

類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估

價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬(wàn)元、300萬(wàn)元和350萬(wàn)元；依據(jù)最高最佳運(yùn)

用原則選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。

請(qǐng)問(wèn):

1.這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?

2.若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變，具體可采納那些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益？

二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最

符各題意）

（-）估價(jià)對(duì)象為某三星級(jí)賓館，土地運(yùn)用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。

1.業(yè)主托付房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該賓館的抵押價(jià)值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的表

述中，正確的是（）。

A.押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)造成市場(chǎng)價(jià)值下降形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)

B.抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)運(yùn)用造成市場(chǎng)價(jià)值減損形成相宜性風(fēng)險(xiǎn)

C.抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，因處置抵押物的強(qiáng)制性等造成房地產(chǎn)價(jià)形成耗損風(fēng)險(xiǎn)

D.選用估價(jià)方法不恰當(dāng)形成相宜性風(fēng)險(xiǎn)

2.假如該賓館的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)收益，則在運(yùn)用收益法

評(píng)估該賓館的價(jià)值時(shí)（）。

A.該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤(rùn)可視作年凈收益

B.按當(dāng)?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)水平核算得到的該賓館的年利澗可視作年掙收益

C.該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤(rùn)減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤(rùn)可視作年凈收益

D.依據(jù)該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤(rùn)、建筑物折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并考慮將來(lái)變動(dòng)狀況扣

減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤(rùn)后的所得可視作年凈收益

3.若采納成本法估價(jià)，下列表述中不正確的是（）。

A.應(yīng)對(duì)房屋建筑物、房屋裝修部分分別計(jì)算折舊

B.無(wú)論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息

C.在估價(jià)測(cè)算過(guò)程中土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地運(yùn)用權(quán)出讓金

D.在最終積算價(jià)值中應(yīng)扣減需補(bǔ)繳的土地運(yùn)用權(quán)出讓金

4.假如以投?；馂?zāi)險(xiǎn)為估價(jià)目的評(píng)估該賓館的保險(xiǎn)價(jià)值，：估價(jià)結(jié)果為3500萬(wàn)元，則

（）O

A.3500萬(wàn)元是該賓館的公開市場(chǎng)價(jià)值

B.3500萬(wàn)元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值

C.3500萬(wàn)元是保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值

D.投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過(guò)3500萬(wàn)元

（-）某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用，該商品住

宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價(jià)師詢問(wèn)房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)狀況。

5.若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值發(fā)生減損，其主要緣由是（）。

A.道路擴(kuò)寬后，交通發(fā)生變更

B.綠地率發(fā)生變更

C.公共配套設(shè)施發(fā)生變更

D.土地形態(tài)發(fā)生變更

6.若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值增值，其主要緣由是（）。

A.噪聲和污染程度發(fā)生變更

B.土地形態(tài)發(fā)生變更

C.人口密度發(fā)生變更

D.出行便捷程度發(fā)生變更

7.房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值變更額度的正確思路是（）

A.由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變更，按住宅用地采納基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算價(jià)值變更額度

B.以削減的綠地的建設(shè)成本費(fèi)用作為價(jià)值變更額度

C.用市場(chǎng)法分別測(cè)算出城市道路擴(kuò)展后房地產(chǎn)的價(jià)值，相減得出房地產(chǎn)價(jià)值變更額度

D.用路途法測(cè)算臨街距離引起的房屋價(jià)值變更得出房地產(chǎn)價(jià)值變更額外負(fù)擔(dān)度

（三）某工廠有甲、乙兩個(gè)廠區(qū)，當(dāng)時(shí)兩個(gè)廠區(qū)的土地均由劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)

在20世紀(jì)90年頭已經(jīng)補(bǔ)交了土地運(yùn)用權(quán)出讓金，辦理了土地運(yùn)用權(quán)出讓手續(xù)?，F(xiàn)在甲廠區(qū)

為危急房，乙廠區(qū)為嚴(yán)峻損壞房，房地產(chǎn)行政主管部門已通知工廠停止運(yùn)用。該工廠為了生

存和發(fā)展，確定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后

重新建立廠房。現(xiàn)請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)同時(shí)對(duì)兩廠區(qū)進(jìn)行估價(jià).

8.針對(duì)以上狀況，在估價(jià)時(shí)最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ牵ǎ?/p>

A.將兩個(gè)廠區(qū)視為一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目一起估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告

B.將兩個(gè)廠區(qū)視為兩個(gè)估價(jià)項(xiàng)目分別估價(jià)，每個(gè)項(xiàng)目出具一份估價(jià)報(bào)告

C.兩個(gè)廠區(qū)分別估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告

D.視托付人要求進(jìn)行估價(jià)并出具估價(jià)報(bào)告

9.托付人要求估價(jià)機(jī)構(gòu)依據(jù)托付人的估價(jià)目的對(duì)甲、乙兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估

價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為（）。

A.可以按托付人要求對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)

B.只能對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的土地進(jìn)行估價(jià)

C.可以對(duì)甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)

D.可以對(duì)乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)

10.對(duì)乙廠區(qū)的土地估價(jià)的思路應(yīng)當(dāng)是（）

A.按出讓土地運(yùn)用權(quán)評(píng)估其公開市場(chǎng)價(jià)值

B.按出讓土地運(yùn)用權(quán)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地運(yùn)用權(quán)出讓金

C.用成本法估算土地公開市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地運(yùn)用權(quán)出讓金

D.用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，先估算其改造完成后的價(jià)值，再減去開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資

利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)和投資者購(gòu)買待開發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明一

處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得加分）

xx在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告

封面及書目（略）

致托付方函（略）

估份師聲明（略）

估價(jià)的假設(shè)與限制條件（略）

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、托付方（略）

二、估價(jià)方（略）

三、估價(jià)對(duì)象

1.區(qū)位狀況（略）

2.實(shí)物狀況（略）

3.權(quán)益狀況（略）

四、估價(jià)目的

為托付方以估價(jià)對(duì)象為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款供應(yīng)抵押物市場(chǎng)價(jià)值參考。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

2023年4月18日

六、價(jià)值定義

本次估價(jià)采納公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)暹，即估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的公開市場(chǎng)的客

觀合理價(jià)值。

七、估價(jià)依據(jù)（略）

八、估價(jià)方法

估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘，通過(guò)仔細(xì)分析所駕馭的資料，依據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目

的，選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價(jià)的基礎(chǔ)方法，其中假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價(jià)

值采納市場(chǎng)法估價(jià)

九、估價(jià)結(jié)果

經(jīng)測(cè)算，估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2023年4月18日的客觀價(jià)值為人民幣4794.52萬(wàn)元。

大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬(wàn)伍仟貳佰元整。

十、估價(jià)人員（略）

十一、估價(jià)作業(yè)日期

2023年4月16日至2023年4月22日

十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）

估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、個(gè)別因素分析(略)

二、區(qū)域因素分析(略)

三、最高最佳運(yùn)用分析(略)

四、估價(jià)方法選用

估價(jià)對(duì)象為在建工程，估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘。仔細(xì)分析所駕馭的資料，依據(jù)估價(jià)對(duì)

象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，選用假設(shè)開發(fā)法、或本法作為本次估價(jià)的基本方法，其估價(jià)技術(shù)路途

如下：

1.依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選取用假

設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法因此選用假設(shè)開發(fā)法作為估價(jià)方法之一進(jìn)行估價(jià)。依據(jù)假

設(shè)開發(fā)法的思路，可將預(yù)料估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)料的正常的開發(fā)成本、管理

費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)以及購(gòu)買估價(jià)對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，求取估價(jià)對(duì)象的客

觀合理價(jià)格或價(jià)值。

2.估價(jià)對(duì)象為在建工程，有明確的工程進(jìn)度和費(fèi)用投入，因此采納成本法作為估價(jià)方法

之一。依據(jù)成本法的思路，以建立估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅金、正

常開發(fā)利潤(rùn)之和，求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

3.對(duì)以上兩種方法測(cè)算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值和單位價(jià)值。

五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

(-)假設(shè)開發(fā)法分析測(cè)算過(guò)程

假設(shè)開發(fā)法是預(yù)料估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)料的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)

等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法

1.采納的公式：

估價(jià)對(duì)象價(jià)格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)

2.估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算。

運(yùn)用市場(chǎng)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。

市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。對(duì)這些類似房

地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

(1)采納的公式：

交易情況交易日期房地產(chǎn)狀況

修正調(diào)整調(diào)整

估價(jià)對(duì)象—可比實(shí)例100()100

比準(zhǔn)價(jià)格=成交價(jià)格X()X100X()

(2)所選可比實(shí)例(表1)。

表1可比實(shí)例狀況表

可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象/

ABC估價(jià)對(duì)象

比較項(xiàng)目

項(xiàng)目名稱XX苑XX樓XX園XX園

XX新村XX

項(xiàng)目坐落XX路XX號(hào)XX道XX號(hào)XX大道XX號(hào)

號(hào)

土地運(yùn)用權(quán)取得方式出讓出讓出讓出讓

土地等級(jí)住宅IV級(jí)住宅in級(jí)住宅HI級(jí)住宅IV級(jí)

建筑結(jié)構(gòu)鋼混高層鋼混高層鋼混高層鋼混高層

規(guī)劃用途住宅住宅住宅住宅

成新狀況十成新十成新十成新

交易狀況正常正常正常

交易日期2023.32023.32023.4

成交價(jià)格/（元/n?）310031002960

（3）交易狀況修正?？杀葘?shí)例A、B、C均屬正常交易，交易狀況無(wú)需修正，交易狀

況修正系數(shù)均為100/100?

（4）交易日期調(diào)整。近期xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況穩(wěn)定，可比實(shí)例A、B、c均屬近期交易，

交易日期無(wú)需調(diào)整，調(diào)整系數(shù)均為100/100。

（5）房地產(chǎn)狀況調(diào)整。因權(quán)益狀況相同，將房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為區(qū)域因素、個(gè)別因素

調(diào)整。

1）區(qū)域因素調(diào)整。依據(jù)可比實(shí)例的具體狀況，可比實(shí)例A、B、C的區(qū)域因素略好于

估價(jià)對(duì)象。將區(qū)域因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較。得到可比實(shí)例A、B、C

區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)分別為：100/101、100/102、100/103（具體比較狀況見(jiàn)表2）。

2）個(gè)別因素調(diào)整。依據(jù)可比實(shí)例的具體狀況，可比實(shí)例A、B、C的個(gè)別因素略差于

估價(jià)對(duì)象，可比實(shí)例C的個(gè)別因素略優(yōu)于估價(jià)對(duì)象。將個(gè)別因素調(diào)接的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)

象進(jìn)行打分比較，得到可比實(shí)例A、B、C個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)分別為100/102,100/102,100/97

（具體比較狀況見(jiàn)表2）。

表2房地產(chǎn)狀況具體調(diào)整

可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象/房地產(chǎn)ABC估價(jià)對(duì)象

狀況

商服繁華程度20212020

交通條件21212320

環(huán)境景觀10101010

公共服務(wù)配套10101010

域

因

美發(fā)展規(guī)劃10101010

基礎(chǔ)規(guī)劃10101010

文件消遣1010101D

街道條件10101010

合計(jì)101102103100

土地利用程度20202020

臨路狀況20202020

設(shè)施設(shè)備10101010

個(gè)

J,裝修狀況10101010

別

因

「平面布置1212910

素

建筑結(jié)構(gòu)10101010

樓棟朝向10101010

面積大小、形態(tài)1010810

合計(jì)10210297100

(6)比較修正計(jì)算

表3市場(chǎng)法修正計(jì)算表

成交價(jià)材/交易狀況修交易日期調(diào)區(qū)域因素調(diào)個(gè)別因素調(diào)比準(zhǔn)價(jià)格/

可比實(shí)例

（元/Hl?）正整整華（元/l^）

A3100100/100100/100100/101100/1023009

B3100100/100100/100100/102100/1022980

C29601000/100100/100100/103100/972963

從測(cè)算結(jié)果來(lái)看，三個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格水平差異不大，因此采納簡(jiǎn)潔算術(shù)平均值作

為市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果：

（3009+2980+2963）/3=2984元/n?

（7）預(yù)料開發(fā)完成后的總價(jià)值。估價(jià)對(duì)象規(guī)劃總建筑面積為47799.8m2,其中地下建

筑面積7979m2作為設(shè)備用房等，不能對(duì)外銷售，可銷售建筑面積為39820.800?。故估價(jià)對(duì)

象預(yù)料建成后的總價(jià)值為：

2984x39820.80=11882.53元

3.繼建開發(fā)成本的測(cè)算估價(jià)對(duì)象共4棟，其中編號(hào)第28棟總建筑面積為24578.00m2（含

地下建筑面積3998.00m2）,第21,22,23棟總建筑面積23221.80m2（含地下建筑面積

3981.00m2）?經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，第28棟正在進(jìn)行地下混凝土澆筑工程，第21、22、23棟正在

進(jìn)行基礎(chǔ)灌注工程。

（1）續(xù)建建筑安裝工程費(fèi)。依據(jù)xx市造價(jià)管理站《關(guān)于發(fā)布xx市建筑安裝工程2023

年一季度造價(jià)指數(shù)的通知》（xx建價(jià)字[2023]10號(hào)，鋼筋混凝土高層住宅樓本期建安造價(jià)指

標(biāo)為873.18?970.2元/n?,本次評(píng)估取900元/n?。另外，依據(jù)以上文件，樁基礎(chǔ)增長(zhǎng)率加

值為80元n?,一般水電安裝增加值為30元/nA消防設(shè)備及安裝增加值為10元/n?,電梯

及安裝增加值為50元/n?,則續(xù)建工程成本為：

24578.00X（900.00+30+10+50）+23221.80x（900+80+30+10+50）=4917.95萬(wàn)元

（2）室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費(fèi)。依據(jù)類似住宅的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，按用地面積取30

元/n?,估價(jià)對(duì)象用地面積為23667.00m2,則室外道路管網(wǎng)及綠化等工程續(xù)建成本為：

30x23667.00=71.00萬(wàn)元

（3）估價(jià)對(duì)象的續(xù)建成本合計(jì)

4917.95+71.00=4988.95萬(wàn)元

4.管理費(fèi)用主要包括工程續(xù)建過(guò)程中的管理人員工資等必要支出，按市場(chǎng)平均水平取續(xù)

建成本的3%。

4988.95x3%=149.67萬(wàn)元

5.銷售稅費(fèi)包括廣告宣揚(yáng)費(fèi)用及營(yíng)業(yè)稅等，依據(jù)類似項(xiàng)目平均標(biāo)準(zhǔn)，取開發(fā)完成后房地

產(chǎn)價(jià)值的8%。

11882.53x8%=950.60萬(wàn)元

6.開發(fā)利潤(rùn)xx置業(yè)公司的投資干脆成本利潤(rùn)率15%,續(xù)建成本為4988,95萬(wàn)元，

開發(fā)利潤(rùn)為：

4988.95x15%=748.34萬(wàn)元

7.投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)主要包含契稅及印花稅等，為：

在建工程價(jià)值x4.1%。

8.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算結(jié)果假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算結(jié)果為：

（11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34）（1+41%）=4846.27萬(wàn)元

（二）成本法分析測(cè)算過(guò)程

成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)

象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本估價(jià)對(duì)象為在建工程，折舊為零。

采納的公式：

估價(jià)對(duì)象價(jià)格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

1.土地取得成本

運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格，并測(cè)算相關(guān)稅費(fèi)。

土地取得成本單價(jià)=1717.18元/n?（計(jì)算過(guò)程略）

估價(jià)對(duì)象用地面積為23667.000?,則估價(jià)對(duì)象土地總價(jià)為：

1717.18x23667.00=4064.05萬(wàn)元

2.開發(fā)成本

（1）勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)及開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)為：39.82萬(wàn)元（計(jì)算過(guò)程略）

（2）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)包括所需的道路、排水、供電、通信、燃?xì)狻?/p>

熱力等的建設(shè)費(fèi)。依據(jù)xx市近期公布的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為80元/n?

（按建筑面積），則合計(jì)318.57萬(wàn)元。

（3）建筑安裝工程費(fèi)。估價(jià)對(duì)象已建部分建筑安裝工程費(fèi)為196.62萬(wàn)元，則估價(jià)對(duì)象

開發(fā)成本為：

39.82+318.57+196.62=555.01萬(wàn)元

3.管理費(fèi)用

管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。經(jīng)調(diào)查，管理費(fèi)一般為開發(fā)成本

的2%?4%,本次評(píng)估取其中間值，即按開發(fā)成本的3%計(jì)?。?/p>

555.01x3%=16.65萬(wàn)元

4.投資利息

按正常開發(fā)進(jìn)度，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期為1.5年，假設(shè)資金在開發(fā)周期內(nèi)勻稱投入，利率

取一年期貸款利率5.76%。

555.01x[（1+5.76%）1.5/2-1]=23.81萬(wàn)元

5.銷售稅費(fèi)

估價(jià)對(duì)象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷售階段，故不考慮銷售稅費(fèi)。

6.開發(fā)利潤(rùn)

經(jīng)調(diào)查，xx市同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的干脆成本平均利潤(rùn)為15%,本次評(píng)估取利潤(rùn)率

15%.

555.01xl5%=83.25萬(wàn)元

7.運(yùn)用成本法的估價(jià)結(jié)果

4064.05+555.01+1665+23.81+83.25=4742.77萬(wàn)元

六、估價(jià)結(jié)果確定

運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算的價(jià)格為4846.27萬(wàn)元，運(yùn)用成本法測(cè)算的價(jià)格為4742.77萬(wàn)元。

依據(jù)估價(jià)目的，確定假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果權(quán)重為50%,成本法估價(jià)結(jié)果權(quán)重為50%,則估

價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為：

4846.27x50%+4727.77x50%=4792.52萬(wàn)元

則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為人民幣4792152萬(wàn)元,大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬(wàn)伍仟貳佰

元整

附件（略）

四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用

前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣

2.5分。本題最多扣至0分）

對(duì)某新建成的寫字樓進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)人員駕馭了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的相關(guān)資料（見(jiàn)下表），

并用收益法評(píng)估該寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值。

估價(jià)對(duì)象相關(guān)資料

名稱數(shù)值名稱數(shù)值

總建筑面積25000m2房屋重置價(jià)格