房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 -保利投顧+2023年11月沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

POLYHARMONYPOLYHARMONY保利和潤(rùn)11月市場(chǎng)月報(bào)11月市場(chǎng)逐漸尋底，全年成交已超過(guò)22年，有望實(shí)現(xiàn)筑底走穩(wěn)。POLYHARMON2023年11月2023年11月宏觀經(jīng)濟(jì)基本盤有所改善，但經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型仍有陣痛，投資、消費(fèi)、出口以穩(wěn)為主，同時(shí)受房地產(chǎn)拖累，增長(zhǎng)受限，預(yù)期長(zhǎng)期處于寬松、擴(kuò)張的政策之下經(jīng)濟(jì)運(yùn)行CPI、PPI供銷兩端跌入負(fù)區(qū)間，供銷需求疲軟，有貨幣繼續(xù)寬松預(yù)期PMI指數(shù)微跌，持續(xù)處榮枯線以下，新訂單、從業(yè)人員等核心指標(biāo)預(yù)期較差物價(jià)方面：消費(fèi)物價(jià)CPI和生產(chǎn)物價(jià)PPI再次跌入負(fù)區(qū)間，ppi較前值下降0.4個(gè)點(diǎn)，cpi較前值下降0.3個(gè)點(diǎn)，供銷兩端均較為疲軟，貨幣有繼續(xù)寬松可能。PMI:11月30日我國(guó)官方PMI為49.4,比上月下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，制造業(yè)景氣水平連續(xù)兩月至榮枯線下方，前值為46.5。其中生產(chǎn)PMI高于榮枯線水平，為50.7;新訂單下滑，原材料庫(kù)存指數(shù)、從業(yè)人員指數(shù)也低于臨界點(diǎn)，需求不足。GDP平減指數(shù)為貨幣政策重要觀測(cè)指標(biāo)PMI走勢(shì)與核心指標(biāo)類別波動(dòng)情況?/312015/07/312017/02/282018/09/302020/04/30+中國(guó)官方PMI-O-PMI新訂單-O-PMI:生產(chǎn)-O-PMI:從業(yè)人員-O-PMI:供貨商配送時(shí)間增長(zhǎng)動(dòng)力-投資房地產(chǎn)、制造業(yè)投資維穩(wěn)，基建投資漲幅放緩房地產(chǎn)投資持續(xù)處于負(fù)區(qū)間，房投增長(zhǎng)壓力較大固定投資累計(jì)增速同比提升2.9%,環(huán)比上月放緩0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中制造業(yè)增速同比提升6.2%,與上月持平?；ㄍ仍鏊?.27%,年尾增長(zhǎng)放緩，發(fā)揮托底作用。房地產(chǎn)投資-7.8%,止跌走穩(wěn)，拖累經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重，銷售市場(chǎng)疲軟的背景下，預(yù)計(jì)房投增長(zhǎng)壓力較大。固定資產(chǎn)投資)固定資產(chǎn)投資同比投資完成額制造業(yè)，基建，房地產(chǎn)投資水平%O-制造業(yè)投資：累計(jì)同比-O-房地產(chǎn)投資：累計(jì)同比-O-基建投資：累計(jì)同比增長(zhǎng)動(dòng)力-消費(fèi)消費(fèi)受石油和汽車類消費(fèi)拉動(dòng)，連續(xù)三個(gè)月回升，消費(fèi)同比明顯增長(zhǎng)房地產(chǎn)相關(guān)家具、家電等消費(fèi)回升至正增長(zhǎng)，裝潢類仍較低迷社銷零售總額同比增長(zhǎng)7.6%,持續(xù)恢復(fù)，較前值提升2.1個(gè)百分點(diǎn)回升明顯，其中汽車類消費(fèi)提升11.4%,大幅上漲。地產(chǎn)相關(guān)消費(fèi)類較前期有所改善，其中建筑裝潢-7.5%,較前值提升0.4個(gè)點(diǎn)，家電音像0.3%,上升0.9個(gè)點(diǎn)，步入正增長(zhǎng)，家具2.9%,較前值下降0.2個(gè)點(diǎn)。社會(huì)消費(fèi)品主要分項(xiàng)走勢(shì)分化房地產(chǎn)相關(guān)類消費(fèi)零售額累計(jì)增速%-O-家具-O-家電音像-O-建筑裝潢增長(zhǎng)動(dòng)力-進(jìn)出口增長(zhǎng)動(dòng)力-進(jìn)出口出口有所回升，進(jìn)口金額下滑，本月出口有所改善，但仍處回落階段11月進(jìn)口大幅滑落，出口小幅回升。出口同比增速由前值-6.4%回升至0.5%,部分原因是去年高基數(shù)影響，未來(lái)出口壓力仍大。進(jìn)口由前值3%下滑至-0.6%。土地沈陽(yáng)2023年以來(lái)僅供應(yīng)9宗地塊，合計(jì)成交75萬(wàn)m2,11月新掛牌2宗預(yù)計(jì)12萬(wàn)m2,整體供應(yīng)仍低于往年水平。沈陽(yáng)土地市場(chǎng)保利⑥和潤(rùn)23年兩次土拍共成交9宗地塊，成交建面75萬(wàn)m2,均為平臺(tái)托底；整體供應(yīng)較往年萎縮嚴(yán)重7月土地市場(chǎng)成交兩宗，建面21.4萬(wàn)方，成交樓面價(jià)4249元/m2,10月再次成交7宗地塊，成交面積53.9萬(wàn)m2,均為政府平臺(tái)托底。近兩年土地供銷萎縮嚴(yán)重，22年僅成交133萬(wàn)方，同比-80%,預(yù)計(jì)23年成交持續(xù)下滑趨勢(shì)，低于22年水平。圖：2021-2023年度住宅用地供銷及樓面價(jià)走勢(shì)圖：2021.1-2023.10月度住宅用地供銷及樓面價(jià)走勢(shì)土地供應(yīng)土地成交—★—成交樓面價(jià)供應(yīng)面積樓面地價(jià)沈陽(yáng)土地預(yù)計(jì)供應(yīng)情況保利⑥和潤(rùn)2023年已成交9宗地塊，均為政府平臺(tái)兜底，11月新掛牌2宗地塊，總建面約約12.1萬(wàn)方沈陽(yáng)市已公告地塊共計(jì)11宗，目前已成交7塊總用建面約73萬(wàn)m2,均為舊改平臺(tái)、地鐵集團(tuán)托底，無(wú)溢價(jià)成交。11月新掛牌兩宗地塊，總建面約12.1萬(wàn)方，其中高深東路南地塊為新市府熱門地塊，中海意向較為強(qiáng)烈。近兩年土地供應(yīng)成交量對(duì)比號(hào)(平方質(zhì)也例事高(元/建(元/建筑平方米)18南-1東要；用地界繩西至；沈中大街東側(cè)規(guī)劃綠線渾南區(qū)不小(應(yīng)取批復(fù))7800萬(wàn)幣或等值外幣22東系：渾河十六街面?zhèn)纫?guī)劃綠線北至；用地界線區(qū)不小1900萬(wàn)幣或等值外幣23年預(yù)計(jì)供應(yīng)量大幅縮減注：美于裝配式建統(tǒng)及成品住宅建設(shè)要求詳見(jiàn)《比陽(yáng)市人民政府辦公蜜關(guān)于印發(fā)沈同市大力發(fā)展裝配式建筑工作方案的通加》(沈政辦發(fā)[20210預(yù)計(jì)供應(yīng)實(shí)際供應(yīng)實(shí)際成交■2022年■2023年市場(chǎng)11月市場(chǎng)逐漸筑底，下滑幅度趨緩，主要以沈北遠(yuǎn)郊下滑為主，近郊及主城較為堅(jiān)挺；沈陽(yáng)庫(kù)存已至歷年最低，主要成交市場(chǎng)呈現(xiàn)出低總價(jià)、剛需剛改面積需求為主。行業(yè)現(xiàn)行政策沈陽(yáng)目前已“回歸市場(chǎng)”,整體政策限制已全部解除，利率、貸款政策等也均為歷年最寬松水平，后續(xù)繼續(xù)放寬空間已較小，當(dāng)下市場(chǎng)條件下，預(yù)計(jì)維持較寬松水平。類別時(shí)間利率全市9月5日首套3.7%,二套4.4%公積金全市2023年9月2023年9月起款”。限購(gòu)取消2023年9月2023年9月起，①取消二環(huán)內(nèi)限購(gòu)，自2018年以來(lái)首次全面放開(kāi)全域限購(gòu)；限貸全市2023年9月2023年9月起，①認(rèn)房不認(rèn)貸；②降低商貸首付比例：首套20%、二套30%限售取消2023年9月成交易過(guò)戶11月市場(chǎng)延續(xù)下行趨勢(shì)，商品房成交量?jī)r(jià)小幅下跌，市場(chǎng)逐漸筑底11月商品房供應(yīng)面積12.69萬(wàn)m2,環(huán)比下跌17%,同比上漲13%;成交34.87萬(wàn)m2,環(huán)比下跌2%,同比下跌38%;成交均價(jià)10923元/m2,環(huán)比下跌8%,同比持平0%。2021.10-2023.11沈陽(yáng)商品房供銷走勢(shì)新增供應(yīng)面積/萬(wàn)m2成交面積/萬(wàn)m2………月均成交/萬(wàn)m2——成交均價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：新峰系統(tǒng)，剔除集中備案商品住宅商品住宅公寓商業(yè)/辦公均價(jià)：8753元/m2t11月住宅熱度延續(xù)上月走勢(shì)，供銷價(jià)環(huán)比小幅下跌，總量低于全年成交月均值，底部運(yùn)行環(huán)比下跌16%,同比上漲48%;成交29萬(wàn)m2,環(huán)比下跌1%,同比下跌40%;成交均價(jià)10992元/m2,環(huán)比下跌4%,同比上漲4%。市場(chǎng)成交量持續(xù)保持低位，低于今年成交月均值。2021.10-2023.11沈陽(yáng)商品住宅月度供銷情況新增供應(yīng)面積/萬(wàn)m2成交面積/萬(wàn)m2………成交均價(jià)5成交量成交量成交均價(jià)10992元/m2數(shù)據(jù)來(lái)源：新峰系統(tǒng)，剔除集中備案沈陽(yáng)渾南供銷主力，沈北成交有所下滑，鐵西成交小幅上漲全市整體市場(chǎng)供應(yīng)不足，僅蘇家屯供大于求，其他區(qū)域均供小于求；成交以渾南區(qū)為第一梯隊(duì)，市場(chǎng)容量均7.7萬(wàn)m2,沈北、10月各區(qū)成交熱力分布10月各區(qū)成交熱力分布姑姑剛改改善市場(chǎng)為主剛改改善市場(chǎng)為主面積改善需求最高，但整體承價(jià)能力有限，市場(chǎng)呈現(xiàn)出低總價(jià)、剛需剛改面積需求為主。2023年11月商品住宅成交結(jié)構(gòu)(按面積段)2023年11月商品住宅成交結(jié)構(gòu)(按總價(jià)段)■套數(shù)■套數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：新峰系統(tǒng)商品住宅存量去庫(kù)存，去化速度放緩，去化周期19個(gè)月，其中皇姑去化周期最短為9個(gè)月11月商品住宅存量新低，但去化速度放緩，去化周期19個(gè)月，持續(xù)去庫(kù)存。分區(qū)域看，以渾南、沈北、于洪三區(qū)存量最多，和平去化周期最長(zhǎng)39個(gè)月、其次是沈河24個(gè)月、渾南22個(gè)月?；使脜^(qū)去化周期最短為9個(gè)月。沈陽(yáng)商品住宅庫(kù)存走勢(shì)2015年2014年2019年2018年2015年2014年2019年2018年2016年2020年2021年2022年2023年數(shù)據(jù)來(lái)源；新峰系統(tǒng)標(biāo)桿房企-月度品牌房企沖刺金九銀十，華潤(rùn)萬(wàn)科保利占據(jù)前三，匯置、嘉里跌出前十表：10月沈陽(yáng)TOP10房企金額排名表：11月沈陽(yáng)TOP10房企金額排名排名備案金額(萬(wàn))1華潤(rùn)2保利3萬(wàn)科4龍湖5新世界6嘉里建設(shè)7金地8大悅城控股9招商蛇口匯置市占率：55%數(shù)據(jù)來(lái)源：新峰系統(tǒng)，剔除集中備案。排名備案金額(萬(wàn))1華潤(rùn)2萬(wàn)科3保利4龍湖5金地6旭輝7招商蛇口8新世界9美的置業(yè)華發(fā)市占率：49%排行排行項(xiàng)目(元/m2)1悅景新世界2嘉里雅頌閣3華潤(rùn)置地榮華府4金地江山風(fēng)華5招商公園18726保利天匯7保利大都會(huì)8萬(wàn)科渾南新都心9保利云上華潤(rùn)置地時(shí)代之城1-11月TOP10銷冠悅景新世界，累計(jì)成交金額12.9億，11月熱銷延續(xù)，占據(jù)榜首；項(xiàng)目銷售金額成交均價(jià)(元/m2)套均總價(jià)(萬(wàn))1悅景新世界2保利天匯3華潤(rùn)置地榮華府4沈陽(yáng)環(huán)球港灣5華潤(rùn)置地時(shí)代之城6仁恒公園世紀(jì)7美的君蘭江山8嘉里雅頌閣9華潤(rùn)琨瑜府中旅萬(wàn)科城數(shù)據(jù)來(lái)源：新峰系統(tǒng)，剔除集中備案。趨勢(shì)預(yù)判及機(jī)會(huì)分析全年市場(chǎng)已成定局，預(yù)計(jì)市場(chǎng)有望在2024年完成筑底2023年11月后市場(chǎng)預(yù)判從12月政治局會(huì)議對(duì)明年經(jīng)濟(jì)定調(diào)來(lái)看，2024年政策總基調(diào)偏擴(kuò)張、偏寬松、偏刺激，著力穩(wěn)增長(zhǎng)穩(wěn)信心等“各種穩(wěn)”,GDP目標(biāo)大概率定為5%左右的偏高水平，大方向是中央加杠桿、赤字率大概率高于3%;行業(yè)上2024為回歸市場(chǎng)首個(gè)完整年，限購(gòu)、限價(jià)等多方面限制性條件已解除的年份，萬(wàn)億資金支持三大工程保障房、城中村舊改、基建、地產(chǎn)融資“三個(gè)不低于”等宏觀政策，為行業(yè)穩(wěn)定提供持續(xù)支撐展望后市，預(yù)計(jì)市場(chǎng)有望在2024年完成筑底，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)修復(fù)的基礎(chǔ)仍不牢固，二手對(duì)新房沖擊的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，房企信用風(fēng)險(xiǎn)仍未走出困境，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交需視政策落地及經(jīng)濟(jì)恢復(fù)情況。樂(lè)觀來(lái)看，上半年經(jīng)濟(jì)恢復(fù)加速，政府刺激動(dòng)作力度加碼，市場(chǎng)將在7、8月完成筑底，下半年同比有所上漲，較22年疫情期間及23年疫情放開(kāi)首年成交量?jī)r(jià)有所恢復(fù)。悲觀來(lái)看，政策刺激實(shí)際反饋不明顯，整體市場(chǎng)延續(xù)23年量?jī)r(jià)下行趨勢(shì)，繼續(xù)尋底。但可預(yù)見(jiàn)的是，第一，經(jīng)濟(jì)修復(fù)背景下，地產(chǎn)機(jī)會(huì)是點(diǎn)狀的，波峰高度和持續(xù)時(shí)間將有所縮短，如二三月份小陽(yáng)春、六月、九月等，提前準(zhǔn)備，堅(jiān)決去化。第二，二手房沖擊壓力仍在，經(jīng)濟(jì)修復(fù)下，客戶“加杠桿”一步到位預(yù)期降低，更愿意“避險(xiǎn)”,要用好企業(yè)優(yōu)勢(shì)，如保利小貸，降低客戶購(gòu)房門檻，打通買一賣一換房鏈條，釋放客戶購(gòu)買力。第三，應(yīng)對(duì)客戶預(yù)期差，要做好長(zhǎng)周期維護(hù)準(zhǔn)備，客戶購(gòu)房決策向后延期，需注重養(yǎng)客鎖客方法。研究咨詢-全流程研究咨詢服務(wù)擁有高學(xué)歷、高素質(zhì)專業(yè)研究團(tuán)隊(duì)，形成“總部+區(qū)域+城市”研究體系，超1000人研究咨詢和策劃顧問(wèn)力量，累計(jì)為2000多個(gè)項(xiàng)目提供前期顧問(wèn)服務(wù)，在保利體系外，已與多個(gè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)展市場(chǎng)化咨詢服務(wù)合作。宏觀與市場(chǎng)研究·調(diào)控政策變化與影