知名房企商業(yè)地產(chǎn)商辦部分發(fā)展方向建議(附圖豐富)課件

XXN1405地塊項目

商辦部分發(fā)展方向建議項目發(fā)展方向初判商業(yè)發(fā)展建議辦公發(fā)展建議Contents2本報告是嚴格保密的。城市大舉外拓背景下、1.5環(huán)內(nèi)超稀缺地塊，極具成長空間臨泉路潛山路北一環(huán)西一環(huán)四里河路XX森林公園正值合肥創(chuàng)建區(qū)域特大型城市，二環(huán)以內(nèi)土地資源稀缺，本項目位于1.5環(huán)內(nèi)，更具發(fā)展?jié)摿Γ蝗镡稚倘椖烤o鄰潛山路、四里河路（西一

環(huán)），南下政務(wù)，東接老城，交通

便利、市政配套完善；杏花村站望塘站杏花村站：13路;17路;

53路;59路;124路;131路;143路;233路；望塘站：35路;114路;

124路;232路;512路；3本報告是嚴格保密的。區(qū)位解讀通達性良好，具有河景優(yōu)勢，軌道交通的預(yù)期對項目意義重大，尤其是商辦價值居住區(qū)河景綠化居住區(qū)地塊東北、西北均為待改造的居住區(qū)，東側(cè)為一環(huán)高架，依靠潛山路、西一環(huán)貫通南北，通達性佳；中澳科技職業(yè)學(xué)院一環(huán)高架地塊南側(cè)為河景、綠化，為項目打造高品質(zhì)居住環(huán)境提供了自然資源保障；未來軌道交通3號線順潛山路延伸，距離項目最近的為四里河路站和清溪路站，極大地利于項目價值提升；3號線四里河路站居住區(qū)3號線清溪路站本體解讀4本報告是嚴格保密的。為高成本下的中等規(guī)模、中高容積率、商住綜合項目占地227.27畝，容積率2.8土地單價1120萬元/畝

樓面地價約6000元/平米商業(yè)占總體量30%自持商業(yè)1.5萬方項目地價成本高，給項目操作帶來壓力。規(guī)劃指標(biāo)對商業(yè)體量與自持有所限定，好在并未對分幅地塊容積率、商業(yè)具體位置進行限制。本體解讀5本報告是嚴格保密的。XX目標(biāo)世聯(lián)理解品牌速度鞏固XX老城的品牌影響力持續(xù)的熱銷，保證項目安全利潤高投資回報及高溢價！量價齊升！??！在保證安全的基礎(chǔ)上實現(xiàn)利潤最大化6本報告是嚴格保密的。企業(yè)目標(biāo)解讀基于項目條件的開發(fā)方向初判——1、高地價下商辦物業(yè)與住宅的關(guān)系單價1120萬/畝、樓面地價6000元/㎡，屬于合肥市

場上的最高價住宅共識與本案樓面價相同的當(dāng)代政務(wù)區(qū)項目，因其中小規(guī)模限制、自身科技住宅優(yōu)勢，發(fā)展的是各物業(yè)類型均提價的科技豪宅路線，存在價格挑戰(zhàn)風(fēng)險，且速度受限；在快商住關(guān)系速熱銷目標(biāo)下，本項目適宜發(fā)展穩(wěn)妥型路線——高低配模式高低配模式下，住宅部分別墅體量決定項目盈利，因此，需實現(xiàn)別墅最大化，對土地的占用相對較大，而商辦部分應(yīng)該商辦物業(yè)少占地、高容化7本報告是嚴格保密的?；陧椖織l件的開發(fā)方向初判——2、容積率限制下的物業(yè)形態(tài)選擇建筑高度100米以下的容積率不大于2.5做足2.8容積率，必須出現(xiàn)

超高層超高層體量至少45400㎡超高層部分適宜以辦公形式出現(xiàn)8本報告是嚴格保密的。基于項目條件的開發(fā)方向初判——3、大體量商辦指標(biāo)下的規(guī)劃問題指標(biāo)——商辦建筑面積占比30%，約12.72萬㎡開發(fā)目標(biāo)——在保證安全的基礎(chǔ)上實現(xiàn)利潤最大化商業(yè)辦公商鋪利潤、回現(xiàn)雙優(yōu)，需在規(guī)劃排布上實現(xiàn)有效商鋪體量最大化在高地價壓力下，尋求售價及成本平衡點，適宜發(fā)展標(biāo)桿型路線9本報告是嚴格保密的?；陧椖織l件的開發(fā)方向初判——開發(fā)方向小結(jié)：1、住宅采用高低配路線；商業(yè)部分少占地、高容化。2、需實現(xiàn)有效商鋪最大化排布，保證商業(yè)價值最大化。3、辦公需尋求售價及成本的平衡點，且必須出現(xiàn)超高層。因住宅開發(fā)方向已有共識且較成熟，世聯(lián)主要針對商辦部分展開分析——1、商業(yè)如何實現(xiàn)價值最大化？2、辦公如何平衡售價及成本的關(guān)系？10本報告是嚴格保密的。商業(yè)發(fā)展建議項目發(fā)展方向初判辦公發(fā)展建議Contents11本報告是嚴格保密的。合肥市商業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，各級商圈逐步形成，且業(yè)態(tài)不斷升級80年代在80年代，合肥代表商業(yè)為以紅旗百貨大樓、龍圖商廈、匯通商廈為代表的三孝口商圈崛起三孝口商圈崛起90年代四牌樓商圈崛起90年代中后期，以鼓樓商廈、商之都、百貨大樓、樂普生為代表的四牌樓商圈取而代之2005年區(qū)級商圈形成以國購廣場、元一時代廣場為代表商業(yè)副中心形成并不斷成熟2009年新區(qū)商圈初步形成以政務(wù)區(qū)、經(jīng)開區(qū)、濱湖區(qū)商業(yè)逐步形成并發(fā)展，標(biāo)志城市商業(yè)向外圍發(fā)展布局至今新、老商圈并舉發(fā)展舊城改造帶來老城區(qū)商業(yè)新的春天，新區(qū)商業(yè)布局網(wǎng)點更加密集，新興商圈將不斷形成傳統(tǒng)單一百貨模式Shopping

mall模式城市綜合體模式合肥商業(yè)發(fā)展各階段出現(xiàn)的典型業(yè)態(tài)：（80年代—2005年前后）

（2005年前后—2009年前后）（2009年前后—至今）商業(yè)發(fā)展階段本報告是嚴格保密的。三孝

口商圈四牌

樓商圈國購廣場商圈政務(wù)區(qū)商圈合肥市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃主流方向為老城區(qū)往市政府的趨向，本項目雖受各大商圈的輻射利好，但不具備

發(fā)展成大區(qū)域級商圈的先天條件合肥商業(yè)市場發(fā)展趨勢：

趨勢1：新老商業(yè)中心并舉發(fā)展；

趨勢2：新商圈規(guī)劃更高端，規(guī)模及輻射區(qū)域更廣；

趨勢3：由老城區(qū)往市政府向西南方向為主流；

趨勢4：商圈發(fā)展態(tài)勢以綜合體模式為主導(dǎo)本項目合肥商圈發(fā)展趨勢圖新興商圈本報告是嚴格保密的。商業(yè)發(fā)展趨勢目前各大商圈格局定位已基本覆蓋各層級消費者以

及業(yè)態(tài)需求，本區(qū)域項目商業(yè)定位更多需要從滿足鄰里的周邊社區(qū)級消費群體方向解決老城中心傳統(tǒng)商圈政務(wù)區(qū)商圈濱湖商圈新興商圈建筑形態(tài)：傳統(tǒng)街區(qū)及集中商業(yè)

代表商業(yè)：步行街/銀泰等輻射范圍：全市乃至更大區(qū)域

主要客群：中高低端全客層建筑形態(tài)：現(xiàn)代綜合體商業(yè)代表商業(yè)：萬象城/新地中心/萬達/安糧廣場等輻射范圍：全市乃至更大區(qū)域主要客群：中高端客群/家庭客群建筑形態(tài)：現(xiàn)代綜合體商業(yè)代表商業(yè)：萬達文旅城/金源MALL輻射范圍：一般項目輻射本區(qū)域/文旅城輻射華東區(qū)域主要客群：家庭型客群/旅游客群項目所屬區(qū)域目前基本無在營商業(yè)體，僅在建的綠地中心及本項目，但未來發(fā)展機會巨大四里河片區(qū)本報告是嚴格保密的。項目商業(yè)發(fā)展方向項目內(nèi)外影響的因素確定社區(qū)商

業(yè)所屬類型確定社區(qū)商

業(yè)體量定性分析定量分析①1.5公里半徑內(nèi)人口數(shù)量②1.5公里半徑內(nèi)商業(yè)情況③市場競爭預(yù)期本報告是嚴格保密的。①人均商業(yè)面積②商業(yè)面積占住宅面積的比例從商住比例來看，本項目商業(yè)屬于外向型的社

區(qū)級商業(yè)，人均商業(yè)面積可達1-2.5平米/人項目商業(yè)外向度判斷1.5km核心輻射范圍本報告是嚴格保密的。2.5km拓展輻射范圍本項目商業(yè)以社區(qū)

級商業(yè)定位模式下，

商圈分析：一般社區(qū)級商業(yè)的核心輻射范圍為

1.5km，按目前廬陽區(qū)人口密度2857人/平方公里算，本項目商業(yè)覆蓋的核心人群約有2萬人；按2.5km的最大化有效拓展輻射范圍算，約覆蓋有5.6萬的消費人群按公式算，目前本項目1.5公里核心覆蓋人群約2萬人，屬于本項目商業(yè)的主力消費群體社區(qū)級商業(yè)覆蓋人群計算公式：消費人群總量T=覆蓋區(qū)域面積S

*區(qū)域內(nèi)人口密度R社區(qū)級商業(yè)可覆蓋人群以服務(wù)半徑算，本項目可定位為外向型社區(qū)商業(yè)，

商業(yè)需求量的合理范圍約2-5萬平米項目商業(yè)模式定位本報告是嚴格保密的。目前市場上在售社區(qū)型商業(yè)項目有限，可通過個盤分

析總結(jié)其表現(xiàn)，給本項目的定位提供參考性建議★萬達金街★新地中心★加僑國際廣場★恒大中央廣場★信地城市廣場本報告是嚴格保密的。★寶利豐廣場本項目商業(yè)市場盤點【新地中心】街區(qū)是由住宅底商部分劃分而成，與新地mall形成互動，銷售時進行了主題劃地mall本報告是嚴格保密的。一、二層連體鋪面積占商鋪總面積比例：80.7%單鋪面積超過150㎡的商鋪總面積占比：52.9%單鋪面積超過300㎡的商鋪總面積占比：27.7%商鋪結(jié)構(gòu)主題包裝本報告是嚴格保密的?！拘碌刂行摹拷謪^(qū)總體量較小，采用直接銷售策略，取得了較好的銷售業(yè)績內(nèi)街：一二層連體鋪：均價3.2萬/㎡單層商鋪：一樓均價5萬/㎡，最高10萬/㎡外街：一二層連體鋪：均價2.4萬/㎡單層商鋪：一樓均價4萬/㎡，最高5萬/㎡分批推售，兩次開盤2012年11月首次開盤銷售貨量75%

第二次開盤銷售貨量的60%2012年消化總貨量的80%，共7670㎡，金額共計2.15億，13年清盤速度較快單價較高總價集

中在200-300萬【天鵝湖萬達金街】依托萬達突出品牌效應(yīng)，項目街區(qū)銷售

異?；鸨緢蟾媸菄栏癖Ｃ艿??！拘诺爻鞘袕V場】依托火車站商圈、返租銷售形式實現(xiàn)銷售，但高區(qū)去化困難本報告是嚴格保密的。投資為主低總價返租銷售【恒大中央廣場】采用全地下貫通形式街區(qū)，首期推出400余套商鋪,實現(xiàn)熱銷客戶意向本報告是嚴格保密的。街區(qū)商業(yè)是項目的重要利潤點，應(yīng)實現(xiàn)最大化排布目前推出的街區(qū)大部分能夠取得較好的銷售成

績，合肥客戶對街區(qū)的投資熱情較高在售項目主力總價控制在300萬以內(nèi)的居多，

少量大鋪能夠突破500萬以上整體銷售較好主力總價范圍直接銷售和返租銷售主要區(qū)別在于對客戶的刺激點差異，均能取得不錯的銷售業(yè)績，其中返租銷售的客戶單價承受能力較高目前暢銷產(chǎn)品多為70㎡以內(nèi)中小面積產(chǎn)品，且

層數(shù)2-3層能取得較好銷售，高區(qū)銷售相對困難本報告是嚴格保密的。銷售形式多元暢銷產(chǎn)品街區(qū)市場小結(jié)地塊呈三角形，兩邊緊鄰城市干道，商業(yè)價值較高，且綜合寫字樓及商鋪兩種物業(yè)，形成商業(yè)價值互補約270米約230米地塊質(zhì)素：本地塊呈三角形，其中兩邊分別臨四里河路及潛山路，均屬于城市干道，商業(yè)價值較高。另一邊緊鄰高層住宅區(qū)，未來社區(qū)商業(yè)價值較好。地塊屬性：本地塊商業(yè)屬性含寫字樓+商鋪，整體商業(yè)性質(zhì)較純粹，需綜合考慮兩種物業(yè)之間的搭配和排布，以確保在合理的市場需求范圍內(nèi)的商業(yè)價值最大化本報告是嚴格保密的。高層住宅區(qū)目前市場商鋪實現(xiàn)價值要遠高于住宅及寫字樓，且走量亦優(yōu)于寫字樓，因此在地塊規(guī)劃上多排布商鋪物業(yè)，以最大化商業(yè)價值。項目地塊分析項目分內(nèi)外街設(shè)計，街區(qū)總面積可達3.12萬平米，且全部可售回現(xiàn)商業(yè)排布建議示意外街部分：沿四里河路及潛山路排布，且在拐角處做內(nèi)凹街鋪處理，可以空出一部分空間做前廣場利于整體商業(yè)及寫字樓的進入性處理，同時易于形成人流匯集。內(nèi)街部分：沿著高層區(qū)域做雙邊內(nèi)街，呈弧形分布，增加商鋪面積的同時營造變化感，形成特色街區(qū)氛圍。內(nèi)外街區(qū)均為兩層，進深暫定12米，則內(nèi)外街總面積為3.12萬平米。外街：總長約500米，按2層算，進深12米，總面積約1.2萬平米；內(nèi)街：雙邊總長800米，按2層算，進深12米，總面積約1.92萬平米。本報告是嚴格保密的。項目商業(yè)規(guī)劃分析本報告是嚴格保密的。項目可在地塊東邊設(shè)置3層1.5萬平米的小集中商業(yè)，自持引進品牌商家，寫字樓周邊打造空中園林綠化前廣場，可接駁未來的地鐵出口，起到引導(dǎo)人流和客群聚集的作用，同時可配合廣場文化及形象符號打造，增強整體商業(yè)的昭示性；此部分可做三層，每層5000平米的小型集中商業(yè)，以開發(fā)商自持，引進部分品牌主力商家，增強整體商業(yè)的人氣。打造空中綠化園林廣場，提供寫字樓人群休憩。同時可以通過臺地階梯處理銜接地面商鋪，形成休閑場所，增強商業(yè)的休閑性。本項目商業(yè)總面積4.62

萬平米，其中包括3.12萬平米的沿街商業(yè)和1.5萬平米自持的集中商業(yè)，總體量處于市場合理需求范圍內(nèi)。項目商業(yè)規(guī)劃分析本報告是嚴格保密的。建議本項目主力商鋪面積控制在50-60平米的市場

主流面積段內(nèi)，一拖二鋪位控制在150-200平米

從目前市場在售商鋪的戶型面積分

析可知，主力面積介于40-80平米左右，且大面積鋪位也一般不大于300平米；

商鋪控制面積一

是利于控制總價，二是使用方便，利于租賃以及轉(zhuǎn)手等；本項目商鋪以銷售為主，建議銷售部分的主力面積控制在50-60平米，其中一拖二的鋪位主力面積控制在150-200平米，其中大面積商鋪盡量控制在300平米以內(nèi)。以控制總價。而持有部分的鋪位面積可根據(jù)主力店需求適當(dāng)擴大單鋪面積。項目劃鋪建議本報告是嚴格保密的。服

務(wù)金融、郵政、沖印店、美發(fā)店、干洗店、電器維修…快餐西餐、中餐館、面包店、咖啡館、茶室、酒吧……餐

飲中型超市、便利店、音像店、藥店…超

市休

閑花店、服飾店、瓷器店、兒童玩具店、寵物店、其他特色賣場…業(yè)態(tài)選擇原則：與物業(yè)檔次保持一致的高端商業(yè)；部分滿足社區(qū)與周邊區(qū)域配套需求；其中主力店以品牌店

為主要業(yè)態(tài)。區(qū)域級商業(yè)功能比較齊全，業(yè)態(tài)多樣，能滿足區(qū)域

內(nèi)居民購物、餐飲、休閑、娛樂和商業(yè)活動需要商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展建議本報告是嚴格保密的。301、展示項目形象社區(qū)配套是社區(qū)的活力中心和展現(xiàn)形象的一大亮點，因此社區(qū)配套要通過打造極具現(xiàn)代感的特色風(fēng)

情體驗區(qū)，點明社區(qū)主題，提升項目形象。2、滿足社區(qū)生活目前項目區(qū)域內(nèi)的生活配套設(shè)施較少，社區(qū)配套要考慮為業(yè)主提供基本的生活配套設(shè)施，以方便他們的居住生活，形成社區(qū)生活氛圍。3、促進項目銷售配套設(shè)施的建設(shè)、經(jīng)營與業(yè)主未來的居住生活息息相關(guān)，因此盡量將配套區(qū)和配套設(shè)施在項目銷售

時充分展示，營造未來的生活場景，增強客戶信心，促進銷售。4、充分考慮商業(yè)運營出售為主，減少持有比例，物業(yè)規(guī)劃和設(shè)計上為商業(yè)經(jīng)營和管理做好準(zhǔn)備，同時因社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營狀況都影響到社區(qū)形象，需注意控制整體的商業(yè)業(yè)態(tài)?？刹捎靡燥L(fēng)情商業(yè)街為主的商業(yè)形式打造對商業(yè)

形象進行提升，消化商業(yè)面積商業(yè)形式建議嚴格保密的。本報告是外向型社區(qū)商業(yè)需重視超市類及休閑類業(yè)態(tài)的比例

適當(dāng)增加，以形成較強的輻射力和外部人群牽引力外向型偏外向型內(nèi)向型外向型典型項目：招商海月花園、錦繡江南、海濱廣場等偏外向型典型項目：陽關(guān)棕櫚園、蔚藍海岸等內(nèi)向型典型項目：XX四季花城、星河灣、風(fēng)和日麗、皇御苑等注：下圖均為面積比商業(yè)業(yè)態(tài)建議本報告是嚴格保密的。32時尚、活力與休閑——體現(xiàn)社區(qū)生活格調(diào)與品質(zhì)的業(yè)態(tài)，很好的展示了項目形象花店特色餐飲發(fā)廊書店工藝品店咖啡服裝店風(fēng)情商街特色業(yè)態(tài)意向——提供風(fēng)情展示的特色休閑類商業(yè)，前期以特色餐飲業(yè)為啟動，實現(xiàn)人流聚集報告是本嚴格保密的。東莞XX運河?xùn)|1號注重步行，人流車流秩序分明參與體驗為主、觀賞性強的商業(yè)形態(tài)的設(shè)計吸引人們進行休閑式消費臨街采用多種商業(yè)空間與經(jīng)營方式，吸引外來人流，盤活社區(qū)商業(yè)外街區(qū)打造建議—外立面、人流組織引入一些有主題性、趣味性的小品設(shè)施

布置，匯聚人流，增強空間的吸引力，增強街區(qū)商業(yè)氛圍；燈光——夜晚的城市意向前廣場打造建議—趣味小品、設(shè)施設(shè)置、與地鐵接駁本報告是嚴格保密的。商業(yè)室內(nèi)空間的延展，

形成街區(qū)小廣場，增強體驗感，擴大交流空間室外的商業(yè)空間不僅增加營業(yè)面積，也有較好的聚集人氣的效果，有利于把整個街區(qū)的商業(yè)氛圍連成一體滿足人流駐足，布置適量的休閑座椅與店鋪座椅商業(yè)街內(nèi)街局部放大為若干小廣場，配合戶外的賣

場、座椅和景觀小品，形

成濃郁的休閑氛圍，購物

之外亦是交往、放松之所。商業(yè)內(nèi)街區(qū)打造建議—商業(yè)街空間模糊化、休閑化本報告是嚴格保密的。合肥商業(yè)主流發(fā)展為又老城區(qū)向南發(fā)展，本項

目周邊以形成多個市級/區(qū)域級成熟商圈，本項目商業(yè)可走社區(qū)級商業(yè)模式，借勢大商圈和諧共存基于項目周邊的市場需求，本項目商業(yè)可定位

為外向型社區(qū)級商業(yè)，可輻射項目社區(qū)及周邊約2萬人群依托項目自身地塊條件及指標(biāo)特征，可打造約

4.6萬平米商業(yè)，包括內(nèi)外街以及自持性的小型集中商業(yè)，結(jié)合寫字樓規(guī)劃為現(xiàn)代休閑主題型建議商鋪主力面積介于50-60平米，整體面積控制在200平米以內(nèi)，且業(yè)態(tài)方面適當(dāng)提高超市類及

休閑類業(yè)態(tài)，以形成強勢的客群牽引力商鋪

定位本報告是嚴格保密的。商業(yè)市場商業(yè)

體量商業(yè)

規(guī)劃項目商業(yè)定位小結(jié)辦公發(fā)展建議項目發(fā)展方向初判商業(yè)發(fā)展建議Contents37本報告是嚴格保密的。QUESTION38本報告是嚴格保密的。

我們已經(jīng)明晰了項目地塊的基本特征——高地價！在

高成本壓力下，本項目寫字樓產(chǎn)品必須走高端路線，來增加盈利能力！

所以本項目寫字樓打造的重點在于找到產(chǎn)品成本和盈利的平衡點。我們先從合肥高端寫字樓市場說起……本報告是嚴格保密的。高端寫字樓市場供應(yīng)持續(xù)增加的背景下，市場存量及后續(xù)供應(yīng)量持續(xù)處于高位水平，競爭異常激烈存量市場居高不下——合肥高端寫字樓市場已入市項目總剩余存量約74萬方高端產(chǎn)品市場環(huán)境增量市場爆發(fā)式增長——預(yù)計

2014年后續(xù)入市的高端寫字樓項目總體量約386.5萬方39告本報是嚴格保密的。40合肥在售寫字樓去化速度項目1000-2000平米2000平米以上置地廣場C座蔚藍商務(wù)港E座新地中心A座祥源廣場之心城安糧東怡新華國際五彩國際華邦I(lǐng)CC

A座新城國際D座綠地中心A座超高甲級寫字樓：月均去化2000㎡/月的項目總結(jié)：去化較好的項目為新地中心、置地廣場、蔚藍商務(wù)港等項目，以其獨特的營銷方式直擊客戶關(guān)注點，取得相對于市場較好的業(yè)績。月均去化在1000-2000㎡/月的項目總

結(jié)：目前大多數(shù)項目月均去化在1000㎡左右。月均去化在1000㎡/月以下的項目總結(jié)：少數(shù)前期蓄客時間長、營銷動作少的項目月均去化不足1000平。364672大部分項目去化速度一般，核心區(qū)的性價比項目去化較好高端產(chǎn)品市場實現(xiàn)2890240019631676133816371527931671本報告是嚴格保密的。41

目前合肥高端寫字樓產(chǎn)品市場的存量及增量巨大，

競爭激烈，但主要集中在政務(wù)區(qū)及濱湖新區(qū)，而北一環(huán)作為傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)，擁有較好的機會。北一環(huán)的光環(huán)已漸暗淡，昔日的財富神話卻仍在耳邊響起，要重振北一環(huán)商務(wù)圈，迫切需要在商務(wù)圈內(nèi)打造有影響力的品質(zhì)標(biāo)桿產(chǎn)品。CHANCE本報告是嚴格保密的。項目層高普遍達到4m左右，全玻璃幕墻為主，大堂挑高普遍在12m以上，進口電機及電梯成為標(biāo)配，品質(zhì)投入

成本持續(xù)增加42品質(zhì)標(biāo)桿項目的市場實現(xiàn)需要突出的地標(biāo)價值、資源價值和品質(zhì)投入進行支持幾?每一次市場品質(zhì)標(biāo)桿的出現(xiàn)，都是一次高度的突破，均以超高層地標(biāo)

形象出現(xiàn)，目前已達到200m以上水平建筑地標(biāo)價值成為硬指標(biāo)普遍具有優(yōu)質(zhì)資源支撐品質(zhì)打造投入成本高這類項目大多擁有外部景觀或配套資

源，如新地中心、華邦I(lǐng)CC的一線湖景，安糧東怡的享受杏花公園景觀，之心城處于核心商圈高端產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)本報告是嚴格保密的。43之心城：181m安糧東怡：192m安糧城市：230中新地心：240mm 華邦I(lǐng)CC：210m

IFC：240m主流產(chǎn)品硬件配置不斷提高，特別是濱湖區(qū)地標(biāo)高度不斷被刷新和超越，外立面追求新穎亮麗，但空間內(nèi)部細節(jié)相對粗獷，需要進一步精細化提升。高端產(chǎn)品趨勢本報告是嚴格保密的。44在產(chǎn)品打造上，我們應(yīng)該如何做？以客戶為導(dǎo)向、從客戶出發(fā)！世聯(lián)行根據(jù)目前合肥寫字樓高端項目的客戶調(diào)查問卷分析得出，高端客戶在購買決策中第一印象對于產(chǎn)品的地段、硬件、物管、品牌等感知度越來越高合肥寫字樓市場高端客戶核心關(guān)注點主要為地段、配置、升值空間、物業(yè)管理和品牌等45本報告是嚴格保密的。高端客戶敏感點在明晰了寫字樓高端產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)與高端客戶敏感點后從項目的使命出發(fā)，我們要兼得高形象和高價格，市場強勢占位如果品質(zhì)標(biāo)桿是我們項目的“標(biāo)簽”

那么首先必須要——

打動高端客戶……——

How

to

impress

the

high-end

customers?46本報告是嚴格保密的。STATION北一環(huán)·

商務(wù)標(biāo)桿·升級引擎項目屬性定位北一環(huán)商務(wù)帶核心位置打造全新商務(wù)價值評判標(biāo)準(zhǔn)升級北一環(huán)商務(wù)圈【Keywords】標(biāo)簽化的、標(biāo)新立異的、商務(wù)辦公【北一環(huán)商務(wù)新引擎】形

象

定

位王者的氣概來引領(lǐng)城市CBD的潮流…不過分追求高度、硬件、奢華…個性的張揚與智慧的激蕩，是選擇我的理由；所見，即是不同；客戶定位同時結(jié)合客戶需求及關(guān)注點的差異，可對內(nèi)部產(chǎn)品進一步細分，加快回現(xiàn)效率自用客戶

投資客戶成長性企業(yè)成熟企業(yè)成熟投資客機會型投資客區(qū)域內(nèi)成熟企業(yè)更換辦公環(huán)境，注重形象、辦公環(huán)境舒適度需求面積多在

150㎡以上區(qū)域內(nèi)中小企業(yè)，對辦公環(huán)境有需求，看中昭示性需求面積多在

100㎡左右或更小有商務(wù)產(chǎn)品投資經(jīng)驗，看中優(yōu)質(zhì)物業(yè)投

資回報率實力相對較強，商務(wù)背景相對濃厚，可接受150萬以上總價缺少商務(wù)產(chǎn)品投資經(jīng)驗，看中產(chǎn)品附

加值及性價比，以及顯性價值點；A類客戶：更注重商務(wù)

價值和辦公舒適度的產(chǎn)品，長期投資回報能力B類客戶：更注重性價比、顯性價值以及總價控制的產(chǎn)品49本報告是嚴格保密的。采用雙塔樓形式，兩棟寫字樓產(chǎn)品定位相同，在項目中擔(dān)當(dāng)?shù)男蜗蠊δ芙巧蚕嗨飘a(chǎn)品定位方向一AB50本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。統(tǒng)一和諧的外立面，保持一定高度、產(chǎn)品品質(zhì)在市場中較為高端產(chǎn)品定位-A、B棟打造方向注：參考圖為新城國際C棟戶型圖贈送面積新城國際均價在

12000元/㎡A、B棟預(yù)計可實現(xiàn)均價

12000元/㎡左右項目品牌形象較新城國際有明顯優(yōu)勢；項目所用全玻璃幕墻、層高、電梯等硬件配置較新城國際有明顯優(yōu)勢；產(chǎn)品景觀較新城國際有較大優(yōu)勢；區(qū)域商務(wù)氛圍及成熟度與新城國際有一定差距。52本報告是嚴格保密的。產(chǎn)品定位-A、B棟參考當(dāng)前市場價值體系，以及項目的配置標(biāo)準(zhǔn)及特

色亮點，預(yù)計A、B棟售價可達12000元/㎡左右A、B棟占位本報告是嚴格保密的。采用超高層獨棟塔樓形式，承載項目形象與市場站位，打造商務(wù)市場上頂級產(chǎn)品產(chǎn)品定位方向二53A本報告是嚴格保密的。新穎的外立面，保持一定高度，產(chǎn)品硬件配置要

適當(dāng)超前產(chǎn)品定位-A棟打造方向注：參考圖為華邦I(lǐng)CC

A棟戶型圖本報告是嚴格保密的。產(chǎn)品定位-A棟參考當(dāng)前市場價值體系，以及項目的配置標(biāo)準(zhǔn)及特

色亮點，預(yù)計A棟售價可達15000元/㎡左右A棟占位之心城均價在

14000元/㎡A棟

預(yù)計可實現(xiàn)均價

15000元/㎡左右項目品牌形象較之心城有明顯優(yōu)勢；項目所用全玻璃幕墻、層高、空調(diào)、電梯等硬件配置較之心城有明顯優(yōu)勢；產(chǎn)品景觀較之心城

有較大優(yōu)勢；區(qū)域商務(wù)氛圍及成熟度與之心城有一定差距。55本報告是嚴格保密的。各棟寫字樓所擁有優(yōu)勢不同，產(chǎn)生了各自不同的產(chǎn)品定位，在項目中擔(dān)當(dāng)不同的形象功能角色產(chǎn)品定位方向三56ABB座氣質(zhì)補充：主要對應(yīng)B類客戶1、項目有益補充產(chǎn)品2、差異化滿足中小面積客戶需求3、加速回籠資金A座氣質(zhì)標(biāo)桿：主要對應(yīng)A類客戶1、項目商務(wù)明星產(chǎn)品2、滿足主流需求3、實現(xiàn)一定溢價提升回籠資金本報告是嚴格保密的。A座寫字樓——打造綜合體形象價值標(biāo)桿承載使命作為XX商務(wù)物業(yè)的明星產(chǎn)品開發(fā)，在當(dāng)期市場上占用一定的競爭優(yōu)勢寫字樓側(cè)重本棟物業(yè)，通過品質(zhì)形象提升拔高寫字樓整體價值定位區(qū)別于B棟寫字樓，爭取相對

高層次的客戶群產(chǎn)品定位-A座本報告是嚴格保密的。新穎的外立面，保持一定高度，產(chǎn)品品質(zhì)要領(lǐng)先

于合肥主流商務(wù)市場產(chǎn)品定位-A棟打造方向注：參考圖為合肥華潤五彩國際戶型圖本報告是嚴格保密的。59產(chǎn)品定位-A棟參考當(dāng)前市場價值體系，以及項目的配置標(biāo)準(zhǔn)及特

色亮點，預(yù)計A棟售價可達13000元/㎡左右A棟占位五彩城城均價在

11000元/㎡A棟預(yù)計可實現(xiàn)均價

13000元/㎡左右項目所用全玻璃幕墻、層高、空調(diào)、電梯等硬件配置較五彩城有明顯優(yōu)勢；產(chǎn)品景觀較五彩城有較大優(yōu)勢；區(qū)域商務(wù)氛圍及成熟度與五彩城有一定差距。本報告是嚴格保密的。B座寫字樓——迎合主流需求的現(xiàn)金流產(chǎn)品承載使命產(chǎn)品差異化規(guī)避內(nèi)部競爭，作為整體項目現(xiàn)金流主要支撐，拓寬客戶群小面積，低總價為原則，快打快銷，回籠資金，降低資金風(fēng)險形象上與A棟統(tǒng)一，形成整體的商務(wù)形象統(tǒng)一性產(chǎn)品定位-B座采用板式樓設(shè)計，以贈送花園等形式提升項目附加值

方向一：端頭單位贈送空中花園

代表項目：深圳

優(yōu)勢：建筑成本漢京國際、合肥新地中心；較低

劣勢：僅端頭單位贈送面積，無法實現(xiàn)資源均好性；本報告是嚴格保密的。方向二：戶戶均贈送空中花園優(yōu)勢：資源均好性較強；劣勢：建筑成本較高；報批難度較大；打造方向產(chǎn)品定位-B座本報告是嚴格保密的。62產(chǎn)品定位-B座參考當(dāng)前市場價值體系，以及項目的配置標(biāo)準(zhǔn)及

特色亮點，預(yù)計B座售價可達11000元/㎡左右B棟占位本報告是嚴格保密的?！救桨笇Ρ取繉θ桨高M行多維度對比——不建議選擇綜合分攤地

價時，建議出現(xiàn)地塊面積分攤地價時，建議出現(xiàn)附件目錄64本報告是嚴格保密的。物業(yè)發(fā)展建議高端商務(wù)增值服務(wù)建議物業(yè)發(fā)展建議65本報告是嚴格保密的。高端商務(wù)增值服務(wù)建議客戶產(chǎn)品感知KPI外部形態(tài)內(nèi)部空間硬件配置支持設(shè)備停車系統(tǒng)創(chuàng)新智能化系統(tǒng)電梯空調(diào)外立面門前廣場大堂公共部分外立面公攤停車位空調(diào)電梯空調(diào)品牌大堂……66本報告是嚴格保密的。物業(yè)發(fā)展建議本報告是嚴格保密的。幕墻效果示意圖——建議采用通透、現(xiàn)代感更強的整

幅玻璃幕墻冷峻色調(diào)，凸顯商務(wù)調(diào)性純玻璃幕墻幕墻67開啟窗離地高度在1.9m以上，配合樓體外觀效果前提下，保證人視范圍內(nèi)無遮擋；根據(jù)建筑設(shè)計效果分格確定單元板塊的寬度，根據(jù)樓體層高確定單元板塊的高度；配合樓體外觀效果前提下，保證人視范圍內(nèi)無遮擋。幕墻——無遮擋視野技術(shù)實現(xiàn)要點幕墻68本報告是嚴格保密的。幕墻材質(zhì)——結(jié)合產(chǎn)品定位，采用不同檔次的幕墻材質(zhì)樓體四面采用純玻璃幕墻，打造合作化路沿線高端商務(wù)形象；建議采用雙銀。厚度為6+12+6

規(guī)格（mm）（玻璃厚度+

空氣層+玻璃厚度）；每棟包括玻璃及安裝費用控制在600-

1000元/平米技術(shù)實現(xiàn)要點

雙銀LOW-E玻璃，因其膜層中有雙層銀層面而得名，其屬于LOW-E玻璃膜系結(jié)構(gòu)中較復(fù)雜的一種，是

高級LOW-E玻璃；

它突出了玻璃對太陽熱輻射的遮

蔽效果，將玻璃的高透光性與太陽熱輻射的低透過性巧妙地結(jié)合在一起，因此與普通LOW-E玻璃比較，在可見光透射率相同的情況下具有更低太陽能透過率。69本報告是嚴格保密的。幕墻商業(yè)頂部——打造綜合體的第五立面讓商業(yè)頂部成為綜合體的第五立面，遮擋設(shè)備同時創(chuàng)造綜合體內(nèi)部景觀。設(shè)置用于休憩交流的的和諧共享空間、植被與情景休憩物的有機融合不僅有利于增加公共空間的層次感，更可強化生態(tài)休憩的概念。技術(shù)實現(xiàn)要點高形象KPI特征第五立面70本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。廣場——人性化的車行大堂技術(shù)實現(xiàn)要點在寫字樓外部公共空間，配合外立面風(fēng)格，設(shè)置寬敞的車行大堂入口，展示豪華、高檔形象；寫字樓入口門前停車，無需過長步行距離即可進入大堂；KPI特征人性化71廣場本報告是嚴格保密的。廣場——水景結(jié)合綠植營造和諧環(huán)境廣場親和型水景，易于人與自然的溝通交流，且不破壞廣場整體空間感；建筑周圍設(shè)置疊水景觀、景墻，可使廣場增添大氣、尊貴感及空間感；綠化植被種類豐富，錯落有致，在視覺上形成層次，還起到一定的空間緩沖作用；采用較為珍貴的樹種，增強項目的檔次；技術(shù)實現(xiàn)要點高形象KPI特征廣場72深圳·新世界中心大堂——采用通透點支式玻璃幕墻，將大堂內(nèi)外水景進行融合互動大堂外墻“零”距離親密接觸水景，結(jié)合通透性玻璃墻，內(nèi)外景觀結(jié)合營造生態(tài)型大堂；深圳·海岸城西座水景室內(nèi)水景室外水景大堂73本報告是嚴格保密的。生態(tài)大堂——切合商務(wù)喜好的現(xiàn)代感暖色設(shè)計風(fēng)格配以生態(tài)設(shè)計元素風(fēng)格、線條簡潔明快的手法令空間感更為強烈；邀請國際著名設(shè)計公司設(shè)計；銷售型寫字樓設(shè)計色調(diào)著重運用暖色調(diào)，配以生態(tài)設(shè)計元素突出生態(tài)主題；設(shè)計色調(diào)著重運用暖色調(diào),開創(chuàng)合肥柔性辦公新理念。技術(shù)實現(xiàn)要點深圳·智慧廣場74本報告是嚴格保密的。大堂的。本報告是嚴格保密大堂——舒適人性的照明系統(tǒng)技術(shù)實現(xiàn)要點燈光與墻體的結(jié)合，采用暗藏式，一方面增強墻面材質(zhì)感，另一方面避免光線耀眼、眩光問題；燈光采用柔和色調(diào)，營造暖色舒適空間；大堂75本報告是嚴格保密的。大堂——適宜出風(fēng)口設(shè)置實現(xiàn)有效節(jié)能技術(shù)實現(xiàn)要點采用地送風(fēng)和墻送風(fēng)出口設(shè)計可

以使得室內(nèi)空調(diào)出風(fēng)量均勻，并且可以在大空間內(nèi)實現(xiàn)有效節(jié)能。大堂76嚴格保密的。本報告是候梯廳、公共走道——彰顯高檔的材質(zhì)裝修材質(zhì)：地面普通耐磨石材；墻面、頂棚可嘗試使用人造石材或木質(zhì)材料增強空間質(zhì)感及空間變化。技術(shù)實現(xiàn)要點侯梯廳及公共走道裝修成本建議候梯廳凈寬建議為3.2米；裝修成本建議為1000-1500元/平米左右。公共空間77候梯廳、公共走道——簡潔耐磨的裝修設(shè)計78本報告是嚴格保密的。簡潔電梯按鍵，與候梯廳裝修風(fēng)格統(tǒng)一；用材與公共走道、大堂呼應(yīng)，采用耐磨材料；技術(shù)實現(xiàn)要點公共空間候梯廳、公共走道——和諧統(tǒng)一的柔和色調(diào)、無死

角的燈光照明走道等公共空間可采用暗藏式照明，盡量避免直射照明，提高視覺舒適度；公共走道建議凈寬

1.8米。暖色調(diào)裝修配合暖色調(diào)燈光，打造親和商務(wù)，緩解辦公壓力，提高舒適度；無照明死角技術(shù)實現(xiàn)要點公共空間79本報告是嚴格保密的。電梯配置——品牌、速度建議選擇合資或原裝進口的三菱品牌電梯，分低高兩個區(qū)，低區(qū)速度為2.5米/S；高區(qū)速度為3.5米/S；電梯轎箱內(nèi)雙側(cè)均設(shè)置按鈕；轎廂載重：1350kg產(chǎn)品設(shè)置建議電梯80本報告是嚴格保密的。

—電梯配置—電梯配置——材質(zhì)精良的裝修81本報告是嚴格保密的。電梯門：采用不銹鋼材料電梯內(nèi)壁裝修：要求材質(zhì)精良，可采用不銹鋼墻面顯示質(zhì)感或采用仿木材結(jié)合藝術(shù)玻璃搭配，創(chuàng)造亮點技術(shù)實現(xiàn)要點電梯電梯配置——消除無聊時光的顯示系統(tǒng)82本報告是嚴格保密的。電梯樓層顯示：電梯內(nèi)外設(shè)置顯示屏顯示電梯上下運行狀態(tài)及到達樓層電梯液晶顯示屏：電梯間及電梯內(nèi)箱均設(shè)置液晶屏，播放新聞或商家廣告，消除客戶乘坐電梯的無聊技術(shù)實現(xiàn)要點電梯空調(diào)——保證品質(zhì)的知名品牌選用約克、開利、大金等品牌空調(diào)；考慮物業(yè)打造不同，選用不同檔次的空調(diào)；VRV空調(diào)系統(tǒng)，具有分區(qū)域控制能力，自我調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度；按電費分戶收費。產(chǎn)品設(shè)置建議空調(diào)83本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的?？照{(diào)——充足、平穩(wěn)的風(fēng)量、風(fēng)速新風(fēng)量不低于30立方米/人/小時,風(fēng)速小于或等于0.20

米/秒84技術(shù)實現(xiàn)要點空調(diào)本報告是嚴格保密的。遠距離停車場系統(tǒng)車位引導(dǎo)系統(tǒng)支持設(shè)備——方便快捷的停車系統(tǒng)創(chuàng)新遠距離停車場系統(tǒng)：采用遠距離射頻感應(yīng)識別技術(shù)，能遠距離識別出入本小區(qū)有記錄的車輛的身份，不需停車刷卡收費，可遠距離自動收費和記錄車輛身份及出入時間，供需要時查詢。智能尋車系統(tǒng)：主要用于復(fù)雜的大型停車場內(nèi)，車位引導(dǎo)系統(tǒng)感知到有車輛入位后，即啟動旁邊相應(yīng)的智能尋車系統(tǒng)的刷卡定位終端進行聲光提示，客戶必須按照提示在附近的刷卡定位終端上刷卡，從而做到車輛定位?？蛻舴祷赝＼噲鰰r，只須就近找一個定位終端，直接刷卡查詢，顯示屏上就會顯示車位位置。智能車位引導(dǎo)系統(tǒng)：通過分區(qū)顯示剩余車位，可以引導(dǎo)客戶迅速找到理想的空車位。技術(shù)實現(xiàn)要點智能停車引導(dǎo)85本報告是嚴格保密的。智能化系統(tǒng)——確保安全的安防系統(tǒng)按照5A智能化標(biāo)準(zhǔn)打造，全方位設(shè)置安防系統(tǒng)建議智能系統(tǒng)（包括停車系統(tǒng)）成本為500萬元左右技術(shù)實現(xiàn)要點及造價建議智能化86本使用品質(zhì)尚可的石材可彰顯項目品質(zhì)感；部門墻面采用木質(zhì)元素會增強整體質(zhì)感；報告是嚴格保

密的。也可考慮采取非常有特色的其他類型的大堂墻面材質(zhì)。大堂——藝術(shù)化設(shè)計風(fēng)格技術(shù)實現(xiàn)要點大堂規(guī)劃及裝修成本建議建議大堂雙層挑高10米左右，面積根據(jù)不同產(chǎn)品定位確定；大堂裝修成本建議為3500-4500元/平米。大堂87本報告是嚴格保密的。大堂——綠植、水景、小品營造氛圍